RWR-8/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl Wroc ł aw, 27 luty 2008 r. RWR 61-26/07/ZR/KK DECYZJA RWR 8/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko PROFIT Development S.A. z siedzib ą we Wroc ł awiu, Rynek 48 - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym pn.: 1) “Ogólne warunki umów dotycz ą cych nabywania lokali w PROFIT Development S.A. we Wroc ł awiu.” nast ę puj ą cych zapisów: ™ pkt 11b ): “ Deweloper zobowi ą zuje si ę wybudowa ć przedmiot umowy w terminie realizacji przedmiotu umowy okre ś lonym w umowie, przy czym termin ten mo ż e ulec zmianie wy łą cznie wskutek: (…) b) wyst ą pienia si ł y wy ż szej tj. powodzi, zatopienia, pioruna, po ż aru, wybuchu, huraganu, osuwania i zapadania si ę ziemi lub innych si ł przyrody, których dzia ł anie spowodowa ł oby uszkodzenie inwestycji .”; ™ pkt 14 : „ W przypadku zmiany przepisów lub stawek podatku od towarów i us ł ug (VAT) w trakcie obowi ą zywania umowy cena przedmiotu umowy zostanie skorygowana proporcjonalnie do skutków zmian tych przepisów lub stawek .”; ™ pkt 44 : „ Deweloper poinformuje Zamawiaj ą cego na pi ś mie z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem o gotowo ś ci do przekazania Przedmiotu Umowy i wyznaczonym terminie odbioru, przy czym pierwszy termin odbioru zostanie wyznaczony najpó ź niej w terminie realizacji przedmiotu umowy. W przypadku dwukrotnego braku stawiennictwa Zamawiaj ą cego, Deweloper dokona odbioru jednostronnego i przeka ż e protokó ł odbioru Zamawiaj ą cemu ” ™ pkt 52 : „ Ewentualne spory pomi ę dzy stronami b ę dzie rozstrzyga ł s ą d we Wroc ł awiu .” 2) zamieszczeniu we wzorcach umownych pn. „Umowa nr M06/…/…/OB1/…” oraz „Umowa nr M06/…/…/SP/…”, zapisu: ™ pkt 17 : „ Maksymalna kara umowna – 5,00% ceny przedmiotu umowy. ” które s ą zbie ż ne z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. i przyj ę ciu zobowi ą zania PROFIT Development S.A. z siedzib ą we Wroc ł awiu, Rynek 48 do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez: 1) dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, ż e w ich miejsce wprowadzone zostan ą nowe w nast ę puj ą cym brzmieniu: ™ III.11 Deweloper zobowi ą zuje si ę wybudowa ć przedmiot umowy w terminie realizacji przedmiotu umowy. III.12. W przypadku przekroczenia terminu realizacji przedmiotu umowy z winy dewelopera zamawiaj ą cemu przys ł uguje prawo: a) do obni ż enia ceny przedmiotu umowy o warto ść odsetek za opó ź nienie, jednak nie wi ę cej ni ż o 5 % ceny przedmiotu umowy; b) do żą dania zmiany harmonogramu p ł atno ś ci w taki sposób, by zmodyfikowany harmonogram by ł proporcjonalny do post ę pu robót na budowie. ™ III.14 W przypadku zmiany przepisów powoduj ą cych podwy ż szenie stawki podatku od towarów i us ł ug (VAT) dotycz ą cej przedmiotu umowy w trakcie obowi ą zywania umowy Deweloper mo ż e dokona ć podwy ż szenia ceny przedmiotu umowy. Wzrost ceny przedmiotu umowy nie mo ż e przekracza ć ró ż nicy pomi ę dzy kwot ą podatku wynikaj ą c ą z nowej stawki, a kwot ą wynikaj ą c ą z dotychczasowej stawki podatku od towarów i us ł ug (VAT). O podwy ż szeniu ceny przedmiotu umowy Deweloper poinformuje Zamawiaj ą cego listem poleconym. W terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Zamawiaj ą cego listu poleconego o podwy ż szeniu ceny przedmiotu umowy zamawiaj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy. W takiej sytuacji Deweloper zwróci Zamawiaj ą cemu ca ł o ść wp ł aconych przez niego kwot w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma Zamawiaj ą cego o odst ą pieniu od umowy w sytuacji wy ż ej wskazanej Zamawiaj ą cy nie b ę dzie zobowi ą zany do zap ł aty kary umownej za odst ą pienie . ™ VI.44 Deweloper poinformuje Zamawiaj ą cego na pi ś mie z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem o gotowo ś ci do przekazania przedmiotu umowy i wyznaczonym terminie odbioru, przy czym pierwszy termin odbioru zostanie wyznaczony najpó ź niej w terminie realizacji przedmiotu umowy . VI.45 W przypadku odmowy dokonania odbioru lub kwestionowania przed ł o ż onego obmiaru przez Zamawiaj ą cego, Deweloper powo ł a rzeczoznawc ę Polskiego Zwi ą zku In ż ynierów i Techników Budownictwa, który sporz ą dzi stosowna opini ę i oceni zasadno ść roszcze ń stron w aspekcie zgodno ś ci wykonania przedmiotu umowy z warunkami umowy, Polskimi Normami oraz sztuk ą budowlan ą . W przypadku potwierdzenia