RWR-5/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-30/07/ZR/ZK Wroc ł aw, 5 lutego 2008 r. DECYZJA RWR 05/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko A.S.M. Inwestycje sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. J ę czmiennej 10 - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” nast ę puj ą cych zapisów: • § 3 ust 3 pkt 1) i 2) “ Okre ś lony w ust. 1 termin zako ń czenia budowy budynku mo ż e ulec zmianie wskutek: 1) wyst ą pienia si ł y wy ż szej np. powodzi, po ż aru, huraganu, 2) wyst ą pieniu warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót (np. ulewne deszcze trwaj ą ce przez okres co najmniej 5 dni, mrozy poni ż ej -20°C itp.), (…). W przypadkach tych Sprzedaj ą cy ustali nowy termin zako ń czenia budowy, który ulegnie przesuni ę ciu o liczb ę dni trwania przyczyn powoduj ą cych jego przed ł u ż enie i powiadomi o tym Kupuj ą cego. ”; • § 3 ust. 4 „ Zmiana terminu spowodowana dzia ł aniem si ł y wy ż szej lub dzia ł aniem niezale ż nym od Sprzedaj ą cego, nie stanowi zw ł oki ani opó ź nienia w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego i Kupuj ą cy nie jest uprawniony do żą dania od Sprzedaj ą cego odsetek za zw ł ok ę lub opó ź nienie oraz nie przys ł uguje mu prawo odst ą pienia od niniejszej umowy .”; • § 4 ust. 3 “ A.S.M. zastrzega sobie prawo wprowadzenia w przedmiocie niniejszej umowy niewielkich zmian wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego lub wskaza ń nadzoru autorskiego projektanta .”; • § 4 ust 4 i § 4 ust. 5 “ Wymienione w ust. 3 zmiany nie wymagaj ą odr ę bnej akceptacji Kupuj ą cego .”; • § 8 ust. 3 “ W przypadku, gdy ró ż nice obmiarowe pomi ę dzy powierzchni ą projektowan ą lokalu a rzeczywist ą przekrocz ą 2% powierzchni projektowanej, wówczas cena sprzeda ż y zostanie odpowiednio skorygowana przy rozliczeniu ko ń cowym z tytu ł u sprzeda ż y lokalu. Korekta ceny polega ć b ę dzie na pomno ż eniu ró ż nicy rzeczywistej powierzchni lokalu i ceny jednego metra kwadratowego z dnia podpisania niniejszej umowy, wynosz ą cej… z ł netto plus podatek VAT .”; • § 8 ust. 5 “ A.S.M. zastrzega sobie prawo kwartalnej waloryzacji ceny sprzeda ż y ustalonej w ust 1 i 2, wed ł ug kwartalnych wska ź ników wzrostu cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych og ł aszanych w komunikatach Prezesa GUS, publikowanych w Monitorze Polskim. Waloryzacja obliczana b ę dzie w ten sposób, ż e nie wp ł acona przez Kupuj ą cego cz ęść ceny sprzeda ż y okre ś lonej w ust. 1, skorygowana o waloryzacj ę za poprzedni kwarta ł , podlega ć b ę dzie zmianie ostatniego dnia danego kwarta ł u o ten wska ź nik.”; • § 18 “ A.S.M. zobowi ą zuje si ę do odp ł atnego, na koszt Kupuj ą cego, zarz ą dzania nieruchomo ś ci ą wspóln ą w obr ę bie opisanego w §2 budynku mieszkalnego wielorodzinnego, trwaj ą cego do ko ń ca roku kalendarzowego, w którym przypadnie koniec okresu r ę kojmi. Po up ł ywie tego terminu, sposób zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą zostanie ustalony przez w ł a ś cicieli lokali w trybie i na zasadach okre ś lonych w ustawie o w ł asno ś ci lokali. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie równie ż prawo okre ś lenia w sposobie zarz ą du, postanowienia, ż e uchwa ł a w ł a ś cicieli lokali, zmieniaj ą ca ustalony przez Sprzedaj ą cego sposób korzystania z ogródków przydomowych lub miejsc parkingowych, o którym mowa w §1 pkt 8 ppkt a) i b) wymaga jednog ł o ś nej zgody wszystkich w ł a ś cicieli lokali w budynku .”; • § 20 ust 2 i § 19 ust 2 „ Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do informowania A.S.M. o ka ż dorazowej zmianie swego adresu. W przypadku niepodj ę cia przez Kupuj ą cego korespondencji wys ł anej na ostatni wskazany przez niego adres uwa ż a si ę j ą dor ę czon ą bez wzgl ę du na przyczyn ę niepodj ę cia .”; • § 21 ust. 2 i § 20 ust. 2 “ Ewentualne spory zwi ą zane z wykonaniem niniejszej umowy, rozstrzygane b ę d ą przez s ą dy powszechne