RWR-35/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl Wroc ł aw, 25 wrze ś nia 2007 r. RWR 61-39/07/KS DECYZJA RWR 36/2007 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Towarzystwu Budownictwa Spo ł ecznego Wroc ł aw Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Przybyszewskiego 102-104, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na: a) zamieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P- …/…/200…” zapisów: • § 6 pkt 3 „W przypadku niedokonania przez Partycypanta wp ł aty kwoty partycypacji w terminie okre ś lonym w ust. 1 niniejszego paragrafu, umowa ulega rozwi ą zaniu i Partycypant traci prawo do zawarcia umowy najmu lokalu.”, • § 9 „Strony obowi ą zane s ą informowa ć si ę nawzajem na pi ś mie o ka ż dej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowi ą zku korespondencj ę wys ł an ą listem poleconym na ostatni wskazany adres, nieodebran ą przez stron ę , uwa ż a si ę za skutecznie dor ę czon ą .”, • § 10 „Ewentualne spory, wynik ł e z Umowy b ę d ą rozstrzygane przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby TBS.” b) zamieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P- VIII/…/200…” zapisów: • § 8 „W przypadku, kiedy Partycypuj ą cy odst ę puje od umowy, z przyczyn le żą cych po jego stronie, lub umowa zostaje rozwi ą zana z winy Partycypuj ą cego, dokonane wp ł aty nie podlegaj ą zwrotowi, chyba ż e wska ż e on nast ę pc ę , na jego miejsce i dokona wp ł aty równowarto ś ci sumy podlegaj ą cej zwrotowi. W takim przypadku TBS dokona zwrotu wp ł aconej kwoty potr ą caj ą c z niej 5% jako koszt w ł asny.”, • § 11 „Strony zobowi ą zuj ą si ę rozstrzyga ć spory w drodze negocjacji. W razie braku porozumienia ewentualne spory, wynik ł e w zwi ą zku z realizacj ą umowy, b ę d ą rozstrzygane przez s ą dy powszechne, w ł a ś ciwe miejscowo dla siedziby TBS-u”, które s ą zbie ż ne z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami: 2 - 689 „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ” (wyrok SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r., sygn. akt XVII Amc 51/03), - 918 „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)” (wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. Akt: XVII 100/05), - 41 „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2003 r. sygn. akt XVII Amc 31/02), - 1007 „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ” (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007 r., Sygn. akt XVII AmC 156/05), - 389 „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” (wyrok SOKiK z dnia 2 grudnia 2004 r. sygn. akt XVII AmC 9/04), - 1 " W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych ” ( wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc30/01), - 928 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi ” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05), i przyj ę ciu zobowi ą zania Towarzystwa Budownictwa Spo ł ecznego Wroc ł aw Sp. z o.o. do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez: a) we wzorcu umownym „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-…/…/200…”: - skre ś lenie § 9 i 10; - dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, i ż w ich miejsce wprowadzony zostanie nowy, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 6 pkt 3 „W przypadku nie dokonania przez Partycypanta wp ł aty kwoty partycypacji, w terminie okre ś lonym w ust. 1 niniejszego paragrafu, TBS wezwie na pi ś mie Partycypanta do zap ł aty, wyznaczaj ą c – pod rygorem odst ą pienia od umowy – dodatkowy 7-dniowy termin na zap ł at ę zaleg ł ej kwoty. W przypadku nie dokonania przez Partycypanta wp ł aty kwoty partycypacji w dodatkowo wyznaczonym terminie, TBS b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od Umowy.” b) we wzorcu umownym „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-VIII/…/200…”: - skre ś lenie § 11 - dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, i ż w ich miejsce wprowadzony zostanie nowy, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 8 „1. W przypadku rozwi ą zania umowy lub odst ą pienia od niej przez któr ą kolwiek ze stron, w tym gdy Partycypant w trakcie realizacji umowy rezygnuje z jej wykonania w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci, TBS zwróci Partcypantowi dokonane przez niego wp ł aty. 2. W razie rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy, przez TBS, z przyczyn le żą cych po stronie Partycypanta, albo rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy przez Partycypanta, jednak ż e z przyczyn nie le żą cych po stronie TBS, w tym gdy Partycypant w trakcie realizacji umowy rezygnuje z jej wykonania w ca ł o ś ci lub cz ęś ci – Partycypant zap ł aci TBS, w terminie 14 dni od rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy, kar ę umown ą w wysoko ś ci 3% kwoty partycypacji. 