RPZ-38/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Pozna ń Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl Pozna ń , dnia 16 lipca 2007r. RPZ – 61/6/07/AC DECYZJA nr RPZ 38/2007 Stosownie do art. 28 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jednolity - Dz. U. 2005 r. Nr 244, poz. 2080 ze zm.) oraz § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 roku w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. 2002 r. Nr 18 poz. 172; Dz. U. 2003 r. Nr 6, poz. 68), - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, na podstawie art. 23 e ust. 2 w zwi ą zku z art. 23 a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jednolity - Dz. U. 2005 r. Nr 244, poz. 2080 ze zm.) w zw. z art. 131 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331) uznaje si ę dzia ł ania Grzegorza Ba ł wasa, prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Signo Nieruchomo ś ci” w Turku polegaj ą ce na zamieszczaniu w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu umowy po ś rednictwa na wy łą czno ść postanowie ń : 1. „W przypadku przeprowadzenia transakcji poza po ś rednikiem (bez uczestnictwa po ś rednika), niezale ż nie od obowi ą zku zap ł aty prowizji w pe ł nej wysoko ś ci, a ponadto naprawienia w pe ł nej wysoko ś ci wywo ł anej tym szkody, oferuj ą cy zap ł aci kar ę umown ą w wysoko ś ci podwójnej kwoty prowizji obliczonej zgodnie z § 1 bez wzgl ę du na okoliczno ś ci pomini ę cia po ś rednika w udziale w transakcji” (§ 2 ust. 1 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniami znajduj ą cymi si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami 126, 143 i 766; 2. „Umowa zawarta jest na sze ść /dwana ś cie/osiemna ś cie miesi ę cy. W przypadku wyga ś ni ę cia tej umowy oferuj ą cy nadal zobowi ą zany jest zap ł aci ć prowizj ę je ś li dokona ł w ci ą gu dwóch lat od jej wyga ś ni ę cia (tak ż e wycofania przedmiotu z obrotu) wy ż ej opisan ą transakcj ę z klientem skojarzonym przez po ś rednika lub w ci ą gu sze ś ciu miesi ę cy od wyga ś ni ę cia umowy – z klientem skojarzonym w inny sposób. Kar ę umown ą okre ś lon ą w § 2 stosuje si ę odpowiednio” (§ 2 ust. 2 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniem znajduj ą cym si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 762; 3. „Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy b ę d ą w ł a ś ciwe s ą dy powszechne w Turku” (§ 5 ust. 2 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniem znajduj ą cym si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 210 za praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń , które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i stwierdza si ę zaniechanie ich stosowania z dniem 27 marca 2007r. 1 Uzasadnienie Pismem z dnia 31 stycznia 2007r., przekazanym Delegaturze w Poznaniu przez Departament Polityki Konsumenckiej UOKiK, G ł ówny Inspektor Inspekcji Handlowej poinformowa ł o nieprawid ł owo ś ciach ujawnionych we wzorcach umów podczas kontroli przedsi ę biorców ś wiadcz ą cych us ł ugi w zakresie po ś rednictwa w obrocie nieruchomo ś ciami, w tym we wzorcu stosowanym przez Grzegorza Ba ł wasa, prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Signo Nieruchomo ś ci” w Turku (dalej: Przedsi ę biorca). Analiza wzorca umowy po ś rednictwa na wy łą czno ść , stosowanego przez Przedsi ę biorc ę wykaza ł a, ż e zawiera on postanowienia wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. W zwi ą zku z powy ż szym, postanowieniem z dnia 13 marca 2007r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów , w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez Grzegorza Ba ł wasa, prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Signo Nieruchomo ś ci” praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów poprzez zamieszczanie w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu umowy po ś rednictwa na wy łą czno ść postanowie ń : 1. „W przypadku przeprowadzenia transakcji poza po ś rednikiem (bez uczestnictwa po ś rednika), niezale ż nie od obowi ą zku zap ł aty prowizji w pe ł