RPZ-8/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Pozna ń Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl RPZ- 61/15/07/JM Pozna ń , dnia 18 marca 2008r. DECYZJA nr RPZ 8/2008 Na podstawie art. 105 §1 Kodeksu post ę powania administracyjnego w zwi ą zku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2007r. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. z 2007r., nr 134, poz. 939) - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, umarza si ę post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów , wszcz ę te z urz ę du w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 powo ł anej wy ż ej ustawy, polegaj ą cych na zamieszczaniu we wzorcach umów o nazwie „umowa deweloperska nr …/…/2007”, dotycz ą cych inwestycji realizowanych w Poznaniu przy Placu Ś wiatowida, przy ul. Podgórnej oraz os. Batorowo II etap, postanowie ń o tre ś ci: 1. (…) W przypadku zmiany stawki podatku od towarów i us ł ug przed dniem zap ł aty ca ł o ś ci ceny, wskazana kwota ulegnie zmianie stosownie do zmiany podatku VAT (§ 4 ust. 1 pkt 2 i 4). 2. W przypadku stwierdzenia w protokole inwentaryzacji powykonawczej lub w powykonawczym protokole odbioru, zmiany powierzchni u ż ytkowej lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni okre ś lonej w § 2 ust. 2, cena sprzeda ż y nieruchomo ś ci ulegnie odpowiedniej zmianie, przy za ł o ż eniu, i ż warto ść netto 1m 2 powierzchni mieszkalnej wynosi kwot ę … z ł . Zmiana ceny nast ą pi w przypadku, gdy powierzchnia u ż ytkowa ulegnie zwi ę kszeniu b ą d ź zmniejszeniu o 3% w stosunku do powierzchni opisanej w projekcie (§ 4 ust. 2). 3. W przypadku skrócenia terminu zako ń czenia budowy, zap ł ata pozosta ł ej do zap ł aty cz ęś ci ceny opisanej w ust. 2, nast ą pi w terminie wcze ś niejszym odpowiednio do skrócenia terminu zako ń czenia budowy, w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia, o którym mowa w § 3 ust. 5 nin. umowy (§ 5 ust. 8). 4. W razie dwukrotnego niestawienia si ę Kupuj ą cego, URBIS DEVELOPER dokona samodzielnego odbioru lokalu mieszkalnego, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami (§ 7 ust. 4). 5. Konsekwencji wynikaj ą cych z tre ś ci ust. 1 pkt 2 i 3 nie stosuje si ę , je ż eli opó ź nienie powsta ł o na skutek zaistnienia si ł y wy ż szej tj. okoliczno ś ci takich jak: po ż ar, d ł ugotrwa ł e 1 mrozy itp. odbiegaj ą ce istotnie od ś rednich wieloletnich publikowanych przez IMiGW niezale ż nych od URBIS DEVELOPER i uniemo ż liwiaj ą cych wykonywanie prac budowlanych lub w przypadku zmian ustaw lub innych przepisów prawa b ą d ź wydania decyzji administracyjnych po dacie podpisania nin. umowy i zdarze ń maj ą cych wp ł yw na opó ź nienie realizacji nin. umowy (§ 9 ust. 3). 6. Za odst ą pienie od umowy przez URBIS DEVELOPER z przyczyn, o których mowa w § 9 ust. 2 nin. umowy, Kupuj ą cy zap ł aci na rzecz URBIS DEVELOPER kar ę umown ą w wysoko ś ci stanowi ą cej równowarto ść 20% warto ś ci ceny sprzeda ż y opisanej w § 4 ust. 1 nin. umowy (§ 10 ust. 2). 7. (…) Zwrot przez poczt ę listu poleconego wys ł anego przez jedn ą ze stron z adnotacj ą na kopercie „nie podj ę to w terminie” lub innej o nieodebraniu listu, ma skutki równoznaczne z dor ę czeniem, przy czym za dat ę dor ę czenia uwa ż a si ę wtedy dat ę nadania listu w placówce pocztowej (§ 18; § 16) 8. W przypadku niemo ż liwo ś ci polubownego rozwi ą zania sporu, Strony poddadz ą jego rozstrzygni ę cie w ł a ś ciwemu rzeczowo s ą dowi powszechnemu w Poznaniu (§ 20 ust. 2; § 18 ust. 2), oraz postanowie ń : 9. URBIS DEVELOPER zobowi ą zany jest do zap ł aty na rzecz Kupuj ą cego kar umownych za opó ź nienia w wydaniu przedmiotu umowy w stosunku do terminu okre ś lonego w § 7 ust. 1 (w zawarciu umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci- wzorzec dotycz ą cy inwestycji przy Placu Ś wiatowida- przyp. Urz ę du), je ż eli opó ź nienie nast ą pi ł o z przyczyn le żą cych po stronie URBIS DEVELOPER- w wysoko ś ci 0,05% warto ś ci ceny sprzeda ż y opisanej w § 4 ust. 1 nin. umowy, za ka ż dy dzie ń opó ź nienia, nie wi ę cej jednak ni ż za 60 dni opó ź nienia (§ 10 ust. 1 pkt 1). 