RWR-19/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-38/07/JM Wroc ł aw, 14 maj 2008 r. DECYZJA RWR 19 /2008 I. Na podstawie art. 27 ust.1 i 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 2 pkt 1) ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko RELIGA Sp. z o.o. we Wroc ł awiu, pl.Wolno ś ci 7, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów , stosowanie przez ww. przedsi ę biorc ę postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego , poprzez zamieszczenie we wzorcu umownym pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006” nast ę puj ą cych zapisów: • § 10 ust. 3: „Strony ustalaj ą , ż e termin realizacji podany powy ż ej mo ż e ulec zmianie i Sprzedaj ą cy nie b ę dzie ponosi ł ż adnej odpowiedzialno ś ci w przypadku wyst ą pienia nast ę puj ą cych zdarze ń : si ł y wy ż szej np. wojna, rewolucja, strajki, za ł amanie gospodarcze, a tak ż e kl ę sk ż ywio ł owych, utrudnie ń spowodowanych warunkami atmosferycznymi uniemo ż liwiaj ą cymi prowadzenie prac budowlanych, a tak ż e niezale ż nych od Sprzedaj ą cego sytuacji b ę d ą cych nast ę pstwem rozstrzygni ęć organów administracji i s ą dów.”; • § 13 ust. 1: „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od umowy je ż eli Kupuj ą cy nie ureguluje terminowo którejkolwiek z wp ł at okre ś lonych w § 6 i § 8.”; • § 15 ust. 3: „Strony postanawiaj ą , ż e w razie niewykonania umowy przez jedn ą ze stron, druga strona mo ż e bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odst ą pi ć i wówczas w razie nie wykonania umowy przez Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy mo ż e otrzymany zadatek zachowa ć , natomiast w razie nie wykonania umowy przez Sprzedaj ą cego – Kupuj ą cy, który zadatek da ł mo ż e żą da ć sumy dwukrotnie wy ż szej – zgodnie z art. 394 kc.”; • § 19 ust. 0: „Adres Kupuj ą cego do korespondencji: Kupuj ą cy ma obowi ą zek powiadomienia pisemnie Sprzedaj ą cego o ka ż dej zmianie adresu do korespondencji. W innym przypadku pisma wysy ł ane na podany w umowie adres uznaje si ę za dor ę czone skutecznie.”; • § 23 zd. 2: „W razie nie osi ą gni ę cia porozumienia, w ł a ś ciwym do ich rozstrzygni ę cia b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego.”, oraz stwierdza si ę zaniechanie stosowania tej praktyki z dniem 30 pa ź dziernika 2007 r. II. Na podstawie art. 26 ust.1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 2 pkt 1) ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko RELIGA Sp. z o.o. we Wroc ł awiu, pl.Wolno ś ci 7, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów , stosowanie przez ww. przedsi ę biorc ę postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego , poprzez zamieszczenie we wzorcu umownym pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007” nast ę puj ą cych zapisów: • § 9 ust. 3: „Nie przyst ą pienie przez Kupuj ą cego do odbioru lokalu mieszkalnego w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego stosownego zg ł oszenia równoznaczne jest z odebraniem lokalu bez uwag i zastrze ż e ń .”; • § 9 ust. 4: „Na okoliczno ść odbioru zostanie sporz ą dzony protokó ł . W razie niestawiennictwa prawid ł owo zawiadomionego Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie odbioru, zostanie sporz ą dzony protokó ł jednostronnie, który stanowi ć b ę dzie podstaw ę do ko ń cowego rozliczenia nale ż no ś ci wynikaj ą cych z niniejszej umowy.”; • § 11 ust. 5: „Terminy okre ś lone w ust. 1 lub ust. 3 niniejszego paragrafu nie wi ążą Sprzedaj ą cego w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci powsta ł ych po zawarciu niniejszej umowy a dotycz ą cych: a) si ł y wy ż szej, za któr ą uwa ż a si ę dzia ł anie si ł przyrody o gwa ł townym i nag ł ym charakterze, a tak ż e wyst ą pienie takich nadzwyczajnych zdarze ń , które s ą niezale ż ne od woli stron, b) niezawinionych przez Sprzedaj ą cego post ę powa ń administracyjnych i s ą dowych wynik ł ych w trakcie realizacji niniejszej umowy, w tym tak ż e b ę d ą cych nast ę pstwem dzia ł a ń organów administracyjnych lub dostawców mediów (np. Energia PRO, MPWiK itp.) oraz przewlek ł ego ich rozstrzygania.”; • § 13 ust. 1 pkt a): „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od niniejszej umowy bez dodatkowego wezwania w przypadku: a) braku terminowej zap ł aty okre ś lonej którejkolwiek z kwot w § 8 niniejszej umowy”; • § 13 ust. 3 zd. 1: „ W przypadku odst ą pienia od niniejszej umowy przez Sprzedaj ą cego z przyczyn wskazanych w ust. 1 lub nie wywi ą zania si ę Kupuj ą cego z obowi ą zku zawarcia umowy przyrzeczonej, zobowi ą zany on b ę dzie (…) do zap ł aty kary umownej odpowiadaj ą cej warto ś ci uiszczonej zaliczki, o której mowa w § 8.”; • § 18 ust. 1: „Sprzedaj ą cy uprawniony jest do dokonywania korekt, dotycz ą cych projektowanych wymiarów w trakcie realizacji umowy z uwagi na przyj ę te rozwi ą zania konstrukcyjne, obowi ą zuj ą ce normy lub przepisy budowlane.”; • § 18 ust. 2: „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie równie ż prawo wprowadzenia w przedmiocie umowy zmian wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego.”; 2 • § 19 ust. 3: „Kupuj ą cy ma obowi ą zek powiadomienia pisemnie Sprzedaj ą cego o ka ż dej zmianie adresu do korespondencji. W innym przypadku pisma wysy ł ane na podany w umowie adres uznaje si ę za dor ę czone skutecznie.”; • § 23 zd. 2: „W razie nie osi ą gni ę cia porozumienia, w ł a ś ciwym do ich rozstrzygni ę cia b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego.”, i nakazuje si ę zaniechania jej stosowania. III. Na podstawie art. 106 ust.1 pkt 4) ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów , - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na RELIGA Sp. z o.o. we Wroc ł awiu, pl.Wolno ś ci 7, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa. UZASADNIENIE 1. W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zw. dalej Prezesem Urz ę du) zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów, wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci RELIGA Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu (zw. dalej RELIGA lub Spó ł ka). Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 4) 2. W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 193/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r., zmienionym Postanowieniem nr 250/2007 z dnia 29 listopada 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Spó ł k ę , praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (zw. dalej ustaw ą o ochronie (…)), polegaj ą cej na umieszczeniu w § 10 ust. 3, § 13 ust. 1, § 15 ust. 3, § 19 ust. 0 i § 23 zd. 2 wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006” oraz w § 9 ust. 3 i 4, § 11 ust. 5, § 13 ust. 1 pkt a), § 13 ust. 3 zd. 1, § 18 ust. 1 i 2, § 19 ust. 3 i § 23 zd. 2 wzorca umownego pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007” zapisów, które s ą zbie ż ne z postanowieniami wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o których stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, wpisanymi do rejestru pod poz. 882, 883, 367, 921, 689, 918, 1207, 596, 41, 364, 365, 1, 928, 389 i 234. Jednocze ś nie – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 193/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (37 kart) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1-41, 72-75) 3. W trakcie post ę powania przedsi ę biorca, reprezentowany przez pe ł nomocnika, odniós ł si ę w pi ś mie z dnia 24 sierpnia 2007 r. do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 193/2007, polemizuj ą c ze stanowiskiem Prezesa Urz ę du. Jednocze ś nie poinformowa ł , i ż zostan ą podj ę te dzia ł ania maj ą ce na celu wyeliminowanie lub doprecyzowanie zakwestionowanych zapisów. Na wezwanie Prezesa do przedstawienia nowych wzorców umów pe ł nomocnik Spó ł ki poda ł , 3 i ż powy ż sza deklaracja w sprawie wyeliminowania lub doprecyzowania zakwestionowanych zapisów umów zawieranych z klientami dotyczy przysz ł ych zamierze ń inwestycyjnych Spó ł ki. Natomiast w umowach ju ż zawartych Spó ł ka nie dokona zmian, gdy ż wszystkie umowy pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006” zosta ł y ju ż wykonane, za ś przypadku „Umów przedwst ę pnych nr 0…/KVIA/M1/2007” RELIGA nie b ę dzie korzysta ł a z uprawnie ń wynikaj ą cych z zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du zapisów. (dowód: karta 42-48, 62) I. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: – RELIGA Sp. z o.o. jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego przy S ą dzie Rejonowym dla Wroc ł awia-Fabrycznej we Wroc ł awiu, VI Wydzia ł Gospodarczy, pod numerem KRS 0000182307 (rejestracji dokonano dnia 5 grudnia 2003 r.) a przedmiotem jego dzia ł alno ś ci gospodarczej jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek. W ramach tej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorca zawiera umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 18-20) 2. W zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje dwa wzorce umowne: a) od dnia 24 maja 2006 r. wzorzec pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006”, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 10 ust. 3: „Strony ustalaj ą , ż e termin realizacji podany powy ż ej mo ż e ulec zmianie i Sprzedaj ą cy nie b ę dzie ponosi ł ż adnej odpowiedzialno ś ci w przypadku wyst ą pienia nast ę puj ą cych zdarze ń : si ł y wy ż szej np. wojna, rewolucja, strajki, za ł amanie gospodarcze, a tak ż e kl ę sk ż ywio ł owych, utrudnie ń spowodowanych warunkami atmosferycznymi uniemo ż liwiaj ą cymi prowadzenie prac budowlanych, a tak ż e niezale ż nych od Sprzedaj ą cego sytuacji b ę d ą cych nast ę pstwem rozstrzygni ęć organów administracji i s ą dów.”; • § 13 ust. 1: „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od umowy je ż eli Kupuj ą cy nie ureguluje terminowo którejkolwiek z wp ł at okre ś lonych w § 6 i § 8.”; • § 15 ust. 3: „Strony postanawiaj ą , ż e w razie niewykonania umowy przez jedn ą ze stron, druga strona mo ż e bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odst ą pi ć i wówczas w razie nie wykonania umowy przez Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy mo ż e otrzymany zadatek zachowa ć , natomiast w razie nie wykonania umowy przez Sprzedaj ą cego – Kupuj ą cy, który zadatek da ł mo ż e żą da ć sumy dwukrotnie wy ż szej – zgodnie z art. 394 kc.”; • § 19 ust. 0: „Adres Kupuj ą cego do korespondencji: Kupuj ą cy ma obowi ą zek powiadomienia pisemnie Sprzedaj ą cego o ka ż dej zmianie adresu do korespondencji. W innym przypadku pisma wysy ł ane na podany w umowie adres uznaje si ę za dor ę czone skutecznie.”; • § 23 zd. 2: „W razie nie osi ą gni ę cia porozumienia, w ł a ś ciwym do ich rozstrzygni ę cia b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego.”, b) od dnia 20 grudnia 2006 r. wzorzec pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007”, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 9 ust. 3: „Nie przyst ą pienie przez Kupuj ą cego do odbioru lokalu mieszkalnego w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego stosownego zg ł oszenia równoznaczne jest z odebraniem lokalu bez uwag i zastrze ż e ń .”; 4 • § 9 ust. 4: „Na okoliczno ść odbioru zostanie sporz ą dzony protokó ł . W razie niestawiennictwa prawid ł owo zawiadomionego Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie odbioru, zostanie sporz ą dzony protokó ł jednostronnie, który stanowi ć b ę dzie podstaw ę do ko ń cowego rozliczenia nale ż no ś ci wynikaj ą cych z niniejszej umowy.”; • § 11 ust. 5: „Terminy okre ś lone w ust. 1 lub ust. 3 niniejszego paragrafu nie wi ążą Sprzedaj ą cego w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci powsta ł ych po zawarciu niniejszej umowy a dotycz ą cych: a) si ł y wy ż szej, za któr ą uwa ż a si ę dzia ł anie si ł przyrody o gwa ł townym i nag ł ym charakterze, a tak ż e wyst ą pienie takich nadzwyczajnych zdarze ń , które s ą niezale ż ne od woli stron, b) niezawinionych przez Sprzedaj ą cego post ę powa ń administracyjnych i s ą dowych wynik ł ych w trakcie realizacji niniejszej umowy, w tym tak ż e b ę d ą cych nast ę pstwem dzia ł a ń organów administracyjnych lub dostawców mediów (np. Energia PRO, MPWiK itp.) oraz przewlek ł ego ich rozstrzygania.”; • § 13 ust. 1 pkt a): „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od niniejszej umowy bez dodatkowego wezwania w przypadku: a) braku terminowej zap ł aty okre ś lonej którejkolwiek z kwot w § 8 niniejszej umowy”; • § 13 ust. 3 zd. 1: „ W przypadku odst ą pienia od niniejszej umowy przez Sprzedaj ą cego z przyczyn wskazanych w ust. 1 lub nie wywi ą zania si ę Kupuj ą cego z obowi ą zku zawarcia umowy przyrzeczonej, zobowi ą zany on b ę dzie (…) do zap ł aty kary umownej odpowiadaj ą cej warto ś ci uiszczonej zaliczki, o której mowa w § 8.”; • § 18 ust. 1: „Sprzedaj ą cy uprawniony jest do dokonywania korekt, dotycz ą cych projektowanych wymiarów w trakcie realizacji umowy z uwagi na przyj ę te rozwi ą zania konstrukcyjne, obowi ą zuj ą ce normy lub przepisy budowlane.”; • § 18 ust. 2: „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie równie ż prawo wprowadzenia w przedmiocie umowy zmian wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego.”; • § 19 ust. 3: „Kupuj ą cy ma obowi ą zek powiadomienia pisemnie Sprzedaj ą cego o ka ż dej zmianie adresu do korespondencji. W innym przypadku pisma wysy ł ane na podany w umowie adres uznaje si ę za dor ę czone skutecznie.”; • § 23 zd. 2: „W razie nie osi ą gni ę cia porozumienia, w ł a ś ciwym do ich rozstrzygni ę cia b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego.”, (dowód: karta 3-9, 23-28) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: - 882 “Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 883 “W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 367 „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom wiadome po jej zawarciu, których nikt nie móg ł 5 przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenie maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia” ( wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03) , - 921 „Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” ( wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 100/05), - 689 „Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta” (wyrok SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r., sygn. akt XVII Amc 51/03), - 918 „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)” (wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. Akt: XVII 100/05), - 1207 „W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku niepowiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą ” (wyrok SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. XVII AmC 43/06), - 596 „Wszelkie spory mi ę dzy Biurem i Uczestnikiem w sprawach zawartej mi ę dzy nimi umowy s ą rozstrzygane przez rzeczowo w ł a ś ciwy S ą d w Nowym S ą czu” (wyrok SOKiK z dnia 17 pa ź dziernika 2005 r. sygn. akt XVII Amc 78/04), - 41 „Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie” ” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2003 r., sygn. akt XVII Amc 31/02), - 364 „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03), - 365 „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03), - 1 „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc3O/01), - 928 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05), - 389 „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez 6 powiadomienia na pi ś mie” (wyrok SOKiK z dnia 2 grudnia 2004 r., sygn. akt XVII AmC 9/04), - 234 „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r., sygn. akt Amc XVII 47/03). 4. W trakcie post ę powania RELIGA - w pi ś mie pe ł nomocnika z dnia 27 sierpnia 2007 r. – nie zgodzi ł si ę z zarzutami Prezesa Urz ę du. W kwestii poszczególnych zapisów umownych, Spó ł ka przedstawi ł a nast ę puj ą ce stanowisko: a) Odno ś nie zarzutu stosowania zapisów dotycz ą cych zmian terminu realizacji inwestycji (§ 10 ust.3 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006”), RELIGA stwierdzi ł , i ż paragraf ten zawiera czytelne, jednoznaczne i jasne dla konsumenta sformu ł owania w przedmiocie ograniczenia odpowiedzialno ś ci dewelopera za terminow ą realizacj ę inwestycji. Ponadto konstrukcja ca ł ej „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006”, a w szczególno ś ci jej § 8 ust. 1 powoduje, ż e konsument do daty podpisania umowy notarialnej nie jest zobowi ą zany do zap ł aty 90% ceny sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Zatem deweloper, który pozostaje w opó ź nieniu z umownymi terminami zako ń czenia budowy nie otrzymuje od konsumenta 90% ceny, a termin wymagalno ś ci jej p ł atno ś ci ulega automatycznemu wyd ł u ż eniu do daty podpisania umowy notarialnej. Wskaza ł jednocze ś nie na wyrok SOKiK z 18.05.2005r. (XVII Amc 86/03 MSiG 2006/218/13920), który ograniczenia odpowiedzialno ś ci dewelopera za opó ź nienie powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y wy ż szej, nie uzna ł za niedozwolon ą klauzul ę umown ą . Zapis dotycz ą cy ograniczenia odpowiedzialno ś ci za opó ź nienie z powodu sytuacji b ę d ą cych nast ę pstwem rozstrzygni ęć organów administracji i s ą dów dotyczy jedynie sytuacji niezale ż nych od dewelopera tj. klauzula ta wy łą cza ze swojego zakresu stosowania wszelkie rozstrzygni ę cia administracyjno-s ą dowe podejmowane na wniosek dewelopera w toku procesu inwestycyjnego oraz rozstrzygni ę cia administracyjno-s ą dowe podejmowane z winy dewelopera. Zapis dotycz ą cy ograniczenia odpowiedzialno ś ci za opó ź nienie spowodowane warunkami atmosferycznymi uniemo ż liwiaj ą cymi prowadzenie prac budowlanych jest, w ocenie RELIGA, bardziej precyzyjny ni ż klauzula wskazana w wyroku SOKiK z 18.05.2005r. (XVII Amc 86/03 MSiG 2006/218/13920), gdy ż w spornych przypadkach konsument b ę dzie móg ł w toku procesu wykaza ć (m.in. opini ą bieg ł ego) o ewentualnej mo ż liwo ś ci prowadzenia prac budowlanych lub nie — taki by ł cel doprecyzowania tego zapisu umowy o zwrot dookre ś laj ą cy „prowadzenie prac budowlanych”, brak jest natomiast w brzmieniu tego paragrafu wyra ż e ń stricte nieostrych i niedookre ś lonych np: wyst ą pienie warunków atmosferycznych takich jak (...)