RPZ-14/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Pozna ń Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl Pozna ń , dnia 28 kwietnia 2008r. RPZ- 61/3/08/JM DECYZJA nr RPZ 14/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko VIRKE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu, w sprawie stosowania we wzorcach umów o nazwie: „przedwst ę pna umowa kupna- sprzeda ż y” dotycz ą cych lokali mieszkalnych i gara ż y, postanowie ń o tre ś ci: 1. Strony o ś wiadczaj ą , ż e ustalony w pkt 1 termin mo ż e ulec wyd ł u ż eniu w przypadku opó ź nienia w realizacji robót budowlanych z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego takich jak: kl ę ski ż ywio ł owe b ą d ź warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce wykonanie robót zgodnie z warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlanych (np. d ł ugotrwa ł e opady, oblodzenia itp.), potwierdzonych wpisem do dziennika budowy przez inspektora nadzoru, jednak nie d ł u ż ej ni ż o 90 dni (§ 4 pkt 2) . 2. Strony ustalaj ą , ż e termin ustalony w § 4 pkt 1 mo ż e ulec- z przyczyn innych ni ż okre ś lone w § 4 pkt 2- przesuni ę ciu o 30 dni bez wzajemnych roszcze ń odszkodowawczych stron (§ 4 pkt 3). 3. Strony ustalaj ą , ż e w przypadku zmiany przepisów o wysoko ś ci stawek podatku VAT w trakcie obowi ą zywania niniejszej umowy, cena przedmiotu umowy okre ś lona w § 5 umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmian wysoko ś ci tego podatku (§ 6 pkt 3). 4. W przypadku gdy Kupuj ą cy- pomimo zawiadomienia przez Sprzedaj ą cego- nie przyst ą pi do czynno ś ci odbioru lokalu (gara ż u) w dniu wyznaczonym przez Sprzedaj ą cego na odbiór, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo uznania, i ż lokal (gara ż ) zosta ł postawiony do dyspozycji Kupuj ą cemu w tym dniu oraz ż e lokal (gara ż ) ten nie posiada ż adnych wad i usterek. W takiej sytuacji Sprzedaj ą cy zobowi ą zany jest sporz ą dzi ć jednostronny protokó ł , w którym nale ż y odnotowa ć fakt braku stawiennictwa Kupuj ą cego na odbiorze (§ 7 pkt 4; § 6 pkt 4). 5. (…) W sytuacji skorzystania przez Sprzedaj ą cego z przys ł uguj ą cego mu prawa odst ą pienia od umowy (z powodu opó ź nienia w zap ł acie raty pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu do zap ł aty- przyp. Urz ę du), zaliczki wp ł acone przez Kupuj ą cego na poczet przedmiotu umowy zostan ą zatrzymane przez Sprzedaj ą cego- jednak ż e suma zatrzymanych zaliczek nie mo ż e przekroczy ć wysoko ś ci 10% łą cznej ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 5 pkt 1 (…) (§ 8 pkt 3; § 7 pkt 3). 1 6. Kupuj ą cemu, za zap ł at ą 10% łą cznej ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 5 pkt 1, przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy (…) (§ 8 pkt 4; § 7 pkt 4). 7. (…) Kupuj ą cy zobowi ą zany jest zawiadomi ć Sprzedaj ą cego o zmianie adresu w formie pisemnej w terminie 7 dni od zaistnienia zmiany. Nie zawiadomienie Sprzedaj ą cego przez Kupuj ą cego o zmianie adresu Kupuj ą cego w trybie powy ż szym, czyni skuteczne dor ę czenie dokonane na ostatni podany przez Kupuj ą cego adres (§ 12 pkt 2; § 11 pkt 2). 8. Ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ł b ę dzie odpowiedni rzeczowo s ą d powszechny w Poznaniu w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego (§ 14; § 13), w wyniku którego uprawdopodobniono, i ż ww. Przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 i w zwi ą zku z zobowi ą zaniem Przedsi ę biorcy do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez zmian ę tre ś ci kwestionowanych postanowie ń umownych, nak ł ada si ę na VIRKE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania poprzez zmian ę umów istniej ą cych w obrocie prawnym, w terminie 2 miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji oraz zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym zobowi ą zaniem i wzorcami umów przedwst ę pnych kupna-sprzeda ż y, z których kwestionowane postanowienia zosta ł y wyeliminowane, za łą czonych do pisma Przedsi ę biorcy z dnia 13 marca 2008r. II. na podstawie art. 28 ust. 3 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na VIRKE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu obowi ą zek przekazania, w terminie 3 miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji, informacji o stopniu realizacji zobowi ą zania na ł o ż onego w punkcie I decyzji i przed ł o ż enia dowodów potwierdzaj ą cych okoliczno ść przes ł ania aneksów do wszystkich kontrahentów. Uzasadnienie Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu wszcz ęł a z urz ę du post ę powanie wyja ś niaj ą ce maj ą ce na celu zbadanie wzorców umów stosowanych w obrocie konsumenckim przez deweloperów dzia ł aj ą cych w województwie wielkopolskim, pod k ą tem zawierania przez nie niedozwolonych postanowie ń umownych w rozumieniu art. 385 1 - 385 3 Kodeksu cywilnego. W wyniku przeprowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego zakwestionowano m.in. postanowienia wzorców o nazwie „przedwst ę pna umowa kupna- sprzeda ż y” dotycz ą cych lokali mieszkalnych i gara ż y, przed ł o ż onych przez VIRKE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu (dalej: Przedsi ę biorca). Analiza ww. wzorców wykaza ł a, ż e zawarto w nich postanowienia, które