RWR-2/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-33/07/ZR/ZK Wroc ł aw, 22 stycznia 2008 r. DECYZJA RWR 02/2008 I . Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Triada – Dom Wachowiak Ś liwiak Spó ł ka Jawna z siedzib ą w Trzebnicy przy ul. Obornickiej 19; - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, poprzez zamieszczenie przez ww. przedsi ę biorc ę we wzorcach umownych p.n. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” nast ę puj ą cego zapisu: • § 4 ust. 6 „ Na ostateczn ą cen ę b ę d ą mia ł y wp ł yw wy łą cznie nast ę puj ą ce czynniki: (…) - zmiana powierzchni lokalu mieszkalnego wynikaj ą ca z ró ż nic obmiarowych, z tym, ż e rozliczeniu podlega zmiana powierzchni u ż ytkowej powy ż ej 3%, a cena z tytu ł u zmiany powierzchni nie mo ż e wzrosn ąć o wi ę cej ni ż 5% ceny ca ł kowitej okre ś lonej w § 4 ust. 2, - zmiany przepisów podatku VAT w zakresie sprzeda ż y lokali mieszkalnych i lokali przynale ż nych, - zmiany przepisów podatku VAT w zakresie sprzeda ż y gruntów .” ; który jest postanowieniem umownym wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i nakazuje si ę zaniechanie jej stosowania. II. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów , po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Triada – Dom Wachowiak Ś liwiak Spó ł ka Jawna z siedzib ą w Trzebnicy przy ul. Obornickiej 19; - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” nast ę puj ą cych zapisów: • § 3 ust. 13 (oraz § 13 ust. 12) „ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie mog ą ulec zmianie ze wzgl ę du na utrudnienia powsta ł e z przyczyn za które Sprzedaj ą cy nie odpowiada, a w szczególno ś ci z powodu zawieszenia prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego. ” • § 4 ust. 7 „ Ceny, o których mowa w ust. od 1 do 6 nie zawieraj ą podatku VAT, który zostanie doliczony w wysoko ś ci zgodnej z obowi ą zuj ą cymi przepisami na dzie ń powstania obowi ą zku podatkowego w zakresie podatku VAT .” • § 7 ust. 2 „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków finansowych w terminie 30 dni od daty zako ń czenia inwestycji okre ś lonej w § 2 pkt 1 z potr ą ceniem 5% (s ł ownie : pi ęć ) ceny zakupu okre ś lonej w § 4 pkt 2 niniejszej umowy .” • § 8 ust. 2 „ W przypadku wyst ą pienia zdarze ń losowych w tym: po ż ar, powód ź , huragan, uderzenie piorunu, eksplozja, osuwanie si ę ziemi, grad, upadek pojazdu powietrznego, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminów, o których mowa w § 3 umowy o okres opó ź nienia spowodowanego przez zdarzenie losowe. ” które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania przez Triada – Dom Wachowiak Ś liwiak Spó ł ka Jawna z siedzib ą w Trzebnicy, do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez: 1) dokonanie zmiany zakwestionowanych tre ś ci § 4 ust. 7 oraz § 7 ust. 2 wzorców umownych i zast ą pienie ich odpowiednimi postanowieniami w brzmieniu: - § 4 ust. 8 „ Ceny, o których mowa w ust. 1 do 6 nie zawieraj ą podatku VAT. W przypadku zmiany stawek podatku VAT Strony uzgadniaj ą , co nast ę puje : (…). W przypadku, gdy wzrost stawek podatku VAT spowoduje zmian ę ceny brutto Przedmiotu Umowy, Kupuj ą cemu b ę dzie przys ł ugiwa ł o prawo do odst ą pienia od niniejszej umowy w terminie 14 dni od otrzymania w/w zawiadomienia, z prawem do zwrotu dokonanych wp ł at w nominalnej wysoko ś ci w terminie 90 dni liczonych od dnia z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy, przy czym Kupuj ą cy nie b ę dzie posiada ł w stosunku do Sprzedaj ą cego ż adnych roszcze ń przewy ż szaj ą cych zwrot dokonanych wp ł at w nominalnej wysoko ś ci . (…)”; - § 7 ust. 2 „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy nie pó ź niej ni ż w terminie 90 dni od dnia odst ą pienia od umowy dokona zwrotu na rachunek bankowy Kupuj ą cego nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków finansowych pomniejszonej o poniesione przez Sprzedaj ą cego koszty zwi ą zane z zawarciem umowy i obs ł uga umowy do czasu odst ą pienia od umowy. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e wysoko ść przedmiotowych kosztów stanowi ć b ę dzie kwot ę nie mniejsz ą ni ż 2% warto ś ci przedmiotu umowy okre ś lonego w § 4 ust. 2 umowy. ”; J 2 2) wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń oznaczonych jako § 3 ust. 13 oraz § 3 ust.12, § 8 ust.2; nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 marca 2008 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. III. