RGD-8/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL . (058) 346-29-32, (058) 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @UOKIK . GOV . PL RGD.61-34/07/08/JM Gda ń sk, dnia 17 marca 2008r. DECYZJA RGD.8/2008 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko przedsi ę biorcy Mariuszowi Czapiewskiemu zamieszka ł emu w Somoninie, prowadz ą cemu dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski w Somoninie - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie tego przed- si ę biorcy, polegaj ą ce na zamieszczeniu we wzorcu umownym o nazwie „ umowa nr ... ./ 07 ” nast ę puj ą cych postanowie ń : 1. § 2 ust 1, o tre ś ci: – „ Wykonawca ponadto o ś wiadcza, ż e : 1. W trakcie realizacji inwe- stycji – zastrzega sobie prawo do z ł o ż enia dokumentacji zamiennej do wydanego po- zwolenia na budow ę , która obejmowa ć b ę dzie zmiany architektoniczne i konstrukcyjne, nie wp ł ywaj ą ce na standard lokalu mieszkalnego.” 2. § 4 ust 12, o tre ś ci: -„ WYKONAWCA zastrzega sobie prawo zmian w zakresie robót wyko ń czeniowych bez odr ę bnego powiadomienia i uzgodnienia, je ś li te zmiany nie wp ł yn ą na obni ż enie standardu i nie spowoduj ą wzrostu cen, który Zamawiaj ą cy musia ł by pokrywa ć ponad koszty okre ś lone w umowie.” 3. § 5 ust 1, o tre ś ci:– „Strony zgodnie postanawiaj ą , ż e terminy powy ż sze mog ą ulec przed ł u ż eniu o 2 miesi ą ce.” 4. § 5 ust. 3 o tre ś ci: „ Strony równie ż zgodnie postanawiaj ą , ż e termin realizacji ponadto mo ż e ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych roz- pocz ę cie lub realizacj ę budowy, za które Wykonawca nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: - decyzje w ł adz, s ą dów , organów administracyjnych naka- zuj ą cych wstrzymanie budowy, -dzia ł ania lub zaniechania osób trzecich hamuj ą ce re- alizacj ę budowy, na których zachowanie WYKONAWCA nie ma wp ł ywu - katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania itp., - wojna, strajki , zaburzenia polityczne.” 5. § 6 ust. 1 o tre ś ci: „ ... W przypadku zmiany stawki podatku VAT cena lokalu i gruntu ulegnie zwi ę kszeniu lub zmniejszeniu o kwot ę wynikaj ą c ą ze zwi ę kszenia lub zmniej- szenia podatku VAT.” 6. § 6 ust. 3 o tre ś ci: „ ... Cena mo ż e ulec zmianie w przypadku zmian obowi ą zuj ą cych przepisów podatku VAT.” 7. § 8 ust. 6 o tre ś ci: -„ Zmiana adresu przez jedna ze stron bez powiadomienia drugiej powoduje, ż e dor ę czenia dokonywane na w/w adres uwa ż a si ę za dokonane skutecz- nie” które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powa- nia cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; co sta- nowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje si ę zaniechania ich stosowania. UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem UOKiK) przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug deweloperskich. W ramach prowadzo- nych bada ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w ob- rocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej tak ż e Prezesem Urz ę du) ustali ł , i ż przedsi ę biorca - Mariusz Czapiewski zamieszka ł y w Somoninie, prowadz ą cy dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski w Somoninie , (zwany dalej zamiennie „MARGO”) we wzorcu umowy pod nazw ą : „umowa nr .../07” stosuje postanowienia, których tre ść mo ż na uzna ć za to ż sam ą z postanowieniami wzorców umownych które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę powa- nia cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W zwi ą zku z powy ż szym, postanowieniem nr 385/2007 z dnia 17 pa ź dziernika 2007 r. – wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Mariusza Czapiewskiego prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski w Somoninie , praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsu- ment ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…)] polegaj ą cej na umieszczeniu we wzorcu umownym pn. „umowa nr.../07” (zw. dalej tak ż e Umow ą ) postanowienia, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzor- ców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. dowód : Postanowienie nr 385/2007 - k. 1 W trakcie post ę powania, „MARGO” w pi ś mie z dnia 29 pa ź dziernika 2007 r. ustosun- kowa ł o si ę do zarzutów zawartych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania, o ś wiadczaj ą c, i ż zaniecha ł o stosowanie zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK postanowie ń wzorca umownego, w ten sposób ż e „ ...usun ęł o wszystkie 7 wymienionych w postanowieniu nr 385 oraz w zawiadomieniu z dnia 17.10.2007 r. zapisów, które w ocenie Urz ę du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów – Delegatury w Gda ń sku mog ą narusza ć zbiorowe interesy konsumen- tów.” Jednocze ś nie, przedsi ę biorca wyrazi ł pogl ą d, ż e w poszczególnych sytuacjach wykre ś le- nie zakwestionowanych postanowie ń „- mo ż e okaza ć si ę w istocie rzeczy niekorzystne dla 2 naszych kontrahentów konsumentów”. Do kolejnego pisma, z dnia 12 lutego 2008 r. przedsi ę - biorca za łą czy ł mi ę dzy innymi kopie umów zawartych na podstawie zmodyfikowanego wzorca umowy. dowód: pismo przedsi ę biorcy z dnia 29.10.2007 r. – k. 5 -26 pismo przedsi ę biorcy z dnia 12.02.2008 r. – k. 32 Prezes Urz ę du w poczet dowodów zaliczy ł równie ż materia ł y zebrane w post ę powaniu wyja ś niaj ą cym prowadzonym pod nr RGD 402-6/07 w postaci kopii zawartych umów, oraz wyja ś nie ń przedsi ę biorcy z dnia 14.03.2007 r., 16.03.2007 r., 13.08.2007r. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: Mariusz Czapiewski, prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski w Somoninie na podstawie wpisu do ewidencji dzia- ł alno ś ci gospodarczej pod numerem 1026/91 prowadzonej przez Burmistrza Gminy Kartuzy. W zakresie dzia ł ania przedsi ę biorcy jest budowa i sprzeda ż lokali mieszkalnych i u ż ytkowych. W kontaktach z klientami pos ł uguje si ę projektami umów, które nast ę pnie konsumenci podpi- suj ą chc ą c skorzysta ć z us ł ug /oferty/ pozwanego przedsi ę biorcy. dowód : kopie umów stosowanych przez firm ę „MARGO” k. 33-80 odpis z ewidencji dzia ł alno ś ci gospodarczej k. 27 Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umowy pod nazw ą „ umowa nr .../07” zawiera miedzy innymi nast ę puj ą ce zapisy, 1. § 2 ust 1, o tre ś ci: – „ Wykonawca ponadto o ś wiadcza, ż e : 1. W trakcie realizacji inwe- stycji – zastrzega sobie prawo do z ł o ż enia dokumentacji zamiennej do wydanego po- zwolenia na budow ę , która obejmowa ć b ę dzie zmiany architektoniczne i konstrukcyjne, nie wp ł ywaj ą ce na standard lokalu mieszkalnego.” 2. § 4 ust 12, o tre ś ci: -„ WYKONAWCA zastrzega sobie prawo zmian w zakresie robót wyko ń czeniowych bez odr ę bnego powiadomienia i uzgodnienia, je ś li te zmiany nie wp ł yn ą na obni ż enie standardu i nie spowoduj ą wzrostu cen, który Zamawiaj ą cy mu- sia ł by pokrywa ć ponad koszty okre ś lone w umowie.” 3. § 5 ust 1, o tre ś ci:– „ Strony zgodnie postanawiaj ą , ż e terminy powy ż sze mog ą ulec przed ł u ż eniu o 2 miesi ą ce.” 4. § 5 ust. 3 o tre ś ci: „ Strony równie ż zgodnie postanawiaj ą , ż e termin realizacji ponadto mo ż e ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych roz- pocz ę cie lub realizacj ę budowy, za które Wykonawca nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: - decyzje w ł adz, s ą dów , organów administracyjnych naka- zuj ą cych wstrzymanie budowy, -dzia ł ania lub zaniechania osób trzecich hamuj ą ce re- alizacj ę budowy, na których zachowanie WYKONAWCA nie ma wp ł ywu - katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania itp., - wojna, strajki , zaburzenia polityczne.” 5. § 6 ust. 1 o tre ś ci: „... W przypadku zmiany stawki podatku VAT cena lokalu i gruntu ulegnie zwi ę kszeniu lub zmniejszeniu o kwot ę wynikaj ą c ą ze zwi ę kszenia lub zmniej- szenia podatku VAT.” 3 6. § 6 ust. 3 o tre ś ci: „... Cena mo ż e ulec zmianie w przypadku zmian obowi ą zuj ą cych przepisów podatku VAT.” 7. § 8 ust. 6 o tre ś ci: -„ Zmiana adresu przez jedna ze stron bez powiadomienia drugiej powoduje, ż e dor ę czenia dokonywane na w/w adres uwa ż a si ę za dokonane skutecz- nie.” Prezes Urz ę du otrzyma ł nast ę pnie od strony post ę powania informacj ę , i ż przedsi ę bior- ca, po wszcz ę ciu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, zmieni ł wcze ś niej stosowany wzorzec umowy, wprowadzaj ą c do obowi ą zuj ą - cego projektu wzorca umowy zmiany, uwzgl ę dniaj ą ce uwagi Prezesa Urz ę du, poprzez usuni ę - cie wszystkich zakwestionowanych i wymienionych we wszcz ę ciu post ę powania zapisów. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes pu- blicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero Prezesa UOKiK do realizacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albo- wiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami „MARGO”. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów....., który stanowi i ż , „ Zakazane jest stosowanie prak- tyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego ż artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o któ- rym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku „MARGO” - mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne powo ł anym wy ż ej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny wi ę c spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bezprawne, naruszaj ą c jednocze ś nie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo- ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania okoliczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycz- nymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie po- twierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy antymono- polowej. Odno ś nie drugiej przes ł anki, tj. bezprawno ś ci, rozumianej jako dzia ł ania sprzecznego z przepisami prawa podnie ść nale ż y, i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegaj ą cy na stosowaniu w umowach zawieranych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę po- wania cywilnego. 4 Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę - biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie po- stanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci roz- szerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postano- wienia umownego w w.w. rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wpro- wadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momen- tu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze sta- nowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawo- mocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w sto- sunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli iden- tycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. St ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, mieszcz ą - ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, cztery zapisy wzorca umowy o nazwie „ umowa nr.../07” stosowane przez Mariusza Czapiewskiego, prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski w Somoninie s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisa- nymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, pod pozy- cjami: 234,852,920,1203,1200,921,882,885,1207. I tak po pierwsze , zapis § 2 ust 1, o tre ś ci: – „ Wykonawca ponadto o ś wiadcza, ż e : 1. W trakcie realizacji inwestycji – zastrzega sobie prawo do z ł o ż enia dokumentacji zamiennej do wydanego pozwolenia na budow ę , która obejmowa ć b ę dzie zmiany architektoniczne i kon- strukcyjne, nie wp ł ywaj ą ce na standard lokalu mieszkalnego.” oraz § 4 ust 12, o tre ś ci: - „ WYKONAWCA zastrzega sobie prawo zmian w zakresie robót wyko ń czeniowych bez odr ę bne- go powiadomienia i uzgodnienia, je ś li te zmiany nie wp ł yn ą na obni ż enie standardu i nie spo- woduj ą wzrostu cen, który Zamawiaj ą cy musia ł by pokrywa ć ponad koszty okre ś lone w umo- wie”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycj ą 234,852 , uznanych uprzednio wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. Wyrokiem zapad ł ym w dniu 10 pa ź dziernika 2004 r., (sygn. akt XVII AmC 47/03 S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż li- 5 wo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą - za ń ”. Tak ż e wyrokiem z dnia 7 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII Amc 73/05) S ą d uzna ł za niedo- zwolone podobne w skutkach postanowienie umowne o tre ś ci „ Spó ł dzielnia zastrzega, ż e osta- teczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architektoniczno - funkcjonalnej” . Porównywane, do zakwestionowanych w niniejszej sprawie postanowie ń umownych, sformu ł owania nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, ż e wywo ł uj ą one identyczne, to ż same konsekwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione zastrze ż enia umowne skutkuj ą bowiem nadaniem przedsi ę biorcy uprawnienia do jednostronnej zmiany przedmiotu umowy w zakresie okre ś laj ą cym przedmiot i zakres robót wyko ń czeniowych, rozwi ą za ń projektowych, wcze ś niej uzgodnionych przez stro- ny. Na podstawie tak sformu ł owanego zapisu wzorca umowy kontrahent konsumenta mo- ż e, w sposób w zasadzie niczym nie ograniczony, zmieni ć jednostronnie istotn ą cz ęść swojego ś wiadczenia, wprowadzaj ą c zmiany w projekcie budowlanym budynku, których mo ż e nie ak- ceptowa ć kupuj ą cy. W ocenie Prezesa UOKiK, tak sformu ł owany warunek umowy pozostaje w sprzeczno ś ci z art. 385 1 K.c. oraz art. 385 3 pkt. 19 i 10 K.c. Tym samym, zapis ten ra żą co narusza interes konsumenta, który po podpisaniu umowy pozbawiony zostaje prawa odmowy akceptacji dokonywanych zmian projektu budowlanego. Ponadto, w takim przypadku, konsumentowi nie przyznano prawa do odst ą pienia od umowy bez negatywnych dla ń konsekwencji, w postaci obowi ą zku zap ł aty kary umownej, co stawia go tym samym w nierównoprawnej pozycji wobec Inwestora. Przeprowadzona analiza kwestionowanych warunków wzorca umowy stosowanych przez „MARGO”, z