mog ą narusza ć zbiorowe interesy konsumentów, poprzez stosowanie postanowie ń umownych uznanych przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie- S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) za niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Maj ą c na uwadze zgromadzony materia ł dowodowy, postanowieniem z dnia 25 stycznia 2008r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez VIRKE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu, praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na zamieszczaniu w stosowanych w obrocie z konsumentami wzorcach umów przedwst ę pnych postanowie ń o tre ś ci: 2 1. Strony o ś wiadczaj ą , ż e ustalony w pkt 1 termin mo ż e ulec wyd ł u ż eniu w przypadku opó ź nienia w realizacji robót budowlanych z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego takich jak: kl ę ski ż ywio ł owe b ą d ź warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce wykonanie robót zgodnie z warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlanych (np. d ł ugotrwa ł e opady, oblodzenia itp.), potwierdzonych wpisem do dziennika budowy przez inspektora nadzoru, jednak nie d ł u ż ej ni ż o 90 dni (§ 4 pkt 2). 2. Strony ustalaj ą , ż e termin ustalony w § 4 pkt 1 mo ż e ulec- z przyczyn innych ni ż okre ś lone w § 4 pkt 2- przesuni ę ciu o 30 dni bez wzajemnych roszcze ń odszkodowawczych stron (§ 4 pkt 3). 3. Strony ustalaj ą , ż e w przypadku zmiany przepisów o wysoko ś ci stawek podatku VAT w trakcie obowi ą zywania niniejszej umowy, cena przedmiotu umowy okre ś lona w § 5 umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmian wysoko ś ci tego podatku (§ 6 pkt 3). 4. W przypadku gdy Kupuj ą cy- pomimo zawiadomienia przez Sprzedaj ą cego- nie przyst ą pi do czynno ś ci odbioru lokalu (gara ż u) w dniu wyznaczonym przez Sprzedaj ą cego na odbiór, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo uznania, i ż lokal (gara ż ) zosta ł postawiony do dyspozycji Kupuj ą cemu w tym dniu oraz ż e lokal (gara ż ) ten nie posiada ż adnych wad i usterek. W takiej sytuacji Sprzedaj ą cy zobowi ą zany jest sporz ą dzi ć jednostronny protokó ł , w którym nale ż y odnotowa ć fakt braku stawiennictwa Kupuj ą cego na odbiorze (§ 7 pkt 4; § 6 pkt 4). 5. (…) W sytuacji skorzystania przez Sprzedaj ą cego z przys ł uguj ą cego mu prawa odst ą pienia od umowy (z powodu opó ź nienia w zap ł acie raty pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu do zap ł aty- przyp. Urz ę du), zaliczki wp ł acone przez Kupuj ą cego na poczet przedmiotu umowy zostan ą zatrzymane przez Sprzedaj ą cego- jednak ż e suma zatrzymanych zaliczek nie mo ż e przekroczy ć wysoko ś ci 10% łą cznej ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 5 pkt 1 (…) (§ 8 pkt 3; § 7 pkt 3). 6. Kupuj ą cemu, za zap ł at ą 10% łą cznej ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 5 pkt 1, przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy (…) (§ 8 pkt 4; § 7 pkt 4). 7. (…) Kupuj ą cy zobowi ą zany jest zawiadomi ć Sprzedaj ą cego o zmianie adresu w formie pisemnej w terminie 7 dni od zaistnienia zmiany. Nie zawiadomienie Sprzedaj ą cego przez Kupuj ą cego o zmianie adresu Kupuj ą cego w trybie powy ż szym, czyni skuteczne dor ę czenie dokonane na ostatni podany przez Kupuj ą cego adres (§ 12 pkt 2; § 11 pkt 2). 8. Ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ł b ę dzie odpowiedni rzeczowo s ą d powszechny w Poznaniu w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego (§ 14; § 13). Przedsi ę biorca zawiadomiony o wszcz ę ciu post ę powania administracyjnego wniós ł o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zobowi ą zuj ą c si ę do opracowania nowych wzorców umów, z których niedozwolone klauzule zostan ą usuni ę te, a w odniesieniu do umów ju ż zawartych- do zaproponowania konsumentom stosownych aneksów, eliminuj ą cych zakwestionowane postanowienia. Przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e przed ł o ż one wzorce umów przedwst ę pnych, w których zamieszczono zakwestionowane postanowienia stosowane s ą w obrocie z konsumentami od dnia 21 maja 2007r. i od tej daty zawartych zosta ł o w oparciu o wskazane wzorce łą cznie [usuni ę to] umów przedwst ę pnych kupna- sprzeda ż y lokali mieszkalnych i gara ż y, które pozostaj ą nadal w obrocie prawnym. Przedsi ę biorca zaznaczy ł , ż e umowy zawierane z konsumentami by ł y ka ż dorazowo negocjowane i konsumenci otrzymywali wzorzec umowy wraz z za łą cznikami w biurze sprzeda ż y lub e-mailem. Jednocze ś nie podkre ś li ł , ż e ż adna z podpisanych umów nie zosta ł a podpisana w ten sposób, ż e klient otrzyma ł umow ę do przeczytania na par ę minut przed jej podpisaniem, a ponadto w przypadku zg ł aszanych zastrze ż e ń mo ż liwa by ł a ich zmiana. 