RWR-33/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl Wroc ł aw, 14 wrze ś nia 2007 r. RWR 61-36/07/KS DECYZJA RWR 33/2007 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Leszkowi Jarz ą bek i El ż biecie Jarz ą bek, prowadz ą cych dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlano-Produkcyjne „Ekonbud-Fadom” s. c. w Zielonej Górze, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na: a) zamieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa – lokal nr 1/…” nast ę puj ą cych zapisów: • § 1 pkt 7 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą lokalu okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , cena wynikaj ą ca z § 2 ust, 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci …z ł netto + podatek VAT. ”, • § 2 pkt 3 „Cena prawa w ł asno ś ci lokalu opisanego w § 1 ust. 3 wraz z udzia ł em w prawie w ł asno ś ci u ż ytkowania wieczystego gruntu/w ł asno ś ci gruntu umowy okre ś lona w ust. 2 niniejszego paragrafu zosta ł a ustalona na podstawie obowi ą zuj ą cej w dniu zawarcia umowy stawki podatku VAT w wysoko ś ci 7% w oparciu o przepis art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku VAT od towarów i us ł ug, który to przepis ma moc obowi ą zuj ą c ą jedynie do dnia 31.12.2007 r. W zwi ą zku z tym, ż e ustawodawca do dnia dzisiejszego nie okre ś li ł ż adnych zasad dotycz ą cych wysoko ś ci stawki podatku VAT na sprzeda ż obiektów budownictwa mieszkaniowego obowi ą zuj ą cych po dniu 31.12.2007 r. strony zgodnie postanawiaj ą , ż e w przypadku zmiany tej stawki na sprzeda ż obiektów budownictwa mieszkaniowego, Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zap ł aci ć cen ę z uwzgl ę dnieniem nowych stawek podatku VAT, je ż eli obowi ą zek zap ł aty wy ż szej stawki VAT wynika ć b ę dzie z powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów, które obowi ą zywa ć b ę d ą po dniu 31.12.2007 r.”, • § 4 pkt 5 „Termin okre ś lony w ust. 2 mo ż e ulec przesuni ę ciu jedynie z powodu si ł y wy ż szej, oraz z nast ę puj ą cych przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego: - wydania decyzji administracyjnych z opó ź nieniem w stosunku do terminów okre ś lonych 2 w kodeksie post ę powania administracyjnego; - opó ź nienia spowodowanego przez przedsi ę biorstwa przemys ł owe: energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne.”, • § 7 pkt 1 a) „Niezale ż nie od postanowienia § 6 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu.”, b) zamieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa – gara ż nr…w bud. nr” nast ę puj ą cych zapisów: • § 1 pkt 4 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą gara ż u okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , cena wynikaj ą ca z § 2 ust, 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci …z ł netto + podatek VAT. ”, • § 4 pkt 5 „Termin okre ś lony w ust. 2 mo ż e ulec przesuni ę ciu jedynie z powodu si ł y wy ż szej, oraz z nast ę puj ą cych przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego: - wydania decyzji administracyjnych z opó ź nieniem w stosunku do terminów okre ś lonych w kodeksie post ę powania administracyjnego; - opó ź nienia spowodowanego przez przedsi ę biorstwa przemys ł owe: energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne.”, • § 6 pkt 1 a) „Niezale ż nie od postanowienia § 5 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu.”, które s ą zbie ż ne z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami: - 155 „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ” (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04), - 227 „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 47/03), - 885 “ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 882 “Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 883 “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 689 „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania 3 niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ” (wyrok SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r., sygn. akt XVII Amc 51/03), i przyj ę ciu zobowi ą zania Leszka Jarz ą bek i El ż biety Jarz ą bek do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez: a) we wzorcu umownym „Umowa – lokal nr 1/…”: - skre ś lenie § 4 pkt 5; - dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, i ż w ich miejsce wprowadzone zostan ą nowe, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 1 pkt 7 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą lokalu okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , Kupuj ą cy ma prawo odst ą pi ć do umowy w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego pisemnej informacji o ró ż nicy w metra ż u. Je ż eli Kupuj ą cy nie skorzysta z uprawnienia do odst ą pienia od umowy, cena wynikaj ą ca z § 2 ust. 