RWR-1/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-16/07/ZR/ZK Wroc ł aw, 4 stycznia 2008 r. DECYZJA RWR 1/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Krzysztofowi St ę pi ń skiemu prowadz ą cemu dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Nowy Dom” Przedsi ę biorstwo Budowlane St ę pi ń ski Krzysztof we Wroc ł awiu (…) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cych na: 1. zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” nast ę puj ą cych zapisów: • § 5 pkt 2 „cena, o której mowa w ust.1) niniejszego paragrafu, nie zawiera podatku VAT, który zostanie doliczony w wysoko ś ci zgodnej z obowi ą zuj ą cymi przepisami w dniu wystawienia faktur.(…)”; • § 9 pkt 2 „Odst ą pienie przez Kupuj ą cego od Umowy bez spe ł nienia warunku okre ś lonego w ust. 1 tego paragrafu, uprawnia Sprzedaj ą cego do potr ą cenia 20% warto ś ci umowy brutto okre ś lonej w §5 ust. 2, w zale ż no ś ci od tego, która cena b ę dzie obowi ą zuj ą ca, tytu ł em kary umownej.(…)”; • § 9 pkt 3 „w przypadku odst ą pienia od Umowy przez Sprzedaj ą cego z winy Kupuj ą cego, Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do zap ł aty kary umownej w wysoko ś ci 20% cany brutto okre ś lonej w § 5 ust. 2 lub § 6 ust. 2 w zale ż no ś ci od tego, która cena b ę dzie obowi ą zuj ą ca i wyra ż a zgod ę na potr ą cenie jej z wp ł aconych rat.(…)” 2. zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Umowa Rezerwacyjna na dom mieszkalny na dzia ł ce budowlanej” nast ę puj ą cego zapisu: • §5 pkt 1 „Strony ustalaj ą , ż e ewentualne spory wynikaj ą ce z niniejszej umowy b ę d ą rozstrzygane przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego.” które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania Krzysztofa St ę pi ń skiego prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Nowy Dom” Przedsi ę biorstwo Budowlane St ę pi ń ski Krzysztof we Wroc ł awiu, do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez: 1. Dokonanie nast ę puj ą cych zmian we wzorcu umownym „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y”: - zmiana tre ś ci § 5 pkt 2, któremu nadano nast ę puj ą ce brzmienie: „ W przypadku, zmian stawki podatku VAT, strony dokonaj ą zmiany ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w ust. 1 – odpowiednio do obowi ą zuj ą cej stawki podatku VAT – w formie aneksu do niniejszej umowy. W razie, gdy Kupuj ą cy odmówi zgody na dokonanie tej zmiany, Sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy, wówczas Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu ca ł o ść wp ł aconych przez niego kwot, bez odsetek, w terminie 30 dni od dnia odst ą pienia od umowy .” - skre ś lenie § 9 pkt 2 oraz § 9 pkt 3 ; 2. Dokonanie nast ę puj ą cej zmiany we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Umowa Rezerwacyjna na dom mieszkalny na dzia ł ce budowlanej”: - zmiana tre ś ci § 5 pkt 1, któremu nadano nast ę puj ą ce brzmienie: „ Strony zgodnie ustalaj ą , ż e ewentualne spory wynikaj ą ce z niniejszej umowy b ę d ą rozstrzygane przez w ł a ś ciwe s ą dy powszechne .” nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 lutego 2008 r . poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Krzysztofa St ę pi ń skiego prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Nowy Dom” Przedsi ę biorstwo Budowlane St ę pi ń ski Krzysztof we Wroc ł awiu , obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 marca 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy Krzysztofa St ę pi ń skiego prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Nowy Dom” Przedsi ę biorstwo Budowlane St ę pi ń ski Krzysztof , Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 akt RWR 402-6/07/ZR) W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 154/2007 z dnia 6 lipca 2007 r. - Prezes Urz ę du, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Krzysztofa St ę pi ń skiego praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 2 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w punktach § 5 pkt 2, § 9 pkt 2 i § 9 pkt 3 u ż ywanego przez przedsi ę biorc ę wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” [zw. dalej tak ż e „Przedwst ę pna Umowa”] oraz w punkcie § 5 pkt 1 u ż ywanego przez przedsi ę biorc ę wzorca umownego pn. „Umowa Rezerwacyjna na dom mieszkalny na dzia ł ce budowlanej” [ zw. dalej „Umowa”] zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 1 i 2) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 154/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y ( 91 kart ) uzyskanych w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 i 2) W trakcie post ę powania Krzysztof St ę pi ń ski, dzia ł aj ą c za po ś rednictwem swego pe ł nomocnika odniós ł si ę w pismach z dni 26 lipca 2007 r. i 10 sierpnia 2007 roku do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 154/2007 z dnia 6 lipca 2007 r. (dowód: karta 97, 98-99.) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1 . Uczestnik post ę powania: –Krzysztof St ę pi ń ski jest przedsi ę biorc ą wpisanym do ewidencji dzia ł alno ś ci gospodarczej prowadzonej przez Prezydenta Wroc ł awia pod nr.125387. Wymieniony powy ż ej przedsi ę biorca prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Nowy Dom” Przedsi ę biorstwo Budowlane St ę pi ń ski Krzysztof a przedmiotem tej dzia ł alno ś ci jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków, w ramach których zawierane s ą umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 8-10, ) 2. Pocz ą wszy od 2006 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Krzysztof St ę pi ń ski wprowadzi ł do obrotu i stosuje wzorce umowne, które zawiera j ą m.in. nast ę puj ą ce zapisy: - we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y” nast ę puj ą cych zapisów: • § 5 pkt 2 „cena, o której mowa w ust.1) niniejszego paragrafu, nie zawiera podatku VAT, który zostanie doliczony w wysoko ś ci zgodnej z obowi ą zuj ą cymi przepisami w dniu wystawienia faktur.(…)”; • § 9 pkt 2 „Odst ą pienie przez Kupuj ą cego od Umowy bez spe ł nienia warunku okre ś lonego w ust. 1 tego paragrafu, uprawnia Sprzedaj ą cego do potr ą cenia 20% warto ś ci umowy brutto okre ś lonej w §5 ust. 2, w zale ż no ś ci od tego, która cena b ę dzie obowi ą zuj ą ca, tytu ł em kary umownej.(…)”; • § 9 pkt 3 „w przypadku odst ą pienia od Umowy przez Sprzedaj ą cego z winy Kupuj ą cego, Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do zap ł aty kary umownej w wysoko ś ci 20% cany brutto okre ś lonej w § 5 ust. 2 lub § 6 ust. 2 w zale ż no ś ci od tego, która cena b ę dzie obowi ą zuj ą ca i wyra ż a zgod ę na potr ą cenie jej z wp ł aconych rat.(…)” - we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Umowa Rezerwacyjna na dom mieszkalny na dzia ł ce budowlanej” nast ę puj ą cego zapisu: 3 • §5 pkt 1 „Strony ustalaj ą , ż e ewentualne spory wynikaj ą ce z niniejszej umowy b ę d ą rozstrzygane przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego.” (dowód: karta 11-20, 32–48, 94-96) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce klauzule: - 885 „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 1 „W przypadku odst ą pienia od umowy prze kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 r., sygn. akt XVII Amc 30/01); - 927 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej potr ą ceniu.” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006r., sygn. akt XVII Amc 12/05); - 41 „Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie.” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2003 r., sygn. akt XVII Amc 31/02); - 1007 ‘Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki”. (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007r., sygn. akt XVII Amc 156/05). 4. W trakcie post ę powania - w pismach z dni 26 lipca 2007 r. oraz 10 sierpnia 2007 r. Krzysztof St ę pi ń ski, dzia ł aj ą c za po ś rednictwem pe ł nomocnika, zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia zarzuconym naruszeniom oraz zaniechaniu takich narusze ń w przysz ł o ś ci, poprzez zmian ę postanowie ń umownych zawartych w stosowanych wzorcach umów i wykre ś lenie z nich postanowie ń stanowi ą cych niedozwolone klauzule umowne. Przed ł o ż y ł zmienione nowe wzorce umowne: 1. wzorzec umowy „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y”: - ze zmienionym § 5 pkt 2 o tre ś ci: „W przypadku, zmian stawki podatku VAT, strony dokonaj ą zmiany ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w ust. 1 – odpowiednio do obowi ą zuj ą cej stawki podatku VAT – w formie aneksu do niniejszej