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Triada – Dom Wachowiak Ś liwiak Spó ł ka Jawna z siedzib ą w Trzebnicy przy ul. Obornickiej 19, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 31 marca 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów, wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci Triada - Dom Wachowiak Ś liwiak Spó ł ka Jawna z siedzib ą w Trzebnicy przy ul. Obornickiej 19 [zw . dalej tak ż e Triada - Dom lub Spó ł k ą ]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 3) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 187/2007 z dnia 3 sierpnia 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę Triada - Dom, praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (...)] polegaj ą cej na umieszczeniu w postanowieniach §3 ust. 13 i §3 ust. 12, §4 ust., §4 ust. 7, §7 ust. 2 oraz §8 ust. 2 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” [zw. dalej tak ż e Umow ą ], zapisów, które s ą zbie ż ne z wpisanymi do rejestru postanowieniami wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. (dowód: karta 1-2) Ponadto — zgodnie z punktem 2 Postanowienia nr 187/2007 — Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (16 kart) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 -2) W trakcie post ę powania Spó ł ka w pi ś mie z dnia 12 wrze ś nia 2007 r. odnios ł a si ę do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 187/2007 wskazuj ą c, i ż gotowa jest zrezygnowa ć ze stosowania w przysz ł o ś ci zakwestionowanych postanowie ń wzorców umowy. Przed ł o ż y ł a nadto nowy projekt Umowy oraz wnios ł a, wskazuj ą c na art. 28 ustawy o ochronie (…) o nie nak ł adanie kary pieni ęż nej. J 3 (dowód: karta 25-26) I . Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: Triada – Dom Wachowiak Ś liwiak Spó ł ka Jawna z siedzib ą w Trzebnicy przy ul. Obornickiej 19 jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego przy S ą dzie Rejonowym dla Wroc ł awia-Fabrycznej we Wroc ł awiu, VI Wydzia ł Gospodarczy, pod numerem KRS 0000153900 (rejestracji dokonano dnia 5 marca 2003 r.) a przedmiotem jego dzia ł alno ś ci gospodarczej jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek. W ramach tej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorca zawiera umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 39-341) 2. Pocz ą wszy od 1 listopada 2005 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje dwa wzorce umowne pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr”, które zawieraj ą m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 3 ust. 13 (oraz § 13 ust. 12) „ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie mog ą ulec zmianie ze wzgl ę du na utrudnienia powsta ł e z przyczyn za które Sprzedaj ą cy nie odpowiada, a w szczególno ś ci z powodu zawieszenia prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego. ”; • § 4 ust. 6 „ Na ostateczn ą cen ę b ę d ą mia ł y wp ł yw wy łą cznie nast ę puj ą ce czynniki: (…) – zmiana powierzchni lokalu mieszkalnego wynikaj ą ca z ró ż nic obmiarowych, z tym, ż e rozliczeniu podlega zmiana powierzchni u ż ytkowej powy ż ej 3%, a cena z tytu ł u zmiany powierzchni nie mo ż e wzrosn ąć o wi ę cej ni ż 5% ceny ca ł kowitej okre ś lonej w § 4 ust. 2, - zmiany przepisów podatku VAT w zakresie sprzeda ż y lokali mieszkalnych i lokali przynale ż nych, - zmiany przepisów podatku VAT w zakresie sprzeda ż y gruntów .”; • § 4 ust. 7 „ Ceny, o których mowa w ust. Od 1 do 6 nie zawieraj ą podatku VAT, który zostanie doliczony w wysoko ś ci zgodnej z obowi ą zuj ą cymi przepisami na dzie ń powstania obowi ą zku podatkowego w zakresie podatku VAT .”; • § 7 ust. 2 „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków finansowych w terminie 30 dni od daty zako ń czenia inwestycji okre ś lonej w § 2 pkt 1 z potr ą ceniem 5% (s ł ownie : pi ęć ) ceny zakupu okre ś lonej w § 4 pkt 2 niniejszej umowy .”; • § 8 ust. 2 „ W przypadku wyst ą pienia zdarze ń losowych w tym: po ż ar, powód ź , huragan, uderzenie piorunu, eksplozja, osuwanie si ę ziemi, grad, upadek pojazdu powietrznego, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminów, o których mowa w § 3 umowy o okres opó ź nienia spowodowanego przez zdarzenie losowe. ” (dowód: karta 8-19) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: - 882 „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ” (wyrok J 4 SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 155 „Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5 %” (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04), - 