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci … z ł netto + podatek VAT, z tym zastrze ż eniem, ż e cena netto sprzeda ż y lokalu nie mo ż e wzrosn ąć o wi ę cej ni ż 5 % w stosunku do ceny netto okre ś lonej w § 2 ust. 1 umowy. Strony zobowi ą zuj ą si ę dokona ć stosownego rozliczenia w tym przedmiocie w terminie 30 dni od sporz ą dzenia dokumentacji powykonawczej.”; • § 2 pkt 3 „Cena prawa w ł asno ś ci lokalu opisanego w § 1 ust. 3 wraz z udzia ł em w prawie w ł asno ś ci u ż ytkowania wieczystego gruntu/w ł asno ś ci gruntu umowy okre ś lona w ust. 2 niniejszego paragrafu zosta ł a ustalona na podstawie obowi ą zuj ą cej w dniu zawarcia umowy stawki podatku VAT w wysoko ś ci 7 % w oparciu o przepis art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku VAT od towarów i us ł ug, który to przepis ma moc obowi ą zuj ą c ą jedynie do dnia 31.12.2007 r. W zwi ą zku z tym, ż e ustawodawca do dnia dzisiejszego nie okre ś li ł ż adnych zasad dotycz ą cych wysoko ś ci stawki podatku VAT na sprzeda ż lokali mieszkalnych obowi ą zuj ą cych po dniu 31.12.2007 r. strony zgodnie postanawiaj ą , ż e w przypadku zmiany stawki podatku VAT na sprzeda ż lokali mieszkalnych po dniu 31.12.2007 r. Kupuj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego pisemnej informacji o wej ś ciu w ż ycie przepisów zmieniaj ą cych stawk ę podatku VAT. Je ż eli Kupuj ą cy nie skorzysta z uprawnienia do odst ą pienia od umowy, zobowi ą zany jest zap ł aci ć cen ę z uwzgl ę dnieniem nowych stawek podatku VAT, je ż eli obowi ą zek zap ł aty wy ż szej stawki wynika ć b ę dzie z powszechnie obwi ą zuj ą cych przepisów prawa.”; • § 7 pkt 1a „Niezale ż nie od postanowienia § 6 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy: a) opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu i pomimo wyznaczenia dodatkowego 14-dniowego terminu do zap ł aty nie dokona zaleg ł ej p ł atno ś ci.” b) we wzorcu umownym „Umowa – gara ż nr…w bud. nr”: - skre ś lenie § 4 pkt 5 - dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, i ż w ich miejsce wprowadzone zostan ą nowe, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 1 pkt 4 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą gara ż u okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , Kupuj ą cy ma prawo odst ą pi ć do umowy w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego pisemnej informacji o ró ż nicy w metra ż u. Je ż eli Kupuj ą cy nie skorzysta z uprawnienia do odst ą pienia od umowy, cena wynikaj ą ca z § 2 ust. 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci … z ł netto + podatek VAT, z tym zastrze ż eniem, ż e cena netto sprzeda ż y lokalu nie mo ż e wzrosn ąć o wi ę cej ni ż 3 % w stosunku do ceny netto okre ś lonej w § 2 ust. 1 umowy. Strony zobowi ą zuj ą si ę dokona ć stosownego 4 rozliczenia w tym przedmiocie w terminie 30 dni od sporz ą dzenia dokumentacji powykonawczej.”; • § 6 pkt 1 a „Niezale ż nie od postanowienia § 6 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy: a) opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu i pomimo wyznaczenia dodatkowego 14-dniowego terminu do zap ł aty nie dokona zaleg ł ej p ł atno ś ci.” nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 pa ź dziernika 2007 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Leszka Jarz ą bek i El ż biet ę Jarz ą bek, prowadz ą cych dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlano-Produkcyjne „Ekonbud-Fadom” s. c. w Zielonej Górze, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 30 pa ź dziernika 2007 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy Leszka Jarz ą bek i El ż biety Jarz ą bek, prowadz ą cych dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlano-Produkcyjne „Ekonbud-Fadom” s. c. w Zielonej Górze, [zw. dalej tak ż e Ekonbud]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 akt RWR 402-6/07/ZR) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 190/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du], wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Ekonbud praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w punktach § 1 pkt 7, § 2 pkt 3, § 4 pkt 5 i § 7 pkt 1a wzorca umownego pn. „Umowa-lokal nr 1/…” oraz § 1 pkt 4, § 4 pkt 5 i § 6 pkt 1a wzorca umownego pn. „Umowa – gara ż nr … w bud. nr” [zw. dalej