RWA-6/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW w Warszawie RWA-61-16/07/MSK Warszawa, dn. 26 lutego 2008 r. DECYZJA Nr RWA – 6/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu wszcz ę tego z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, w toku którego zosta ł o uprawdopodobnione, i ż Natolin Plaza Center Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie stosuje praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą c ą na zamieszczeniu we wzorcu umownym o nazwie „ Umowa nr … zawarta w dniu… ” postanowie ń o tre ś ci: 1. „(…) Wykonawca zastrzega, ż e faktyczna powierzchnia ca ł kowita lokalu mo ż e si ę ró ż ni ć od powierzchni wskazanej w § 2 ust. 1 (Przedmiot umowy) w granicach +/- 3%. Cena lokalu i prawa u ż ytkowania wieczystego ulegnie proporcjonalnemu obni ż eniu lub podwy ż szeniu wy łą cznie w przypadku stwierdzenia przekroczenia dopuszczalnego procentu okre ś lonej powy ż ej tolerancji ” (§ 5 ust. 2 wzorca umowy), 2. „ Zamawiaj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru lokalu podczas drugiego odbioru z powo ł aniem si ę na nowe wady, które móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru (…) ” (§ 9 ust. 7 wzorca umowy), 3. „ Wykonawca nie podnosi odpowiedzialno ś ci w przypadku: (…) zdarze ń , na które Wykonawca nie mia ł i nie ma wp ł ywu ” (§ 10 ust. 2 pkt c wzorca umowy), 4. „ W przypadku odst ą pienia od umowy przez Wykonawc ę z przyczyn le żą cych po stronie Zamawiaj ą cego, Wykonawca w terminie 14 dni po zawarciu umowy dotycz ą cej tego samego lokalu zwróci otrzymane wp ł aty w ich nominalnej wysoko ś ci z potr ą ceniem 10 % ceny ca ł kowitej tytu ł em kary umownej, co nie wyklucza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, je ż eli poniesiona szkoda przekroczy warto ść kary umownej. Powy ż sze zasady b ę d ą stosowane tak ż e w razie odst ą pienia od umowy przez Zamawiaj ą cego z innych przyczyn ni ż wymienione w umowie ” (§ 11 ust. 2 wzorca umowy), 5. „ W razie opó ź nienia terminu oddania lokalu do u ż ytku z przyczyn zawinionych przez Wykonawc ę , zamawiaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie kara umowna w wysoko ś ci 0,1 % ceny ca ł kowitej tygodniowo, przy czym kara ta nie mo ż e przekroczy ć kwoty 10 % ceny lokalu ” (§ 11 ust. 3 wzorca umowy), 6. „ Zamawiaj ą cy upowa ż nia niniejszym Wykonawc ę lub osob ę prawn ą (fizyczn ą ) wskazan ą przez Wykonawc ę do prowadzenia zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą . Upowa ż nienie jest wa ż ne najd ł u ż ej przez okres 3 lat od dnia oddania do u ż ytku budynku mieszkalnego… ” (§ 13 ust. 2 wzorca umowy), 7. „ Zamawiaj ą cy zobowi ą zuj ę si ę do powiadomienia Wykonawcy na pi ś mie w terminie 7 dni o zmianie adresu lub w razie potrzeby, w tym w razie nieobecno ś ci, do ustanowienia pe ł nomocnika do wyst ę powania w jego imieniu dla terminowego dokonywania wszystkich czynno ś ci wynikaj ą cych z niniejszej umowy. W razie zaniedbania tego obowi ą zku pismo wys ł ane listem poleconym pod adresem wskazanym w niniejszej umowie uwa ż a si ę za dor ę czone prawid ł owo ze skutkami wynikaj ą cymi z niniejszej umowy ” (§ 14 ust. 1 wzorca umowy), 8. „ Wszelkie spory pomi ę dzy stronami niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez s ą d powszechny Wykonawcy ” (§ 15 ust. 3 wzorca umowy), które s ą postanowieniami analogicznymi do postanowie ń wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego; i po przyj ę ciu zobowi ą zania przez Natolin Plaza Center Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym, - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na Natolin Plaza Center Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 kwietnia 2008 r. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) ), - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na Natolin Plaza Center Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania do dnia 30 kwietnia 2008 r. o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania. UZASADNIENIE Do Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury UOKiK w Warszawie wp ł yn ęł o pismo konsumenta informuj ą ce o stosowaniu niedozwolonych klauzul umownych przez spó ł k ę Natolin Plaza Center Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie (dalej tak ż e: Spó ł ka lub Natolin Plaza). 2 Z za łą czonej do pisma dokumentacji wynika ł o, i ż Spó ł ka w stosunkach z konsumentami pos ł uguje si ę wzorcem umownym zawieraj ą cym w swojej tre ś ci niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego, uznane prawomocnym wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego (dalej: rejestr niedozwolonych klauzul umownych). Maj ą c na uwadze powy ż sze, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Warszawie postanowieniem z dnia 4 pa ź dziernika 2007 r. wszcz ął z urz ę du post ę powanie w zwi ą zku z podejrzeniem, i ż stosowanie przez spó ł k ę Natolin Plaza Center Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie postanowie ń zawartych we wzorcu umownym o nazwie „ Umowa nr … zawarta w dniu… ” o tre ś ci: 1. „ (…) Wykonawca zastrzega, ż e faktyczna powierzchnia ca ł kowita lokalu mo ż e si ę ró ż ni ć od powierzchni wskazanej w § 2 ust. 1 (Przedmiot umowy) w granicach +/- 3%. Cena lokalu i prawa u ż ytkowania wieczystego ulegnie proporcjonalnemu obni ż eniu lub podwy ż szeniu wy łą cznie w przypadku stwierdzenia przekroczenia dopuszczalnego procentu okre ś lonej powy ż ej tolerancji ” (§ 5 ust. 2 wzorca umowy), 2. „ Zamawiaj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru lokalu podczas drugiego odbioru z powo ł aniem si ę na nowe wady, które móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru (…) ” (§ 9 ust. 7 wzorca umowy), 3. „ Wykonawca nie podnosi odpowiedzialno ś ci w przypadku: (…) zdarze ń , na które Wykonawca nie mia ł i nie ma wp ł ywu ” (§ 10 ust. 2 pkt c wzorca umowy), 4. „ W przypadku odst ą pienia od umowy przez Wykonawc ę z przyczyn le żą cych po stronie Zamawiaj ą cego, Wykonawca w terminie 14 dni po zawarciu umowy dotycz ą cej tego samego lokalu zwróci otrzymane wp ł aty w ich nominalnej wysoko ś ci z potraceniem 10 % ceny ca ł kowitej tytu ł em kary umownej co nie wyklucza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, je ż eli poniesiona szkoda przekroczy warto ść kary umownej. Powy ż sze zasady b ę d ą stosowane tak ż e w razie odst ą pienia od umowy przez Zamawiaj ą cego z innych przyczyn ni ż wymienione w umowie ” (§ 11 ust. 2 wzorca umowy), 5. „ W razie opó ź nienia terminu oddania lokalu do u ż ytku z przyczyn zawinionych przez Wykonawc ę , zamawiaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie kara umowna w wysoko ś ci 0,1 % ceny ca ł kowitej tygodniowo, przy czym kara ta nie mo ż e przekroczy ć kwoty 10 % ceny lokalu ” (§ 11 ust. 3 wzorca umowy), 6. „ Zamawiaj ą cy upowa ż nia niniejszym Wykonawc ę lub osob ę prawn ą (fizyczn ą ) wskazan ą przez Wykonawc ę do prowadzenia zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą . Upowa ż nienie jest wa ż ne najd ł u ż ej przez okres 3 lat od dnia oddania do u ż ytku budynku mieszkalnego… ” (§ 13 ust. 2 wzorca umowy), 7. „ Zamawiaj ą cy zobowi ą zuj ę si ę do powiadomienia Wykonawcy na pi ś mie w terminie 7 dni o zmianie adresu lub w razie potrzeby, w tym w razie nieobecno ś ci, do ustanowienia pe ł nomocnika do wyst ę powania w jego imieniu dla terminowego dokonywania wszystkich czynno ś ci wynikaj ą cych z niniejszej umowy. W razie zaniedbania tego obowi ą zku pismo wys ł ane listem poleconym pod adresem wskazanym w niniejszej umowie uwa ż a si ę za dor ę czone prawid ł owo ze skutkami wynikaj ą cymi z niniejszej umowy ” (§ 14 ust. 1 wzorca umowy), 3 8. „ Wszelkie spory pomi ę dzy stronami niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez s ą d powszechny Wykonawcy ” (§ 15 ust. 3 wzorca umowy), stanowi praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą c ą na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W odpowiedzi na zawiadomienie o wszcz ę ciu post ę powania w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez Spó ł k ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, w pi ś mie z dnia 31 pa ź dziernika 2007 r., Spó ł ka poinformowa ł a, i ż odst ę puje od stosowania niedozwolonych klauzul umownych, stosownie do zastrze ż e ń Prezesa Urz ę du. Na dowód powy ż szego Spó ł ka przekaza ł a projekt aneksu do umowy maj ą cy na celu wyeliminowanie z obrotu konsumenckiego kwestionowanych przez Prezesa UOKiK abuzywnych postanowie ń . Jednocze ś nie Spó ł ka o ś wiadczy ł a, i ż podj ęł a starania o zast ą pienie wszystkich dotychczas zawartych umów umowami na podstawie nowoopracowanych wzorów. W pi ś mie z dnia 19 grudnia 2007 r. Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do aneksowania wszystkich umów zawartych z konsumentami w celu wyeliminowania z nich abuzywnych postanowie ń . Pismem z dnia 7 stycznia 2008 r. Prezes Urz ę du zawiadomi ł Spó ł k ę o zako ń czeniu post ę powania dowodowego w przedmiotowej sprawie. Jednocze ś nie zosta ł wyznaczony termin na zapoznanie si ę strony z materia ł em zebranym w aktach post ę powania. Mimo stosownego zawiadomienia, Spó ł ka nie skorzysta ł a z uprawnie ń do zapoznania si ę z ca ł o ś ci ą akt sprawy. Prezes Urzę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił , co nastę puje. Natolin Plaza Center Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem KRS 0000123805. Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek. Natolin Plaza Center Sp. z o.o. jest spó ł k ą celow ą i prowadzi dzia ł alno ść polegaj ą c ą wy łą cznie na realizacji inwestycji w Gminie Warszawa – Ursynów przy ulicy Nowoursynowskiej 139. Spó ł ka od 2001 r. prowadzi proces realizacji ww. inwestycji i od tego te ż roku pos ł uguje si ę wzorcem umownym b ę d ą cym przedmiotem niniejszego post ę powania. Spó ł ka zako ń czy ł a proces sprzeda ż y mieszka ń a w zwi ą zku z tym, ż e jest spó ł k ą celow ą nie prowadzi ju ż sprzeda ż y nowych mieszka ń . W stosunkach z konsumentami Spó ł ka pos ł uguje si ę wzorcem umownym w rozumieniu art. 384 k.c. zatytu ł owanym „ Umowa nr … zawarta w dniu… ”. Po przeprowadzeniu analizy tego wzorca Prezes Urz ę du ustali ł , i ż w jego tre ś ci znajduj ą si ę postanowienia zbie ż ne z postanowieniami wpisanymi ju ż do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. W § 5 ust. 2 wzorca umowy stosowanego przez Spó ł k ę o nazwie „ Umowa nr … zawarta w dniu… ” znajduje si ę zapis o tre ś ci: „ Wykonawca zastrzega, ż e faktyczna powierzchnia ca ł kowita lokalu mo ż e si ę ró ż ni ć od powierzchni wskazanej w § 2 ust. 1 (Przedmiot umowy) w granicach +/- 3%. Cena lokalu i prawa u ż ytkowania wieczystego 4 ulegnie proporcjonalnemu obni ż eniu lub podwy ż szeniu wy łą cznie w przypadku stwierdzenia przekroczenia dopuszczalnego procentu okre ś lonej powy ż ej tolerancji ”. W rejestrze klauzul abuzywnych pod numerem 155 znajduje si ę postanowienie o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ” , które