wymienionymi wy ż ej postanowieniami uznanymi wcze ś niej przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, jednoznacznie wskazuje na identyczno ść skutków porównywanych klauzul, a ró ż nica w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów pozostaje bez wp ł ywu na ich ocen ę . Z powy ż szych wzgl ę dów porównywane zapisy nale ż y uzna ć za to ż same. Po drugie, postanowienie § 5 ust 1, o tre ś ci:– „ Strony zgodnie postanawiaj ą , ż e ter- miny powy ż sze mog ą ulec przed ł u ż eniu o 2 miesi ą ce.” tak ż e nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru pod pozycj ą 920 o tre ś ci : „Fronton zastrzega sobie prawo prze- suni ę cia terminu zako ń czenia budowy, o jakim mowa w § 7 ust. 1 o nie wi ę cej ni ż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez nabywc ę .” - uznanej wyrokiem S ą du Okr ę go- wego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r. o sygn. akt XVII Ama 100/05, za niedozwolone postanowienie umowne. Tak ż e w tym przypadku, porównywane zapisy nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne kon- sekwencje dla konsumenta. Wymienione zastrze ż enia umowne skutkuj ą bowiem ogranicze- niem odpowiedzialno ś ci dewelopera za nieterminowe wykonanie zobowi ą zania, daj ą c kontra- hentowi konsumenta prawo do pozostawania w zw ł oce w wykonaniu swojego zobowi ą zania, w okresie do 60 dni, bez obowi ą zku ponoszenia negatywnych konsekwencji z tego tytu ł u, pod- czas gdy konsument odpowiedniego - podobnego prawa nie posiada. Porównywane zapisy umieszczone we wzorcu umowy i zakazanej klauzuli umownej, stanowi ą nieproporcjonalne, nieekwiwalentne sankcje dla poszczególnych stron umowy, w przypadku niewykonania przez któr ąś z nich warunków kontraktu. Tak wi ę c, analizowane powy ż ej postanowienia, pomimo ró ż nic w tre ś ci maj ą to ż samy charakter i skutek ich stosowania jest dok ł adnie taki sam. Ponadto oba, tj. zarówno kwestio- nowane w tym post ę powaniu, jak i te wpisane ju ż do Rejestru mia ł y zastosowanie do umów o podobnym charakterze, stosowanych przez przedsi ę biorców bran ż y deweloperskiej. 6 Po trzecie, postanowienie § 5 ust. 3 o tre ś ci: „ Strony równie ż zgodnie postanawiaj ą , ż e termin realizacji ponadto mo ż e ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę budowy, za które Wykonawca nie ponosi odpo- wiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: - decyzje w ł adz, s ą dów , organów administracyjnych nakazuj ą cych wstrzymanie budowy, - dzia ł ania lub zaniechania osób trzecich hamuj ą ce reali- zacj ę budowy, na których zachowanie WYKONAWCA nie ma wp ł ywu - katastrofy, kl ę ski ż ywio- ł owe, po ż ary, zalania itp., - wojna, strajki , zaburzenia polityczne.” uzna ć nale ż y za to ż same z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycj ą 1203,1200,921,882 uznanych wyroka- mi S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwo- lone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05 S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pi- semnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyj- nych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu”. Tak ż e wyrokiem z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03) S ą d uzna ł za niedozwolone podobne w skutkach postanowienie umowne o tre ś ci „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” . W uzasadnieniu wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż tak sformu ł owane zapisy sta- nowi ą „sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsu- menta.” W kolejnym wyroku z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06 za niedo- zwolone uznane zosta ł o postanowienie o tre ś ci „ Nieprzewidziane przez Sprzedaj ą cego okolicz- no ś ci, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci spowodowane przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ą administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania decyzji administracyj- nych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul b ę d ą skutkowa ł y przesuni ę ciem terminu wybudowania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupuj ą cemu o okres niezb ę dny do zako ń - czenia budowy nie krótszy o czas trwania budowy”. W wyroku z dnia z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci „ Nie zachowanie przez Sprzedaj ą cego terminu zawarcia umowy sprzeda ż y w/w lokalu spowo- dowane przez przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ę administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania pozwole- nia na u ż ytkowanie budynku strony uznaj ą za niezawinione dzia ł anie przez Sprzedaj ą cego i ustal ą nowy termin zawarcia umowy sprzeda ż