RWR-9/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-32/07/ZR Wroc ł aw, 28 lutego 2008 r. DECYZJA RWR 9/2008 I . Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Spectrum Development Sp. z o.o. z siedzib ą w Wa ł brzychu przy ul. Boya- Ż ele ń skiego 117; - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą c ą na zamieszczeniu przez ww. przedsi ę biorc ę we wzorcach umownych p.n. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Lokalu” nast ę puj ą cych zapisów: • § 4 ust.2: „ Podany w ust.1 termin realizacji budowy mo ż e ulec zmianie wskutek wyst ą pienia si ł y wy ż szej (np. powód ź , po ż ar) lub innych wa ż nych powodów (np. warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie robót, decyzje administracyjne wstrzymuj ą ce budow ę ) niezale ż nych od developera (…) Termin realizacji budowy przed ł u ż y si ę o okres równy okresowi trwania przeszkody (…).”, • § 4 ust.3: „Deweloper nie ponosi odpowiedzialno ś ci za niezachowanie terminu realizacji budowy wskutek okoliczno ś ci okre ś lonych w ust.2 .”, które s ą postanowieniami umownym wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i nakazuje si ę zaniechanie jej stosowania. II. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji 1 i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Spectrum Development Sp. z o.o. z siedzib ą w Wa ł brzychu przy ul. Boya- Ż ele ń skiego 117, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Lokalu” nast ę puj ą cych zapisów: • § 3 ust.8: „ Strony dopuszczaj ą wyst ą pienie ró ż nic obmiarowych powierzchni u ż ytkowej do (od 1 do 3)% pomi ę dzy powierzchni ą projektowan ą Przedmiotu Umowy a uzyskan ą w procesie realizacji inwestycji powierzchni ą rzeczywist ą bez dodatkowych rozlicze ń . W razie wyst ą pienia ró ż nicy obmiarowej przekraczaj ą cej (od 1 do 3%), rozliczeniu podlega wy łą cznie warto ść (nadwy ż ka) ponad wskazane w zdaniu poprzedzaj ą cym (od 1 do 3%), ró ż nicy nie podlegaj ą cej rozliczeniu (wed ł ug wzoru: warto ść faktycznej ró ż nicy obmiarowej w … % - …% ró ż nicy obmiarowej = warto ść % podlegaj ą ca rozliczeniu) .”, • § 5 ust.4: „ W przypadku zmiany powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawych lub stawek podatku od towarów i us ł ug w zakresie opodatkowania Przedmiotu Umowy w trakcie obowi ą zywania Umowy strony postanawiaj ą , i ż cena okre ś lona w § 5 ust.1 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmiany przepisów lub stawek. Na t ę okoliczno ść strony podpisz ą aneks do Umowy w ci ą gu 30 dni od daty wys ł ania aneksu listem poleconym przez Dewelopera Kupuj ą cemu, pod rygorem zap ł aty kary umownej w wysoko ś ci …% warto ś ci Przedmiotu Umowy za ka ż dy dzie ń opó ź nienia (…) .”, • § 10 ust.3: „ Odst ą pienie przez Kupuj ą cego z przyczyn nie zwi ą zanych z Deweloperem od Umowy bez spe ł nienia łą cznie obu warunków w § 10 ust.1, uprawnia Dewelopera do potr ą cenia z wp ł at dokonanych przez Kupuj ą cego …[od 5 do 10] % ceny sprzeda ż y Przedmiotu Umowy okre ś lonej w § 5 ust.1, tytu ł em kary umownej, Deweloper zwróci bez odsetek w terminie 14 dni po zawarciu umowy z osob ą trzeci ą , która zast ą pi Kupuj ą cego, jednak nie pó ź niej ni ż … [maksymalnie do 12 miesi ę cy] od dnia odst ą pienia. ”, • § 11 ust.2: „ W przypadku odst ą pienia od Umowy przez Dewelopera z winy Kupuj ą cego, Kupuj ą cy zobowi ą zuje si ę do zap ł aty kary umownej w wysoko ś ci … [od 5 do 10]% ceny sprzeda ż y w terminie dwóch tygodni licz ą c od dnia otrzymania o ś wiadczenia Dewelopera o odst ą pieniu od Umowy. Deweloper dokona zwrotu wp ł aconych przez Kupuj ą cego kwot bez odsetek, po potr ą ceniu kary umownej w terminie 14 dni. ”, • § 12 ust.7: „ W przypadku dwukrotnego nieuzasadnionego braku stawiennictwa Kupuj ą cego, Deweloper dokona odbioru jednostronnego i prze ś le listem poleconym protokó ł odbioru Kupuj ą cemu .”, • § 16 ust.3: „ Upowa ż nienie Dewelopera o którym mowa w ust.1 i 2 niniejszego paragrafu rozci ą ga si ę równie ż na prawo ustanowienia administratorem budynku i Nieruchomo ś ci Wspólnej innego podmiotu zwanego dalej Zarz ą dc ą oraz do wskazania Zarz ą dcy po up ł ywie terminu wynikaj ą cego z ust.1. ”; które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania przez Spectrum Development Sp. z o.o . z siedzib ą w Wa ł brzychu, do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez: 1) dokonanie zmiany zakwestionowanych zapisów § 3 ust. 8, § 10 ust.3 (w nowym wzorcu - § 10 ust.2) i § 12 ust.7 (w nowym wzorcu - § 11 ust.7); 2) wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń § 5 ust. 4, § 11 ust.2 i § 16 ust.3. 