przez rzeczoznawc ę stanowiska Zamawiaj ą cego, koszty sporz ą dzenia opinii poniesie Deweloper. W przeciwnym przypadku koszty opinii rzeczoznawcy poniesie Zamawiaj ą cy. Po uwzgl ę dnieniu wniosków rzeczoznawcy zawartych w opinii zostanie wyznaczony kolejny termin odbioru w trybie przewidzianym w pkt 41 do 45 owu. W przypadku odmowy dokonania odbioru lub dalszego kwestionowania przed ł o ż onego obmiaru przez Zamawiaj ą cego po korzystnej dla Dewelopera opinii rzeczoznawcy Deweloperowi b ę dzie przys ł ugiwa ć prawo odst ą pienia od umowy z winy Zamawiaj ą cego. W przypadku odmowy przez dewelopera usuni ę cia 2 usterek stwierdzonych w opinii rzeczoznawcy, Zamawiaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od umowy z winy Dewelopera . ™ IV. 30 W przypadku odst ą pienia od umowy z winy dewelopera deweloper zap ł aci zamawiaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 5 % ceny przedmiotu umowy w terminie 14 dni od dnia odst ą pienia od umowy. W tym samym terminie deweloper zwróci zamawiaj ą cemu ca ł o ść wp ł aconych przez niego ś rodków. IV.31 W przypadku odst ą pienia od umowy z winy Zamawiaj ą cego, Zamawiaj ą cy zap ł aci na rzecz Dewelopera kar ę umown ą w wysoko ś ci 2 % ceny przedmiotu umowy, Deweloper zwróci wp ł acone przez Zamawiaj ą cego ś rodki pomniejszone o kar ę umown ą w terminie 14 dni od dnia odst ą pienia . 2). wykre ś lenie zakwestionowanego postanowienia wzorca umownego: ™ pn. „Umowa nr M06/…/…/OB1/…” oraz „Umowa nr M06/…/…/SP/…, zapisu: pkt 17 : „ Maksymalna kara umowna – 5,00% ceny przedmiotu umowy. ” nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 kwietnia 2008 r . poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II . Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na ROFIT Development S.A. z siedzib ą we Wroc ł awiu, Rynek 48, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 maja 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej Prezesem Urz ę du) zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy PROFIT Development S.A. z siedzib ą we Wroc ł awiu, Rynek 48 (zwanego dalej PROFIT S.A. lub Spó ł k ą ). Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1-3) W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 179/2007 z dnia 01 sierpnia 2007 r. - Prezes Urz ę du, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez PROFIT S.A. praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsument ó w, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) polegaj ą cej na umieszczeniu w „Ogólnych warunkach umów dotycz ą cych nabywania lokali w PROFIT Development S.A. we Wroc ł awiu” w punktach: 11b, 14, 44, 52 oraz „Umowie nr M06/…/…/OB1/…” i „Umowie nr M06/…/…/SP/…” w punkcie 17 u ż ywanych przez przedsi ę biorc ę wzorców umownych zapisów, które s ą wpisane do 3 rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 1-3) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 179/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet materia ł u dowodowego sprawy dowody uzyskane w trakcie post ę powania wyja ś niaj ą cego (sygn. nr RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1–2) W trakcie prowadzonego post ę powania przedsi ę biorca PROFIT S.A. pisemnie ustosunkowa ł si ę do stawianych zarzutów, zamieszczaj ą c swoje stanowisko w pi ś mie z dnia 12.02.2007 r., z dnia 16.08.2007 r. i z dnia 03.09.2007 r. W tre ś ci pism Spó ł ka wda ł a si ę w polemik ę w zakresie zasadno ś ci postawionych zarzutów stosowania klauzul niedozwolonych, ale jednocze ś nie przedstawi ł a nowe wzorce umowne nie obarczone poprzednimi uchybieniami. (dowód: 4–20, 21–26, 45–86, 90–103) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: – PROFIT Development S.A. z siedzib ą we Wroc ł awiu (50 – 116), ul. Rynek 48 zosta ł wpisany do Krajowego Rejestru S ą dowego w dniu 05.11.2003 r. pod nr 0000178709. Zgodnie z ujawnionym w KRS przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ka prowadzi dzia ł alno ść m.in. w bran ż y budowlanej oraz obrotu i zarz ą dzania nieruchomo ś ciami. W ramach prowadzonej dzia ł alno ś ci Spó ł ka zawiera z kontrahentami, w tym równie ż b ę d ą cymi osobami fizycznymi umowy o wybudowanie budynku a nast ę pnie sprzeda ż wyodr ę bnionego w nim lokalu wraz z udzia ł em we w ł asno ś ci gruntu. (dowód: karta 27 – 30, 5 – 19, 45 – 56, 77 – 86, 92 - 103 ) 2. Pocz ą wszy od 30.04.2006 r. PROFIT S.A. stosowa ł wzorzec umowny „Ogólne warunki