RWR-45/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-22/07/ZR/ZK Wroc ł aw, 12 grudnia 2007 DECYZJA RWR 45/2007 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko AS-BAU sp. z o.o. we Wroc ł awiu z siedzib ą przy ul. S ł onimskiej 27, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcach umownych oznaczonych nazw ą „Umowa Przedwst ę pna” nast ę puj ą cych zapisów: • „Strony zgodnie o ś wiadczaj ą , ż e w przypadku zmian stawek podatku od towarów i us ł ug VAT, cena sprzeda ż y nieruchomo ś ci opodatkowana b ę dzie now ą stawk ą podatku od towarów i us ł ug VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami”. ( w zale ż no ś ci od wzorca: § 3 pkt 4, § 3 pkt 5 oraz § 10 pkt 6 w zakresie dotycz ą cym zmiany ceny w zwi ą zku z podatkiem VAT i § 5 pkt 1); • „W przypadku, gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu b ę dzie wi ę ksza od powierzchni planowanej strona kupuj ą ca dokona zap ł aty ró ż nicy ceny, w przypadku gdy b ę dzie mniejsza strona sprzedaj ą ca zwróci nadp ł acon ą warto ść . Cena ulega zmianie, gdy powierzchnia po obmiarze przekroczy (+/-) 2% powierzchni, o której mowa w §1 pkt ”B” („3”) i tylko o warto ść powierzchni przekraczaj ą cej (+/-) 2 % powierzchni okre ś lonej w §1 pkt ”B” („3”).” ( w zale ż no ś ci od wzorca: § 10 pkt 2 oraz § 10 pkt 6 w zakresie dotycz ą cym zmiany ceny w zwi ą zku z ró ż nicami obmiarowymi i § 12 pkt 2 – w którym zastrze ż ono zmian ę po przekroczeniu +/- 1%); • „ O terminie odbioru kupuj ą cy zostan ą powiadomieni na pi ś mie z 7 – dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niestawiennictwa do odbioru ko ń cowego w tym terminie przedmiot odbioru uwa ż a ć si ę b ę dzie za odebrany bez zastrze ż e ń , a sprzedaj ą cej przys ł ugiwa ć b ę dzie prawo do sporz ą dzenia jednostronnego protoko ł u odbioru, co b ę dzie podstaw ą do ostatecznego rozliczenia us ł ug budowlanych wykonanych przez wykonawc ę i do wystawienia ko ń cowej faktury VAT.” ( w zale ż no ś ci od wzorca: § 10 pkt 4 oraz § 11 pkt 2); • „Strona kupuj ą ca zobowi ą zana jest poinformowa ć stron ę Sprzedaj ą c ą o ka ż dorazowej zmianie miejsca zamieszania do czasu podpisania protoko ł u odbioru. W wypadku, gdy tego nie uczyni korespondencja przes ł ana listem poleconym na ostatni adres uwa ż ana b ę dzie za dor ę czon ą .” ( w zale ż no ś ci od wzorca: § 12 i § 13) które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania AS-BAU sp. z o.o. we Wroc ł awiu z siedzib ą przy ul. S ł onimskiej 27, do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń z u ż ywanych wzorców umów, nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 1 lutego 2008 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na AS-BAU sp. z o.o. we Wroc ł awiu z siedzib ą przy ul. S ł onimskiej 27 , obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 1 marca 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy AS-BAU sp. z o.o. we Wroc ł awiu [zw. dalej tak ż e AS-BAU sp. z o.o.]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 akt RWR 402-6/07/ZR) W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 174/2007 z dnia 27 lipca 2007 r. - Prezes Urz ę du, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez AS-BAU sp. z o.o. praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w punktach §3 pkt 4, §3 pkt 5, §10 pkt 2, §10 pkt 4, §10 pkt 6, §11 pkt 2, §12 i §13 u ż ywanych przez przedsi ę biorc ę czterech wzorców umownych pn. „Umowa przedwst ę pna” [zw. dalej tak ż e Umowami] zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . 2 (dowód: karta 2 i 3) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 174/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y ( 34 karty ) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 i 2) W trakcie post ę powania AS-BAU sp. z o.o. odnios ł a si ę w pi ś mie z dnia 14 sierpnia 2007 r. do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 174/2007 z dnia 27 lipca 2007 r. (dowód: karta 40 i 41) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: – AS-BAU sp. z o.o. we Wroc ł awiu jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr. 0000105865. Wymieniony powy ż ej przedsi ę biorca prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „AS-BAU” Spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą we Wroc ł awiu a przedmiotem tej dzia ł alno ś ci jest m.in. budownictwo ogólne, w ramach którego zawierane s ą umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 21-24) 2. Pocz ą wszy od 2005 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie AS-BAU sp. z o.o. wprowadzi ł do obrotu i stosuje cztery wzorce umowne, które zawieraj ą m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • „Strony