„ wyst ą pienie innych podobnych przeszkód. b) Odno ś nie zarzutu stosowania zapisów dotycz ą cych prawa odst ą pienia Spó ł ki od umowy w przypadku nie uregulowania przez kupuj ą cego którejkolwiek raty w terminie (§ 13 ust.1 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006” i § 13 ust.1 pkt a) ”Umowy przedwst ę pnej nr 0 . . ./KVIA/M1/2007”), RELIGA wskaza ł , i ż niniejszy zapis umowy nale ż y interpretowa ć w zwi ą zku z zapisami ca ł ej umowy, a szczególno ś ci jej § 8, zgodnie z którym kupuj ą cy wp ł aca jedynie 10% ceny nieruchomo ś ci i do czasu podpisania aktu notarialnego przenosz ą cego w ł asno ść , nie jest zobowi ą zany do ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych, cyklicznych p ł atno ś ci rat ceny sprzeda ż y, której 90% p ł atne jest najpó ź niej przy akcie notarialnym przenosz ą cym w ł asno ść . Wskazana w wyroku SOKiK z dnia 23.09.2004r. (XVII Amc 51/03 MSiG 2005/71/3795) zabroniona klauzula umowna dotyczy ł a za ś umowy finansowanej w ca ł o ś ci ze ś rodków kupuj ą cych, co wprost wynika z pe ł nej tre ś ci wyroku. Zabroniona klauzula umowna 7 dotyczy zatem innych konstrukcyjnie umów, gdzie ewentualne odst ą pienie sprzedawcy od inwestycji finansowanej przez kupuj ą cego oraz natychmiastow ą „dystrybucj ę lokalu” nara ż a konsumentów na znaczn ą szkod ę o wysoko ś ci zbie ż nej do ceny nieruchomo ś ci. c) Odno ś nie zarzutu stosowania zapisów dotycz ą cych niewykonania umowy przez jedn ą ze stron (§15 ust. 5 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006” i § 13 ust. 3 zd.1 ”Umowy przedwst ę pnej nr 0 . . ./KVIA/M1/2007”) Spó ł ka stan ęł a na stanowisku, i ż powy ż sze zapisy s ą ź ród ł em analogicznych uprawnie ń dla kupuj ą cego i sprzedaj ą cego, a co za tym idzie – brak jest zró ż nicowania statusu stron umowy. Zawarte w tych paragrafach uprawnienia stron s ą prawnym wykorzystaniem zapisów przewidzianych w art. 394 k.c. co do zadatku, tj. 10% warto ś ci umowy wp ł acanej przez kupuj ą cego oraz art. 492 k.c. w przedmiocie odst ą pienia od umowy wzajemnej. W ocenie RELIGA konstrukcja wskazanego zapisu umowy jest zatem odmienna od opisanej w wyroku SOKiK z dnia 23.09.2004r. (XVII Amc 51/03 MSiG 2005/71/3795). d) Odno ś nie zarzutu stosowania zapisów dotycz ą cych wysy ł ania pism przez Spó ł k ę do konsumenta (§ 19 ust.0 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006” i § 19 ust. 3 ”Umowy przedwst ę pnej nr 0 . . ./KVIA/M1/2007”) RELIGA poda ł , i ż dotycz ą one jedynie sytuacji, w której kupuj ą cy nie powiadomi sprzedawcy o zmianie adresu do korespondencji. Zatem do zakresu tego zapisu nie nale żą sytuacje, w których korespondencja nie zostanie odebrana w terminie i b ę dzie awizowana powtórnie. Nale ż y wskaza ć , ż e kupuj ą cy, który wyprowadzi si ę bez podania nowego adresu do korespondencji w praktyce uniemo ż liwi jak ą kolwiek wymian ę pism, zawiadomie ń mi ę dzy stronami umowy i uniemo ż liwi wykonywanie umowy przez strony. Zapis o obowi ą zku podawania nowego adresu zamieszkania mo ż na uzna ć za wspó ł dzia ł anie wierzyciela przy realizacji umowy wzajemnej, (art. 354 § 2 k.c.), który jest powszechnie stosowany w procedurach prawnych, w ł a ś nie z powodu ryzyka „parali ż u” przy ś wiadomym nie odbieraniu korespondencji przez stron ę . W przypadku sporu ocena czy w zaistnia ł ym indywidualnym przypadku dosz ł o do skutecznego prawnie dor ę czenia pism lub o ś wiadcze ń woli mi ę dzy stronami, zawsze nale ż y do s ą du powszechnego. e) Odno ś nie zarzutu stosowania zapisów dotycz ą cych w ł a ś ciwo ś ci s ą du do rozstrzygania spraw (§ 23 zd. 2 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006” i § 23 zd. 2 ”Umowy przedwst ę pnej nr 0 . . ./KVIA/M1/2007”) Spó ł ka wskaza ł a, i ż przepis ten jest prawnym rozwini ę ciem zapisów przewidzianych 46 k.p.c. Ponadto nale ż y wskaza ć , i ż w wielu przypadkach sporów dotycz ą cych realizacji umowy, b ę dzie znajdowa ć zastosowanie w ł a ś ciwo ść wy łą czna z art. 38 k.p.c. dotycz ą ca nieruchomo ś ci, która nie mo ż e by ć wy łą czona umow ą . Wskazany stan prawny bezpo ś rednio wp ł ywa na prawn ą ochron ę konsumenta. W ocenie tego zapisu umownego nale ż y bra ć pod uwag ę tak ż e ogólne przepisy o w ł a ś ciwo ś ci cywilnej z art. 27 k.p.c. (wg siedziby pozwanego) przez art. 34 k.p.c. (wg miejsca wykonania umowy), zatem w przypadku sporu konsumenta z deweloperem, w ł a ś ciwa b ę dzie siedziba dewelopera. f) Odno ś nie zarzutu stosowania zapisów dotycz ą cych odbioru lokalu mieszkalnego bez udzia ł u konsumenta (§ 9 ust. 3 i 4 ”Umowy przedwst ę pnej nr 0 . . ./KVIA/M1/2007”) RELIGA wskaza ł , i ż zapis ten przewiduje d ł ugi termin 7 dni na odbiór lokalu od powiadomienia o takiej mo ż liwo ś ci. Obowi ą zek stawienia si ę konsumenta w ci ą gu 7 dni w celu odbioru lokalu jest, w ocenie RELIGA, obowi ą zkiem wynikaj ą cych m.in. z art. 354 § 2 k.c. tj. obowi ą zku wspó ł dzia ł ania w realizacji umowy. Zaznaczy ł przy tym, i ż nawet dokonanie jednostronnego odbioru lokalu nie narusza uprawnie ń konsumenta wynikaj ą cych z r ę kojmi i gwarancji lokalu przewidzianej w umowie. Ponadto, z pozosta ł ych zapisów umowy wynika, ż e kupuj ą cy nie jest zobowi ą zany do jakichkolwiek wp ł at z tytu ł u odbioru lokalu, gdy ż p ł atno ść 90% ceny nieruchomo ś ci jest wymagalna przy akcie notarialnym przenosz ą cym w ł asno ść nieruchomo ś ci. Zatem 8 umowny zapis o ko ń cowym rozliczeniu nale ż no ś ci, który wynika z protoko ł u odbioru jest przepisem martwym. g) Odno ś nie zarzutu stosowania zapisów dotycz ą cych wprowadzania przez Spó ł k ę zmian i korekt zarówno w projektowanych wymiarach lokalu, jak te ż w przedmiocie umowy (§ 18 ust. 1 i 2 ”Umowy przedwst ę pnej nr o . . ./KVIA/M1/2007”) RELIGA stan ął na stanowisku, ż e oba powy ż sze zapisy nie dotycz ą istotnych elementów przedmiotu umowy tj. projektu domu, uk ł adu okien, balkonów, tarasów itp. W ocenie dewelopera brak zapisu uprawniaj ą cego do dokonywania drobnych korekt i zmian, móg ł by by ć ź ród ł em konfliktów mi ę dzy kupuj ą cym a deweloperem spowodowanych np.: drobnymi ró ż nicami w wymiarach pomieszcze ń , co stwierdza si ę dopiero w obmiarze powykonawczym. Wskazane zapisy umowy s ą sformu ł owane w sposób uniemo ż liwiaj ą cy dokonanie istotnych zmian projektowych nieruchomo ś ci bez zgody przysz ł ego kupuj ą cego. Zapisy nie s ą tak ż e sformu ł owane ogólnie jak klauzula zabroniona wskazana w wyroku SOKiK z 6.l0.2004r. (XVII Amc 47/03, MSiG 2005/75/3993) oraz nie uprawniaj ą do podwy ż szenia ceny sprzeda ż y. Jednocze ś nie RELIGA poinformowa ł , i ż zostan ą podj ę te dzia ł ania maj ą ce na celu wyeliminowanie lub doprecyzowanie zakwestionowanych zapisów. (dowód: karta 42-48) 5. Spó ł ka poda ł a tak ż e, ż e zawar ł a z konsumentami (tajemnica przedsi ę biorstwa) umów pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr… /PD/2006”, które zosta ł y ju ż wykonane poprzez podpisanie aktów notarialnych o przeniesienie w ł asno ś ci nieruchomo ś ci. Ostatnia umowa notarialna zosta ł a podpisana w dniu 30.10.2007 r. Zatem ż adna z ww. umów nie pozostaje ju ż w obrocie prawnym. W przypadku za ś „Umów przedwst ę pnych nr 0…/KVIA/M1/2007” RELIGA nie b ę dzie wykonywa ł uprawnie ń wynikaj ą cych z zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du zapisów. (dowód: karta 62, 68, 70-71) 6. Po zmianie postanowienia nr 193/2007 z dnia 7.08.2007 r. pe ł nomocnik przedsi ę biorcy poda ł : a) ustosunkowuj ą c si ę do zarzutu stosowania w swoich wzorcach umownych zapisów to ż samych z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami 367 i 921 podtrzyma ł swoje, uprzednio wyra ż one stanowisko, i ż zapisy dotycz ą ce ograniczenia odpowiedzialno ś ci za opó ź nienie z powodu si ł y wy ż szej nale ż y uzna ć za prawnie dopuszczalne, co wprost wynika z przepisów kodeksu cywilnego, który w wielu przypadkach wy łą cza lub ogranicza odpowiedzialno ść w przypadku wyst ą pienia si ł y wy ż szej. Na potwierdzenie swoich argumentów powo ł a ł wyrok SOKiK z 18.05.2005r. (XVII Amc 86/03 MSiG 2006/218/13920), który ograniczenia odpowiedzialno ś ci dewelopera za opó ź nienie powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y wy ż szej, nie uzna ł za niedozwolon ą klauzul ę umown ą . Wskaza ł przy tym, i ż tre ść klauzuli z poz. 367 jest ra żą co bardziej niekorzystna dla klientów ni ż zapis § 10 ust. 3 Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006 oraz § 11 ust. 5 Umowy przedwst ę pnej nr 0 .../KVIA/M1/2007; W odniesieniu do klauzuli zapisanej w rejestrze pod nr 921, zaznaczy ł , i ż opisane orzeczenie zosta ł o opublikowane w MSiG dopiero w dniu 16.04.2007 r., a