RPZ-2/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Pozna ń Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl Pozna ń , dnia 10 stycznia 2008r. RPZ- 61/12/07/JM DECYZJA nr RPZ 2/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2007r. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. z 2007r. nr 134, poz. 939) - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez WARLIMEKS Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 powo ł anej wy ż ej ustawy, polegaj ą cej na zamieszczeniu w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego o nazwie „umowa nr… /M/2007/lokal mieszkalny” postanowie ń o tre ś ci : 1. § 9 ust. 4. W razie rozwi ą zania umowy na wniosek Nabywcy w innym przypadku ni ż okre ś lony w § 9 ust. 2, z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy- Spó ł ka zwróci Nabywcy wp ł acone kwoty po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 6% ceny netto. 2. § 11 ust. 7. Nabywca zap ł aci Spó ł ce w przypadku okre ś lonym w ust. 6a- kar ę umown ą w wysoko ś ci 6% ceny netto. W przypadku okre ś lonym w ust. 6b Spó ł ka zwróci Nabywcy na wskazany przez niego rachunek wp ł acone kwoty, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 6% ceny netto. 3. § 21. Ewentualne spory powsta ł e na tle wykonywania umowy rozstrzyga ł b ę dzie s ą d miejscowo w ł a ś ciwy w Poznaniu. które s ą to ż same z postanowieniami wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, po przyj ę ciu zobowi ą zania WARLIMEKS Sp. z o.o. w Poznaniu wskazanego w pismach z dnia 25 pa ź dziernika 2007r. i 8 listopada 2007r. zobowi ą zuje si ę WARLIMEKS Sp. z o.o. w Poznaniu do podpisania aneksów do wcze ś niej zawartych i nadal obowi ą zuj ą cych umów, na podstawie których ww. bezprawne postanowienia zostan ą wyeliminowane, w terminie 2 miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę nin. decyzji, jak równie ż zaniechania stosowania tych postanowie ń w umowach zawieranych w przysz ł o ś ci. II. na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady 1 Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowi ą zuje si ę WARLIMEKS Sp. z o.o. w Poznaniu do przekazania w terminie 3 miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę nin. decyzji, informacji o realizacji zobowi ą zania na ł o ż onego w punkcie I decyzji i przed ł o ż enia dowodów potwierdzaj ą cych okoliczno ść przes ł ania aneksów do wszystkich kontrahentów. Uzasadnienie Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu wszcz ęł a z urz ę du post ę powanie wyja ś niaj ą ce maj ą ce na celu zbadanie umów zawieranych z konsumentami przez deweloperów dzia ł aj ą cych w województwie wielkopolskim, pod k ą tem zawierania przez nie niedozwolonych postanowie ń umownych, w rozumieniu art. 385 1 - 385 3 Kodeksu cywilnego. W wyniku przeprowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego zakwestionowano m.in. postanowienia wzorca o nazwie „umowa nr… /M/2007/lokal mieszkalny”, stosowanego w obrocie z konsumentami przez WARLIMEKS Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu (dalej: Przedsi ę biorca ). Pismem z dnia 20 czerwca 2007r. nr RPZ-405/1/07 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) wezwa ł Przedsi ę biorc ę do dobrowolnego zaprzestania stosowania w umowach z konsumentami niedozwolonych postanowie ń umownych oraz zaj ę cia stanowiska w sprawie przedstawionych zarzutów. W odpowiedzi, Przedsi ę biorca pismem z dnia 2 lipca 2007r. poinformowa ł , ż e zakwestionowane klauzule zawarte w stosowanych przez Spó ł k ę umowach zosta ł y usuni ę te lub zmienione, stosownie do uwag zawartych w wezwaniu, z wyj ą tkiem klauzuli przyznaj ą cej Spó ł ce uprawnienie do odst ą pienia od umowy w przypadku opó ź nienia nabywcy w zap ł acie pierwszej raty, trwaj ą cego powy ż ej 7 dni. Po przeanalizowaniu przedstawionego przez Przedsi ę biorc ę wzorca umowy przedwst