RGD-14/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-3/08/MLM Gda ń sk, dnia 23 kwietnia 2008r. D ECYZJA NR RGD. 14/2008 Na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naru- szaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du, przeciwko przedsi ę biorcy M Z, zamieszka ł emu w B, prowadz ą cemu dzia ł alno ść gospodarcz ą pod firm ą I - P M Z, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie tego przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na zamieszczeniu we wzorcu umownym o nazwie „Umowa Przedwst ę pna Sprzeda ż y” nast ę puj ą cych postanowie ń : 1. „W przypadku, gdy w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych, wyst ą pi ró ż - nica rzeczywistej powierzchni wewn ę trznej lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni wewn ę trznej lokalu i ró ż nica ta b ę dzie mniejsza ni ż 1 % lub nie mniej- sza ni ż 0,5% (…) cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej korekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty. Korekta ceny polega ć b ę dzie na pomno ż eniu warto ś ci ka ż dej z rat przez wspó ł czynnik stanowi ą cy stosunek po- wierzchni wewn ę trznej lokalu ustalonej powykonawczo do projektowej powierzch- ni wewn ę trznej lokalu.(…)”, 2. „…W przypadku zmiany stawki podatku od towarów i us ł ug (VAT), cena brutto lokalu ulegnie odpowiedniej zmianie (…)”, 3. „ W przypadku opó ź nienia kupuj ą cego w p ł atno ś ci Inwestorowi przys ł uguj ą od- setki umowne w wysoko ś ci 0,1% kwoty zaleg ł o ś ci za ka ż dy dzie ń opó ź nienia. Roszczenie o odsetki umowne z tytu ł u opó ź nienia w p ł atno ś ci istnieje niezale ż nie od uprawnie ń Inwestora okre ś lonych w §§ 11 i 12”, 4. „ Terminy, o których mowa w ust. 1 oraz w § 10 ust. 1, mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminowe rozpocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci w takich jak: - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwo- wej i innych w ł a ś ciwych organów; zakazuj ą cych prowadzenia inwestycji, nakazu- j ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych jej zako ń - czenie lub wykonanie zobowi ą za ń Inwestora opisanych w § 2 ust. 1, zmiana prze- pisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, - katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe po ż ary, zalania, warunki atmosferyczne uniemo ż liwia- j ą ce prowadzenia inwestycji itp., - wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia polityczne”, 5. „(…) W przypadku nie stawienia si ę na odbiór Kupuj ą cego, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie”, 6. „Strony zobowi ą zane s ą powiadamia ć si ę o zmianie swojego adresu. W przypadku braku takiego powiadomienia pisma kierowane s ą przez Strony na adresy wskaza- ne w niniejszej Umowie. W przypadku nie podj ę cia przez Kupuj ą cego korespon- dencji pod adresem ostatnio znanym Inwestorowi, pismo uznaje si ę za dor ę czone niezale ż nie od przyczyn, dla których nie zosta ł o podj ę te (…)”, 7. „W sprawach nieuregulowanych umow ą stosuje si ę odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego. Wy łą cznie w ł a ś ciwy do rozpoznawania sporów z niniejszej umowy jest s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo ze wzgl ę du na po ł o ż enie nieruchomo ś ci wskazanej w § 1 niniejszej umowy”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę - powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów i nakazuje si ę zaniechania stosowania tej praktyki. UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem UOKiK lub organem antymonopolowym) przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug deweloper- skich. W ramach prowadzonych bada ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , i ż przedsi ę biorca M Z, prowadz ą cy dzia ł alno ść gospodarcz ą pod firm ą I-P M Z (zwany dalej IMPARAT), we wzorcu umowy pod nazw ą : „Umowa Przedwst ę pna sprzeda ż y” stosuje postanowienia, których tre ś ci mo ż na uzna ć za to ż same z postanowieniami wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do Reje- stru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę powania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W zwi ą zku z tym, postanowieniem nr 41 z dnia 6 lutego 2008r. – wszcz ę te zosta ł o z urz ę - du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę : Mariusz Za- krzewski, prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod firm ą IMPARAT - Polska , praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) –[zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…) lub ustaw ą antymonopo- low ą ], polegaj ą cej na stosowaniu we wzorcu umownym pn. „Umowa Przedwst ę pna Sprzeda ż y” (zw. dalej tak ż e Umow ą ) postanowie ń , które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W toku post ę