we Wroc ł awiu/w ł a ś ciwe dla A.S.M. Inwestycje .”; które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania A.S.M. Inwestycje sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. J ę czmiennej 10 , do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez: 1) dokonanie zmiany zakwestionowanych tre ś ci § 3 ust. 3, § 8 ust. 3, § 8 ust. 5, § 18, § 20 ust. 2 i §19 ust. 2 oraz § 21 ust. 2 i § 20 ust. 2 wzorców umownych i zast ą pienie ich odpowiednimi postanowieniami w brzmieniu: ƒ §3 ust. 3: “ Okre ś lony w ust. 1 termin zako ń czenia budowy budynku mo ż e ulec zmianie wskutek: 1)wyst ą pienia si ł y wy ż szej; 2) nie wywi ą zywania si ę przez Kupuj ą cego z obowi ą zków dokonania zap ł aty ceny sprzeda ż y w wysoko ś ciach i terminach okre ś lonych w niniejszej umowie. W tych wypadkach ustalony zostanie nowy termin zako ń czenia budowy budynku, który ulegnie przesuni ę ciu o liczb ę dni trwania przyczyny powoduj ą cych jego przed ł u ż enie. Zmiana tego terminu wymaga zawarcia aneksu do niniejszej umowy. ”; ƒ § 8 ust. 3 lub § 8 ust. 4 “ W przypadku wyst ą pienia ró ż nic obmiarowych pomi ę dzy powierzchni ą projektowan ą lokalu a powierzchni ą rzeczywist ą tego lokalu,, cena sprzeda ż y zostanie odpowiednio skorygowana przy rozliczeniu ko ń cowym z tytu ł u sprzeda ż y lokalu. 2 Korekta ceny polega ć b ę dzie na pomno ż eniu ró ż nicy rzeczywistej powierzchni lokalu i ceny jednego metra kwadratowego dnia podpisania niniejszej umowy, wynosz ą cej… z ł brutto. W tym przypadku zmiana ceny lokalu mieszkalnego wymaga zawarcia aneksu do niniejszej umowy. W razie niewyra ż enia zgody na zawarcie tego aneksu Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od niniejszej umowy. ”; ƒ § 8 ust. 5 lub § 8 ust. 6 „ Strony uzgadniaj ą , ż e cena sprzeda ż y ustalona w ust. 1 i 2, b ę dzie podlega ł a kwartalnej waloryzacji wed ł ug kwartalnych wska ź ników wzrostu cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych wskazanych w komunikatach Prezesa GUS, publikowanych w Monitorze Polskim. Waloryzacja obliczana b ę dzie w ten sposób, ż e nie wp ł acona przez Kupuj ą cego cz ęść ceny sprzeda ż y okre ś lona w ust. 1, skorygowana o waloryzacj ę za poprzedni kwarta ł , podlega ć b ę dzie zmianie ostatniego dnia danego kwarta ł u o ten wska ź nik. Zmiana ceny lokalu mieszkalnego zgodnie z postanowieniami niniejszego ust ę pu wymaga ć b ę dzie ka ż dorazowo zawarcia aneksu do tej umowy. W razie niewyra ż enia zgody na zawarcia tego aneksu Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia o niniejszej umowy .”; ƒ § 18 „ A.S.M. zobowi ą zuje si ę do odp ł atnego, na koszt Kupuj ą cego zarz ą dzania nieruchomo ś ci ą wspóln ą w obr ę bie opisanego w §2 budynku mieszkalnego wielorodzinnego, do czasu okre ś lenia sposobu zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą przez wspólnot ę mieszkaniow ą w trybie i na zasadach okre ś lonych w ustawie o w ł asno ś ci lokali .”; ƒ § 19 lub § 20 “ Wszelkie zawiadomienia w zwi ą zku z niniejsz ą umow ą b ę d ą sporz ą dzane na pi ś mie i b ę d ą uznawane za nale ż ycie dor ę czone, je ż eli zostan ą przes ł ane drugiej stronie osobi ś cie, listem poleconym lub kurierem. Wszelkie zawiadomienia b ę d ą wysy ł ane na adresy Stron podane poni ż ej: (… )”; ƒ §20 ust. 2 lub § 21 ust. 2 „ Ewentualne spory zwi ą zane z wykonaniem niniejszej umowy, rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwe s ą dy powszechne .”; 2) wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń oznaczonych jako § 3 ust. 4, § 4 ust. 3, § 4 ust.5 lub § 4 ust. 4; nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 31 marca 2008 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na A.S.M. Inwestycje sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. J ę czmiennej 10, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 kwietnia 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów, wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci A.S.M. Inwestycje sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. J ę czmiennej 10 [zw . dalej tak ż e A.S.M. Inwestycje lub Spó ł k ą ]. Prezes Urz ę du w toku 3 post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 3-4) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 184/2007 z dnia 2 sierpnia 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę A.S.M. Inwestycje, praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (...)] polegaj ą cej na umieszczeniu w postanowieniach § 3 ust. 12 i § 3 ust. 13, § 3 ust. 4, §4 ust. 3, § 4 ust. 4 i § 4 ust. 5, § 8 ust. 3, §8 ust. 5, §18, § 19 ust. 2 i §20 ust.2, §20 ust. 2 i §21 ust.2 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” [zw. dalej tak ż e Umow ą ], zapisów, które s ą zbie ż ne z wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. (dowód: karta 1-2) Ponadto — zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 184/2007 — Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (25 kart) uzyskanych w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 -2) W trakcie post ę powania Spó ł ka w pi ś mie z dnia 17 sierpnia 2007 r. odnios ł a si ę do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 184/2007 wskazuj ą c, i ż wprowadzi ł a ona do obrotu nowe wzorce umowne w brzmieniu uwzgl ę dniaj ą cym uwagi Prezesa Urz ę du. Wnios ł a, wskazuj ą c na art. 28 ustawy o ochronie… o nie nak ł adanie na ni ą kary pieni ęż nej oraz przed ł o ż y ł a nowe wzorce umowne. (dowód: karta 31-32) I . Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: — A.S.M. Inwestycje sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. J ę czmiennej 10 jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego przy S ą dzie Rejonowym dla Wroc ł awia-Fabrycznej we Wroc ł awiu, VI Wydzia ł Gospodarczy, pod numerem KRS 0000048970 (rejestracji dokonano dnia 2 pa ź dziernika 2001 r.) a przedmiotem jego dzia ł alno ś ci gospodarczej jest m.in. budownictwo i obs ł uga nieruchomo ś ci. W ramach tej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorca zawiera umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 27-30) 2. Pocz ą wszy od czerwca 2006 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorce umowne pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y”, które zawieraj ą m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • §3 ust 3 pkt 1) i 2) „ Okre ś lony w ust. 1 termin zako ń czenia budowy budynku mo ż e ulec zmianie wskutek: 1) wyst ą pienia si ł y wy ż szej np. powodzi, po ż aru, huraganu, 2) wyst ą pienia warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót (np. ulewne deszcze trwaj ą ce przez okres co najmniej 5 dni, mrozy poni ż ej -20°C itp.), (…) W przypadkach tych Sprzedaj ą cy ustali nowy termin zako ń czenia budowy, który ulegnie przesuni ę ciu o liczb ę dni trwania przyczyn powoduj ą cych jego przed ł u ż enie i powiadomi o tym Kupuj ą cego ”; 4 • § 3 ust. 4 „ Zmiana terminu spowodowana dzia ł aniem si ł y wy ż szej lub dzia ł aniem niezale ż nym od Sprzedaj ą cego, nie stanowi zw ł oki ani opó ź nienia w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego i Kupuj ą cy nie jest uprawniony do żą dania od Sprzedaj ą cego odsetek za zw ł ok ę lub opó ź nienie oraz nie przys ł uguje mu prawo odst ą pienia od niniejszej umowy .”; • § 4 ust. 3 „ A.S.M. zastrzega sobie prawo wprowadzenia w przedmiocie niniejszej umowy niewielkich zmian wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego lub wskaza ń nadzoru autorskiego projektanta .”; • § 4 ust 4 i § 4 ust. 5 „ Wymienione w ust. 3 zmiany nie wymagaj ą odr ę bnej akceptacji Kupuj ą cego .”; • § 8 ust. 3 „ W przypadku, gdy ró ż nice obmiarowe pomi ę dzy powierzchni ą projektowan ą lokalu a rzeczywist ą przekrocz ą 2% powierzchni projektowanej, wówczas cena sprzeda ż y zostanie odpowiednio skorygowana przy rozliczeniu ko ń cowym z tytu ł u sprzeda ż y lokalu. Korekta ceny polega ć b ę dzie na pomno ż eniu ró ż nicy rzeczywistej powierzchni lokalu i ceny