2 nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 30 kwietnia 2008 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. III. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Spectrum Development Sp. z o.o . z siedzib ą w Wa ł brzychu, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 maja 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów, wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy Spectrum Development Sp. z o.o . z siedzib ą w Wa ł brzychu przy ul. Boya- Ż ele ń skiego 117, [zw . dalej tak ż e Spectrum Development lub Spó ł k ą ]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 186/2007 z dnia 2 sierpnia 2007 r. - Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę Spectrum Development, praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (...)] polegaj ą cej na umieszczeniu w postanowieniach § 3 ust. 8, § 4 ust.2, § 4 ust.3, § 5 ust. 4, § 10 ust.3, § 11 ust.2, § 12 ust.7 i § 16 ust.3 wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Lokalu” [zw. dalej tak ż e Umow ą ], zapisów, które s ą zbie ż ne z wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone [zw. dalej tak ż e Rejestrem], o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. (dowód: karta 1-2) Ponadto — zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 186/2007 — Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (29 kart) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 -2) W trakcie post ę powania Spó ł ka w pismach z dnia 21 sierpnia 2007 r. i 3 wrze ś nia 2007 r., odnios ł a si ę do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 186/2007 wskazuj ą c, i ż wprowadzi ł a ona do obrotu nowy wzorzec umowny w brzmieniu uwzgl ę dniaj ą cym uwagi Prezesa Urz ę du, który zosta ł przedstawiony jako za łą cznik do drugiego z ww. pism. (dowód: karta 31-32) I . Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: 3 - Spectrum Development Sp. z o.o. z siedzib ą w Wa ł brzychu przy ul. Boya- Ż ele ń skiego 117 jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego przy S ą dzie Rejonowym dla Wroc ł awia-Fabrycznej we Wroc ł awiu, IX Wydzia ł Gospodarczy, pod numerem KRS 0000139965 (rejestracji dokonano dnia 21 listopada 2002 r.) a przedmiotem jego dzia ł alno ś ci gospodarczej jest m.in. wznoszenie kompletnych obiektów budowlanych lub ich cz ęś ci, budowa domów mieszkalnych z przeznaczeniem na sprzeda ż oraz budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W ramach tej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorca zawiera umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 7-9) 2. Pocz ą wszy od dnia 19 grudnia 2005 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorzec umowny pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Lokalu”, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 3 ust.8: Strony dopuszczaj ą wyst ą pienie ró ż nic obmiarowych powierzchni u ż ytkowej do …(od 1 do 3) % pomi ę dzy powierzchni ą projektowan ą Przedmiotu Umowy a uzyskan ą w procesie realizacji inwestycji powierzchni ą rzeczywist ą bez dodatkowych rozlicze ń . W razie wyst ą pienia ró ż nicy obmiarowej przekraczaj ą cej (od 1 do 3%), rozliczeniu podlega wy łą cznie warto ść (nadwy ż ka) ponad wskazane w zdaniu poprzedzaj ą cym (od 1 do 3%), ró ż nicy nie podlegaj ą cej rozliczeniu (wed ł ug wzoru: warto ść faktycznej ró ż nicy obmiarowej w … % - …% ró ż nicy obmiarowej = warto ść % podlegaj ą ca rozliczeniu) .”; • § 4 ust.2:„ Podany w ust.1 termin realizacji budowy mo ż e ulec zmianie wskutek wyst ą pienia si ł y wy ż szej (np. powód ź , po ż ar) lub innych wa ż nych powodów (np. warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie robót, decyzje administracyjne wstrzymuj ą ce budow ę ) niezale ż nych od developera (…) Termin realizacji budowy przed ł u ż y si ę o okres równy okresowi trwania przeszkody (…).”, • § 4 ust.3: „Deweloper nie ponosi odpowiedzialno ś ci za niezachowanie terminu realizacji budowy wskutek okoliczno ś ci okre ś lonych w ust.2 .”, • § 5 ust.4: „ W przypadku zmiany powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawych lub stawek podatku od towarów i us ł ug w zakresie opodatkowania Przedmiotu Umowy w trakcie obowi ą zywania Umowy strony postanawiaj ą , i ż cena okre ś lona w § 5 ust.1 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmiany przepisów lub