RWR-13/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-23/07/ZR/ZK Wroc ł aw, 14 marca 2008 r. DECYZJA RWR 13/2008 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko „Gam” Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Ż migrodzkiej 249 E, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zamieszczenie przez ww. przedsi ę biorc ę we wzorcu umownym p.n. „Umowa nr . . ./2007” nast ę puj ą cych zapisów: • § 3 pkt 9: „Termin okre ś lony w ust. 8 nie wi ąż e sprzedaj ą cego w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci niemo ż liwych do przewidzenia w chwili zawarcia niniejszej umowy, a w szczególno ś ci si ł y wy ż szej oraz innych niezale ż nych od Wykonawcy przyczyn, zw ł aszcza takich jak wojna, po ż ar, powód ź , huragan, zmiany przepisów prawa, zaistnienie warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenia robót budowlanych, zgodnie z przepisami BHP i ze sztuk ą budowlan ą , przez okres d ł u ż szy ni ż 2 dni.” ; • § 3 pkt 10: „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu, o którym mowa w 3 ust. 8, o okres opó ź nienia, spowodowanego przez zdarzenia wymienione w ust. 9 powy ż ej (...).”; • § 3 pkt 11: „Przed ł u ż enie terminu zako ń czenia budowy z przyczyn wymienionych w § 3 ust. 8 nie mo ż e by ć uznane przez Kupuj ą cego za zw ł ok ę i nie b ę dzie stanowi ł o podstawy do dochodzenia roszcze ń z tytu ł u kar umownych.”; • § 7 pkt 1: „Kupuj ą cy zobowi ą zuje si ę zap ł aci ć Sprzedaj ą cemu tytu ł em kary umownej kwot ę stanowi ą c ą 10% warto ś ci ceny, ustalonej w § 4 ust. 1 pkt 1.5, w przypadku niewykonania lub nienale ż ytego wykonania przez Kupuj ą cego zobowi ą zania wynikaj ą cego z niniejszej umowy (...).”; • § 8 pkt 1 : „Kupuj ą cy mo ż e w ka ż dej chwili odst ą pi ć od umowy za zap ł at ą odst ę pnego w kwocie 10 % warto ś ci ceny, okre ś lonej w „ § 4 ust. 1 pkt 1.5, sk ł adaj ą c Sprzedaj ą cemu pisemne o ś wiadczenie o odst ą pieniu od umowy.” ; • § 8 pkt 5 : „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od umowy i ma prawo do odsetek umownych w wysoko ś ci 10% warto ś ci ceny, okre ś lonej w § 4 ust. 1 pkt 1.5, w przypadku niezap ł acenia przez Kupuj ą cego którejkolwiek z rat w terminie 30 dni od wymaganego dnia zap ł aty, okre ś lonej w § 6 pkt 1.” które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i nakazuje si ę zaniechania jej stosowania. II. Na podstawie art. 106 ust.1 pkt 4) ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów , - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na „Gam” Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 12 960 z ł (s ł ownie: dwana ś cie tysi ę cy dziewi ęć set sze ść dziesi ą t z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa. III. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko ,,Gam” Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Ż migrodzkiej 249 E, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Umowa nr . . . /2007” nast ę puj ą cego zapisu: • § 12 pkt 2 „Kupuj ą cy (...) ma obowi ą zek uczestniczenia w czynno ś ciach odbioru technicznego Lokalu. Niestawiennictwo Kupuj ą cego (...) w wyznaczonym dniu, o ile nie zostanie uzgodniona alternatywna data odbioru nie wstrzymuje przeprowadzenia czynno ś ci odbioru technicznego Lokalu. W takim przypadku Sprzedaj ą cy dokona odbioru jednostronnie.” ; które jest postanowieniem umownym wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania przez „Gam” Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Ż migrodzkiej 249 E, do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez dokonanie zmiany zakwestionowanej tre ś ci § 12 pkt 2 wzorca umownego i zast ą pienie jej postanowieniem w brzmieniu: • § 12 pkt 2 „Po up ł ywie terminu, wyznaczonego do wykonania przez Kupuj ą cego prac wyko ń czeniowych w Lokalu, o którym mowa w § 11 ust. 5, Sprzedaj ą cy w formie pisemnej powiadomi Kupuj ą cego o terminie odbioru technicznego Lokalu. Na pisemn ą 2 pro ś b ę Kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zobowi ą zany jest przesun ąć termin odbioru technicznego Lokalu do 14 (czternastu) dni od dnia uprzednio wyznaczonego”. nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 marca 2008 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. IV. