RPZ-3/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Pozna ń Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl Pozna ń , dnia 12 lutego 2008r. RPZ- 61/16/07/JM DECYZJA nr RPZ 3/2008 Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2007r. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. z 2007r. nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko TAWABUD Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę stosowanie przez TAWABUD Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu w obrocie z konsumentami postanowie ń wzorca umowy o nazwie „umowa nr A-…. (warunkowa) w sprawie sprzeda ż y domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, udzia ł u w gruncie oraz ustanowienia w ł asno ś ci” o tre ś ci : 1. § 6 pkt 4. Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z zap ł at ą : a) I raty- po up ł ywie 21 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 2, za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto budynku wraz z gruntem, okre ś lonej w § 3 pkt 4 umowy b) ka ż dej z kolejnych rat po up ł ywie 30 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 1 za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto budynku wraz z gruntem, okre ś lonej w § 3 pkt 4 umowy. 2. § 6 pkt 5. W przypadku, gdy ró ż nice wielko ś ci powierzchni budynku mieszkalnego przekrocz ą 2%, strony w terminie nie d ł u ż szym ni ż 14 dni od daty stwierdzenia tych ró ż nic dokonaj ą odpowiedniego rozliczenia. 3. § 7 pkt 5 zd. 2. Prawo odst ą pienia od umowy przys ł uguje Sprzedaj ą cemu po bezskutecznym up ł ywie 14 dni od daty zawiadomienia Kupuj ą cego o wyznaczonym terminie (odbioru przedmiotu umowy lub podpisania umowy notarialnej- przyp. Urz ę du), za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy i nale ż nych odsetek za zw ł ok ę . 4. § 7 pkt 5 zd. 5. W przypadku braku powiadomienia (o zmianie miejsca zamieszkania przez Kupuj ą cego- przyp. Urz ę du), wys ł anie powiadomienia na adres Kupuj ą cego podany w umowie, uwa ż a si ę za skuteczne dor ę czenie. 5. § 7 pkt 7. Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po jego stronie. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje zwrot wp ł aconych kwot po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy. 1 6. § 7 pkt 8. W przypadku wyst ą pienia warunków atmosferycznych, w szczególno ś ci niskich temperatur lub ulewnych deszczy lub te ż wyst ą pienia innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminu, o którym mowa w § 7 pkt 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej jednak ni ż przez okres 3 miesi ę cy. 7. § 7 pkt 9. Opó ź nienia powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y wy ż szej lub wywo ł ane decyzjami administracyjnymi albo w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminu oddania przedmiotu niniejszej umowy Kupuj ą cemu. 8. § 11. Wszelkie ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ł b ę dzie w ł a ś ciwy rzeczowo s ą d w Poznaniu. za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów , okre ś lon ą w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 powo ł anej wy ż ej ustawy, polegaj ą c ą na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego i stwierdza zaniechanie jej stosowania z dniem 14 grudnia 2007r. Uzasadnienie Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu wszcz ęł a z urz ę du post ę powanie wyja ś niaj ą ce maj ą ce na celu zbadanie umów zawieranych z konsumentami przez deweloperów dzia ł aj ą cych w województwie wielkopolskim, pod k ą tem zawierania przez nie niedozwolonych postanowie ń umownych, w rozumieniu art. 385 1 - 385 3 Kodeksu cywilnego. W wyniku przeprowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego zakwestionowano m.in. postanowienia wzorca o nazwie „umowa nr A-…. (warunkowa) w sprawie sprzeda ż y domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, udzia ł u w gruncie oraz ustanowienia w ł asno ś ci”, stosowanego w obrocie z konsumentami przez TAWABUD Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu (dalej: Przedsi ę biorca ). Analiza przed ł o ż onego przez Przedsi ę biorc ę wzorca umowy wykaza ł a, ż e zawarto w nim postanowienia, które mog ą narusza ć zbiorowe interesy konsumentów, poprzez stosowanie postanowie ń umownych uznanych przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie- S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) za niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Maj ą c na uwadze powy ż sze, postanowieniem z dnia 29 listopada 2007r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez TAWABUD Sp. z o.o. w Poznaniu, praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na zamieszczaniu w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y o nazwie „umowa nr A-…. (warunkowa) w sprawie sprzeda ż y domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, udzia ł u w gruncie oraz ustanowienia w ł asno ś ci”, postanowie ń o tre ś ci: 1. § 6 pkt 4. Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z zap ł at ą : a) I raty- po up ł ywie 21 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 2, za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto budynku wraz z gruntem, okre ś lonej w § 3 pkt 4 umowy 2 b) ka ż dej z kolejnych rat po up ł ywie 30 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 1 za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto budynku wraz z gruntem, okre ś lonej w § 3 pkt 4 umowy. 2. § 6 pkt 5. W przypadku, gdy ró ż nice wielko ś ci powierzchni budynku mieszkalnego przekrocz ą 2%, strony w terminie nie d ł u ż szym ni ż 14 dni od daty stwierdzenia tych ró ż nic dokonaj ą odpowiedniego rozliczenia 3. § 7 pkt 5 zd. 2. Prawo odst ą pienia od umowy przys ł uguje Sprzedaj ą cemu po bezskutecznym up ł ywie 14 dni od daty zawiadomienia Kupuj ą cego o wyznaczonym terminie (odbioru przedmiotu umowy lub podpisania umowy notarialnej- przyp. Urz ę du), za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy i nale ż nych odsetek za zw ł ok ę . 4. § 7 pkt 5 zd. 5. W przypadku braku powiadomienia (o zmianie miejsca zamieszkania przez Kupuj ą cego- przyp. Urz ę du), wys ł anie powiadomienia na adres Kupuj ą cego podany w umowie, uwa ż a si ę za skuteczne dor ę czenie. 5. § 7 pkt 7. Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po jego stronie. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje zwrot wp ł aconych kwot po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy. 6. § 7 pkt 8. W przypadku wyst ą pienia warunków atmosferycznych, w szczególno ś ci niskich temperatur lub ulewnych deszczy lub te ż wyst ą pienia innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminu, o którym mowa w § 7 pkt 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej jednak ni ż przez okres 3 miesi ę cy. 7. § 7 pkt 9. Opó ź nienia powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y wy ż szej lub wywo ł ane decyzjami administracyjnymi albo w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminu oddania przedmiotu niniejszej umowy Kupuj ą cemu. 8. § 11. Wszelkie ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ł b ę dzie w ł a ś ciwy rzeczowo s ą d w Poznaniu. W odpowiedzi na zawiadomienie o wszcz ę tym post ę powaniu administracyjnym, pismem z dnia 14 grudnia 2007r. pe ł nomocnik TAWABUD Sp. z o.o.- adwokat Przemys ł aw Maciak poinformowa ł , ż e Przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyk, które naruszaj ą zbiorowe interesy konsumentów oraz opracowa ł nowy wzorzec umowy, który nie zawiera klauzul zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du. Wyja ś ni ł ponadto, ż e w oparciu o wzorzec umowy podlegaj ą cy badaniu zawartych zosta ł o jedynie [usuni ę to] umów, w odniesieniu do których przygotowane zosta ł y aneksy, modyfikuj ą ce umowy w taki sposób, aby nie zawiera ł y zakwestionowanych postanowie ń , jak równie ż tworzy ł y dla konsumenta przejrzyst ą sytuacj ę prawn ą w zakresie wzajemnych praw i obowi ą zków stron. Pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy o ś wiadczy ł jednocze ś nie, ż e konsumentom, z którymi Spó ł ka zawar ł a umowy zgodnie z tre ś ci ą przed ł o ż onego wzorca umowy, zosta ł a z ł o ż ona propozycja podpisania aneksów, które nie zawieraj ą zakwestionowanych postanowie ń wraz z informacj ą o tocz ą cym si ę post ę powaniu. Jako dowód pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy za łą czy ł pisma skierowane do konsumentów, z propozycj ą aneksowania zawartych ju ż umów oraz pocztowe dowody ich nadania. Pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy podkre ś li ł równie ż , ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne nie zosta ł y nigdy wykorzystane przez TAWABUD Sp. z o.o., który kieruj ą c si ę najlepiej poj ę tym interesem konsumenta bez ż adnych negatywnych konsekwencji wyra ż a ł zgod ę na przyk ł ad na przed ł u ż enie konsumentom terminów p ł atno ś ci, a w szczególno ś ci nie odst ę powa ł od umowy ani nie żą da ł zap ł aty ż adnych kar umownych. Na potwierdzenie przedstawi ł aneksy do zawartych umów, na mocy których zmienione zosta ł y terminy zap ł aty rat ceny. Pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy zadeklarowa ł jednocze ś nie gotowo ść wspó ł dzia ł ania z Prezesem Urz ę du oraz wniós ł o odst ą pienie od wymierzenia kary pieni ęż nej. 3 Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Spó ł ka pod firm ą : TAWABUD Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu jest wpisana do rejestru przedsi ę biorców KRS pod numerem 0000199889 ( odpis z Krajowego Rejestru S ą dowego ). Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. handel nieruchomo ś ciami, budowa mieszka ń na sprzeda ż oraz dzia ł alno ść deweloperska. W ramach prowadzonej dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorca zawiera umowy przedwst ę pne sprzeda ż y domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z indywidualnymi klientami. W obrocie konsumenckim Przedsi ę biorca stosowa ł wzorzec umowy o nazwie „umowa nr A- …/2007 (warunkowa) w sprawie sprzeda ż y domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, udzia ł u w gruncie oraz ustanowienia w ł asno ś ci”, w którym zawarte zosta ł y postanowienia o tre ś ci: 1. § 6 pkt 4. Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z zap ł at ą : a) I raty- po up ł ywie 21 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 2, za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto budynku wraz z gruntem, okre ś lonej w § 3 pkt 4 umowy b) ka ż dej z kolejnych rat po up ł ywie 30 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 1 za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto budynku wraz z gruntem, okre ś lonej w § 3 pkt 4 umowy. 2. § 6 pkt 5. W przypadku, gdy ró ż nice wielko ś ci powierzchni budynku mieszkalnego przekrocz ą 2%, strony w terminie nie d ł u ż szym ni ż 14 dni od daty stwierdzenia tych ró ż nic dokonaj ą odpowiedniego rozliczenia. 3. § 7 pkt 5 zd. 2. Prawo odst ą pienia od umowy przys ł uguje Sprzedaj ą cemu po bezskutecznym up ł ywie 14 dni od daty zawiadomienia Kupuj ą cego o wyznaczonym terminie (odbioru przedmiotu umowy lub podpisania umowy notarialnej- przyp. Urz ę du), za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy i nale ż nych odsetek za zw ł ok ę . 4. § 7 pkt 5 zd. 5. W przypadku braku powiadomienia (o zmianie miejsca zamieszkania przez Kupuj ą cego- przyp. Urz ę du), wys ł anie powiadomienia na adres Kupuj ą cego podany w umowie, uwa ż a si ę za skuteczne dor ę czenie. 5. § 7 pkt 7. Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po jego stronie. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje zwrot wp ł aconych kwot po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy. 6. § 7 pkt 8. W przypadku wyst ą pienia warunków atmosferycznych, w szczególno ś ci niskich temperatur lub ulewnych deszczy lub te ż wyst ą pienia innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminu, o którym mowa w § 7 ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej jednak ni ż przez okres 3 miesi ę cy. 7. § 7 pkt 9. Opó ź nienia powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y wy ż szej lub wywo ł ane decyzjami administracyjnymi albo w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminu oddania przedmiotu niniejszej umowy Kupuj ą cemu. 8. § 11. Wszelkie ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ł b ę dzie w ł a ś ciwy rzeczowo s ą d w Poznaniu. 4 W rejestrze postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone zamieszczone zosta ł y postanowienia o nast ę puj ą cej tre ś ci: Poz. 389. W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04). Poz. 1066. Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…) (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 20 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 17/06). Poz. 369. W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 155. Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 12/04). Poz. 227. W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. sygn. akt XVII Amc 47/03). Poz. 1207. W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 43/06). Poz. 882. Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). Poz. 883. W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 o C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). Poz. 921. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych, w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych, w tym w szczególno ś ci: a) si ł y wy ż szej, b) dzia ł a ń organów administracyjnych, c) dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05). Poz. 772. Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy w ł a ś ciwe b ę d ą s ą dy powszechne w Ł odzi (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 marca 2006r. sygn. akt XVII Amc 39/04). 5 Poz. 691. Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03). Prezes Urz ę du ustali ł , ż e w oparciu o wzorzec umowy zawieraj ą cy zakwestionowane postanowienia Przedsi ę biorca zawar ł umowy z [usuni ę to] konsumentami. Ponadto ustalono, ż e z dniem 14 grudnia 2007r. Przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania w obrocie konsumenckim zakwestionowanych postanowie ń umownych. Przygotowa ł równie ż nowy wzorzec umowy, w którym zakwestionowane postanowienia: § 6 pkt 5, § 7 pkt 5 zd. 5, § 7 pkt 7, § 7 pkt 8, § 7 pkt 9 i § 11 zosta ł y uchylone. § 6 pkt 4 a i b otrzyma ł brzmienie: „Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z zap ł at ą : I raty- po up ł ywie 21 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 2, ka ż dej z kolejnych rat po up ł ywie 30 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 1”. Natomiast § 7 pkt 5 zd. 2 zosta ł zmieniony w nast ę puj ą cy sposób: „Je ż eli Kupuj ą cy nie przyst ą pi w terminach okre ś lonych w niniejszej umowie do odbioru przedmiotu umowy lub zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy po bezskutecznym up ł ywie 14 dni od daty zawiadomienia Kupuj ą cego o wyznaczonym terminie”. Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Powo ł any wy ż ej przepis ustawy zawiera w pkt 1-3 przyk ł adowe wyliczenia praktyk zakazanych przez ustawodawc ę . Katalog ten nawi ą zuje do stosowania klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, nieuczciwych praktyk rynkowych lub czynów nieuczciwej konkurencji oraz szeroko ujmowanego prawa konsumenta do informacji. „Zbiorowe interesy konsumentów” to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowi ą przy tym sumy indywidualnych interesów daj ą cej si ę okre ś li ć , nawet licznej, grupy konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 powo ł anej ustawy, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 kodeksu post ę powania cywilnego rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. W uzasadnieniu uchwa ł y 7 s ę dziów z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, S ą d Najwy ż szy uzna ł , ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 jest stosowanie identycznej klauzuli jak wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych przez innego przedsi ę biorc ę , który nie by ł stron ą lub uczestnikiem post ę powania zako ń czonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru (…). Odwo ł uj ą c si ę do argumentów o charakterze celowo ś ciowym oraz kieruj ą c si ę potrzeb ą zapewnienia skuteczno ś ci tego przepisu S ą d Najwy ż szy podkre ś li ł ponadto, ż e praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje równie ż przypadki wprowadzenia jedynie zmian 1 W obowi ą zuj ą cej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana zosta ł a w art. 24. 6 kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu szyku wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Nie jest wi ę c konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone s ą równie ż takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W prowadzonym post ę powaniu administracyjnym Prezes Urz ę du zakwestionowa ł praktyk ę Przedsi ę biorcy polegaj ą c ą na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim wzorcem umowy przedwst ę pnej, w którym zawarte zosta ł y postanowienia o tre ś ci uznanej za to ż sam ą z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Zakwestionowane zosta ł y m.in. postanowienia: § 6 pkt 4 a i b, § 7 pkt 5 zd. 2 oraz § 7 pkt 7 umowy, które zdaniem Prezesa Urz ę du s ą to ż same z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycjach: 389, 1066 i 369. Ww. postanowienia reguluj ą kwestie zwi ą zane z ustalaniem kar umownych w przypadku odst ą pienia od umowy. Pierwsze z zakwestionowanych postanowie ń przewiduje, ż e: „Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z zap ł at ą : I raty- po up ł ywie 21 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 2, za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto budynku wraz z gruntem, okre ś lonej w § 3 pkt 4 umowy, ka ż dej z kolejnych rat po up ł ywie 30 dni od daty zap ł aty okre ś lonej w § 6 pkt 1 za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej 15% ceny netto budynku wraz z gruntem, okre ś lonej w § 3 pkt 4 umowy”. Zgodnie z kolejnym postanowieniem: „Prawo odst ą pienia od umowy przys ł uguje Sprzedaj ą cemu po bezskutecznym up ł ywie 14 dni od daty zawiadomienia Kupuj ą cego o wyznaczonym terminie (odbioru przedmiotu umowy lub podpisania umowy notarialnej- przyp. Urz ę du), za zwrotem wp ł aconych kwot, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy i nale ż nych odsetek za zw ł ok ę ” (§ 7 pkt 5 zd. 2). Z kolei § 7 pkt 8 stanowi, ż e: „Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po jego stronie. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje zwrot wp ł aconych kwot po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy” (§ 7 pkt 7 ). Ka ż de z przytoczonych powy ż ej postanowie ń obci ąż a konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej na rzecz Przedsi ę biorcy w wysoko ś ci 15% ceny netto przedmiotu umowy niezale ż nie od tego, czy dochodzi do odst ą pienia od umowy przez Przedsi ę biorc ę czy te ż konsumenta. Zwróci ć nale ż y równie ż uwag ę , ż e § 7 pkt 5 zd. 2 obci ąż a konsumenta nie tylko obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej, ale dodatkowo odsetkami za zw ł ok ę . W tej sytuacji dochodzi zatem do kumulacji kary umownej i innych nale ż no ś ci, którymi obci ąż ony zostaje konsument. Podkre ś li ć nale ż y, i ż w ś wietle orzecznictwa SOKiK, jak równie ż w ocenie Prezesa Urz ę du tak okre ś lon ą kar ę umown ą uzna ć nale ż y za ra żą co wygórowan ą , w rozumieniu art. 385³ pkt 17 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. przepisem, niedozwolone s ą te postanowienia, które nak ł adaj ą na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy, obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. SOKiK wielokrotnie uznawa ł kary umowne okre ś lone na poziomie 5% ceny i wy ż sze za ra żą co wygórowane i tym samym kszta ł tuj ą ce obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ra żą co naruszaj ą cy jego