stawek. Na t ę okoliczno ść strony podpisz ą aneks do Umowy w ci ą gu 30 dni od daty wys ł ania aneksu listem poleconym przez Dewelopera Kupuj ą cemu, pod rygorem zap ł aty kary umownej w wysoko ś ci …% warto ś ci Przedmiotu Umowy za ka ż dy dzie ń opó ź nienia (…) .”, • § 10 ust.3: „ Odst ą pienie przez Kupuj ą cego z przyczyn nie zwi ą zanych z Deweloperem od Umowy bez spe ł nienia łą cznie obu warunków w § 10 ust.1, uprawnia Dewelopera do potr ą cenia z wp ł at dokonanych przez Kupuj ą cego …[od 5 do 10] % ceny sprzeda ż y Przedmiotu Umowy okre ś lonej w § 5 ust.1, tytu ł em kary umownej, Deweloper zwróci bez odsetek w terminie 14 dni po zawarciu umowy z osob ą trzeci ą , która zast ą pi Kupuj ą cego, jednak nie pó ź niej ni ż … [maksymalnie do 12 miesi ę cy] od dnia odst ą pienia. ”, • § 11 ust.2: „ W przypadku odst ą pienia od Umowy przez Dewelopera z winy Kupuj ą cego, Kupuj ą cy zobowi ą zuje si ę do zap ł aty kary umownej w wysoko ś ci … [od 5 do 10]% ceny sprzeda ż y w terminie dwóch tygodni licz ą c od dnia otrzymania o ś wiadczenia Dewelopera o odst ą pieniu od Umowy. Deweloper dokona zwrotu wp ł aconych przez Kupuj ą cego kwot bez odsetek, po potr ą ceniu kary umownej w terminie 14 dni. ”, 4 • § 12 ust.7: „ W przypadku dwukrotnego nieuzasadnionego braku stawiennictwa Kupuj ą cego, Deweloper dokona odbioru jednostronnego i prze ś le listem poleconym protokó ł odbioru Kupuj ą cemu .”, • § 16 ust.3: „ Upowa ż nienie Dewelopera o którym mowa w ust.1 i 2 niniejszego paragrafu rozci ą ga si ę równie ż na prawo ustanowienia administratorem budynku i Nieruchomo ś ci Wspólnej innego podmiotu zwanego dalej Zarz ą dc ą oraz do wskazania Zarz ą dcy po up ł ywie terminu wynikaj ą cego z ust.1. ”. (dowód: karta 10-20) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: - 155 „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ” (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04); - 227 „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 47/03); - 883 “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 367 „ Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenie maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia ” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. Sygn. akt XVII AmC 55/03); - 885 „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 1 " W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych ” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc30/01); - 927 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi ” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05); - 364 „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ” (wyrok SOKiK z dnia 22 5 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03); - 365 „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03); - 893 “ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388) ”. (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. Sygn. akt XVII AmC 86/03). 4. W trakcie post ę powania Spó ł ka - w pi ś mie z dnia 3 wrze ś nia 2007 r. przedstawi ł a projekt zmienionego wzoru Umowy, uwzgl ę dniaj ą cego zarzuty Prezesa Urz ę du. Tre ść zaproponowanych zmian przedstawia si ę nast ę puj ą co: 1) zmiana zakwestionowanych zapisów § 3 ust. 8, § 4 ust.2, § 4 ust.3, (wraz ze zmian ą § 4 ust.4 i dodaniem § 4 ust.5), § 10 ust.3 (w nowym wzorcu - § 10 ust.2), § 12 ust.7 (w nowym wzorcu - § 11 ust.7) i zast ą pienie ich postanowieniami o tre ś ci: • § 3 ust.8: „ Strony dopuszczaj ą wyst ą pienie ró ż nic obmiarowych w powierzchni u ż ytkowej. W razie wyst ą pienia ró ż nicy obmiarowej Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo żą dania rozliczenia ró ż nicy ceny ”; • § 4 ust.2: „ W przypadku gdy temperatura powietrza spadnie poni ż ej …Celsjusza (pomiar o godz. … rano na placu budowy - 2 metry nad poziomem gruntu wpisany do dziennika budowy) Developer b ę dzie mia ł mo ż liwo ść przesuni ę cia terminu realizacji przedmiotu umowy o uzasadnion ą ilo ś ci dni. Ilo ść dni o temperaturze okre ś lonej powy ż ej b ę dzie potwierdzona przez Inspektora nadzoru inwestorskiego wpisem do dziennika budowy w dniu pomiaru” ; • § 4 ust.3: „ W przypadku wyst ą pienia si ł y wy ż szej Developer do ł o ż y wszelkich stara ń w celu nadrobienia zaleg ł o ś ci powsta ł ych w ich wyniku, a termin realizacji przedmiotu umowy zostanie przesuni ę ty o uzasadnion ą ilo ść dni. Za si łę wy ż sz ą uwa ż a si ę zdarzenie które wyst ą pi ł o po zawarciu umowy i którego nie mo ż na by ł o przewidzie