tak ż e Umow ą ] zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 36 i 37) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 190/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (35 kart) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 36 i 37) 5 W trakcie post ę powania pe ł nomocnik Ekonbud odniós ł si ę w pi ś mie z dnia 17 sierpnia 2007 r. do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 190/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r. (dowód: karta 42-47) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnicy post ę powania: – El ż bieta Jarz ą bek jest przedsi ę biorc ą wpisanym do prowadzonej przez Prezydenta Zielonej Góry Ewidencji Dzia ł alno ś ci Gospodarczej pod nr 38708 – Leszek Jarz ą bek jest przedsi ę biorc ą wpisanym do prowadzonej przez Prezydenta Zielonej Góry Ewidencji Dzia ł alno ś ci Gospodarczej pod nr 06044 Wymienieni powy ż ej przedsi ę biorcy prowadz ą wspólnie dzia ł alno ść gospodarcz ą jako spó ł ka cywilna Przedsi ę biorstwo Budowlano-Produkcyjne „Ekonbud-Fadom” s.c. Leszek Jarz ą bek, El ż bieta Jarz ą bek, a przedmiotem tej dzia ł alno ś ci jest m.in. budownictwo ogólne, w ramach którego zawierane s ą umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 3-7) 2. Pocz ą wszy od lutego 2007 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Ekonbud wprowadzi ł do obrotu i stosuje wzorce umowne, które zawieraj ą m.in. nast ę puj ą ce zapisy: a) wzorzec umowny pn. „Umowa – lokal nr 1/…”: • § 1 pkt 7 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą lokalu okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , cena wynikaj ą ca z § 2 ust, 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci …z ł netto + podatek VAT. ”, • § 2 pkt 3 „Cena prawa w ł asno ś ci lokalu opisanego w § 1 ust. 3 wraz z udzia ł em w prawie w ł asno ś ci u ż ytkowania wieczystego gruntu/w ł asno ś ci gruntu umowy okre ś lona w ust. 2 niniejszego paragrafu zosta ł a ustalona na podstawie obowi ą zuj ą cej w dniu zawarcia umowy stawki podatku VAT w wysoko ś ci 7% w oparciu o przepis art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku VAT od towarów i us ł ug, który to przepis ma moc obowi ą zuj ą c ą jedynie do dnia 31.12.2007 r. W zwi ą zku z tym, ż e ustawodawca do dnia dzisiejszego nie okre ś li ł ż adnych zasad dotycz ą cych wysoko ś ci stawki podatku VAT na sprzeda ż obiektów budownictwa mieszkaniowego obowi ą zuj ą cych po dniu 31.12.2007 r. strony zgodnie postanawiaj ą , ż e w przypadku zmiany tej stawki na sprzeda ż obiektów budownictwa mieszkaniowego, Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zap ł aci ć cen ę z uwzgl ę dnieniem nowych stawek podatku VAT, je ż eli obowi ą zek zap ł aty wy ż szej stawki VAT wynika ć b ę dzie z powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów, które obowi ą zywa ć b ę d ą po dniu 31.12.2007 r.”, • § 4 pkt 5 „Termin okre ś lony w ust. 2 mo ż e ulec przesuni ę ciu jedynie z powodu si ł y wy ż szej, oraz z nast ę puj ą cych przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego: - wydania decyzji administracyjnych z opó ź nieniem w stosunku do terminów okre ś lonych w kodeksie post ę powania administracyjnego; - opó ź nienia spowodowanego przez przedsi ę biorstwa przemys ł owe: energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne.”, • § 7 pkt 1 a) „Niezale ż nie od postanowienia § 6 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu.”, b) wzorzec umowny pn. „Umowa – gara ż nr…w bud. nr”: 6 • § 1 pkt 4 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą gara ż u okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , cena wynikaj ą ca z § 2 ust, 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci …z ł netto + podatek VAT. ”, • § 4 pkt 5 „Termin okre ś lony w ust. 2 mo ż e ulec przesuni ę ciu jedynie z powodu si ł y wy ż szej, oraz z nast ę puj ą cych przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego: - wydania decyzji administracyjnych z opó ź nieniem w stosunku do terminów okre ś lonych w kodeksie post ę powania administracyjnego; - opó ź nienia spowodowanego przez przedsi ę biorstwa przemys ł owe: energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne.”, • § 6 pkt 1 a) „Niezale ż nie od postanowienia § 5 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu.”, (dowód: karta 8-35, 46) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: - 155 „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ” (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04), - 227 „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 47/03), - 885 “ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 882 “Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 883 “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 689 „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ” (wyrok SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r., sygn. akt XVII Amc 51/03). 