jednego metra kwadratowego z dnia podpisania niniejszej umowy, wynosz ą cej… z ł netto plus podatek VAT .”; • § 8 ust. 5 “ A.S.M. zastrzega sobie prawo kwartalnej waloryzacji ceny sprzeda ż y ustalonej w ust 1 i 2, wed ł ug kwartalnych wska ź ników wzrostu cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych og ł aszanych w komunikatach Prezesa GUS, publikowanych w Monitorze Polskim. Waloryzacja obliczana b ę dzie w ten sposób, ż e nie wp ł acona przez Kupuj ą cego cz ęść ceny sprzeda ż y okre ś lonej w ust. 1, skorygowana o waloryzacj ę za poprzedni kwarta ł , podlega ć b ę dzie zmianie ostatniego dnia danego kwarta ł u o ten wska ź nik .”; • § 18 “ A.S.M. zobowi ą zuje si ę do odp ł atnego, na koszt Kupuj ą cego, zarz ą dzania nieruchomo ś ci ą wspóln ą w obr ę bie opisanego w §2 budynku mieszkalnego wielorodzinnego, trwaj ą cego do ko ń ca roku kalendarzowego, w którym przypadnie koniec okresu r ę kojmi. Po up ł ywie tego terminu, sposób zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą zostanie ustalony przez w ł a ś cicieli lokali w trybie i na zasadach okre ś lonych w ustawie o w ł asno ś ci lokali. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie równie ż prawo okre ś lenia w sposobie zarz ą du, postanowienia, ż e uchwa ł a w ł a ś cicieli lokali, zmieniaj ą ca ustalony przez Sprzedaj ą cego sposób korzystania z ogródków przydomowych lub miejsc parkingowych, o którym mowa w §1 pkt 8 ppkt a) i b) wymaga jednog ł o ś nej zgody wszystkich w ł a ś cicieli lokali w budynku .”; • § 20 ust 2 i § 19 ust 2 „ Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do informowania A.S.M. o ka ż dorazowej zmianie swego adresu. W przypadku niepodj ę cia przez Kupuj ą cego korespondencji wys ł anej na ostatni wskazany przez niego adres uwa ż a si ę j ą dor ę czon ą bez wzgl ę du na przyczyn ę niepodj ę cia .”; • § 21 ust. 2 i § 20 ust. 2 “ Ewentualne spory zwi ą zane z wykonaniem niniejszej umowy, rozstrzygane b ę d ą przez s ą dy powszechne we Wroc ł awiu/w ł a ś ciwe dla A.S.M. Inwestycje .”. (dowód: karta 6-26) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: - 883 „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 5 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 367 „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom znane po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenia maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia” (wyrok SOKiK z dnia 2 listopada 2004r. sygn. Akt XVII Amc 55/03); - 234 „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r., sygn. akt Amc XVII 47/03); - 852 „ Spó ł dzielnia zastrzega, ż e ostateczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej ” (wyrok SOKiK z dnia 7 sierpnia 2006 Sygn. akt XVII AmC 3/05); - 155 „Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5 %” (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04); - 284 „ Koszty budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy ” (wyrok SOKiK z dnia 21 grudnia 2004 r. Sygn. akt XVII Amc 69/03); - 285 „ Decyzj ę o zmianach kosztu budowy 1 m 2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarz ą d Spó ł dzielni. O powy ż szych zmianach Przysz ł y U ż ytkownik ka ż dorazowo informowany b ę dzie odr ę bnym pismem ” (wyrok SOKiK z dnia 21 grudnia 2004 r. Sygn. akt XVII Amc 69/03); - 893 “ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)”. (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. Sygn. akt XVII AmC 86/03); - 918 „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)” (wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. Akt: XVII 100/05); - 41 „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2003 r. sygn. akt XVII Amc 31/02); - 1007 „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ” (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007 r., Sygn. akt XVII AmC 156/05); - 596 „ Wszelkie spory mi ę dzy Biurem i Uczestnikiem w sprawach zawartej mi ę dzy nimi umowy s ą rozstrzygane przez rzeczowo w ł a ś ciwy S ą d w Nowym S ą czu ” (wyrok SOKiK z dnia 17 pa ź dziernika 2005 r. Sygn. akt XVII Amc 78/04). 