nej wysoko ś ci, a ponadto naprawienia w pe ł nej wysoko ś ci wywo ł anej tym szkody, oferuj ą cy zap ł aci kar ę umown ą w wysoko ś ci podwójnej kwoty prowizji obliczonej zgodnie z § 1 bez wzgl ę du na okoliczno ś ci pomini ę cia po ś rednika w udziale w transakcji” (§ 2 ust. 1 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniami znajduj ą cymi si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami 126, 143 i 766; 2. „Umowa zawarta jest na sze ść /dwana ś cie/osiemna ś cie miesi ę cy. W przypadku wyga ś ni ę cia tej umowy oferuj ą cy nadal zobowi ą zany jest zap ł aci ć prowizj ę je ś li dokona ł w ci ą gu dwóch lat od jej wyga ś ni ę cia (tak ż e wycofania przedmiotu z obrotu) wy ż ej opisan ą transakcj ę z klientem skojarzonym przez po ś rednika lub w ci ą gu sze ś ciu miesi ę cy od wyga ś ni ę cia umowy – z klientem skojarzonym w inny sposób. Kar ę umown ą okre ś lon ą w § 2 stosuje si ę odpowiednio” (§ 2 ust. 2 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniem znajduj ą cym si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 762; 3. „Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy b ę d ą w ł a ś ciwe s ą dy powszechne w Turku” (§ 5 ust. 2 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniem znajduj ą cym si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 210. Przedsi ę biorca zawiadomiony o wszcz ę tym post ę powaniu, pismem z dnia 27 marca 2007r. o ś wiadczy ł , ż e § 2 ust. 1 oraz § 5 ust. 2 zosta ł y w ca ł o ś ci usuni ę te z wzorca umowy, natomiast § 2 ust. 2 zosta ł zmodyfikowany. Wy ż ej wymienione fakty Przedsi ę biorca udowodni ł przesy ł aj ą c kopie dwóch umów zawartych wed ł ug zmodyfikowanego wzorca z konsumentami (nowymi klientami) w dniach 2.04.2007r. oraz 4.04.2007r. Przedsi ę biorca o ś wiadczy ł równie ż , ż e aneksowa ł wcze ś niej zawarte z konsumentami, a nadal obowi ą zuj ą ce umowy po ś rednictwa, eliminuj ą c z nich niezgodne z prawem postanowienia. Przedsi ę biorca przes ł a ł te ż stosowne dokumenty potwierdzaj ą ce t ę okoliczno ść (aneksy do umów datowane na dzie ń 26 marca 2007r.). 2 Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Grzegorz Ba ł was prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą na podstawie wpisu do ewidencji dzia ł alno ś ci gospodarczej, prowadzonej przez Burmistrza Miasta Turku pod numerem 5845/05. Przedmiotem dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorcy jest po ś rednictwo w obrocie nieruchomo ś ciami oraz zarz ą dzanie nieruchomo ś ciami na zlecenie. Dowód: odpis za ś wiadczenia o wpisie do ewidencji dzia ł alno ś ci gospodarczej . Na podstawie umowy zawieraj ą cej zakwestionowane postanowienia umowne Przedsi ę biorca zawar ł umowy z konsumentami. Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Dnia 21 kwietnia 2007r. wesz ł a w ż ycie ustawa z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331). Zgodnie z art. 131 w/w ustawy do post ę powa ń wszcz ę tych na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów i niezako ń czonych do dnia wej ś cie w ż ycie nowej ustawy stosuje si ę przepisy dotychczasowe. Z uwagi na powy ż sze, bior ą c pod uwag ę fakt, ż e post ę powanie w niniejszej sprawie zosta ł o wszcz ę te w dniu 13 marca 2007r., Prezes Urz ę du stosuje przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 15 grudnia 2000r. (dalej: ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów). Zgodnie z art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. W art. 23a ust. 2 ww. ustawy zamieszczono przyk ł adowe wyliczenia praktyk zakazanych przez ustawodawc ę . Katalog ten nawi ą zuje mi ę dzy innymi do czynów nieuczciwej konkurencji, stosowania klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oraz szeroko ujmowanego przys ł uguj ą cego konsumentowi prawa do informacji. „Zbiorowe interesy konsumentów” to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowi ą przy tym sumy indywidualnych interesów daj ą cych si ę okre ś li ć , nawet licznej, grupy konsumentów. We wzorcu umowy po ś rednictwa na wy łą czno ść Przedsi ę biorca