227 „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 47/03), - 885 „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03). - 1 „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc 30/01); - 927 „ W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05); - 883 „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 367 „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom znane po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenia maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia” (wyrok SOKiK z dnia 2 listopada 2004r. sygn. Akt XVII Amc 55/03); 4. W trakcie post ę powania Triada – Dom - w pi ś mie z dnia 12 wrze ś nia 2007 r. wskaza ł a, i ż przyjmuje za uzasadnione zarzuty Prezesa Urz ę du i gotowa jest w przysz ł o ś ci zrezygnowa ć ze stosowania zakwestionowanych przepisów a nadto przed ł o ż y ł a nowy wzór umowy. Tre ść zaproponowanych zmian przedstawia si ę nast ę puj ą co. 1) zast ą pienie tre ś ci § 4 ust. 6 oraz § 4 ust. 7 wzorców umownych postanowieniami o tre ś ci: - § 4 ust. 7 “ W przypadku gdy po wybudowaniu lokalu oka ż e si ę , ze ró ż nica pomi ę dzy rzeczywist ą powierzchni ą u ż ytkow ą lokalu, która zostanie ustalona zgodnie z zasadami opisanymi w za łą czniku nr 3 do niniejszej umowy, ró ż nic si ę b ę dzie od projektowanej powierzchni lokalu o mniej ni ż 1 metr wówczas warto ść przedmiotu umowy okre ś lona w §4 ust. 2 pozostanie bez zmian z uwzgl ę dnieniem tre ś ci ust. 6 W przypadku gdy przedmiotowa ró ż nica wynosi ć b ę dzie 1 metr lub wi ę cej strony zobowi ą zuj ą si ę zawrze ć aneks do umowy w którym zostanie okre ś lona ostateczna cena lokalu poprzez odniesienie rzeczywistej powierzchni lokalu J 5 do ceny 1m 2 powierzchni okre ś lonej w przepisie § 4 ust. 1 umowy. ”; - § 4 ust. 8 „ Ceny, o których mowa w ust. 1 do 6 nie zawieraj ą c podatku VAT. W przypadku zmiany stawek podatku VAT Strony uzgadniaj ą , co nast ę puje: (…) b) W przypadku, gdy wzrost stawek podatku VAT spowoduje zmian ę ceny brutto Przedmiotu Umowy, Kupuj ą cemu b ę dzie przys ł ugiwa ł o prawo do odst ą pienia od niniejszej umowy w terminie 14 dni od otrzymania w/w zawiadomienia, z prawem do zwrotu dokonanych wp ł at w nominalnej wysoko ś ci w terminie 90 dni liczonych od dnia z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy, przy czym Kupuj ą cy nie b ę dzie posiada ł w stosunku do Sprzedaj ą cego ż adnych roszcze ń przewy ż szaj ą cych zwrot dokonanych wp ł at w nominalnej wysoko ś ci . (…)” 2) nadanie § 7 ust. 2 wzorców umownych nowej tre ś ci i zast ą pienie jej postanowieniem w brzmieniu: - § 7 ust. 2 „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy nie pó ź niej ni ż w terminie 90 dni od dnia odst ą pienia od umowy dokona zwrotu na rachunek bankowy Kupuj ą cego nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków finansowych pomniejszonej o poniesione przez Sprzedaj ą cego koszt zwi ą zane z zawarciem umowy i obs ł uga umowy do czasu odst ą pienia od umowy. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e wysoko ść przedmiotowych kosztów stanowi ć b ę dzie kwot ę nie mniejsz ą ni ż 2% warto ś ci przedmiotu umowy okre ś lonego w § 4 ust. 2 umowy. ”; 3) wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń oznaczonych jako § 3 ust. 13, § 3 ust.12, § 4 ust. 7 i § 8 ust.2. (dowód: karta 27-38) II. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (...) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Triada – Dom. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (...). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (...) stanowi, i ż ‚„Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów.”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks post ę powania cywilnego. (...)”. Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (...) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. J 6 Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych a tak ż e sprzeczne z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...)„ za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy postanowienia wzorca by ł y, czy te ż nie by ł y zastosowane przy konkretnej umowie . Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie — S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(...) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 kp.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (...) ”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „(..) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (...)”