RWR-84/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-47/08/ZR Wroc ł aw, 29 grudnia 2008 r. DECYZJA RWR 84/2008 I. Na podstawie art. 26 ust.1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko TMB Spó ł ka Akcyjna z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Osobowickiej 70A, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów , stosowanie przez ww. przedsi ę biorc ę postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego , poprzez zamieszczenie we wzorcach umownych oznaczonych nazwami „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” oraz „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007” nast ę puj ą cych zapisów: • „ Cena netto przedmiotu umowy nie podlega zmianie je ś li rzeczywista powierzchnia Budynku, która zostanie ustalona zgodnie z zasadami opisanymi w § 6 niniejszej umowy, ró ż ni ć si ę b ę dzie od projektowanej powierzchni Budynku o nie wi ę cej ni ż ± 2 %. Je ś li za ś ró ż nica ta b ę dzie wynosi ć wi ę cej ni ż ± 2% to w przypadku powierzchni wi ę kszej od projektowanej Kupuj ą cy dokona dop ł aty w odpowiedniej kwoty, obliczonej zgodnie z ust. 2 pkt 1) niniejszego paragrafu, a w przypadku powierzchni mniejszej od projektowanej Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu kwot ę , o któr ą cena wskazana w ust. 1 winna by ć pomniejszona, zgodnie z zasadami okre ś lonymi w ust. 2 pkt. 1) niniejszego paragrafu. Zwi ę kszenie ceny sprzeda ż y ze wzgl ę du na ustalenie rzeczywistej powierzchni budynku nie mo ż e przekroczy ć 5 % planowanej ceny sprzeda ż y, o której mowa w ust ę pie 1 niniejszego paragrafu ” (odpowiednio § 4 ust. 8.1 i § 4 ust. 7); • „ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie oraz w § 3 ust. 9 i 11 mog ą ulec zmianie bez konieczno ś ci zawarcia aneksu do umowy ze wzgl ę du na utrudnienia i przerwy w prowadzeniu budowy powsta ł e z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie odpowiada, a w szczególno ś ci z powodu zawieszenia prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego, konieczno ś ci prowadzenia bada ń archeologicznych oraz si ł y wy ż szej ”. (§ 5 ust. 5 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); • „ W przypadku, je ż eli prawid ł owo zawiadomiony Kupuj ą cy nie stawi si ę w wyznaczonym terminie, Budynek uznany zostanie za odebrany bez zastrze ż e ń , a Sprzedaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie prawo do sporz ą dzenia jednostronnego protoko ł u odbioru jako ś ciowego. ” (§ 7 ust. 4 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); • „ W przypadku, gdy - z winy Sprzedaj ą cego - nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych, powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 90 dni, liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy, mia ł a zosta ć zako ń czona, Kupuj ą cemu przys ł uguje od Sprzedaj ą cego roszczenie o zap ł at ę kary umownej. Wysoko ść kary umownej wynosi 0,015% kwoty netto faktycznie wp ł aconej przez Kupuj ą cego Sprzedaj ą cemu, za ka ż dy dzie ń zw ł oki, nie wi ę cej jednak ni ż 10% ceny sprzeda ż y, okre ś lonej w § 4 ust. 1 umowy ” (§ 10 ust. 1 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „ Przesuni ę cie terminu wykonania umowy o mniej ni ż 90 dni liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy mia ł a zosta ć zako ń czona, nie stanowi nienale ż ytego wykonania niniejszej umowy ” (§ 10 ust. 2 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „Kara umowna, o której mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu mo ż e by ć naliczana od pierwszego dnia nast ę puj ą cego po up ł ywie 90 dni, liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy, mia ł a zosta ć zako ń czona” . (§ 10 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „ Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzeda ż y Sprzedaj ą cemu przys ł uguje uprawnienie do odst ą pienia od niniejszej umowy bez dodatkowego wezwania Kupuj ą cego do spe ł nienia ś wiadczenia, je ż eli Kupuj ą cy : 1 ) uchybi terminowi wp ł aty ca ł o ś ci lub cz ęś ci którejkolwiek z rat przewidzianych w § 4 ust. 3 o wi ę cej ni ż 3 dni (…) ” (odpowiednio § 10 ust. 4 pkt 1) i § 11 ust. 2 pkt 1); • „ W przypadku odst ą pienia od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego ś rodki finansowe w terminie 90 dni od dnia odst ą pienia na wskazany przez Kupuj ą cego rachunek bankowy, z tym ż e w tym wypadku, o którym mowa w ust. powy ż ej, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego ś rodki finansowe pomniejszone o kwot ę zadatku, o którym mowa w § 4” (§ 11 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007)”); • “ W wypadku, o którym mowa w ust. 5 niniejszego paragrafu: 1) je ś li Stron ą odst ę puj ą c ą jest Sprzedaj ą cy, wówczas zwróci on Kupuj ą cemu wp ł acon ą na poczet ceny sprzeda ż y kwot ę bez oprocentowania, w tym zadatek, o którym mowa w § 4 ust. 3 pkt 1niniejszej umowy w podwójnej wysoko ś ci w terminie 90 dni od daty z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy; 2) je ś li Stron ą odst ę puj ą c ą jest Kupuj ą cy, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acon ą na poczet ceny sprzeda ż y kwot ę bez oprocentowania, pomniejszon ą o zatrzymany zadatek, o którym mowa w § 4 ust. 3 pkt 1) niniejszej umowy [10% warto ś ci umowy] , w terminie 90 dni od daty z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy ” (§ 10 ust. 8 li 1) i 2) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „ Strony zgodnie postanawiaj ą i ż wszelkie spory wynikaj ą ce ze stosowania niniejszej umowy, b ę d ą rozstrzygane przez s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo dla siedziby Sprzedaj ą cego ” (§ 14 ust. 9 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i nakazuje si ę zaniechanie jej stosowania. II. Na podstawie art. 106 ust.1 pkt 4) ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów , 2 - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z tytu ł u naruszenia zakazu o którym stanowi art. 24 ust.1 i 2 pkt 1 ww. ustawy w zakresie opisanym w punkcie I sentencji decyzji, nak ł ada si ę na TMB Spó ł ka Akcyjna z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Osobowickiej 70A, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 4 508,00 z ł (s ł ownie z ł otych: cztery tysi ą ce pi ęć set osiem), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów, wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a