zatem w dacie, w której RELIGA. realizowa ł ju ż podpisane umowy na wzorcach § 10 ust. 3 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006” oraz § 11 ust. 5 „Umowy przedwst ę pnej nr 0 .../KVIA/M1/2007”. Wobec czego ww. orzeczenie nie by ł o znane stronie, podczas konstruowania kwestionowanych postanowie ń wzorców umów. W ocenie Religa ww. 9 zapisy § 10 ust. 3 oraz §11 ust. 5 okre ś laj ą konkretnie i powszechnie przyj ę te w prawie cywilnym przes ł anki (si ł a wy ż sza) uprawniaj ą ce do uchylenia si ę od odpowiedzialno ś ci zobowi ą zanego. Dodatkowo pozosta łą przes ł ank ą dla wyd ł u ż enia terminu wykonania inwestycji s ą dzia ł ania osób trzecich (organów, sadów) niezawinione lub niezale ż ne od dewelopera. Brak jest natomiast w brzmieniu tych paragrafów wyra ż e ń stricte nieostrych i niedookre ś lonych. b) w odniesieniu do klauzuli zapisanej w rejestrze pod nr 1207, zaznaczy ć nale ż y i ż opisane orzeczenie zosta ł o wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych dopiero w dniu 11.07.2007r. i nie zosta ł o do tej pory opublikowane w MSiG. Zatem wpisanie wskazanego orzeczenia do rejestru klauzul niedozwolonych nast ą pi ł o w czasie, w którym RELIGA realizowa ł ju ż podpisane ww. umowy. Wobec czego mo ż na przyj ąć tez ę , i ż prezentowane orzeczenie nie by ł o znane stronie, podczas konstruowania kwestionowanych postanowie ń wzorców umów. Konstrukcja obu wzorców umów przedwst ę pnych, które by ł y stosowane przez stron ę sprawia, i ż kupuj ą cy ma wyra ź nie wyznaczone terminy istotnych z punktu widzenia realizacji umowy zdarze ń np.: w § 9 i § 10 — zatem przy za ł o ż eniu znajomo ś ci tych terminów przez kupuj ą cego, nie b ę dzie on „zaskakiwany” jakimikolwiek pismami w toku realizacji umowy i samodzielnie tak ż e b ę dzie wykazywa ł inicjatyw ę w relacjach z deweloperem. Zapis o obowi ą zku podawania nowego adresu zamieszkania mo ż na uzna ć za wspó ł dzia ł anie wierzyciela przy realizacji umowy wzajemnej, (art. 354 § 2 k.c.), zapis taki jest powszechnie stosowany w procedurach prawnych, w ł a ś nie z powodu ryzyka „parali ż u” przy ś wiadomym nie odbieraniu korespondencji przez konsumenta. W przypadku sporu ocena czy w zaistnia ł ym indywidualnym przypadku dosz ł o do skutecznego prawnie dor ę czenia pism lub o ś wiadcze ń woli mi ę dzy stronami umowy, zawsze nale ż y do s ą du powszechnego. S ą d dokonuje tej oceny m.in. w punktu widzenia art. 61 § 1 k.c. ale tak ż e badaj ą c ewentualne zawinienie ka ż dej ze stron umowy; c) jednocze ś nie podtrzyma ł on wyja ś nienia zawarte w pi ś mie z dnia 24.08.2007r. dotycz ą ce § 23 zd. 2 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006” oraz § 23 zd. 2 „Umowy przedwst ę pnej nr 0 .. ./KVIA/M1/2007”. Jego zdaniem kwestionowany zapis jest prawnym rozwini ę ciem zapisów przewidzianych 46 k.p.c., i ż „Strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy (...) sporu ju ż wynik ł ego lub sporów mog ą cych w przysz ł o ś ci wynikn ąć z oznaczonego stosunku prawnego”, zatem nie narusza wskazanego w art. 385 § pkt 23 k.c. niedozwolonego postanowienia umownego, gdy ż w umowie nie jest wskazana w ł a ś ciwo ść sprzeczna z ustaw ą . Ponadto wskaza ł , i ż w wielu przypadkach sporów dotycz ą cych realizacji umowy, b ę dzie znajdowa ć zastosowanie w ł a ś ciwo ść wy łą czna z art. 38 k.p.c. dotycz ą ca nieruchomo ś ci, która nie mo ż e by ć wy łą czona umow ą . Wskazany stan prawny bezpo ś rednio wp ł ywa na prawn ą ochron ę konsumenta. W ocenie tego zapisu umownego nale ż y bra ć pod uwag ę tak ż e ogólne przepisy o w ł a ś ciwo ś ci cywilnej z art. 27 k.p.c. (wg siedziby pozwanego) przez art. 34 k.p.c. (wg miejsca wykonania umowy), zatem w przypadku sporu konsumenta z deweloperem, w ł a ś ciwa b ę dzie siedziba dewelopera. d) w odniesieniu do kwestionowanego z § 15 ust. 3 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr……. /PD/2006” podtrzyma ł w ca ł o ś ci stanowisko prezentowane w swoim pi ś mie z dnia 24.08.2007r. Jego zdaniem zapis ten jest ź ród ł em analogicznych uprawnie ń dla kupuj ą cego i sprzedaj ą cego, zatem nie powoduje zró ż nicowania statusu stron umowy i jest zgodny z prawem cywilnym. Zatem nie mo ż na brzmienia tego paragrafu traktowa ć jako przyk ł ad asymetrycznego roz ł o ż enia wzajemnych praw i obowi ą zków pomi ę dzy strony umowy deweloperskiej. W ocenie RELIGA konstrukcja wskazanego zapisu umowy jest odmienna od opisanej w wyroku SOKiK z dnia 23.09.2004r. (XVII Amc 51/03 MSiG 2005/71/3795) oraz wyroku SOKIK z dnia 02.12.2004r. sygn. akt. XVII Amc 9/04. 10 e) w odniesieniu do kwestionowanego zapisu z § 13 ust. 3 zd.1 „Umowy przedwst ę pnej nr 0.../KVIA/M1/2007” o ś wiadczy ł , i ż Spó ł ka nie zastosowa ł a i nie b ę dzie stosowa ł a tego zapisu umowy wobec konsumentów. W jego ocenie zapis ten mia ł znaczenie stricte dyscyplinuj ą ce, gdy ż 90% kosztów zakupu lokalu, by ł o wydatkowane przez konsumenta dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego, przenosz ą cego w ł asno ść . Podkre ś li ł przy tym stosowany przez RELIGA system finansowania inwestycji, polegaj ą cy na wydatkowaniu ś rodków w ł asnych dewelopera (w praktyce uzyskanych z kredytu) do dnia podpisania umowy notarialnej przenosz ą cej w ł asno ść nieruchomo ś ci na rzecz konsumenta. Zatem RELIGA nie stosowa ł powszechnej praktyki deweloperów tj. finansowania inwestycji przez konsumenta, gdy przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe zanim konsument otrzyma mieszkanie. 7. W pi ś mie z dnia 24.04.2008 r. pe ł nomocnik Spó ł ki poda ł , i ż zawar ł a ona 17 umów wg kwestionowanego przez Prezesa Urz ę du wzorca umowy przedwst ę pnej nr /PD/2006 i ze wszystkimi tymi konsumentami zosta ł y ju ż zawarte umowy notarialne przeniesienia w ł asno ś ci. RELIGA nie dokonywa ł a zmian tego wzorca umownego, gdy ż post ę powanie przez Prezesem Urz ę du zbieg ł o si ę w czasie z zawieraniem umów przenosz ą cych w ł asno ść nieruchomo ś ci. Ostatni ą taka umow ę zawarto w dniu 30.10.2007 r. Jednocze ś nie pe ł nomocnik podtrzyma ł o ś wiadczenie, i ż Spó ł ka nie b ę dzie wykonywa ł a kwestionowanych postanowie ń „Umowy przedwst ę pnej nr 0.../KVIA/M1/2007”. RELIGA zawar ł łą cznie (tajemnica przedsi ę biorstwa) tego typu umów przedwst ę pnych, z czego (tajemnica przedsi ę biorstwa) , na ż yczenie klientów (konsumentów), w formie aktu notarialnego. Obecnie Spó ł ka jest na etapie przenoszenia w ł asno ś ci nieruchomo ś ci na konsumentów. W okresie 14-24.04.2008 r. zawarto (tajemnica przedsi ę biorstwa) aktów notarialnych, podpisanie pozosta ł ych zaplanowano na maj 2008 r. Pe ł nomocnik poda ł tak ż e, i ż Spó ł ka dobrowolnie nie egzekwowa ł a swoich praw wynikaj ą cych z tre ś ci kwestionowanych zapisów we wzorcach umownych. W dwóch przypadkach odst ą pi ł a ona od zawartych umów przedwst ę pnych z powodu braku wp ł aty drugiej raty, w wysoko ś ci 90% warto ś ci nieruchomo ś ci, zwracaj ą c konsumentom wp ł acone przez nich pieni ą dze. Na potwierdzenie powy ż szego przedstawiona zosta ł a kopia „Porozumienia stron w sprawie odst ą pienia od umowy przedwst ę pnej nr 04/KVIA/2006”. Ponadto pe ł nomocnik, w imieniu Religa, o ś wiadczy ł , i ż Spó ł ka nie zamierza rezygnowa ć z dzia ł alno ś ci developerskiej. W zwi ą zku z tym opracowany zosta ł nowy projekt umowy przedwst ę pnej, w której uwzgl ę dniono zalecenia Prezesa Urz ę du oraz specyfik ę finansowania inwestycji (wp ł ata 90% kosztów inwestycji dopiero bezpo ś rednio przed przeniesieniem prawa w ł asno ś ci w formie aktu notarialnego). (dowód: karta nr 94-108) II. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Spó ł ki. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest 11 jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych a tak ż e sprzeczne z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy postanowienia wzorca by ł y, czy te ż nie by ł zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. 12 Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorców umownych, stosowanych przez Spó ł k ę przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, tj. czy: 1) postanowienie wzorca umownego pn. „pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006” o tre ś ci: • § 10 ust. 3: „Strony ustalaj ą , ż e termin realizacji podany powy ż ej mo ż e ulec zmianie i Sprzedaj ą cy nie b ę dzie ponosi ł ż adnej odpowiedzialno ś ci w przypadku wyst ą pienia nast ę puj ą cych zdarze ń : si ł y wy ż szej np. wojna, rewolucja, strajki, za ł amanie gospodarcze, a tak ż e kl ę sk ż ywio ł owych, utrudnie ń spowodowanych warunkami atmosferycznymi uniemo ż liwiaj ą cymi prowadzenie prac budowlanych, a tak ż e niezale ż nych od Sprzedaj ą cego sytuacji b ę d ą cych nast ę pstwem rozstrzygni ęć organów administracji i s ą dów.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 882, 883, 367 i 921; • § 13 ust. 1: „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od umowy je ż eli Kupuj ą cy nie ureguluje terminowo którejkolwiek z wp ł at okre ś lonych w § 6 i § 8.