stosowa ł postanowienie o tre ś ci „W przypadku przeprowadzenia transakcji poza po ś rednikiem (bez uczestnictwa po ś rednika), niezale ż nie od obowi ą zku zap ł aty prowizji w pe ł nej wysoko ś ci, a ponadto naprawienia w pe ł nej wysoko ś ci wywo ł anej tym szkody, oferuj ą cy zap ł aci kar ę umown ą w wysoko ś ci podwójnej kwoty prowizji obliczonej zgodnie z § 1 bez wzgl ę du na okoliczno ś ci pomini ę cia po ś rednika w udziale w transakcji” (§ 2 ust. 1 umowy). Wyrokiem z dnia 21.04.2004 r. (sygn. akt XVII Amc 85/03) S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) uzna ł postanowienie o tre ś ci: „ W przypadku sfinalizowania przez Poszukuj ą cego transakcji dotycz ą cych przedmiotów pokwitowanych w Karcie Poszukuj ą cego lub o których mowa w § 7 pkt 6 bez uprzedniego powiadomienia o tym Po ś rednika, Poszukuj ą cy zap ł aci kar ę umown ą w kwocie podwójnej wysoko ś ci prowizji okre ś lonej w § 7, lecz nie mniej ni ż 5000 z ł (s ł ownie pi ęć tysi ę cy z ł otych) niezale ż nie od obowi ą zku zap ł aty prowizji w pe ł nej wysoko ś ci wraz z odsetkami.” za niedozwolone postanowienie umowne i w dniu 23.08.2004r. zosta ł o ono wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 126. W tym samym wyroku SOKiK uzna ł postanowienie o tre ś ci: „W przypadku 3 sfinalizowania przez Poszukuj ą cego transakcji dotycz ą cych podmiotów pokwitowanych w Karcie Poszukuj ą cego lub o których mowa w §7 pkt 6 bez uprzedniego powiadomienia o tym Po ś rednika, Poszukuj ą cy zap ł aci kar ę umown ą w kwocie podwójnej wysoko ś ci prowizji okre ś lonej w §7, lecz nie mniej ni ż 5000 z ł (s ł ownie z ł otych: pi ęć tysi ę cy), niezale ż nie od obowi ą zku zap ł aty prowizji w pe ł nej wysoko ś ci wraz z odsetkami.” za niedozwolone postanowienie umowne i zosta ł o ono wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 143. Z kolei wyrokiem z dnia 16.03.2006r. (sygn. akt XVII AmC 39/05) SOKiK uzna ł postanowienie o tre ś ci: „Pomini ę cie Agencji przy zawarciu umów okre ś lanych w § 3 umowy w okresie trwania zlecenia b ą d ź w okresie 6 miesi ę cy od daty jego rozwi ą zania rezygnacji lub wyga ś ni ę cia powoduje obowi ą zek zap ł aty na rzecz Zleceniobiorcy kary umownej w wysoko ś ci podwójnej prowizji i wymagalnej z dat ą zawarcia w/w transakcji. Kara umowna nale ż na jest w takim wypadku niezale ż nie od umówionej prowizji za ś jej wysoko ść naliczana od ceny ofertowej.” za niedozwolone postanowienie umowne i w dniu 3.07.2006r. zosta ł o ono wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 766. Zgodnie z art. 23a ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę m .in. stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Nie jest przy tym konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone s ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru. Niew ą tpliwie stosowane przez Przedsi ę biorc ę postanowienie § 2 ust. 1 umowy by ł o zbie ż ne w swej tre ś ci i skutkach z w/w postanowieniami wpisanym do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, poniewa ż przewidywa ł o obowi ą zek zap ł aty prowizji, jak i kary umownej w wysoko ś ci podwójnej kwoty prowizji w przypadku sfinalizowania transakcji bez udzia ł u po ś rednika, a co za tym idzie stanowi ł o praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Przedsi ę biorca stosowa ł równie ż postanowienie o tre ś ci: „Umowa zawarta jest na sze ść /dwana ś cie/osiemna ś cie miesi ę cy. W przypadku wyga ś ni ę cia tej umowy oferuj ą cy nadal zobowi ą zany jest zap ł aci ć prowizj ę je ś li dokona ł w ci ą gu dwóch lat od jej wyga ś ni ę cia (tak ż e wycofania przedmiotu z obrotu) wy ż ej opisan ą transakcj ę z klientem skojarzonym przez po ś rednika lub w ci ą gu sze ś ciu miesi ę cy od wyga ś ni ę cia umowy – z klientem skojarzonym w inny sposób. Kar ę umown ą okre ś lon ą w § 2 stosuje si ę odpowiednio” (§ 2 ust. 2 umowy). Postanowienie to by ł o zbie ż ne w tre ś ci i skutkach z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 762, uznanym za niedozwolone w yrokiem SOKiK z dnia 7.04.2006 r. (sygn. akt