zosta ł o uznane za niedozwolone postanowienie umowne przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie - S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. W § 9 ust. 7 wzorca umowy znajduje si ę zapis o tre ś ci: „ Zamawiaj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru lokalu podczas drugiego odbioru z powo ł aniem si ę na nowe wady, które móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru (…) ”. Do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 366 zosta ł o wpisane postanowienie o tre ś ci: „ Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę ma nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone postanowienie umowne przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów orzeczeniem z dnia 22 listopada 2004 r. (Sygn. akt XVII AmC 55/03). W § 10 ust. 2 pkt c wzorca umowy znajduje si ę zapis o tre ś ci: „ Wykonawca nie podnosi odpowiedzialno ś ci w przypadku: (…) zdarze ń , na które Wykonawca nie mia ł i nie ma wp ł ywu ”. W rejestrze niedozwolonych klauzul umownych znajduje si ę zapis o tre ś ci: „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ”. Postanowienie to zosta ł o uznane za niedozwolone postanowienie umowne wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr 882. W § 11 ust. 2 wzorca umowy znajduje si ę postanowienie o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia od umowy przez Wykonawc ę z przyczyn le żą cych po stronie Zamawiaj ą cego, Wykonawca w terminie 14 dni po zawarciu umowy dotycz ą cej tego samego lokalu zwróci otrzymane wp ł aty w ich nominalnej wysoko ś ci z potraceniem 10 % ceny ca ł kowitej tytu ł em kary umownej co nie wyklucza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, je ż eli poniesiona szkoda przekroczy warto ść kary umownej. Powy ż sze zasady b ę d ą stosowane tak ż e w razie odst ą pienia od umowy przez Zamawiaj ą cego z innych przyczyn ni ż wymienione w umowie ”. W rejestrze klauzul abuzywnych pod numerem 1206 znajduje si ę postanowienie o tre ś ci: „ Tytu ł em kary umownej Sprzedaj ą cy ze zwracanej kwoty potr ą ci kwot ę 10 % ceny okre ś lonej w § 5 niniejszej umowy ”, uznane przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. (Sygn. akt XVII AmC 43/06) za niedozwolone postanowienie umowne. W § 11 ust. 3 wzorca umowy znajduje postanowienie o tre ś ci: „ W razie opó ź nienia terminu oddania lokalu do u ż ytku z przyczyn zawinionych przez Wykonawc ę , Zamawiaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie kara umowna w wysoko ś ci 0,1 % ceny ca ł kowitej tygodniowo, przy czym kara ta nie mo ż e przekroczy ć kwoty 10 % ceny lokalu ”. W rejestrze niedozwolonych klazul umownych pod numerem 1201 znajduje si ę postanowienie o tre ś ci: „ W przypadku zw ł oki w wydaniu kupuj ą cemu lokalu z winy sprzedaj ą cego, sprzedaj ą cy zap ł aci kupuj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci równej odsetkom ustawowym za ka ż dy dzie ń zw ł oki nie wi ę cej jednak ni ż kwot ę stanowi ą c ą 10% ceny 5 okre ś lonej w par. 5 niniejszej umowy ”. Postanowienie to zosta ł o uznane za niedozwolone postanowienie umowne wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16 kwietnia 2007 r. (Sygn. akt XVII AmC 43/06). W § 13 ust. 2 umowy znajduje si ę zapis o tre ś ci: „ Zamawiaj ą cy upowa ż nia niniejszym Wykonawc ę lub osob ę prawn ą (fizyczn ą ) wskazan ą przez Wykonawc ę do prowadzenia zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą . Upowa ż nienie jest wa ż ne najd ł u ż ej przez okres 3 lat od dnia oddania do u ż ytku budynku mieszkalnego …”. W rejestrze abuzywnych klazul umownych znajduje si ę postanowienie o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388) ”. Postanowienie to zosta ł o uznane za niedozwolone przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) i wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone pod nr 893. W § 14 ust. 1 umowy znajduje si ę zapis o tre ś ci: „ Zamawiaj ą cy zobowi ą zuj ę si ę do powiadomienia Wykonawcy na pi ś mie w terminie 7 dni o zmianie adresu lub w razie potrzeby, w tym w razie nieobecno ś ci, do ustanowienia pe ł nomocnika do wyst ę powania w jego imieniu dla terminowego dokonywania wszystkich czynno ś ci wynikaj ą cych z niniejszej umowy. W razie zaniedbania tego obowi ą zku pismo wys ł ane listem poleconym pod adresem wskazanym w niniejszej umowie uwa ż a si ę za dor ę czone prawid ł owo ze skutkami wynikaj ą cymi z niniejszej umowy ”. W rejestrze niedozwolonych klauzul umownych znajduje si ę postanowienie o tre ś ci: „ W przypadku zmiany adresu, ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą ” Postanowienie to zosta ł o uznane za niedozwolon ą klauzule umown ą wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 16 kwietnia 2007 r. (Sygn. akt. AmC XVII 43/06) i wpisane do rejestru klauzul abuzywnych pod pozycj ą 1207. W § 15 ust. 3 umowy znajduje si ę zapis o tre ś ci:„ Wszelkie spory pomi ę dzy stronami niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez s ą d powszechny Wykonawcy ”. Do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 922 zosta ł o wpisane postanowienie o tre ś ci: „ S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone postanowienie umowne wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 17 sierpnia 2006 r. (Sygn. akt.: XVII AmC 100/05). Natolin Plaza ustosunkowuj ą c si ę pismem z dnia 31 pa ź dziernika 2007 r. do sformu ł owanych przez Prezesa Urz ę du zarzutów wskaza ł a, i ż odst ę puje od