powania, Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y z przeprowa- dzonej wcze ś niej kontroli wzorców umownych. Odnosz ą c si ę do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania, przedsi ę biorca , pismem z dnia 19 lutego 2008r., poinformowa ł m.in., ż e wzorzec umowny „zosta ł sporz ą dzony na podstawie umów przedwst ę pnych sprzeda ż y ogólnie dost ę pnych, 2 b ę d ą cych w obrocie prawnym w bran ż y budowlanej”, jak równie ż , ż e „Budowane lokale s ą moj ą pierwsz ą inwestycj ą dewelopersk ą st ą d wynika brak w ł asnego do ś wiadczenia w tym zakresie”. Ponadto wskaza ł , ż e dokona ł „we wzorze umowy stosownych zmian”. W dniu 19 marca 2008r. przedsi ę biorca przestawi ł opracowany, nowy wzorzec umowny „Umowa Przedwst ę pna Sprzeda ż y”, jak równie ż , wzorzec pod nazw ą „Umowa zmieniaj ą ca umow ę przedwst ę pn ą sprzeda ż y”. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: M Z, prowadzi dzia ł alno ść pod firm ą I-P, na podstawie wpisu do ewidencji, prowadzonej przez Prezydenta Miasta G, pod nr…. W zakresie dzia ł ania przedsi ę biorcy jest wykonywa- nie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków. W kontaktach z klientami pos ł uguje si ę on projektami umów, które nast ę pnie konsumenci podpisuj ą chc ą c skorzysta ć z us ł ug /oferty tego przedsi ę biorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umowy pod nazw ą „ Umowa przed- wst ę pna sprzeda ż y” zawiera mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce postanowienia: 1. „W przypadku, gdy w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych, wyst ą pi ró ż ni- ca rzeczywistej powierzchni wewn ę trznej lokalu w stosunku do projektowanej po- wierzchni wewn ę trznej lokalu i ró ż nica ta b ę dzie mniejsza ni ż 1 % lub nie mniejsza ni ż 0,5% (…) cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej ko- rekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty. Korekta ceny polega ć b ę dzie na pomno ż e- niu warto ś ci ka ż dej z rat przez wspó ł czynnik stanowi ą cy stosunek powierzchni we- wn ę trznej lokalu ustalonej powykonawczo do projektowej powierzchni wewn ę trznej lokalu.(…)” - zapis zawarty w § 5 ust. 3 „Umowy…” , 2. „…W przypadku zmiany stawki podatku od towarów i us ł ug (VAT), cena brutto loka- lu ulegnie odpowiedniej zmianie (…)” – zapis zawarty w § 6 ust. 4 „Umowy…” , 3. „W przypadku opó ź nienia kupuj ą cego w p ł atno ś ci Inwestorowi przys ł uguj ą odsetki umowne w wysoko ś ci 0,1% kwoty zaleg ł o ś ci za ka ż dy dzie ń opó ź nienia. Roszczenie o odsetki umowne z tytu ł u opó ź nienia w p ł atno ś ci istnieje niezale ż nie od uprawnie ń Inwestora okre ś lonych w §§ 11 i 12” - zapis zawarty w § 6 ust. 7 „Umowy…” , 4. „Terminy, o których mowa w ust. 1 oraz w § 10 ust. 1, mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminowe rozpocz ę cie, re- alizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci w takich jak: - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwo- wej i innych w ł a ś ciwych organów; zakazuj ą cych prowadzenia inwestycji, nakazu- j ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych jej zako ń - czenie lub wykonanie zobowi ą za ń Inwestora opisanych w § 2 ust. 1, zmiana prze- pisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, - katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe po ż ary, zalania, warunki atmosferyczne uniemo ż liwia- j ą ce prowadzenia inwestycji itp., - wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia polityczne”, - zapis zawarty w § 7 ust. 2 „Umowy…” , 3 5. „(…) W przypadku nie stawienia si ę na odbiór Kupuj ą cego, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie” – zapis zawarty w § 8 ust. 3 „Umowy…” , 6. „Strony zobowi ą zane s ą powiadamia ć si ę o zmianie swojego adresu. W przypadku braku takiego powiadomienia pisma kierowane s ą przez Strony na adresy wskaza- ne w niniejszej Umowie. W przypadku nie podj ę cia przez Kupuj ą cego korespon- dencji pod adresem ostatnio znanym Inwestorowi, pismo uznaje si ę za dor ę czone niezale ż nie od przyczyn, dla których nie zosta ł o podj ę te(…)” – zapis zawarty w § 14 ust. 2 „Umowy…” , 7. „W sprawach nieuregulowanych umow ą stosuje si ę odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego. Wy łą cznie w ł a ś ciwy do rozpoznawania sporów z niniejszej umowy jest s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo ze wzgl ę du na po ł o ż enie nieruchomo ś ci wskazanej w § 1 niniejszej umowy” - zapis zawarty w § 14 ust. 5 „Umowy…” . Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co na- st ę puje: Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero Prezesa UOKiK do reali- zacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust. 1, jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami przedsi ę biorcy. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi i ż , „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbio- rowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego ż artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę - biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisa- ne do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku IMPARAT - mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne powo ł anym wy ż ej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny wi ę c spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bezprawne, naruszaj ą c jednocze ś nie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania okoliczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie potwierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej prze- pisu ustawy antymonopolowej. 4 Odno ś nie drugiej przes ł anki, tj. bezprawno ś ci, rozumianej jako dzia ł ania sprzecznego z przepisami prawa podnie ść nale ż y, i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut narusze- nia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegaj ą cy na stosowaniu w umowach zawie- ranych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę bior- cy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie posta- nowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci roz- szerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedo- zwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.kik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przesta- wieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postano- wienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stoso- wanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.kik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektyw- no ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. St ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, miesz- cz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w opar- ciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, zapisy wzorca umowy o nazwie „ Umowa” stosowane przez IMPARAT s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego , pod pozycjami: 155 i 227, 885, 827, 882 i 883, 364 i 365, 918 oraz 388 . I tak po pierwsze , zapis § 5 ust. 3, o tre ś ci: – „ W przypadku, gdy w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych, wyst ą pi ró ż nica rzeczywistej powierzchni wewn ę trznej lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni wewn ę trznej lokalu i ró ż nica ta b ę dzie mniejsza 5 ni ż 1 % lub nie mniejsza ni ż 0,5% (…) cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej korekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty. Korekta ceny polega ć b ę dzie na pomno ż eniu warto ś ci ka ż dej z rat przez wspó ł czynnik stanowi ą cy stosunek powierzchni wewn ę trznej lokalu ustalonej powykonawczo do projektowej powierzchni wewn ę trznej lokalu.(…)” , nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycjami; 155 i 227 , uznanymi uprzednio wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochro- ny Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 155 do Rejestru, o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu miesz- kalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione po- wierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 227 do Rejestru, o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wyni- kaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowe- go ustalon ą w umowie”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwier- dzi ł , i ż kwestionowana klauzula „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre- ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w sto- sunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci” . Ponadto S ą d uzna ł , i ż takie posta- nowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakre- sie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisy- wania umowy. (…)” . Tre ść § 5 ust. 3 Umowy równie ż przewiduje, po stronie przedsi ę - biorcy, prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic w po- wierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Brak przy tym, w przedmiotowych wzorcach Umów, ustanowionego po stronie konsumenta prawa do od- st ą pienia od niej w takim przypadku. Wyniki analizy porównawczej kwestionowanych po- stanowie ń umownych, z tymi wpisanymi ju ż do Rejestru, wskazuj ą jednoznacznie na to ż - samo ść skutków wywo ł anych nimi, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. Po drugie , postanowienie § 6 ust. 4, o tre ś ci: – „… W przypadku zmiany stawki podatku od towarów i us ł ug (VAT), cena brutto lokalu ulegnie odpowiedniej zmianie (…)”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod pozycj ą 885 , uznan ą uprzednio wy- rokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d uzna ł za niedozwolone, postanowienie umowne, o tre ś ci: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmia- ny stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” W uzasadnieniu tego wyroku S ą d stwierdzi ł i ż , w jego ocenie, ta „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci 6 odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy”. Tre ść § 6 ust. 4 stosowanego przez IMPARAT wzorca umowy przewiduj ą cego ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci stawki podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsu- menta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy final- na cena ulegnie zmianie. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo- ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu- ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej klauzul. Po trzecie postanowienie § 6 ust. 7, o tre ś ci: – „ W przypadku opó ź nienia kupuj ą cego w p ł atno ś ci Inwestorowi przys ł uguj ą odsetki umowne w wysoko ś ci 0,1% kwoty zaleg ł o ś ci za ka ż dy dzie ń opó ź nienia. Roszczenie o odsetki umowne z tytu ł u opó ź nienia w p ł atno ś ci istnieje niezale ż nie od uprawnie ń Inwestora okre ś lonych w §§ 11 i 12” nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod pozycj ą 827, uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedo- zwolone postanowienie umowne. Nale ż y wskaza ć , ż e w uzasadnieniu wyroku (wyrok z dnia 27 kwietnia 2005r., sygn. akt XVII AmC 103/04) SOKiK uzna ł , ż e wysoko ść umownych odsetek, w zestawieniu z wyso- ko ś ci ą odsetek ustawowych „jest zbyt wygórowana i stanowi przez to zbyt du ż e, nieusprawiedliwione okoliczno ś ciami obci ąż enie dla konsumenta”. Równie ż i w odniesieniu do postanowienia zawartego w § 6 ust. 7 Umowy, uzna ć nale ż y, ż e wysoko ść odsetek umownych znacznie przewy ż sza odsetki ustawowe, które obecnie wynosz ą 11,5% rocznie. Ponadto, zgodnie z art. 359 § 2 1 k.c. maksymalna wysoko ść odsetek wynikaj ą cych z czyn- no ś ci prawnej nie mo ż e w stosunku rocznym przekracza ć czterokrotno ś ci wysoko ś ci stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego, czyli od dnia 28 lutego 2008r., wy- soko ść odsetek maksymalnych nie mo ż e by ć wy ż sza, ni ż 28% rocznie. Ustalone przez przedsi ę biorc ę odsetki umowne za nieterminowe regulowanie zobowi ą za ń , w wysoko ś ci 36,5% rocznie, s ą wi ę c wy ż sze, ni ż dopuszczone prawnie odsetki maksymalne. St ą d uzna ć nale ż y, ż e postanowienie § 6 ust. 7 Umowy, mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli, wpisanej do Rejestru w pozycji 827. Po czwarte, postanowienie § 7 ust 2, o tre ś ci:– „ Terminy, o których mowa w ust. 1 oraz w § 10 ust. 1, mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwia- j ą cych terminowe rozpocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci w takich jak: decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwowej i innych w ł a ś ciwych organów; zakazuj ą cych prowadzenia inwestycji, nakazu- j ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych jej zako ń czenie lub wykonanie zobowi ą za ń Inwestora opisanych w § 2 ust. 1, zmiana przepisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe po ż a- ry, zalania, warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenia inwestycji itp., wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia polityczne”, tak ż e nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru w pozycjach: 1203,1200,921 i 882 uznanych wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. 7 Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinfor- mowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń orga- nów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu”. Tak ż e wyrokiem z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) S ą d uzna ł za niedozwolone, podobne w skutkach postanowienie umowne, o tre ś ci „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” . W uzasadnie- niu wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż tak sformu ł owane zapisy stanowi ą „sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta”. W kolejnym wyroku z dnia 16 kwietnia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 43/06) za niedozwolone uznane zosta ł o postanowienie o tre ś ci „ Nieprzewidziane przez Sprzedaj ą cego okoliczno ś ci, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci spowodowane przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ą administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul b ę d ą skutkowa ł y przesuni ę ciem terminu wybudo- wania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupuj ą cemu o okres niezb ę dny do zako ń cze- nia budowy nie krótszy o czas trwania budowy”. W wyroku z dnia z dnia 16 kwietnia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 