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r . w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na „Gam” sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Ż migrodzkiej 249 E, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 31 marca 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów, wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci „Gam” Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Ż migrodzkiej 249 E [zw . dalej tak ż e „Gam” lub Spó ł k ą ]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1-2) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 175/2007 z dnia 27 lipca 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę „Gam”, praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (...)] polegaj ą cej na umieszczeniu w postanowieniach § 3 pkt 9, § 3 pkt 10, § 3 pkt 11, § 7 pkt 1, § 8 pkt 1, § 8 pkt 5, § 12 pkt 2 wzorca umownego pn. „Umowa nr . . ./2007” [zw. dalej tak ż e Umow ą ], zapisów, które s ą zbie ż ne z wpisanymi do rejestru postanowieniami wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. (dowód: karta 1-2) Ponadto — zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 175/2007 — Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (22 karty) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 -2) W trakcie post ę powania Spó ł ka w pi ś mie z dnia 7 sierpnia 2007 r. odnios ł a si ę do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 175/2007 wnosz ą c o zawarcie ugody, o której mowa w art. 102 ustawy o ochronie (...). Przed ł o ż y ł a nadto nowy projekt Umowy zawieraj ą cy zmiany w brzmieniu zakwestionowanych przepisów oraz wskaza ł a, i ż jest gotowa je wyeliminowa ć z podpisanych dot ą d umów przez zawarcie stosownych aneksów. (dowód: karta 34-36) J 3 I . Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: „Gam” Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Ż migrodzkiej 249 E jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego przy S ą dzie Rejonowym dla Wroc ł awia-Fabrycznej we Wroc ł awiu, VI Wydzia ł Gospodarczy, pod numerem KRS 0000135313 (rejestracji dokonano dnia 25 sierpnia 2006 r.) a przedmiotem jego dzia ł alno ś ci gospodarczej jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek. W ramach tej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorca zawiera umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 20-3 0) 2. Pocz ą wszy od 8 lutego 2007 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorzec umowny pn. „Umowa nr. . ./2007”, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: § 3 pkt 9: „Termin okre ś lony w ust. 8 nie wi ąż e sprzedaj ą cego w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci niemo ż liwych do przewidzenia w chwili zawarcia niniejszej umowy, a w szczególno ś ci si ł y wy ż szej oraz innych niezale ż nych od Wykonawcy przyczyn, zw ł aszcza takich jak wojna, po ż ar, powód ź , huragan, zmiany przepisów prawa, zaistnienie warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót budowlanych, zgodnie z przepisami BHP i ze sztuk ą budowlan ą , przez okres d ł u ż szy ni ż 2 dni.” • § 3 pkt 10: „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu, o którym mowa w 3 ust. 8, o okres opó ź nienia, spowodowanego przez zdarzenia wymienione w ust. 9 powy ż ej (...)”; • § 3 pkt 11: „Przed ł u ż enie terminu zako ń czenia budowy z przyczyn wymienionych w § 3 ust. 8 nie mo ż e by ć uznane przez Kupuj ą cego za zw ł ok ę i nie b ę dzie stanowi ł o podstawy do dochodzenia roszcze ń z tytu ł u kar umownych.”; • § 7 pkt 1: „Kupuj ą cy zobowi ą zuje si ę zap ł aci ć Sprzedaj ą cemu tytu ł em kary umownej kwot ę stanowi ą c ą 10% warto ś ci ceny, ustalonej w § 4 ust. 1 pkt 1.5, w przypadku niewykonania lub nienale ż ytego wykonania przez Kupuj ą cego zobowi ą zania wynikaj ą cego z niniejszej umowy (...).”; • § 8 pkt 1 : „Kupuj ą cy mo ż e w ka ż dej chwili odst ą pi ć od umowy za zap ł at ą odst ę pnego w kwocie 10 % warto ś ci ceny, okre ś lonej w § 4 ust. 1 pkt 1.5, sk