ę pnej (umowa nr…/2007/M/lokal mieszkalny) Prezes Urz ę du uzna ł , i ż postanowienia o tre ś ci: 1. W razie rozwi ą zania umowy na wniosek Nabywcy w innym przypadku ni ż okre ś lony w § 9 ust. 2, z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy- Spó ł ka zwróci Nabywcy wp ł acone kwoty po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 6% ceny netto (9 ust. 4) 2. Nabywca zap ł aci Spó ł ce w przypadku okre ś lonym w ust. 6a- kar ę umown ą w wysoko ś ci 6% ceny netto. W przypadku okre ś lonym w ust. 6b Spó ł ka zwróci Nabywcy na wskazany przez niego rachunek wp ł acone kwoty, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 6% ceny netto (§ 11 ust. 7) 3. Ewentualne spory powsta ł e na tle wykonywania umowy rozstrzyga ł b ę dzie s ą d miejscowo w ł a ś ciwy w Poznaniu (§ 21) mog ą narusza ć zbiorowe interesy konsumentów, z uwagi na ich to ż samo ść z postanowieniami uznanymi przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie- S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Postanowieniem z dnia 20 wrze ś nia 2007r. Prezes Urz ę du wszcz ął zatem z urz ę du post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez WARLIMEKS Sp. z o.o. w Poznaniu praktyk naruszaj ą cych 2 zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na zamieszczaniu w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu umowy przedwst ę pnej przytoczonych powy ż ej postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Przedsi ę biorca zawiadomiony o wszcz ę tym post ę powaniu, pismem z dnia 25 pa ź dziernika 2007r. zobowi ą za ł si ę do zaniechania stosowania w umowach zawieranych w przysz ł o ś ci zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du klauzul, wnosz ą c jednocze ś nie o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przedsi ę biorca wyja ś ni ł , ż e po otrzymaniu wezwania Prezesa Urz ę du z dnia 20 czerwca 2007r. zawar ł jedynie jedn ą umow ę z konsumentem- w dniu 6 wrze ś nia 2007r., do której zobowi ą za ł si ę wprowadzi ć zmiany w postaci aneksu. Pismem z dnia 8 listopada 2007r. Przedsi ę biorca sprecyzowa ł ww. o ś wiadczenie informuj ą c, ż e w oparciu o tre ść zakwestionowanego wzorca zawar ł łą cznie [usuni ę to] z konsumentami. Zobowi ą zuj ą c si ę do usuni ę cia zakwestionowanych postanowie ń z ww. umów poprzez wprowadzenie aneksów, Przedsi ę biorca wyst ą pi ł jednocze ś nie o wyznaczenie przez Prezesa Urz ę du ok. 8- miesi ę cznego terminu do realizacji podj ę tych zobowi ą za ń , uzasadniaj ą c swój wniosek liczb ą umów, które wymagaj ą aneksowania. Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Spó ł ka pod firm ą : WARLIMEKS Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu jest wpisana do rejestru przedsi ę biorców KRS pod numerem 0000077061 (odpis z Krajowego Rejestru S ą dowego). Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. budownictwo. W ramach prowadzonej dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorca zawiera umowy przedwst ę pne sprzeda ż y lokali mieszkalnych z indywidualnymi klientami. Na podstawie wzorca umowy zawieraj ą cego zakwestionowane postanowienia Przedsi ę biorca zawar ł umowy z [usuni ę to] konsumentami (o ś wiadczenie Przedsi ę biorcy z dnia 8 listopada 2007r.). W niniejszym post ę powaniu Prezes Urz ę du zakwestionowa ł nast ę puj ą ce zapisy wzorca umowy ( umowa nr.../M/2007/lokal mieszkalny), stosowanego przez Przedsi ę biorc ę w obrocie z konsumentami: 1. W razie rozwi ą zania umowy na wniosek Nabywcy w innym przypadku ni ż okre ś lony w § 9 ust. 2, z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy- Spó ł ka zwróci Nabywcy wp ł acone kwoty po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 6% ceny netto ( § 9 ust. 4 ). 