43/06) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci „ Nie zachowanie przez Sprzedaj ą cego terminu zawarcia umowy sprzeda ż y w/w lokalu spowodowane przez przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ę administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyska- nia pozwolenia na u ż ytkowanie budynku strony uznaj ą za niezawinione dzia ł anie przez Sprzedaj ą cego i ustal ą nowy termin zawarcia umowy sprzeda ż y.” Porównywane kwestionowanych w niniejszej sprawie postanowie ń umownych do wskaza- nych klauzul, prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne, to ż same konsekwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione postanowienia umowne skutkuj ą bowiem ograni- czeniem, b ą d ź wy łą czeniem odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Dodatkowo wskaza ć nale ż y, i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci w kwestionowanym przez Prezesa Urz ę du wzorcu umowy, podobnie jak te w wymienionych powy ż ej postanowieniach umownych uznanych za niedozwolone s ą jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, umo ż liwiaj ą c uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci wobec swojego kontrahenta, tak ż e wówczas, gdy spó ź nienie w wyko- naniu umowy jest przez niego zawinione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż porównywane klauzule mówi ą jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego, a wskazane w postanowieniu wyliczenie takich okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy cha- rakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Ponadto kwestionowane klauzule w istocie wy łą czaj ą odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niewyko- nanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinio- nych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budow- lanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przy- czyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby 8 trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia plano- wanego stadium realizacji itp.). Tak, wi ę c przeprowadzone porównanie postanowie ń : wzorca umowy stosowanego przez IMPARAT z wymienionymi wy ż ej klauzulami uznanymi wcze ś niej przez S ą d Ochrony Kon- kurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do Rejestru, jednoznacznie wskazu- je na to ż samo ść tre ś ci porównywanych postanowie ń , której nie naruszaj ą ró ż nice w zakre- sie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. Po pi ą te , postanowienie § 8 ust. 3, o tre ś ci: – „ (…) W przypadku nie stawienia si ę na od- biór Kupuj ą cego, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo doko- na ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycj ą ; 364 i 365 , uznanymi uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochro- ny Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) S ą d Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane odpowiednio pod poz. 364 i 365 do Rejestru postanowie ń wzorców umo- wy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyzna- czonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umo- wy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wysta- wienia odpowiedniej faktury” i „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwo- lony, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wo- bec konsumenta, co w ś wietle art. 385 3 pkt 9 k. c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta”. S ą d wskaza ł jednocze ś nie, i ż po- stanowienie umo ż liwiaj ą ce, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisa- nym przez obie strony umowy jest sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdy ż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Równie ż tre ść postanowienia stosowanego przez IMPARAT przewidu- je, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d, w uzasadnieniu do ww. wyroku, prawa konsu- menta. Z tych te ż wzgl ę dów Prezes Urz ę du uzna ł wymienione postanowienia za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. Po szóste , zapis § 14 ust. 2, o tre ś ci: – „ Strony zobowi ą zane s ą powiadamia ć si ę o zmia- nie swojego adresu. W przypadku braku takiego powiadomienia pisma kierowane s ą przez Strony na adresy wskazane w niniejszej Umowie. W przypadku nie podj ę cia przez Kupuj ą - cego korespondencji pod adresem ostatnio znanym Inwestorowi, pismo uznaje si ę za do- r ę czone niezale ż nie od przyczyn, dla których nie zosta ł o podj ę te (…)”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod pozycj ą ; 918 , uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedo- zwolone postanowienia umowne. 