10. Strony postanawiaj ą , ż e zarz ą d nieruchomo ś ci ą wspóln ą do czasu podj ę cia przez wspólnot ę mieszkaniow ą uchwa ł y o ustaleniu sposobu zarz ą du, sprawowa ć b ę dzie odp ł atnie URBIS DEVELOPER lub wskazany przez URBIS DEVELOPER uprawniony podmiot. URBIS DEVELOPER przeka ż e zarz ą d nieruchomo ś ci ą wspóln ą zarz ą dowi wspólnoty mieszkaniowej po uzgodnieniu terminu przekazania nieruchomo ś ci wspólnej, lecz nie wcze ś niej ni ż po 36 miesi ą cach od daty wydania pozwolenia na u ż ytkowanie budynku (§ 16 ust. 4) zamieszczonych we wzorcach umów deweloperskich o nazwie „umowa deweloperska nr …/…/2007”, dotycz ą cych inwestycji w Poznaniu przy Placu Ś wiatowida i przy ul. Podgórnej oraz: 11. (…) Przez dwa lata od chwili powo ł ania wspólnoty mieszkaniowej zarz ą dc ą nieruchomo ś ci wspólnych stanowi ą cych wspó ł w ł asno ść cz ł onków wspólnoty b ę dzie URBIS DEVELOPER (§ 2 ust. 1 pkt 6). 12. URBIS DEVELOPER zobowi ą zany jest do zap ł aty na rzecz Kupuj ą cego kar umownych za opó ź nienia w terminie przekazania lokalu po zako ń czeniu budowy, je ż eli opó ź nienie nast ą pi ł o z przyczyn le żą cych po stronie URBIS DEVELOPER- w wysoko ś ci 0,05% warto ś ci ceny sprzeda ż y opisanej w § 4 ust. 1 nin. umowy, za ka ż dy dzie ń opó ź nienia, nie wi ę cej jednak ni ż za 60 dni opó ź nienia (§ 10 ust. 1 pkt 1) zamieszczonych we wzorcu umowy deweloperskiej o nazwie „umowa deweloperska nr …/…/2007”, dotycz ą cym inwestycji na os. Batorowo II etap, które s ą to ż same z postanowieniami wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. 2 Uzasadnienie Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu wszcz ęł a z urz ę du post ę powanie wyja ś niaj ą ce maj ą ce na celu zbadanie umów zawieranych z konsumentami przez deweloperów dzia ł aj ą cych w województwie wielkopolskim, pod k ą tem zawierania przez nie niedozwolonych postanowie ń umownych w rozumieniu art. 385 1 - 385 3 Kodeksu cywilnego. W wyniku przeprowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego zakwestionowano m.in. postanowienia wzorców o nazwie „umowa deweloperska nr …/…/2007” przed ł o ż onych przez URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu (dalej: Przedsi ę biorca). Analiza ww. wzorców wykaza ł a, ż e zawarto w nich postanowienia, które mog ą narusza ć zbiorowe interesy konsumentów, poprzez stosowanie postanowie ń umownych uznanych przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie- S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) za niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Maj ą c na uwadze zgromadzony materia ł dowodowy, postanowieniem z dnia 28 listopada 2007r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. w Poznaniu, praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na zamieszczaniu w stosowanych w obrocie z konsumentami wzorcach umów deweloperskich dotycz ą cych inwestycji realizowanych w Poznaniu przy Placu Ś wiatowida, przy ul. Podgórnej oraz os. Batorowo II etap, postanowie ń o tre ś ci: 1. (…) W przypadku zmiany stawki podatku od towarów i us ł ug przed dniem zap ł aty ca ł o ś ci ceny, wskazana kwota ulegnie zmianie stosownie do zmiany podatku VAT (§ 4 ust. 1 pkt 2 i 4). 2. W przypadku stwierdzenia w protokole inwentaryzacji powykonawczej lub w powykonawczym protokole odbioru, zmiany powierzchni u ż ytkowej lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni okre ś lonej w § 2 ust. 2, cena sprzeda ż y nieruchomo ś ci ulegnie odpowiedniej zmianie, przy za ł o ż eniu, i ż warto ść netto 1m 2 powierzchni mieszkalnej wynosi kwot ę … z ł . Zmiana ceny nast ą pi w przypadku, gdy powierzchnia u ż ytkowa ulegnie zwi ę kszeniu b ą d ź zmniejszeniu o 3% w stosunku do powierzchni opisanej w projekcie (§ 4 ust. 2). 3. W przypadku skrócenia terminu zako ń czenia budowy, zap ł ata pozosta ł ej do zap ł aty cz ęś ci ceny opisanej w ust. 2, nast ą pi w terminie wcze ś niejszym odpowiednio do skrócenia terminu zako ń czenia budowy, w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia, o którym mowa w § 3 ust. 5 nin. umowy (§ 5 ust. 8). 4. W razie dwukrotnego niestawienia si ę Kupuj ą cego, URBIS DEVELOPER dokona samodzielnego odbioru lokalu mieszkalnego, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami (§ 7 ust. 4). 5. Konsekwencji wynikaj ą cych z tre ś ci ust. 1 pkt 2 i 3 nie stosuje si ę , je ż eli opó ź nienie powsta ł o na skutek zaistnienia si ł y wy ż szej tj. okoliczno ś ci takich jak: po ż ar, d ł ugotrwa ł e mrozy itp. odbiegaj ą ce istotnie od ś rednich wieloletnich publikowanych przez IMiGW niezale ż nych od URBIS DEVELOPER i uniemo ż liwiaj ą cych wykonywanie prac budowlanych lub w przypadku zmian ustaw lub innych przepisów prawa b ą d ź wydania decyzji administracyjnych po dacie podpisania nin. umowy i zdarze ń maj ą cych wp ł yw na opó ź nienie realizacji nin. umowy (§ 9 ust. 3). 