2. Nabywca zap ł aci Spó ł ce w przypadku okre ś lonym w ust. 6a kar ę umown ą w wysoko ś ci 6% ceny netto. W przypadku okre ś lonym w ust. 6b Spó ł ka zwróci Nabywcy na wskazany przez niego rachunek wp ł acone kwoty, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 6% ceny netto ( § 11 ust. 7 ). 3. Ewentualne spory powsta ł e na tle wykonywania umowy rozstrzyga ł b ę dzie s ą d miejscowo w ł a ś ciwy w Poznaniu ( § 21 ). W rejestrze postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone zamieszczone zosta ł y postanowienia o nast ę puj ą cej tre ś ci: Poz. 1 . W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z 11 marca 2002r. sygn. akt XVII Amc 30/01) Poz. 389. W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04). 3 Poz. 919. W przypadku gdy winnym odst ą pienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w §6 pkt 1 a, b, c oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 10% ceny lokali z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek. W przypadku, gdy odst ą pienie nast ę puje z przyczyn le żą cych po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w §6 pkt 1 oraz 2a zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 5% ceny lokali z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05). Poz. 1066. Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…) (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 20 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 17/06). Poz. 922. S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05). Poz. 691. Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 53/03). W trakcie prowadzonego post ę powania Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę - w odniesieniu do umów, które nadal pozostaj ą w obrocie prawnym- do usuni ę cia zakwestionowanych postanowie ń i wprowadzenia nowych zapisów w drodze aneksów. Przedsi ę biorca zadeklarowa ł ponadto, ż e w przysz ł o ś ci nie b ę dzie zawiera ć umów, w których zamieszczone by ł yby niedozwolone klauzule umowne (pisma z dnia 25 pa ź dziernika 2007r. i 8 listopada 2007r.). Przedsi ę biorca przed ł o ż y ł nowy wzorzec umowy przedwst ę pnej, z którego wynika, ż e § 9 ust. 4 zmieniony zosta ł w nast ę puj ą cy sposób: „W razie rozwi ą zania umowy na wniosek Nabywcy w innym przypadku ni ż okre ś lony w § 9 ust. 2, z przyczyn wy łą cznie zawinionych i le żą cych po stronie Nabywcy- Spó ł ka zwróci Nabywcy wp ł acone kwoty po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 4% warto ś ci netto (bez podatku VAT) przedmiotowych kwot wp ł aconych na poczet ceny przez Nabywc ę ”. § 11 ust. 7 otrzyma ł brzmienie: „W przypadku odst ą pienia przez Spó ł k ę od umowy w przypadku zw ł oki Nabywcy z p ł atno ś ci ą kolejnych rat, o których mowa w ust. 6b- Spó ł ka zwróci Nabywcy na wskazany przez niego rachunek wp ł acone kwoty, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 4% warto ś ci netto (bez podatku VAT) przedmiotowych kwot wp ł aconych na poczet ceny przez Nabywc ę ”. Jednocze ś nie w § 11 ust. 6 wzorca umowy dodane zosta ł o sformu ł owanie: „Przedmiotowe prawo odst ą pienia od umowy przez Spó ł k ę mo ż e by ć jednak wykonane w przypadku okre ś lonym w ust. 6b dopiero w razie nie uregulowania przez Nabywc ę wp ł at w dodatkowym terminie 30 dni”. Z kolei postanowienie § 21 umowy zast ą pione zosta ł o zapisem o tre ś ci: „Ewentualne spory powsta ł e na tle wykonywania umowy rozstrzygane b ę d ą przez s ą dy powszechne”. Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Powo ł any wy ż ej przepis ustawy zawiera w pkt 1-3 przyk ł adowe wyliczenia praktyk zakazanych przez ustawodawc ę . Katalog ten nawi ą zuje m.in. do stosowania klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, o którym mowa w art. 479 45 4 Kodeksu post ę powania cywilnego, nieuczciwych praktyk rynkowych lub czynów nieuczciwej konkurencji oraz szeroko ujmowanego prawa konsumenta do informacji. „Zbiorowe interesy konsumentów” to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowi ą przy tym sumy indywidualnych interesów daj ą cej si ę okre ś li ć , nawet licznej grupy konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 Kodeksu post ę powania cywilnego rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. W uzasadnieniu uchwa ł y 7 s ę dziów z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, S ą d Najwy ż szy uzna ł , ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 jest stosowanie identycznej klauzuli jak wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych przez innego przedsi ę biorc ę , który nie by ł stron ą lub uczestnikiem post ę powania zako ń czonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru (…). Odwo ł uj ą c si ę do argumentów o charakterze celowo ś ciowym oraz kieruj ą c si ę potrzeb ą zapewnienia skuteczno ś ci tego przepisu Sad Najwy ż szy podkre ś li ł ponadto, ż e praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje równie ż przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu szyku wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Nie jest wi ę c konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone b ę d ą równie ż takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W prowadzonym post ę powaniu administracyjnym Prezes Urz ę du zakwestionowa ł praktyk ę Przedsi ę biorcy polegaj ą c ą na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim wzorcem umowy przedwst ę pnej, w którym zawarte zosta ł y postanowienia o tre ś ci uznanej za to ż sam ą z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Zdaniem Prezesa Urz ę du zakwestionowane postanowienia o tre ś ci: „W razie rozwi ą zania umowy na wniosek Nabywcy w innym przypadku ni ż okre ś lony w § 9 ust. 2, z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy- Spó ł ka zwróci Nabywcy wp ł acone kwoty po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 6% ceny netto” (§ 9 ust. 4) oraz „Nabywca zap ł aci Spó ł ce w przypadku okre ś lonym w ust. 6a kar ę umown ą w wysoko ś ci 6% ceny netto. W przypadku okre ś lonym w ust. 6b Spó ł ka zwróci Nabywcy na wskazany przez niego rachunek wp ł acone kwoty, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 6% ceny netto” (§ 11 ust. 7)- s ą to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycjach: 1, 389, 919 i 1066; z kolei postanowienie o tre ś ci: „Ewentualne spory powsta ł e na tle wykonywania umowy rozstrzyga ł b ę dzie s ą d miejscowo w ł a ś ciwy w Poznaniu” (§ 21)- z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycjach: 691, 922. Wskazane wy ż ej postanowienia § 9 ust. 4 i § 11 ust. 7 przewiduj ą po stronie konsumenta obowi ą zek zap ł aty kary umownej na rzecz Przedsi ę biorcy w wysoko ś ci 6% ceny netto. Pierwsze z nich nak ł ada taki obowi ą zek w przypadku rozwi ą zania umowy na wniosek konsumenta, z przyczyn le żą cych po jego stronie, jednocze ś nie wskazuj ą c na inne przyczyny ni ż okre ś lone w 1 W obowi ą zuj ą cej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana zosta ł a w art. 24. 5 § 9 ust. 2, zgodnie z którym konsument ma prawo do odst ą pienia od umowy z powodu zawinionego przez Przedsi ę biorc ę opó ź nienia w przekazaniu przedmiotu umowy. Z kolei § 11 ust. 7 odwo ł uje si ę do tre ś ci ust. 6a i b § 11, który przyznaje Przedsi ę biorcy prawo do odst ą pienia od umowy, bez dodatkowych wezwa ń , w przypadku opó ź nienia konsumenta z zap ł at ą pierwszej wp ł aty- po up ł ywie 7 dni oraz kolejnych rat- po up ł ywie 21 dni. Kara umowna w wysoko ś ci 6% ceny netto przys ł uguje wi ę c w tym przypadku Przedsi ę biorcy w sytuacji jego odst ą pienia od umowy z powodu opó ź nienia konsumenta w p ł atno ś ciach rat. Zakwestionowane postanowienia obci ąż aj ą konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej na rzecz Przedsi ę biorcy w wysoko ś ci 6% ceny netto, niezale ż nie od tego czy dochodzi do rozwi ą zania umowy przez konsumenta czy te ż odst ą