RWR-12/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-28/07/ZR/KK Wroc ł aw, 12 marca 2008 r. DECYZJA RWR 12 /2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko „ArC2” Przedsi ę biorstwo Projektowo Consultingowe Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu, ul. Wa ł brzyska nr 1 a , - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa nr …………. dot. budowy lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym we Wroc ł awiu na dzia ł kach nr … AM 3 obr ę b G ą dów Ma ł y” nast ę puj ą cych zapisów: ™ § 4 ust. 2a : „ Podany w ust. 1 termin realizacji budowy mo ż e zosta ć przed ł u ż ony: a) na skutek wyst ą pienia nadzwyczajnych zdarze ń tj. si ł y wy ż szej, warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych wykonywanie ca ł o ś ci lub poszczególnych prac, decyzji administracyjnych wstrzymuj ą cych prowadzenie prac lub innych decyzji, których przyczyna nie le ż y po stronie Inwestora Zast ę pczego”, ™ § 5 ust. 5: „Ka ż da ze stron b ę dzie mia ł a prawo domagania si ę od strony dokonania dop ł aty b ą d ź zwrotu nadp ł aty wynikaj ą cej z ró ż nic powierzchni lokalu wy łą cznie w przypadku stwierdzenia przekroczenia 3 % powierzchni faktycznej w stosunku do powierzchni projektowanej”, ™ § 5 ust. 6: „ W przypadku zmiany powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawnych lub stawek podatku od towarów i us ł ug w zakresie opodatkowania przedmiotu umowy w trakcie obowi ą zywania umowy, strony postanawiaj ą , ze cena okre ś lona w § 2 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmiany przepisów lub stawek. Na te okoliczno ść strony podpisz ą aneks do umowy w terminie 30 dni od wys ł ania listem poleconym przez INWESTORA ZAST Ę PCZEGO do nabywcy. W przypadku uchylenia si ę przez Nabywc ę od podpisania aneksu Nabywca zostanie obci ąż ony kar ą umown ą w wysoko ś ci 0,01 % warto ś ci przedmiotu umowy za ka ż dy dzie ń opó ź nienia”; ™ § 6 ust. 1 : Nabywca mo ż e wypowiedzie ć umow ę z trzymiesi ę cznym okresem. W takim przypadku Inwestor Zast ę pczy dokona zwrotu wp ł aconych przez Nabywc ę kwot bez odsetek w terminie 60 dni od zako ń czenia inwestycji, chyba ż e Inwestor Zast ę pczy dokona sprzeda ż y Przedmiotu Umowy kolejnemu Nabywcy i w takim przypadku Inwestor Zast ę pczy dokona zwrotu kwot w terminie 14 dni od wp ł acenia przez kolejnego nabywc ę nale ż nych kwot.”, ™ § 7 ust. 1 : „Inwestor Zast ę pczy zastrzega sobie prawo wprowadzenia w budowanym lokalu zmian wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego.”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 (45) kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i przyj ę ciu zobowi ą zania przez „ArC2” Przedsi ę biorstwo Projektowo Consultingowe Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu, ul. Wa ł brzyska nr 1 a do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń , w ten sposób, ż e w ich miejsce zostan ą wprowadzone nowe zapisy, w nast ę puj ą cym brzmieniu: ™ § 4 ust. 2 a Podany w ust. 1 termin realizacji budowy mo ż e zosta ć przed ł u ż ony: a) na skutek wyst ą pienia nadzwyczajnych zdarze ń tj. si ł y wy ż szej (wojna, zamach terrorystyczny, powód ź , gradobicie, tr ą ba powietrzna) warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych pod wzgl ę dem technologicznym wykonywanie ca ł o ś ci lub poszczególnych prac, decyzji administracyjnych wstrzymuj ą cych prowadzenie prac np. prowadzenia prac archeologicznych ; oraz zmienione zostanie brzmienie § 4 ust. 3 poprzez nadanie mu nast ę puj ą cej tre ś ci W przypadku opó ź nienia terminu zako ń czenia budowy wi ę kszego ni ż 60 dni w stosunku do terminu podanego w ust. 1, z przyczyn nie le żą cych po stronie nabywcy i nie na skutek zdarze ń wymienionych w ust. 2, Nabywcy przys ł uguje prawo do kary umownej w wysoko ś ci 0,1 % ceny netto za przedmiot umowy za ka ż dy tydzie ń opó ź nienia liczonej pocz ą wszy od 30 – ego dnia opó ź nienia. Strony mog ą dodatkowo w drodze indywidualnych uzgodnie ń ustali ć po jakim okresie opó ź nienia Nabywca mo ż e od umowy odst ą pi ć . ™ § 5 ust. 5 Ka ż da ze stron b ę dzie mia ł a prawo domagania si ę od drugiej strony dokonania dop ł aty b ą d ź zwrotu