4. W trakcie post ę powania A.S.M. Inwestycje - w pi ś mie z dnia 17 sierpnia 2007 r. wskaza ł a, i ż wprowadzi ł a do obrotu nowe wzorce umowne uwzgl ę dniaj ą ce uwagi Prezesa Urz ę du. Tre ść 6 zaproponowanych zmian przedstawia si ę nast ę puj ą co. 1) zast ą pienie tre ś ci § 3 ust. 3, § 8 ust. 3, § 8 ust. 5, § 18, § 20 ust. 2 i § 19 ust. 2 oraz § 21 ust. 2 i § 20 ust. 2 wzorców umownych postanowieniami o tre ś ci: ƒ §3 ust. 3 “ Okre ś lony w ust. 1 termin zako ń czenia budowy budynku mo ż e ulec zmianie wskutek: 1)wyst ą pienia si ł y wy ż szej; 2) nie wywi ą zywania si ę przez Kupuj ą cego z obowi ą zków dokonania zap ł aty ceny sprzeda ż y w wysoko ś ciach i terminach okre ś lonych w niniejszej umowie. W tych wypadkach ustalony zostanie nowy termin zako ń czenia budowy budynku, który ulegnie przesuni ę ciu o liczb ę dni trwania przyczyny powoduj ą cych jego przed ł u ż enie. Zmiana tego terminu wymaga zawarcia aneksu do niniejszej umowy. ”; ƒ § 8 ust. 3 lub § 8 ust. 4 “ W przypadku wyst ą pienia ró ż nic obmiarowych pomi ę dzy powierzchni ą projektowan ą lokalu a powierzchni ą rzeczywist ą tego lokalu, cena sprzeda ż y zostanie odpowiednio skorygowana przy rozliczeniu ko ń cowym z tytu ł u sprzeda ż y lokalu. Korekta ceny polega ć b ę dzie na pomno ż eniu ró ż nicy rzeczywistej powierzchni lokalu i ceny jednego metra kwadratowego z dnia podpisania niniejszej umowy, wynosz ą cej… z ł brutto. W tym przypadku zmiana ceny lokalu mieszkalnego wymaga zawarcia aneksu do niniejszej umowy. W razie niewyra ż enia zgody na zawarcie tego aneksu, Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od niniejszej umowy.”; ƒ § 8 ust. 5 lub § 8 ust. 6 „ Strony uzgadniaj ą , ż e cena sprzeda ż y ustalona w ust. 1 i 2, b ę dzie podlega ł a kwartalnej waloryzacji wed ł ug kwartalnych wska ź ników wzrostu cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych wskazanych w komunikatach Prezesa GUS, publikowanych w Monitorze Polskim. Waloryzacja obliczana b ę dzie w ten sposób, ż e nie wp ł acona przez Kupuj ą cego cz ęść ceny sprzeda ż y okre ś lona w ust. 1, skorygowana o waloryzacj ę za poprzedni kwarta ł , podlega ć b ę dzie zmianie ostatniego dnia danego kwarta ł u o ten wska ź nik. Zmiana ceny lokalu mieszkalnego zgodnie z postanowieniami niniejszego ust ę pu wymaga ć b ę dzie ka ż dorazowo zawarcia aneksu do tej umowy. W razie niewyra ż enia zgody na zawarcie tego aneksu Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia o niniejszej umowy. ”; ƒ § 18 „ A.S.M. zobowi ą zuje si ę do odp ł atnego, na koszt Kupuj ą cego zarz ą dzania nieruchomo ś ci ą wspóln ą w obr ę bie opisanego w §2 budynku mieszkalnego wielorodzinnego, do czasu okre ś lenia sposobu zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą przez wspólnot ę mieszkaniow ą w trybie i na zasadach okre ś lonych w ustawie o w ł asno ś ci lokali. ”; ƒ § 19 lub § 20 “ Wszelkie zawiadomienia w zwi ą zku z niniejsz ą umow ą b ę d ą sporz ą dzane na pi ś mie i b ę d ą uznawane za nale ż ycie dor ę czone, je ż eli zostan ą przes ł ane drugiej stronie osobi ś cie, listem poleconym lub kurierem. Wszelkie zawiadomienia b ę d ą wysy ł ane na adresy Stron podane poni ż ej: (…).”; ƒ §20 ust. 2 lub § 21 ust. 2 „ Ewentualne spory zwi ą zane z wykonaniem niniejszej umowy, rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwe s ą dy powszechne. ”. 2) wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń oznaczonych jako § 3 ust. 4, § 4 ust. 3, § 4 ust.5 lub § 4 ust. 4. (dowód: karta 35-51) II. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (...) jest 7 uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami A.S.M. Inwestycje. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (...). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (...) stanowi, i ż ‚„Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów.”