pienia od umowy przez Przedsi ę biorc ę . Podkre ś li ć nale ż y, i ż w ś wietle orzecznictwa SOKiK jak równie ż w ocenie Prezesa Urz ę du tak okre ś lon ą kar ę umown ą uzna ć nale ż y za ra żą co wygórowan ą , w rozumieniu art. 385³ pkt 17 Kodeksu cywilnego. SOKiK wielokrotnie uznawa ł kary umowne okre ś lone na poziomie 5% ceny i wy ż sze za ra żą co wygórowane i tym samym kszta ł tuj ą ce obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ra żą co naruszaj ą ce jego interesy. Na przyk ł ad wyrokiem z dnia 11 marca 2002r. sygn. akt XVII Amc 30/01, SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” . W dniu 11 czerwca 2002r. zosta ł o ono wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 1. Za niedozwolone uznane zosta ł o równie ż przez SOKiK postanowienie: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” (wyrok z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04). Przytoczona klauzula zosta ł a wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycji 389. Ponadto SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „W przypadku gdy winnym odst ą pienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w §6 pkt 1 a, b, c oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 10% ceny lokali z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek. W przypadku, gdy odst ą pienie nast ę puje z przyczyn le żą cych po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w §6 pkt 1 oraz 2a zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 5% ceny lokali z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek” , które nast ę pnie zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 919 (wyrok z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05). Kwestia ustalania wysoko ś ci kar umownych zosta ł a równie ż rozstrzygni ę ta w wyroku SOKiK z dnia 20 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 17/06), w którym uznano za niedozwolone postanowienie: Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)”. Klauzula ta wpisana zosta ł a nast ę pnie w pozycji 1066 do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Szczegó ł owa analiza postanowie ń § 9 ust. 4 oraz § 11 ust. 7 wzorca umowy stosowanego przez Przedsi ę biorc ę pozwala, w ocenie Prezesa Urz ę du na uznanie, ż e pomimo braku identycznego brzmienia, postanowienia te mieszcz ą si ę w hipotezach cytowanych wy ż ej klauzul niedozwolonych. W ocenie Prezesa Urz ę du nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e kary umowne których wysoko ść wynosi 6% ceny netto s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy wyst ę puj ą cych obecnie cenach 1m 2 powierzchni mieszkaniowej, a ponadto nie maj ą uzasadnienia ekonomicznego. Wprawdzie cyt. wy ż ej klauzule abuzywne przewiduj ą kar ę umown ą w przypadku odst ą pienia od umowy, a nie jej rozwi ą zania- jak w zakwestionowanym postanowieniu § 9 ust. 4 umowy, jednak ż e w ocenie Prezesa Urz ę du kwestia ta nie wp ł ywa na odmienn ą wyk ł adni ę ww. postanowienia. W obu przypadkach (odst ą pienie od umowy, rozwi ą zanie umowy ) mamy bowiem 6 do czynienia z zako ń czeniem stosunku umownego wi ążą cego strony i w konsekwencji z obci ąż eniem konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej. Kary te, zdaniem Prezesa Urz ę du, w takim samym stopniu dotykaj ą konsumenta, niezale ż nie od tego, w jaki sposób i z jakiej przyczyny dochodzi do ustania stosunku umownego. Tym bardziej, ż e w postanowieniu § 9 brak jednolitych sformu ł owa ń (ust. 2 wskazuje na przyczyny „odst ą pienia” od umowy, ust. 4, który nawi ą zuje do tre ś ci ust. 2, dotyczy „rozwi ą zania” umowy). Istota zakwestionowanych postanowie ń jest taka sama jak klauzul niedozwolonych- w opisanych sytuacjach na konsumenta zosta ł na ł o ż ony obowi ą zek zap ł aty kary umownej ra żą co wygórowanej. Przyj ę cie odmiennej interpretacji uniemo ż liwi ł oby stwierdzenie