6. Za odst ą pienie od umowy przez URBIS DEVELOPER z przyczyn, o których mowa w § 9 ust. 2 nin. umowy, Kupuj ą cy zap ł aci na rzecz URBIS DEVELOPER kar ę umown ą 3 w wysoko ś ci stanowi ą cej równowarto ść 20% warto ś ci ceny sprzeda ż y opisanej w § 4 ust. 1 nin. umowy (§ 10 ust. 2). 7. (…) Zwrot przez poczt ę listu poleconego wys ł anego przez jedn ą ze stron z adnotacj ą na kopercie „nie podj ę to w terminie” lub innej o nieodebraniu listu, ma skutki równoznaczne z dor ę czeniem, przy czym za dat ę dor ę czenia uwa ż a si ę wtedy dat ę nadania listu w placówce pocztowej (§ 18; § 16) 8. W przypadku niemo ż liwo ś ci polubownego rozwi ą zania sporu, Strony poddadz ą jego rozstrzygni ę cie w ł a ś ciwemu rzeczowo s ą dowi powszechnemu w Poznaniu (§ 20 ust. 2; § 18 ust. 2) oraz postanowie ń : 9. URBIS DEVELOPER zobowi ą zany jest do zap ł aty na rzecz Kupuj ą cego kar umownych za opó ź nienia w wydaniu przedmiotu umowy w stosunku do terminu okre ś lonego w § 7 ust. 1 (w zawarciu umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci- wzorzec dotycz ą cy inwestycji przy Placu Ś wiatowida- przyp. Urz ę du), je ż eli opó ź nienie nast ą pi ł o z przyczyn le żą cych po stronie URBIS DEVELOPER- w wysoko ś ci 0,05% warto ś ci ceny sprzeda ż y opisanej w § 4 ust. 1 nin. umowy, za ka ż dy dzie ń opó ź nienia, nie wi ę cej jednak ni ż za 60 dni opó ź nienia (§ 10 ust. 1 pkt 1). 10. Strony postanawiaj ą , ż e zarz ą d nieruchomo ś ci ą wspóln ą do czasu podj ę cia przez wspólnot ę mieszkaniow ą uchwa ł y o ustaleniu sposobu zarz ą du, sprawowa ć b ę dzie odp ł atnie URBIS DEVELOPER lub wskazany przez URBIS DEVELOPER uprawniony podmiot. URBIS DEVELOPER przeka ż e zarz ą d nieruchomo ś ci ą wspóln ą zarz ą dowi wspólnoty mieszkaniowej po uzgodnieniu terminu przekazania nieruchomo ś ci wspólnej, lecz nie wcze ś niej ni ż po 36 miesi ą cach od daty wydania pozwolenia na u ż ytkowanie budynku (§ 16 ust. 4) zamieszczonych we wzorcach umów deweloperskich o nazwie „umowa deweloperska nr …/…/2007”, dotycz ą cych inwestycji w Poznaniu przy Placu Ś wiatowida i przy ul. Podgórnej oraz 11. (…) Przez dwa lata od chwili powo ł ania wspólnoty mieszkaniowej zarz ą dc ą nieruchomo ś ci wspólnych stanowi ą cych wspó ł w ł asno ść cz ł onków wspólnoty b ę dzie URBIS DEVELOPER (§ 2 ust. 1 pkt 6). 12. URBIS DEVELOPER zobowi ą zany jest do zap ł aty na rzecz Kupuj ą cego kar umownych za opó ź nienia w terminie przekazania lokalu po zako ń czeniu budowy, je ż eli opó ź nienie nast ą pi ł o z przyczyn le żą cych po stronie URBIS DEVELOPER- w wysoko ś ci 0,05% ceny sprzeda ż y opisanej w § 4 ust. 1 nin. umowy, za ka ż dy dzie ń opó ź nienia, nie wi ę cej jednak ni ż za 60 dni opó ź nienia (§ 10 ust. 1 pkt 1), zamieszczonych we wzorcu umowy deweloperskiej o nazwie „umowa deweloperska nr …/…/2007”, dotycz ą cym inwestycji na os. Batorowo II etap. W odpowiedzi na zawiadomienie o wszcz ę ciu post ę powania administracyjnego, pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy- radca prawny Danuta Urbaniak wnios ł a o umorzenie post ę powania podnosz ą c, ż e URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. nie zawar ł a ż adnej umowy z konsumentem, co powoduje, ż e nie wyst ą pi ł y po stronie Przedsi ę biorcy ż adne praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Pe ł nomocnik zaznaczy ł , ż e Spó ł ka powsta ł a z dniem 7 marca 2007r. i wpisana zosta ł a do rejestru przedsi ę biorców Krajowego Rejestru S ą dowego w dniu 30 kwietnia 2007r. Ponadto wyja ś ni ł , ż e przes ł ane projekty umów nie stanowi ą wzorców w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Jak wskazano, Spó ł ka zgodnie z przyj ę t ą strategi ą sprzeda ż y b ę dzie przedstawia ć ka ż dorazowo projekty umów przysz ł ym klientom do negocjacji, z uwagi na 4 ograniczony zakres dzia ł ania. Jednocze ś nie pe ł nomocnik poinformowa ł , ż e Przedsi ę biorca usun ął zakwestionowane zapisy z projektów umów, co oznacza, ż e zawarcie jakiejkolwiek umowy z konsumentem nie b ę dzie w przysz ł o ś ci narusza ć interesów konsumentów. Ustosunkowuj ą c si ę do podniesionych zarzutów, pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy o ś wiadczy ł , ż e klauzule wpisane do rejestru winny by ć rozpatrywane jako ca ł o ść a nie wybiórczo, albowiem takie interpretowanie zaw ęż aj ą ce doprowadzi ł oby do zakazu stosowania poszczególnych wyrazów. Odnosz ą c si ę do postanowienia § 4 ust. 1 pkt 2 i 4, pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy wyja ś ni ł , ż e zapis ten w ż adnym wypadku nie narusza interesów konsumentów, poniewa ż pocz ą tek tego postanowienia wskazuje kwot ę brutto. Zatem w przypadku zmiany stawek podatku VAT zmianie ulegnie cena netto i stawka podatku VAT, ale zmiana ta musi obci ąż y ć URBIS DEVELOPER Sp. z o.o., a nie klienta. Zapis umowy nale ż y czyta ć jako ca ł o ść , a nie jako wyrwane z kontekstu zdania. Pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy wyrazi ł równie ż pogl ą d, ż e klauzula wpisana w pozycji 885 rejestru stanowi, ż e zmiana podatku VAT obci ąż a ć b ę dzie klienta, bowiem zmieniona stawka VAT doliczana b ę dzie do ceny netto. Natomiast Przedsi ę biorca proponowa ł rozwi ą zanie odwrotne, sztywno ustali ł cen ę brutto, dzi ę ki czemu klient jest chroniony. Zmian ę stawek, jak podkre ś lono, trzeba wprowadzi ć do umowy, bowiem w innym przypadku tre ść by ł aby sprzeczna z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Z kolei § 4 ust. 2 przewidywa ł , zdaniem pe ł nomocnika Przedsi ę biorcy, i ż w przypadku zmian powierzchni wynikaj ą cych ze zmian w uk ł adzie pomieszcze ń ilo ś ci ś cian dzia ł owych lokalu itd. klient b ę dzie uprawniony do żą dania zmniejszenia ceny. Skrócenie terminu zako ń czenia budowy (§ 5 ust. 8), w ocenie pe ł nomocnika Przedsi ę biorcy, mia ł o stanowi ć oczywisty przywilej klienta. Zastrze ż enie takiej mo ż liwo ś ci w umowie skutkowa ć mog ł o jedynie profitami po stronie klienta, polegaj ą cymi na mo ż liwo ś ci wcze ś niejszego obj ę cia lokalu w posiadanie. Zakwestionowany zapis § 7 ust. 4 dotyczy natomiast sytuacji, w której, jak wskazano, konsument odmawia ć b ę dzie stawienia si ę na odbiorze lub bez przyczyny nie b ę dzie w nim uczestniczy ł i tym samym uchyla ć si ę b ę dzie od obowi ą zku odbioru lokalu. Mo ż e to skutkowa ć brakiem mo ż liwo ś ci wydania lokalu w terminie wskazanym w umowie i obowi ą zkiem zap ł aty kar umownych pomimo, i ż opó ź nienie w wydaniu lokalu by ł o skutkiem nie dokonania odbioru przez klienta. Oceniaj ą c § 9 ust. 3, pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy wskaza ł , ż e prace budowlane mog ą by ć wstrzymane z uwagi na okoliczno ś ci ca ł kowicie niezale ż ne od URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. Kwestionowany zapis umowy pozwala ł unikn ąć , w ocenie pe ł nomocnika Przedsi ę biorcy, uznania umowy za niewa ż n ą , albowiem zgodnie z art. 387 i 475 Kodeksu cywilnego, umowa o ś wiadczenie niemo ż liwe jest niewa ż na i zobowi ą zanie wygasa. Zak ł adaj ą c, i ż niemo ż no ść ś wiadczenia w postaci zako ń czenia budowy w danym terminie powsta ł a ze wzgl ę du na okoliczno ś ci obiektywne i niezale ż ne od Spó ł ki, zobowi ą zanie do zako ń czenia budowy w danym terminie wygas ł oby. Zatem, zdaniem pe ł nomocnika Przedsi ę biorcy, zapis ten by ł korzystny dla konsumenta. Z kolei postanowienia § 10 ust. 1 pkt 1 zastrzegaj ą ce kary umowne na rzecz konsumenta stanowi ł y u ł atwienie dla konsumenta, poniewa ż umo ż liwia ł y mu dochodzenie kwot, pomimo nie wykazania wysoko ś ci szkody. Poza tym, jak podkre ś lono, projekty umów przewidywa ł y, ż e strony mog ł y odst ą pi ć od naliczania kar umownych na zasadach okre ś lonych w osobnym porozumieniu, w szczególno ś ci na zasadzie wzajemno ś ci. Odnosz ą c si ę do regulacji dotycz ą cej kar umownych zastrze ż onych na rzecz URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. (§ 10 ust. 2) pe ł nomocnik wyja ś ni ł , ż e postanowienia te nale ż y rozpatrywa ć w szerszym kontek ś cie. S ą one korzystne dla konsumenta, który mo ż e zrezygnowa ć z zakupu nieruchomo ś ci. Umowa nie przewiduje bowiem mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. Brak tego zapisu skutkowa ł by, zdaniem pe ł nomocnika Przedsi ę biorcy, konieczno ś ci ą nabycia nieruchomo ś ci pomimo np. braku ś rodków. 