4. W trakcie post ę powania pe ł nomocnik Ekonbud - w pi ś mie z dnia 17 sierpnia 2007 r. - o ś wiadczy ł , i ż zobowi ą zuje si ę do zmiany zakwestionowanych postanowie ń poprzez: a) we wzorcu umownym „Umowa – lokal nr 1/…”: - skre ś lenie § 4 pkt 5; - dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, i ż w ich miejsce wprowadzone zostan ą nowe, w nast ę puj ą cym brzmieniu: 7 • § 1 pkt 7 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą lokalu okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , Kupuj ą cy ma prawo odst ą pi ć do umowy w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego pisemnej informacji o ró ż nicy w metra ż u. Je ż eli Kupuj ą cy nie skorzysta z uprawnienia do odst ą pienia od umowy, cena wynikaj ą ca z § 2 ust. 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci … z ł netto + podatek VAT, z tym zastrze ż eniem, ż e cena netto sprzeda ż y lokalu nie mo ż e wzrosn ąć o wi ę cej ni ż 5 % w stosunku do ceny netto okre ś lonej w § 2 ust. 1 umowy. Strony zobowi ą zuj ą si ę dokona ć stosownego rozliczenia w tym przedmiocie w terminie 30 dni od sporz ą dzenia dokumentacji powykonawczej.”; • § 2 pkt 3 „Cena prawa w ł asno ś ci lokalu opisanego w § 1 ust. 3 wraz z udzia ł em w prawie w ł asno ś ci u ż ytkowania wieczystego gruntu/w ł asno ś ci gruntu umowy okre ś lona w ust. 2 niniejszego paragrafu zosta ł a ustalona na podstawie obowi ą zuj ą cej w dniu zawarcia umowy stawki podatku VAT w wysoko ś ci 7 % w oparciu o przepis art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku VAT od towarów i us ł ug, który to przepis ma moc obowi ą zuj ą c ą jedynie do dnia 31.12.2007 r. W zwi ą zku z tym, ż e ustawodawca do dnia dzisiejszego nie okre ś li ł ż adnych zasad dotycz ą cych wysoko ś ci stawki podatku VAT na sprzeda ż lokali mieszkalnych obowi ą zuj ą cych po dniu 31.12.2007 r. strony zgodnie postanawiaj ą , ż e w przypadku zmiany stawki podatku VAT na sprzeda ż lokali mieszkalnych po dniu 31.12.2007 r. Kupuj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego pisemnej informacji o wej ś ciu w ż ycie przepisów zmieniaj ą cych stawk ę podatku VAT. Je ż eli Kupuj ą cy nie skorzysta z uprawnienia do odst ą pienia od umowy, zobowi ą zany jest zap ł aci ć cen ę z uwzgl ę dnieniem nowych stawek podatku VAT, je ż eli obowi ą zek zap ł aty wy ż szej stawki wynika ć b ę dzie z powszechnie obwi ą zuj ą cych przepisów prawa.”; • § 7 pkt 1a „Niezale ż nie od postanowienia § 6 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy: a) opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu i pomimo wyznaczenia dodatkowego 14-dniowego terminu do zap ł aty nie dokona zaleg ł ej p ł atno ś ci.” b) we wzorcu umownym „Umowa – gara ż nr…w bud. nr”: - skre ś lenie § 4 pkt 5 - dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, i ż w ich miejsce wprowadzone zostan ą nowe, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 1 pkt 4 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą gara ż u okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , Kupuj ą cy ma prawo odst ą pi ć do umowy w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego pisemnej informacji o ró ż nicy w metra ż u. Je ż eli Kupuj ą cy nie skorzysta z uprawnienia do odst ą pienia od umowy, cena wynikaj ą ca z § 2 ust. 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci … z ł netto + podatek VAT, z tym zastrze ż eniem, ż e cena netto sprzeda ż y lokalu nie mo ż e wzrosn ąć o wi ę cej ni ż 3 % w stosunku do ceny netto okre ś lonej w § 2 ust. 1 umowy. Strony zobowi ą zuj ą si ę dokona ć stosownego rozliczenia w tym przedmiocie w terminie 30 dni od sporz ą dzenia dokumentacji powykonawczej.”; • § 6 pkt 1 a „Niezale ż nie od postanowienia § 6 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy: a) opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu i pomimo wyznaczenia dodatkowego 14-dniowego terminu do zap ł aty nie dokona zaleg ł ej p ł atno ś ci.” (dowód: karta 42-47) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: 8 Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Ekonbud. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca 9 zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorców umownych stosowanych przez Ekonbud przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, o tre ś ci: a) wzorzec umowny pn. „Umowa – lokal nr 1/…”: • § 1 pkt 7 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą lokalu okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , cena wynikaj ą ca z § 2 ust, 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci …z ł netto + podatek VAT. ”, • § 2 pkt 3 „Cena prawa w ł asno ś ci lokalu opisanego w § 1 ust. 3 wraz z udzia ł em w prawie w ł asno ś ci u ż ytkowania wieczystego gruntu/w ł asno ś ci gruntu umowy okre ś lona w ust. 2 niniejszego paragrafu zosta ł a ustalona na podstawie obowi ą zuj ą cej w dniu zawarcia umowy stawki podatku VAT w wysoko ś ci 7% w oparciu o przepis art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku VAT od towarów i us ł ug, który to przepis ma moc obowi ą zuj ą c ą jedynie do dnia 31.12.2007 r. W zwi ą zku z tym, ż e ustawodawca do dnia dzisiejszego nie okre ś li ł ż adnych zasad dotycz ą cych wysoko ś ci stawki podatku VAT na sprzeda ż obiektów budownictwa mieszkaniowego obowi ą zuj ą cych po dniu 31.12.2007 r. strony zgodnie postanawiaj ą , ż e w przypadku zmiany tej stawki na sprzeda ż obiektów budownictwa mieszkaniowego, Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zap ł aci ć cen ę z uwzgl ę dnieniem nowych stawek podatku VAT, je ż eli obowi ą zek zap ł aty wy ż szej stawki VAT wynika ć b ę dzie z powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów, które obowi ą zywa ć b ę d ą po dniu 31.12.2007 r.”, • § 4 pkt 5 „Termin okre ś lony w ust. 2 mo ż e ulec przesuni ę ciu jedynie z powodu si ł y wy ż szej, oraz z nast ę puj ą cych przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego: - wydania decyzji administracyjnych z opó ź nieniem w stosunku do terminów okre ś lonych w kodeksie post ę powania administracyjnego; - opó ź nienia spowodowanego przez przedsi ę biorstwa przemys ł owe: energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne.”, • § 7 pkt 1 a) „Niezale ż nie od postanowienia § 6 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu.”, b) wzorzec umowny pn. „Umowa – gara ż nr…w bud. nr”: • § 1 pkt 4 „W przypadku ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą gara ż u okre ś lon ą w ust. 3 niniejszego paragrafu a powierzchni ą okre ś lon ą w dokumentacji powykonawczej wykonanej przez uprawnionego geodet ę , cena wynikaj ą ca z § 2 ust, 1 umowy zostanie zmieniona, z uwzgl ę dnieniem ceny za jeden metr² powierzchni w wysoko ś ci …z ł netto + podatek VAT. ”, 10 • § 4 pkt 5 „Termin okre ś lony w ust. 2 mo ż e ulec przesuni ę ciu jedynie z powodu si ł y wy ż szej, oraz z nast ę puj ą cych przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego: - wydania decyzji administracyjnych z opó ź nieniem w stosunku do terminów okre ś lonych w kodeksie post ę powania administracyjnego; - opó ź nienia spowodowanego przez przedsi ę biorstwa przemys ł owe: energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne.”, • § 6 pkt 1 a) „Niezale ż nie od postanowienia § 5 ust. 1 a umowy, Sprzedaj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy, w przypadku gdy Kupuj ą cy opó ź nia si ę z wp ł at ą w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci przynajmniej jednej z rat, o których mowa w § 6 ust. 1 b umowy, ponad 60 dni w stosunku do ustalonego terminu.”, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego tj.: - 155 „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ” (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04), - 227 „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 47/03), - 885 “ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 882 “Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 883 “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 689 „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ” (wyrok SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r., sygn. akt XVII Amc 51/03). W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 155 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 227 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne 11 okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci.” Ponadto w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika S ą d podzieli ł zdanie powoda, i ż takie postanowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. (…) taki zapis umo ż liwia du żą dowolno ść pozwanego w zakresie zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu lub jego cz ęś ci sk ł adowych, gdy ż nawet nie okre ś la maksymalnego zakresu modyfikacji, który nie by ł by uwa ż any za zmian ę przedmiotu ś wiadczenia.” § 1 pkt 7 „Umowa-lokal nr 1/…” oraz § 1 pkt 4 „Umowa – gara ż nr … w bud. nr” równie ż przewiduj ą po stronie Ekonbud prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Jednocze ś nie brak jest w ww. umowach ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia w takim przypadku od umowy. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż podobnie jak w tre ś ci postanowie ń wpisanych do rejestru, zmiana powierzchni jest niczym nieograniczona tzn. umo ż liwia Ekonbud prawo do swobodnej i nawet znacznej zmiany powierzchni, co w oczywisty sposób jest sprzeczne z interesem konsumenta. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” § 2 pkt 3 „Umowa-lokal nr 1/…” przewiduj ą cy ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny jak tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 882 i 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu. ” i “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 12 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce. ” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie zapisy „Naruszaj ą (…) art. 385 3 pkt 2 k.c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” § 4 pkt 5 „Umowa – lokal nr 1/…” oraz § 4 pkt 5 „Umowa – gara ż nr … w bud. nr” stosowane przez Ekonbud równie ż uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych przes ł anek tj. dzia ł a ń organów w ł adzy, wyst ą pienia si ł y wy ż szej lub czynników niezale ż nych w postaci dzia ł a ń innych podmiotów. Posi ł kowo nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych przez Ekonbud ulega ograniczeniu odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385³ pkt 2 k.c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 23 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 51/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 689 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ”. Nale ż y wskaza ć , i ż umowa deweloperska jest umow ą wzajemn ą , do której stosuje si ę przepisy Kodeksu cywilnego dotycz ą ce zobowi ą za ń . Zgodnie z art. 491 § 1 k.c., je ż eli jedna ze stron dopuszcza si ę zw ł oki w wykonaniu ci ążą cego na niej zobowi ą zania, druga strona mo ż e wyznaczy ć jej odpowiedni termin do wykonania, z zagro ż eniem, i ż w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu b ę dzie uprawniona do odst ą pienia od umowy. Chocia ż powy ż szy przepis posiada charakter dyspozycyjny, to jednak zdaniem Prezesa Urz ę du jego tre ść jest powszechnie stosowana w obrocie gospodarczym i stanowi jeden z jego dobrych obyczajów. Brak uprzedniego wezwania w Umowie do uregulowania nale ż no ś ci b ę dzie zatem dzia ł aniem naruszaj ą cym przepis z art. 385¹ § 1 k.c. Zarówno w § 7 pkt 1 a) „Umowa – lokal nr 1/…” i § 6 pkt 1 a) „Umowa – gara ż nr… w bud. nr” oraz w klauzuli wpisanej do rejestru pod poz. 689 przedsi ę biorca zastrzega sobie mo ż liwo ść odst ą pienia od umowy bez ponownego wezwania do zap ł aty, zatem skutek stosowania klauzul wyst ę puj ą cych w umowach Ekonbud jak i klauzuli wpisanej jako niedozwolonej do rejestru pod poz. 689 jest identyczny. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzul ą wpisan ą do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 1 pkt 7 „Umowa – lokal nr 1/…” i § 1 pkt 4 „Umowa – 13 gara ż nr … w bud. nr” w klauzuli z poz. 155 i 227, tre ść § 2 pkt 3 „Umowa – lokal nr 1/…” w klauzuli z poz. 885, § 4 pkt 5 „Umowa – lokal nr 1/…” i § 4 pkt 5 „Umowa – gara ż nr … w bud. nr” w klauzuli z poz. 882 i 883, § 7 pkt 1 a) „Umowa – lokal nr 1/…” i § 6 pkt 1 a) „Umowa – gara ż nr … w bud. nr” w klauzuli z poz. 689. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Ekonbud, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Ekonbud nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Ekonbud zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Analizuj ą c ww. projekt Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia (patrz pkt 4 ustalonego stanu faktycznego, str. 6 decyzji), w miejsce negowanych, Ekonbud uwzgl ę dni ł obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy Umowy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (patrz pkt I osnowy decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. 14 Stosownie do art. 28 ust. 3 ustwy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na Ekonbud obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury UOKiK we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: Marta Prus Kancelaria Radców Prawnych ul. Boh. Westerplatte 9 65-034 Zielona Góra