to ż samo ś ci tych postanowie ń tylko z powodu pos ł ugiwania si ę przez wzorzec odmiennymi sformu ł owaniami, które przecie ż wywo ł uj ą dla konsumenta to ż same skutki, jak klauzule uznane za niedozwolone tj. obci ąż aj ą go obowi ą zkiem zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej. Zdaniem Prezesa Urz ę du nie ma przeszkód do stwierdzenia to ż samo ś ci porównywanych postanowie ń z powo ł anymi powy ż ej postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Stanowisko takie potwierdza równie ż powo ł ana wcze ś niej uchwa ł a S ą du Najwy ż szego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, dopuszczaj ą ca rozszerzaj ą c ą wyk ł adni ę art. 23a (obecnie art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów), zgodnie z któr ą stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi tak samo w interesy konsumenta, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Zdaniem S ą du Najwy ż szego mo ż liwo ść uznania zachowania przedsi ę biorcy, polegaj ą cego na stosowaniu postanowie ń wzorców umownych, które nie maj ą identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwi ę ksza skuteczno ść obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowie ń umownych oraz praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumenta), zniech ę caj ą c przedsi ę biorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowie ń ; przyczynia si ę do podniesienia poziomu ochrony konsumentów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi w sposób odpowiadaj ą cy wymogom wynikaj ą cym z art. 76 Konstytucji RP oraz art. 2 i 3 Traktatu ustanawiaj ą cego Wspólnot ę Europejsk ą . Jednocze ś nie nadmieni ć nale ż y, ż e Prezes Urz ę du nie kwestionuje co do zasady mo ż liwo ś ci zastrze ż enia kary umownej, powszechnie przecie ż stosowanej w obrocie handlowym, tym bardziej- jak w przypadku niniejszego wzorca- gdy zapewniona jest ekwiwalentno ść ś wiadcze ń stron, a wi ę c kara umowna w tej samej wysoko ś ci zosta ł a zastrze ż ona równie ż na rzecz konsumenta. Zakwestionowaniu podlega jednak jej wysoko ść i sposób ustalania. Zwróci ć nale ż y uwag ę , ż e przedmiotem umowy jest w omawianym przypadku budowa budynku wielorodzinnego a w konsekwencji sprzeda ż znajduj ą cych si ę w nim lokali mieszkalnych. Przedmiotem ś wiadczenia Przedsi ę biorcy jest budynek mieszkalny typowy dla budownictwa wielorodzinnego, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów. Z tego powodu, w przypadku odst ą pienia od umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub rozwi ą zania umowy, mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć innych nabywców. Prezes Urz ę du podziela argumenty SOKiK wyra ż one w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 czerwca 2005r. sygn. akt XVII Amc 20/04, i ż brak podstaw do wi ą zania wysoko ś ci kary umownej z warto ś ci ą kosztu budowy lokalu a nie z wysoko ś ci ą ś wiadczenia konsumenta, zw ł aszcza gdy przedsi ę biorca nie wykaza ł ani nie uprawdopodobni ł , ż e mo ż e ponosi ć wspó ł miern ą szkod ę do wysoko ś ci zastrze ż onej kary. Wprawdzie, jak zauwa ż y ł SOKiK, fakt poniesienia szkody nie stanowi niezb ę dnej przes ł anki do domagania si ę zap ł aty kary umownej (por. uchwa łę S ą du Najwy ż szego z dnia 06.11.2003r. III CZP 61/03), jednak ż e w umowach z konsumentami kara umowna musi pozostawa ć we wspó ł miernej wysoko ś ci do ponoszonej zwykle szkody. W ś wietle przedstawionej argumentacji, w ocenie Prezesa Urz ę du nie mo ż e wywo ł ywa ć w ą tpliwo ś ci, ż e zastrze ż enie na rzecz Przedsi ę biorcy kary umownej w wysoko ś ci 6% netto okre ś lonej od warto ś ci przedmiotu umowy, stanowi ra żą co wygórowan ą kar ę umown ą . Tym bardziej, ż e Przedsi ę biorca nie wykaza ł , aby stosowanie tak ustalonych kar umownych by ł o w jakikolwiek sposób ekonomicznie uzasadnione, w sytuacjach opisanych w § 9 ust. 4 oraz § 11 ust. 7 umowy. 