ć np. powód ź po ż ar, kl ę ski ż ywio ł owe, strajk w tym równie ż zawieszenie lub wstrzymanie przez Nadzór Budowlany (bez winy Developera) pozwolenia na wykonywanie robót budowlanych i inne podobne wydarzenia b ę d ą ce poza kontrol ą Developera a uniemo ż liwiaj ą ce wykonanie postanowie ń umowy. Przez si łę wy ż sz ą rozumie si ę równie ż przed ł u ż enie si ę post ę powania administracyjnego w zakresie wydania decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji przedmiotu umowy oraz przed ł u ż anie si ę czynno ś ci zwi ą zanych z doprowadzeniem mediów (energia, gaz, woda, telefon) z przyczyn niezale ż nych od Developera ”; • § 4 ust.4: „ Developer zobowi ą zany b ę dzie do niezw ł ocznego pisemnego powiadomienia Kupuj ą cego o zaistnieniu si ł y wy ż szej. W przypadku, o którym mowa w ust ę pie 3 zdanie ostatnie Developer zobowi ą zany b ę dzie na żą danie Kupuj ą cego przedstawi ć korespondencj ę z w ł a ś ciwym urz ę dem lub innym podmiotem potwierdzaj ą c ą przed ł u ż enie si ę post ę powania administracyjnego w zakresie wydania decyzji administracyjnych lub przed ł u ż anie si ę czynno ś ci zwi ą zanych z doprowadzeniem mediów (energia, gaz, woda, telefon) z przyczyn niezale ż nych od Developera ”; • § 4 ust.5: „ W przypadku opó ź nienia budowy z winy Dewelopera, Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo do naliczenia kar umownych w wysoko ś ci % warto ś ci Przedmiotu Umowy za 6 ka ż dy dzie ń opó ź nienia. (wysoko ść kar podlega indywidualnym negocjacjom od 0,01 do 0,1)”; • § 10 ust.3 (w miejsce § 10 ust.2): „ W przypadku odst ą pienia od umowy przez Kupuj ą cego z przyczyn niezale ż nych od dewelopera z wy łą czeniem sytuacji opisanej w § 6 ust. 9 umowy, Kupuj ą cy zap ł aci na rzecz dewelopera kar ę umown ą w wysoko ś ci …% ceny sprzeda ż y przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 5 ust. 1 umowy, w terminie dwóch tygodni licz ą c od dnia odst ą pienia od umowy. (wysoko ść kar ustalana jest indywidualnie od 1 do 4,5%)”; • § 11 ust.7 (w miejsce § 12 ust.7): „ W przypadku odmowy dokonania odbioru, o którym mowa w ust. 6 po stawieniu si ę na odbiór z powodu zg ł aszania usterek nie uznawanych przez dewelopera lub kwestionowania przed ł o ż onego obmiaru przez Kupuj ą cego, deweloper powo ł a rzeczoznawc ę polskiego zwi ą zku in ż ynierów i techników budownictwa, który sporz ą dzi stosown ą opini ę i oceni zasadno ść roszcze ń stron w aspekcie zgodno ś ci wykonania przedmiotu umowy z warunkami umowy, polskimi normami oraz sztuk ą budowlan ą . W przypadku potwierdzenia przez rzeczoznawc ę stanowiska Kupuj ą cego, koszty sporz ą dzenia opinii poniesie deweloper. w przeciwnym przypadku koszty opinii rzeczoznawcy poniesie Kupuj ą cy. Po spe ł nieniu zalece ń rzeczoznawcy zawartych w opinii zostanie wyznaczony kolejny termin odbioru w trybie przewidzianym w niniejszym paragrafie. W przypadku odmowy dokonania odbioru lub wykonanych prac oraz dalszego kwestionowania przed ł o ż onego obmiaru przez kupuj ą cego po korzystnej dla dewelopera opinii rzeczoznawcy, o której mowa powy ż ej deweloperowi b ę dzie przys ł ugiwa ć prawo do odst ą pienia od umowy w trybie § 10 ust. 2 umowy ”. 2) wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń § 5 ust. 4, § 11 ust.2 i § 16 ust.3. (dowód: karta 60-70) II. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (...) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Spectrum Development. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (...). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (...) stanowi, i ż ‚„Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów.”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks post ę powania cywilnego. (...). Zatem do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (...) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za 7 niedozwolone. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych a tak ż e sprzeczne z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...)„ za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy postanowienia wzorca by ł y, czy te ż nie by ł y zastosowane przy konkretnej umowie . Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie — S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(...) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „(...) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (...). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (...)”