post ę powanie wyja ś niaj ą ce dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy TMB Spó ł ka Akcyjna z siedzib ą we Wroc ł awiu [zw. dalej tak ż e TMB lub Spó ł k ą ]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1-2) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 197/2008 z dnia 16 lipca 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez TMB, praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu we wzorcach umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007” oraz „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007”, zapisów, które s ą wpisanymi do rejestru postanowieniami wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 1-2) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 197/2008 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (53 karty) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 403-21/07/ZR). (dowód: karta 3, 4) W trakcie post ę powania przedsi ę biorca odniós ł si ę m.in. w pi ś mie z dnia 27 lipca 2007 r. do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 197/2008 i nie zgodzi ł si ę z postawionymi zarzutami, wskazuj ą c jednocze ś nie, i ż przedk ł adane klientom teksty umów nie s ą wzorcami umów a „jedynie projektami umów stworzonych dla w ł asnego u ż ytku”. (dowód: karta 57-58) I. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Strona post ę powania: – TMB Spó ł ka Akcyjna jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego przy S ą dzie Rejonowym dla Wroc ł awia-Fabrycznej we Wroc ł awiu, VI Wydzia ł Gospodarczy, pod numerem KRS 0000240076 (rejestracji dokonano dnia 23 sierpnia 2005 r.) a przedmiotem jego dzia ł alno ś ci gospodarczej jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek. W ramach tej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorca zawiera umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 8-12) 3 2. Pocz ą wszy od dnia 30 marca 2007 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorzec umowny pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” oraz – od dnia 19 wrze ś nia 2007 r.- „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007”, które zawieraj ą m.in. nast ę puj ą ce postanowienia umowne: • „ Cena netto przedmiotu umowy nie podlega zmianie je ś li rzeczywista powierzchnia Budynku, która zostanie ustalona zgodnie z zasadami opisanymi w § 6 niniejszej umowy, ró ż ni ć si ę b ę dzie od projektowanej powierzchni Budynku o nie wi ę cej ni ż ± 2 %. Je ś li za ś ró ż nica ta b ę dzie wynosi ć wi ę cej ni ż ± 2% to w przypadku powierzchni wi ę kszej od projektowanej Kupuj ą cy dokona dop ł aty w odpowiedniej kwoty, obliczonej zgodnie z zgodnie z ust. 2 pkt 1) niniejszego paragrafu, a w przypadku powierzchni mniejszej od projektowanej Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu kwot ę , o któr ą cena wskazana w ust. 1 winna by ć pomniejszona, zgodnie z zasadami okre ś lonymi w ust. 2 pkt. 1) niniejszego paragrafu. Zwi ę kszenie ceny sprzeda ż y ze wzgl ę du na ustalenie rzeczywistej powierzchni budynku nie mo ż e przekroczy ć 5 % planowanej ceny sprzeda ż y, o której mowa w ust ę pie 1 niniejszego paragrafu ” (odpowiednio § 4 ust. 8.1 i § 4 ust. 7); • „ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie oraz w § 3 ust. 9 i 11 mog ą ulec zmianie bez konieczno ś ci zawarcia aneksu do umowy ze wzgl ę du na utrudnienia i przerwy w prowadzeniu budowy powsta ł e z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie odpowiada, a w szczególno ś ci z powodu zawieszenia prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego, konieczno ś ci prowadzenia bada ń archeologicznych oraz si ł y wy ż szej ”. (§ 5 ust. 5 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); • „ W przypadku, je ż eli prawid ł owo zawiadomiony Kupuj ą cy nie stawi si ę w wyznaczonym terminie, Budynek uznany zostanie za odebrany bez zastrze ż e ń , a Sprzedaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie prawo do sporz ą dzenia jednostronnego protoko ł u odbioru jako ś ciowego. ” (§ 7 ust. 4 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); • „ W przypadku, gdy - z winy Sprzedaj ą cego - nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych, powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 90 dni, liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy, mia ł a zosta ć zako ń czona, Kupuj ą cemu przys ł uguje od Sprzedaj ą cego roszczenie o zap ł at ę kary umownej. Wysoko ść kary umownej wynosi 0,015% kwoty netto faktycznie wp ł aconej przez Kupuj ą cego Sprzedaj ą cemu, za ka ż dy dzie ń zw ł oki, nie wi ę cej jednak ni ż 10% ceny sprzeda ż y, okre ś lonej w § 4 ust. 1 umowy ” (§ 10 ust. 1 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „ Przesuni ę cie terminu wykonania umowy o mniej ni ż 90 dni liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy mia ł a zosta ć zako ń czona, nie stanowi nienale ż ytego wykonania niniejszej umowy ” (§ 10 ust. 2 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „Kara umowna, o której mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu mo ż e by ć naliczana od pierwszego dnia nast ę puj ą cego po up ł ywie 90 dni, liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy, mia ł a zosta ć zako ń czona” . (§ 10 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „ Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzeda ż y Sprzedaj ą cemu przys ł uguje uprawnienie do odst ą pienia od niniejszej umowy bez dodatkowego wezwania Kupuj ą cego do spe ł nienia ś wiadczenia, je ż eli Kupuj ą cy : 1 ) uchybi terminowi wp ł aty ca ł o ś ci lub cz ęś ci którejkolwiek z rat przewidzianych w § 4 ust. 3 o wi ę cej ni ż 3 dni (…) ” (odpowiednio § 10 ust. 4 pkt 1) i § 11 ust. 2 pkt 1); 4 • „ W przypadku odst ą pienia od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego ś rodki finansowe w terminie 90 dni od dnia odst ą pienia na wskazany przez Kupuj ą cego rachunek bankowy, z tym ż e w tym wypadku, o którym mowa w ust. powy ż ej, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego ś rodki finansowe pomniejszone o kwot ę zadatku, o którym mowa w § 4” (§ 11 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007)”); • “ W wypadku, o którym mowa w ust. 5 niniejszego paragrafu: 1) je ś li Stron ą odst ę puj ą c ą jest Sprzedaj ą cy, wówczas zwróci on Kupuj ą cemu wp ł acon ą na poczet ceny sprzeda ż y kwot ę bez oprocentowania, w tym zadatek, o którym mowa w § 4 ust. 3 pkt 1niniejszej umowy w podwójnej wysoko ś ci w terminie 90 dni od daty z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy; 2) je ś li Stron ą odst ę puj ą c ą jest Kupuj ą cy, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acon ą na poczet ceny sprzeda ż y kwot ę bez oprocentowania, pomniejszon ą o zatrzymany zadatek, o którym mowa w § 4 ust. 3 pkt 1) niniejszej umowy [10% warto ś ci umowy] , w terminie 90 dni od daty z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy ” (§ 10 ust. 8 li 1) i 2) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „ Strony zgodnie postanawiaj ą i ż wszelkie spory wynikaj ą ce ze stosowania niniejszej umowy, b ę d ą rozstrzygane przez s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo dla siedziby Sprzedaj ą cego ” (§ 14 ust. 9 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); (dowód: karta 25-56) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: - 155 „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”; - 227 „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ”; - 882 “ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ”; - 883 “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce ”; - 364 „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ”; - 365 „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ”; - 920 „ Fronton zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy, o jakim mowa w § 7 ust. 1 o nie wi ę cej ni ż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez nabywc ę ”; - 1350 „ Towarzystwo mo ż e równie ż odst ą pi ć od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opó ź ni si ę powy ż ej 14 dni z wp ł at ą : a) którejkolwiek z rat okre ś lonych w par. 2 pkt. 3; b) dop ł aty wynikaj ą cej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek okre ś lonych w par. 2 pkt. 7 "; 5 - 271 „ W przypadku § 6 pkt 2b) spó ł ka dokona rozliczenia w ci ą gu 30 dni z Kupuj ą cym, obci ąż aj ą c go odsetkami wg § 4 pkt 2 oraz pobierze odszkodowanie umowne w wysoko ś ci 10% planowanego kosztu lokalu i dokona zwrotu na rzecz Kupuj ą cego w ci ą gu 90 dni ”; - 41 „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ”; - 1007 „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”; 4. W trakcie post ę powania Spó ł ka - w szczególno ś ci pi ś mie z dnia 27 lipca 2008 r. – nie zgodzi ł a si ę z zarzutami Prezesa Urz ę du. Zamiar dalszego stosowania zakwestionowanych postanowie ń TMB zadeklarowa ł a w odniesieniu do dwóch postanowie ń (spo ś ród 10 zakwestionowanych). Dotyczy to nast ę puj ą cych postanowie ń : • „ W przypadku odst ą pienia od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego ś rodki finansowe w terminie 90 dni od dnia odst ą pienia na wskazany przez Kupuj ą cego rachunek bankowy, z tym ż e w tym wypadku, o którym mowa w ust. Powy ż ej, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego ś rodki finansowe pomniejszone o kwot ę zadatku, o którym mowa w § 4” (§ 11 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007)”); • “ W wypadku, o którym mowa w ust. 5 niniejszego paragrafu: 1) je ś li Stron ą odst ę puj ą c ą jest Sprzedaj ą cy, wówczas zwróci on Kupuj ą cemu wp ł acon ą na poczet ceny sprzeda ż y kwot ę bez oprocentowania, w tym zadatek, o którym mowa w § 4 ust. 3 pkt 1niniejszej umowy w podwójnej wysoko ś ci w terminie 90 dni od daty z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy; 2) je ś li Stron ą odst ę puj ą c ą jest Kupuj ą cy, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acon ą na poczet ceny sprzeda ż y kwot ę bez oprocentowania, pomniejszon ą o zatrzymany zadatek, o którym mowa w § 4 ust. 3 pkt 1) niniejszej umowy [10% warto ś ci umowy], w terminie 90 dni od daty z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy ” (§ 10 ust. 8 li 1) i 2) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); Co do pozosta ł ych o ś miu postanowie ń Spó ł ka zadeklarowa ł a ż e „zapisy te zosta ł y usuni ę te z projektów umów, które b ę d ą przedk ł adane potencjalnym klientom”, niemniej jednak nie wyrazi ł a zamiaru dokonania zmian obecnie obowi ą zuj ą cych umów w omawianym zakresie. Spó ł ka wskaza ł a tak ż e, i ż przedk ł adane klientom umowy nie s ą wzorcami umów a „jedynie projektami umów stworzonych dla w ł asnego u ż ytku”. Wed ł ug o ś wiadczenia TMB „projekty umów przedk ł adane s ą Klientom do analizy i ka ż dorazowo mo ż liwe s ą negocjacje tre ś ci zaproponowanego projektu umowy tak, aby uwzgl ę dnia ł on tak ż e stanowisko Klienta. W opinii Spó ł ki „nie jest bowiem mo ż liwe, aby formu ł owanie zapisów umów przedwst ę pnych sprzeda ż y nieruchomo ś ci, które ponad wszelk ą w ą tpliwo ść s ą umowami niezwykle zawi ł ymi, odbywa ł o si ę ka ż dorazowo od pocz ą tku do ko ń ca w toku indywidualnych ustale ń z nabywc ą nieruchomo ś ci”. Jak podnios ł a Spó ł ka, projekty umów s ą dost ę pne bez ogranicze ń dla klientów w siedzibie przedsi ę biorcy lub poprzez wysy ł anie drog ą elektroniczn ą . Ostateczna tre ść projektów jest nadawana dopiero w wyniku indywidualnych negocjacji z konkretnym, zdecydowanym na zakup nieruchomo ś ci nabywc ą . Na okoliczno ść mo ż liwo ś ci negocjowania umów z klientami, które s ą przedmiotem post ę powania administracyjnego Spó ł ka wnios ł a o przes ł uchanie przez Prezesa Urz ę du ś wiadków – 14 osób, które by ł y i/lub b ę da nabywcami lokali na podstawie wymienionych projektów umów. • Krupowicz Krzysztof, ul. Wi ś la ń ska 18/17, 54-152 Wroc ł aw, • Bartoszewicz Irena, ul. Dokerska 3/8, 54-142 Wroc ł aw, • Ł abaj Magdalena, ul. Aleja Marcina Kromera 27/28, 51-163 Wroc ł aw; 6 • Bili ń ska Beata, ul. Juszczaka 4/11, 54-610 Wroc ł aw; • Pa ń czyk Bartosz, ul. Gos ł awicka 9/2, 54-107 Wroc ł aw; • Pi ś niak Ma ł gorzata i Tomasz, ul. Wojnowicka 4a/12, 54-434 Wroc ł aw, • Jarmakowicz Krzysztof, ul. Wiejska 14d/6, 52-411 Wroc ł aw; • S ł obodecki Tomasz, ul. Poleska 41/40, 51-354 Wroc ł aw, • Jeong Magda, ul. Boya Ż ele ń skiego 40/42 m.4, 51-160 Wroc ł aw; • Chwia ł kowski Tomasz, ul. M. H ł aski 55/4, 54-608 Wroc ł aw; • D ł ugosz Jolanta, ul. Hallera 11/3, 53-201 Wroc ł aw; • Ł ebski Krzysztof, ul. Lekcyjna 84, 51-169 Wroc ł aw; • Rencz Wojciech, ul. Zemska 10/9, 54-438 Wroc ł aw; • Tuszy ń ski Piotr, ul. Seweryna Udzieli 7a/4, 54-513 Wroc ł aw; W opinii Spó ł ki, maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, nale ż y uzna ć , i ż umowy, którymi pos ł uguje