7 Prezes Urz ę du zakwestionowa ł równie ż postanowienie o tre ś ci: „Ewentualne spory wynik ł e na tle wykonywania umowy rozstrzyga ł b ę dzie s ą d miejscowo w ł a ś ciwy w Poznaniu”. W ł a ś ciwo ść miejscowa s ą du uprawnionego do rozstrzygania sporów cywilnych okre ś lona zosta ł a w przepisach Kodeksu post ę powania cywilnego. Zasadniczym sposobem oznaczania w ł a ś ciwo ś ci miejscowej s ą dów jest w ł a ś ciwo ść ogólna, jako wyj ą tkowy sposób traktuje si ę przypadki w ł a ś ciwo ś ci przemiennej b ą d ź wy łą cznej. Przepisy art. 27- 30 Kodeksu post ę powania cywilnego reguluj ą ce kwestie w ł a ś ciwo ś ci ogólnej przewiduj ą , ż e powództwo wytacza si ę przed s ą d I instancji, w okr ę gu którego pozwany ma miejsce zamieszkania lub siedzib ę . Stosownie do ww. przepisu, gdyby z powództwem przeciwko konsumentowi wyst ę powa ł Przedsi ę biorca, musia ł by to zrobi ć przed s ą dem oznaczonym wedle miejsca zamieszkania konsumenta. Z kolei, w my ś l art. 34 Kodeksu post ę powania cywilnego, powództwo o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy wytoczy ć mo ż na przed s ą d miejsca jej wykonania. W niniejszym wzorcu jako miejsce spe ł nienia ś wiadczenia pieni ęż nego przez konsumenta wskazano miejsce, w którym znajduje si ę rachunek bankowy Przedsi ę biorcy. Zakwestionowane postanowienie ogranicza zarówno konsumentowi jak i Przedsi ę biorcy mo ż liwo ść wyboru s ą du, który zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego, nale ż a ł o uzna ć za w ł a ś ciwy do rozstrzygni ę cia sporu powsta ł ego na tle wi ążą cej ich umowy. Zapis ten jest zatem sprzeczny z art. 385 3 pkt 23 Kodeksu cywilnego. Za niezgodne z ww. przepisem uznaje si ę postanowienia, które nie tylko wy łą czaj ą w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wed ł ug przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego w ogóle, ale te ż te, które ograniczaj ą zakres mo ż liwo ś ci przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. Klauzula stosowana przez Przedsi ę biorc ę mo ż e godzi ć w interesy konsumentów, zw ł aszcza maj ą cych miejsce zamieszkania poza Poznaniem, poprzez wy łą czenie mo ż liwo ś ci wytoczenia przeciwko nim powództwa przed s ą dem w ł a ś ciwym wed ł ug przepisów o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a wi ę c w miejscu najbardziej dogodnym dla konsumentów. Klauzule, które wskazywa ł y jako w ł a ś ciwy s ą d w konkretnym mie ś cie b ą d ź wyznaczony wed ł ug jednego kryterium, w sposób w ęż szy ni ż wynikaj ą cy z Kodeksu post ę powania cywilnego, ograniczaj ą cy mo ż liwo ść wyboru s ą du innego ni ż wymieniony w umowie, by ł y wielokrotnie uznawane za niedozwolone przez SOKiK i wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Mi ę dzy innymi wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05, SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie w brzmieniu: „S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu”. Postanowienie to zosta ł o nast ę pnie wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 922. Równie ż wyrokiem z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03, SOKiK uzna ł za niedozwolony zapis o tre ś ci: „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu” (klauzula wpisana w dniu 7 kwietnia 2006r. do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycji 691). Analiza porównawcza zakwestionowanych zapisów wzorca stosowanego przez Przedsi ę biorc ę oraz przedstawionych powy ż ej postanowie ń wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wskazuje, ż e ich tre ść wyczerpuje przes ł anki zapisów uznanych za niedozwolone. Zakwestionowane zapisy umowy nie maj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e w ocenie Prezesa Urz ę du, wyk ł adnia ich tre ś ci prowadzi do wniosku, ż e mieszcz ą si ę w hipotezach przytoczonych klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. 