nadp ł aty wynikaj ą cej z ró ż nic powierzchni lokalu mieszkalnego wy łą cznie w przypadku stwierdzenia ró ż nicy o ponad 2 % powierzchni faktycznej w stosunku do powierzchni okre ś lonej w § 2 lit. a. Ró ż nica ceny wynika ć b ę dzie z wyliczenia dokonanego za metr kwadratowy lokalu. W przypadku nie wyra ż enia zgody na dop ł at ę przez Nabywc ę ma on prawo do odst ą pienia od umowy i zwrotu przez realizuj ą cego wp ł aconych kwot w terminie 30 dni od zako ń czenia inwestycji . Bie żą cych ™ § 5 ust. 6 W przypadku zmiany powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawnych lub stawek podatku od towarów i us ł ug w zakresie opodatkowania przedmiotu umowy w trakcie obowi ą zywania umowy, strony postanawiaj ą , ze cena okre ś lona w § 2 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmiany przepisów lub stawek. Na te okoliczno ść Strony podpisz ą aneks do umowy w terminie 30 dni od wys ł ania listem poleconym przez Realizuj ą cego do nabywcy z uzasadnieniem tej zmiany. W przypadku nie wyra ż enia zgody przez Nabywc ę na zmian ę ceny Nabywca mo ż e odst ą pi ć od umowy za zwrotem wp ł aconych kwot . 2 ™ § 6 ust. 1 Nabywca mo ż e rozwi ą za ć umow ę za jednomiesi ę cznym okresem wypowiedzenia. W takim przypadku Realizuj ą cy dokona zwrotu wp ł aconych przez Nabywc ę kwot bez odsetek w terminie 60 dni od daty rozwi ą zania umowy, chyba ż e Realizuj ą cy wcze ś niej podpisze umow ę z kolejnym Nabywc ą , w takim przypadku Realizuj ą cy dokona zwrotu kwot w terminie 14 dni od wp ł acenia przez kolejnego Nabywc ę nale ż nej ceny . Odsetki ustawowe od wp ł aconych przez Nabywc ę kwot liczone b ę d ą natomiast na rzecz Nabywcy od dnia rozwi ą zania umowy do dnia wyp ł aty nale ż nych kwot. ™ § 4 ust . 5 Strony wyra ż aj ą zgod ę na to, by w sytuacji wprowadzenia nieistotnych zmian w przedmiocie umowy w nast ę pstwie uwag projektanta sprawuj ą cego nadzór autorski zgodnie z postanowieniami prawa budowlanego Realizuj ą cy dokona ł koniecznych zmian bez obni ż enia standardu nabywanego przez Nabywc ę lokalu – powiadamiaj ą c o tym fakcie Nabywc ę . Je ż eli Nabywca nie wyrazi zgody na powy ż sze mo ż e odst ą pi ć od umowy za zwrotem kwot w terminie 30 dni od z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu. nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 kwietnia 2008 r . poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II . Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na „ArC2” Przedsi ę biorstwo Projektowo Consultingowe Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu, ul. Wa ł brzyska nr 1 a, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 maja 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy „ArC2” Przedsi ę biorstwo Projektowo Consultingowe Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu [zw. dalej tak ż e „ ArC2” lub Spó ł k ą ]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 3 ) W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 181/2007 z dnia 01 sierpnia 2007 r. - Prezes Urz ę du, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez „ ArC2” praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsument ó w, o których stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w punktach § 4 ust. 2a, § 5 ust. 5, § 5 ust. 6, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 u ż ywanego przez przedsi ę biorc ę wzorca umownego 3 pn. „Umowa nr …………. dot. budowy lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym we Wroc ł awiu na dzia ł kach nr … AM 3 obr ę b G ą dów Ma ł y” [zw. dalej tak ż e Umow ą ] zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kpc . (dowód: karta 1 – 2 ) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 181/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet materia ł u dowodowego sprawy dowody uzyskane w trakcie post ę powania wyja ś niaj ą cego prowadzonego pod sygn. RWR 402-6/07/ZR. (dowód: karta 1 – 2 ) W trakcie post ę powania „ArC2” nie odnios ł a si ę w sposób merytoryczny do stawianych jej zarzutów. Pismem z dnia 16.02.2007 r. Spó ł ka nades ł a ł a jedynie żą dane dokumenty, w tym dwa wzory umów stosowane pocz ą wszy od dnia 01.01.2007 r. Do kolejnych pism Spó ł ki z dnia 14.08.2007 r. i z dnia 09.01.2008 r. do łą czone zosta ł y nowe wzory wzorców umownych stosowanych przez Spó ł k ę . Ostatni z przedstawionych wzorów: „Umowa nr … dot. wybudowania budynku mieszkalnego na dzia ł kach nr 26/5, 5/164. 