5 Z kolei postanowienia odnosz ą ce si ę do zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą s ą (§16 ust. 4, § 2 ust. 1 pkt 6), w ocenie pe ł nomocnika, zwi ą zane z tym, i ż inwestycj ą obj ę te s ą tak ż e budowy dróg dojazdowych, chodników i innych cz ęś ci wspólnych. Brak zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą powodowa ć mo ż e zagro ż enie dla zdrowia i ż ycia. Powo ł anie wspólnoty mo ż e nast ą pi ć , jak zaznaczono, dopiero po przeniesieniu w ł asno ś ci lokali, a nie sposób przewidzie ć , kiedy powstanie mo ż liwo ść powo ł ania wspólnoty. Zdaniem pe ł nomocnika Przedsi ę biorcy zakwestionowane postanowienie § 18 (§ 16) nie jest podobne do klauzuli z pozycji 918 rejestru, poniewa ż URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. w projektach umów przewidzia ł dor ę czenia przesy ł ek pocztowych okre ś lone przepisami prawa, w szczególno ś ci reguluj ą cymi tryb dor ę czania przesy ł ek pocztowych. Nie zawar ł przy tym niedozwolonych zapisów: dor ę czenia zast ę pczego, uznania za dor ę czone odmowy przyj ę cia listu, skutku dor ę czenia w zwi ą zku z brakiem dor ę czenia przesy ł ki z powodu wyprowadzki, zmiany adresu lub nazwiska. Przedsi ę biorca przewidzia ł , ż e dat ą dor ę czenia w przypadku nie podj ę cia listu przez adresata, jest data nadania listu w placówce pocztowej, która dokonuje zwrotu listu. Pe ł nomocnik podkre ś li ł , ż e Przedsi ę biorca nie zawar ł w kwestionowanym zapisie szczególnych warunków dor ę czenia listu, zatem zastosowanie do dor ę cze ń maj ą przepisy ustawy z dnia 12 czerwca 2003r. Prawo pocztowe i aktów wykonawczych do tej ustawy, m.in. rozporz ą dzenia Ministra Infrastruktury z dnia 9 stycznia 2004r. w sprawie warunków wykonywania powszechnych us ł ug pocztowych. Ponadto, w ocenie pe ł nomocnika, nie wprowadzenie zapisu o dor ę czeniach przesy ł ek pocztowych skutkowa ć mog ł o pozbawieniem URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. mo ż liwo ś ci uznania listu poleconego za dor ę czony, gdy klient b ę dzie uchyla ł si ę od odbioru przesy ł ki, nawet gdy próba dor ę czenia przez poczt ę odb ę dzie si ę zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami prawa. Pe ł nomocnik podkre ś li ł , ż e s ą dy i urz ę dy uznaj ą takie przesy ł ki za skutecznie dor ę czone. W kwestii wyznaczenia jako w ł a ś ciwego do rozpoznawania sporów s ą du w Poznaniu (§ 20 ust. 2, § 18 ust. 2), pe ł nomocnik wyja ś ni ł , ż e oferowane przez Przedsi ę biorc ę nieruchomo ś ci znajduj ą si ę w Poznaniu lub jego najbli ż szej okolicy, a siedzib ą Spó ł ki jest miasto Pozna ń . Zatem powództwo przeciwko Przedsi ę biorcy wytoczy ć b ę dzie mo ż na zgodnie z art. 30 i 38 Kodeksu post ę powania cywilnego wy łą cznie w Poznaniu. Natomiast zgodnie z art. 33 i 34 w zw. z art. 43 tego Kodeksu, ewentualne powództwa Przedsi ę biorcy przeciwko konsumentom o zap ł at ę , Przedsi ę biorca b ę dzie móg ł wytoczy ć przed s ą dem miejsca spe ł nienia zobowi ą zania, a wi ę c równie ż przed s ą dem w Poznaniu. Zdaniem pe ł nomocnika, w ka ż dej sytuacji sporu s ą dowego, s ą d powszechny w Poznaniu b ę dzie w ł a ś ciwy do rozpoznania sporu. Zamieszczenie zatem tego zapisu stanowi ł o jedynie potwierdzenie stanu prawnego wynikaj ą cego z przepisów okre ś laj ą cych w ł a ś ciwo ść rzeczow ą s ą du, a wynikaj ą cych z Kpc. Potwierdzenie istniej ą cego stanu prawnego nie mo ż e by ć , zdaniem pe ł nomocnika, uznane za praktyk ę naruszaj ą c ą interesy konsumentów. Po przeanalizowaniu oferty Przedsi ę biorcy zamieszczonej na stronie internetowej www.urbis.com.pl, pismem z dnia 10 stycznia 2008r. Prezes Urz ę du wezwa ł Przedsi ę biorc ę m.in. do udzielenia informacji, ile umów deweloperskich zawartych zosta ł o dla inwestycji realizowanej aktualnie na os. Batorowo II etap, zgodnie z postanowieniami przed ł o ż onego wzorca umowy oraz ile z tych umów pozostaje nadal w obrocie prawnym. Pismem z dnia 25 stycznia 2008r. pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy podtrzyma ł o ś wiadczenie, ż e URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. nie zawar ł ż adnej umowy z konsumentami wed ł ug zakwestionowanych wzorców umów. Przedstawiaj ą c nowe wzorce umów deweloperskich, pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy poinformowa ł , ż e zakwestionowane zapisy zosta ł y z nich z ostro ż no ś ci usuni ę te. Jednocze ś nie podkre ś li ł , ż e [usuni ę to] umowa deweloperska zawarta zosta ł a przez Przedsi ę biorc ę w dniu [usuni ę to] wed ł ug nowo opracowanego wzorca, który nie zawiera zakwestionowanych postanowie ń . Umowa ta za łą czona zosta ł a do ww. pisma pe ł nomocnika. 6 Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Spó ł ka pod firm ą : URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu zosta ł a wpisana do rejestru przedsi ę biorców KRS pod numerem 0000278910, w dniu 30 kwietnia 2007r. (odpis z Krajowego Rejestru S ą dowego ). Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. sprzeda ż nieruchomo ś ci. W odpowiedzi na wezwanie Prezesa Urz ę du, Przedsi ę biorca przed ł o ż y ł wzorce umów deweloperskich dotycz ą ce inwestycji zlokalizowanych w Poznaniu przy Placu Ś wiatowida, przy ul. Podgórnej oraz na os. Batorowo II etap. W ww. wzorcach zakwestionowane zosta ł y przytoczone powy ż ej postanowienia: § 4 ust. 1 pkt 2 i 4, § 4 ust. 2, § 5 ust. 8, § 7 ust. 4, § 9 ust. 3, § 10 ust. 2, § 18 (§ 16), § 20 ust. 2 (§ 18 ust. 2), § 10 ust. 1 pkt 1, § 16 ust. 4 oraz § 2 ust. 1 pkt 6, które uznane zosta ł y za to ż same z postanowieniami uznanymi przez SOKiK za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. W rejestrze postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone zamieszczone zosta ł y postanowienia o nast ę puj ą cej tre ś ci: Poz. 885. Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). Poz. 155. Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 12/04). Poz. 227. W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. sygn. akt XVII Amc 47/03). Poz. 543. Terminy wykonania poszczególnych etapów robót oraz terminy p ł atno ś ci za nie, okre ś lone w planie p ł atno ś ci mog ą ulec skróceniu, na co Inwestor wyra ż a zgod ę (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 4 sierpnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 44/03). Poz. 364. W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, Sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 lipca 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 882. Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). Poz. 883. W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 o C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). Poz. 389. W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez 7 Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04). Poz. 369. W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 1207. W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 43/06). Poz. 772. Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy w ł a ś ciwe b ę d ą s ą dy powszechne w Ł odzi (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 27 marca 2006r. sygn. akt XVII Amc 39/04). Poz. 691. Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03). Poz. 156. Kara umowna nale ż na nabywcy w okoliczno ś ciach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wp ł aconej przez nabywc ę za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 60 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 12/04). Poz. 893. Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez w ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w ł asno ś ci lokali (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). Prezes Urz ę du ustali ł , ż e w oparciu o wzorce umów zawieraj ą ce zakwestionowane postanowienia, Przedsi ę biorca nie zawar ł ż adnej umowy z konsumentami. Przedsi ę biorca opracowa ł nowe wzorce umów deweloperskich, w których zosta ł y uchylone postanowienia: § 4 ust. 1 pkt 2 i 4, § 4 ust. 2 i § 9 ust. 3. Postanowienie § 5 ust. 8 otrzyma ł o tre ść : „W przypadku skrócenia terminu zako ń czenia budowy, o którym mowa w § 3 ust. 5 niniejszej umowy, Strony w drodze aneksu do umowy dokonaj ą skrócenia terminów zap ł aty, o których mowa w § 5 ust. 2 niniejszej umowy, o odpowiedni okres”. Jednocze ś nie w umowie nie przewidziano sankcji w zwi ą zku z ewentualn ą odmow ą podpisania aneksu przez konsumenta. Klauzuli zamieszczonej w § 7 ust. 4 nadano brzmienie: „Strony zgodnie o ś wiadczaj ą , ż e w przypadku niestawienia si ę Kupuj ą cego na wyznaczone przez URBIS DEVELOPER terminy odbioru lokalu mieszkalnego, zw ł oka w dokonaniu odbioru lokalu mieszkalnego i w jego wydaniu nie b ę dzie stanowi ł a opó ź nienia po stronie URBIS DEVELOPER w wydaniu lokalu oraz nie b ę dzie powodowa ł a konieczno ś ci zap ł aty przez URBIS DEVELOPER kar umownych, o których mowa w § 10 ust. 1 pkt 1 niniejszej umowy”. § 10 ust. 1 pkt 1 otrzyma ł tre ść : „URBIS DEVELOPER zobowi ą zany jest do zap ł aty na rzecz Kupuj ą cego kar umownych za opó ź nienia w wydaniu przedmiotu umowy w stosunku do terminu okre ś lonego w § 7 ust. 1 (w zawarciu umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci- wzorzec dotycz ą cy inwestycji przy Placu Ś wiatowida- przyp. Urz ę du), je ż eli opó ź nienie nast ą pi ł o z przyczyn le żą cych po stronie URBIS DEVELOPER- w wysoko ś ci 0,05% ceny sprzeda ż y opisanej w § 4 ust. 1 niniejszej umowy, za ka ż dy dzie ń opó ź nienia”. 