8 Do stwierdzenia stosowania przedmiotowych praktyk niezb ę dne jest ponadto wykazanie, i ż bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy godz ą ce w interes konsumentów dotyczy ł o tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem interesów nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć - potencjalnych klientów Przedsi ę biorcy. Niezgodnym z prawem dzia ł aniem Przedsi ę biorcy mog ł a bowiem zosta ć dotkni ę ta nieograniczona liczba osób, tzn. wszystkie osoby zawieraj ą ce z nim umowy przedwst ę pne sprzeda ż y lokalu mieszkalnego. W trakcie prowadzonego post ę powania Przedsi ę biorca wyst ą pi ł o wydanie decyzji w oparciu o art. 28 ustawy z dnia 17 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z powo ł anym przepisem, je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 powo ł anej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . W toku post ę powania Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do wyeliminowania z umów zawartych wcze ś niej i pozostaj ą cych nadal w obrocie prawnym zakwestionowanych w niniejszym post ę powaniu postanowie ń poprzez sporz ą dzenie aneksów do tych umów, jak równie ż nie zawierania w przysz ł o ś ci umów z konsumentami, które zawiera ł yby takie postanowienia. Zdaniem Prezesa Urz ę du, w niniejszej sprawie spe ł nione zosta ł y przes ł anki do wydania decyzji w trybie art. 28 powo ł anej ustawy. Okoliczno ś ci sprawy uprawdopodobniaj ą stosowanie przez Przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim wzorcem umowy, w którym zamieszczone zosta ł y klauzule wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wskazanym powy ż ej naruszeniom poprzez zaprzestanie stosowania niedozwolonych praktyk jak równie ż zmian ę postanowie ń stosowanych wzorców, które naruszaj ą art. 24 ustawy cyt. ustawy. Przedstawi ł równie ż projekt nowego wzorca umowy przedwst ę pnej. Zaproponowane przez Przedsi ę biorc ę zmiany zakwestionowanych postanowie ń wzorca umowy przedwst ę pnej uwzgl ę dniaj ą , w ocenie Prezesa Urz ę du, obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. Kodeksu cywilnego i mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce zakwestionowanych. Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy Prezes Urz ę du wyznaczy ł Przedsi ę biorcy termin 2 miesi ę cy, licz ą c od dnia uprawomocnienia si ę nin. decyzji, do wykonania na ł o ż onego zobowi ą zania. W ocenie Prezesa wyznaczony termin pozwoli Przedsi ę biorcy na wywi ą zanie si ę z na ł o ż onego obowi ą zku wprowadzenia aneksów do [usuni ę to] umów pozostaj ą cych nadal w obrocie prawnym. Jednocze ś nie nie modyfikuje tre ś ci zobowi ą zania Przedsi ę biorcy w sposób uniemo ż liwiaj ą cy mu wykonanie na ł o ż onego obowi ą zku. Zdaniem Prezesa Urz ę du wyznaczenie, jak wnioskowa ł Przedsi ę biorca, terminu ok. 8-miesi ę cznego, nie jest uzasadnione, zwa ż ywszy zarówno na liczb ę umów, z których konieczne jest wyeliminowanie zakwestionowanych klauzul, jak i mo ż liwo ś ci techniczne i organizacyjne Przedsi ę biorcy do wykonania niezb ę dnych w tym celu czynno ś ci. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy Prezes Urz ę du zobowi ą za ł Przedsi ę biorc ę do przekazania, w terminie 3 miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę nin. decyzji, informacji o realizacji zobowi ą zania na ł o ż onego w punkcie I decyzji i przed ł o ż enia dowodów potwierdzaj ą cych okoliczno ść przes ł ania aneksów do wszystkich kontrahentów. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. 9 Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. - od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie- S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Poznaniu Jaros ł aw Kr ű ger Otrzymuje: WARLIMEKS Sp. z o.o. ul. Naramowicka 187 61-611 Pozna ń 10