ł adaj ą c Sprzedaj ą cemu pisemne o ś wiadczenie o odst ą pieniu od umowy.” • § 8 pkt 5 : „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od umowy i ma prawo do odsetek umownych w wysoko ś ci 10% warto ś ci ceny, okre ś lonej w § 4 ust. 1 pkt 1.5, w przypadku niezap ł acenia przez Kupuj ą cego którejkolwiek z rat w terminie 30 dni od wymaganego dnia zap ł aty, okre ś lonej w § 6 pkt 1.” ; • § 12 pkt 2 „Kupuj ą cy (...) ma obowi ą zek uczestniczenia w czynno ś ciach odbioru technicznego Lokalu. Niestawiennictwo Kupuj ą cego (...) w wyznaczonym dniu, o ile nie zostanie uzgodniona alternatywna data odbioru nie wstrzymuje przeprowadzenia czynno ś ci odbioru technicznego Lokalu. W takim przypadku Sprzedaj ą cy dokona odbioru jednostronnie.”; (dowód: karta 5 — 16, 17) J 4 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono m.in. nast ę puj ą ce klauzule: - 882 „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 883 „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 1 „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc30/01); - 927 „ W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05); - 364 „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03; - 365 „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03); 4. W trakcie post ę powania „Gam” - w pi ś mie z dnia 7 sierpnia 2007 r. wskaza ł , i ż w praktyce nie stosowa ł ż adnego z zakwestionowanych przepisów. Przed ł o ż y ł równocze ś nie nowy wzór umowy i zadeklarowa ł gotowo ść do wyeliminowania nieprawid ł owo ś ci z podpisanych dotychczas umów poprzez zawarcie stosownych aneksów umownych. Tre ść zaproponowanych zmian przedstawia si ę nast ę puj ą co: 1. nadanie § 3 pkt 9 nowej tre ś ci w brzmieniu: „Termin okre ś lony w ust. 8 nie wi ąż e Sprzedaj ą cego w przypadku zaistnienia si ł y wy ż szej oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego zdarze ń , takich jak: wojna, po ż ar, powód ź , huragan, zmiany przepisów prawa, zaistnienie warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót budowlanych, zgodnie z przepisami BHP i ze sztuk ą budowlan ą , przez okres d ł u ż szy ni ż 2 dni.” ‚„Gam” wskaza ł , i ż nowa tre ść przepisu znacznie ogranicza katalog sytuacji wykluczaj ą cych odpowiedzialno ść Sprzedaj ą cego wobec nieprzewidzianych zdarze ń ; 2. pozostawienie bez zmian tre ś ci przepisów § 3 pkt 10, § 3 pkt 11 wobec dokonanej zmiany tre ś ci przepisu § 3 pkt 9; 3. nadanie § 7 pkt 1 nowej tre ś ci w brzmieniu: „Kupuj ą cy zobowi ą zuje si ę zap ł aci ć Sprzedaj ą cemu tytu ł em kary umownej kwot ę stanowi ą c ą 5% warto ś ci ceny, ustalonej w 4 ust. 1 pkt 1.5, w przypadku niewykonania lub nienale ż ytego wykonania przez Kupuj ą cego zobowi ą zania wynikaj ą cego z niniejszej umowy (...).; 4. nadanie § 8 pkt 1 nowej tre ś ci w brzmieniu: „Kupuj ą cy mo ż e w ka ż dej chwili odst ą pi ć od umowy za zap ł at ą odst ę pnego w kwocie 5 % warto ś ci ceny, okre ś lonej w § 4 ust. 1 pkt J 5 1.5, sk ł adaj ą c Sprzedaj ą cemu pisemne o ś wiadczenie o odst ą pieniu od umowy.” 5. nadanie § 8 pkt 5 nowej tre ś ci w brzmieniu: „Sprzedaj ą cy mo ż e odst ą pi ć od umowy i ma prawo do odsetek umownych w wysoko ś ci 5% warto ś ci ceny, okre ś lonej w § 4 ust. 1 pkt 1.5, w przypadku niezap ł acenia przez Kupuj ą cego którejkolwiek z rat w terminie 30 dni od wymaganego dnia zap ł aty, okre ś lonej w § 6 pkt 1.” „Gam” wskaza ł , i ż jego zdaniem mo ż liwo ść odst ą pienia od umowy przez Sprzedaj ą cego w razie niewykonania lub nienale ż ytego wykonania zobowi ą zania przez Kupuj ą cego jest uzasadniona w ś wietle przepisów ogólnych prawa cywilnego. Zasadne jest równie ż ustanowienie sankcji w postaci odsetek umownych. Podniós ł tak ż e, i ż u ż yte w tym przepisie sformu ł owania „mo ż e” i „ma prawo” nie s ą zwrotami obligatoryjnymi i dopuszczaj ą mo ż liwo ść przyj ę cia innych rozwi ą za ń ustalonych z Kupuj ą cym.; 6. nadanie § 12 pkt 2 nowej tre ś ci w brzmieniu: „Po up ł ywie terminu, wyznaczonego do wykonania przez Kupuj ą cego prac wyko ń czeniowych w Lokalu, o którym mowa w § 11 ust. 5, Sprzedaj ą cy w formie pisemnej powiadomi Kupuj ą cego o terminie odbioru technicznego Lokalu. Na pisemn ą pro ś b ę Kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zobowi ą zany jest przesun ąć termin odbioru technicznego Lokalu do 14 (czternastu) dni od dnia uprzednio wyznaczonego” . „Gam” wskaza ł jednocze ś nie, i ż w celu zachowania zasady równo ś ci stron kontraktuj ą cych we wzorcu umownym zosta ł o zawarte postanowienie umo ż liwiaj ą ce rozwi ą zanie umowy za porozumieniem stron bez stosowania kar umownych. (dowód: karta 34-68) II. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje : Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (...) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwa ł a na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami „Gam”. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (...). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (...) stanowi, i ż ‚„Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów.”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks post ę powania cywilnego. (...).„ Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (...) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. J 6 Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych a tak ż e sprzeczne z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...), za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy postanowienia wzorca by ł y, czy te ż nie by ł y zastosowane przy konkretnej umowie . Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie — S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(...) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 kp.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „(...) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (...). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27, a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (...). Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego pn. „Umowa nr . . ./2007” stosowanego przez „Gam” przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji J 7 i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego pod pozycjami mi ę dzy innymi: 882, 883, 885, 1, 927, 364, 365. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 882 i 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” i „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce.” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie zapisy ‚„Naruszaj ą (...) art. 385 3 pkt 2 k. c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiagni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” Tre ść § 3 pkt 9, § 3 pkt 10 oraz § 3 pkt 11 Umowy stosowanej przez „Gam” równie ż uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych przes ł anek tj. niekorzystnych warunków atmosferycznych, zmian przepisów prawa, a zatem okoliczno ś ci niezale ż nych od Spó ł ki, których jednak ryzyko wyst ą pienia winna ona ponosi ć z tytu ł u swej zawodowej, gospodarczej dzia ł alno ś ci i które mog ą by ć przez ni ą zawinione. Posi ł kowo nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych przez „Gam” ulega ograniczeniu odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385 3 pkt 2 k. c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie J 8 zapis umieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: „ W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Ponadto mo ż na wskaza ć pomocniczo jeszcze inne wyroki dotycz ą ce omawianej kwestii. W wyroku z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie „. Z kolei w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), moc ą , którego SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Strona, z winy, której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (...)„ Tre ść § 7 pkt 1, § 8 pkt 1 oraz § 8 pkt 5 Umowy podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduj ą kary umowne odnosz ą ce si ę do warto ś ci przedmiotu umowy i okre ś laj ą ce ich wysoko ść na 10% tej ż e warto ś ci. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej, sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385 pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej — powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia „Gam” jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa wielorodzinnego, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu — w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy — mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto, z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m 2 , i tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Maj ą c powy ż sze na uwadze nie winno budzi ć w ą tpliwo ś ci, i ż zastrze ż enie kary umownej na poziomie znacznie wy ż szym — 10% warto ś ci przedmiotu umowy — równie ż ra żą co narusza dobre obyczaje oraz uzasadnione interesy konsumentów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli zawartej w tre ś ci § 11 pkt 1 przedmiotowej Umowy prowadz ą c do stwierdzenia jej to ż samo ś ci z klauzulami wpisanymi do rejestru pod poz. 1 i 927. J 9 W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisany pod poz. 364 i 365 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” i „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385 § 1 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta.” S ą d wskaza ł jednocze ś nie, i ż zapis umo ż liwiaj ą cy, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdy ż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Równie ż tre ść § 12 pkt 2 Umowy stosowanej przez „Gam” przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d w cytowanym powy ż ej uzasadnieniu do wyroku prawa konsumenta. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Prezes Urz ę du uzna ł , i ż kwestionowane a wskazane powy ż ej zapisy umowne mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - tre ść § 3 pkt 9, § 3 pkt 10 oraz § 3 pkt 11 wzorca umownego pn. „Umowa nr . . ./2007” w klauzulach z poz. 882 i 883; - tre ść § 7 pkt 1, § 8 pkt 1 oraz § 8 pkt 5 wzorca umownego pn. „Umowa nr .. ./2007” w klauzulach z poz. 1 i 927; - tre ść § 12 pkt 2 wzorca umownego pn. „Umowa nr . . ./2007” w klauzuli z poz.364 i 365; W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (...) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie „Gam” nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę J 10 porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...)„ Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art.24. W toku post ę powania „Gam” zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Jego analiza, dokonana przez Prezesa Urz ę du, prowadzi jednak do wniosku, i ż nadal, pomimo wprowadzonych zmian zawiera on postanowienia obarczone wad ą prawn ą , tj. takie, które mog ą godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Za zapisy takie, Prezes uzna ł mi ę dzy innymi proponowan ą tre ść § 3 pkt 9, § 3 pkt 10, § 3 pkt 11 zmienionego wzorca umowy. Tre ść § 3 pkt 9 otrzyma ł a wed ł ug propozycji „Gam” nast ę puj ą ce brzmienie: „Termin okre ś lony w ust. 8 nie wi ąż e Sprzedaj ą cego w przypadku zaistnienia si ł y wy ż szej oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego zdarze ń , takich jak: wojna, po ż ar, powód ź , huragan, zmiany przepisów prawa, zaistnienie warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót budowlanych, zgodnie z przepisami BHP i ze sztuk ą budowlan ą , przez okres d ł u ż szy ni ż 2 dni.”. Jak ponadto wskaza ł a Spó ł ka, wobec powy ż szej modyfikacji, postanowi ł a ona pozostawi ć w niezmienionym kszta ł cie zapisy § 8 pkt 10 oraz § 8 pkt 11 Umowy. Wskaza ć jednoznacznie nale ż y, i ż dokonana przez „Gam” zmiana, polegaj ą ca na wykre ś leniu z pierwotnej tre ś ci § 3 pkt 9 s ł ów „okoliczno ś ci niemo ż liwych do przewidzenia w chwili zawarcia umowy” nie jest wystarczaj ą ca dla usuni ę cia to ż samo ś ci tego ż zapisu z klauzulami umownymi wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych m.in. pod poz. 882 i 883. Nadal bowiem, skutkiem stosowania przedmiotowego zapisu by ł oby wy łą czenie odpowiedzialno ś ci kontrahenta konsumenta za nienale ż yte wykonanie przyj ę tego na siebie zobowi ą zania, co jest nadto sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 3 pkt 2 k.c. Pozostawiony przez „Gam” katalog okoliczno ś ci, których zaistnienie wy łą cza ł