3 3. W razie rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy przez Partycypanta, z przyczyn le żą cych po stronie TBS, albo rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy przez TBS, jednak ż e z przyczyn nie le żą cych po stronie Partycypanta – TBS zap ł aci Partycypantowi, w terminie 14 dni od rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy, kar ę umown ą w wysoko ś ci 3% kwoty partycypacji.” nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 listopada 2007 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego Wroc ł aw Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Przybyszewskiego 102-104 , obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 grudnia 2007 r. III. Na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. w zwi ą zku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, umarza si ę jako bezprzedmiotowe post ę powanie administracyjne przeciwko Towarzystwu Budownictwa Spo ł ecznego Wroc ł aw Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Przybyszewskiego 102-104 w sprawie stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w zakresie zamieszczania we wzorcu umownym pn. „Umowa przedwst ę pna najmu nr…” i stosowania zapisu: • § 14 „Strony zobowi ą zuj ą si ę rozstrzyga ć spory w drodze negocjacji. W razie braku porozumienia ewentualne spory b ę dzie rozstrzyga ł s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby TBS.” UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci Towarzystwa Budownictwa Spo ł ecznego Wroc ł aw Sp.z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu [zw. dalej tak ż e TBS]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 akt RWR 402-6/07/ZR) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 191/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du], wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez TBS praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w punktach § 6 pkt 3, § 9, § 10 4 wzorca umownego pn. „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-…/…/200…” oraz § 8 i § 11 wzorca umownego pn. „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-VIII/…/200…” oraz § 14 wzorca umownego pn. „Umowa przedwst ę pna najmu nr…” zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 1 i 2) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 191/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (60 kart) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 i 2) W trakcie post ę powania pe ł nomocnik TBS odniós ł si ę w pismach z dnia 27 sierpnia 2007 r. i 13 wrze ś nia 2007 r. do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 191/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r. (dowód: karta 65-67, 131 i 132) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: – Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego Wroc ł aw Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Przybyszewskiego 102-104 jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr 0000117724 (Rejestracji w KRS dokonano w dniu 13 czerwca 2002 r.) Wymieniony powy ż ej przedsi ę biorca prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą , której przedmiotem jest m.in. budownictwo ogólne, w ramach którego zawierane s ą umowy partycypacyjne z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 73-76) 2. Pocz ą wszy od maja 2004 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie TBS wprowadzi ł do obrotu i stosuje wzorzec umowny pn. „Umowa partycypacyjna IT- 7168/P-VIII/…/200…”, natomiast od wrze ś nia 2006 r. wzorzec umowny pn. „Umowa partycypacyjna IT-7168/P-…/…/200…”, a od kwietnia 2004 r. wzorzec umowny pn. „Umowa przedwst ę pna najmu nr…”. Wymienione wzorce umowne zawieraj ą m.in. nast ę puj ą ce zapisy: a) we wzorcu umownym pn. „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-…/…/200…”: • § 6 pkt 3 „W przypadku niedokonania przez Partycypanta wp ł aty kwoty partycypacji w terminie okre ś lonym w ust. 1 niniejszego paragrafu, umowa ulega rozwi ą zaniu i Partycypant traci prawo do zawarcia umowy najmu lokalu.”, • § 9 „Strony obowi ą