umów dotycz ą cych nabywania lokali w PROFIT Development S.A. we Wroc ł awiu” zawieraj ą cy nast ę puj ą ce zapisy: ™ pkt 11b ): “ Deweloper zobowi ą zuje si ę wybudowa ć przedmiot umowy w terminie realizacji przedmiotu umowy okre ś lonym w umowie, przy czym termin ten mo ż e ulec zmianie wy łą cznie wskutek: (…) b) wyst ą pienia si ł y wy ż szej tj. powodzi, zatopienia, pioruna, po ż aru, wybuchu, huraganu, osuwania i zapadania si ę ziemi lub innych si ł przyrody, których dzia ł anie spowodowa ł oby uszkodzenie inwestycji .”; ™ pkt 14 : „ W przypadku zmiany przepisów lub stawek podatku od towarów i us ł ug (VAT) w trakcie obowi ą zywania umowy cena przedmiotu umowy zostanie skorygowana proporcjonalnie do skutków zmian tych przepisów lub stawek .”; ™ pkt 44 : „ Deweloper poinformuje Zamawiaj ą cego na pi ś mie z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem o gotowo ś ci do przekazania Przedmiotu Umowy i wyznaczonym terminie odbioru , przy czym pierwszy termin odbioru zostanie wyznaczony najpó ź niej w terminie realizacji przedmiotu umowy. W przypadku dwukrotnego braku stawiennictwa Zamawiaj ą cego, Deweloper dokona odbioru jednostronnego i przeka ż e protokó ł odbioru Zamawiaj ą cemu ” ™ pkt 52 : „ Ewentualne spory pomi ę dzy stronami b ę dzie rozstrzyga ł s ą d we Wroc ł awiu .” Ponadto PROFIT S.A. stosowa ł wzorzec umowny okre ś lony jako „Umowa nr M06/…/…/OB1/…” oraz „Umowa nr M06/…/…/SP/…, który zawiera ł nast ę puj ą cy zapis: 4 ™ pkt 17 : „ Maksymalna kara umowna – 5,00% ceny przedmiotu umowy. ” 3. W rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce klauzule: ™ 883 : “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), ™ 885 : “ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), ™ 364 : „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03), ™ 365 : „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03), ™ 596 : „ Wszelkie spory mi ę dzy Biurem i Uczestnikiem w sprawach zawartej mi ę dzy nimi umowy s ą rozstrzygane przez rzeczowo w ł a ś ciwy S ą d w Nowym S ą czu ” (wyrok SOKiK z dnia 17 pa ź dziernika 2005 r. sygn. akt XVII Amc 78/04), ™ 1007 : „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ” (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007 r., Sygn. akt XVII AmC 156/05) ™ 1 : " W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych ” ( wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc30/01), ™ 927 : „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi ” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05). 4. W trakcie post ę powania PROFIT S.A. przed ł o ż y ł a stosowane przez siebie wzorce umowne tj.: umow ę M06/…/…/OB1/…; M06/…/…/SP/…; M07/…/…/CZ1/…; M07/…/…/BW21/…; jak równie ż ogólne warunki umów dotycz ą ce nabywania lokali w PROFIT Development S.A. we Wroc ł awiu z dnia 18.08.2004 r.; ogólne warunki umów dotycz ą cych nabywania lokali w PROFIT Development S.A. we Wroc ł awiu oraz umowy przedwst ę pne: zawart ą w dniu 16.08.2006 r. z Jackiem Rychterem (umowa przedwst ę pna sprzeda ż y nr MP06/08/16/SP1/56 wyodr ę bnionego lokalu mieszkalnego oraz udzia ł u w gara ż u wielostanowiskowym wybudowanych w ramach inwestycji pod nazw ą „Budynek Mozaika”); notatk ę ksi ę gow ą nr 1/06/2006/NK; 5 porozumienie o rozwi ą zaniu umowy zawarte z Rados ł awem Ł yczkowskim; not ę ksi ę gow ą nr 1/08/2006/NK, porozumienie o rozwi ą zaniu umowy zawarte z Ż anet ą Olczak; not ę ksi ę gow ą nr 1 i 2/09/2006/NK; porozumienie o rozwi ą zaniu umowy z Justyn ą i Tomaszem Czarneckim; not ę ksi ę gow ą nr 1 i 2/10/2006/NK; porozumienie o rozwi ą zanie umowy z Markiem Balcerzakiem; not ę ksi ę gow ą nr 1 i 2/11/2006/NK, porozumienie o rozwi ą zaniu umowy z Andrzejem Siwik; not ę ksi ę gow ą 1 i 2/01/2007/NK; porozumienie o rozwi ą zaniu umowy z Magdalen ą i Jaros ł awem Nowak, nieobowi ą zuj ą c ą „Umow ę przedwst ę pn ą sprzeda ż y nr … wyodr ę bnionego lokalu mieszkalnego oraz udzia ł u w gara ż u wielostanowiskowym wybudowanych w ramach inwestycji pod nazw ą ………………. wraz z pe ł nomocnictwami” oraz umow ę nr M07/09/30/OB1/…., oraz ogólne warunki umów dotycz ą ce nabywania lokali w PROFIT Development S.A. we Wroc ł awiu z dnia 31.08.2007 r. wraz z uchwa łą Zarz ą du PROFIT S.A. nr 207/08/31/1. W obowi ą zuj ą cym obecnie wzorcu umownym – Ogólnych warunkach umów dotycz ą cych nabywania lokali w PROFIT Development S.A. we Wroc ł awiu z dnia 31.08.2007 r. obowi ą zuj