5/165, 5/284, 5/285 obr ę b G ą dów Ma ł y” nie zawiera narusze ń zarzucanych uprzednio Spó ł ce. (dowód: karta 4, 12 – 26, 29, 42 – 48 ) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: – „ArC2” Przedsi ę biorstwo Projektowo Consultingowe Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu zosta ł wpisany do Krajowego Rejestru S ą dowego w dniu 11.09.2001 r. pod nr 0000041599. Zgodnie z ujawnionym w KRS przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ka prowadzi dzia ł alno ść w bran ż y budowlanej oraz obrotu i zarz ą dzania nieruchomo ś ciami. W ramach prowadzonej dzia ł alno ś ci Spó ł ka zawiera z kontrahentami, w tym równie ż b ę d ą cymi osobami fizycznymi umowy dotycz ą ce wybudowania budynku mieszkalnego. (dowód: karta 5 – 11, 12 – 19, 21 – 26, 42 – 48) 2. Pocz ą wszy od 01.01.2007 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorzec umowny pn. „Umowa nr …………. dot. budowy lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym we Wroc ł awiu na dzia ł kach nr … AM 3 obr ę b G ą dów Ma ł y”, które zawieraj ą m.in. nast ę puj ą ce zapisy: ™ § 4 ust. 2 a : Podany w ust. 1 termin realizacji budowy mo ż e zosta ć przed ł u ż ony: a) na skutek wyst ą pienia nadzwyczajnych zdarze ń tj. si ł y wy ż szej, warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych wykonywanie ca ł o ś ci lub poszczególnych prac, decyzji administracyjnych wstrzymuj ą cych prowadzenie prac lub innych decyzji, których przyczyna nie le ż y po stronie Inwestora Zast ę pczego; ™ § 5 ust. 5 : Ka ż da ze stron b ę dzie mia ł a prawo domagania si ę od strony dokonania dop ł aty b ą d ź zwrotu nadp ł aty wynikaj ą cej z ró ż nic powierzchni lokalu wy łą cznie w przypadku stwierdzenia przekroczenia 3 % powierzchni faktycznej w stosunku do powierzchni projektowanej; ™ § 5 ust. 6 W przypadku zmiany powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawnych lub stawek podatku od towarów i us ł ug w zakresie opodatkowania przedmiotu umowy w trakcie obowi ą zywania umowy, strony postanawiaj ą , ze cena okre ś lona w § 2 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmiany przepisów lub stawek. Na te okoliczno ść strony podpisz ą aneks do umowy w 4 terminie 30 dni od wys ł ania listem poleconym przez INWESTORA ZAST Ę PCZEGO do nabywcy. W przypadku uchylenia si ę przez Nabywc ę od podpisania aneksu Nabywca zostanie obci ąż ony kar ą umown ą w wysoko ś ci 0,01 % warto ś ci przedmiotu umowy za ka ż dy dzie ń opó ź nienia; ™ § 6 ust. 1 : Nabywca mo ż e wypowiedzie ć umow ę z trzymiesi ę cznym okresem. W takim przypadku Inwestor Zast ę pczy dokona zwrotu wp ł aconych przez Nabywc ę kwot bez odsetek w terminie 60 dni od zako ń czenia inwestycji, chyba ż e Inwestor Zast ę pczy dokona sprzeda ż y Przedmiotu Umowy kolejnemu Nabywcy i w takim przypadku Inwestor Zast ę pczy dokona zwrotu kwot w terminie 14 dni od wp ł acenia przez kolejnego nabywc ę nale ż nych kwo;, ™ § 7 ust. 1 : Inwestor Zast ę pczy zastrzega sobie prawo wprowadzenia w budowanym lokalu zmian wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego; (dowód: karta 12 - 19) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce klauzule: ™ 882 “ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), ™ 883 “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), ™ 155 „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ” (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04), ™ 885 „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); ™ 1005 „ Kupuj ą cy ma prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po jego stronie, kiedy zosta ł o z ł o ż one pisemne o ś wiadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wp ł aconych pieni ę dzy nast ą pi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzeda ż y na przedmiotowy lokal, b ą d ź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesi ę cy po wypowiedzeniu ” (wyrok SOKiK z dnia 23 listopada 2006r. sygn. akt XVII Amc 156/05 ), ™ 1006 „ Kupuj ą cy ma prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po jego stronie, kiedy zosta ł o z ł o ż one pisemne o ś wiadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wp ł aconych pieni ę dzy nast ą pi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzeda ż y na przedmiotowy lokal. B ą d ź w nieprzekraczalnym terminie 5 6 miesi ę cy po wypowiedzeniu ” (wyrok SOKiK z dnia 23 listopada 2006r. sygn. akt XVII Amc 156/05 ), ™ 234 „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r., sygn. akt Amc XVII 47/03), ™ 852 „ Spó ł dzielnia zastrzega, ż e ostateczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej ” (wyrok SOKiK z dnia 7 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05). 4 . W trakcie post ę powania, „ArC2” zobowi ą za ł a si ę do zaniechania stosowania zarzucanych jej klauzul umownych i zmiany ich tre ś ci, uwzgl ę dniaj ą c zastrze ż enia Prezesa Urz ę du oraz - pismem z dnia 09.01.2008 r. - przed ł o ż y ł a projekt „Umowy nr … dot. wybudowania budynku mieszkalnego na dzia ł kach nr 26/5, 5/164. 5/165, 5/284, 5/285 obr ę b G ą dów Ma ł y” zawieraj ą cy nast ę puj ą ce zapisy: ™ § 4 ust. 2 a Podany w ust. 1 termin realizacji budowy mo ż e zosta ć przed ł u ż ony: a) na skutek wyst ą pienia nadzwyczajnych zdarze ń tj. si ł y wy ż szej (wojna, zamach terrorystyczny, powód ź , gradobicie, tr ą ba powietrzna) warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych pod wzgl ę dem technologicznym wykonywanie ca ł o ś ci lub poszczególnych prac, decyzji administracyjnych wstrzymuj ą cych prowadzenie prac np. prowadzenia prac archeologicznych ., ™ § 5 ust. 5 Ka ż da ze stron b ę dzie mia ł a prawo domagania si ę od drugiej strony dokonania dop ł aty b ą d ź zwrotu nadp ł aty wynikaj ą cej z ró ż nic powierzchni lokalu mieszkalnego wy łą cznie w przypadku stwierdzenia ró ż nicy o ponad 2 % powierzchni faktycznej w stosunku do powierzchni okre ś lonej w § 2 lit. a. Ró ż nica ceny wynika ć b ę dzie z wyliczenia dokonanego za metr kwadratowy lokalu. W przypadku nie wyra ż enia zgody na dop ł at ę przez Nabywc ę ma on prawo do odst ą pienia od umowy i zwrotu przez realizuj ą cego wp ł aconych kwot w terminie 30 dni od zako ń czenia inwestycji . ™ § 5 ust. 6 W przypadku zmiany powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawnych lub stawek podatku od towarów i us ł ug w zakresie opodatkowania przedmiotu umowy w trakcie obowi ą zywania umowy, strony postanawiaj ą , ze cena okre ś lona w § 2 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmiany przepisów lub stawek. Na te okoliczno ść Strony podpisz ą aneks do umowy w terminie 30 dni od wys ł ania listem poleconym przez Realizuj ą cego do nabywcy z uzasadnieniem tej zmiany. W przypadku nie wyra ż enia zgody przez Nabywc ę na zmian ę ceny Nabywca mo ż e odst ą pi ć od umowy za zwrotem wp ł aconych kwot . ™ § 6 ust. 1 Nabywca mo ż e rozwi ą za ć umow ę za trzymiesi ę cznym okresem wypowiedzenia. W takim przypadku Realizuj ą cy dokona zwrotu wp ł aconych przez Nabywc ę kwot w terminie 60 dni od daty rozwi ą zania umowy, chyba ze Realizuj ą cy wcze ś niej podpisze umow ę z kolejnym Nabywc ą , w takim przypadku Realizuj ą cy dokona zwrotu kwot w terminie 14 dni od wp ł acenia przez kolejnego Nabywc ę nale ż nej ceny . (dowód: karta 20, 43-55) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: 6 Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e powy ż sze mia ł o miejsce, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami „ArC2”. Interes publicznoprawny przejawia si ę bowiem tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust.1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” , natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej i konkretnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Tym niemniej nale ż y pami ę ta ć , ż e art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie . Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du 7 zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest zatem konieczna literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone b ę d ą zatem takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, a której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez ArC2 przy zawieraniu umów na wybudowanie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 882, 883, 155, 885, 1005, 1006, 234, 852. W wyroku z dnia 18.05.2005 r., S ą d Okr ę gowy w Warszawie S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII 86/05) uzna ł za niedozwolon ą klauzul ę umown ą , postanowienie wpisane nast ę pnie do rejestru klauzul niedozwolonych 882, 883) wedle tre ś ci którego „ opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów, powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y wy ż szej oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód spowoduje odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu Umowy Kupuj ą cemu. Sprzedaj ą cy jednocze ś nie o ś wiadcza ż e z najwy ż sz ą staranno ś ci ą b ę dzie d ąż y ł do dochowania terminu okre ś lonego w ust. 1” oraz i ż „w przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej – 5 % stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce, przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce”. Wg oceny S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zapisy te naruszaj ą norm ę prawn ą wyra ż on ą w przepisie art. 385 (3) pkt 2 kc, który stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Norma ta sw ą dyspozycj ą obejmuje równie ż przypadki gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puj ą wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez jedn ą ze stron – w przypadku nn. zatem równie ż z przyczyn le żą cych po stronie pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ś ci 8 przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). W tych okoliczno ś ciach powo ł ane wy ż ej zapisy stanowi ą sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta – podobny charakter ma zapis umowny zastrze ż ony przez „ArC2”. Postanowienie wedle tre ś ci którego Podany w ust. 1 termin realizacji budowy mo ż e zosta ć przed ł u ż ony: a) na skutek wyst ą pienia nadzwyczajnych zdarze ń tj. si ł y wy ż szej, warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych wykonywanie ca ł o ś ci lub poszczególnych prac, decyzji administracyjnych wstrzymuj ą cych prowadzenie prac lub innych decyzji, których przyczyna nie le ż y po stronie Inwestora Zast ę pczego zmierza do ograniczenia odpowiedzialno ś ci tego ostatniego z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy – art. 385 (3) pkt 2 kc. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymieniony wy ż ej zapis za to ż samy ze wskazanym postanowieniem, czemu nie przecz ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W wyroku z dnia 09.09.2004 r. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie (sygn.akt XVII Amc 12/04) uzna ł za niedozwolon ą klauzul ę umown ą (wpisan ą do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod pozycj ą 155) o nast ę puj ą cej tre ś ci „cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ul ę gn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5 %”. Zdaniem S ą du taki zapis umowy zawiera niedozwolone postanowienie umowne okre ś lone w art. 385 (3) pkt 20 kc, umo ż liwia bowiem pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji - co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta jest niedopuszczalne. Podobne konkluzje wyci ą gni ę te zosta ł y przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w innym z prowadzonych post ę powa ń (sygn. Akt XVII Amc 47/03) gdzie w pisemnym uzasadnieniu wyroku z dnia 10.10.2004 r. wskazano, i ż takie postanowienie umowne wzorców narusza zasad ę ekwiwalentno ś ci ś wiadcze ń stron umowy ze szkod ą na rzecz konsumenta (kupuj ą cego). Powy ż sze postanowienia umowne przewiduj ą bowiem mo ż liwo ść zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek mo ż liwo ś ci waha ń w rzeczywistej powierzchni lokalu w stosunku do tej okre ś lonej przy zawieraniu umowy. Poniewa ż z drugiej strony, taka zmiana w stosunku do pierwotnie przewidzianej umow ą powierzchni lokalu jest niczym nie ograniczona – zaistnie ć mo ż e sytuacja, i ż dla konsumenta zmodyfikowana umowa w sposób znaczny odbiega ć b ę dzie od pierwotnie z ł o ż onej mu oferty, potwierdzonej w zawartej umowie. Powy ż sze ma o tyle istotne znaczenie, i ż w chwili obecnej z uwagi na cen ę 1 m2 powierzchni mieszkaniowej cena nabycia lokalu w wyniku podobnych zmian mo ż e ulec zmianie nawet o kilkadziesi ą t tysi ę cy z ł otych, co z punktu widzenia konsumenta stanowi istotn ą zmian ę . Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci postanowienia zawartego we wzorcu umownym którym pos ł uguje si ę „ArC2”, stwierdzi ć nale ż y jego to ż samo ść ze wskazan ą klauzul ą niedozwolon ą . W powo ł anym wy ż ej wyroku (sygn. akt XVII 86/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów odniós ł si ę równie ż do innych klauzul umownych (wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod pozycj ą 885) - wg którego „ do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7 %, a na gara ż i miejsce parkingowe 22 %. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” Zgodnie z powo ł an ą na uzasadnienie powy ż szego stanowiska S ą du argumentacj ą - taki zapis umowny narusza art. 385 (1) § 1 kc i art. 385 (3) pkt 20 kc, pomimo bowiem tego, i ż wzrost stawki podatku stanowi zdarzenie 9 od stron niezale ż ne, to ma on bezpo ś redni wp ł yw na wzrost ceny przedsi ę wzi ę cia w przypadku jego wyst ą pienia. W tej sytuacji zatem kontrahent – konsument musi mie ć mo ż liwo ść podj ę cia decyzji, czy pomimo tych przedmiotowo istotnych zmian w dalszym ci ą gu wyra ż a wol ę realizacji zobowi ą zania i przyj ę cia ś wiadczenia strony przeciwnej czy te ż nie. Gwarancje zapewnienia konsumentowi realizacji tego uprawnienia stanowi za ś prawo odst ą pienia od zawartej umowy. Prawo konsumenta do odst ą pienia od umowy w przypadku zmian przedmiotowo istotnych ma bowiem charakter bezwzgl ę dny i jako takie zapewnione zosta ł o w powo ł anym wy ż ej art. 385 (3) pkt 20 kc. Do powy ż szego nale ż y doda ć tak ż e, i ż podatek VAT jako tzw. podatek od warto ś ci dodanej jest podatkiem obrotowym, jego cech ą za ś jest po pierwsze system jego poboru od obrotu netto – co realizowane jest przez kolejne podmioty gospodarcze uczestnicz ą ce w tym obrocie, po drugie dzia ł anie mechanizmu opodatkowanie – naliczenie, który polega na tym ż e na ka ż dym szczeblu obrotu gospodarczego (zachodz ą cego mi ę dzy przedsi ę biorcami) od kwoty podatku obliczonej od dokonanej sprzeda ż y dokonuje si ę odliczenia kwoty podatku naliczonej w cenie nabytych us ł ug, materia ł ów, surowców itp. Powy ż sza konstrukcja powoduje, i ż jest to podatek neutralny w stosunku do przedsi ę biorcy, obci ąż a on natomiast w ca ł o ś ci ko ń cowego odbiorc ę , którym jest konsument. Z oczywistych przyczyn konsumenci nie mog ą bowiem dokona ć pomniejszenia podatku nale ż nego o podatek naliczony w poprzedniej fazie obrotu (czy produkcji). Jak zauwa ż ono wy ż ej istota funkcjonowania rejestru niedozwolonych klauzul umownych wyra ż a si ę w tym, i ż wpisane do rejestru postanowienia interpretowane s ą nie w wymiarze indywidualnym, ale abstrakcyjnym – zarówno w znaczeniu podmiotowym jak i przedmiotowym – dotycz ą ka ż dego, niezindywidualizowanego przypadku dokonywania czynno ś ci prawnej w której uczestniczy konsument, a ponadto tych samych przedmiotowo okoliczno ś ci – w nn. przypadku - zasad regulacji w umowie kwestii zwi ą zanych ze zmian ą ceny, kosztu przedmiotu umowy przy braku okre ś lenia kryteriów pozwalaj ą cych t ę cen ę , koszt ustali ć w momencie zawarcia umowy. Wpisana zatem do Rejestru klauzul niedozwolonych klauzula nr 885 ma to znaczenie, i ż powinna by ć ona stosowana w ka ż dym przypadku gdy pomimo przewidywania zmiany ceny ś wiadczenia, bez mo ż liwo ś ci wskazania jej ewentualnej wielko ś ci nie zapewni si ę konsumentowi mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy – jak to mia ł o miejsce we wzorcu umownym stosowanym przez „ArC2”. Tym samym zatem, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci postanowienia zawartego we wzorcu umownym którym pos ł uguje si ę ArC2, stwierdzi ć nale ż y jego to ż samo ść ze wskazan ą klauzul ą niedozwolon ą . W wyroku z dnia 23.11.2006 r. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. Akt XVII Amc 156/05) stan ął na stanowisku, i ż niedozwolone jest zastrze ż enie umowne, wg tre ś ci którego „ Kupuj ą cy ma prawo odst ą pi ć od umowy z przyczyn le żą cych po ich stronie, kiedy zosta ł o z ł o ż one pisemne o ś wiadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wyp ł aconych pieni ę dzy nast ą pi w rozliczeniu nominalnym po podpisaniu nowej umowy sprzeda ż y na przedmiotowy lokal. B ą d ź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesi ę cy po wypowiedzeniu” oraz „kupuj ą cy ma prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn lez ą cych po ich stronie, kiedy zosta ł o z ł o ż one pisemne o ś wiadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wp ł aconych pieni ę dzy nast ą pi w rozliczeniu nominalnym po podpisaniu nowej umowy sprzeda ż y na przedmiotowy lokal. B ą d ź w nieprzekraczalnym terminie 6 miesi ę cy po wypowiedzeniu. Postanowienia te zamieszczono nast ę pnie w rejestrze klauzul niedozwolonych pod pozycjami 1005 i 1006. Tego typu zapisy umieszczone w tre ś ci umowy zawieranej z konsumentem stanowi ą nie tylko naruszenie dobrych obyczajów pozbawiaj ą c konsumenta prawa do korzystania z przekazanych developerowi ś rodków pieni ęż nych pomimo nie zwi ą zania stron umow ą , a ponadto okres ten wyd ł u ż aj ą ponad jak ą kolwiek rozs ą dn ą miar ę . Nie 10 jest bowiem kwesti ą obci ąż aj ą c ą stron ę odst ę puj ą c ą od umowy okoliczno ść rozliczenia si ę z wzajemnych zobowi ą za ń dopiero po zako ń czeniu wykonywania zobowi ą zania kontrahenta na rzecz osób trzecich. Stronom znane jest ś wiadczenie (jego rozmiar) jakie ma zosta ć zwrócone konsumentowi i zwrot ten winien nast ą pi ć niezw ł ocznie; w razie dokonania jakichkolwiek potr ą ce ń z tego ś wiadczenia stronom wcze ś niej powinien znany by ć rozmiar ś wiadczenia potr ą canego i zasady jego ustalania, przede wszystkim za ś potr ą cenia te nie powinny by ć nadmierne i obejmowa ć powinny tylko uzasadnione koszty poniesione przez przedsi ę biorc ę . Ponadto w wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17.01.2005 r. (sygn. Akt XVII Amc 102/03) stwierdzono zdaniem S ą du wszystkie trzy klauzule (klauzule nr 343, 344, 345) wi ążą okre ś lony skutek prawny (zwrot ś wiadcze ń po rozwi ą zaniu umowy (…) z czynno ś ciami zale ż nymi w znacznej cz ęś ci od woli pozwanego (przedsi ę biorcy). Znalezienie nowego nabywcy na lokal konsumenta, który umow ę wypowiada lub z którym umow ę rozwi ą zano, zale ż y w pierwszym rz ę dzie od tego czy pozwany podejmie w tym celu odpowiednie kroki. Nawet je ś li przyj ąć , i ż konsument mo ż e sam znale źć nast ę pc ę (chocia ż w ocenie S ą du brak jest podstaw aby konsument mia ł obowi ą zek wyr ę czania w tym pozwanego) to podpisanie z nim umowy i ustalone w niej warunki p ł atno ś ci pozostaj ą poza jego wp ł ywem. Pozwany w ramach w ł asnej swobody wyra ż ania woli mo ż e z przedstawionym przez konsumenta nast ę pc ą nie zawrze ć umowy w ogóle, lub zawrze ć ja, okre ś laj ą c np. odleg ł e terminy p ł atno ś ci”. Podobne zreszt ą uwagi nale ż a ł oby odnie ść do stanu zwi ą zanego z zako ń czeniem realizacji inwestycji – który z regu ł y jest terminem odleg ł ym w stosunku do chwili zawarcia umowy, jak równie ż wielokrotnie przesuwanym w stosunku do pierwotnie okre ś lonego z uwagi na zachodz ą ce w toku procesu budowlanego, inwestycyjnego zdarzenia. Ponadto brak jest ś cis ł ego wskazania co rozumie ć przez zako ń czenie inwestycji tj. czy zako ń czenie samych tylko robót budowlanych, czy te ż przeniesienie ostatniego z lokali na nabywc ę . Uwag ę zwróci ć nale ż y tak ż e, i ż sprzeczny z dobrymi obyczajami i ra żą co naruszaj ą cy interesy konsumentów jest zapis zwalniaj ą cy przedsi ę biorc ę od obowi ą zku wyp ł aty na rzecz konsumenta odsetek od przekazanych (a nawet jak chce „ArC2”) zatrzymanych kwot pieni ęż nych. Pomimo bowiem tego, i ż konsument prawdopodobnie kiedy ś otrzyma nominaln ą kwot ę uiszczon ą na rzecz przedsi ę biorcy, to i tak poniesie strat ę maj ą tkow ą – uwzgl ę dniaj ą c bowiem chocia ż by up ł yw czasu, utraci on odsetki, które otrzyma ł by gdyby ś rodki te z ł o ż y ł w banku. W tej za ś sytuacji uczynione przez „ArC2” zastrze ż enie umowne w § 6 ust. 1 w sposób istotny wp ł ywa na uprawnienia konsumenta – w łą cznie z ograniczeniem swobody podj ę cia przez niego decyzji o odst ą pieniu od umowy z uwagi na odleg ł y, a nawet nale ż a ł oby rzec niepewny termin zwrotu ś wiadczenia pieni ęż nego – zw ł aszcza gdy wykonane ono zosta ł o w znacznym rozmiarze, takie zastrze ż enie mo ż e w sposób daleko id ą cy ogranicza ć swobod ę konsumentów co do podj ę cia decyzji o odst ą pieniu od umowy. Z przyczyn oczywistych w stosunku do zatrzymanych przez przedsi ę biorc ę ś rodków pieni ęż nych konsument nie mo ż e te ż podejmowa ć ż adnych czynno ś ci prawnych ani faktycznych. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W wyroku z dnia 07.08.2006 r. Sad Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. Akt XVII Amc 73/05) za niedozwolona klauzul ę umowna uzna ł zapis, wpisany do rejestru pod nr 852 „Spó ł dzielnia zastrzega, ż e ostateczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architektoniczno – funkcjonalnej” (podobnie w wyroku z dnia 10.10.2004 r. sygn. Akt XVII Amc 47/03 – klauzula nr 234 rejestrze klauzul niedozwolonych) . Idea tego postanowienia wpisanego do Rejestru niedozwolonych klauzul umownych odpowiada tej jak ą zamierza ł a osi ą gn ąć „ArC2” zamieszczaj ą c w umowach zawieranych z klientami zapis, wg tre ś ci którego „Inwestor 11 Zast ę pczy zastrzega sobie prawo wprowadzenia w budowanym lokalu zmian wynikaj ą cych z opracowania projektu wykonawczego.” W wyroku z dnia 10.10.2004 r. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł , i ż tego typu postanowienie zawiera niedozwolon ą klauzul ę umown ą okre ś lon ą w art. 385 (3) pkt 9,10,11 i 20 kc. Zapis taki mo ż e bowiem prowadzi ć do pogorszenia standardu wyko ń czenia i wyposa ż enia lokali b ę d ą cych przedmiotem ś wiadczenia przedsi ę biorcy. S ł usznie w wyroku tym wskazuje si ę , i ż okre ś lony standard przedmiotu ś wiadczenia przedsi ę biorcy budowlanego (developera) jest powodem zawarcia umowy przez konsumenta i uzasadnia cen ę , która ma zap ł aci ć , z tego za ś wzgl ę du niedopuszczalne jest aby przedsi ę biorca móg ł w sposób jednostronny tak dalece ingerowa ć w zakres przedmiotu umowy. W tej sytuacji zatem zaproponowana przez Spó ł k ę regulacja narusza interesy konsumentów i jest to ż sama ze wskazanymi na wst ę pie klauzulami. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane zapisy umów mieszcz ą si ę w klauzulach uznanych przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone: - tre ść § 4 ust 2 Umowy - w klauzuli z poz. 882, 883; - tre ść § 5 ust. 5 Umowy - w klauzuli z poz. 155; - tre ść § 5 ust. 6 Umowy - w klauzuli z poz. 885; - tre ść § 6 ust 1 Umowy - w klauzuli z poz. 1005, 1006; - tre ść § 7 ust.1 – w klauzuli z poz. 234, 852. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuje w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów - wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami ArC2, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę o wybudowanie budynku wielorodzinnego. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie „ArC2” nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania 12 tych zobowi ą za ń . W toku prowadzonego post ę powania Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do zaniechania stosowania niedozwolonych klauzul umownych, na potwierdzenie czego przed ł o ż y ł a nowe wzorce umowne – pierwotnie do pisma z dnia 14.08.2007 r., i kolejny – zawieraj ą cy dalej id ą ce zmiany do pisma z dnia 09.01.2007 r. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych. Tym samym, w przedmiotowym zakresie winien znale źć zastosowanie przepis art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Maj ą c na uwadze powy ż sze orzeczono jak w pkt I sentencji. Jednocze ś nie, stosownie do tre ś ci art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (...) Prezes Urz ę du na ł o ż y ł na „ArC2” obowi ą zek z ł o ż enia wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą zania, o czym orzek ł w punkcie II sentencji decyzji . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: ArC2 Przedsi ę biorstwo Projektowo – Consultingowe Sp. z o.o. ul. Wa ł brzyska 1a 52 – 314 Wroc ł aw 13