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks post ę powania cywilnego. (...). Zatem do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (...) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych a tak ż e sprzeczne z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...)„ za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy postanowienia wzorca by ł y, czy te ż nie by ł y zastosowane przy konkretnej umowie . Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie — S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(...) stosowanie 8 postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „(...) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (...). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (...)”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” stosowanych przez A.S.M. Inwestycje przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 883, 367, 234, 852, 155, 284, 285, 893, 918, 41, 1007, 596. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce.” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż taki zapis narusza art. 385 3 pkt 2 k. c . Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Jak podniós ł S ą d przytoczony wy ż ej zapis wy łą cza odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. „Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiagni ę cia planowanego stadium realizacji itp.)”. Zapis ten, stanowi tym samym sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Nadto w wyroku z dnia 2 listopada 2004 r. (sygn. akt 9 XVII Amc 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 367 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom znane po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenia maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia”. Tre ść § 3 ust. 3 pkt 1) i 2) oraz § 3 ust. 4 Umowy stosowanej przez A.S.M. Inwestycje równie ż uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych, okre ś lonych przy tym zbyt ogólnikowo przes ł anek tj. niekorzystnych warunków atmosferycznych, a zatem okoliczno ś ci niezale ż nych od Spó ł ki, których jednak ryzyko wyst ą pienia winna ona ponosi ć z tytu ł u swej zawodowej, gospodarczej dzia ł alno ś ci i które mog ą by ć przez ni ą zawinione. Posi ł kowo nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych przez A.S.M. Inwestycje, ograniczeniu ulega odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385 3 pkt 2 k. c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. (sygn. akt XVII AmC 47/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 234 rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ”. Nadto w wyroku z dnia 7 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 852 rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Spó ł dzielnia zastrzega, ż e ostateczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 roku S ą d podzieli ł w pe ł ni argumentacj ę Prezesa Urz ę du wskazuj ą c ą na abuzywno ść przedmiotowej klauzuli a polegaj ą c ą na twierdzeniu, i ż skutkiem zapisu takiej tre ś ci jest nadanie przedsi ę biorcy uprawnienia do dokonania wi ążą cej interpretacji umowy w zakresie standardu wyposa ż enia, co jest sprzeczne z art. 385 3 pkt 9, 10 i 11 k.c. Tre ść § 4 ust. 3 oraz § 4 ust. 4 lub §4 ust. 5 Umowy stosowanej przez A.S.M. Inwestycje ustanawia po stronie przedsi ę biorcy jednostronne uprawnienie do zmiany przedmiotu umowy. Prowadzi ć to mo ż e do wykonania zobowi ą zania przedsi ę biorcy w sposób odmienny do umówionego a w konsekwencji tak ż e do obni ż enia jako ś ci jego ś wiadczenia. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony 10 Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 155 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci.” Tre ść § 8 ust. 3 Umowy równie ż przewiduje po stronie A.S.M. Inwestycje prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Jednocze ś nie brak jest w ww. Umowie ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia w takim przypadku od umowy. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż podobnie jak w tre ś ci postanowie ń wpisanych do rejestru, zmiana powierzchni jest niczym nieograniczona tzn. umo ż liwia A.S.M. Inwestycje prawo do swobodnej i nawet znacznej zmiany powierzchni, co w oczywisty sposób jest sprzeczne z interesem konsumenta. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 21 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 69/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 284 i 285 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Koszty budowy 1m 2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy” oraz „ Decyzj ę o zmianach kosztu budowy 1m 2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarz ą d Spó ł dzielni. O powy ż szych zmianach Przysz ł y U ż ytkownik ka ż dorazowo informowany b ę dzie odr ę bnym pismem”. Tre ść § 8 ust. 5 Umowy stosowanej przez A.S.M Inwestycje, tak jak wskazane powy ż ej a zakwestionowane przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów klauzule, równie ż uzale ż nia, , zmian ę wysoko ś ci ceny przedmiotu umowy od zmian wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych. Zapisy takie utrudniaj ą konsumentowi okre ś lenie ostatecznego, faktycznego rozmiaru jego ś wiadczenia, a nadto przerzucaj ą na niego ryzyko nawet bardzo znacznych dodatkowych obci ąż e ń finansowych. Wskaza ć bowiem nale ż y, i ż w Umowie stosowanej przez A.S.M Inwestycje brak jest ustanowionego na jego rzecz prawa odst ą pienia od umowy. Rozwi ą zanie takie jest zatem sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 893 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do 11 eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U . Nr 85, poz. 388 )”. Zdaniem S ą du ochrony Konkurencji i Konsumentów zapis ten jest sprzeczny z art. 385 1 § 1 k.c. Zmusza on nabywc ę lokalu do zgody na administrowanie nieruchomo ś ci ą przez okres 3 lat. Zatem otrzymanie ś wiadczenia wynikaj ą cego z umowy kupna lokalu zwi ą zane jest z zawarciem umowy o administrowanie nieruchomo ś ci ą przez 3 lata. Pozbawia to konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . W konsekwencji konsument zmuszony jest do korzystania z us ł ug pozwanego w tym zakresie nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania, co do rzetelno ś ci pozwanego lub, gdy żą dane wynagrodzenie b ę dzie znacz ą co wy ż sze od cen rynkowych. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumenta. Równie ż tre ść § 18 Umowy stosowanej przez A.S.M Inwestycje przewiduje zwi ą zanie zawarcia umowy kupna lokalu mieszkalnego z zawarciem umowy o administrowanie nieruchomo ś ci ą na okres ponad 3 lat przez sprzedaj ą cego. Jednocze ś nie kontrahenci przedsi ę biorcy, w okresie tym, s ą pozbawieni swobody wyboru zarz ą dcy nieruchomo ś ci ą wspóln ą . Powy ż sze wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 roku (sygn. Akt XVII Amc 100/50) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 918 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: 918 „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)” W uzasadnieniu do wyroku sad stwierdzi ł , i ż uznany za niedozwolony zapis umowny „ kszta ł tuje sytuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą pozwanego, nak ł adaj ą na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy k.p.c. w odniesieniu do korespondencji s ą dowej. Instytucja dor ę czenia zast ę pczego nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza, gdy jedn ą ze stron umowy jest konsument oraz maj ą c na uwadze art. 61 k.c. , zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, i ż instytucja dor ę czenia zast ę pczego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Równie ż dwukrotne adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) mo ż e prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. ” Tre ść § 19 ust.2 oraz § 20 ust. 2 pkt 3 wzorców Umów stosowanych przez A.S.M Inwestycje równie ż ustanawia fikcj ę skutecznego z ł o ż enia o ś wiadczenia