stosowania niedozwolonych postanowie ń umownych. Spó ł ka poinformowa ł a, i ż w oparciu o przedmiotowy wzorzec zawieraj ą cy zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienia zawar ł a sto czterdzie ś ci osiem umów z konsumentami. Spó ł ka wskaza ł a, i ż przygotowa ł a aneks do umowy który ma na celu wyeliminowanie z tre ś ci łą cz ą cych j ą z konsumentami niedozwolonych klauzul kwestionowanych przez Prezesa UOKiK. Na dowód powy ż szego Spó ł ka przekaza ł a aneks do umowy. Z przedstawionego wzorca umownego wynika, i ż przedsi ę biorca zmieni ł zakwestionowane zapisy: 6 1. Tre ść § 5 ust. 2 wzorca umowy stosowanego przez Spó ł ka zosta ł a zmieniona na postanowienie w brzmieniu: „ Cena ca ł kowita okre ś lona powy ż ej jest uzgodnion ą cen ą za przedmiot umowy. Wykonawca zastrzega, ż e faktyczna powierzchnia ca ł kowita lokalu mo ż e si ę ró ż ni ć nieznacznie od powierzchni wskazanej w § 2 ust. 1 (Przedmiot Umowy). W przypadku, gdy powierzchnia u ż ytkowa lokalu wyliczona na podstawie inwentaryzacji powykonawczej b ę dzie mniejsza ni ż powierzchnia wskazana w § 2 ust., strony w trybie negocjacji ustal ą obni ż enie ceny rycza ł towej okre ś lonej w § 5 ust. 1 Umowy ”; 2. W § 9 wzorca umowy wykre ś lona ca ł kowicie zosta ł a tre ść ust. 7; 3. Tre ść § 10 ust. 2 pkt c wzorca umowy otrzyma ł a brzmienie: „ c. wyst ą pienie uszkodze ń spowodowanych przez si łę wy ż sz ą ”; 4. Tre ść § 11 ust. 2 wzorca umowy otrzyma ł a brzmienie: „ W przypadku rozwi ą zania umowy Wykonawca zwróci otrzymane wp ł aty w terminie 14 dni od dnia jej rozwi ą zania ”; 5. Tre ść § 11 ust. 2 wzorca umowy zosta ł a zmieniona na: „ W razie opó ź nienia terminu oddania lokalu do u ż ytku z przyczyn zawinionych przez Wykonawc ę , Zamawiaj ą cemu b ę dzie przys ł ugiwa ł a kara umowna w wysoko ś ci 0,1 % ceny ca ł kowitej tygodniowo ”; 6. W § 13 zosta ł a ca ł kowicie wykre ś lona tre ść ust. 2; 7. W § 13 ust. 7 zosta ł a ponadto skre ś lona cz ęść postanowienia w brzmieniu: „ (…) z tym, ż e maj ą c na uwadze fakt, i ż klatka mieszkaniowa obejmuje kilkana ś cie mieszka ń , Zamawiaj ą cy wyra ż a zgod ę na to, ż e zarz ą d nieruchomo ś ci ą wspóln ą sprawowa ć b ę dzie Wykonawca lub wskazana przez niego osoba prawna (fizyczna) ”; 8. Tre ść § 14 ust. 1 zosta ł a zmieniona na: „ Zamawiaj ą cy zobowi ą zuje si ę do powiadomienia wykonawcy na pi ś mie w terminie 7 dni o zmianie adresu lub w razie potrzeby, w tym w razie nieobecno ś ci, do ustanowienia pe ł nomocnika do wyst ę powania w jego imieniu dla terminowego dokonywania wszystkich czynno ś ci wynikaj ą cych z ninjszej umowy. Dor ę czenie Stronom wszelkich pism i powiadomie ń zwi ą zanych z realizacj ą ninjszej umowy nast ę puje na adresy Stron wskazane w niniejszej umowie, zgodnie z odpowiednimi przepisami Kodeksu cywilnego ”; 9. Tre ść § 15 ust. 3 wzorca umowy otrzyma ł a brzmienie „ Wszelkie spory pomi ę dzy stronami niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą na podstawie odpowiednich przepisów Kodeksu Cywilnego ”. W toku post ę powania, pismem z dnia 19 grudnia 2007 r. Spó ł ka z ł o ż y ł a zobowi ą zanie do aneksowania wszystkich umów zawartych z konsumentami w celu wyeliminowania z nich abuzywnych postanowie ń . Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwa ż y ł , co nast ę puje: Przepis art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, i ż „ Je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę o której mowa w art. 24, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym 7 naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . ” W zwi ą zku z powy ż szym, dla zastosowania art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zachodzi w przedmiotowej sprawie konieczno ść uprawdopodobnienia naruszenia przez Spó ł k ę przepisu art. 24 ww. ustawy. Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, przy czym nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów (art. 24 ust. 3). Za praktyk ę tego rodzaju uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego (art. 24 ust. 2 pkt 1). Jak wynika z definicji praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia łą cznie dwóch przes ł anek: a) bezprawno ś ci dzia ł ania, b) naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. W uzasadnieniu do projektu rz ą dowego ustawy z dnia 5 lipca 2002 r., nowelizuj ą cej ustaw ę o ochronie konkurencji i konsumentów zawarto stwierdzenie, ż e „ Same przepisy art. 23a – 23d nie reguluj ą konstrukcji bezprawno ś ci dzia ł a ń przedsi ę biorcy. Dzia ł ania te mog ą okaza ć si ę bezprawne w razie ustalenia, ż e dosz ł o do naruszenia przepisów innych ustaw, ale tak ż e zasad wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrych obyczajów ” 1 (druk sejmowy nr 366, s. 20). Wskazano bowiem, ż e przepisy reguluj ą ce post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów w przewa ż aj ą cej mierze maj ą charakter procesowy. Normy materialnoprawne istotne z punktu widzenia stwierdzenia praktyki znajduj ą si ę natomiast w innych ustawach. Prezes Urz ę du oceniaj ą c zachowanie Przedsi ę biorcy pod k ą tem ewentualnego naruszenia przepisów zakazuj ą cych stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, musi zatem co do zasady stosowa ć inne akty prawa powszechnie obowi ą zuj ą cego i na ich podstawie stwierdzi ć , czy dzia ł anie przedsi ę biorcy by ł o bezprawne. Niemniej, jak wskaza ł S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), w oparciu o art. 23a ust. 2 2 mo ż na