y.” Porównywane, do zakwestionowanego w niniejszej sprawie postanowienia umownego, zapisy tak ż e nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne, to ż same konsekwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione zastrze ż enia umowne skutkuj ą bowiem ograniczeniem, b ą d ź wy łą cze- niem odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Dodatkowo wskaza ć nale ż y, i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci w kwe- stionowanym przez Prezesa Urz ę du zapisie wzorca umowy, podobnie jak te w wymienionych powy ż ej postanowieniach umownych, uznanych za niedozwolone s ą jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, umo ż liwiaj ą c uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci wobec swo- jego kontrahenta tak ż e wówczas, gdy spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawi- nione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż porównywane zapisy mówi ą jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego, a wskazane w zapisach wyliczenie takich okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Ponadto kwestionowane zapisy w istocie wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, 7 gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn nieza- le ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia pla- nowanego stadium realizacji itp.). Tak wi ę c, przeprowadzone porównanie zapisu wzorca umowy stosowanego przez „MARGO” z wymienionymi wy ż ej postanowieniami uznanymi wcze ś niej przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, jednoznacznie wskazuje na to ż samo ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą ró ż nice w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. Po czwarte zapis § 6 ust. 1 o tre ś ci: „...W przypadku zmiany stawki podatku VAT cena lokalu i gruntu ulegnie zwi ę kszeniu lub zmniejszeniu o kwot ę wynikaj ą c ą ze zwi ę kszenia lub zmniejszenia podatku VAT.” oraz § 6 ust. 3 o tre ś ci: „... Cena mo ż e ulec zmianie w przypadku zmian obowi ą zuj ą cych przepisów podatku VAT.” uzna ć nale ż y za to ż same z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru pod pozycj ą 885 wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03 S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Do ceny zosta- nie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny. ” W uzasadnieniu tego wyroku S ą d stwierdzi ł i ż , w jego ocenie, ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi ele- ment ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umo- wy.” Tre ść § 6 ust 1 2 stosowanego przez „MARGO” wzorca Umowy przewiduj ą cego ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ule- gnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. Po pi ą te , warunek okre ś lony w § 8 ust. 6. umowy o tre ś ci: -„ Zmiana adresu przez jedn ą ze stron bez powiadomienia drugiej powoduje, ż e dor ę czenia dokonywane na w/w adres uwa ż a si ę za dokonane skutecznie” uzna ć nale ż y za zbie ż ny z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Re- jestru pod pozycj ą 1207 wyrokiem wydanym w dniu 11 lipca 2007 r., (sygn. akt XVII AmC 43/06., w którym to uznane zosta ł o za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ W przypadku zmiany adresu, ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie powiadomi ć dru- g ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą .” Postanowienie zawarte w § 8 ust. 6. umowy wprowadza identyczn ą do cytowanej po- wy ż ej zakazanej klauzuli instytucj ę domniemania z ł o ż enia skutecznego o ś wiadczenia woli uza- le ż nionego jedynie od jego wys ł ania pod ostatnio znany adres. Tym samym skutek i konse- kwencje stosowania kwestionowanego zapisu jest taki sam jak tego, który zosta ł umieszczony pod pozycj ą 1207 w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, co w konsekwencji przes ą dza o to ż samo ś ci obu zapisów. Bez znaczenia pozostaj ą zatem drobne odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń , wyrazów i szyku zdania, które pozostaj ą bez wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo ś ci klauzuli. Porównanie ww. postanowie ń dowodzi, ż e ich 8 tre ść jest podobna i w taki sam sposób kszta ł tuje prawa i obowi ą zki konsumenta, i ż mo ż na przyj ąć , i ż oceniane postanowienie umowy mie ś ci si ę w hipotezie zakazanego postanowienia umowy. Podnie ść równie ż nale ż y, i ż podobnie sformu ł owane postanowienie, kwestionowane by ł o równie ż przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 roku (sygn akt XVII Amc 100/05) odnosz ą cym si ę do klauzuli o podobnej tre ś ci, do wy ż ej powo ł anej. W uzasadnieniu tego ż wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż : „ Instytucja dor ę czenia zast ę pcze- go nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adoptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza gdy jedn ą ze stron umowy jest konsument oraz maj ą c na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one drugiej osobie jest z ł o- ż one z chwil ą gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jej tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, ż e instytucja dor ę czenia zast ę pczego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób.” Reasumuj ą c za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane punkty „ umowy nr .../07 ” mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 2 ust. 1 oraz § 4 ust. 12 umowy nr .../07 w klauzulach z poz. 234,852, tre ść § 5 ust. 1 umowy w klauzuli z poz. 920, tre ść § 5 ust. 3 umowy w klauzulach z poz. 1203,1200,921,882, tre ść § 6 ust. 1 umowy w klauzuli z poz. 885, tre ść § 6 ust. 3 umowy w klauzuli z poz. 885, tre ść § 8 ust. 6 umowy w klauzuli z poz.1207. Tak ż e trzeci ą przes ł ank ę , uzna ć nale ż a ł o za spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych intere- sów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsu- mentów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymie- nione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug developerskich zawieraj ą ca niedozwolone klau- zule adresowana jest bowiem przez „MARGO”, nie do ś ci ś le zindywidualizowanego konkretne- go konsumenta lecz do z góry nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby kontra- hentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy analizowanego w niniejszym post ę powaniu wzorca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uzna- nych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim zgodnie tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy ochronie konkurencji i konsumentów uzna ć nale ż y za dzia ł anie bezprawne, stanowi ą ce praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...) Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uzna- niu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej sto- sowania je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art. 24. W toku post ę powania ustalono co prawda, ż e przedsi ę biorca podj ął dzia ł ania zmierza- j ą ce do zapobie ż enia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zmian ę tre ś ci nowo zawieranych umów, w których nie wyst ę puj ą ju ż zakwestionowane przez Prezesa UOKiK klauzule. W aktualnie stosowanym wzorcu umowy nie wyst ę puj ą wi ę c ju ż zapisy wymienione w punkcie I Decyzji. Nale ż y jednak wskaza ć , i ż poj ę cie zapobiegni ę cia praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów (art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (…), obejmuje swym zakresem nie tylko usuni ę cie zakwestionowanych postanowie ń i nie stosowanie ich przy nowo podpisywa- nych umowach, co ju ż nast ą pi ł o, ale i tak ż e zmian ę lub te ż wykre ś lenie w aktualnie 9 obowi ą zuj ą cych umowach zapisów uznanych za niedozwolone . Oznacza to koniecz- no ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie, b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu kontrahentom – konsumentom propozycji zawarcia aneksów potwierdzaj ą cych fakt nieobowi ą zywania zakwestionowanych postanowie ń . Tych drugich dzia ł a ń , jak wynika z zebranego materia ł u dowodowego, przedsi ę bior- ca nie wykaza ł . Nale ż y przy tym podnie ść , ż e zgodnie z tre ś ci ą art. 27 ust. 3 ustawy o ochro- nie konkurencji... udokumentowanie okoliczno ś ci potwierdzaj ą cych fakt zaniechania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów spoczywa na przedsi ę biorcy. Z wyja ś nie ń i stanowiska uzyskanego od „MARGO”, w ż aden sposób nie mo ż na stwierdzi ć , jakoby zwróci ł si ę on do konsumentów, z którymi podpisa ł umowy na poprzednich warunkach i dotychczas je realizuje, z propozycj ą zawarcia aneksu do umów, uwzgl ę dniaj ą cych zastrze ż enia Prezesa Urz ę du. Dokonana przez Prezesa Urz ę du analiza materia ł u dowodowego, z uwagi na brak do- wodów i dokumentów wskazuj ą cych na usuni ę cie z obrotu wszystkich zakwestionowanych postanowie ń prowadzi jednak do wniosku, i ż nadal, pomimo podj ę tych dzia ł a ń , w obrocie kon- sumenckim obowi ą zuj ą wy ż ej zakwestionowane w postanowienia obarczone wad ą prawn ą , tj. takie, które mog ą godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygo- dniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. Otrzymuje: Mariusz Czapiewski zam. Somonino o ś . Komara 29 prowadz ą cy dzia ł . gospodarcz ą pod nazw ą Przedsi ę biorstwo Budowlane „MARGO” –Mariusz Czapiewski w Somoninie 10