3 Pismem z dnia 13 marca 2008r. Przedsi ę biorca przedstawi ł nowo opracowane wzorce przedwst ę pnych umów kupna- sprzeda ż y. Uzasadniaj ą c ustalenie kar umownych (odst ę pnego) na poziomie 3,95% warto ś ci przedmiotu umowy, w pi ś mie z dnia 13 marca 2008r. Przedsi ę biorca wyja ś ni ł , ż e konsumenci dokonuj ą cy zakupu mieszkania bardzo cz ę sto zlecaj ą dokonanie zmian w standardzie wyko ń czenia tego lokalu. W sytuacji odst ą pienia od umowy przez konsumenta przed dniem zap ł aty ostatniej raty, Przedsi ę biorca nie tylko nie otrzyma nale ż nego wynagrodzenia za wykonanie tych prac, ale zobowi ą zany b ę dzie przywróci ć lokal do stanu sprzed wprowadzonych zmian. Mo ż e si ę wi ę c zdarzy ć , jak wskazano, ż e naliczona kara umowna (odst ę pne) na skutek odst ą pienia konsumenta od umowy nie pozwoli na pokrycie tych dodatkowych kosztów. Ponadto Przedsi ę biorca podkre ś li ł , ż e ponosi koszty zwi ą zane z odsetkami od kredytu bankowego zaci ą gni ę tego na finansowanie budowy osiedla, co powoduje, ż e ka ż de odst ą pienie przez klienta od zawartej umowy skutkuje konieczno ś ci ą anga ż owania wi ę kszych ś rodków kredytowych, co generuje wi ę ksze koszty odsetek na skutek zmniejszenia ś rodków w ł asnych, jakimi s ą niew ą tpliwie wp ł aty pochodz ą ce od klientów. Przedsi ę biorca przyzna ł jednocze ś nie, ż e kara umowna (odst ę pne) liczona od warto ś ci lokalu stanowi kwot ę bardzo wysok ą dla bud ż etu konsumenta jednak ż e, jak wskaza ł , decyzja o zakupie mieszkania musi by ć ze strony klienta bardzo dobrze przemy ś lana, klient musi mie ć ś wiadomo ść ci ążą cych na niego zobowi ą za ń . Zaznaczy ł ponadto, ż e dla zachowania zasady równo ś ci przy okre ś laniu kar umownych, taki sam sposób naliczania kary zosta ł wprowadzony w sytuacji, gdy z prawa do odst ą pienia od umowy skorzysta VIRKE Sp. z o.o. (§ 8 pkt 4 wzorca umowy dotycz ą cego lokali mieszkalnych) b ą d ź konsument wskutek okoliczno ś ci le żą cych po stronie VIRKE Sp. z o.o. (§ 8 pkt 5 ww. wzorca). Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Spó ł ka pod firm ą : VIRKE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu jest wpisana do rejestru przedsi ę biorców KRS pod numerem 0000157006 (odpis z Krajowego Rejestru S ą dowego). Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. sprzeda ż wybudowanych i wyodr ę bnionych lokali mieszkalnych i u ż ytkowych wraz z udzia ł em w gruncie i cz ęś ciach wspólnych budynków. W ramach prowadzonej dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorca zawiera przedwst ę pne umowy kupna- sprzeda ż y lokali mieszkalnych i gara ż y z indywidualnymi klientami. W prowadzonym post ę powaniu Prezes Urz ę du zakwestionowa ł przytoczone powy ż ej postanowienia: § 4 pkt 2 i 3, § 6 pkt 3, § 7 pkt 4 (§ 6 pkt 4), § 8 pkt 3 i 4 (§ 7 pkt 3 i 4), § 12 pkt 2 (§ 11 pkt 2) i § 14 (§ 13), które zamieszczone zosta ł y w stosowanych przez Przedsi ę biorc ę wzorcach umów przedwst ę pnych dotycz ą cych lokali mieszkalnych i gara ż y. Postanowienia te zosta ł y uznane za to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Na podstawie wzorców umów zawieraj ą cych kwestionowane postanowienia, obj ę tych kontrol ą Prezesa Urz ę du, Przedsi ę biorca zawar ł [usuni ę to] umów przedwst ę pnych z konsumentami (o ś wiadczenie Przedsi ę biorcy z dnia 12 lutego 2008r.) . W rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczone zosta ł y postanowienia o nast ę puj ą cej tre ś ci: Poz. 883. W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 o C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). 4 Poz. 1252. Ponadto stawaj ą cy o ś wiadcza, ż e wy ż ej okre ś lony termin mo ż e ulec przesuni ę ciu z przyczyn niezale ż nych od strony zobowi ą zanej do sprzeda ż y a mog ą cych wynikn ąć m.in. z decyzji organów administracji rz ą dowej, jak i samorz ą dowej, niesprzyjaj ą cych warunków atmosferycznych itp.- na co strona zobowi ą zana do kupna wyra ż a zgod ę (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 30 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 66/06). Poz. 920. Fronton zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy, o jakim mowa w § 7 ust. 1 o nie wi ę cej ni ż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez nabywc ę (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05). Poz. 885. Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). Poz. 364. W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, Sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 lipca 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 365. W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 lipca 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 389. W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04). Poz. 369. W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 1207. W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 43/06). Poz. 922. S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05). Poz. 691. Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03). W trakcie prowadzonego post ę powania Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do usuni ę cia zakwestionowanych postanowie ń z zawartych wcze ś niej umów poprzez podpisanie aneksów, eliminuj ą cych zakwestionowane postanowienia z obrotu prawnego . Przedsi ę biorca przed ł o ż y ł nowe wzorce przedwst ę pnych umów kupna- sprzeda ż y lokali mieszkalnych i gara ż y, z których zakwestionowane postanowienia: § 4 pkt 3 oraz § 7 pkt 4 (§ 6 pkt 4) zosta ł y wykre ś lone. Postanowienie § 4 pkt 2 zosta ł o zmienione w nast ę puj ą cy sposób: „Strony o ś wiadczaj ą , ż e ustalony w pkt 1 termin mo ż e, w drodze aneksu do niniejszej umowy, ulec odpowiedniemu wyd ł u ż eniu o czas trwania przeszkody, w przypadku opó ź nienia w zako ń czeniu realizacji robót