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Lokalu” stosowanego przez Spectrum Development przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna- 8 sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, pod pozycjami: 155, 227, 883, 367, 885, 1, 927, 364, 365 i 893. W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany do Rejestru pod poz. 155, o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. (Sygn. Akt XVII Amc 47/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany do Rejestru pod poz. 227, o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ” . Tre ść § 3 ust. 8 Umowy równie ż przewiduje po stronie Spó ł ki prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic przekraczaj ą cych 1% (lub wi ę cej do 3% w zale ż no ś ci od indywidualnego ustalenia z klientem) w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Jednocze ś nie – podobnie jak w zakwestionowanych przez S ą d postanowieniach - brak jest w Umowie ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia w takim przypadku od umowy. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż podobnie jak w tre ś ci postanowie ń wpisanych do rejestru, zmiana powierzchni jest niczym nieograniczona i umo ż liwia Spectrum Development prawo do swobodnej i nawet znacznej zmiany powierzchni, co w oczywisty sposób jest sprzeczne z interesem konsumenta. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na zbie ż no ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany do Rejestru pod poz. 883, o tre ś ci: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce.” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż taki zapis narusza art. 385 3 pkt 2 k. c . Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Jak podniós ł S ą d przytoczony wy ż ej zapis wy łą cza odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. „Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych 9 przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiagni ę cia planowanego stadium realizacji itp.)”. Zapis ten, stanowi tym samym sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Nadto w wyroku z dnia 2 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany do Rejestru pod poz. 367, o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom znane po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenia maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia”. Zapisy § 4 ust.2 i 3 Umowy stosowanej przez Spectrum Development równie ż uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia okre ś lonych zbyt ogólnikowo przes ł anek tj. warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych wykonywanie robót, decyzji administracyjnych wstrzymuj ą cych budow ę a zatem zarówno okoliczno ś ci niezale ż nych od Spó ł ki, których jednak ryzyko wyst ą pienia winna ona ponosi ć z tytu ł u swej zawodowej, gospodarczej dzia ł alno ś ci, jak i okoliczno ś ci które mog ą by ć przez ni ą zawinione (np. wstrzymanie prac przez nadzór budowlany). Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i zapisu § 4 ust.3 stosowanego przez Spectrum Development, ograniczeniu ulega odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385 3 pkt 2 k. c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na zbie ż no ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany do Rejestru pod poz. 885, o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 5 ust.4 stosowanej przez Spectrum Development Umowy przewiduj ą cej zmian ę ceny uzale ż nion ą od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych 10 powy ż ej zapisów. W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany do Rejestru pod poz. 1, o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis umieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: „ W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Ponadto mo ż na wskaza ć pomocniczo jeszcze inne wyroki dotycz ą ce omawianej kwestii. W wyroku z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany do Rejestru pod poz. 389, o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” . Z kolei w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), moc ą , którego SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do Rejestru o tre ś ci: „Strona, z winy, której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (...)”. Tre ść §10 ust. 3 i § 11 ust.2 Umowy podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduj ą kary umowne odnosz ą ce si ę do warto ś ci przedmiotu umowy i okre ś laj ą ce ich wysoko ść na 5% (i wi ę cej - a ż do 10 %, w zale ż no ś ci od indywidualnych ustale ń ) ceny sprzeda ż y. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej, sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, jednak zgodnie z art. 385 3 pkt 17 k.c. za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej - powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia Spectrum Development s ą lokale mieszkalne o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. W zwi ą zku z tym - w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy - mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty obs ł ugi umowy (w tym np. sporz ą dzenia stosownych dokumentów). Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, kary umowne, których wysoko ść wynosi co najmniej 5% warto ś ci przedmiotu umowy s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m 2 i tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego oraz naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Maj ą c 11 powy ż sze na uwadze nie powinno budzi ć w ą tpliwo ś ci, ż e kary umowne zastrze ż one przez Spectrum Development na poziomie 5% (a w pewnych przypadkach nawet wy ż szym – nawet do 10%) równie ż ra żą co naruszaj ą dobre obyczaje oraz uzasadnione interesy konsumentów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzul zawartych w § 10 ust. 3 i § 11 ust.2 przedmiotowej Umowy prowadz ą c do stwierdzenie jej to ż samo ś ci z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod poz. 1 i 927. W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn.. akt XVII Amc 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane do Rejestru pod poz. 364 i 365, o tre ś ci: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” i „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru. ” W uzasadnieniu wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie ukszta ł towanie praw i obowi ą zków stron umowy jest niedozwolone, gdy ż umo ż liwia przedsi ę biorcy bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec niego, co w ś wietle art. 385 1 § k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż ra żą co narusza interes konsumenta. S ą d podniós ł , i ż tak skonstruowany zapis umo ż liwia przedsi ę biorcy kosztem interesu konsumenta uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy. Równie ż § 12 ust. 7 Umowy przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co – jak wskaza ł S ą d w ww. orzeczeniu – narusza prawa konsumenta. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same ze wskazanym postanowieniem, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany do Rejestru pod poz. 893, o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U . Nr 85, poz. 388 )”. Zdaniem S ą du ochrony Konkurencji i Konsumentów zapis ten jest sprzeczny z art. 385 1 § 1 k.c., poniewa ż „ Zmusza on nabywc ę lokalu do zgody na administrowanie nieruchomo ś ci ą przez okres 3 lat. Zatem otrzymanie ś wiadczenia wynikaj ą cego z umowy kupna lokalu zwi ą zane jest z zawarciem umowy o administrowanie nieruchomo ś ci ą przez 3 lata. Pozbawia to konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . W konsekwencji konsument zmuszony jest do korzystania z us ł ug pozwanego [tj. dewelopera] w tym zakresie nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania, co do rzetelno ś ci pozwanego lub, gdy żą dane wynagrodzenie b ę dzie znacz ą co wy ż sze od cen rynkowych. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumenta ”. Tre ść § 16 ust.3 Umowy stosowanej przez Spectrum Development przewiduje zwi ą zanie zawarcia umowy kupna lokalu mieszkalnego z zawarciem umowy o administrowanie nieruchomo ś ci ą na czas nieograniczony. Co prawda, 12 § 16 ust.1 Umowy stanowi o prawie Spó ł ki do administrowania budynkiem na okres do dnia ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci pierwszego lokalu w budynku, jednak wobec przyznania Spó ł ce prawa ustanowienia zarz ą dcy po up ł ywie terminu wskazanego w § 16 ust.1 – de facto nast ę puje bezterminowe (a wi ę c na okres potencjalnie znacznie d ł u ż szy ni ż w przytoczonym postanowieniu z Rejestru) pozbawienie praw mieszka ń ców budynku w kwestii swobody wyboru podmiotu prowadz ą cego zarz ą d nieruchomo ś ci ą wspóln ą . Powy ż sze wskazuje na zbie ż no ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Prezes Urz ę du uzna ł , i ż kwestionowane a wskazane powy ż ej zapisy umowne mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - tre ść § 3 ust.8 Umowy - w klauzulach z poz. 155 i 227; - tre ść § 4 ust.2 i 3 Umowy - w klauzulach 883 i 367; - tre ść § 5 ust.4 Umowy - w klauzuli 885; - tre ść § 10 ust.3 i § 11 ust.2 Umowy - w klauzulach 1 i 927; - tre ść § 12 ust.7 Umowy - w klauzulach 364 i 365; - tre ść § 16 ust.3 Umowy - w klauzuli 893. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (...) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia praw konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Spectrum Development nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i naruszaj ą interesy konsumentów – b ę d ą cych kontrahentami Spó ł ki, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...)„ Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art.24. W toku post ę powania Spectrum Development zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) . oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Analiza, dokonana przez Prezesa Urz ę du, prowadzi jednak do wniosku, i ż nadal, pomimo 13 wprowadzonych zmian Umowa zawiera postanowienia obarczone wad ą prawn ą , tj. takie, które mog ą godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Za zapisy takie, Prezes Urz ę du uzna ł proponowane zmiany tre ś ci § 4 ust. 2 i 3 zmienionego wzorca umowy o nast ę puj ą cym brzmieniu (z uwzgl ę dnieniem jednocze ś nie zmienionego § 4 ust.4 i dodanego § 4 ust.5). Zapisy w nowym brzmieniu przyj ęł y nast ę puj ą c ą tre ść : • § 4 ust.2: „ W przypadku gdy temperatura powietrza spadnie poni ż ej …Celsjusza (pomiar o godz. … rano na placu budowy - 2 metry nad poziomem gruntu wpisany do dziennika budowy) Developer b ę dzie mia ł mo ż liwo ść przesuni ę cia terminu realizacji przedmiotu umowy o uzasadnion ą ilo ś ci dni. Ilo ść dni o temperaturze okre ś lonej powy ż ej b ę dzie potwierdzona przez Inspektora nadzoru inwestorskiego wpisem do dziennika budowy w dniu pomiaru” ; • § 4 ust.3: „ W przypadku wyst ą pienia si ł y wy ż szej Developer do ł o ż y wszelkich stara ń w celu nadrobienia zaleg ł o ś ci powsta ł ych w ich wyniku, a termin realizacji przedmiotu umowy zostanie przesuni ę ty o uzasadnion ą ilo ść dni. Za si łę wy ż sz ą uwa ż a si ę zdarzenie które wyst ą pi ł o po zawarciu umowy i którego nie mo ż na by ł o przewidzie ć np. powód ź po ż ar, kl ę ski ż ywio ł owe, strajk w tym równie ż zawieszenie lub wstrzymanie przez Nadzór Budowlany (bez winy Developera) pozwolenia na wykonywanie robót budowlanych i inne podobne wydarzenia b ę d ą ce poza kontrol ą Developera a uniemo ż liwiaj ą ce wykonanie postanowie ń umowy. Przez si łę wy ż sz ą rozumie si ę równie ż przed ł u ż enie si ę post ę powania administracyjnego w zakresie wydania decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji przedmiotu umowy oraz przed ł u ż anie si ę czynno ś ci zwi ą zanych z doprowadzeniem mediów (energia, gaz, woda, telefon) z przyczyn niezale ż nych od Developera ”; • § 4 ust.4: „ Developer zobowi ą zany b ę dzie do niezw ł ocznego pisemnego powiadomienia Kupuj ą cego o zaistnieniu si ł y wy ż szej. W przypadku, o którym mowa w ust ę pie 3 zdanie ostatnie Developer zobowi ą zany b ę dzie na żą danie Kupuj ą cego przedstawi ć korespondencj ę z w ł a ś ciwym urz ę dem lub innym podmiotem potwierdzaj ą c ą przed ł u ż enie si ę post ę powania administracyjnego w zakresie wydania decyzji administracyjnych lub przed ł u ż anie si ę czynno ś ci zwi ą zanych z doprowadzeniem mediów (energia, gaz, woda, telefon) z przyczyn niezale ż nych od Developera ”; • § 4 ust.5: „ W przypadku opó ź nienia budowy z winy Dewelopera, Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo do naliczenia kar umownych w wysoko ś ci … % warto ś ci Przedmiotu Umowy za ka ż dy dzie ń opó ź nienia. (wysoko ść kar podlega indywidualnym negocjacjom od 0,01 do 0,1)”. W ocenie Prezesa Urz ę du, dokonana przez Spó ł k ę zmiana, nie jest wystarczaj ą ca dla usuni ę cia to ż samo ś ci tych zapisów z klauzulami umownymi wpisanymi do Rejestru pod poz. 883 i 367. Ww. zapisy w dalszym ci ą gu nale ż y uzna ć za postanowienia o których stanowi art. 385 3 pkt 2 k.c., zgodnie z którym uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Jak podniós ł S ą d przytoczone wy ż ej zapisy z Rejestru wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Proponowane zapisy § 4 ust.2-5 Umowy w dalszym ci ą gu uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku wyst ą pienia zdarze ń okre ś lonych jako si ł a wy ż sza i wyszczególnionych nast ę pnie jako np. powód ź , po