zane s ą informowa ć si ę nawzajem na pi ś mie o ka ż dej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowi ą zku korespondencj ę wys ł an ą listem poleconym na ostatni wskazany adres, nieodebran ą przez stron ę , uwa ż a si ę za skutecznie dor ę czon ą .”, • § 10 „Ewentualne spory, wynik ł e z Umowy b ę d ą rozstrzygane przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby TBS.” b) we wzorcu umownym pn. „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-VIII/…/200…”: • § 8 „W przypadku, kiedy Partycypuj ą cy odst ę puje od umowy, z przyczyn le żą cych po jego stronie, lub umowa zostaje rozwi ą zana z winy Partycypuj ą cego, dokonane wp ł aty nie podlegaj ą zwrotowi, chyba ż e wska ż e on nast ę pc ę , na jego miejsce i dokona wp ł aty równowarto ś ci sumy podlegaj ą cej zwrotowi. W takim przypadku TBS dokona zwrotu wp ł aconej kwoty potr ą caj ą c z niej 5% jako koszt w ł asny.”, • § 11 „Strony zobowi ą zuj ą si ę rozstrzyga ć spory w drodze negocjacji. W razie braku porozumienia ewentualne spory, wynik ł e w zwi ą zku z realizacj ą umowy, b ę d ą rozstrzygane przez s ą dy powszechne, w ł a ś ciwe miejscowo dla siedziby TBS-u”, 5 c) we wzorcu umownym pn. „Umowa przedwst ę pna najmu nr…”: • § 14 „Strony zobowi ą zuj ą si ę rozstrzyga ć spory w drodze negocjacji. W razie braku porozumienia ewentualne spory b ę dzie rozstrzyga ł s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby TBS.” (dowód: karta 15-63, 66) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: - 689 „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ” (wyrok SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r., sygn. akt XVII Amc 51/03), - 918 „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)” (wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. Akt: XVII 100/05), - 41 „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2003 r. sygn. akt XVII Amc 31/02), - 1007 „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ” (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007 r., Sygn. akt XVII AmC 156/05), - 389 „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” (wyrok SOKiK z dnia 2 grudnia 2004 r. sygn. akt XVII AmC 9/04), - 1 " W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych ” ( wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc30/01), - 928 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi ” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05). 4. W trakcie post ę powania pe ł nomocnik TBS - w pismach z dnia 27 sierpnia 2007 r. i 13 wrze ś nia 2007 r. - o ś wiadczy ł , i ż zobowi ą zuje si ę do zmiany zakwestionowanych postanowie ń poprzez: a) we wzorcu umownym „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-…/…/200…”: - skre ś lenie § 9 i 10; - dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, i ż w ich miejsce wprowadzony zostanie nowy, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 6 pkt 3 „W przypadku nie dokonania przez Partycypanta wp ł aty kwoty partycypacji, w terminie okre ś lonym w ust. 1 niniejszego paragrafu, TBS wezwie na pi ś mie Partycypanta do zap ł aty, wyznaczaj ą c – pod rygorem odst ą pienia od umowy – dodatkowy 7-dniowy termin na zap ł at ę zaleg ł ej kwoty. W przypadku nie dokonania przez Partycypanta wp ł aty kwoty partycypacji w dodatkowo wyznaczonym terminie, TBS b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od Umowy.” b) we wzorcu umownym „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-VIII/…/200…”: - skre ś lenie § 11 - dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, i ż w ich miejsce wprowadzony zostanie nowy, w nast ę puj ą cym brzmieniu: 6 • § 8 „1. W przypadku rozwi ą zania umowy lub odst ą pienia od niej przez któr ą kolwiek ze stron, w tym gdy Partycypant w trakcie realizacji umowy rezygnuje z jej wykonania w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci, TBS zwróci Partcypantowi dokonane przez niego wp ł aty. 2. W razie rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy, przez TBS, z przyczyn le żą cych po stronie Partycypanta, albo rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy przez Partycypanta, jednak ż e z przyczyn nie le żą cych po stronie TBS, w tym gdy Partycypant w trakcie realizacji umowy rezygnuje z jej wykonania w ca ł o ś ci lub cz ęś ci – Partycypant zap ł aci TBS, w terminie 14 dni od rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy, kar ę umown ą w wysoko ś ci 3% kwoty partycypacji. 