sformu ł owa ć samoistn ą przes ł ank ę bezprawno ś ci, je ż eli ustali si ę , ż e przedsi ę biorca stosowa ł postanowienia wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. A zatem wykazanie, ż e przedsi ę biorca wprowadzi ł do obrotu wzorzec umowny zawieraj ą cy postanowienia o tre ś ci ju ż wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczaj ą c ą przes ł ank ę do uznania bezprawno ś ci dzia ł ania tego przedsi ę biorcy. Nale ż y bowiem podnie ść , i ż stosowanie postanowienia, które po uznaniu go przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone zosta ł o wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, jest prawnie zakazane. Prawomocny wyrok, wydany po przeprowadzeniu kontroli abstrakcyjnej wzorca umowy, wskazuj ą cy tre ść postanowie ń wzorca umowy uznanych za niedozwolone i zakazuj ą cy ich 1 Obecnie art. 24 - 28 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) 2 Obecnie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) 8 wykorzystywania ma od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru klauzul abuzywnych skutek wobec osób trzecich (art. 479 43 k.p.c.). Przepis tego artyku ł u rozszerza zatem prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. „ Artyku ł ten dotyczy rozszerzonej prawomocno ś ci materialnoprawnej w znaczeniu podmiotowym. Chodzi o grup ę przypadków takiej prawomocno ś ci, w których wyrok z powodu szczególnego charakteru przedmiotu procesu ma powag ę rzeczy os ą dzonej dla wszystkich i przeciwko wszystkim. Przepis bowiem wyra ź nie stanowi, i ż wyrok ma skutek wobec osób trzecich, od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, wywo ł uje wi ę c skutek erga omnes ” (H. Ciep ł a w: „Kodeks post ę powania cywilnego. Komentarz.” T. II, wydanie 3, s. 249). Przepis art. 479 43 k.p.c. stanowi ą c, i ż wyrok ma skutek wobec osób trzecich, nie ogranicza w ż aden sposób kategorii tych podmiotów. Lege non distiguente , wyrok ma skutek wobec wszystkich, tzn. zarówno wobec przedsi ę biorcy, który klauzul ę wprowadzi ł do swoich wzorców umów, jak i do ka ż dego innego przedsi ę biorcy, stosuj ą cego w ł asne warunki umów. Nale ż y zatem przyj ąć , i ż wyrok SOKiK od chwili wpisania klauzuli do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK wywiera skutek wzgl ę dem wszystkich uczestników obrotu. Oznacza to, ż e ż aden z podmiotów uczestnicz ą cych w obrocie prawnym nie mo ż e pos ł ugiwa ć si ę przedmiotowym postanowieniem. Powy ż sze stanowisko potwierdzi ł S ą d Najwy ż szy, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. III SZP 3/06) orzek ł , ż e zakaz stosowania postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych klauzul umownych obejmuje wszystkich przedsi ę biorców stosuj ą cych wzorce umów w obrocie z konsumentami, a nie tylko tych, których dotyczy ł wyrok b ę d ą cy podstaw ą wpisu do rejestru. Podkre ś lenia wymaga, i ż dla uznania, ż e klauzula wpisana do rejestru i klauzula z ni ą porównywana s ą to ż same w tre ś ci nie jest konieczna dok ł adna literalna identyczno ść tych postanowie ń . Rozbie ż no ść u ż ytych wyra ż e ń , zmiana szyku zdania, czy zastosowanie synonimów nie eliminuje abuzywnego charakteru ocenianego postanowienia. Aby zaistnia ł a mo ż liwo ść uznania dwóch postanowie ń za to ż same wystarczy, by hipoteza zapisu kwestionowanego w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów mie ś ci ł a si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru. „… Je ż eli SOKiK uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ona wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c, praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a ust. 2 uokik dopuszcza si ę ka ż dy z przedsi ę biorców, który wprowadza do stosowanych klauzul zmiany o charakterze kosmetycznym, polegaj ą ce np. na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie u ż ytych wyrazów, je ż eli zmiany te nie prowadz ą do zmiany istoty klauzuli ” 3 (tak S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r.). Analiza postanowie ń wzorca umownego stosowanego przez Spó ł k ę doprowadzi ł a do postawienia Spó ł ce zarzutu stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów poprzez stosowanie postanowie ń wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Strona niniejszego post ę powania w wykorzystywanym w obrocie z konsumentami wzorcu umownym zatytu ł owanym „ Umowa nr … zawarta w dniu… ” w § 5 ust. 2 wzorca stosuje zapis o tre ś ci: „ Wykonawca zastrzega, ż e faktyczna powierzchnia ca ł kowita lokalu mo ż e si ę ró ż ni ć od powierzchni wskazanej w § 2 ust. 1 (Przedmiot umowy) w granicach +/- 3%. Cena lokalu i prawa u ż ytkowania wieczystego ulegnie proporcjonalnemu obni ż eniu lub 3 Obecnie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) 9 podwy ż szeniu wy łą cznie w przypadku stwierdzenia przekroczenia dopuszczalnego procentu okre ś lonej powy ż ej tolerancji ”. W sprawie analogicznego postanowienia umownego S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów wypowiedzia ł si ę ju ż w orzeczeniu z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. uznaj ą c za niedozwolone postanowienie w brzmieniu: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ” . Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru klauzul abuzywnych pod numerem 155. Zdaniem Prezesa Urz ę du, porównywane klauzule s ą sformu ł owane analogicznie. Obie zawieraj ą niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą przedsi ę biorcy po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Jednocze ś nie przewiduj ą mo ż liwo ść zmniejszenia powierzchni przedmiotu umowy bez przyznania konsumentowi rekompensaty z tego tytu ł u. W § 9 ust. 7 wzorca umowy Spó ł ka stosuje zapis o tre ś ci: „ Zamawiaj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru lokalu podczas drugiego odbioru z powo ł aniem si ę na nowe wady, które móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru (…) ”. Pod numerem 366 w rejestrze niedozwolonych klauzul umownych znajduje si ę postanowienie o tre ś ci: „ Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę ma nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru ”. S ą d Okr ę gowy w Warszawie - S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł je za niedozwolone w wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (Sygn. akt XVII AmC 55/03). Zdaniem Prezesa Urz ę du, tre ść postanowienia § 9 ust. 7 jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia uznanego przez SOKiK za niedozwolone. Porównywane klauzule s ą sformu ł owane identycznie. Obie ograniczaj ą prawo konsumenta do zg ł oszenia usterek wy łą cznie w trakcie pierwszego odbioru technicznego lokalu. Tym samym, je ś li konsument nie stwierdzi ł wszystkich wad podczas pierwszego odbioru zostaje pozbawiony mo ż liwo ś ci dochodzenie ich usuni ę cia. Nie ulega zatem w ą tpliwo ś ci, i ż postanowienie stosowane przez Natolin Plaza zawiera si ę w tre ś ci przywo ł anego powy ż ej postanowienia wpisanego do rejestru. W § 10 ust. 2 pkt c wzorca umowy Spó ł ka stosuje postanowienie o tre ś ci: „ Wykonawca nie podnosi odpowiedzialno ś ci w przypadku: (…) zdarze ń , na które Wykonawca nie mia ł i nie ma wp ł ywu ”. Zdaniem Prezesa Urz ę du, tre ść tego zapisu jest analogiczna do tre ś ci klauzuli: „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ”, uznanej za niedozwolone postanowienie umowne wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) i wpisanej do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr 882. Obie analizowane klauzule naruszaj ą przepis art. 385 3 pkt 2 k.c., zgodnie z którym za klauzule abuzywne uznaje si ę postanowienia wy łą czaj ą ce lub istotnie ograniczaj ą ce odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Przedmiotowe zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy bowiem sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania mo ż e nast ą pi ć 10 wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez przedsi ę biorc ę (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , z powodu b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, itp.). W ocenie Prezesa Urz ę du, tre ść postanowienie § 10 ust. 2 pkt c jest zbie ż na z tre ś ci ą ww. postanowienia umownego wpisanego do rejestru klauzul abuzywnych. W § 11 ust. 2 wzorca umowy Spó ł ka pos ł uguje si ę postanowieniem o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia od umowy przez Wykonawc ę z przyczyn le żą cych po stronie Zamawiaj ą cego, Wykonawca w terminie 14 dni po zawarciu umowy dotycz ą cej tego samego lokalu zwróci otrzymane wp ł aty w ich nominalnej wysoko ś ci z potraceniem 10 % ceny ca ł kowitej tytu ł em kary umownej co nie wyklucza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, je ż eli poniesiona szkoda przekroczy warto ść kary umownej. Powy ż sze zasady b ę d ą stosowane tak ż e w razie odst ą pienia od umowy przez Zamawiaj ą cego z innych przyczyn ni ż wymienione w umowie ”. W ocenie Prezesa Urz ę du, tre ść tego postanowienia jest analogiczna do tre ś ci postanowienia: „ Tytu ł em kary umownej Sprzedaj ą cy ze zwracanej kwoty potr ą ci kwot ę 10 % ceny okre ś lonej w § 5 niniejszej umowy ”, uznanego przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. (Sygn. akt XVII AmC 43/06) za niedozwolone postanowienie umowne i wpisanego do rejestru klauzul abuzywnych pod pozycj ą 1206. Przedmiotowe postanowienia wype ł niaj ą dyspozycj ę art. 385 3 pkt 17 k.c., zgodnie z którym za klauzule abuzywne uznaje si ę postanowienia nak ł adaj ą ce na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej. Obie analizowane klauzule przewiduj ą dla konsumentów kar ę umown ą w wysoko ś ci 10 % warto ś ci przedmiotu umowy. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść (10 % warto ś ci przedmiotu umowy), która tak jak w powy ż szym przypadku postanowienia wpisanego do rejestru, zosta ł a - w odniesieniu do stosowania jej przez dewelopera wobec konsumentów - uznana przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za ra żą co wygórowan ą . W § 11 ust. 3 wzorca umowy znajduje si ę postanowienie o tre ś ci: „ W razie opó ź nienia terminu oddania lokalu do u ż ytku z przyczyn zawinionych przez Wykonawc ę , Zamawiaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie kara umowna w wysoko ś ci 0,1 % ceny ca ł kowitej tygodniowo, przy czym kara ta nie mo ż e przekroczy ć kwoty 10 % ceny lokalu ”. W ocenie Prezesa Urz ę du, tre ść tego postanowienia jest zbie ż na z tre ś ci ą klauzuli: „ W przypadku zw ł oki w wydaniu kupuj ą cemu lokalu z winy sprzedaj ą cego, sprzedaj ą cy zap ł aci kupuj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci równej odsetkom ustawowym za ka ż dy dzie ń zw ł oki nie wi ę cej jednak ni ż kwot ę stanowi ą c ą 10% ceny okre ś lonej w par. 5 niniejszej umowy ”, uznanej za niedozwolona klauzul ę umown ą wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16 kwietnia 2007 r. (Sygn. akt XVII AmC 43/06) i wpisanej do rejestru klazul abuzywnych pod