oby jej odpowiedzialno ść za przekroczenie umówionego terminu wykonania umowy wci ąż obejmuje zdarzenia, które aczkolwiek mog ą nast ą pi ć od niej niezale ż nie, to tak ż e mog ą by ć przez ni ą zawinione (konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Wy ż ej wspomniany skutek wy łą czenia odpowiedzialno ś ci Spó ł ki za nienale ż yte wykonania zobowi ą zania przejawia si ę tym bardziej jaskrawo w ś wietle niezmienionych postanowie ń § 3 pkt 10 oraz § 3 pkt 11. Z ich tre ś ci wynika bowiem, i ż „Gam”, w wypadku zaistnienia okoliczno ś ci wzmiankowanych w § 3 pkt 9, zastrzega sobie prawo do jednostronnego przesuni ę cia terminu wykonania umowy a nadto, i ż konsument w takim wypadku pozbawiony jest prawa do dochodzenie roszcze ń z tytu ł u kar umownych. Za zapisy, które nadal, pomimo wprowadzonych przez „Gam” zmian, godz ą w zbiorowe interesy konsumentów Prezes Urz ę du uzna ł tak ż e postanowienia wzorca umowy odnosz ą ce si ę do kar umownych, a to § 7 pkt 1, § 8 pkt 1 oraz § 8 pkt 5. Dokonane w ich tre ś ci zmiany J 11 ograniczy ł y si ę do zmniejszenia wysoko ś ci nale ż nych, czy to w przypadku niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy przez konsumenta, czy te ż w przypadku odst ą pienia od umowy przez Kupuj ą cego czy wreszcie na wypadek odst ą pienia od umowy przez „Gam”, dla Spó ł ki kar umownych z 10% warto ś ci przedmiotu umowy od 5% tej warto ś ci. Podkre ś li ć nale ż y, i ż Prezes Urz ę du, zgodnie tak ż e ze stanowiskiem przedstawionym powy ż ej, nie kwestionuje samej zasadno ś ci zastrzegania w umowach konsumenckich kar umownych. Zastrze ż enia swe kieruje jednak do wysoko ś ci tych ż e kar. Argumentuj ą c, jak we wcze ś niejszej cz ęś ci decyzji, wskaza ć nale ż y, i ż tak ż e postanowienia zastrzegaj ą ce na rzecz „Gam” kary umowne w wysoko ś ci 5% warto ś ci przedmiotu umowy s ą postanowieniami zbie ż nymi z klauzulami wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych m.in. pod poz. 1 i 927 a tak ż e z przepisem art. 385 3 pkt 17 k.c. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie I sentencji decyzji. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt.4 ustawy o ochronie (...), Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10 % przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24. Z tre ś ci przepisu wynika, i ż ww. kara ma charakter fakultatywny. W zwi ą zku z tym Prezes Urz ę du w ramach uznania administracyjnego decyduje czy zasadne jest w danej sprawie na ł o ż enie kary. Ustawa nie zawiera katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest decyzja o na ł o ż eniu kary. W art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jedynie wskazano, i ż ustalaj ą c wysoko ść kary Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci uprzedniego naruszenia przepisów ustawy. W rozpatrywanej sprawie, w punkcie I sentencji decyzji stwierdzono, ż e „Gam” sp. z o.o. we Wroc ł awiu naruszy ł a zakaz, o którym mowa w art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (...). Zakaz ten ma charakter bezwzgl ę dny, zatem nie istniej ą przes ł anki natury prawnej, które umo ż liwia ł y zalegalizowanie tych praktyk. Spe ł niona jest zatem podstawowa przes ł anka warunkuj ą ca na ł o ż enie kary pieni ęż nej . Prezes Urz ę du uzna ł wi ę c za uzasadnione w niniejszej sprawie, wobec kontynuowania przez „Gam” tej praktyki, na ł o ż enie na przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej (po zaokr ą gleniu do 1 z ł ) w wysoko ś ci 12 960 z ł (s ł ownie: dwana ś cie tysi ę cy dziewi ęć set sze ść dziesi ą t z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, co stanowi … % przychodu Spó ł ki za 11 miesi ę cy 2007 r. (dane wg. dokumentu „Rachunek zysków i strat (porównawczy) z uwzgl ę dnieniem bufora”: karta 94-95), czyli …% kary jaka mog ł aby by ć w tym przypadku na ł o ż ona. Na ustalenie wysoko ś ci kary w wysoko ś ci relatywnie niskiej w stosunku do przychodu przedsi ę biorcy wp ł yn ęł a ocena ca ł okszta ł tu okoliczno ś ci sprawy dokonana w ś wietle art. 111 ustawy o ochronie (...). Przepis ten stanowi, ż e przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, o