budowlanych z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego, w postaci wyj ą tkowo nietypowych 5 w danym okresie warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych wykonanie robót zgodnie z warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlanych (np. d ł ugotrwa ł e opady, oblodzenia itp.), potwierdzonych wpisem do dziennika budowy przez inspektora nadzoru.” Wzorzec nie zawiera postanowie ń , które przewidywa ł yby jakiekolwiek negatywne konsekwencje dla konsumenta w przypadku odmowy podpisania przez niego aneksu do umowy, w zwi ą zku z przed ł u ż eniem terminu zako ń czenia robót budowlanych. § 6 pkt 3 otrzyma ł brzmienie: „Strony ustalaj ą , ż e w przypadku zmiany przepisów o wysoko ś ci stawek podatku VAT w trakcie obowi ą zywania niniejszej umowy, cena brutto przedmiotu umowy okre ś lona w § 5 umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmian wysoko ś ci tego podatku. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy na warunkach okre ś lonych w § 8 pkt 6.” Zgodnie z § 8 pkt 6, konsumentowi przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy z ww. przyczyn bez konieczno ś ci ponoszenia z tego tytu ł u dodatkowych obci ąż e ń . Z kolei postanowieniu § 8 pkt 3 (§ 7 pkt 3) nadano tre ść : „(…) W sytuacji skorzystania przez Sprzedaj ą cego z przys ł uguj ą cego mu prawa odst ą pienia od umowy (z powodu opó ź nienia w zap ł acie raty pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu do zap ł aty- przyp. Urz ę du), zaliczki wp ł acone przez Kupuj ą cego na poczet przedmiotu umowy zostan ą zatrzymane przez Sprzedaj ą cego- jednak ż e suma zatrzymanych zaliczek nie mo ż e przekroczy ć wysoko ś ci 3,95% łą cznej ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 5 pkt 1 (…).” Postanowienie § 8 pkt 4 (§ 7 pkt 4) umowy zast ą pione zosta ł o zapisem: „Kupuj ą cemu z przyczyn innych ni ż okre ś lone w niniejszym paragrafie, za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 3,95% łą cznej ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 5 pkt 1, przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy (…).” Postanowienie to zawarte zosta ł o w § 8 pkt 7 (§ 7 pkt 7) nowo opracowanych wzorców umów. Zakwestionowane postanowienie § 12 pkt 2 (§ 11 pkt 2) otrzyma ł o tre ść : „Miejscem dla dor ę cze ń dla Kupuj ą cego jest adres podany w nin. umowie. Kupuj ą cy zobowi ą zany jest zawiadomi ć Sprzedaj ą cego o zmianie adresu w formie pisemnej w terminie 7 dni od daty zaistnienia zmiany.” Ponadto postanowienie § 14 (§ 13) zmienione zosta ł o w nast ę puj ą cy sposób: „ Ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ł b ę dzie odpowiedni rzeczowo s ą d powszechny.” Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Powo ł any wy ż ej przepis ustawy zawiera w pkt 1-3 przyk ł adowe wyliczenia praktyk zakazanych przez ustawodawc ę . Katalog ten nawi ą zuje do stosowania klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, nieuczciwych praktyk rynkowych lub czynów nieuczciwej konkurencji oraz szeroko ujmowanego prawa konsumenta do informacji. „Zbiorowe interesy konsumentów” to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowi ą przy tym sumy indywidualnych interesów daj ą cej si ę okre ś li ć , nawet licznej grupy konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 Kodeksu post ę powania cywilnego rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do 6 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. W uzasadnieniu uchwa ł y 7 s ę dziów z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, S ą d Najwy ż szy uzna ł , ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 jest stosowanie identycznej klauzuli jak wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych przez innego przedsi ę biorc ę , który nie by ł stron ą lub uczestnikiem post ę powania zako ń czonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru (…). Odwo ł uj ą c si ę do argumentów o charakterze celowo ś ciowym oraz kieruj ą c si ę potrzeb ą zapewnienia skuteczno ś ci tego przepisu, S ą d Najwy ż szy podkre ś li ł ponadto, ż e praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje równie ż przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu szyku wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Nie jest wi ę c konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone b ę d ą równie ż takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W prowadzonym post ę powaniu administracyjnym Prezes Urz ę du zakwestionowa ł praktyk ę Przedsi ę biorcy polegaj ą c ą na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim wzorcami umów przedwst ę pnych, w których zawarte zosta ł y postanowienia o tre ś ci uznanej za to ż sam ą z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Zakwestionowane zosta ł o m.in. postanowienie § 4 pkt 2 umowy, zgodnie z którym „Strony o ś wiadczaj ą , ż e ustalony w pkt 1 termin mo ż e ulec wyd ł u ż eniu w przypadku opó ź nienia w realizacji robót budowlanych z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego takich jak: kl ę ski ż ywio ł owe b ą d ź warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce wykonanie robót zgodnie z warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlanych (np. d ł ugotrwa ł e opady, oblodzenia itp.), potwierdzonych wpisem do dziennika