interesy. Na przyk ł ad wyrokiem z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04, SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 7 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” . Klauzula ta zosta ł a nast ę pnie wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycji 389. Ponadto wyrokiem z dnia 20 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 17/06 za niedozwolone uznane zosta ł o postanowienie: Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)” (pozycja 1066 rejestru). Kwestia ustalania wysoko ś ci kar umownych zosta ł a równie ż rozstrzygni ę ta w wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03, w którym za niedozwolon ą uznano klauzul ę : W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 (pozycja 369 rejestru). Szczegó ł owa analiza postanowie ń § 6 pkt 4 a i b, § 7 pkt 5 zd. 2 oraz § 7 pkt 7 wzorca umowy stosowanego przez Przedsi ę biorc ę pozwala, w ocenie Prezesa Urz ę du na uznanie, ż e pomimo braku identycznego brzmienia, postanowienia te mieszcz ą si ę w hipotezach cytowanych wy ż ej klauzul niedozwolonych. Wywo ł uj ą bowiem to ż same skutki prawne- obci ąż aj ą konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej. Stanowisko takie potwierdza równie ż powo ł ana wcze ś niej uchwa ł a S ą du Najwy ż szego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, dopuszczaj ą ca rozszerzaj ą c ą wyk ł adni ę art. 23a (obecnie art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów), zgodnie z któr ą stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi tak samo w interesy konsumenta, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Zdaniem S ą du Najwy ż szego mo ż liwo ść uznania zachowania przedsi ę biorcy, polegaj ą cego na stosowaniu postanowie ń wzorców umownych, które nie maj ą identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwi ę ksza skuteczno ść obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowie ń umownych oraz praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumenta), zniech ę caj ą c przedsi ę biorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowie ń ; przyczynia si ę do podniesienia poziomu ochrony konsumentów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi w sposób odpowiadaj ą cy wymogom wynikaj ą cym z art. 76 Konstytucji RP oraz art. 2 i 3 Traktatu ustanawiaj ą cego Wspólnot ę Europejsk ą . Jednocze ś nie nadmieni ć nale ż y, ż e Prezes Urz ę du nie kwestionuje co do zasady mo ż liwo ś ci zastrze ż enia kary umownej, powszechnie przecie ż stosowanej w obrocie handlowym, ale jej wysoko ść i sposób ustalania. Prezes Urz ę du podziela argumenty SOKiK wyra ż one w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 czerwca 2005r. sygn. akt XVII Amc 20/04, i ż brak podstaw do wi ą zania wysoko ś ci kary umownej z warto ś ci ą kosztu budowy lokalu a nie z wysoko ś ci ą ś wiadczenia konsumenta, zw ł aszcza gdy przedsi ę biorca nie wykaza ł ani nie uprawdopodobni ł , ż e mo ż e ponosi ć wspó ł miern ą szkod ę do wysoko ś ci zastrze ż onej kary. Wprawdzie, jak zauwa ż y ł SOKiK, fakt poniesienia szkody nie stanowi niezb ę dnej przes ł anki do domagania si ę zap ł aty kary umownej (por. uchwa łę S ą du Najwy ż szego z dnia 06.11.2003r. III CZP 61/03), jednak ż e w umowach z konsumentami kara umowna musi pozostawa ć we wspó ł miernej wysoko ś ci do ponoszonej zwykle szkody. W ś wietle przedstawionej argumentacji, w ocenie Prezesa Urz ę du nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e zastrze ż enie na rzecz Przedsi ę biorcy kary umownej w wysoko ś ci 15% okre ś lonej od warto ś ci netto przedmiotu umowy (budynku), zw ł aszcza przy wyst ę puj ą cych obecnie cenach 1m 2 powierzchni mieszkaniowej, stanowi ra żą co wygórowan ą kar ę umown ą . Kara taka nie ma tak ż e uzasadnienia ekonomicznego. Zdaniem Prezesa Urz ę du, za niedozwolone uzna ć nale ż y równie ż postanowienie o tre ś ci: „W przypadku, gdy ró ż nice wielko ś ci powierzchni budynku mieszkalnego przekrocz ą 2%, strony w terminie nie d ł u ż szym ni ż 14 dni od daty stwierdzenia tych ró ż nic dokonaj ą odpowiedniego rozliczenia” (§ 6 pkt 5). Postanowienie to jest to ż same z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycjach: 155 i 227. 8 Wyrokiem z dnia 9 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 12/04 SOKiK uzna ł postanowienie w brzmieniu: „Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%” za niedozwolone postanowienie umowne, które zosta ł o wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycji 155. Z kolei wyrokiem z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. sygn. akt XVII Amc 47/03 za niedozwolone uznano postanowienie: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie” . Postanowienie to wpisane zosta ł o do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycji 227. W uzasadnieniu powo ł anych wyroków SOKiK wyja ś ni ł , ż e tak sformu ł owane postanowienia, przewiduj ą c podwy ż szenie ceny lokalu na skutek zwi ę kszenia jego metra ż u po zawarciu