8 Z kolei § 10 ust. 2 zast ą piono zapisem o tre ś ci; „W przypadku opó ź nienia w zap ł acie poszczególnych kwot URBIS DEVELOPER b ę dzie uprawniony do żą dania zap ł aty przez Kupuj ą cego odsetek ustawowych za czas opó ź nienia”. Postanowienie § 16 ust. 4 zmieniono w nast ę puj ą cy sposób: „Strony postanawiaj ą , ż e zarz ą d nieruchomo ś ci ą wspóln ą do czasu podj ę cia przez Wspólnot ę Mieszkaniow ą uchwa ł y o ustaleniu sposobu zarz ą du, sprawowa ć b ę dzie odp ł atnie URBIS DEVELOPER lub wskazany przez URBIS DEVELOPER uprawniony podmiot. URBIS DEVELOPER przeka ż e zarz ą d nieruchomo ś ci ą wspóln ą Zarz ą dowi Wspólnoty Mieszkaniowej po uzgodnieniu terminu przekazania nieruchomo ś ci wspólnej”. § 18 (§ 16) otrzyma ł tre ść : „Jako adresy do dor ę cze ń strony podaj ą adresy wynikaj ą ce z niniejszej umowy. Ka ż da ze stron zobowi ą zana jest do niezw ł ocznego poinformowania drugiej strony o ka ż dorazowej zmianie adresu, celem wykonania postanowie ń niniejszej umowy”. Postanowieniu § 20 ust. 2 (§ 18 ust. 2) nadano tre ść : „W przypadku niemo ż liwo ś ci polubownego rozwi ą zania sporu, Strony poddadz ą jego rozstrzygni ę cie w ł a ś ciwemu miejscowo i rzeczowo s ą dowi powszechnemu”. Ponadto w umowie deweloperskiej dotycz ą cej inwestycji na os. Batorowo II § 2 ust. 1 pkt 6 otrzyma ł brzmienie: „(…) Do chwili powo ł ania zarz ą du wspólnoty mieszkaniowej, zarz ą dc ą nieruchomo ś ci wspólnych stanowi ą cych wspó ł w ł asno ść cz ł onków wspólnoty b ę dzie URBIS DEVELOPER”. Prezes Urz ę du ustali ł ponadto, ż e [usuni ę to] umowa deweloperska zawarta zosta ł a przez Przedsi ę biorc ę w dniu [usuni ę to], zgodnie z nowo opracowanym wzorcem, z którego zakwestionowane klauzule zosta ł y wyeliminowane b ą d ź zmienione w sposób przedstawiony powy ż ej, a wi ę c uwzgl ę dniaj ą cy obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci przepisy art. 385 i nast. Kodeksu cywilnego. W obrocie prawnym nie wyst ę puj ą zatem umowy, które zawarte by ł yby przez Przedsi ę biorc ę w oparciu o wzorce umów deweloperskich obj ę te kontrol ą Prezesa Urz ę du. Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Powo ł any wy ż ej przepis ustawy uznaje za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów m.in. stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (art. 24 ust. 2 pkt1). „Zbiorowe interesy konsumentów” to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowi ą przy tym sumy indywidualnych interesów daj ą cej si ę okre ś li ć , nawet licznej, grupy konsumentów. Art. 479 43 Kodeksu post ę powania cywilnego rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. W uzasadnieniu uchwa ł y 7 s ę dziów z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, S ą d Najwy ż szy stwierdzi ł m.in., ż e praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje równie ż przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu szyku wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która 9 wywo ł uje takie same skutki godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Nie jest wi ę c konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone s ą równie ż takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedsi ę biorca podniós ł w toku prowadzonego post ę powania, ż e przed ł o ż one projekty umów deweloperskich nie stanowi ą wzorców umów w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego a ponadto, ż e zgodnie z przyj ę t ą strategi ą sprzeda ż y, b ę dzie przedstawia ł ka ż dorazowo ww. projekty przysz ł ym klientom do negocjacji. Przepis art. 385 1 § 3 Kodeksu cywilnego stanowi, ż e nie uzgodnione indywidualnie s ą te postanowienia umowy, na których tre ść konsument nie mia ł rzeczywistego wp ł ywu. W szczególno ś ci odnosi si ę to do postanowie ń przej ę tych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Ci ęż ar dowodu, ż e postanowienia zosta ł o uzgodnione indywidualnie, spoczywa w takiej sytuacji na tym, kto si ę na tak ą okoliczno ść powo ł uje (art. 385 1 § 4). W ś wietle powy ż szego podkre ś li ć nale ż y, ż e przy ocenie zachowania przedsi ę biorcy, to w ł a ś nie przedsi ę biorca musi wykaza ć , ż e przygotowane wzorce stanowi ą jedynie projekty umów i propozycje do rokowa ń z konsumentami i ż e konsument mia ł rzeczywisty wp ł yw na ich tre ść . Podobne stanowisko wyra ż one zosta ł o przez S ą d Apelacyjny w Warszawie wyroku z dnia 15 czerwca 2007r. sygn. akt VI ACa 228/07, w którym stwierdzono: Dla przyj ę cia, ż e okre ś lony podmiot stosuje wzorce umów konieczne jest wykazanie, jakie konkretne o ś wiadczenia woli (wzorce s ą takimi o ś wiadczeniami) sk ł ada podmiot stosuj ą cy wzorce umów. W tym kontek ś cie musi on wykaza