umowy. W razie, gdy Kupuj ą cy odmówi zgody na dokonanie tej zmiany, Sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy, wówczas Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu ca ł o ść wp ł aconych przez niego kwot, bez odsetek, w terminie 30 dni od dnia odst ą pienia od umowy”, - usuni ę to § 9 pkt 2 oraz § 9 pkt 3, 2. wzorzec umowy „Umowa Rezerwacyjna na dom mieszkalny na dzia ł ce budowlanej” ze zmienionym § 5 pkt 1 o tre ś ci: „Strony zgodnie ustalaj ą , ż e ewentualne spory wynikaj ą ce z niniejszej umowy b ę d ą rozstrzygane przez w ł a ś ciwe s ą dy powszechne”. (dowód: karta 100-111) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji 4 oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Krzysztofa St ę pi ń skiego. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub 5 zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez Krzysztofa St ę pi ń skiego przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 885, 1, 927, 41, 1007. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 5 pkt 2 stosowanego przez Krzysztofa St ę pi ń skiego wzorca Przedwst ę pnej Umowy przewiduj ą cego ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis umieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Ponadto mo ż na wskaza ć pomocniczo jeszcze inne wyroki dotycz ą ce omawianej kwestii. 6 W wyroku z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie”. Z kolei w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)” Tre ść § 9 pkt 2 oraz § 9 pkt 3 Przedwst ę pnej Umowy podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduj ą kar ę umown ą w wysoko ś ci a ż 20% warto ś ci przedmiotu umowy. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia Krzysztofa St ę pi ń skiego jest budowa domów mieszkalnych, typowych dla budownictwa rodzinnego, o powszechnym standardzie wyko ń czenia, nie wymagaj ą ce dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma dom. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m², i tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Maj ą c powy ż sze na uwadze nie winno budzi ć w ą tpliwo ś ci, i ż zastrze ż enie kary umownej na poziomie znacznie wy ż szym – 20% warto ś ci przedmiotu umowy – równie ż ra żą co narusza dobre obyczaje oraz uzasadnione interesy konsumentów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli zawartej w tre ś ci § 9 pkt 2 oraz § 9 pkt 3 przedmiotowej Przedwst ę pnej Umowy prowadz ą c do stwierdzenie jej to ż samo ś ci z klauzulami wpisanymi do rejestru pod poz. 1 i 927. W wyroku z dnia 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt XVII Amc 31/02) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 41 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ”. Z kolei w wyroku z dnia 23 7 stycznia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 156/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1007 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”. Taka tre ść postanowienia narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis z § 5 pkt 1 Umowy w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c . W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 5 pkt 2 wzorca Przedwst ę pnej Umowy w klauzuli z poz. 885, tre ść § 9 pkt 2 i § 9 pkt 3 wzorca Przedwst ę pnej Umowy w klauzuli z poz.1 i 927, tre ść § 5 pkt 1 wzorca Umowy w klauzuli z poz. 41 i 1007. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Krzysztofa St ę pi ń skiego, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Krzysztofa St ę pi ń skiego nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia 8 tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Krzysztof St ę pi ń ski zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Analizuj ą c ww. projekt Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia w miejsce negowanych oraz usuwaj ą c niektóre z nich (patrz pkt 4 ustalonego stanu faktycznego, str. 4 decyzji), Krzysztof St ę pi ń ski uwzgl ę dni ł obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy Umowy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (patrz pkt I osnowy decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na Krzysztofa St ę pi ń skiego obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor del. we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: (…) 9