budowy przez inspektora nadzoru, jednak nie d ł u ż ej ni ż o 90 dni.” Zdaniem Prezesa Urz ę du postanowienie to jest to ż same z klauzulami wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycjach: 883 i 1252. SOKiK w wyroku z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03 uzna ł za niedozwolon ą klauzul ę o tre ś ci: W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 o C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce (klauzula wpisana w pozycji 883 rejestru). Z kolei w wyroku z dnia 30 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 66/06 za niedozwolone uznano postanowienie: Ponadto stawaj ą cy o ś wiadcza, ż e wy ż ej okre ś lony termin mo ż e ulec przesuni ę ciu z przyczyn niezale ż nych od strony zobowi ą zanej do sprzeda ż y a mog ą cych wynikn ąć m.in. z decyzji organów administracji rz ą dowej, jak i samorz ą dowej, niesprzyjaj ą cych warunków atmosferycznych itp.- na co strona zobowi ą zana do kupna wyra ż a zgod ę (klauzula wpisana w pozycji 1252 rejestru). W uzasadnieniu pierwszego z przytoczonych orzecze ń SOKiK wyja ś ni ł , ż e tak sformu ł owane zapisy umów stanowi ą niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Wy łą czaj ą bowiem odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania, stanowi ą c tym samym sprzeczn ą z dobrymi obyczajami prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. W ocenie Prezesa Urz ę du postanowienie § 4 pkt 2, pomimo ró ż nic w tre ś ci, mie ś ci si ę w hipotezach ww. klauzul niedozwolonych. Wskazuje okoliczno ś ci- uznane za niezale ż ne 1 W obowi ą zuj ą cej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana zosta ł a w art. 24. 7 od Przedsi ę biorcy, których wyst ą pienie powoduje, ż e niedotrzymanie przez Przedsi ę biorc ę terminu umowy nie jest traktowane jako naruszenie jej warunków. Oznacza to, ż e odpowiedzialno ść Przedsi ę biorcy za niewykonanie zobowi ą zania w umówionym terminie jest wy łą czona. Nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e postanowienie to przerzuca ca ł kowicie na konsumenta ryzyko gospodarcze zwi ą zane z niewykonaniem przez Przedsi ę biorc ę , z powodu warunków atmosferycznych, prac budowlanych w terminie okre ś lonym w umowie. Podobne zastrze ż enia wywo ł uje postanowienie § 4 pkt 3, które przewiduje, ż e ustalone w umowie terminy zako ń czenia prac budowlanych mog ą ulec przesuni ę ciu równie ż z innych przyczyn ni ż wskazane w § 4 pkt 2 i to bez wzajemnych roszcze ń odszkodowawczych stron. Dopuszcza zatem mo ż liwo ść zmiany istotnego postanowienia umowy, jakim jest bez w ą tpienia termin wykonania zobowi ą zania przez Przedsi ę biorc ę , bez wskazywania wa ż nych przyczyn, co wype ł nia przes ł anki niedozwolonego postanowienia umownego, okre ś lonego w art. 385 3 pkt 10 Kodeksu cywilnego. Przepis ten jako niedozwolone uznaje postanowienia, przyznaj ą ce kontrahentowi konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany umowy, bez wa ż nej przyczyny wskazanej w tej umowie. Skutkiem tak sformu ł owanego postanowienia jest uznanie, ż e opó ź nienie Przedsi ę biorcy nawet o 30 dni nie stanowi zw ł oki Przedsi ę biorcy i wy łą cza roszczenia odszkodowawcze konsumenta. Taka tre ść postanowienia stoi, zdaniem Prezesa Urz ę du, w sprzeczno ś ci z dobrymi obyczajami. Zwróci ć nale ż y uwag ę , ż e w ś wietle przepisów Kodeksu cywilnego, zw ł oka stanowi nienale ż yte wykonanie umowy, które mo ż e by ć podstaw ą do dochodzenia roszcze ń odszkodowawczych na zasadach okre ś lonych w art. 471 Kodeksu cywilnego. Kwestionowane postanowienie wy łą cza natomiast, a przynajmniej ogranicza tak ą odpowiedzialno ść , co powoduje, ż e stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Postanowienie to jest to ż same z klauzul ą niedozwolon ą wpisan ą w pozycji 920 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05, o tre ś ci: Fronton zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy, o jakim mowa w § 7 ust. 1 o nie wi ę cej ni ż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez nabywc ę . Prezes Urz ę du uzna ł tak ż e za niedozwolone postanowienie § 6 pkt 3, zgodnie z którym: „W przypadku zmiany przepisów o wysoko ś ci stawek podatku VAT w trakcie obowi ą zywania niniejszej umowy, cena przedmiotu umowy okre ś lona w § 5 umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmian wysoko ś ci tego podatku.” Postanowienie to jest to ż same z klauzul ą niedozwolon ą wpisan ą w pozycji 885 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, zgodnie z któr ą : Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). W ocenie Prezesa Urz ę du nale ż y podzieli ć stanowisko SOKiK zawarte w uzasadnieniu wskazanego wyroku, ż e wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego, prawo do odst ą pienia od umowy. W analizowanych wzorcach umowy konsumentowi nie zagwarantowano prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku podwy ż szenia stawki podatku VAT. W prowadzonym post ę powaniu zakwestionowano równie ż postanowienie: „W przypadku gdy Kupuj ą cy- pomimo zawiadomienia przez Sprzedaj ą cego- nie przyst ą pi do czynno ś ci odbioru lokalu (gara ż u) w dniu wyznaczonym przez Sprzedaj ą cego na odbiór, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo uznania, i ż lokal (gara ż ) zosta ł postawiony do