9 W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) S ą d Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 918 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za nie- dozwolone, o tre ś ci: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę - czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)”. W uzasad- nieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż uznane za niedozwolone postanowienie umowne „kszta ł tuje sytuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą pozwanego, na- k ł adaj ą c na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji s ą dowej. Insty- tucja dor ę czenia zast ę pczego nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza, gdy jedn ą ze stron umowy jest konsument oraz maj ą c na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, i ż instytucja dor ę czenia zast ę p- czego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Równie ż dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) mo ż e prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo- ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” Tre ść § 14 ust. 2 Umowy ustanawia iden- tyczn ą do okre ś lonej w ww. klauzuli instytucj ę domniemania z ł o ż enia skutecznego o ś wiad- czenia woli uzale ż nionego jedynie od jego wys ł ania pod ostatnio znany adres. Zatem sku- tek stosowania kwestionowanego postanowienia jest taki sam, jak tego, które zosta ł o umieszczony w Rejestrze pod poz. 918, co w tym przypadku przes ą dza o to ż samo ś ci obu klauzul. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą drobne odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sfor- mu ł owa ń , wyrazów i szyku zdania, które pozostaj ą bez wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo- ś ci postanowie ń . Po siódme, postanowienie § 14 ust 5, o tre ś ci:– „ W sprawach nieuregulowanych umow ą stosuje si ę odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego. Wy łą cznie w ł a ś ciwy do rozpoznawa- nia sporów z niniejszej umowy jest s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo ze wzgl ę du na po ł o ż enie nieruchomo ś ci wskazanej w § 1 niniejszej umowy”, tak ż e nale ż y uzna ć za to ż - same z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji: 388 . Wyrokiem SOKiK z dnia 22 grudnia 2004r. (sygn. akt XVII AmC 15/04), za niedozwolone uznane zosta ł o postanowienie, o tre ś ci : „Za s ą d w ł a ś ciwy do rozpoznania spraw spornych strony uznaj ą S ą d miejscowo w ł a ś ciwy dla Impuls School”. Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsi ę biorc ę z klauzul ą umieszczon ą w Rejestrze pozwalaj ą na stwierdzenie, ż e - pomi- mo braku identyczno ś ci literalnej – stosowanie jego wywo ł uje to ż same skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, zapisy te bezprawnie narzucaj ą konsumentom w ł a ś ciwo ść miejscow ą s ą du i ograniczaj ą ich prawa do wytoczenia powódz- twa, wynikaj ą ce z przepisów K.p.c. o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej. Zgodnie z ustaw ą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówi ą c o w ł a ś ciwo ś ci miejscowej, mo ż na wyró ż ni ć w ł a ś ciwo ść : ogóln ą , przemienn ą i wy łą czn ą . Zasad ę w zakresie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej okre ś la art. 27 10 § 1 K.p.c. stanowi ą c, ż e „Powództwo wytacza si ę przed s ą d pierwszej instancji, w którego okr ę gu pozwany ma miejsce zamieszkania”. W ł a ś ciwo ść wy łą czna dotyczy powództw zwi ą - zanych m.in. prawem rzeczowym na nieruchomo ś ci, dziedziczeniem, stosunkami pomi ę dzy rodzicami i dzie ć mi. Przepisy dotycz ą ce w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przewiduj ą mo ż liwo ść wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwi ą zania lub unie- wa ż nienia, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, przed s ą dem w ł a ś ciwym dla miejsca jej wykonania. W razie w ą tpliwo ś ci, miejsce to powinno by ć stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umo ż liwiaj ą po- wodowi dokonanie wyboru pomi ę dzy s ą dem w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a innym s ą dem ozna- czonym w tych przepisach, w zale ż no ś ci od tego, który s ą d jest dla niego dogodniejszy. 1 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przez jedn ą ze stron sto- sunku prawnego/umowy, a jedynie nast ę pczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikaj ą cego z umowy. Artyku ł 46 K.p.c. przewiduje mo ż liwo ść zawarcia tzw. umowy pro- rogacyjnej, polegaj ą cej na tym, ż e strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy, sporu ju ż wynik ł ego lub sporów mog ą cych wynikn ąć w przysz ł o ś ci z oznaczonego stosunku prawnego. S ą d ten, je ż eli strony nie postanowi ł y inaczej, b ę dzie wówczas s ą dem wy łą cznie w ł a ś ciwym. W ś wietle przytoczonego przepisu mo ż liwe jest odej ś cie od generalnego modelu w ł a ś ciwo- ś ci ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Skuteczno ść takiej