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 689; • § 15 ust. 3: „Strony postanawiaj ą , ż e w razie niewykonania umowy przez jedn ą ze stron, druga strona mo ż e bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odst ą pi ć i wówczas w razie nie wykonania umowy przez Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy mo ż e otrzymany zadatek zachowa ć , natomiast w razie nie wykonania umowy przez Sprzedaj ą cego – Kupuj ą cy, który zadatek da ł mo ż e żą da ć sumy dwukrotnie wy ż szej – zgodnie z art. 394 kc.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 689; • § 19 ust. 0: „Adres Kupuj ą cego do korespondencji: Kupuj ą cy ma obowi ą zek powiadomienia pisemnie Sprzedaj ą cego o ka ż dej zmianie adresu do korespondencji. W innym przypadku pisma wysy ł ane na podany w umowie adres uznaje si ę za dor ę czone skutecznie.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 918 i 1207; • § 23 zd. 2: „W razie nie osi ą gni ę cia porozumienia, w ł a ś ciwym do ich rozstrzygni ę cia b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 596 i 41, 2) postanowienie wzorca umownego pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007”, o tre ś ci: • § 9 ust. 3: „Nie przyst ą pienie przez Kupuj ą cego do odbioru lokalu mieszkalnego w terminie 7 dni od otrzymania od Sprzedaj ą cego stosownego zg ł oszenia równoznaczne jest z odebraniem lokalu bez uwag i zastrze ż e ń .” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 364 i 365; • § 9 ust. 4: „Na okoliczno ść odbioru zostanie sporz ą dzony protokó ł . W razie niestawiennictwa prawid ł owo zawiadomionego Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie odbioru, zostanie sporz ą dzony protokó ł jednostronnie, który stanowi ć b ę dzie podstaw ę do ko ń cowego rozliczenia nale ż no ś ci wynikaj ą cych z niniejszej umowy.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 364 i 365; 13 • § 11 ust. 5: „Terminy okre ś lone w ust. 1 lub ust. 3 niniejszego paragrafu nie wi ążą Sprzedaj ą cego w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci powsta ł ych po zawarciu niniejszej umowy a dotycz ą cych: a) si ł y wy ż szej, za któr ą uwa ż a si ę dzia ł anie si ł przyrody o gwa ł townym i nag ł ym charakterze, a tak ż e wyst ą pienie takich nadzwyczajnych zdarze ń , które s ą niezale ż ne od woli stron, b) niezawinionych przez Sprzedaj ą cego post ę powa ń administracyjnych i s ą dowych wynik ł ych w trakcie realizacji niniejszej umowy, w tym tak ż e b ę d ą cych nast ę pstwem dzia ł a ń organów administracyjnych lub dostawców mediów (np. Energia PRO, MPWiK itp.) oraz przewlek ł ego ich rozstrzygania.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 882, 883, 367 i 921; • § 13 ust. 1 pkt a): „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od niniejszej umowy bez dodatkowego wezwania w przypadku: a) braku terminowej zap ł aty okre ś lonej którejkolwiek z kwot w § 8 niniejszej umowy.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 689; • § 13 ust. 3 zd. 1: „ W przypadku odst ą pienia od niniejszej umowy przez Sprzedaj ą cego z przyczyn wskazanych w ust. 1 lub nie wywi ą zania si ę Kupuj ą cego z obowi ą zku zawarcia umowy przyrzeczonej, zobowi ą zany on b ę dzie (…) do zap ł aty kary umownej odpowiadaj ą cej warto ś ci uiszczonej zaliczki, o której mowa w § 8.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 1, 928 i 389; • § 18 ust. 1: „Sprzedaj ą cy uprawniony jest do dokonywania korekt, dotycz ą cych projektowanych wymiarów w trakcie realizacji umowy z uwagi na przyj ę te rozwi ą zania konstrukcyjne, obowi ą zuj ą ce normy lub przepisy budowlane.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 234; • § 18 ust. 2: „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie równie ż prawo wprowadzenia w przedmiocie umowy zmian wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 234; • § 19 ust. 3: „Kupuj ą cy ma obowi ą zek powiadomienia pisemnie Sprzedaj ą cego o ka ż dej zmianie adresu do korespondencji. W innym przypadku pisma wysy ł ane na podany w umowie adres uznaje si ę za dor ę czone skutecznie.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 918 i 1207; • § 23 zd. 2: „W razie nie osi ą gni ę cia porozumienia, w ł a ś ciwym do ich rozstrzygni ę cia b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego.” - mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 596 i 41. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zw. dalej SOKiK) uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 882 i 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu. ” i “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce. ” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie zapisy „Naruszaj ą (…) art. 385 3 pkt 2 k.c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie 14 zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” Wskaza ć w nale ż y tak ż e na wyrok SOKiK z dnia. 17.08.2006 r. (sygn. akt sygn. akt XVII AmC 100/05), w którym za niedozwolone postanowienie umowne zosta ł uznany nast ę puj ą cy zapis: „Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” (poz. 921 Rejestru klauzul). Uzasadniaj ą c swoje stanowisko S ą d wskaza ł i ż ten zapis umowy, w ś wietle art. 385 1 § 1 kc, zawiera „(…) niedozwolone postanowienia umowne, albowiem sformu ł owany jest nieprecyzyjnie i ogólnikowo. Z tre ś ci tego postanowienia nie wynika jednoznacznie z jakich przyczyn Fronton uprawniony jest do zmiany terminu realizacji inwestycji, w zwi ą zku z czym konsument nie ma mo ż liwo ś ci uzyskania pe ł nej wiedzy odno ś nie swoich praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z zawartej umowy, co niew ą tpliwie ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami”. Za ś w wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 55/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, które nast ę pnie zosta ł wpisane pod poz. 367 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom wiadome po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenie maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia” . Wskaza ł przy tym, i ż zapis ten „stanowi niedozwolon ą klauzul ę okre ś lon ą w art. 385 pkt 2 kc, gdy ż zalicza do si ł y wy ż szej zwalniaj ą cej pozwanego z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy tak ż e zdarzenia takie jak strajk (…), pomimo ż e zgodnie z orzecznictwem Sadu Najwy ż szego nie stanowi ą zdarze ń egzonerenacyjnych”. 3 Kwestionowane zapisy § 10 ust. 3 wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006” oraz § 11 ust. 5 wzorca umownego pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007” równie ż uprawniaj ą Spó ł k ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych przes ł anek tj.: - wyst ą pienia si ł y wy ż szej np. strajk, - z ł ych warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych, - rozstrzygni ęć organów administracji i s ą dów oraz niezawinionych przez Sprzedaj ą cego (RELIGA) post ę powa ń administracyjnych i s ą dowych wynik ł ych w trakcie realizacji niniejszej umowy. 15 Wyst ą pienie tych zjawisk i zdarze ń jest dla Spó ł ki wystarczaj ą cym usprawiedliwieniem niewykonania umowy w terminie. Zdaniem Prezesa Urz ę du powo ł anie si ę w ww. zapisach umownych jedynie na si łę wy ż sz ą jest zbyt ogólnikowe. Zgodnie bowiem z wyrokiem S ą du Najwy ż szy z dnia 28.09.1971 r. (sygn. akt II CR 388/71) „Odpowiedzialno ść deliktowa jest wy łą czona z powodu si ł y wy ż szej m.in. wówczas, gdy mi ę dzy zdarzeniem maj ą cym cechy si ł y wy ż szej a powstaniem szkody zachodzi bezpo ś redni zwi ą zek przyczynowy oraz gdy szkoda powstaje w momencie dzia ł ania si ł y wy ż szej. Natomiast nie mo ż na si ę powo ł a ć na si łę wy ż sz ą jako na okoliczno ść wy łą czaj ą c ą odpowiedzialno ść wtedy, gdy szkoda powsta ł a w wyniku nieusuni ę cia zagra ż aj ą cych bezpiecze ń stwu skutków dzia ł ania si ł y wy ż szej, je ż eli mo ż na im zapobiec przez ich zlikwidowanie lub przez skuteczne ostrze ż enie przed gro żą cym niebezpiecze ń stwem za pomoc ą powszechnie przyj ę tych ś rodków.” (patrz-OSNCP 1972/3 poz. 58). Posi ł kowo nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych przez RELIGA ulega ograniczeniu odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385³ pkt 2 k.c. Uzasadnieniem dla wpisania we wzorcu umownym, stosowanym z konsumentami, ww. postanowie ń nie mo ż e by ć fakt pobierania przez Spó ł k ę , w ci ą gu trzech dni od daty jej podpisania, 10% warto ś ci lokalu oraz zobowi ą zanie konsumenta do dokonania wp ł aty reszty nale ż no ś ci (90%) przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Przede wszystkim RELIGA po uiszczeniu wp ł aty przez konsumenta dysponuje tymi ś rodkami finansowymi, które mo ż e np. wp ł aci ć na konto i z tego tytu ł u uzyskiwa ć dodatkowe dochody w postaci odsetek, b ą d ź te ż przeznaczy ć je na finansowanie innej inwestycji. Konsument nie ma na to ż adnego wp ł ywu, nie mo ż e te ż tego kontrolowa ć . Zatem