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” stosowanych przez Triada – Dom przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi J 7 wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego pod pozycjami mi ę dzy innymi: 882, 883, 885, 1, 927, 364 i 365. - § 3 ust.13, § 13 ust.12, § 8 ust.2: W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 882 i 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu.” i „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce.” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie zapisy ‚„Naruszaj ą (...) art. 385 3 pkt 2 k. c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiagni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” Nadto w wyroku z dnia 2 listopada 2004r. (sygn. akt XVII Amc 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 367 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom znane po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenia maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia”. Tre ść §3 ust. 13 i §3 ust.12 oraz §8 ust. 2 Umowy stosowanej przez Triada – Dom równie ż uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych, okre ś lonych przy tym zbyt ogólnikowo przes ł anek tj. niekorzystnych warunków atmosferycznych, zmian przepisów prawa, orzecze ń s ą du lub organu administracji a zatem okoliczno ś ci niezale ż nych od Spó ł ki, których jednak ryzyko wyst ą pienia winna ona ponosi ć z tytu ł u swej zawodowej, gospodarczej dzia ł alno ś ci i które mog ą by ć przez ni ą zawinione. Posi ł kowo nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych J 8 przez Triada – Dom ulega ograniczeniu odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385 3 pkt 2 k. c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. - § 4 ust.6: W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 155 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 227 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci.” Ponadto w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika S ą d podzieli ł zdanie Prezesa Urz ę du, i ż takie postanowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. (…) taki zapis umo ż liwia du żą dowolno ść pozwanego w zakresie zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu lub jego cz ęś ci sk ł adowych, gdy ż nawet nie okre ś la maksymalnego zakresu modyfikacji, który nie by ł by uwa ż any za zmian ę przedmiotu ś wiadczenia.” Tre ść § 4 ust. 6 Umowy równie ż przewiduje po stronie Triada - Dom prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Jednocze ś nie brak jest w ww. Umowie ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia w takim przypadku od umowy. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż podobnie jak w tre ś ci postanowie ń wpisanych do rejestru, zmiana powierzchni jest niczym nieograniczona tzn. umo ż liwia Triada - Dom prawo do swobodnej i nawet znacznej zmiany powierzchni, co w oczywisty sposób jest sprzeczne z interesem konsumenta. Sprzeczno ś ci tej nie usuwa, zdaniem Prezesa Urz ę du, zastrze ż enie, i ż z tytu ł u zmian powierzchni przedmiotu umowy, umówiona cena nie mo ż e zosta ć podwy ż szona o ponad 5 % ceny ca ł kowitej. Tak ż e takie rozwi ą zanie, przy braku zapewnienia konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy, w uznaniu Prezesa Urz ę du, obci ąż a kontrahenta przedsi ę biorcy ryzykiem znacznych dodatkowych obci ąż e ń finansowych i ra żą co narusza jego interesy. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. J 9 - § 4 ust.6, § 4 ust.7: W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 4 ust. 6 oraz § 4 ust. 7 Umowy przewiduj ą cy ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawiaj ą po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tych postanowie ń jest identyczny jak tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w u ż ytych sformu ł owaniach i wyrazach, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. - § 7 ust.2: W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis umieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: „ W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Ponadto mo ż na wskaza ć pomocniczo jeszcze inne wyroki dotycz ą ce omawianej kwestii. W wyroku z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” . Z kolei w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), moc ą , którego SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Strona, z winy, której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (...)