si ę TMB w ż adnym wypadku nie s ą umowami adhezyjnymi, tj. takimi, do których kontrahent przedsi ę biorcy przyst ę puje bez mo ż liwo ś ci negocjowania ich postanowie ń , a zatem nie posiadaj ą one podstawowej cechy charakterystycznej dla tzw. wzorców umownych, o jakich mowa w przepisie art. 384 § 1 k.c., a mianowicie ich jednostronnego ustalenia przez przedsi ę biorc ę . Spó ł ka podnios ł a tak ż e, i ż zgodnie z brzmieniem art. 385 § 1 i 3 k.c. za niedozwolone i tym samym nie wi ążą ce konsumenta uznano wy łą cznie takie postanowienia umowne, które nie zosta ł y uzgodnione przez obie strony indywidualnie — zatem postanowienia, na których tre ść konsument nie mia ł rzeczywistego wp ł ywu. Tymczasem przy podpisywaniu umowy z TMB „ka ż dy klient ma mo ż liwo ść negocjowania zawieranych umów, co zostanie wykazane zeznaniami powo ł anych powy ż ej ś wiadków”. Reasumuj ą c - zdaniem Spó ł ki – „w zwi ą zku z mo ż liwo ś ci ą negocjowania przez kupuj ą cych klientów umów z deweloperem nie mo ż e by ć mowy o „wzorcach umów” ani o „stosowaniu postanowie ń wzorców umów” w zwi ą zku ze sprzeda żą lokali. Niezale ż nie od powy ż szego, Spó ł ka podnios ł a, i ż zgodnie z brzmieniem art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów taka bowiem nie korzysta z jakiejkolwiek ochrony przewidzianej w powo ł anej ustawie”. W zwi ą zku z tym „czyny nieuczciwej konkurencji, które naruszaj ą indywidualne interesy konsumentów b ą d ź interesy grupy konsumentów, pozostaj ą obecnie poza zakresem kompetencji Prezesa UOKiK”. Spó ł ka wyrazi ł a tak ż e pogl ą d, i ż przedmiotowe post ę powanie zosta ł o wszcz ę te na wniosek indywidualnej osoby - Krzysztofa Ratajczyka, który jest obecnie w sporze cywilnoprawnym ze Spó ł k ą (sprawa toczy ł a si ę w I instancji przed S ą dem Rejonowym w Ś rodzie Ś l ą skiej), co ma podwa ż a ć fakt, i ż post ę powanie ma na celu ochron ę zbiorowych interesów konsumentów. Spó ł ka wnios ł a tak ż e o do łą czenie do materia ł u dowodowego akt sprawy, która toczy ł a si ę przed S ą dem Rejonowym w Ś rodzie Ś l ą skiej I Wydzia ł em Cywilnym o sygnaturze I C 133/07. II. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami TMB Spó ł ki Akcyjnej. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest 7 jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych a tak ż e sprzeczne z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy postanowienia wzorca by ł y, czy te ż nie by ł o zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 8 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007” oraz „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007” stosowanych przez TMB przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, o tre ś ci: • „ Cena netto przedmiotu umowy nie podlega zmianie je ś li rzeczywista powierzchnia Budynku, która zostanie ustalona zgodnie z zasadami opisanymi w § 6 niniejszej umowy, ró ż ni ć si ę b ę dzie od projektowanej powierzchni Budynku o nie wi ę cej ni ż ± 2 %. Je ś li za ś ró ż nica ta b ę dzie wynosi ć wi ę cej ni ż ± 2% to w przypadku powierzchni wi ę kszej od projektowanej Kupuj ą cy dokona dop ł aty w odpowiedniej kwoty, obliczonej zgodnie z ust. 2 pkt 1) niniejszego paragrafu, a w przypadku powierzchni mniejszej od projektowanej Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu kwot ę , o któr ą cena wskazana w ust. 1 winna by ć pomniejszona, zgodnie z zasadami okre ś lonymi w ust. 2 pkt. 1) niniejszego paragrafu. Zwi ę kszenie ceny sprzeda ż y ze wzgl ę du na ustalenie rzeczywistej powierzchni budynku nie mo ż e przekroczy ć 5 % planowanej ceny sprzeda ż y, o której mowa w ust ę pie 1 niniejszego paragrafu ” (odpowiednio § 4 ust. 8.1 i § 4 ust. 7); • „ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie oraz w § 3 ust. 9 i 11 mog ą ulec zmianie bez konieczno ś ci zawarcia aneksu do umowy ze wzgl ę du na utrudnienia i przerwy w prowadzeniu budowy powsta ł e z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie odpowiada, a w szczególno ś ci z powodu zawieszenia prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego, konieczno ś ci prowadzenia bada ń archeologicznych oraz si ł y wy ż szej ”. (§ 5 ust. 5 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); • „ W przypadku, je ż eli prawid ł owo zawiadomiony Kupuj ą cy nie stawi si ę w wyznaczonym terminie, Budynek uznany zostanie za odebrany bez zastrze ż e ń , a Sprzedaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie prawo do sporz ą dzenia jednostronnego protoko ł u odbioru jako ś ciowego. ” (§ 7 ust. 4 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); • „ W przypadku, gdy - z winy Sprzedaj ą cego - nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych, powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 90 dni, liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy, mia ł a zosta ć zako ń czona, Kupuj ą cemu przys ł uguje od Sprzedaj ą cego roszczenie o zap ł at ę kary umownej. Wysoko ść kary umownej wynosi 0,015% kwoty netto faktycznie wp ł aconej przez Kupuj ą cego Sprzedaj ą cemu, za ka ż dy dzie ń zw ł oki, nie wi ę cej jednak ni ż 10% ceny sprzeda ż y, okre ś lonej w § 4 ust. 1 umowy ” (§ 10 ust. 1 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „ Przesuni ę cie terminu wykonania umowy o mniej ni ż 90 dni liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy mia ł a zosta ć zako ń czona, nie stanowi nienale ż ytego wykonania niniejszej umowy ” (§ 10 ust. 2 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „Kara umowna, o której mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu mo ż e by ć naliczana od pierwszego dnia nast ę puj ą cego po up ł ywie 90 dni, liczonych od ostatniego dnia miesi ą ca, w którym budowa zgodnie z § 5 ust. 1 niniejszej umowy, mia ł a zosta ć zako ń czona” . (§ 10 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); 9 • „ Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzeda ż y Sprzedaj ą cemu przys ł uguje uprawnienie do odst ą pienia od niniejszej umowy bez dodatkowego wezwania Kupuj ą cego do spe ł nienia ś wiadczenia, je ż eli Kupuj ą cy : 1 ) uchybi terminowi wp ł aty ca ł o ś ci lub cz ęś ci którejkolwiek z rat przewidzianych w § 4 ust. 3 o wi ę cej ni ż 3 dni (…) ” (odpowiednio § 10 ust. 4 pkt 1) i § 11 ust. 2 pkt 1); • „ W przypadku odst ą pienia od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego ś rodki finansowe w terminie 90 