dyspozycji Kupuj ą cemu w tym dniu oraz ż e lokal (gara ż ) ten nie posiada ż adnych wad i usterek. W takiej sytuacji Sprzedaj ą cy zobowi ą zany 8 jest sporz ą dzi ć jednostronny protokó ł , w którym nale ż y odnotowa ć fakt braku stawiennictwa Kupuj ą cego na odbiorze” (§ 7 pkt 4; § 6 pkt 4). Postanowienie to pozwala Przedsi ę biorcy, w przypadku nie stawienia si ę konsumenta na termin odbioru, na dokonanie jednostronnego odbioru lokalu (gara ż u) ze skutkiem uznania, ż e zobowi ą zanie zosta ł o przez niego wykonane a lokal (gara ż ) nie posiada wad i usterek. Zgodnie z tym postanowieniem, poprzez jednostronny odbiór budynku Przedsi ę biorca mo ż e wi ę c zwolni ć si ę wobec konsumenta z odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy. Postanowienie to jest to ż same z klauzulami wpisanymi w pozycjach: 364 i 365 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03. Zgodnie z pierwsz ą z nich niedozwolone s ą zapisy o tre ś ci: W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, Sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury . Z kolei druga z klauzul jako niedozwolone uzna ł a zapis w brzmieniu: W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru. W ocenie Prezesa Urz ę du, zakwestionowane postanowienie, podobnie jak wskazane postanowienia wpisane do rejestru, wyczerpuje przes ł anki klauzul niedozwolonych, okre ś lonych w art. 385 3 pkt 2 i 9 Kodeksu cywilnego. Przyznaje bowiem Przedsi ę biorcy uprawnienie do dokonania wi ążą cej interpretacji umowy poprzez uznanie, ż e sporz ą dzaj ą c jednostronny protokó ł wykona ł zobowi ą zanie zgodnie z umow ą . Pozwala mu tym samym zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci w przypadku nienale ż ytego wykonania umowy oraz dochodzenia przez konsumenta roszcze ń z tytu ł u ewentualnych wad technicznych lokalu (gara ż u). Zdaniem Prezesa Urz ę du, za niedozwolone uzna ć nale ż y równie ż postanowienia § 8 pkt 3 i 4 (§ 7 pkt 3 i 4), które zastrzegaj ą na rzecz Przedsi ę biorcy kar ę umown ą oraz odst ę pne w wysoko ś ci 10% łą cznej ceny przedmiotu umowy. Zgodnie z § 8 pkt 3 (§ 7 pkt 3), w sytuacji skorzystania przez Sprzedaj ą cego z przys ł uguj ą cego mu prawa odst ą pienia od umowy, zaliczki wp ł acone przez Kupuj ą cego na poczet przedmiotu umowy zostan ą zatrzymane przez Sprzedaj ą cego- jednak ż e suma zatrzymanych zaliczek nie mo ż e przekroczy ć wysoko ś ci 10% łą cznej ceny przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 5 pkt 1. Z kolei § 8 pkt 4 (§ 7 pkt 4) przyznaj ą c konsumentowi prawo do rozwi ą zanie umowy za zap ł at ą odst ę pnego, ustala jego wysoko ść równie ż na poziomie 10% łą cznej ceny przedmiotu umowy. W ocenie Prezesa Urz ę du, wprawdzie w pierwszym z przytoczonych powy ż ej postanowie ń u ż yto sformu ł owania „zaliczki”, jednak ż e wyk ł adnia tego postanowienia, w tym jego funkcja i zamieszczenie w cz ęś ci umowy oznaczonej jako „Kary umowne, rozwi ą zanie umowy, odst ą pienie od umowy” wskazuje jednoznacznie, ż e w istocie „zaliczka” stanowi kar ę umown ą zastrze ż on ą na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy. Podkre ś li ć nale ż y, i ż w ś wietle orzecznictwa SOKiK, jak równie ż w ocenie Prezesa Urz ę du tak okre ś lon ą kar ę umown ą i odst ę pne uzna ć nale ż y za ra żą co wygórowane, w rozumieniu art. 385³ pkt 17 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. przepisem, niedozwolone s ą te postanowienia umowne, które nak ł adaj ą na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy, obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. SOKiK wielokrotnie uznawa ł kary umowne okre ś lone na poziomie 5% ceny i wy ż sze za ra żą co wygórowane i tym samym kszta ł tuj ą ce obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ra żą co naruszaj ą cy jego interesy. Na przyk ł ad w yrokiem z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04, SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, 9 Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie . Klauzula ta zosta ł a nast ę pnie wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycji 389. Kwestia ustalania wysoko ś ci kar umownych zosta ł a równie ż rozstrzygni ę ta w wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03, w którym za niedozwolon ą uznano klauzul ę : W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 (pozycja 369 rejestru). Szczegó ł owa analiza ww. postanowie ń wzorca umowy stosowanego przez Przedsi ę biorc ę pozwala, zdaniem Prezesa Urz ę du na uznanie, ż e pomimo braku identycznego brzmienia, postanowienia te mieszcz ą si ę w hipotezach cytowanych wy ż ej klauzul niedozwolonych. Wywo ł uj ą bowiem to ż same skutki prawne- obci ąż aj ą konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej b ą d ź odst ę pnego. Zdaniem Prezesa Urz ę du nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e kary umowne (odst ę pne) których wysoko ść wynosi 10% warto ś ci przedmiotu umowy s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy wyst ę puj ą cych obecnie cenach 1m 2 powierzchni mieszkaniowej, a ponadto nie maj ą uzasadnienia ekonomicznego. Wprawdzie klauzula abuzywna wpisana w pozycji 389 rejestru przewiduje kar ę umown ą w przypadku odst ą pienia konsumenta od umowy, natomiast kwestionowane postanowienie zastrzega kar ę w