3. W razie rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy przez Partycypanta, z przyczyn le żą cych po stronie TBS, albo rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy przez TBS, jednak ż e z przyczyn nie le żą cych po stronie Partycypanta – TBS zap ł aci Partycypantowi, w terminie 14 dni od rozwi ą zania lub odst ą pienia od umowy, kar ę umown ą w wysoko ś ci 3% kwoty partycypacji.” Wobec przyj ę cia zobowi ą zana do wskazanych zmian pe ł nomocnik TBS wniós ł o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy o ochronie (…) i wyznaczenie terminu 2 miesi ę cy na dokonanie zmian w stosowanych wzorach umów partycypacyjnych oraz na przygotowanie aneksów do obowi ą zuj ą cych umów i wyst ą pienie do konsumentów o ich podpisanie oraz o wyznaczenie terminu 1 miesi ą ca na z ł o ż enie informacji o realizacji ww. zobowi ą za ń . Ponadto pe ł nomocnik TBS o ś wiadczy ł , i ż kwestionowany zapis we wzorcu umownym pn. „Umowa przedwst ę pna najmu nr…” o tre ś ci § 14 „Strony zobowi ą zuj ą si ę rozstrzyga ć spory w drodze negocjacji. W razie braku porozumienia ewentualne spory b ę dzie rozstrzyga ł s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby TBS.” jest stosowany w umowach najmu lokali u ż ytkowych, które stosowane s ą wy łą cznie w stosunkach przedsi ę biorca-przedsi ę biorca tj. w przypadku najmu lokali podmiotom gospodarczym, a zatem nie dotyczy konsumentów. Okoliczno ść ta ponadto wynika z tre ś ci za łą czonego wzoru umowy, jako dotycz ą cego tylko przedsi ę biorców. (dowód: karta 51, 65-67, 131 i 132) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami TBS. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. 7 Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorców umownych stosowanych przez TBS przy zawieraniu umów partycypacyjnych, o tre ś ci: a) wzorzec umowny pn. „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-…/…/200…”: • § 6 pkt 3 „W przypadku niedokonania przez Partycypanta wp ł aty kwoty partycypacji w terminie okre ś lonym w ust. 1 niniejszego paragrafu, umowa ulega rozwi ą zaniu i Partycypant traci prawo do zawarcia umowy najmu lokalu.”, • § 9 „Strony obowi ą zane s ą informowa ć si ę nawzajem na pi ś mie o ka ż dej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowi ą zku 8 korespondencj ę wys ł an ą listem poleconym na ostatni wskazany adres, nieodebran ą przez stron ę , uwa ż a si ę za skutecznie dor ę czon ą .”, • § 10 „Ewentualne spory, wynik ł e z Umowy b ę d ą rozstrzygane przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby TBS.” b) wzorzec umowny pn. „Umowa partycypacyjna nr IT-7168/P-VIII/…/200…”: • § 8 „W przypadku, kiedy Partycypuj ą cy odst ę puje od umowy, z przyczyn le żą cych po jego stronie, lub umowa zostaje rozwi ą zana z winy Partycypuj ą cego, dokonane wp ł aty nie podlegaj ą zwrotowi, chyba ż e wska ż e on nast ę pc ę , na jego miejsce i dokona wp ł aty równowarto ś ci sumy podlegaj ą cej zwrotowi. W takim przypadku TBS dokona zwrotu wp ł aconej kwoty potr ą caj ą c z niej 5% jako koszt w ł asny.”, • § 11 „Strony zobowi ą zuj ą si ę rozstrzyga ć spory w drodze negocjacji. W razie braku porozumienia ewentualne spory, wynik ł e w zwi ą zku z realizacj ą umowy, b ę d ą rozstrzygane przez s ą dy powszechne, w ł a ś ciwe miejscowo dla siedziby TBS-u”, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego tj.: - 689 „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ” (wyrok SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r., sygn. akt XVII Amc 51/03), - 918 „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)” (wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. Akt: XVII 100/05), - 41 „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2003 r. sygn. akt XVII Amc 31/02), - 1007 „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ” (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007 r., Sygn. akt XVII AmC 156/05), - 389 „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” (wyrok SOKiK z dnia 2 grudnia 2004 r. sygn. akt XVII AmC 9/04), - 1 " W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych ” ( wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc30/01), - 928 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi ” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05). W wyroku z dnia 23 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 51/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 689 