dni od dnia odst ą pienia na wskazany przez Kupuj ą cego rachunek bankowy, z tym ż e w tym wypadku, o którym mowa w ust. powy ż ej, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego ś rodki finansowe pomniejszone o kwot ę zadatku, o którym mowa w § 4” (§ 11 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007)”); • “ W wypadku, o którym mowa w ust. 5 niniejszego paragrafu: 1) je ś li Stron ą odst ę puj ą c ą jest Sprzedaj ą cy, wówczas zwróci on Kupuj ą cemu wp ł acon ą na poczet ceny sprzeda ż y kwot ę bez oprocentowania, w tym zadatek, o którym mowa w § 4 ust. 3 pkt 1niniejszej umowy w podwójnej wysoko ś ci w terminie 90 dni od daty z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy; 2) je ś li Stron ą odst ę puj ą c ą jest Kupuj ą cy, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acon ą na poczet ceny sprzeda ż y kwot ę bez oprocentowania, pomniejszon ą o zatrzymany zadatek, o którym mowa w § 4 ust. 3 pkt 1) niniejszej umowy [10% warto ś ci umowy] , w terminie 90 dni od daty z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy ” (§ 10 ust. 8 li 1) i 2) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007”); • „ Strony zgodnie postanawiaj ą i ż wszelkie spory wynikaj ą ce ze stosowania niniejszej umowy, b ę d ą rozstrzygane przez s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo dla siedziby Sprzedaj ą cego ” (§ 14 ust. 9 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..- OS1/2007”); s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego po pozycjami: 155, 227, 882, 883, 364, 365, 920, 1350, 271, 41 i 1007 a) Zapisy umowne dot. zmiany powierzchni u ż ytkowej lokalu: W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 155 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 227 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci.”. Ponadto w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika S ą d podzieli ł zdanie Prezesa Urz ę du, i ż takie postanowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmian ę istotnych 10 cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. (…) Przytoczone wy ż ej zapisy § 4 ust. 8.1 wzorca „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” oraz § 4 ust.7 „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007” równie ż przewiduj ą po stronie TMB prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Podobnie jak w tre ś ci postanowie ń wpisanych do rejestru, klient nie ma mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku istotnej zmiany umowy jak ą jest ko ń cowa cena lokalu, która mo ż e wzrosn ąć o znaczn ą kwot ę (np. zmiana o przewidziane w umowie maksymalne 5 % planowanej ceny sprzeda ż y oznacza - przy cenie ko ń cowej lokalu o warto ś ci 500 000 z ł – wzrost o 25 000 z ł ). Reasumuj ą c, powy ż sza analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. b) Zapis umowny dot. zmiany terminu przekazania lokalu nabywcy: W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 882 i 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu. ” i “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce. ” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie zapisy „Naruszaj ą (…) art. 385 3 pkt 2 k.c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania (…). W przedmiotowej sprawie, zakwestionowany przytoczony wy ż ej zapis § 5 ust. 5 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” nale ż y uzna ć za niedozwolone postanowienie umowne, albowiem u ż yte w nim zwroty „zawieszenie prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego”, „konieczno ść prowadzenia bada ń archeologicznych” i „si ł y wy ż sze” maj ą charakter bardzo ogólny i nieprecyzyjny. Tak wi ę c, z tre ś ci tych postanowie ń nie wynika jednoznacznie z jakich przyczyn Spó ł ka uprawniona jest do zmiany terminu realizacji inwestycji, w zwi ą zku z czym konsument nie ma mo ż liwo ś ci uzyskania pe ł nej wiedzy odno ś nie swoich praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z zawartej umowy, co niew ą tpliwie ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Niniejsze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie kwestionuj ą cego klauzule uprawniaj ą ce dewelopera do jednostronnej zmiany zako ń czenia realizacji umowy (oprócz przytoczonych z poz. 882 i 883, patrz, np. uzasadnienie do wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05 – dotycz ą cego klauzul z poz. 921 i 922). Reasumuj ą c, powy ż sza analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. 11 c) Zapis umowny dotycz ą cy odbioru lokalu bez udzia ł u nabywcy W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisany pod poz. 364 i 365 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ” i „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego z § 8 ust 6 wzorca jest niedozwolone, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385¹ § 1 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta. Odno ś nie § 8 ust. 7 wzorca to S ą d cz ęś ciowo podzieli ł żą danie pozwu uznaj ą c, ż e stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne w zakresie od s ł ów „W sytuacji okre ś lonej w ust. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru” na podstawie art. 385 § 1 k.c. i 385³ pkt 9 k.c. Zapis ten umo ż liwia pozwanemu kosztem interesu konsumenta uzna ć sporz ą dzony pod jego nieobecno ść jednostronny protokó ł odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy. Zapis ten przyznaje pozwanemu uprawnienie do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy.” Równie ż tre ść przytoczonego wy ż ej § 7 ust. 4 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d w cytowanym powy ż ej uzasadnieniu do wyroku prawa konsumenta. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. d) Zapis umowny dot. ograniczenia odpowiedzialno ś ci przedsi ę biorcy w razie opó ź nienia terminu realizacji umowy; W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 100/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 920 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy, o jakim mowa w § 7 ust. 1 o nie wi ę cej ni ż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez nabywc ę ”. W opinii s ą du: po pierwsze - zapis ten uprawnia przedsi ę biorc ę do „ zmiany istotnego elementu umowy jakim jest niew ą tpliwie termin zako ń czenia umowy, co stoi w sprzeczno ś ci z dobrymi obyczajami ra żą co naruszaj ą c interesy konsumentów ”. Po drugie „ przewiduj ą c mo ż liwo ść przesuni ę cia budowy do 60 dni bez prawa do kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez konsumenta, wy łą cza a z ca łą odpowiedzialno ś ci ą ogranicza odpowiedzialno ść Frontonu wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania ”. Zakwestionowane, przytoczone wy ż ej zapisy § 10 ust.1, 2 i 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” przewiduj ą mo ż liwo ść przesuni ę cia terminu bez mo ż liwo ś ci dochodzenia z tego tytu ł u roszcze ń w okresie 90 dni ze strony konsumenta a wi ę c w okresie nawet d ł u ż szym o 30 dni ni ż w klauzuli wpisanej do Rejestru. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. e) postanowienia przyznaj ą ce przedsi ę biorcy prawo do jednostronnego rozwi ą zania umowy bez uprzedniego wezwania do spe ł nienia ś wiadczenia 12 W orzecznictwie S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwestionowano równie ż postanowienia wzorców umów, na mocy których umowa zostaje rozwi ą zana ze skutkiem natychmiastowym bez obowi ą zku wcze ś niejszego powiadomienia konsumenta w sytuacji np. opó ź nienia si ę klienta z zap ł at ą ś wiadczenia lub na skutek innych zdarze ń (np. wyd ł u ż ona nieobecno ść na kursie / zaj ę ciach). Wydaj ą c wyrok z dnia 31.10.2007 r. w sprawie uznania za niedozwolone ww. postanowienia wpisanego do Rejestru pod poz. 1350 (sygn. akt XVII Amc 90/07) o tre ś ci: „ Towarzystwo mo ż e równie ż odst ą pi ć od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opó ź ni si ę powy ż ej 14 dni z wp ł at ą : a) którejkolwiek z rat okre ś lonych w par. 2 pkt. 3; b) dop ł aty wynikaj ą cej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek okre ś lonych w par. 2 pkt. 7", S ą d podzieli ł przedstawione w pozwie stanowisko Prezesa Urz ę du, ż e w umowach o charakterze wzajemnym, odst ą pienie przez przedsi ę biorc ę od umowy bez uprzedniego wezwania konsumenta do spe ł nienia ś wiadczenia jest sprzeczne z art. 491 k.c, który stanowi, ż e je ż eli jedna ze stron dopuszcza si ę zw ł oki w wykonaniu zobowi ą zania z umowy wzajemnej, druga strona mo ż e wyznaczy ć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagro ż eniem, ż e w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu b ę dzie uprawniona do odst ą pienia od umowy. Chocia ż powy ż szy przepis posiada charakter dyspozytywny, to jednak jego tre ść jest powszechnie stosowana w obrocie gospodarczym i stanowi jeden z jego dobrych obyczajów (art.385 1 § 1 k.c.). S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł tego typu postanowienia za niedozwolone, niezale ż nie od charakteru dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy. Jako przyk ł ad mo ż na poda ć klauzule z Rejestru wpisane pod poz. 1028 (dot. wzorca umowy operatora / dostawcy Internetu), czy z poz. 850 (dot. wzorca umowy szko ł y prywatnej). W uzasadnieniu do innego wyroku, odnosz ą cego si ę do postanowienia z Rejestru z poz. 956 o tre ś ci.: „ Bezskuteczny up ł yw terminu uiszczenia raty czesnego uznaje si ę za wyra ż enie woli rezygnacji ze studiów, je ż eli zaleg ł a rata nie zosta ł a uiszczona w ci ą gu czternastu dni od dnia up ł ywu terminu uiszczenia. Rezygnacja wywo ł uje skutek pi ę tnastego dnia po up ł ywie terminu uiszczenia raty ” (sygn. akt XVII Amc 115/05), S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdzi ł , ż e „ Postanowienia zak ł adaj ą ce, i ż brak raty op ł aty za studia jest równoznaczne z rezygnacj ą ze studiów uzna ć nale ż y za sprzeczne z art. 385 1 § 1 k.c. oraz art. 385 3 pkt 9 k.c. jako nadmiernie rygorystyczne i uprawniaj ą ce pozwan ą do zastosowania wobec konsumenta wprost tak dotkliwej sankcji za nieuiszczenie op ł aty w terminie jak ą jest skre ś lenie z listy studentów, niepoprzedzone wezwaniem do zap ł aty. Za ł o ż enie, i ż brak op ł aty uznaje si ę za wyra ż enie woli rezygnacji ze studiów oznacza przyznanie szkole uprawnienia do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy, poprzez przyj ę cie, i ż ka ż de zaniechanie studenta w dokonaniu op ł aty jest równoznaczne z wol ą rezygnacji ze studiów .” W opinii Prezesa Urz ę du zakwestionowane postanowienia § 10 ust. 4 pkt 1) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” i § 11 ust. 2 pkt 1) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007” przewiduj ą rozwi ą zanie umowy bez wezwania konsumenta do spe ł nienia ś wiadczenia w okre ś lonym terminie w razie uchybienia terminu do wp ł aty o wi ę cej ni ż 3 dni, pod rygorem rozwi ą zania umowy. Tak wi ę c pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, postanowienia te wywo ł uj ą te same skutki prawne co przytoczone wy ż ej postanowienia z Rejestru a w zwi ą zku z tym s ą to ż same z cytowanymi wy ż ej klauzulami niedozwolonymi. Bez znaczenia s ą wyja ś nienia Spó ł ki, i ż w praktyce klienci, którzy z jakichkolwiek przyczyn nie mog ą dochowa ć terminu p ł atno ś ci okre ś lonego w umowie, mog ą uzyska ć zgod ę na prolongat ę w formie aneksu do umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y. Jak ju ż obja ś niono wy ż ej, kontrola wzorców ma charakter abstrakcyjny a ponadto nale ż y zwróci ć uwag ę , i ż przedmiotowa prolongata w dalszym ci ą gu zale ż y tylko od zgody Spó ł ki na indywidualne wyst ą pienie klienta, które nie musi w ś wietle umowy by ć rozpatrzone pozywtywnie. 13 Reasumuj ą c, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, postanowienia te wywo ł uj ą te same skutki prawne co przytoczone wy ż ej postanowienia z Rejestru a w zwi ą zku z tym s ą to ż same z cytowanymi wy ż ej klauzulami niedozwolonymi. f) Zapisy umowne dot. ustanowienia wyd ł u ż onego terminu na zwrot wp ł aconych przez klienta ś rodków w razie rozwi ą zania umowy; W wyroku z dnia 24 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 71/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 271 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku § 6 pkt 2b) spó ł ka dokona rozliczenia w ci ą gu 30 dni z Kupuj ą cym, obci ąż aj ą c go odsetkami wg § 4 pkt 2 oraz pobierze odszkodowanie umowne w wysoko ś ci 10% planowanego kosztu lokalu i dokona zwrotu na rzecz Kupuj ą cego w ci ą gu 90 dni ”. Uzasadniaj ą c wyrok s ą d stwierdzi ł m.in., ż e bezprawne jest zastrze ż enie dla kontrahenta konsumenta, który ma prawo „ w pewnych okoliczno ś ciach przez 90 dni korzysta ć bezp ł atnie ze ś rodków konsumenta nie p ł ac ą c z tego tytu ł u ż adnych odsetek ani ekwiwalentu ”. Zapisy umowne § 11 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007” oraz § 10 ust. 8 lit. 1) i 2) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” równie ż przyznaj ą Spó ł ce prawo do dysponowania ś rodkami konsumenta przez 90 dni od daty z ł o ż enia przez konsumenta o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy bez ż adnej rekompensaty za tak d ł ugie przetrzymywanie ś rodków wp ł aconych wcze ś niej przez konsumenta Tym samym, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, postanowienia te wywo ł uj ą te same skutki prawne co przytoczone wy ż ej postanowienia z Rejestru a w zwi ą zku z tym s ą to ż same z cytowanymi wy ż ej klauzulami niedozwolonymi. g) Zapis umowny dot. ustanowienia s ą du w ł a ś ciwego do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z umowy; W wyroku z dnia 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt XVII Amc 31/02) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 41 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ”. Z kolei w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 156/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1007 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”. Nadto, w wyroku z dnia 17 pa ź dziernika 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 78/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 596 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Wszelkie spory mi ę dzy Biurem i Uczestnikiem w sprawach zawartej mi ę dzy nimi umowy s ą rozstrzygane przez rzeczowo w ł a ś ciwy S ą d w Nowym S ą czu”. Taka tre ść postanowie ń narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis § 14 ust. 9 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c . W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. 14 Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Prezes Urz ę du uzna ł , i ż kwestionowane zapisy umowne mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - tre ść § 4 ust. 8.1 wzorca „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” oraz § 4 ust.7 pkt 6 „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007” klauzuli z poz. 155 i 227; - tre ść § 5 ust. 5 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” w klauzuli z poz. 882 i 883; - tre ść § 7 ust. 4 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” w klauzuli z poz. 364 i 365; - tre ść § 10 ust.1, 2 i 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” w klauzuli z poz. 920; - tre ść § 10 ust. 4 pkt 1) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” i § 11 ust. 2 pkt 1) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007” w klauzuli z poz.1350; - tre ść § 11 ust. 3 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OH/2007” oraz § 10 ust. 8 lit. 1) i 2) wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” w klauzuli z poz.271; - tre ść § 14 ust. 9 wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y NR …/…/..-OS1/2007” w klauzuli z poz. 41 i 1007. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. Przedstawione przez Spó ł k ę stanowisko w tym zakresie, jakoby przedmiotowa sprawa dotyczy ł a tylko interesów grupy konsumentów pozostaje w sprzeczno ś ci z dotychczasowym orzecznictwem s ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz S ą du Najwy ż szego. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie TMB nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Jako nie maj ą ce znaczenia dla sprawy nale ż y uzna ć twierdzenia Spó ł ki w kwestii dotycz ą cej indywidualnego negocjowania umów. Prezes Urz ę du nie kwestionuje faktu, i ż niektóre, wskazane przez Spó ł k ę , postanowienia umowne by ł y modyfikowane w wyniku indywidualnych negocjacji z poszczególnymi klientami, st ą d przes ł uchiwanie wskazanych przez TMB ś wiadków na t ą okoliczno ść uzna ł za bezprzedmiotowe w ś wietle art.229 k.p.c., w zwi ą zku z art.84 ustawy o ochronie (…). Niemniej jednak powy ż sze dzia ł anie Spó ł ki przy zawieraniu indywidualnych umów nie pozwala na stwierdzenie, i ż przedmiotowe zapisy s ą postanowieniami indywidualnie negocjowanymi. W opinii Prezesa Urz ę du, klient nie ma w opisanej sytuacji swobody negocjacyjnej a jedynie dostaje ewentualn ą mo ż liwo ść modyfikacji rozwi ą za ń przewidzianych w 15 przedstawionym przez TMB wzorcu umownym. Jak ju ż wskazano wy ż ej, sama Spó ł ka przyzna ł a w pi ś mie z dnia 27 lipca 2008 r., i ż „nie jest bowiem mo ż liwe, aby formu ł owanie zapisów umów przedwst ę pnych sprzeda ż y nieruchomo ś ci, które ponad wszelk ą w ą tpliwo ść s ą umowami niezwykle zawi ł ymi, odbywa ł o si ę ka ż dorazowo od pocz ą tku do ko ń ca w toku indywidualnych ustale ń z nabywc ą nieruchomo ś ci”. Prezes Urz ę du podziela w tym zakresie opini ę Spó ł ki, i ż zawieranie umów dotycz ą cych kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci bez oparcia o wst ę pnie przygotowany przez przedsi ę biorc ę -profesjonalist ę (dewelopera, TBS, spó ł dzielni ę mieszkaniow ą ) wzór umowy, nie jest mo ż liwe z punktu widzenia prawid ł owo ś ci zawarcia takiej transakcji pod wzgl ę dem prawnym. Odnosz ą c si ę do stwierdze ń Spó ł ki, i ż „dopiero po wszcz ę ciu przez organ post ę powania i postawienia zarzutu stosowania zapisów w umowach wpisanych do rejestru klauzul niedozwolonych naby ł a wiedz ę , i ż zapisy (…) te mog ą by ć uznane za naruszaj ą ce interesy konsumentów oraz, ż e „usun ęł a lub zmodyfikowa ł a zapisy niemal wszystkich klauzul wymienionych przez organ w postanowieniu” nale ż y je uzna ć za niezas ł uguj ą ce na uwzgl ę dnienie. Po pierwsze – powy ż sze postanowienia zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń niedozwolonych przed 2007 rokiem a sam Rejestr jest ogólnie dost ę pny przez co znalezienie zakwestionowanych przez S ą d postanowie ń dotycz ą cych samych umów deweloperskich nie powinno nastr ę cza ć wi ę kszych trudno ś ci dla przedsi ę biorcy - profesjonalisty, jakim bez w ą tpienia jest Spó ł ka, która prowadz ą c dzia ł alno ść gospodarcz ą i zawieraj ą c umowy cywilnoprawne z konsumentami za pomoc ą wzorców umownych w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, ma obowi ą zek korygowania i dostosowywania tych wzorców do obowi ą zuj ą cego prawa, uwzgl ę dniaj ą c tak ż e rejestr postanowie ń umowy uznanych za niedozwolone o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Po drugie, nie mo ż na uzna ć , i ż w przypadku o ś miu zakwestionowanych