ć , ż e wzorzec umowny (nie konkretn ą umow ę ) proponent stosuje masowo, w ramach ś wiadczonych przez siebie us ł ug, a postanowienia wzorca umownego zosta ł y przez niego narzucone i niechciane przez powoda. W niniejszym post ę powaniu administracyjnym Prezes Urz ę du zakwestionowa ł praktyk ę Przedsi ę biorcy polegaj ą c ą na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim wzorcami umów deweloperskich, w których zawarte zosta ł y postanowienia o tre ś ci uznanej za to ż sam ą z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Zdaniem Prezesa Urz ę du, analiza porównawcza zakwestionowanych zapisów oraz przedstawionych powy ż ej postanowie ń wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wskazuje, ż e ich tre ść wyczerpuje przes ł anki postanowie ń uznanych za niedozwolone. Zakwestionowane postanowienia nie maj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e w ocenie Prezesa Urz ę du, wyk ł adnia ich tre ś ci prowadzi do wniosku, ż e mieszcz ą si ę w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. W toku prowadzonego post ę powania Przedsi ę biorca wykaza ł jednak ż e, ż e w oparciu o analizowane wzorce umów deweloperskich nie zawar ł ż adnej umowy z konsumentami. Zakwestionowane postanowienia, pomimo ich zamieszczenia w przed ł o ż onych wzorcach umów, nie zosta ł y zatem zastosowane w obrocie prawnym. Bezpo ś rednio po otrzymaniu zawiadomienia o wszcz ę ciu post ę powania, Przedsi ę biorca opracowa ł nowe wzorce umów, w których kwestionowane zapisy zosta ł y uchylone b ą d ź zmienione w sposób uwzgl ę dniaj ą cy obowi ą zuj ą ce przepisy prawa i zapewniaj ą cy ochron ę zbiorowych interesów konsumentów. Przedsi ę biorca zawiera umowy deweloperskie zgodnie z postanowieniami nowo opracowanego wzorca. Skoro Przedsi ę biorca nie stosowa ł niedozwolonych postanowie ń umownych bezprzedmiotowa sta ł a si ę analiza drugiej przes ł anki zarzuconej mu praktyki, okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, tj. naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. 10 W zwi ą zku z powy ż szym, podstaw ą rozstrzygni ę cia Prezesa Urz ę du w niniejszej sprawie jest przepis art. 105 § 1 Kodeksu post ę powania administracyjnego, zgodnie z którym organ administracji publicznej wydaje decyzj ę o umorzeniu post ę powania, gdy post ę powanie z jakiejkolwiek przyczyny sta ł o si ę bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowo ść post ę powania administracyjnego, o której stanowi powo ł any przepis, oznacza brak któregokolwiek z elementów materialnego stosunku prawnego tj. elementu podmiotowego lub przedmiotowego. Przy czym, co wymaga podkre ś lenia, okoliczno ś ci stanowi ą ce podstaw ę do umorzenia post ę powania mog ą pojawi ć si ę zarówno przed wszcz ę ciem post ę powania, jak i w jego trakcie. Ww. przepis znajdzie zatem zastosowanie równie ż wówczas, gdy przes ł anka czyni ą ca post ę powanie bezprzedmiotowym istnia ł a ju ż w chwili jego wszcz ę cia, ale sta ł a si ę organowi znana dopiero w toku post ę powania administracyjnego, co mia ł o miejsce w okoliczno ś ciach rozpatrywanej sprawy. W ocenie Prezesa Urz ę du, ustalony stan faktyczny wskazuje, ż e wobec URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. nie jest mo ż liwe prowadzenie post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, a w konsekwencji wydanie decyzji merytorycznej. Zauwa ż y ć nale ż y na marginesie, ż e w odniesieniu do Przedsi ę biorcy nie zachodz ą podstawy do wydania decyzji na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Niezb ę dne do wydania decyzji w ww. trybie jest bowiem uznanie dzia ł ania przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i jednocze ś nie stwierdzenie, ż e przedsi ę biorca w dacie orzekania zaprzesta ł ju ż jej stosowania. Warunkiem wydania takiej decyzji jest wi ę c ustalenie, ż e praktyka zarzucona przedsi ę biorcy przesta ł a by ć stosowana. W niniejszej sprawie nie dosz ł o natomiast do stosowania przez URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Do oceny zachowania Przedsi ę biorcy znajduje zatem zastosowanie przepis art. 105 § 1 Kodeksu post ę powania administracyjnego. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kodeksu post ę powania cywilnego- od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie- S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Otrzymuje: Pani Danuta Urbaniak- pe ł nomocnik URBIS DEVELOPER Sp. z o.o. Kancelaria Radcy Prawnego „AD-REM” ul. Mylna 32/34/B-7 60-857 Pozna ń 11