których mowa w art. 106-108, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ść naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Za okoliczno ś ci ł agodz ą ce uznano, i ż przedsi ę biorca nie utrudnia ł post ę powania, dopu ś ci ł si ę po raz pierwszy naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Jako okoliczno ść ł agodz ą c ą Prezes Urz ę du przyj ął równie ż uprawdopodobnienie przez przedsi ę biorc ę (karta 89-90), i ż w praktyce rezygnowa ł on z zastrze ż onych na jego rzecz kar umownych. Za okoliczno ś ci obci ąż aj ą ce uznano fakt, ż e przedsi ę biorca do ko ń ca post ę powania przed Prezesem Urz ę du, nie odszed ł od praktyki w zakresie stosowania kwestionowanych zapisów umownych a zadeklarowane zmiany nie spowodowa ł y usuni ę cia stanu niezgodnego z prawem, J 12 poniewa ż zakwestionowane zapisy (z wyj ą tkiem jednego) w dalszym ci ą gu pozosta ł y to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru. Nast ę pn ą okoliczno ś ci ą obci ąż aj ą c ą jest stopie ń dolegliwo ś ci praktyk stosowanych przez przedsi ę biorc ę wobec konsumenta, który mo ż e by ć powa ż ny, poniewa ż w ka ż dym z zakwestionowanych postanowie ń dochodzi do pomniejszenia praw konsumenta na rzecz zwi ę kszenia uprawnie ń przedsi ę biorcy i mo ż e skutkowa ć dla klienta dewelopera konkretnymi dolegliwo ś ciami finansowymi. Poniewa ż , w ś wietle powy ż szego orzeczona kara winna równie ż spe ł nia ć rol ę represyjno -wychowawcz ą a nadto pozostawa ć we w ł a ś ciwej proporcji do mo ż liwo ś ci karanego przedsi ę biorcy, ustalaj ą c wysoko ść kary wzi ę to pod uwag ę potencja ł ekonomiczny przedsi ę biorcy. Przyjmuj ą c wspomniane ww. wcze ś niej okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy o ochronie (..)„ jak równie ż fakt, i ż kara winna by ć orzekana na poziomie wystarczaj ą cym do osi ą gni ę cia zamierzonego celu i odczuwalna dla przedsi ę biorcy, ale równocze ś nie pozwalaj ą cym mu na dalsze prowadzenie dzia ł alno ś ci. W opinii Prezesa Urz ę du kara w orzeczonej wysoko ś ci spe ł nia zarówno funkcj ę prewencyjn ą jak i represyjn ą . Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawy o ochronie (...) kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 101010100078782231000000. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie II sentencji decyzji. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (...)„ je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu (...) lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania — ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (...) , a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Jak ju ż powy ż ej wspomniano, w toku post ę powania „Gam” zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Modyfikacje te za ś , w zakresie dokonanych zmian tre ś ci § 12 pkt 2 Umowy, w uznaniu Prezesa Urz ę du, skutecznie zapobiegaj ą zarzuconemu przedsi ę biorcy stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowy interes konsumentów. Kwestionowane przedmiotowe postanowienie wzorca pn. „Umowa nr . . ./2007” zosta ł o zast ą pione odpowiednio zmodyfikowanym postanowieniami § 12 pkt 2 przed ł o ż onego projektu w brzmieniu, które uwzgl ę dnia obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowany zapis mo ż e zosta ć wprowadzony do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cego. Tym samym, w przedmiotowym zakresie winien znale źć zastosowanie przepis art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...)„ co znalaz ł o swój wyraz w tre ś ci punktu III sentencji decyzji. Jednocze ś nie, stosownie do tre ś ci art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie (...) Prezes Urz ę du na ł o ż y ł na „Gam” obowi ą zek z ł o ż enia wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą zania, o czym orzek ł w punkcie IV sentencji decyzji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, J 13 w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 kp.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk otrzymuje: „Gam” sp. z o.o. we Wroc ł awiu ul. Ż migrodzka 249E 51-129 Wroc ł aw J 14