zgodnie o ś wiadczaj ą , ż e w przypadku zmian stawek podatku od towarów i us ł ug VAT, cena sprzeda ż y nieruchomo ś ci opodatkowana b ę dzie now ą stawk ą podatku od towarów i us ł ug VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami”. ( w zale ż no ś ci od wzorca: § 3 pkt 4, § 3 pkt 5, § 5 pkt 3); • „W przypadku, gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu b ę dzie wi ę ksza od powierzchni planowanej strona kupuj ą ca dokona zap ł aty ró ż nicy ceny, w przypadku gdy b ę dzie mniejsza strona sprzedaj ą ca zwróci nadp ł acon ą warto ść . Cena ulega zmianie, gdy powierzchnia po obmiarze przekroczy (+/-) 2% powierzchni, o której mowa w §1 pkt ”B” („3”) i tylko o warto ść powierzchni przekraczaj ą cej (+/-) 2 % powierzchni okre ś lonej w §1 pkt ”B” („3”).” ( w zale ż no ś ci od wzorca: § 10 pkt 2, § 10 pkt 6 i § 12 pkt 2 – w którym zastrze ż ono zmian ę po przekroczeniu +/- 1%); • „ O terminie odbioru kupuj ą cy zostan ą powiadomieni na pi ś mie z 7 – dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niestawiennictwa do odbioru ko ń cowego w tym terminie przedmiot odbioru uwa ż a ć si ę b ę dzie za odebrany bez zastrze ż e ń , a sprzedaj ą cej przys ł ugiwa ć b ę dzie prawo do sporz ą dzenia jednostronnego protoko ł u odbioru, co b ę dzie podstaw ą do ostatecznego rozliczenia us ł ug budowlanych wykonanych przez wykonawc ę i do wystawienia ko ń cowej faktury VAT.” ( w zale ż no ś ci od wzorca: § 10 pkt 4 oraz § 11 pkt 2); • „Strona kupuj ą ca zobowi ą zania jest poinformowa ć stron ę Sprzedaj ą c ą o ka ż dorazowej zmianie miejsca zamieszania do czasu podpisania protoko ł u odbioru. W wypadku, gdy tego nie uczyni korespondencja przes ł ana listem poleconym na ostatni adres uwa ż ana b ę dzie za dor ę czon ą .” ( w zale ż no ś ci od wzorca: § 12 i § 13) (dowód: karta 25-37) 3 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce klauzule: - 885 „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 155 „Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie , je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie wi ę cej ni ż o 2,5% (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. sygn. akt XVII Amc 68/03); - 227 „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. sygn. akt XVII Amc 47/03); - 364 „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury.” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03); - 365 „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03); - 918 (…)Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)” (wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. akt Amc XVII 100/05). 4. W trakcie post ę powania AS-BAU sp. z o.o. - w pi ś mie z dnia 14 sierpnia 2007 r. - o ś wiadczy ł a, i ż w dniu 14 sierpnia 2007 roku Zarz ą d „AS-BAU” spó ł ki z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą powzi ął uchwa łę o wykre ś leniu z wzorców umownych klauzul wskazanych przez Prezesa Urz ę du. Wskaza ł a, i ż w konsekwencji, zakwestionowane postanowienia zosta ł y usuni ę te z u ż ywanych wzorców umownych. (dowód: karta 40-42) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami AS-BAU sp. z o.o.. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . 4 Art. 24 ust.1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. 5 Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorców umownych stosowanych przez AS- BAU sp. z o.o. przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego pod pozycjami mi ę dzy innymi: 885, 155, 227, 364, 365, 918. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 3 pkt 4, § 3 pkt 5 oraz § 5 pkt 3 w zw. z § 10 pkt 6 i § 5 pkt 1 stosowanych przez AS –BAU sp. z o.o. wzorców umów przewiduj ą cych ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny jak tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 155 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 227 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy 6 w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci.” Ponadto w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika S ą d podzieli ł zdanie Prezesa Urz ę du, i ż takie postanowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. (…) taki zapis umo ż liwia du żą dowolno ść pozwanego w zakresie zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu lub jego cz ęś ci sk ł adowych, gdy ż nawet nie okre ś la maksymalnego zakresu modyfikacji, który nie by ł by uwa ż any za zmian ę przedmiotu ś wiadczenia.” Tre ść § 10 pkt 2 ,§ 10 pkt 6 oraz § 12 pkt 2 stosowanych wzorców Umów równie ż przewiduje po stronie AS-BAU sp. z o.o. prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Podobnie nadto, jak w tre ś ci postanowie ń wpisanych do rejestru, mo ż liwo ść zmiany powierzchni przedmiotu umowy pozostaje w istocie niczym nieograniczona tzn. umo ż liwia AS-BAU sp. z o.o. prawo do swobodnej i nawet znacznej zmiany powierzchni, co w oczywisty sposób jest sprzeczne z interesem konsumenta. Jednocze ś nie brak jest w przedmiotowych wzorcach Umów ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia od niej w takim przypadku. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 364 i 365 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ” i „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego (…) wzorca jest niedozwolony, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385¹ § 1 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta. S ą d wskaza ł jednocze ś nie, i ż zapis umo ż liwiaj ą cy, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdy ż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Równie ż tre ść § 10 pkt 4 oraz § 11 pkt 2 wzorców Umów stosowanych przez AS-BAU sp. z o.o. przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d w cytowanym powy ż ej uzasadnieniu do wyroku prawa konsumenta. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 roku (sygn. akt XVII Amc 100/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 918 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: (…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane 7 zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż uznany za niedozwolony zapis umowny „ kszta ł tuje sytuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą pozwanego, nak ł adaj ą c na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji s ą dowej. Instytucja dor ę czenia zast ę pczego nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza, gdy jedn ą ze stron umowy jest konsument oraz maj ą c na uwadze art.61 k.c., zgodnie z którym o ś wiadczenia woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, i ż instytucja dor ę czenia zast ę pczego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Równie ż dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego. Postanowienia [to] (…) mo ż e prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” Tre ść § 12 i § 13 wzorców Umów stosowanych przez AS-BAU sp. z o.o. ustanawia instytucj ę bardziej rygorystyczn ą od instytucji dor ę czenia zast ę pczego okre ś lon ą stosownymi postanowieniami Kodeksu post ę powania cywilnego. W istocie bowiem przedmiotowe postanowienia wzorców Umowy statuuj ą domniemanie skuteczno ś ci dor ę czenia pisma wys ł anego na adres znany przez AS-BAU sp. z o.o., przerzucaj ą c jednocze ś nie na konsumenta ci ęż ar ujemnych skutków prawnych, które mog ą dla niego wynikn ąć chocia ż by z zaniedba ń operatora pocztowego. Niew ą tpliwie jednak skutek stosowania kwestionowanego zapisu jest taki sam, jak tego, który zosta ł umieszczony w rejestrze postanowie ń wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod poz. 918, co w tym przypadku przes ą dza o to ż samo ś ci obu zapisów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą drobne odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń , wyrazów i szyku zdania, które pozostaj ą bez wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo ś ci klauzul. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 3 pk4 , § 3 pkt 5 § 5 pkt 3 w zw. z § 10 pkt 6 i § 5 pkt 1 wzorców Umów w klauzuli z poz. 885, tre ść § 10 pkt 2, § 10 pkt 6 i § 12 pkt 2 wzorców Umów w klauzuli z poz. 155 i 227, tre ść § 10 pkt 4 i §11 pkt 2 wzorców Umów w klauzuli z poz. 364 i 365, § 12 i §13 wzorców Umów w klauzuli z poz. 918. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami AS-BAU sp. z o.o., jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie AS-BAU sp. z o.o. nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi 8 uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. W toku post ę powania AS-BAU sp. z o.o. wskaza ł a, i ż podj ęł a dzia ł ania zapobiegaj ą ce wzmiankowanym naruszeniom poprzez wykre ś lenie postanowie ń wzorców umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż poj ę cie zapobiegni ę cia praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów (art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (…)) , obejmuje swym zakresem nie tylko usuni ę cie zakwestionowanych postanowie ń i nie stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę lub te ż wykre ś lenie w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach. Oznacza to konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na AS-BAU sp. z o.o. obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor del. we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: „AS_BAU” sp. z o.o. we Wroc ł awiu Ul. S ł onimska 27 54-618 Wroc ł aw 9