„ Tre ść §7 ust. 2 Umowy podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduj ą kary umowne odnosz ą ce si ę do warto ś ci przedmiotu umowy i okre ś laj ą ce ich wysoko ść na 5% tej ż e warto ś ci. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania J 10 umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej, sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, jednak zgodnie z art. 385 3 pkt 17 k.c. za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej - powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia Triada - Dom jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa wielorodzinnego, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu — w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy — mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% warto ś ci przedmiotu umowy s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m 2 , i tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Maj ą c powy ż sze na uwadze nie winno budzi ć w ą tpliwo ś ci, kary umowne zastrze ż one przez Triada - Dom na poziomie równorz ę dnym równie ż ra żą co naruszaj ą dobre obyczaje oraz uzasadnione interesy konsumentów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli zawartej w tre ś ci § 7 ust. 2 przedmiotowej Umowy prowadz ą c do stwierdzenie jej to ż samo ś ci z klauzulami wpisanymi do rejestru pod poz. 1 i 927. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Prezes Urz ę du uzna ł , i ż kwestionowane a wskazane powy ż ej zapisy umowne mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - tre ść § 3 ust. 13 i §3 ust, 12, §8 ust. 2 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” w klauzulach z poz. 882 , 883 i 367; - tre ść § 4 ust. 6 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” w klauzulach z poz.155, 227 oraz 885; - tre ść § 4 ust. 7 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” w klauzuli z poz.885; - tre ść §7 ust. 2 wzorców umownych pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” w klauzulach z poz. 1 i 927; W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (...) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie J 11 zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Triada – Dom nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...)„ Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art.24. W toku post ę powania Triada – Dom zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) . oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Jego analiza, dokonana przez Prezesa Urz ę du, prowadzi jednak do wniosku, i ż nadal, pomimo wprowadzonych zmian zawiera on postanowienie obarczone wad ą prawn ą , tj. takie, które mo ż e godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Za zapis taki, Prezes uzna ł proponowan ą tre ść § 4 ust. 7 zmienionego wzorca umowy o nast ę puj ą cym brzmieniu: “ W przypadku gdy po wybudowaniu lokalu oka ż e si ę , ze ró ż nica pomi ę dzy rzeczywist ą powierzchni ą u ż ytkow ą lokalu, która zostanie ustalona zgodnie z zasadami opisanymi w za łą czniku nr 3 do niniejszej umowy, ró ż nic si ę b ę dzie od projektowanej powierzchni lokalu o mniej ni ż 1 metr wówczas warto ść przedmiotu umowy okre ś lona w §4 ust. 2 pozostanie bez zmian z uwzgl ę dnieniem tre ś ci ust. 6 W przypadku gdy przedmiotowa ró ż nica wynosi ć b ę dzie 1 metr lub wi ę cej strony zobowi ą zuj ą si ę zawrze ć aneks do umowy w którym zostanie okre ś lona ostateczna cena lokalu poprzez odniesienie rzeczywistej powierzchni lokalu do ceny 1m 2 powierzchni okre ś lonej w przepisie § 4 ust. 1 umowy. ” Wskaza ć jednoznacznie nale ż y, i ż dokonana przez Triada – Dom zmiana, nie jest wystarczaj ą ca dla usuni ę cia to ż samo ś ci tego ż zapisu z klauzulami umownymi wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych m.in. pod poz. 155 i 227. Nadal bowiem przedsi ę biorca uzyskuje na jego podstawie prawo do zmiany istotnych cech przedmiotu umowy – a to powierzchni lokalu mieszkalnego – i to w sposób nieograniczony, a jego kontrahent jest zobowi ą zany do nabycia tak zmodyfikowanego przedmiotu umowy, i co si ę z tym wi ąż e do zap ł aty, wy ż szej ni ż umówiona, ceny. Przedmiotowe postanowienie obci ąż a zatem konsumenta ryzykiem znacznych dodatkowych nak ł adów finansowych, których powstanie uzale ż nione jest od okoliczno ś ci nie istniej ą cych po jego stronie. Sytuacji tej nie zmienia fakt, i ż , zgodnie z brzmieniem zmodyfikowanego wzorca umownego, w przypadku wzrostu powierzchni lokalu mieszkalnego strony zobowi ą zuj ą si ę ustali ć now ą cen ę przedmiotu umowy w drodze aneksu. Jedynie