umowy, nie zapewniaj ą konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy, co jest sprzeczne z art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Jak podkre ś lono, postanowienia takie pozwalaj ą zarazem przedsi ę biorcy na zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e konsument b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. Niew ą tpliwie stosowane przez Przedsi ę biorc ę postanowienie § 6 pkt 5 jest to ż same w swej tre ś ci i skutkach ze wskazanymi wy ż ej klauzulami niedozwolonymi. Przewiduje bowiem mo ż liwo ść podwy ż szenia ceny przez Przedsi ę biorc ę po zawarciu umowy, bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy. Tym samym pozwala tak ż e Przedsi ę biorcy na znaczn ą swobod ę w okre ś laniu istotnych cech przedmiotu umowy, a w konsekwencji obci ąż y ć mo ż e konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty podwy ż szonej ceny za budynek, który nie odpowiada cechom okre ś lonym we wcze ś niej zawartej umowie. Z punktu widzenia orzecznictwa SOKiK, niedozwolone jest równie ż postanowienie o tre ś ci: „W przypadku braku powiadomienia (o zmianie miejsca zamieszkania przez Kupuj ą cego- przyp. Urz ę du), wys ł anie powiadomienia na adres Kupuj ą cego podany w umowie, uwa ż a si ę za skuteczne dor ę czenie” (§ 7 pkt 5 zd. 5 wzorca umowy). Zapis ten stanowi niedozwolone postanowienie umowne, okre ś lone w art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. przepisem, za niedozwolone uznaje si ę postanowienia, które przyznaj ą kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Zwróci ć nale ż y uwag ę , ż e stosownie do art. 61 Kodeksu cywilnego, o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . W ocenie Prezesa Urz ę du, ww. postanowienie pozwala Przedsi ę biorcy na interpretacj ę umowy w zakresie skuteczno ś ci sk ł adanych przez niego o ś wiadcze ń woli, których przedmiotem jest m.in. odst ą pienie od umowy. W sytuacji wskazanej w zakwestionowanym postanowieniu, konsument mo ż e zosta ć pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli Przedsi ę biorcy, a jednocze ś nie nara ż ony b ę dzie na jego skutki, w tym zwi ą zane z obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej w przypadku odst ą pienia od umowy. Postanowienie to jest to ż same z klauzul ą uznan ą za niedozwolon ą wyrokiem SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r, sygn. akt XVII Amc 43/06 i wpisan ą nast ę pnie do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 1207. Zgodnie z sentencj ą ww. wyroku niedozwolone s ą postanowienia o tre ś ci: „ W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą ”. Prezes Urz ę du zakwestionowa ł ponadto postanowienia: „W przypadku wyst ą pienia warunków atmosferycznych, w szczególno ś ci niskich temperatur lub ulewnych deszczy lub te ż wyst ą pienia innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminu, o którym mowa w § 7 pkt 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej jednak ni ż przez okres 3 miesi ę cy” (§ 7 pkt 8) oraz „Opó ź nienia powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y 9 wy ż szej lub wywo ł ane decyzjami administracyjnymi albo w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminu oddania przedmiotu niniejszej umowy Kupuj ą cemu” (§ 7 pkt 9)- uznaj ą c je za to ż same z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycjach: 882, 883 i 921. SOKiK w wyroku z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03 uzna ł za niedozwolone klauzule umowne o tre ś ci: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 o C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” (klauzula wpisana w pozycji 883 rejestru) oraz „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” (klauzula wpisana w pozycji 882 rejestru) SOKiK wyja ś ni ł w uzasadnieniu powo ł anego wyroku, ż e s ą to niedozwolone postanowienia umowne, okre ś lone w art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Wy łą czaj ą bowiem b ą d ź istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Stanowi ą tym samym sprzeczn ą z dobrymi obyczajami prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Podobna klauzula zosta ł a tak ż e uznana za niedozwolon ą w wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05, a nast ę pnie wpisana w pozycji 921 rejestru. Zgodnie ze wskazanym wyrokiem niedozwolone jest postanowienie w brzmieniu: „Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych, w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych, w tym w szczególno ś ci: a) si ł y wy ż szej, b) dzia ł a ń organów administracyjnych, c) dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu”. W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane postanowienia § 7 pkt 8 i § 7 pkt 9, pomimo niewielkich zmian ich tre ś ci, mieszcz ą si ę w hipotezach przytoczonych powy ż ej klauzul niedozwolonych. Wskazuj ą bowiem okoliczno ś ci, w których odpowiedzialno ść Przedsi ę biorcy za niewykonanie zobowi ą zania w umówionym terminie jest wy łą czona (§ 7 pkt 