numerem 1201. Analizowane klauzule zawieraj ą zapis ograniczaj ą cy odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania - tj. za zw ł ok ę - do warto ś ci 10 % ceny lokalu. Zw ł ok ę w wydaniu lokalu nale ż y traktowa ć jako nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania, które mo ż e stanowi ć dla konsumenta podstaw ę do dochodzenia roszcze ń odszkodowawczych na podstawie art. 471 k.c. Zapis wy łą czaj ą cy lub ograniczaj ą cy tak ą odpowiedzialno ść nale ż y uzna ć za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 3 pkt 2 k.c. zgodnie z którym niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą 11 postanowienia istotnie ograniczaj ą ce odpowiedzialno ść wobec konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą za ń . W § 13 ust. 2 umowy znajduje si ę zapis o tre ś ci: „ Zamawiaj ą cy upowa ż nia niniejszym Wykonawc ę lub osob ę prawn ą (fizyczn ą ) wskazan ą przez Wykonawc ę do prowadzenia zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą . Upowa ż nienie jest wa ż ne najd ł u ż ej przez okres 3 lat od dnia oddania do u ż ytku budynku mieszkalnego …”. Zdaniem Prezesa Urz ę du, tre ść tego postanowienia jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia: „ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388) ”. Postanowienie to zosta ł o uznane za niedozwolone przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) i wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone pod nr 893. Analizowane klauzule wymuszaj ą na konsumencie wyra ż enie zgody na administrowanie nieruchomo ś ci ą przez okres 3 lat. Tak wi ę c otrzymanie ś wiadczenia wynikaj ą cego z umowy kupna lokalu zwi ą zane jest z zawarciem innej umowy o administrowanie nieruchomo ś ci ą przez 3 lata. Pozbawia to konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . W konsekwencji konsument zmuszony jest do korzystania z us ł ug przedsi ę biorcy w tym zakresie nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania, co do jego rzetelno ś ci lub, gdy żą dane wynagrodzenie b ę dzie znacz ą co wy ż sze od cen rynkowych. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza ekonomiczne interesy konsumenta. W § 14 ust. 1 umowy Spó ł ka stosuje zapis o tre ś ci: „ Zamawiaj ą cy zobowi ą zuj ę si ę do powiadomienia Wykonawcy na pi ś mie w terminie 7 dni o zmianie adresu lub w razie potrzeby, w tym w razie nieobecno ś ci, do ustanowienia pe ł nomocnika do wyst ę powania w jego imieniu dla terminowego dokonywania wszystkich czynno ś ci wynikaj ą cych z niniejszej umowy. W razie zaniedbania tego obowi ą zku pismo wys ł ane listem poleconym pod adresem wskazanym w niniejszej umowie uwa ż a si ę za dor ę czone prawid ł owo ze skutkami wynikaj ą cymi z niniejszej umowy ”. Zdaniem Prezesa Urz ę du, tre ść tego zapisu jest analogiczna do tre ś ci klauzuli: „ W przypadku zmiany adresu, ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą ” uznanej za niedozwolon ą wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 16 kwietnia 2007 r. (Sygn. akt. AmC XVII 43/06) i wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych pod pozycj ą 1207. Obie analizowane klauzule ustanawiaj ą fikcj ę skutecznego z ł o ż enia o ś wiadczenia woli przez przedsi ę biorc ę i to nawet w przypadku, gdy konsument pozbawiony by ł by realnej mo ż liwo ś ci zapoznania si ę z jego tre ś ci ą . Postanowienia te mog ą prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli przedsi ę biorcy nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. W § 15 ust. 3 umowy Spó ł ka stosuje si ę zapis o tre ś ci: „ Wszelkie spory pomi ę dzy stronami niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez s ą d powszechny Wykonawcy ”. Zdaniem Prezesa Urz ę du, tre ść tego postanowienia jest zbie ż na z tre ś ci ą klauzuli „ S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby 12 Frontonu ”, uznanej za niedozwolon ą wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 17 sierpnia 2006 r. (Sygn. akt.: XVII AmC 100/05) i wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych pod pozycj ą 922. Analizowane klauzule wskazuj ą c jako s ą d w ł a ś ciwy do rozstrzygania kwestii spornych pomi ę dzy stronami umowy s ą d miejscowo w ł a ś ciwy dla siedziby przedsi ę biorcy, rodz ą dla konsumenta niekorzystne konsekwencje prawne. Na skutek narzucenia konsumentowi s ą du, który ma by ć w ł a ś ciwy do rozstrzygania kwestii spornych mi ę dzy stronami umowy, konsument ma znacznie utrudnion ą drog ę s ą dow ą . Zapis taki niejednokrotnie zmusza go do prowadzenia sporu s ą dowego w odleg ł ej od jego miejsca zamieszkania miejscowo ś ci. Takie postanowienia stanowi ą klauzul ę abuzywn ą okre ś lon ą w art. 385 3 pkt 23 k.c., gdy ż narzucaj ą rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy. Dla uprawdopodobnienia przez Prezesa Urz ę du naruszenia przez przedsi ę biorc ę art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów konieczne jest tak ż e uprawdopodobnienie, ż e w wyniku dzia ł a ń przedsi ę biorcy naruszony zosta ł zbiorowy interes konsumentów. Zbiorowy interes konsumentów oznacza interes dotycz ą cy ogó ł u, a naruszenie tego interesu mo ż e mie ć miejsce, gdy skutkami dzia ł a ń sprzecznych z ustaw ą o ochronie konkurencji i konsumentów dotkni ę ty jest szerszy kr ą g uczestników rynku, jak i wtedy, gdy dzia ł ania te wywo ł uj ą inne niekorzystne zjawiska. Do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów konieczne jest, by dzia ł anie przedsi ę biorcy zosta ł o