ą nast ę puj ą ce zapisy: ™ III.11 Deweloper zobowi ą zuje si ę wybudowa ć przedmiot umowy w terminie realizacji przedmiotu umowy. III.12. W przypadku przekroczenia terminu realizacji przedmiotu umowy z winy dewelopera zamawiaj ą cemu przys ł uguje prawo: a) do obni ż enia ceny przedmiotu umowy o warto ść odsetek za opó ź nienie, jednak nie wi ę cej ni ż o 5 % ceny przedmiotu umowy; b) do żą dania zmiany harmonogramu p ł atno ś ci w taki sposób, by zmodyfikowany harmonogram by ł proporcjonalny do post ę pu robót na budowie. ™ III.14 W przypadku zmiany przepisów powoduj ą cych podwy ż szenie stawki podatku od towarów i us ł ug (VAT) dotycz ą cej przedmiotu umowy w trakcie obowi ą zywania umowy Deweloper mo ż e dokona ć podwy ż szenia ceny przedmiotu umowy. Wzrost ceny przedmiotu umowy nie mo ż e przekracza ć ró ż nicy pomi ę dzy kwot ą podatku wynikaj ą c ą z nowej stawki, a kwot ą wynikaj ą c ą z dotychczasowej stawki podatku od towarów i us ł ug (VAT). O podwy ż szeniu ceny przedmiotu umowy Deweloper poinformuje Zamawiaj ą cego listem poleconym. W terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Zamawiaj ą cego listu poleconego o podwy ż szeniu ceny przedmiotu umowy zamawiaj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy. W takiej sytuacji Deweloper zwróci Zamawiaj ą cemu ca ł o ść wp ł aconych przez niego kwot w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma Zamawiaj ą cego o odst ą pieniu od umowy w sytuacji wy ż ej wskazanej Zamawiaj ą cy nie b ę dzie zobowi ą zany do zap ł aty kary umownej za odst ą pienie . ™ VI.44 Deweloper poinformuje Zamawiaj ą cego na pi ś mie z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem o gotowo ś ci do przekazania przedmiotu umowy i wyznaczonym terminie odbioru, przy czym pierwszy termin odbioru zostanie wyznaczony najpó ź niej w terminie realizacji przedmiotu umowy . VI.45 W przypadku odmowy dokonania odbioru lub kwestionowania przed ł o ż onego obmiaru przez Zamawiaj ą cego, Deweloper powo ł a rzeczoznawc ę Polskiego Zwi ą zku In ż ynierów i Techników Budownictwa, który sporz ą dzi stosowna opini ę i oceni zasadno ść roszcze ń stron w aspekcie zgodno ś ci wykonania przedmiotu umowy z warunkami umowy, Polskimi Normami oraz sztuk ą budowlan ą . W przypadku potwierdzenia przez rzeczoznawc ę stanowiska Zamawiaj ą cego, koszty sporz ą dzenia opinii poniesie Deweloper. W przeciwnym przypadku koszty opinii rzeczoznawcy poniesie Zamawiaj ą cy. Po uwzgl ę dnieniu wniosków rzeczoznawcy zawartych w opinii zostanie wyznaczony kolejny termin odbioru w trybie przewidzianym w pkt 41 do 45 owu. W przypadku odmowy dokonania odbioru lub dalszego kwestionowania przed ł o ż onego 6 obmiaru przez Zamawiaj ą cego po korzystnej dla Dewelopera opinii rzeczoznawcy Deweloperowi b ę dzie przys ł ugiwa ć prawo odst ą pienia od umowy z winy Zamawiaj ą cego. W przypadku odmowy przez dewelopera usuni ę cia usterek stwierdzonych w opinii rzeczoznawcy, Zamawiaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od umowy z winy Dewelopera . ™ IV. 30 W przypadku odst ą pienia od umowy z winy dewelopera deweloper zap ł aci zamawiaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 5 % ceny przedmiotu umowy terminie 14 dni od dnia odst ą pienia od umowy. W tym samym terminie deweloper zwróci zamawiaj ą cemu ca ł o ść wp ł aconych przez niego ś rodków. IV.31 W przypadku odst ą pienia od umowy z winy Zamawiaj ą cego, Zamawiaj ą cy zap ł aci na rzec Dewelopera kar ę umown ą w wysoko ś ci 2 % ceny przedmiotu umowy, Deweloper zwróci wp ł acone przez Zamawiaj ą cego ś rodki pomniejszone o kar ę umown ą w terminie 14 dni od dnia odst ą pienia . W pi ś mie z dnia 16.08.2007 r. Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do zaniechania stosowania zarzucanych jej niedozwolonych klauzul umownych. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e powy ż sze mia ł o miejsce, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami PROFIT S.A.. Interes publicznoprawny przejawia si ę bowiem tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust.1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” , natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru 7 postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Tym niemniej nale ż y pami ę ta ć , ż e art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie . Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest zatem konieczna literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone b ę d ą zatem takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, a której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez PROFIT S.A. przy zawieraniu umów o wybudowanie domu i ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu oraz przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y wyodr ę bnionego lokalu mieszkalnego s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego pod pozycjami mi ę dzy innymi: 883, 885, 364, 365, 596, 1007, 1, 927. Odnosz ą c si ę do poszczególnych klauzul umownych stosowanych przez PROFIT S.A. w umowach obowi ą zuj ą cych w chwili wszcz ę cia nn. post ę powania. 8 W wyroku z dnia 18.05.2005 r. S ą d Okr ę gowy w Warszawie S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. Akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolon ą klauzul ę umown ą wpisan ą do rejestru klauzul niedozwolonych pod pozycj ą 883, postanowienie wg którego „ opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów, powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y wy ż szej oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód spowoduje odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu Umowy Kupuj ą cemu. Sprzedaj ą cy jednocze ś nie o ś wiadcza ż e z najwy ż sz ą staranno ś ci ą b ę dzie d ąż y ł do dochowania terminu okre ś lonego w ust. 1” oraz i ż „w przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej – 5 % stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce, przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce”. Zgodnie z uzasadnieniem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zapisy te naruszaj ą norm ę prawn ą wyra ż on ą w przepisie art. 385 (3) pkt 2 kc, który stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania . Norma ta sw ą dyspozycj ą obejmuje równie ż przypadki gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez jedn ą ze stron – w przypadku nn. zatem równie ż z przyczyn, które le ż a ł yby po stronie pozwanego. Sformu ł owany tymczasem przez PROFIT S.A. katalog sytuacji uznawanych za si łę wy ż sza – z uwagi na sposób jego sformu ł owania wcale nie musi traktowany by ć jako katalog zamkni ę ty. Wniosek taki nie jest uzasadniony nawet w oparciu o sam ą literaln ą wyk ł adnie tego zapisu. W szczególno ś ci brak jest w nim bowiem takich sformu ł owa ń , które wskazywa ł yby na to, i ż strony ustanowiony katalog traktuj ą jako zamkni ę ty. Powy ż sze by ł oby uzasadnione dopiero w sytuacji pos ł u ż enia si ę we wzorcu s ł owami „tylko”, „strony ograniczaj ą do nast ę puj ą cych sytuacji” itp. Interpretacji sugerowanej przez PROFIT S.A. przeczy tak ż e charakter poj ę cia „si ł a wy ż sza”, które to sformu ł owanie z natury rzeczy obejmuje sytuacje których z góry przewidzie ć nie mo ż na i których nie da si ę skatalogowa ć . Do podobnego wniosku mo ż na by zreszt ą doj ść odwo ł uj ą c si ę do dyspozycji normy prawnej wyra ż onej w art. 65 § 2 kc która nakazuje w umowach raczej bada ć , jaki by ł zgodny zamiar stron i cel umowy, ani ż eli opiera ć si ę na jej dos ł ownym brzmieniu . Ponadto sytuacje wymienione w powo ł anym wy ż ej postanowieniu umownym mog ą powsta ć równie ż jako sytuacje zawinione przez PROFIT S.A. W szczególno ś ci gdy chodzi o zdarzenia polegaj ą ce na zatopieniu, osuwaniu i zapadaniu si ę ziemi, po ż arze – do ich powstania mo ż e doj ść bowiem w wyniku konkretnych zaniedba ń , czy zaniecha ń PROFIT S.A. Z tego te ż powodu, konsument nie mo ż e zosta ć obci ąż ony ryzykiem wy łą czenia za te zaniedbania odpowiedzialno ś ci wykonawcy. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymieniony wy ż ej zapis za to ż samy ze wskazanym postanowieniem, czemu nie przecz ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W ww. wyroku S ą d Okr ę gowy w Warszawie S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII 86/03) uzna ł tak ż e za niedozwolon ą klauzul ę umown ą wpisan ą do rejestru klauzul niedozwolonych pod pozycj ą 885, postanowienie wg którego „ do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7 %, a na gara ż i miejsce parkingowe 22 %. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” Zgodnie z powo ł an ą na uzasadnienie powy ż szego stanowiska S ą du argumentacj ą - taki zapis umowny 9 narusza art. 385 (1) § 1 kc i art. 385 (3) pkt 20 kc, pomimo bowiem tego, i ż wzrost stawki podatku stanowi zdarzenie od stron niezale ż ne, to ma on bezpo ś redni wp ł yw na wzrost ceny przedsi ę wzi ę cia w przypadku jego wyst ą pienia. W tej sytuacji zatem kontrahent – konsument musi mie ć mo ż liwo ść podj ę cia decyzji, czy pomimo tych przedmiotowo istotnych zmian w dalszym ci ą gu wyra ż a wol ę realizacji zobowi ą zania i przyj ę cia ś wiadczenia strony przeciwnej czy te ż nie. Gwarancje zapewnienia konsumentowi realizacji tego uprawnienia stanowi za ś prawo odst ą pienia do zawartej umowy. Prawo konsumenta do odst ą pienia od umowy w przypadku zmian przedmiotowo istotnych ma bowiem charakter bezwzgl ę dny i jako takie zapewnione zosta ł o w powo ł anym wy ż ej art. 385 (3) pkt 20 kc. Do powy ż szego nale ż y doda ć tak ż e, i ż podatek VAT jako tzw. podatek od warto ś ci dodanej jest podatkiem obrotowym, jego cech ą za ś jest po pierwsze system jego poboru od obrotu netto – co realizowane jest przez kolejne podmioty gospodarcze uczestnicz ą ce w tym obrocie, po drugie dzia ł anie mechanizmu opodatkowanie – naliczenie, który polega na tym, ż e na ka ż dym szczeblu obrotu gospodarczego (zachodz ą cego mi ę dzy przedsi ę biorcami) od kwoty podatku obliczonej od dokonanej sprzeda ż y dokonuje si ę odliczenia kwoty podatku naliczonej w cenie nabytych us ł ug, materia ł ów, surowców itp. Powy ż sza konstrukcja powoduje, i ż jest to podatek neutralny w stosunku do przedsi ę biorcy, obci ąż a on natomiast w ca ł o ś ci ko ń cowego odbiorc ę , którym jest konsument. Z oczywistych przyczyn konsumenci nie mog ą bowiem dokona ć pomniejszenia podatku nale ż nego o podatek naliczony w poprzedniej fazie obrotu (czy produkcji). Skutkiem czego powy ż sze twierdzenie jest tym bardziej uzasadnione. Jak zauwa ż ono wy ż ej istota funkcjonowania rejestru niedozwolonych klauzul umownych wyra ż a si ę w tym, i ż wpisane do rejestru postanowienia interpretowane s ą nie w wymiarze indywidualnym, ale abstrakcyjnym – zarówno w znaczeniu podmiotowym jak i przedmiotowym – dotycz ą ka ż dego, niezindywidualizowanego przypadku dokonywania czynno ś ci prawnej w której uczestniczy konsument, a ponadto tych samych przedmiotowo okoliczno ś ci – w nn. przypadku - zasad regulacji w umowie kwestii zwi ą zanych ze zmian ą ceny, kosztu przedmiotu umowy przy braku okre ś lenia kryteriów pozwalaj ą cych t ę cen ę , koszt ustali ć w momencie zawarcia umowy. Wpisana zatem do Rejestru klauzul niedozwolonych klauzula nr 885 ma to znaczenie, i ż powinna by ć ona stosowana w ka ż dym przypadku gdy pomimo przewidywania zmiany ceny ś wiadczenia, bez mo ż liwo ś ci wskazania jej ewentualnej wielko ś ci nie zapewni si ę konsumentowi mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy – jak to mia ł o miejsce we wzorcu umownym stosowanym przez PROFIT S.A. Tym samym zatem, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci postanowienia zawartego we wzorcu umownym którym pos ł uguje si ę PROFIT S.A., stwierdzi ć nale ż y jego to ż samo ść ze wskazan ą klauzul ą niedozwolon ą . W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisany pod poz. 364 i 365 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ” i „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego (…) jest niedozwolone, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385¹ § 1 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż 10 postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta. Odno ś nie (…) wzorca to S ą d cz ęś ciowo podzieli ł żą danie pozwu uznaj ą c, ż e stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne w zakresie od s ł ów „W sytuacji okre ś lonej w (…) tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru” na podstawie art. 385 § 1 k.c. i 385³ pkt 9 k.c. Zapis ten umo ż liwia pozwanemu kosztem interesu konsumenta uzna ć sporz ą dzony pod jego nieobecno ść jednostronny protokó ł odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy. Zapis ten przyznaje pozwanemu uprawnienie do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy.” Równie ż tre ść pkt 44 ogólnych warunków umów dotycz ą cych nabywania lokali w PROFIT S.A. we Wroc ł awiu przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza, wskazane przez S ą d w cytowanym powy ż ej uzasadnieniu do wyroku prawa konsumenta do kwestionowania jako ś ci robót wykonanych przez dewelopera. Wbrew stanowisku PROFIT S.A. uprawnienia z tytu ł u r ę kojmi, które otwieraj ą si ę przed konsumentem z momentem odbioru lokalu to dopiero kolejna grupa uprawnie ń przys ł uguj ą cych mu w zwi ą zku z zawarta umow ą . Uaktywnia si ę ona dopiero z momentem wykonania umowy. Tymczasem zgodnie z powszechnie obowi ą zuj ą cymi przepisami prawa, prawo kwestionowania przede wszystkim jako ś ci wykonanych robót winno przys ł ugiwa ć podmiotowi uprawnionemu jeszcze przed dokonaniem jego odbioru – tym bardziej, ż e jak podnosi PROFIT S.A. zap ł ata ca ł o ś ci ceny w tym przypadku nast ę puje przed odbiorem lokalu. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W wyroku z dnia 17.10.2005 r. (sygn. Akt XVII Am 78/04) oraz w wyroku z dnia 23.01.2007 r. (sygn. Akt XVII Amc 156/05) za niedozwolone klauzule umowne S ą d uzna ł zapisy wpisanE do rejestru klauzul niedozwolonych pod pozycjami 596 i 1007 – odpowiednio - „ Wszelkie spory mi ę dzy Biurem i Uczestnikiem w sprawach zawartej mi ę dzy nimi umowy s ą rozstrzygane przez rzeczowo w ł a ś ciwy S ą d w Nowym S ą czu ” i „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ” (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007 r., Sygn. akt XVII AmC 156/05). Wprowadzenie do umowy (wzorca umownego) zapisu, moc ą którego dokonuje si ę zmian w zakresie powszechnie obowi ą zuj ą cej regulacji prawnej co do w ł a ś ciwo ś ci miejscowej s ą du w sprawach cywilnych, cho ć nie jest przez prawo zakazane – kodeks post ę powania cywilnego nie zawiera w tym zakresie postanowie ń zastrzegaj ą cych w ł a ś ciwo ść wy łą czn ą w sprawach konsumenckich - ocenianie by ć musi z uwzgl ę dnieniem zagro ż e ń interesu konsumenta – w tym przypadku z rozwa ż eniem sytuacji, czy taki zapis zmusza ł by go do wzi ę cia udzia ł u w post ę powaniu s ą dowym odleg ł ym od miejsca jego zamieszkania. W sprawie nn. PROFIT S.A. polemizuj ą c z postawionymi mu zarzutami wskazywa ł , i ż w sytuacji gdyby konsument wszczyna ł spór to mia ł by on zawsze zapewnion ą w ł a ś ciwo ść miejscow ą S ą du we Wroc ł awiu. W swej argumentacji PROFIT S.A. pomin ął jednak wszystkie przypadki, kiedy to konsument wyst ę powa ć b ę dzie w roli pozwanego, a inicjatorem sporu b ę dzie Spó ł ka. Stosowne żą dania zrodzi ć si ę bowiem mog ą po ka ż dej ze stron i na ró ż nych etapach realizacji inwestycji – tak ż e, a mo ż e przede wszystkim w trakcie trwania procesu inwestycyjnego. Z kolei nabywcy lokali nie zawsze maj ą miejsce zamieszkania we Wroc ł awiu, a ponadto nie musz ą oni w zakupywanych mieszkaniach zamieszka ć . W tej sytuacji zatem zaproponowana przez Spó ł k ę regulacja narusza interesy konsumentów i jest to ż sama ze wskazanymi na wst ę pie klauzulami. W wyroku z dnia 11.03.2002 r. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. Akt XVII Amc 12/05) uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy 11 uznanych za niedozwolone o tre ś ci „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5 % warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych”. Z kolei w wyroku z dnia 11.01.2006 r. (sygn. Akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis zamieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potracenia 5 % z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi. Ponadto w wyroku z dnia 02.12.2004 r. (sygn. Akt XVII AmC 9/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne – zapis który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od nn. umowy Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przeze Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potraceniem 5 % warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie. Nale ż y ponadto pomocniczo wskaza ć na wyrok z dnia 20.12.2006 r. (sygn.akt XVII AmC 17/06) moc ą którego S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci Strona z winy której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej w tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść % % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)”. Pkt 17 umowy podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduje kar ę umown ą w wysoko ś ci 5 % warto ś ci przedmiotu umowy. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 kc oraz 396 kc. Przepisy kodeksowe nie precyzj ą sposobu wyliczenia powy ż szej wielko ś ci, poza ogóln ą regu łą zawart ą w art. 385 (3) pkt 17 kc. Postawa ta jest jednak wystarczaj ą ca dla uznania za niedozwolone postanowienie umowne takiego zapisu, który nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Prezes Urz ę du nie kwestionuje zatem samej zasadno ś ci pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym i dopuszczalnej przez prawo, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia PROFIT S.A. jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa wielorodzinnego, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy to g ł ównie koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek 1 m² powierzchni mieszkaniowej, a tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Skoro jak twierdzi PROFIT S.A. stosowanie przez Spó ł k ę stawki 5 % jest niezwykle rzadkie (ale nie wy łą czone – na dziesi ęć przypadków w pi ę ciu zastosowano maksymaln ą kar ę ) – to po pierwsze uzasadnia to twierdzenie, i ż rzeczywista szkoda ponoszona przez 12 PROFIT S.A. jest w przewa ż aj ą cej liczbie przypadków zdecydowanie ni ż sza ni ż 5 % przedmiotu umowy, po drugie bez wskazania konkretnych przyczyn PROFIT S.A. ma mo ż liwo ść zastosowania najwy ż szej sankcji, po trzecie z kolei PROFIT S.A. nie naruszaj ą c interesów konsumentów ma mo ż liwo ść dochodzenia rzeczywi ś cie poniesionej szkody - przenosz ą cej wysoko ść ustalonej kary umownej (art. 484 kc). W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść porównywanych tre ś ci, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane zapisy umów mieszcz ą si ę w klauzulach uznanych przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuje w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów - wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami PROFIT S.A. jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie PROFIT S.A. nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. W tym miejscu odnie ść si ę te ż nale ż y do z ł o ż onego przez Spó ł k ę wniosku dowodowego w postaci przeprowadzenia dowodu z zezna ń ś wiadka Adama Mateusiaka i dowodu z przes ł uchania strony – Prezesa Zarz ą du Piotra Adamka na okoliczno ść tego, i ż zawieraj ą cy z PROFIT Development S.A. konsumenci mieli wp ł yw na tre ść umów, a ż aden z zakwestionowanych przez UOKiK zapisów nie by ł nigdy stosowany. Prezes UOKiK pomin ął bowiem zawnioskowany przez stron ę dowód z uwagi na to, i ż przeprowadzenie ich nie eliminowa ł oby zarzutu zwi ą zanego z tym, i ż stosowany przez stron ę wzorzec zawiera niedozwolone klauzule umowne, postanowienia które winny zosta ć z niego usuni ę te, zast ą pione postanowieniami zgodnymi z prawem. Ponadto zawieranie niektórych z umów na zmienionych warunkach, nie zmienia faktu i ż zjawisku temu nie mo ż na przypisa ć cech powszechno ś ci. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie z konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e 13 przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w nn. sprawie. W toku prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów post ę powania PROFIT S.A. podj ął dzia ł ania maj ą ce na celu zmian ę zakwestionowanych postanowie ń umownych. W tym celu na mocy Uchwa ł y Zarz ą du PROFIT S.A. nr Z07/08/31/1 z dnia 31.08.2007 r. dosz ł o uchwalenia nowego wzorca umownego, gdzie kwestionowane zapisy umowne zast ą piono nowymi postanowieniami w brzmieniu okre ś lonym w pkt 4. Pomimo usuni ę cia w przedstawionym dokumencie zakwestionowanych zapisów i przedstawienia na potwierdzenie powy ż szego ww. uchwa ł y wraz z za łą cznikami oraz umowa o nabycie lokalu – brak jest podstaw do stwierdzenia zaniechania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, zaniechania takiego post ę powania PROFIT S.A. nie udowodni ł bowiem, a to na nim w tym przypadku spoczywa ci ęż ar dowodu. Obowi ą zkowi udowodnienia powy ż szej okoliczno ś ci nie czyni zado ść przedstawienie nowych wzorców umownych. W tym celu PROFIT S.A. winien by ł w szczególno ś ci przedstawi ć zarówno nowo zawierane umowy z konsumentami jak równie ż wykaza ć fakt dostosowania umów poprzednio obowi ą zuj ą cych do stanu zgodno ś ci z prawem, czego nie uczyni ł . Tym niemniej z uwagi na umo ż liwienia Spó ł ce wykonania z ł o ż onego zobowi ą zania orzeczono jak w pkt I sentencji. Maj ą c na uwadze powy ż sze orzeczono jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na PROFIT S.A. obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt III sentencji. Maj ą c na uwadze powy ż sze orzeczono jak w pkt II sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: PROFIT Development S.A. z siedzib ą we Wroc ł awiu 50 – 116 Wroc ł aw ul. Rynek 48 14