9) b ą d ź znacznie ograniczona w czasie (§ 7 pkt 8). Nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e przerzucaj ą na konsumenta ryzyko gospodarcze zwi ą zane z niewykonaniem przez Przedsi ę biorc ę prac budowlanych w terminie okre ś lonym w umowie. Z kolei postanowienie § 11 wzorca umowy, zgodnie z którym „Wszelkie ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ł b ę dzie w ł a ś ciwy rzeczowo s ą d w Poznaniu” jest to ż same z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycjach: 691 i 772. W ł a ś ciwo ść miejscowa s ą du uprawnionego do rozstrzygania sporów cywilnych okre ś lona zosta ł a w przepisach Kodeksu post ę powania cywilnego. Zasadniczym sposobem oznaczania w ł a ś ciwo ś ci miejscowej s ą dów jest w ł a ś ciwo ść ogólna, jako wyj ą tkowy sposób traktuje si ę przypadki w ł a ś ciwo ś ci przemiennej b ą d ź wy łą cznej. Przepisy art. 27- 30 Kodeksu post ę powania cywilnego reguluj ą ce kwestie w ł a ś ciwo ś ci ogólnej przewiduj ą , ż e powództwo wytacza si ę przed s ą d I instancji, w okr ę gu którego pozwany ma miejsce zamieszkania lub siedzib ę . Stosownie do ww. przepisu, gdyby z powództwem przeciwko konsumentowi wyst ę powa ł Przedsi ę biorca, musia ł by to zrobi ć przed s ą dem oznaczonym wedle miejsca zamieszkania konsumenta. Z kolei, w my ś l art. 34 Kodeksu post ę powania cywilnego, powództwo o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, odszkodowanie z powodu niewykonania lub 10 nienale ż ytego wykonania umowy wytoczy ć mo ż na przed s ą d miejsca jej wykonania. W niniejszym wzorcu jako miejsce spe ł nienia ś wiadczenia pieni ęż nego konsumenta wskazano miejsce, w którym znajduje si ę rachunek bankowy Przedsi ę biorcy. Zgodnie natomiast z tre ś ci ą zakwestionowanego postanowienia, ka ż dy spór wynikaj ą cy z zawartej umowy rozpatrywa ć winien s ą d rzeczowo w ł a ś ciwy po ł o ż ony w Poznaniu. Zakwestionowane postanowienie ogranicza wi ę c zarówno konsumentowi jak i Przedsi ę biorcy mo ż liwo ść wyboru s ą du, który zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego, nale ż a ł o uzna ć za w ł a ś ciwy do rozstrzygni ę cia sporu powsta ł ego na tle wi ążą cej ich umowy. Zapis ten jest zatem sprzeczny z art. 385 3 pkt 23 Kodeksu cywilnego. Za niezgodne z ww. przepisem uznaje si ę postanowienia, które nie tylko wy łą czaj ą w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wed ł ug przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego w ogóle, ale te ż te, które ograniczaj ą zakres mo ż liwo ś ci przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. Klauzula stosowana przez Przedsi ę biorc ę mo ż e godzi ć w interesy konsumentów, zw ł aszcza maj ą cych miejsce zamieszkania poza Poznaniem, poprzez wy łą czenie mo ż liwo ś ci wytoczenia przeciwko nim powództwa przed s ą dem w ł a ś ciwym wed ł ug przepisów o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a wi ę c w miejscu najbardziej dogodnym dla konsumentów. Klauzule, które wskazywa ł y jako w ł a ś ciwy s ą d w konkretnym mie ś cie b ą d ź wyznaczony wed ł ug jednego kryterium, w sposób w ęż szy ni ż wynikaj ą cy z Kodeksu post ę powania cywilnego, ograniczaj ą cy mo ż liwo ść wyboru s ą du innego ni ż wymieniony w umowie, by ł y wielokrotnie uznawane za niedozwolone przez SOKiK i wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Mi ę dzy innymi wyrokiem z dnia 27 marca 2006r. sygn. akt XVII Amc 39/04, SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie w brzmieniu: „Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy w ł a ś ciwe b ę d ą s ą dy powszechne w Ł odzi” . Postanowienie to zosta ł o nast ę pnie wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 772. Równie ż wyrokiem z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03, SOKiK uzna ł za niedozwolony zapis o tre ś ci: „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu” (pozycja 691 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych). Analiza porównawcza zakwestionowanych zapisów wzorca stosowanego przez Przedsi ę biorc ę oraz przedstawionych powy ż ej postanowie ń wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wskazuje, ż e ich tre ść wyczerpuje przes ł anki postanowie ń uznanych za niedozwolone. Zakwestionowane postanowienia nie maj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e w ocenie Prezesa Urz ę du, wyk ł adnia ich tre ś ci prowadzi do wniosku, ż e mieszcz ą si ę w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Do stwierdzenia stosowania praktyk, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, niezb ę dne jest równie ż wykazanie, i ż bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy godz ą ce w interes konsumentów dotyczy ł o tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem interesów nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć - potencjalnych klientów Przedsi ę biorcy. Niezgodnym z prawem dzia ł aniem Przedsi ę biorcy mog ł a bowiem zosta ć dotkni ę ta nieograniczona liczba osób, tzn. wszystkie osoby zawieraj