skierowane nie do konkretnego adresata, lecz do adresata, którego nie da si ę z góry oznaczy ć indywidualnie. Wobec tego dzia ł anie to jest w stanie wywo ł a ć niekorzystne nast ę pstwa w odniesieniu do ka ż dego z konsumentów (a nie jedynie wobec okre ś lonego konsumenta) i zagra ż a ono, przynajmniej potencjalnie, interesom ka ż dego z cz ł onków zbiorowo ś ci konsumentów. W przedmiotowej sprawie opisane dzia ł ania Spó ł ki dotycz ą zbiorowego interesu konsumentów, gdy ż skierowane s ą do nieokre ś lonego kr ę gu konsumentów, których nie sposób jednoznacznie zidentyfikowa ć . Potencjalny konsument, który dokona ł zakupu lokalu mieszkalnego od Spó ł ki, móg ł sta ć si ę adresatem zakwestionowanej w niniejszej decyzji praktyki. W zwi ą zku z powy ż szym za uprawdopodobnione nale ż y uzna ć , i ż kwestionowane przez Prezesa Urz ę du dzia ł anie przedsi ę biorcy narusza zbiorowe interesy konsumentów. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, za uprawdopodobnione nale ż y uzna ć , i ż pos ł ugiwanie si ę przez Spó ł k ę ww. postanowieniami umownymi, które s ą analogiczne do postanowie ń wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone wype ł nia znamiona praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Stosownie do przepisu art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, je ż eli przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie przepisu art. 24 ww. ustawy, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia ww. naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, zobowi ą za ć przedsi ę biorc ę do wykonania tych zobowi ą za ń . W toku post ę powania Natolin Plaza Center Sp. z o.o. wskaza ł a, i ż podj ęł a dzia ł ania zapobiegaj ą ce wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę zakwestionowanych postanowie ń wzorców umownych lub ich uchylenie. Analizuj ą c projekt zmian wprowadzonych przez Spó ł k ę Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on w swej tre ś ci kwestionowanych w niniejszej decyzji postanowie ń , zawartych we wcze ś niejszych wzorach umowy. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia Spó ł ka uwzgl ę dni ł a obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du, tak opracowane postanowienia 13 wzorca umowy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych. Pismem z dnia 19 grudnia 2007 r. Natolin Plaza Center Sp. z o.o. zobowi ą za ł a si ę do dokonania stosownych zmian we wszystkich umowach dotychczas zawartych na podstawie wzorca umowy, b ę d ą cego przedmiotem niniejszego post ę powania. Nale ż y zatem uzna ć , ż e przyj ę te przez Spó ł k ę rozwi ą zania s ą równoznaczne z podj ę ciem dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia uprawdopodobnionym w toku niniejszego post ę powania naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Z uwagi na powy ż sze, istnieje mo ż liwo ść skorzystania z instrumentu prawnego przewidzianego art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jako ż e Spó ł ka przejawi ł a inicjatyw ę maj ą c ą na celu eliminacj ę dzia ł a ń powoduj ą cych naruszenie prawa, celowa i uzasadniona jest akceptacja propozycji Spó ł ki, z której wynika zamiar zmiany umów zawartych na podstawie kontrolowanych w ramach niniejszego post ę powania wzorów stosownie do tre ś ci nowoopracowanych postanowie ń wzorca umowy. W zwi ą zku z faktem, i ż Spó ł ka nie prowadzi ju ż sprzeda ż y mieszka ń , za wystarczaj ą ce dla podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia uprawdopodobnionym w toku niniejszego post ę powania naruszeniom jest aneksowanie umów dotychczas zawartych na podstawie wzorca umowy zawieraj ą cego kwestionowane przez Prezesa UOKiK niedozwolone postanowienia umowne. Stosownie do przepisu art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów „ w decyzji (…) Prezes Urz ę du mo ż e okre ś li ć termin wykonania zobowi ą za ń . ” Maj ą c powy ż sze na uwadze, Prezes Urz ę du zobowi ą za ł Spó ł k ę do wykonania przyj ę tego przez ni ą zobowi ą zania do dnia 15 kwietnia 2008 r. Wyznaczaj ą c powy ż szy termin Prezes Urz ę du wzi ął pod uwag ę liczb ę umów, do których aneksowania zobowi ą zana jest Spó ł ka. W ocenie Prezes Urz ę du, liczba ta jest stosunkowo niewielka. Bior ą c za ś pod uwag ę fakt, i ż Spó ł ka ju ż przyst ą pi ł a do aneksowania umów nale ż a ł o uzna ć ww. termin za wystarczaj ą cy do wykonania na ł o ż onego zobowi ą zania. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie I sentencji decyzji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów „ w decyzji (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na przedsi ę biorc ę obowi ą zek sk ł adania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń ”. Zgodnie z powo ł anym przepisem Spó ł ka zosta ł a zobowi ą zana do z ł o ż enia do dnia 30 kwietnia 2008 r. sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania. Prezes Urz ę du wyznaczaj ą c powy ż szy termin mia ł na uwadze termin wykonania zobowi ą zania, który zosta ł okre ś lony do dnia 15 kwietnia 2008 r. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie II sentencji decyzji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie 14 dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Warszawie. Otrzymuje: Pani El ż bieta Modzelewska – W ą chal Pe ł nomocnik Natolin Plaza Center Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie Kancelaria Radcy Prawnego Centrum Prawa Konkurencji El ż bieta Modzelewska – W ą chal ul. Tamka 34/3 00-355 Warszawa 15