bowiem, zagwarantowanie dla konsumenta prawa odst ą pienia od umowy, na wypadek J 12 zaistnienia przedmiotowej sytuacji, jest rozwi ą zaniem, które zgodnie z pogl ą dem Prezesa Urz ę du znajduj ą cym oparcie w orzecznictwie S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zapewnia nale ż yt ą ochron ę jego interesów. Nie sposób jest za ś uzna ć , i ż ochron ę tak ą konsument otrzymuje przyjmuj ą c na siebie zobowi ą zanie do zawarcia aneksu do umowy, którego celem w istocie by ł oby usankcjonowanie zakwestionowanego przez Prezesa Urz ę du stanu prawnego. Tak wi ę c powo ł ane okoliczno ś ci uzasadniaj ą nakazanie przez Prezesa Urz ę du zaniechania stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na zamieszczenie we wzorcu umownym ww. zapisu umownego. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji decyzji. Jednocze ś nie, zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (...)„ je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu (...) lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania — ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę o której mowa w art. 24, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Jak ju ż powy ż ej wspomniano, Spó ł ka w toku post ę powania zobowi ą za ł a si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów oraz przedstawi ł a projekt tych zmian, które maj ą by ć wprowadzone tak ż e w umowach ju ż zawartych. Modyfikacje te za ś , w zakresie dokonanych zmian tre ś ci § 4 ust. 7 oraz § 7 ust. 2 Umowy, w uznaniu Prezesa Urz ę du, skutecznie zapobiegaj ą zarzuconemu przedsi ę biorcy stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowy interes konsumentów. Kwestionowane przedmiotowe postanowienia wzorca pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y nr” zosta ł y zast ą pione odpowiednio zmodyfikowanymi postanowieniami § 4 ust. 8 i § 7 ust. 2 przed ł o ż onego projektu w brzmieniu, które uwzgl ę dnia obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych. Ponadto Triada – Dom wykre ś li ł a ze stosowanego wzorca umowy kwestionowane zapisy § 3 ust. 13 oraz § 3 ust.12, § 4 ust. 7, § 8 ust.2. Tym samym, w przedmiotowym zakresie winien znale źć zastosowanie przepis art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...)„ co znalaz ł o swój wyraz w tre ś ci punktu II sentencji decyzji. Jednocze ś nie, stosownie do tre ś ci art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie (...) Prezes Urz ę du na ł o ż y ł na Triada – Dom obowi ą zek z ł o ż enia wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą zania, o czym orzek ł w punkcie III sentencji decyzji. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ww. ustawy, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10 % przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Z tre ś ci przepisu wynika, i ż ww. kara ma charakter fakultatywny. W zwi ą zku z tym Prezes Urz ę du w ramach uznania administracyjnego decyduje czy zasadne jest w danej sprawie na ł o ż enie kary. Ustawa nie zawiera katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest decyzja J 13 o na ł o ż eniu kary. W art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jedynie wskazano, i ż ustalaj ą c wysoko ść kary Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci uprzedniego naruszenia przepisów ustawy. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę , na podstawie ca ł o ś ci okoliczno ś ci faktycznych sprawy Prezes Urz ę du odst ą pi ł od nak ł adania kary pieni ęż nej na Triada – Dom . Za okoliczno ś ci ł agodz ą ce uznano, i ż przedsi ę biorca nie utrudnia ł post ę powania oraz dopu ś ci ł si ę po raz pierwszy naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Podnie ść tak ż e nale ż y, i ż niezw ł ocznie po zasygnalizowaniu przez Prezesa Urz ę du stwierdzonych nieprawid ł owo ś ci dope ł ni ł on czynno ś ci maj ą cych na celu ich usuni ę cie. Dzia ł ania te by ł y ponadto prawie w pe ł ni skuteczne. Jedyna pozosta ł a nieprawid ł owo ść w sformu ł owaniu wzorca umownego stosowanego przez przedsi ę biorc ę , w uznaniu Prezesa Urz ę du, nie jest za ś na tyle istotna aby uzasadnia ł a na ł o ż enie kary, poniewa ż dotyczy prawa odst ą pienia od umowy w bardzo szczególnej sytuacji w nast ę pstwie zmiany przepisów podatkowych w zakresie podatku VAT. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 kp.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk otrzymuje: Kancelaria Radców Prawnych Andrzej Góral i Partnerzy r.pr. Andrzej Góral ul. J. Pi ł sudskiego 13 50-048 Wroc ł aw J 14