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ”. Nale ż y wskaza ć , i ż umowa partycypacji jest umow ą wzajemn ą , do której stosuje si ę przepisy Kodeksu cywilnego dotycz ą ce zobowi ą za ń . Zgodnie z art. 491 § 1 k.c., je ż eli jedna ze stron dopuszcza si ę zw ł oki w wykonaniu ci ążą cego na niej zobowi ą zania, druga strona mo ż e wyznaczy ć jej odpowiedni termin do 9 wykonania, z zagro ż eniem, i ż w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu b ę dzie uprawniona do odst ą pienia od umowy. Chocia ż powy ż szy przepis posiada charakter dyspozycyjny, to jednak zdaniem Prezesa Urz ę du jego tre ść jest powszechnie stosowana w obrocie gospodarczym i stanowi jeden z jego dobrych obyczajów. Brak uprzedniego wezwania w Umowie do uregulowania nale ż no ś ci b ę dzie zatem dzia ł aniem naruszaj ą cym przepis z art. 385¹ § 1 k.c. Zarówno w § 6 pkt 4 „Umowy partycypacyjnej nr IT-7168/P- …/…/200…” jak i w klauzuli wpisanej do rejestru pod poz. 689 przedsi ę biorca zastrzega sobie mo ż liwo ść odst ą pienia od umowy bez ponownego wezwania do zap ł aty, zatem skutek stosowania klauzul wyst ę puj ą cych w umowach TBS jak i klauzuli wpisanej jako niedozwolonej do rejestru pod poz. 689 jest identyczny. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzul ą wpisan ą do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 918 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)” . Ponadto nale ż y wskaza ć na wyrok z dnia 16 kwietnia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 43/06), w którym SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1207 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku zmiany adresu, ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą .” W uzasadnieniu do wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. S ą d stwierdzi ł , i ż uznany za niedozwolony zapis umowny „kszta ł tuje sytuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą pozwanego, nak ł adaj ą c na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji s ą dowej. Instytucja dor ę czenia zast ę pczego nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza, gdy jedn ą ze stron umowy jest konsument oraz maj ą c na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, i ż instytucja dor ę czenia zast ę pczego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Równie ż dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) mo ż e prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” § 9 „Umowy partycypacyjnej nr IT-7168/P-…/…/200…” równie ż ustanawia instytucj ę dor ę czenia zast ę pczego i przewiduje, i ż nieodebrana przez konsumenta poczta w okre ś lonym terminie b ę dzie uznawana za prawid ł owo dostarczon ą . Zatem skutek stosowania kwestionowanego zapisu jest taki sam, jak tego, który zosta ł umieszczony w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod poz. 918, co w tym przypadku przes ą dza o to ż samo ś ci obu zapisów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą drobne odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń , wyrazów i szyku zdania, które pozostaj ą bez wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo ś ci klauzul. W wyroku z dnia 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt XVII Amc 31/02) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 41 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci 10 s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ”. Z kolei w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 156/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1007 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”. Podobnie, w wyroku z dnia 12 stycznia 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 13/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 397 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Wszelkie spory rozstrzyga ć b ę dzie S ą d dla M. Katowic.” Taka tre ść postanowienia narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapisy z § 10 „Umowy partycypacyjnej nr IT- 7168/P-…/…/200…” oraz § 11 „Umowy partycypacyjnej nr IT-7168/P-VIII/…/2…” w ten sam sposób kszta ł tuj ą stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c . W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis umieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Ponadto w wyroku z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie”. Nale ż y ponadto pomocniczo wskaza ć na wyrok z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), moc ą którego SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)” § 8 „Umowy partycypacyjnej nr IT-7168/P-VIII/…/200…” podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduje kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% warto ś ci przedmiotu umowy. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia TBS jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa 11 wielorodzinnego, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, albowiem nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Z uwagi na to, i ż zarówno w przytoczonych wyrokach s ą dowych jak i tre ś ci kwestionowanych postanowie ń Umowy wskazuj ą jako kar ę umown ą kwot ę w wysoko ś ci 5% warto ś ci umowy, mo ż liwym jest stwierdzenie to ż samo ś ci badanych zapisów. Bez znaczenie przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż kwestionowana tre ść wzorca umownego jest, jak uzna ł SOKiK w przytoczonym wyroku z dnia 2 grudnia 2004 r. „niedozwolona w ś wietle art. 385³ pkt 13 k.c. gdy ż przewiduje w przypadku odst ą pienia konsumenta od umowy zwrot przez pozwanego wp ł aconych przez niego ś rodków finansowych tylko w przypadku wprowadzenia przez pozwanego w miejsce dotychczasowego kupuj ą cego nowego kupuj ą cego. Nale ż y z tego wnosi ć , ż e je ż eli nie nast ą pi wprowadzenie nowego kupuj ą cego w miejsce dotychczasowego, to ten ostatni nie odzyska wp ł aconych przez siebie kwot.” Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – w przypadku „Umowy partycypacyjnej nr IT-7168/P-…/…/200…” tre ść § 6 pkt 4 w klauzuli z poz. 689, tre ść § 9 w klauzuli z poz. 918, tre ść § 10 w klauzuli z poz. 41 i 1007, natomiast w przypadku „Umowy partycypacyjnej nr IT-7168/P-VIII/…/200…” tre ść § 8 w klauzuli z poz. 389, 1 i 928, a § 11 w klauzuli z poz. 41 i 1007. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami TBS, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę partycypacyjn ą . Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie TBS nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. 12 Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. TBS zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Analizuj ą c ww. projekt Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia (patrz pkt 4 ustalonego stanu faktycznego, str. 6 decyzji), w miejsce negowanych, TBS uwzgl ę dni ł obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy Umowy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (patrz pkt I osnowy decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustwy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na TBS obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Zgodnie z art. 105 § 1 k.p.a., organ administracji pa ń stwowej wydaje decyzj ę o umorzeniu post ę powania, gdy post ę powanie z jakiejkolwiwek przyczyny sta ł o si ę bezprzedmiotowe. Przes ł ank ą umorzenia post ę powania na podstawie tego przepisu jest wi ę c jego bezprzedmiotowo ść . „Bezprzedmiotowo ść post ę powania wynika ć b ę dzie z kilku ró ż nych przyczyn, które mo ż na podzieli ć na podmiotowe (co nie k ł óci si ę z formu łą przepisu stanowi ą cego o „ bezprzedmiotowo ś ci „) oraz przedmiotowe” (B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks post ę powania administracyjnego - Komentarz, Warszawa 1996, str. 464). W niniejszym post ę powaniu mamy do czynienia z bezprzedmiotowo ś ci ą z przyczyn przedmiotowych, gdy ż wskazany § 14 „Umowy przedwst ę pnej najmu nr…” o tre ś ci „Strony zobowi ą zuj ą si ę rozstrzyga ć spory w drodze negocjacji. W razie braku porozumienia ewentualne spory b ę dzie rozstrzyga ł s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby TBS.” nie jest stosowany w obrocie konsumenckim, lecz przy zawieraniu umów najmu lokali u ż ytkowych przez podmioty prowadz ą ce dzia ł alno ść gospodarcz ą , a zatem nie podlega badaniu przez Prezesa Urz ę du w tym post ę powaniu. W opinii Prezesa Urz ę du ujawnienie faktu, i ż § 14 „Umowy przedwst ę pnej najmu nr…” nie jest stosowany w obrocie konsumenckim spowodowa ł o bezprzedmiotowo ść post ę powania w zakresie tego post ę powania umownego, a skoro tak - nale ż a ł o je umorzy ć . Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie orzeczono, jak w punkcie III sentencji niniejszej decyzji. 13 Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury UOKiK we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego Wroc ł aw Sp. z o.o. Ul. Przybyszewskiego 102/104 51-148 Wroc ł aw