sytuacji odst ą pienia Przedsi ę biorcy od umowy, jednak ż e kwestia ta nie ma wp ł ywu na odmienn ą wyk ł adni ę tej klauzuli. Kara umowna ustalona na wskazanym poziomie, w ocenie Prezesa Urz ę du, w takim samym stopniu dotyka konsumenta, niezale ż nie od tego, która ze stron i z jakiej przyczyny odst ę puje od umowy. Stanowisko takie potwierdza równie ż powo ł ana wcze ś niej uchwa ł a S ą du Najwy ż szego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, dopuszczaj ą ca rozszerzaj ą c ą wyk ł adni ę art. 23a (obecnie art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów), zgodnie z któr ą stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi tak samo w interesy konsumenta, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Zdaniem S ą du Najwy ż szego mo ż liwo ść uznania zachowania przedsi ę biorcy, polegaj ą cego na stosowaniu postanowie ń wzorców umownych, które nie maj ą identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwi ę ksza skuteczno ść obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowie ń umownych oraz praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumenta), zniech ę caj ą c przedsi ę biorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowie ń ; przyczynia si ę do podniesienia poziomu ochrony konsumentów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi w sposób odpowiadaj ą cy wymogom wynikaj ą cym z art. 76 Konstytucji RP oraz art. 2 i 3 Traktatu ustanawiaj ą cego Wspólnot ę Europejsk ą . Jednocze ś nie nadmieni ć nale ż y, ż e Prezes Urz ę du nie kwestionuje co do zasady mo ż liwo ś ci zastrze ż enia kary umownej i odst ę pnego, powszechnie przecie ż stosowanych w obrocie handlowym, ale ich wysoko ść . Prezes Urz ę du podziela argumenty SOKiK wyra ż one w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 czerwca 2005r. sygn. akt XVII Amc 20/04, i ż fakt poniesienia szkody nie stanowi niezb ę dnej przes ł anki do domagania si ę zap ł aty kary umownej (por. uchwa łę S ą du Najwy ż szego z dnia 06.11.2003r. III CZP 61/03), jednak ż e w umowach z konsumentami kara umowna musi pozostawa ć we wspó ł miernej wysoko ś ci do ponoszonej zwykle szkody. W ś wietle przedstawionej argumentacji, w ocenie Prezesa Urz ę du nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e zastrze ż enie na rzecz Przedsi ę biorcy kary umownej oraz odst ę pnego w wysoko ś ci 10% okre ś lonych od warto ś ci przedmiotu umowy (lokal mieszkalny, gara ż ), stanowi ra żą co wygórowan ą kar ę umown ą i odst ę pne. Za niedozwolone uznano równie ż postanowienia § 12 pkt 2; (§ 11 pkt 2), które przewiduj ą , ż e: „Kupuj ą cy zobowi ą zany jest zawiadomi ć Sprzedaj ą cego o zmianie adresu w formie pisemnej w terminie 7 dni od zaistnienia zmiany. Nie zawiadomienie Sprzedaj ą cego przez 10 Kupuj ą cego o zmianie adresu Kupuj ą cego w trybie powy ż szym, czyni skuteczne dor ę czenie dokonane na ostatni podany przez Kupuj ą cego adres.” Zdaniem Prezesa Urz ę du, tak sformu ł owane postanowienia umowne wyczerpuj ą przes ł anki klauzuli niedozwolonej, o której mowa w art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. przepisem, za niedozwolone uznaje si ę postanowienia, które przyznaj ą kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Zwróci ć nale ż y uwag ę , ż e stosownie do art. 61 Kodeksu cywilnego, o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . W ocenie Prezesa Urz ę du, ww. postanowienia pozwalaj ą Przedsi ę biorcy na interpretacj ę umowy w zakresie skuteczno ś ci sk ł adanych przez niego o ś wiadcze ń woli, których przedmiotem jest m.in. odst ą pienie od umowy. W sytuacji opisanej w zakwestionowanym postanowieniu, konsument mo ż e zosta ć pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli Przedsi ę biorcy, a jednocze ś nie nara ż ony b ę dzie na jego skutki, w tym zwi ą zane z obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej w przypadku odst ą pienia od umowy. Postanowienie to jest to ż same z klauzul ą uznan ą za niedozwolon ą wyrokiem SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r, sygn. akt XVII Amc 43/06 i wpisan ą nast ę pnie do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 1207. Zgodnie z ww. wyrokiem niedozwolone s ą postanowienia o tre ś ci: W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą . Prezes Urz ę du zakwestionowa ł ponadto postanowienie § 14 (§ 13) o tre ś ci: „Ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ł b ę dzie odpowiedni rzeczowo s ą d powszechny w Poznaniu w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego”- jako to ż same z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycjach: 691 i 922. Zgodnie z przytoczonym postanowieniem, ka ż dy spór wynikaj ą cy z zawartej umowy rozpatrywa ć winien s ą d rzeczowo w ł a ś ciwy dla siedziby Przedsi ę biorcy, po ł o ż ony w Poznaniu . Zakwestionowane postanowienie ogranicza zarówno konsumentowi jak i Przedsi ę biorcy mo ż liwo ść wyboru s ą du, który zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego, nale ż y uzna ć za w ł a ś ciwy do rozstrzygni ę cia sporu powsta ł ego na tle wi ążą cej ich umowy. Stanowi niedozwolone postanowienie umowne okre ś lone w art. 385 pkt 23 Kodeksu cywilnego. Za niedozwolone zgodnie z ww. przepisem uznaje si ę postanowienia, które nie tylko wy łą czaj ą w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wed ł ug przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego w ogóle, ale te ż te, które ograniczaj ą zakres mo ż liwo ś ci przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. Klauzula stosowana przez Przedsi ę biorc ę mo ż e godzi ć w interesy konsumentów, zw ł aszcza maj ą cych miejsce zamieszkania poza Poznaniem, poprzez wy łą czenie mo ż liwo ś ci wytoczenia przeciwko nim powództwa przed s ą dem w ł a ś ciwym wed ł ug przepisów o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a wi ę c w miejscu najbardziej dogodnym dla konsumentów. 