przed ł u ż enie terminu rozpocz ę cia lub zako ń czenia inwestycji mo ż e by ć korzystne dla dewelopera. Mo ż na polemizowa ć , czy klauzula wpisana do rejestru pod poz. 883 jest bardziej ogólna od tre ś ci kwestionowanego zapisu, który nie zawiera zamkni ę tego, przejrzystego katalogu sytuacji uprawniaj ą cych Spó ł k ę do przesuni ę cia terminu realizacji inwestycji. Sformu ł owania „ utrudnie ń spowodowanych warunkami atmosferycznymi uniemo ż liwiaj ą cymi prowadzenie prac budowlanych”, „wyst ą pienie takich nadzwyczajnych zdarze ń ”, „tak ż e niezale ż nych od Sprzedaj ą cego sytuacji b ę d ą cych nast ę pstwem rozstrzygni ęć organów administracji i s ą dów” i „niezawinionych przez Sprzedaj ą cego post ę powa ń administracyjnych i s ą dowych wynik ł ych w trakcie realizacji niniejszej umowy, w tym tak ż e b ę d ą cych nast ę pstwem dzia ł a ń organów administracyjnych lub dostawców mediów” trudno uzna ć za jednoznaczne i dookre ś lone, gdy ż zdaniem Prezesa Urz ę du, ich interpretacja zale ż y od subiektywnej oceny Spó ł ki. Natomiast nie mo ż e si ę osta ć argument, i ż w spornym przypadku konsument na drodze s ą dowej mo ż e udowodni ć swoje racje, przedstawiaj ą c np. opini ę bieg ł ego o ewentualnej mo ż liwo ś ci prowadzenia prac budowlanych. Przede wszystkim konsument znajduje si ę na du ż o s ł abszej pozycji w stosunku do Spó ł ki - profesjonalisty w zakresie prowadzonej przez siebie dzia ł alno ś ci. Ponadto, dochodzenie przez konsumenta swoich racji na drodze post ę powania s ą dowego mo ż e by ć d ł ugotrwa ł e i kosztowne. Ustosunkowuj ą c si ę do podniesionej przez RELIGA kwestii, i ż przes ł ank ą do wyd ł u ż enia terminu inwestycji s ą dzia ł ania osób trzecich (s ą dów, administracji, dostawców mediów) Prezes Urz ę du zaznacza, i ż prowadz ą c dzia ł alno ść gospodarcz ą winien on w ni ą wliczy ć ryzyko zwi ą zane np. z niemo ż no ś ci ą uzyskania we w ł a ś ciwym terminie koniecznych dokumentów, b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, pozwów wytaczanych przeciwko niemu. Obydwa kwestionowane zapisy stanowi ą zatem prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Szczególnie, i ż RELIGA, jako profesjonalista dzia ł aj ą cy w bran ż y budowlanej winien z nale ż yt ą staranno ś ci ą zorganizowa ć proces budowy i ustali ć termin realizacji ś wiadczenia uwzgl ę dniaj ą c mo ż liwo ść przej ś ciowo niekorzystnych 16 warunków atmosferycznych, konieczno ść uzyskania wszelkich niezb ę dnych pozwole ń i decyzji administracyjnych oraz wiedz ą c z do ś wiadczenia, jaki jest przypuszczalny okres oczekiwania na nie. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 23 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 51/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 689 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywc ę – Generalnego Realizatora do odst ą pienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezw ł ocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta ”. Nale ż y wskaza ć , i ż umowa deweloperska jest umow ą wzajemn ą , do której stosuje si ę przepisy Kodeksu cywilnego dotycz ą ce zobowi ą za ń . Zgodnie z art. 491 § 1 k.c., je ż eli jedna ze stron dopuszcza si ę zw ł oki w wykonaniu ci ążą cego na niej zobowi ą zania, druga strona mo ż e wyznaczy ć jej odpowiedni termin do wykonania, z zagro ż eniem, i ż w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu b ę dzie uprawniona do odst ą pienia od umowy. Chocia ż powy ż szy przepis posiada charakter dyspozycyjny, to jednak zdaniem Prezesa Urz ę du jego tre ść jest powszechnie stosowana w obrocie gospodarczym i stanowi jeden z jego dobrych obyczajów. Brak uprzedniego wezwania w umowie do uregulowania nale ż no ś ci b ę dzie zatem dzia ł aniem naruszaj ą cym przepis z art. 385¹ § 1 k.c. Zarówno w § 13 ust. 1 i § 15 ust. 3 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006”, jak i w § 13 ust. 1 pkt a) „Umowy przedwst ę pnej nr 0…/KVIA/M1/2007” oraz w klauzuli wpisanej do rejestru pod poz. 689 przedsi ę biorca zastrzega sobie mo ż liwo ść odst ą pienia od umowy bez ponownego wezwania do zap ł aty lub wykonania umowy, a co za tym idzie, skutek stosowania klauzul wyst ę puj ą cych w umowach RELIGA, jak i klauzuli wpisanej, jako niedozwolonej, do rejestru pod poz. 689 jest identyczny. Nie ma przy tym znaczenia, czy ca łą inwestycj ę ma konsument finansowa ć w dwóch (jak w niniejszej sprawie) czy te ż wielu ratach, gdy ż RELIGA od umowy mo ż e odst ą pi ć zarówno w przypadku opó ź nienia si ę konsumenta z zap ł at ą pierwszej raty, wynosz ą cej 10% warto ś ci inwestycji, jak równie ż raty ostatniej w wysoko ś ci, 90% inwestycji. Szczególnie, i ż Spó ł ka nie okre ś la terminu dopuszczalnego opó ź nienia. A zatem w sposób zupe ł nie dowolny t ę cz ęść kwestionowanego zapisu mo ż e interpretowa ć . Ponadto, zap ł ata konsumentowi kary w wysoko ś ci dwukrotno ś ci zadatku mo ż e by ć dla dewelopera zapisem korzystnym np. w sytuacji szybkiego wzrostu cen mieszka ń , jak mia ł o to miejsce w roku 2007, gdzie bardziej op ł acalnym dla przedsi ę biorcy by ł o wypowiedzenie umowy dotychczasowemu kontrahentowi i odsprzedanie mieszkania innej osobie, po wy ż szej cenie. Zatem i w tym przypadku, wyja ś nienia strony s ą chybione. W tym stanie rzeczy Prezes Urz ę du uzna ł , i ż analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzul ą wpisan ą do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 918 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat 17 nieznany” lub temu podobn ą (…)” . W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż uznany za niedozwolony zapis umowny „kszta ł tuje sytuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą pozwanego, nak ł adaj ą c na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji s ą dowej. Instytucja dor ę czenia zast ę pczego nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza, gdy jedn ą ze stron umowy jest konsument oraz maj ą c na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, i ż instytucja dor ę czenia zast ę pczego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Równie ż dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) mo ż e prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” Do Rejestru klauzul pod poz. 1207 wpisana zosta ł a tak ż e klauzula o tre ś ci: „W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku niepowiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą ” (wyrok SOKiK z dn. 16.04.07 r., sygn. XVII AmC 43/06). Kwestionowane zapisy § 19 ust 0 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006”, jak i § 19 ust. 3 „Umowy przedwst ę pnej nr 0…/KVIA/M1/2007” równie ż ustanawiaj ą instytucj ę dor ę czenia zast ę pczego i przewiduj ą , i ż nieodebrana przez konsumenta poczta w okre ś lonym terminie, b ą d ź zwrócona do nadawcy, b ę dzie uznawana za prawid ł owo dostarczon ą . Zatem skutek stosowania kwestionowanego zapisu, wbrew stanowisku Spó ł ki, jest taki sam, jak tych, które zosta ł y umieszczone w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod poz. 918 i 1207, co w tym przypadku przes ą dza o to ż samo ś ci obu zapisów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą drobne odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń , wyrazów i szyku zdania, które pozostaj ą bez wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo ś ci klauzul. W wyroku z dnia 17 pa ź dziernika 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 78/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 596 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Wszelkie spory mi ę dzy Biurem i Uczestnikiem w sprawach zawartej mi ę dzy nimi umowy s ą rozstrzygane przez rzeczowo w ł a ś ciwy S ą d w Nowym S ą czu”. Za ś w wyroku z dnia 31 stycznia 2003 r., sygn. akt XVII Amc 31/02, S ą d stwierdzi ł , i ż „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ” (poz. 41 w Rejestrze klauzul). Rozwa ż aj ą c problem w ł a ś ciwo ś ci s ą du w przypadku ewentualnego sporu pomi ę dzy przedsi ę biorc ą zajmuj ą cym si ę zawodowo budow ą i sprzeda żą mieszka ń , a konsumentem stwierdzi ć nale ż y, i ż autonomia stron w tym zakresie ograniczona jest przepisami ustawy o ochronie (…), posiadaj ą cymi charakter iuris cogentis . Konsekwencj ą tego jest bezwzgl ę dne stosowanie przepisów kodeksu post ę powania cywilnego okre ś laj ą cych w ł a ś ciwo ść s ą dów, co powoduje, ż e s ą dem w ł a ś ciwym do rozpoznania sporów jest s ą d ogólnej w ł a ś ciwo ś ci pozwanego (art. 27 k.p.c.) lub s ą d miejsca wykonania umowy (art. 34 k.p.c.). Tre ść postanowie ń § 23 zd. 2 „Przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nr /PD/2006” oraz § 23 zd. 2 „Umowy przedwst ę pnej nr 0…./KVIA/M1/2007” narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c ., stosownie do którego przepisy k.p.c okre ś laj ą ce w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych nie mog ą by ć w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego, a tak ż e 18 ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Za ś powo ł ane wy ż ej zapisy umowne w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy jej stronami w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c . Zatem wskazanie jako w ł a ś ciwego do rozstrzygni ę cia sporu s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby Spó ł ki stanowi klauzul ę abuzywn ą Takie stanowisko Prezesa Urz ę du znajduje uzasadnienie w orzecznictwie S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów np. w wyroku z dnia 23 listopada 2006 r., sygn. akt XVII AmC 156/05 - „Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki” , poz. 1007 w Rejestrze klauzul. Wobec powy ż szego nie mo ż na zgodzi ć si ę z twierdzeniem Spó ł ki, i ż w przypadku sporu konsumenta z deweloperem, w ł a ś ciwa b ę dzie siedziba dewelopera. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł , i ż taka tre ść ww. postanowie ń narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Wobec powy ż szego wymienione wy ż ej zapisy nale ż y zna ć za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisany pod poz. 364 i 365 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ” i „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego z § 8 ust 6 wzorca jest niedozwolone, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385¹ § 1 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta. Odno ś nie § 8 ust. 7 wzorca to S ą d cz ęś ciowo podzieli ł żą danie pozwu uznaj ą c, ż e stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne w zakresie od s ł ów „W sytuacji okre ś lonej w ust. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru” na podstawie art. 385 § 1 k.c. i 385³ pkt 9 k.c. Zapis ten umo ż liwia pozwanemu kosztem interesu konsumenta uzna ć sporz ą dzony pod jego nieobecno ść jednostronny protokó ł odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy. Zapis ten przyznaje pozwanemu uprawnienie do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy.” Równie ż w tre ś ci § 9 ust 3 i 4 umowy pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007”, stosowanej przez RELIGA przewidziano, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d, w cytowanym powy ż ej uzasadnieniu do wyroku, prawa konsumenta. Sformu ł owanie przez Spó ł k ę w ten sposób analizowanych zapisów umowy przedwst ę pnej stwarza jej zbyt daleko id ą ce uprawnienia do dokonywania interpretacji umowy, pozwala na jednostronne stwierdzenie, i ż wybudowana przez ni ą nieruchomo ść jest zgodna z umow ą , co nie musi by ć zgodne z prawd ą . Natomiast dochodzenie przez konsumenta ewentualnych roszcze ń na drodze r ę kojmi i gwarancji s ą odr ę bnymi kwestiami i nie mog ą by ć , jak tego chce Spó ł ka, usprawiedliwieniem dla tego typu jej dzia ł a ń . Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. 19 W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis umieszczony pod poz. 928 w rejestrze o tre ś ci: „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Wskaza ć nale ż y tak ż e na wyrok SOKiK z nich, z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) w którym SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie”. Pomocniczo mo ż na jeszcze powo ł a ć wyrok z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)”. Tre ść § 13 ust. 3 zd. 1 wzorca pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007”, podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduj ą kar ę umown ą cyt. „odpowiadaj ą cej warto ś ci uiszczonej zaliczki, o której mowa w § 8”. Jak podaje RELIGIA jej wysoko ść wynosi 10% warto ś ci nieruchomo ś ci (karta nr 44, 47, 79). Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia RELIGA s ą budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej, o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m², i tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Maj ą c powy ż sze na uwadze nie winno budzi ć 20 w ą tpliwo ś ci, i ż zastrze ż enie kary umownej na poziomie znacznie wy ż szym – 10% warto ś ci przedmiotu umowy – tym bardziej ra żą co narusza dobre obyczaje oraz uzasadnione interesy konsumentów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli zawartej w tre ś ci § 13 zd. 1 przedmiotowej umowy prowadz ą c do stwierdzenie jej to ż samo ś ci z klauzulami wpisanymi do rejestru pod poz. 1, 389 i 928. W wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 47/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 234 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d wskaza ł , i ż podziela w pe ł ni stanowisko powoda dotycz ą ce abuzywno ś ci powy ż szego zapisu: „(…) wed ł ug powoda jest on niedozwolonym postanowieniem umownym okre ś lonym w art. 385³ pkt 9, 10 i 11 k.c. i mo ż e prowadzi ć do pogorszenia standardu wyko ń czenia i wyposa ż enia lokali b ę d ą cych przedmiotem ś wiadczenia pozwanego. Powód ponadto podnosi, ż e okre ś lony standard przedmiotu ś wiadczenia pozwanego jest powodem zawarcia umowy przez konsumenta i uzasadnia cen ę , któr ą ma zap ł aci ć . Mo ż liwo ść za ś zmiany projektowanych technologii i rozwi ą za ń przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonania wi ążą cej interpretacji umowy w zakresie standardu wyposa ż enia. Ponadto wed ł ug powoda technologii i rozwi ą za ń mo ż e by ć wiele, strony za ś umówi ł y si ę na konkretny sposób wykonania zobowi ą zania przez pozwan ą spó ł k ę , a jego zmiana mo ż e mie ć wp ł yw na jako ść lokalu.” Równie ż § 18 ust. 1 i 2 „Umowy przedwst ę pnej nr 0…/KVIA/M1/2007”stosowanej przez Spó ł k ę w obrocie konsumenckim ustanawia po stronie przedsi ę biorcy prawo do dokonywania zmian zarówno dotycz ą cych wymiarów, jak i wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego. Zastrzega sobie przy tym prawo jednostronnej zmiany umowy, bez konsultacji z konsumentem, któremu dokonane zmiany mog ą nie odpowiada ć . Trudno si ę zgodzi ć z twierdzeniem RELIGA, i ż ww. zapisy dotycz ą jedynie ma ł ych korekt i zmian spowodowanych np. drobnymi ró ż nicami w wymiarach pomieszcze ń , co stwierdza si ę dopiero w obmiarze powykonawczym. Przede wszystkim powy ż sze nie wynika z tre ś ci tych zapisów. Ponadto, brak jest definicji co nale ż y rozumie ć pod poj ę ciem „drobne”. Zatem jego interpretacja pozostaje w subiektywnej gestii Spó ł ki i mo ż e ona znacznie odbiega ć od tego, co pod tym poj ę ciem rozumie jego kontrahent (konsument). Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł , i ż hipotetyczne sytuacje, w jakich znajdzie si ę konsument s ą zatem w przypadkach porównywanej klauzuli identyczne, co zdaniem Prezesa Urz ę du przes ą dza o jej to ż samo ś ci, na wp ł yw której nie maj ą znaczenia odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i zwrotów. Spó ł ka odnosz ą c si ę do postawionych jej zarzutów poda ł a (pismo z dnia 10.12.2007 r. – karta nr 77), i ż klauzule wpisane do rejestru pod poz. 921 i 1207 nie by ł y jej znane podczas konstruowania kwestionowanych postanowie ń § 10 ust. 3 i § 19 ust.0 wzorca umownego pn . „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006” oraz § 11 ust. 5 i § 19 ust.3 wzorca umownego pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007”, gdy ż pierwsza z nich zosta ł a opublikowana w Monitorze S ą dowym i Gospodarczym (Mig) dopiero w dniu 16.04.2007 r., za ś druga do dnia 10.12.2007 r. nie by ł a jeszcze opublikowana. Wskaza ć w tym miejscu nale ż y, i ż zgodnie a art. 479 k.p.c. s 36 prawy o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone nale żą do w ł a ś ciwo ś ci S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jego prawomocny wyrok ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru (a rt. 479 43 k.p.c.). Odpis prawomocnego wyroku uwzgl ę dniaj ą cego powództwo s ą d przesy ł a 21 Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który prowadzi jawny rejestr postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (art. 479 45 § 1-3 k.p.c.). S ą d zarz ą dza tak ż e publikacj ę prawomocnego wyroku w Monitorze S ą dowym i Gospodarczym (art. 479 44 § 1 k.p.c.). Powo ł ane przez Prezesa Urz ę du klauzule zosta ł y wpisane do Rejestru, który jest dost ę pny dla ka ż dego, zarówno dla konsumentów, jak i przedsi ę biorców, w dniu 9.11.2006 r. (poz. 921) i 11.07.2007 r. (poz. 1207). W konsekwencji pos ł u ż enie si ę nimi ma skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego (por. art. 58 k.c. i wskazane tam skutki). Wpis do rejestru oznacza zatem, ż e od tej chwili klauzula taka jest zakazana we wszystkich wzorcach umów. Takie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie. I tak S ą d Najwy ż szy - Izba Pracy, Ubezpiecze ń Spo ł ecznych i Spraw Publicznych w wyroku z dnia 20 czerwca 2006 r. III SK 7/2006 uzna ł , i ż „ Zakazane jest pos ł ugiwanie si ę w obrocie prawnym postanowieniami wzorów umów wpisanych do rejestru jako niedozwolone przez wszystkich i przeciwko wszystkim kontrahentom wyst ę puj ą cym w stosunkach prawnych okre ś lonego rodzaju”. W jego uzasadnieniu s ą d wskaza ł , i ż „wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, co oznacza, ż e uznanie okre ś lonej klauzuli za niedozwolon ą i wpisanie jej do rejestru dzia ł a erga omnes, a dalsze pos ł ugiwanie si ę klauzul ą abuzywn ą wpisan ą do rejestru jest zakazane w obrocie prawnym nie tylko wzgl ę dem podmiotu, wobec którego to orzeczono, ale równie ż w identycznych lub podobnego rodzaju stosunkach prawnych nawi ą zanych przez osoby trzecie, bez ograniczenia w jakikolwiek sposób kategorii tych podmiotów. Oznacza to, ż e zakazane i nielegalne jest pos ł ugiwanie si ę w obrocie prawnym postanowieniami wzorców umów wpisanych do rejestru jako niedozwolone przez wszystkich i przeciwko wszystkim kontrahentom wyst ę puj ą cym w stosunkach prawnych okre ś lonego rodzaju”. Z materia ł u dowodowego wynika, i ż RELIGA stosuje od dnia 20 grudnia 2006 r. wzorzec pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007”, a od dnia 24 maja 2006 r. - wzorzec pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006”. Zatem po wpisaniu ww. klauzul do Rejestru winien on z w ł asnej inicjatywy kwestionowane postanowienia ww. wzorców zmieni ć . Dla braku takiego dzia ł ania nie mo ż e by ć usprawiedliwieniem fakt opracowania § 10 ust. 3 i § 19 ust.0 wzorca umownego pn . „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006” oraz § 11 ust. 5 i § 19 ust.3 wzorca umownego pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007” jeszcze przed dniem wpisania klauzul do rejestru, skoro jest on jawny i ogólnie dost ę pny. Ponadto, nawet po wszcz ę ciu niniejszego post ę powania RELIGA nie dokona ł ż adnych zmian w ww. wzorcach o ś wiadczaj ą c jednocze ś nie, i ż w przypadku dzia ł alno ś ci na rynku developerskim „ewentualne zalecenia UOKiK zostan ą uwzgl ę dnione” (pismo Spó ł ki z dnia 10.12.2007 r., karta nr 79). Prezes Urz ę du kwestionuj ą c powy ż sze zapisy wskaza ł tak ż e na ich to ż samo ść z innymi jeszcze klauzulami, wpisanymi do rejestru pod pozycjami 882 i 883 (data wpisu 28.09.2006 r.), 367 (data wpisu 1.03.2005 r.) oraz 918 (data wpisu 9.11.2006 r.), które Spó ł ce, jako profesjonali ś cie winne, by ć znane zanim zacz ął stosowa ć wzorce umowne. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane postanowienia ww. wzorców umownych mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone : a) wzorzec pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006”: • tre ść § 10 ust. 3 w klauzuli z poz. 367, 882, 883, 921; • tre ść § 13 ust. 1 i § 15 ust. 3 w klauzuli z poz. 689; • tre ść § 19 ust. 0 w klauzuli z poz. 918, 1207; • tre ść § 23 zd. 2 w klauzuli z poz. 41, 596; b) wzorzec pn. „Umowa przedwst ę pna nr 0…/KVIA/M1/2007”: 22 • tre ść § 9 ust. 3 i § 9 ust. 4 w klauzuli z poz. 364, 365; • tre ść § 11 ust. 5 w klauzuli z poz. 367, 882, 883, 921; • tre ść § 13 ust. 1 pkt a) w klauzuli z poz. 689; • tre ść § 13 ust. 3 zd. 1 w klauzuli z poz. 1, 389, 928; • tre ść § 18 ust. 1 i § 18 ust. 2 w klauzuli z poz. 234; • tre ść § 19 ust. 3 w klauzuli z poz. 918, 1207; • tre ść § 23 zd. 2 w klauzuli z poz. 41, 596. W my ś l art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim w przysz ł o ś ci umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie RELIGI nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Prezes UOKiK stwierdzi ł , ż e zosta ł y spe ł nione łą cznie wszystkie przes ł anki dla zakwalifikowania opisanych dzia ł a ń jako praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonej w art. 24 ust. 2 pkt 1) ustawy o ochronie (...). Dyspozycja art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą cej zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki. W takim przypadku Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdza zaniechanie jej stosowania. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, gdzie Prezes Urz ę du stwierdzi ł , i ż powy ż sza praktyka opisana w pkt I osnowy decyzji mia ł a charakter czasowy, a jej stosowanie zosta ł o zaniechane z dniem 30.10.2007 r., tj. z dniem podpisania ostatniej umowy o przeniesienie w ł asno ś ci w formie aktu notarialnego. Tym samym wszystkie umowy zawarte na podstawie wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr /PD/2006” nie pozostaj ą ju ż w obrocie prawnym. Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż a ł o orzec, jak w osnowie. Kara pieni ęż na 23 Zgodnie z art.106 ust.1 pkt.4 ustawy o ochronie (…), Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10 % przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 . Z tre ś ci przepisu wynika, i ż ww. kara ma charakter fakultatywny. W zwi ą zku z tym Prezes Urz ę du w ramach uznania administracyjnego decyduje czy zasadne jest w danej sprawie na ł o ż enie kary. Ustawa nie zawiera katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest decyzja o na ł o ż eniu kary. W art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jedynie wskazano, i ż ustalaj ą c wysoko ść kary Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci uprzedniego naruszenia przepisów ustawy. W rozpatrywanej sprawie, w punkcie I i II sentencji decyzji stwierdzono, ż e RELIGA naruszy ł zakaz, o którym mowa w art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…). Zakaz ten ma charakter bezwzgl ę dny, zatem nie istniej ą przes ł anki natury prawnej, które umo ż liwia ł y zalegalizowanie tych praktyk. Spe ł niona jest zatem podstawowa przes ł anka warunkuj ą ca na ł o ż enie kary pieni ęż nej. Prezes Urz ę du uzna ł wiec za uzasadnione w niniejszej sprawie na ł o ż enie na przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej (po zaokr ą gleniu do 1 z ł ) w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) , p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, co stanowi (tajemnica przedsi ę biorstwa) % przychodu RELIGA za rok 2007 r. (dane wg dokumentów CIT-8 za rok 2007: karta 84-87), czyli (tajemnica przedsi ę biorstwa) % kary jaka mog ł aby by ć w tym przypadku na ł o ż ona. Na ustalenie wysoko ś ci kary w ww. wysoko ś ci wp ł yn ęł a ocena ca ł okszta ł tu okoliczno ś ci sprawy dokonana w ś wietle art.111 ustawy o ochronie (…). Przepis ten stanowi, ż e przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, o których mowa w art. 106-108, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ść naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Za okoliczno ś ci ł agodz ą ce uznano, i ż dopu ś ci ł si ę po raz pierwszy naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Równie ż na korzy ść Spó ł ki przemawia fakt, i ż 90% kosztów inwestycji finansuje z w ł asnych ś rodków. Konsument, zawieraj ą c umow ę przedwst ę pna, wp ł aca jedynie 10% ceny nieruchomo ś ci. Za okoliczno ś ci obci ąż aj ą ce uznano fakt, ż e przedsi ę biorca faktycznie nie zaprzesta ł stosowania kwestionowanych zapisów umownych, nie dokona ł tak ż e zmian w zawartych umowach przedwst ę pnych po wszcz ę ciu niniejszego post ę powania. Zaniechanie stosowania praktyki, opisanej w pkt I sentencji decyzji, wynika z faktu zawarcia umów notarialnych z konsumentami, z którymi wcze ś niej by ł y podpisane umowy przedwst ę pne, co w efekcie spowodowa ł o wyeliminowanie z obrotu pranego tych umów. Je ż eli za ś chodzi o umowy podpisane z konsumentami w 2007 r. (pkt II sentencji decyzji) to pozostaj ą one nadal w obrocie prawnych. Za ś sama Spó ł ka nie podj ęł a ż adnych dzia ł a ń , aby na drodze aneksów wykre ś li ć z nich te zapisy, które z mocy prawa s ą niewa ż ne. Ponadto, nie ma pewno ś ci czy w przysz ł o ś ci, zawieraj ą c umowy z konsumentami, nie b ę dzie ona nadal stosowa ł a niezgodnych z prawem zapisów, gdy ż jak sama o ś wiadczy ł a, (karta nr 77) „W przypadku podj ę cia przez RELIGA Sp. z o.o. dzia ł alno ś ci na rynku deweloperskim, ewentualne zalecenia UOKiK zostan ą uwzgl ę dnione”. Poniewa ż , w ś wietle powy ż szego orzeczona kara winna równie ż spe ł nia ć rol ę represyjno- wychowawcz ą , a nadto pozostawa ć we w ł a ś ciwej proporcji do mo ż liwo ś ci karanego przedsi ę biorcy, ustalaj ą c wysoko ść kary wzi ę to pod uwag ę potencja ł ekonomiczny przedsi ę biorcy. Przyjmuj ą c wspomniane ww. wcze ś niej okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy o ochronie (...), jak równie ż fakt, i ż kara winna by ć orzekana na poziomie wystarczaj ą cym do osi ą gni ę cia zamierzonego celu i odczuwalna dla przedsi ę biorcy, ale równocze ś nie pozwalaj ą cym mu na dalsze prowadzenie dzia ł alno ś ci, Prezes Urz ę du 24 postanowi ł na ł o ż y ć kar ę w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł (po zaokr ą gleniu do 1 z ł ), co odpowiada (tajemnica przedsi ę biorstwa) % kary maksymalnej. W opinii Prezesa Urz ę du powy ż sza kara spe ł nia zarówno funkcj ę prewencyjn ą , jak i represyjn ą . Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawy o ochronie (…) kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Warszawie: NBP O/O Warszawa 51101010100078782231000000 . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Zbigniew Jurczyk Dyrektor Del. we Wroc ł awiu 25