XVII AmC 44/05) o tre ś ci: „ W przypadku, kiedy transakcja pomi ę dzy Oferuj ą cym i jego kontrahentem zostanie zrealizowana w okresie dwudziestu czterech miesi ę cy, licz ą c od dnia wyga ś ni ę cia tej umowy lub wypowiedzenia umowy bez wy łą czno ś ci-zgodnie z § 1, Po ś rednik otrzyma prowizj ę w ca ł o ś ci, o ile kontrahent bezpo ś rednio lub po ś rednio tj. przez biuro wspó ł pracuj ą ce z Po ś rednikiem zosta ł skierowany do Oferuj ą cego przez Po ś rednika w czasie obowi ą zywania umowy”. § 5 ust. 2 wzorca umowy stanowi ł z kolei, ż e: „Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy b ę d ą w ł a ś ciwe s ą dy powszechne w Turku”. Wyrokiem z dnia 18.22.2004 r. (sygn. akt XVII AmC 49/03) SOKiK uzna ł analogiczne postanowienie o tre ś ci: 4 „Spory mog ą ce wynikn ąć z realizacji niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez S ą d w ł a ś ciwy miejscowo dla siedziby Po ś rednika”” za niedozwolone postanowienie umowne i w dniu 6.01.2005r. zosta ł o ono wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 210. Z uwagi na powy ż sze bezprawno ść dzia ł a ń Przedsi ę biorcy by ł a bezsporna. Dzia ł ania Przedsi ę biorcy narusza ł y równie ż interesy konsumentów, poniewa ż nak ł ada ł y one na nich obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej, istotnie ogranicza ł y prawo do zawarcia transakcji z kontrahentem bez udzia ł u po ś rednika przez d ł ugi czas po wyga ś ni ę ciu umowy i wreszcie stwarza ł y mo ż liwo ść narzucenia rozpoznania sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie by ł by miejscowo w ł a ś ciwy. Do stwierdzenia stosowania przedmiotowych praktyk niezb ę dne jest wykazanie, i ż bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy godz ą ce w interes konsumentów dotyczy ł o tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem interesów nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć – potencjalnych klientów Przedsi ę biorcy. Niezgodnym z prawem dzia ł aniem Przedsi ę biorcy mog ł a bowiem zosta ć dotkni ę ta nieograniczona liczba osób, tzn. wszystkie osoby zawieraj ą ce z nim umowy po ś rednictwa. W toku post ę powania ustalono, i ż Przedsi ę biorca zaniecha ł stosowania w/w praktyk. Pismem z dnia 27 marca 2007r. Przedsi ę biorca poinformowa ł bowiem, ż e § 2 ust. 1 oraz § 5 ust. 2 zosta ł y w ca ł o ś ci usuni ę te z wzorca umowy, natomiast § 2 ust. 2 zosta ł zmodyfikowany, w ten sposób ż e usuni ę to z niego zapis umo ż liwiaj ą cy pobieranie kary umownej w przypadku dokonania transakcji poza po ś rednikiem, pozostawiaj ą c jednocze ś nie obowi ą zek zap ł aty prowizji ograniczaj ą c jednak czas trwania wy łą czno ś ci. W chwili obecnej Przedsi ę biorca stosuje postanowienie o tre ś ci: „Umowa zawarta jest na sze ść /dwana ś cie/osiemna ś cie miesi ę cy. W przypadku wyga ś ni ę cia tej umowy oferuj ą cy nadal zobowi ą zany jest zap ł aci ć prowizj ę je ś li dokona ł w ci ą gu dwunastu miesi ę cy od jej wyga ś ni ę cia (tak ż e wycofania przedmiotu z obrotu) wy ż ej opisan ą transakcj ę z klientem skojarzonym przez po ś rednika lub w ci ą gu sze ś ciu miesi ę cy od wyga ś ni ę cia umowy – z klientem skojarzonym w inny sposób”. Przedsi ę biorca sprosta ł równie ż ci ęż arowi dowodowemu wynikaj ą cemu z art. 23e ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , przesy ł aj ą c kopie dwóch umów zawartych na podstawie zmodyfikowanego wzorca z konsumentami w dniach 2.04.2007r. oraz 4.04.2007r., jak równie ż kopie aneksów (datowanych na dzie ń 26.03.2007 r.) do wcze ś niej zawartych, a nadal obowi ą zuj ą cych umów po ś rednictwa. Z uwagi na powy ż sze nale ż a ł o uzna ć , ż e Przedsi ę biorca zaniecha ł stosowania zarzucanych mu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 23e ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , je ż eli przedsi ę biorca zaniecha ł stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. 5 Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Poznaniu Jaros ł aw Kr ű ger Otrzymuje : Grzegorz Ba ł was „Signo Nieruchomo ś ci” ul. Szeroka 12 62 – 700 Turek 6