umowy zale ż y zatem od zgodnego wyra ż enia woli stron. Tak wi ę c w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczno ś ci rozwi ą zywania sporu na drodze s ą dowej w gr ę wchodz ą tylko dwie w ł a ś ciwo ś ci, tj. ogólna i przemienna. Wed ł ug w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, je ż eli powodem jest konsument, to powództwo powinno zosta ć wnie- sione do s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby przedsi ę biorcy (art. 30 K.p.c.). Je ż eli natomiast po- wodem jest przedsi ę biorca, to s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d, w którego okr ę gu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku w ł a ś ciwo ś ci przemiennej doty- cz ą cej roszcze ń wynikaj ą cych z zawartej umowy, w ł a ś ciwym b ę dzie s ą d miejsca wykona- nia tej umowy. Jak wynika z powy ż szego, nie w ka ż dym przypadku s ą dem w ł a ś ciwym b ę - dzie s ą d w ł a ś ciwy wskazany we wzorcu stosowanym przez IMPARAT. Przedsi ę biorca na- rzucaj ą c konsumentowi ograniczenie mo ż liwo ś ci dochodzenia roszcze ń powsta ł ych na tle wykonywania umowy przyczynia si ę do pogorszenia jego sytuacji, co mo ż e by ć ź ród ł em niewygody i niepotrzebnej straty czasu, a tak ż e zb ę dnych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczn ą realizacj ę konstytucyjnego prawa do s ą du. 2 Reasumuj ą c za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcu „Umowa” mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Tak ż e i trzeci ą przes ł ank ę , nale ż y uzna ć ze spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumen- tów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej in- dywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymienione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug deweloperskich zawieraj ą ca niedo- 1 Kodeks post ę powania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcj ą K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str.164. 2 Wyrok S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 46/04. 11 zwolone klauzule adresowana jest bowiem przez IMPARAT, nie do ś ci ś le zindywidualizo- wanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfi- kowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy analizowanego w niniejszym post ę powaniu wzorca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uzna ć nale ż y za dzia ł anie bezprawne, stanowi ą ce praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...) Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej sto- sowania, je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art. 24. W toku post ę powania ustalono co prawda, ż e przedsi ę biorca podj ął pewne dzia ł ania zmie- rzaj ą ce do zapobie ż enia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zmia- n ę tre ś ci nowo zawieranych umów, w których nie wyst ę puje ju ż cz ęść zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK klauzul. Nale ż y jednak wskaza ć , i ż poj ę cie zapobiegni ę cia praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów (art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (…)), tak jak i w przypadku obowi ą zku wykonanie nakazu odst ą pienia od stosowania orzeczonej praktyki, obejmuje swym zakresem: usuni ę cie lub zmian ę wszystkich zakwestionowanych postanowie ń , nie stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, a tak ż e zmian ę lub te ż wykre ś lenie w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach zapisów uznanych za niedozwolone, co oznacza konieczno ść np. aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie, b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu kontrahentom – kon- sumentom propozycji zawarcia aneksów potwierdzaj ą cych fakt nieobowi ą zywania zakwe- stionowanych postanowie ń . Dokonana przez Prezesa Urz ę du analiza materia ł u dowodowego, z uwagi na brak dowo- dów i dokumentów wskazuj ą cych na usuni ę cie z obrotu wszystkich zakwestionowanych postanowie ń prowadzi jednak do wniosku, i ż nadal, pomimo podj ę tych dzia ł a ń , w obrocie konsumenckim obowi ą zuj ą wy ż ej zakwestionowane postanowienia, obarczone wad ą praw- n ą , tj. takie, które mieszcz ą si ę w hipotezie niedozwolonych klauzul umownych i godz ą ce w zbiorowe interesy konsumentów. Z tych te ż powodów, w ocenie Prezesa Urz ę du, brak jest podstaw do wydania decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. Maj ą c na uwadze okoliczno ś ci faktyczne sprawy orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą z- ku z art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę - gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygo- dniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. Otrzymuje: Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Wojciech Wojtkowiak Z-ca Dyrektora Delegatury UOKiK W Gda ń sku 12