woli przez przedsi ę biorc ę i to nawet w przypadku, gdy konsument pozbawiony by ł by realnej mo ż liwo ś ci zapoznania si ę z jego tre ś ci ą . Zatem skutek stosowania kwestionowanego zapisu jest taki sam, jak tego, który zosta ł umieszczony w rejestrze pod poz. 918, co w tym wypadku przes ą dza o to ż samo ś ci obu zapisów. W wyroku z dnia 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt XVII Amc 31/02) S ą d Ochrony 12 Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 41 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ”. Z kolei w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 156/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1007 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”. Nadto, w wyroku z dnia 17 pa ź dziernika 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 78/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 596 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Wszelkie spory mi ę dzy Biurem i Uczestnikiem w sprawach zawartej mi ę dzy nimi umowy s ą rozstrzygane przez rzeczowo w ł a ś ciwy S ą d w Nowym S ą czu”. Taka tre ść postanowie ń narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapisy z § 20 ust. 2 oraz §21 ust. 2 w ten sam sposób kszta ł tuj ą stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c . W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Prezes Urz ę du uzna ł , i ż kwestionowane a wskazane powy ż ej zapisy umowne mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - tre ść § 3 ust. 3 pkt 1) i 2), §3 ust. 4 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” w klauzulach z poz. 883 i 367; - tre ść § 4 ust. 3, §4 ust. 4 oraz §4 ust. 5 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” w klauzulach z poz.234, 852; - tre ść § 8 ust. 3 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” w klauzuli z poz.155; - tre ść §8 ust. 5 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” w klauzulach z poz. 284 i 285; - tre ść § 18 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” w klauzuli z poz. 893; - tre ść § 19 ust. 2 oraz § 20 ust. 2 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” w klauzuli z poz. 918; - tre ść § 20 ust. 2 oraz § 21 ust. 2 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” w klauzulach z poz. 41, 1007, 596. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (...) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek 13 naruszenia praw konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie A.S.M Inwestycje nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i naruszaj ą interesy konsumentów – b ę d ą cych kontrahentami Spó ł ki, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…) , je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustaw, a przedsi ę biorca, któremu zarzucane jest naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. W toku post ę powania A.S.M Inwestycje wskaza ł , i ż podj ął dzia ł ania zapobiegaj ą ce wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę zakwestionowanych postanowie ń wzorców umownych jak i uchylenie niektórych z nich. Analizuj ą c projekt zmian Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia (patrz pkt 4 ustalonego stanu faktycznego, str. 6-7 decyzji), w miejsce zakwestionowanych, A.S.M Inwestycje uwzgl ę dni ł obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy wzorców umownych mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (pkt I sentencji decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie I sentencji decyzji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na A.S.M Inwestycje obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym w sentencji decyzji terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . 14 Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie II sentencji decyzji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk otrzymuje: Pretor B&B s.c. Kancelaria Prawna Adw. Ma ł gorzata Kostrzewska ul. Ofiar O ś wi ę cimskich 7/13 50-069 Wroc ł aw J