ż ar, kl ę ski ż ywio ł owe oraz jako zdarzenia których nie mo ż na by ł o przewidzie ć (np. decyzje administracyjne wstrzymuj ą ce budow ę nie wynikaj ą ce z winy dewelopera). Spectrum Development wskazuje zatem na okoliczno ś ci niezale ż ne od Spó ł ki 14 i przez ni ą niezawinione, jednak których ryzyko wyst ą pienia winna ona ponosi ć z tytu ł u swej zawodowej, gospodarczej dzia ł alno ś ci. Tak wi ę c – mimo zaw ęż enia katalogu zdarze ń z powodu których termin oddania inwestycji mo ż e ulec przesuni ę ciu do „niezale ż nych i niezawinionych od dewelopera” oraz na ł o ż enia na Spó ł k ę pewnych dodatkowych obowi ą zków, okre ś lonych w § 4 ust.4 i 5 - w dalszym ci ą gu, z tre ś ci zapisu § 4 ust.2 i 3, wynika ograniczenie odpowiedzialno ś ci odszkodowawczej przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy (w zakresie terminu realizacji umowy), co narusza art. 385 3 pkt 2 k.c. i jest prób ą przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Tak wi ę c powo ł ane okoliczno ś ci uzasadniaj ą nakazanie przez Prezesa Urz ę du zaniechania stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym ww. zapisu umownego. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ww. ustawy, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10 % przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Z tre ś ci przepisu wynika, i ż ww. kara ma charakter fakultatywny. W zwi ą zku z tym Prezes Urz ę du w ramach uznania administracyjnego decyduje czy zasadne jest w danej sprawie na ł o ż enie kary. Ustawa nie zawiera katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest decyzja o na ł o ż eniu kary. W art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jedynie wskazano, i ż ustalaj ą c wysoko ść kary Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci uprzedniego naruszenia przepisów ustawy. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę , na podstawie ca ł o ś ci okoliczno ś ci faktycznych sprawy Prezes Urz ę du odst ą pi ł od nak ł adania kary pieni ęż nej na Spectrum Development . Za okoliczno ś ci ł agodz ą ce uznano, i ż przedsi ę biorca nie utrudnia ł post ę powania oraz dopu ś ci ł si ę po raz pierwszy naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Podnie ść tak ż e nale ż y, i ż niezw ł ocznie po zasygnalizowaniu przez Prezesa Urz ę du stwierdzonych nieprawid ł owo ś ci dope ł ni ł on czynno ś ci maj ą cych na celu ich usuni ę cie. Jedyna pozosta ł a po korektach nieprawid ł owo ść w Umowie nie uzasadnia na ł o ż enia kary, poniewa ż dotyczy wy łą cznie kwestii zakresu odpowiedzialno ś ci Spó ł ki w bardzo szczególnych sytuacjach jakimi mog ą by ć zdarzenia przez ni ą niezawinione, wynikaj ą ce m.in. z si ł y wy ż szej. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji decyzji. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…) , je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustaw, a przedsi ę biorca, któremu zarzucane jest naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. W toku post ę powania Spectrum Development wskaza ł , i ż podj ął dzia ł ania zapobiegaj ą ce wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę zakwestionowanych postanowie ń wzorców umownych jak i uchylenie niektórych z nich i przedstawi ł nowy wzorzec umowy, wprowadzaj ą c zmiany uwzgl ę dniaj ą cy zarzuty Prezesa Urz ę du. Analizuj ą c projekt zmian Prezes Urz ę du uzna ł , i ż w zakresie zmian dotycz ą cych § 3 ust. 8, § 10 ust.3 (w nowym wzorcu - § 10 ust.2) i § 12 ust.7 (w nowym wzorcu - § 11 ust.7) oraz 15 wykre ś leniu § 5 ust. 4, § 11 ust.2 i § 16 ust.3 – wzorzec umowny nie zawiera ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia (patrz pkt 4 ustalonego stanu faktycznego, str. 6-7 decyzji), w miejsce zakwestionowanych, Spó ł ka uwzgl ę dni ł a obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy wzorców umownych mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (pkt II sentencji decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie II sentencji decyzji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na Spectrum Development Sp. z o.o. obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym w sentencji decyzji terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie III sentencji decyzji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w zwi ą zku art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk otrzymuje: Spectrum Development Sp. z o. o. ul. Boya- Ż ele ń skiego 117 58-309 Wa ł brzych 16