zapisów wobec których Spó ł ka zadeklarowa ł a wykre ś lenie (lub zmian ę ) nast ą pi ł o zaprzestanie stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów o którym stanowi art. 27 ust.1 ustawy o ochronie (…) co skutkowa ł oby wydaniem decyzji w trybie artt.27 ust.2 tej ustawy. W opinii Prezesa Urz ę du nie zasz ł y przes ł anki niezb ę dne do uznania, i ż przedmiotowa praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów zosta ł a zaniechana. W szczególno ś ci deklaracja Spó ł ki o wycofaniu si ę ze stosowania ww. zapisów nie obj ęł a umów ju ż zawartych i b ę d ą cych obecnie w trakcie realizacji, do których nale ż a ł oby zawrze ć stosowne aneksy. Jest bezsporne, i ż warunkiem uznania dzia ł a ń zakazanych przez Ustaw ę jest zaprzestanie w pe ł nym zakresie tych dzia ł a ń przez przedsi ę biorc ę a nie tylko w jakiej ś ograniczonej cz ęś ci. W niniejszej sprawie zaniechanie stosowania przedmiotowego zapisu ograniczy ł o si ę tylko do podmiotów z którymi zawierano nowe umowy, natomiast Spó ł ka nie dokona ł a zmian (ani nie zadeklarowa ł a zamiaru ich przeprowadzenia) w umowach b ę d ą cych w trakcie realizacji. Za bezzasadne nale ż y tak ż e uzna ć twierdzenia Spó ł ki, i ż przedmiotowe post ę powanie zosta ł o wszcz ę te na wniosek konsumenta b ę d ą cego w sporze z TMB i „w sposób naruszaj ą cy interesy Spó ł ki”. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż po pierwsze - post ę powania przed Prezesem Urz ę du w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów s ą – zgodnie z art. 49 ust.1 - post ę powaniami wszczynanymi wy łą cznie z urz ę du. Po drugie – zgodnie z art.100 ust.1 tej ustawy „Ka ż dy mo ż e zg ł osi ć Prezesowi Urz ę du na pi ś mie zawiadomienie dotycz ą ce podejrzenia stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów” a w zwi ą zku z zawiadomieniem spe ł niaj ą cym wymagania okre ś lone w art.86 ust.2 (w zwi ą zku z art. 100 ust.3) tej ustawy, Prezes Urz ę du mo ż e wszcz ąć stosowne post ę powanie. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy wzorców przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń 16 wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust.1 ustawy o ochronie (…), Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art.24. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Kara pieni ęż na Zgodnie z art.106 ust.1 pkt.4 ustawy o ochronie (…), Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10 % przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 . Z tre ś ci przepisu wynika, i ż ww. kara ma charakter fakultatywny. W zwi ą zku z tym Prezes Urz ę du w ramach uznania administracyjnego decyduje czy zasadne jest w danej sprawie na ł o ż enie kary. Ustawa nie zawiera katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest decyzja o na ł o ż eniu kary. W art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jedynie wskazano, i ż ustalaj ą c wysoko ść kary Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci uprzedniego naruszenia przepisów ustawy. W rozpatrywanej sprawie, w punkcie I sentencji decyzji stwierdzono, ż e TMB Spó ł ka Akcyjna z siedzib ą we Wroc ł awiu naruszy ł a zakaz, o którym mowa w art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…). Zakaz ten ma charakter bezwzgl ę dny, zatem nie istniej ą przes ł anki natury prawnej, które umo ż liwia ł y zalegalizowanie tych praktyk. Spe ł niona jest zatem podstawowa przes ł anka warunkuj ą ca na ł o ż enie kary pieni ęż nej. Prezes Urz ę du uzna ł wiec za uzasadnione w niniejszej sprawie, na ł o ż enie kary pieni ęż nej w wysoko ś ci 4 508,00 z ł (s ł ownie: cztery tysi ą ce pi ęć set osiem) p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, co stanowi 1 % przychodu Spó ł ki za rok 2007 r. (dane wg. dokumentu CIT 8 za rok 2007: karta 65-67), czyli 10 % kary jaka mog ł aby by ć w tym przypadku na ł o ż ona. Na ustalenie wysoko ś ci kary w wysoko ś ci relatywnie niskiej w stosunku do przychodu przedsi ę biorcy wp ł yn ęł a ocena ca ł okszta ł tu okoliczno ś ci sprawy dokonana w ś wietle art.111 ustawy o ochronie (…). Przepis ten stanowi, ż e przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, o których mowa w art. 106-108, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ść naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Za okoliczno ś ci ł agodz ą ce uznano, i ż przedsi ę biorca nie utrudnia ł post ę powania oraz dopu ś ci ł si ę po raz pierwszy naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Za okoliczno ś ci obci ąż aj ą ce uznano fakt nieodst ą pienia przez Spó ł k ę od praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów do ko ń ca post ę powania przed Prezesem Urz ę du oraz okoliczno ść , i ż stopie ń dolegliwo ś ci praktyk stosowanych przez przedsi ę biorc ę wobec konsumenta, który mo ż e by ć powa ż ny, poniewa ż w ka ż dym z zakwestionowanych postanowie ń dochodzi do umniejszenia praw konsumenta na rzecz zwi ę kszenia uprawnie ń przedsi ę biorcy i mo ż e skutkowa ć dla klienta dewelopera konkretnymi dolegliwo ś ciami finansowymi. Poniewa ż , w ś wietle powy ż szego orzeczona kara winna równie ż spe ł nia ć rol ę represyjno- wychowawcz ą , a nadto pozostawa ć we w ł a ś ciwej proporcji do mo ż liwo ś ci karanego przedsi ę biorcy, ustalaj ą c wysoko ść kary wzi ę to pod uwag ę potencja ł ekonomiczny przedsi ę biorcy. Przyjmuj ą c wspomniane ww. wcze ś niej okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy o ochronie (...), jak równie ż fakt, i ż kara winna by ć orzekana na poziomie wystarczaj ą cym do osi ą gni ę cia zamierzonego celu i odczuwalna dla przedsi ę biorcy, ale równocze ś nie pozwalaj ą cym mu na dalsze prowadzenie dzia ł alno ś ci, Prezes Urz ę du postanowi ł 17 na ł o ż y ć kar ę w wysoko ś ci 4 508,00 z ł (po zaokr ą gleniu do 1 z ł ), co odpowiada 10 % kary maksymalnej. W opinii Prezesa Urz ę du powy ż sza kara spe ł nia zarówno funkcj ę prewencyjn ą jak i represyjn ą . Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawy o ochronie (…) kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Warszawie: NBP O/O Warszawa 51101010100078782231000000 . Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż a ł o orzec, jak w punkcie II sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w zwi ą zku z art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk otrzymuje: TMB Spó ł ka Akcyjna ul. Osobowicka 70A 51-008 Wroc ł aw 18