3 Klauzule, które wskazywa ł y jako w ł a ś ciwy s ą d w konkretnym miejscu b ą d ź wyznaczony wed ł ug jednego kryterium, w sposób w ęż szy ni ż wynikaj ą cy z Kodeksu post ę powania cywilnego, ograniczaj ą cy mo ż liwo ść wyboru s ą du innego ni ż wymieniony w umowie, by ł y wielokrotnie uznawane za niedozwolone przez SOKiK i wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Mi ę dzy innymi wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05, SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie w brzmieniu: S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu (pozycja 922 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych). Równie ż wyrokiem z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03, SOKiK uzna ł za niedozwolony zapis o tre ś ci: Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu (pozycja 691 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych ). 11 Analiza porównawcza zakwestionowanych zapisów wzorców umów przedwst ę pnych stosowanych przez Przedsi ę biorc ę oraz przedstawionych powy ż ej postanowie ń wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wskazuje, ż e ich tre ść wyczerpuje przes ł anki postanowie ń uznanych za niedozwolone. Zakwestionowane zapisy umów nie maj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e w ocenie Prezesa Urz ę du, wyk ł adnia ich tre ś ci prowadzi do wniosku, ż e mieszcz ą si ę w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Do stwierdzenia stosowania przedmiotowych praktyk niezb ę dne jest ponadto wykazanie, i ż bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy godz ą ce w interes konsumentów dotyczy ł o tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem interesów nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć - potencjalnych klientów Przedsi ę biorcy. Niezgodnym z prawem dzia ł aniem Przedsi ę biorcy mog ł a bowiem zosta ć dotkni ę ta nieograniczona liczba osób, tzn. wszystkie osoby zawieraj ą ce z nim przedwst ę pne umowy sprzeda ż y lokali mieszkalnych lub gara ż y. W trakcie prowadzonego post ę powania Przedsi ę biorca wyst ą pi ł o wydanie decyzji w oparciu o art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z powo ł anym przepisem, je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione- na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania- ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 powo ł anej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do wyeliminowania z umów zawartych wcze ś niej i pozostaj ą cych nadal w obrocie konsumenckim niedozwolonych postanowie ń umownych poprzez wprowadzenie aneksów oraz stosowania- odniesieniu do umów zawieranych w przysz ł o ś ci- wzorców umów przedwst ę pnych, nie zawieraj ą cych kwestionowanych postanowie ń . Zdaniem Prezesa Urz ę du, w niniejszej sprawie spe ł nione zosta ł y przes ł anki do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Okoliczno ś ci sprawy uprawdopodobniaj ą stosowanie przez Przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim wzorcami umowy, w którym zamieszczone zosta ł y klauzule wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wskazanym powy ż ej naruszeniom, poprzez wprowadzenie aneksów do nadal obowi ą zuj ą cych umów oraz stosowanie- do umów, które b ę d ą zawierane w przysz ł o ś ci- postanowie ń nowo opracowanych wzorców. Zaproponowane przez Przedsi ę biorc ę zmiany zakwestionowanych postanowie ń wzorca umów przedwst ę pnych uwzgl ę dniaj ą , w ocenie Prezesa Urz ę du, obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. Kodeksu cywilnego i mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce zakwestionowanych. Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy Prezes Urz ę du wyznaczy ł Przedsi ę biorcy termin 2 miesi ę cy, licz ą c od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji, do wykonania na ł o ż onego zobowi ą zania. W ocenie Prezesa Urz ę du, wyznaczony termin pozwoli Przedsi ę biorcy na wywi ą zanie si ę z na ł o ż onego obowi ą zku wprowadzenia aneksów do [usuni ę to] umów przedwst ę pnych pozostaj ą cych w obrocie prawnym. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy Prezes Urz ę du zobowi ą za ł Przedsi ę biorc ę do przekazania, w terminie 3 miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji, informacji 12 o realizacji zobowi ą zania na ł o ż onego w punkcie I decyzji i przed ł o ż enia dowodów potwierdzaj ą cych okoliczno ść przes ł ania aneksów do wszystkich kontrahentów. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. - od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie- S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Otrzymuje: VIRKE Sp. z o.o. ul. Pobiedziska1/13 61-049 Pozna ń 13