ą ce z nim przedwst ę pne umowy sprzeda ż y domów mieszkalnych. W niniejszej sprawie spe ł nione zosta ł y zatem przes ł anki niezb ę dne do uznania, ż e Przedsi ę biorca stosowa ł praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów; wykazana zosta ł a zarówno bezprawno ść jego dzia ł ania jak i naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W takim przypadku Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą 11 zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania, przy czym ci ęż ar udowodnienia okoliczno ś ci zaniechania stosowania zarzucanej praktyki spoczywa na przedsi ę biorcy. W trakcie prowadzonego post ę powania Przedsi ę biorca wykaza ł , ż e zaprzesta ł stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W celu usuni ę cia niedozwolonych klauzul z obowi ą zuj ą cych nadal umów, Przedsi ę biorca z ł o ż y ł wszystkim konsumentom, z którymi zawar ł umowy zgodnie z tre ś ci ą zakwestionowanego wzorca, propozycje ich zmiany w drodze aneksów. W aneksach tych zakwestionowane postanowienia zosta ł y uchylone b ą d ź zmienione w sposób uwzgl ę dniaj ą cy przepisy art. 385 i nast. Kodeksu cywilnego. Przedsi ę biorca podj ął zatem dzia ł ania niezb ę dne do wyeliminowania z obrotu konsumenckiego niedozwolonych postanowie ń umownych. Z uwagi na powy ż sze nale ż a ł o uzna ć , ż e Przedsi ę biorca zaniecha ł stosowania zarzucanych mu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Jako dat ę zaniechania przyj ę to dzie ń pocztowego nadania pism Przedsi ę biorcy skierowanych do konsumentów, informuj ą cych o prowadzonym post ę powaniu administracyjnym, do których za łą czono wskazane aneksy- tj. 14 grudnia 2007r. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urz ę du mo ż e w drodze decyzji na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, w rozumieniu art. 24 ustawy, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Z powo ł anego wy ż ej przepisu wynika, ż e kara pieni ęż na ma charakter fakultatywny. Zatem o tym, czy w konkretnej sprawie w odniesieniu do wskazanego przedsi ę biorcy zasadne jest na ł o ż enie kary pieni ęż nej decyduje, w ramach uznania administracyjnego, Prezes Urz ę du. Zwróci ć nale ż y uwag ę , i ż przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie okre ś laj ą jakichkolwiek przes ł anek, od których uzale ż nione by ł oby podj ę cie decyzji o na ł o ż eniu kary. Ustawodawca wskaza ł jedynie w art. 111 cyt. ustawy te okoliczno ś ci, które Prezes Urz ę du winien uwzgl ę dni ć decyduj ą c o wymiarze kary pieni ęż nej. Bior ą c pod uwag ę okoliczno ś ci sprawy Prezes Urz ę du uzna ł , ż e na ł o ż enie kary pieni ęż nej na TAWABUD Sp. z o.o. nie jest uzasadnione. Przede wszystkim podkre ś li ć nale ż y, ż e Przedsi ę biorca niezw ł ocznie po otrzymaniu zawiadomienia o wszcz ę ciu post ę powania administracyjnego podj ął dzia ł ania maj ą ce na celu usuni ę cie niedozwolonych klauzul z zawartych wcze ś niej umów, proponuj ą c podpisanie aneksów, zgodnie z tre ś ci ą nowo przygotowanego wzorca. W pi ś mie skierowanym do stron umów poinformowa ł o prowadzonym post ę powaniu administracyjnym oraz przedstawi ł okoliczno ś ci sprawy. Podj ę te przez Przedsi ę biorc ę dzia ł ania pozwalaj ą na uznanie, ż e Przedsi ę biorca zaprzesta ł , bezpo ś rednio po otrzymaniu zawiadomienia o wszcz ę ciu post ę powania administracyjnego, stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W nowo opracowanym wzorcu umowy zakwestionowane postanowienia zosta ł y uchylone b ą d ź zmienione w sposób uwzgl ę dniaj ą cy obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. Kodeksu cywilnego. Nie bez znaczenia pozostaje równie ż fakt, ż e Przedsi ę biorca nie utrudnia ł prowadzonego post ę powania oraz dopu ś ci ł si ę po raz pierwszy naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Ponadto zauwa ż y ć nale ż y, ż e w oparciu o tre ść zakwestionowanego wzorca zawartych zosta ł o jedynie [usuni ę to] umów przedwst ę pnych. Zakres rzeczywistych negatywnych skutków wywo ł anych przez dzia ł ania Spó ł ki by ł wi ę c znacznie ograniczony. Rezygnuj ą c z na ł o ż enia na Przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej, Prezes Urz ę du uwzgl ę dni ł równie ż fakt, ż e Przedsi ę biorca nie odst ę powa ł od zawartych umów i nie żą da ł zap ł aty kar umownych. Przedsi ę biorca przedstawi ł ponadto dowody potwierdzaj ą ce, ż e dopuszcza ł wprowadzanie aneksów do zawartych umów m.in. w przypadku konieczno ś ci przed ł u ż enia terminów zap ł aty rat 12 ceny. W ocenie Prezesa Urz ę du, wskazane powy ż ej okoliczno ś ci sprawy pozwalaj ą na nie nak ł adanie kary pieni ęż nej na TAWABUD Sp. z o.o. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kodeksu post ę powania cywilnego- od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie- S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Otrzymuje: Pan Przemys ł aw Maciak- pe ł nomocnik TAWABUD Sp. z o.o. Sójka & Maciak Adwokaci Sp.k. ul. Litewska 1/3 60-605 Pozna ń 13