RLU-55/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY Konkurencji i Konsumentów Delegatura w L. 20-012 Lublin, ul. Ochotnicza 10 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl Lublin, dnia 31 grudnia 2007r. RLU –061-50/07/MW DECYZJA RLU –55/07 I. Na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50 poz.331 ze zm. ) oraz stosownie do art.33 ust.6 tej ustawy i §7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. z 2007r. nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania administracyjnego w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko El ż biecie G. i Stanis ł awowi G. prowadz ą cym dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Logo Lift” w L., ul. Al. Kra ś nicka 109 dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów okre ś lon ą w art. 24 ust. 1 i 2 pkt.1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50 poz.331 ze zm. ) bezprawne dzia ł ania przedsi ę biorców: El ż biety G. i Stanis ł awa G. prowadz ą cych dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Logo Lift” w L., ul. Al. Kra ś nicka 109, polegaj ą ce na zamieszczeniu w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu „Umowy Przyrzeczenia sprzeda ż y” postanowie ń wzorca umowy o tre ś ci: - § 4 ust. 2 wzorca „Nabywcy nie b ę d ą przys ł ugiwa ć w stosunku do Inwestora zarzuty z tytu ł u wad fizycznych widocznych przy odbiorze je ż eli nie zostan ą one wymienione w protokole odbioru lokalu” ; 2 - § 5 wzorca „Strony zgodnie ustalaj ą , i ż z zachowaniem wymogów Prawa Budowlanego, warunków technicznych jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm Inwestor uprawniony b ę dzie do wprowadzania zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu b ę d ą cego podstaw ą wydania pozwolenia na budow ę , o którym mowa w §1 ust.1” ; - § 12 wzorca „Kwestie sporne oraz te Których strony nie mog ł y zna ć lub przewidzie ć przy zawieraniu niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą w drodze wzajemnych rokowa ń , a dopiero w razie ich niepowodzenia przed s ą dami powszechnymi w ł a ś ciwymi miejscowo dla Inwestora” - które to postanowienia zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 KPC i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania z dniem 7 lutego 2007r. UZASADNIENIE Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej: Prezes Urz ę du) przeprowadzi ł post ę powanie wyja ś niaj ą ce w sprawie wst ę pnego ustalenia, czy stosowane przez El ż biet ę G. i Stanis ł awa G. prowadz ą cych dzia ł alno ść gospodarcz ą pod firm ą LOGO- LIFT w L., wzorce umowne zawieraj ą postanowienia, które zosta ł y wpisane do rejestru klauzul zakazanych, o którym mówi art. 479 45 kpc tj. czy nast ą pi ł o naruszenie uzasadniaj ą ce wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Wezwani przedsi ę biorcy przedstawili za ś wiadczenia o wpisie do ewidencji dzia ł alno ś ci gospodarczej, stosowane wzorce umowne oraz kserokopi ę aktu notarialnego sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Analiza przedstawionego wzorca umownego pozwoli ł a wst ę pnie ustali ć , ż e zawiera on postanowienia , które s ą wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Z uwagi na powy ż sze uzasadnione by ł o wszcz ę cie post ę powania administracyjnego. Prezes UOKIK wszcz ął post ę powanie administracyjne Postanowieniem Nr 148/07 z dnia 3 pa ź dziernika 2007r. przeciwko El ż biecie G. i Stanis ł awowi G. prowadz ą cym dzia ł alno ść gospodarcz ą po nazw ą „Logo Lift” w L., ul. Al. Kra ś nicka 109 ( zwanym dalej „Logo Lift”) i zakwestionowa ł , jako postanowienia wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 KPC nast ę puj ą ce zapisy wzorca „ Umowy Przyrzeczenia Sprzeda ż y” : - § 4 ust. 2 wzorca „Nabywcy nie b ę d ą przys ł ugiwa ć w stosunku do Inwestora zarzuty z tytu ł u wad fizycznych widocznych przy odbiorze je ż eli nie zostan ą one wymienione w protokole odbioru lokalu” ; - § 5 wzorca „Strony zgodnie ustalaj ą , i ż z zachowaniem wymogów Prawa Budowlanego, warunków technicznych jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm Inwestor uprawniony b ę dzie do wprowadzania zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu b ę d ą cego podstaw ą wydania pozwolenia na budow ę , o którym mowa w §1 ust.1” ; - § 12 wzorca „Kwestie sporne oraz te Których strony nie mog ł y zna ć lub przewidzie ć przy zawieraniu niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą w drodze wzajemnych rokowa ń , 3 a dopiero w razie ich niepowodzenia przed s ą dami powszechnymi w ł a ś ciwymi miejscowo dla Inwestora” . El ż bieta G. i Stanis ł aw G. – reprezentowani w sprawie przez radc ę prawnego Marka P. – Kancelaria Radcy Prawnego ul. Kujawska 20 w L., pismem z dnia 17.10.2007r. oraz z 06.11.2007r. ustosunkowali si ę do przedstawionych zarzutów twierdz ą c, ż e aktualnie wzorzec umowny, w którym znajduj ą si ę postanowienia zakwestionowane w post ę powaniu nie jest ju ż stosowany przez „Logo Lift”. Wzorzec ten stosowany by ł od 21 kwietnia 2004r., a po raz ostatni przedwst ę pna umowa sprzeda ż y zawieraj ą ca kwestionowane postanowienia zosta ł a podpisana 8 grudnia 2006r. Byt prawny tej umowy zako ń czy ł si ę w dniu 7 lutego 2007r. gdy ż zosta ł a ona rozwi ą zana przez „Logo Lift” z winy nabywcy. W oparciu o ten wzorzec podpisano 22 sztuki umów, przy czym dwie rozwi ą zano za porozumieniem stron . Aktualnie tj, od 1 stycznia 2007r. stosowany jest nowy wzorzec umowny, który nie zawiera kwestionowanych postanowie ń . Przedsi ę biorcy podali przychód z prowadzonej dzia ł alno ś ci za rok 2006r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustali ł , co nast ę puje: El ż bieta G. i Stanis ł aw G. prowadz ą dzia ł alno ść gospodarcz ą w formie spó ł ki cywilnej „Logo Lift” w L. w zakresie inwestycji budownictwa mieszkaniowego, w tym równie ż na terenie Lublina, czego dowodem s ą aktualne za ś wiadczenia z wpisów do ewidencji dzia ł alno ś ci gospodarczej. Przedmiotem wykonywanej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy jest m.in. budownictwo ogólne, w ramach którego zawierane s ą umowy przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. W zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą przedsi ę biorca zawiera z konsumentami „Umowy Przyrzeczenia sprzeda ż y ” oraz Umowy ostateczne zwi ą zane z wybudowaniem i sprzeda żą lokalu w formie aktu notarialnego. „Umowy przyrzeczenia sprzeda ż y” zawierane s ą w oparciu o wzorce umowne, których autorem jest przedsi ę biorca. W niniejszym post ę powaniu Prezes Urz ę du zakwestionowa ł nast ę puj ą ce zapisy wzorca „Umowy Przyrzeczenia Sprzeda ż y” dotycz ą cej partycypacji w kosztach budowy mieszkania: - § 4 ust. 2 wzorca „Nabywcy nie b ę d ą przys ł ugiwa ć w stosunku do Inwestora zarzuty z tytu ł u wad fizycznych widocznych przy odbiorze je ż eli nie zostan ą one wymienione w protokole odbioru lokalu” jako to ż same m.in. z tre ś ci ą postanowienia wpisanego do Rejestru klauzul niedozwolonych pod Nr 366; - § 5 wzorca „Strony zgodnie ustalaj ą , i ż z zachowaniem wymogów Prawa Budowlanego, warunków technicznych jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm Inwestor uprawniony b ę dzie do wprowadzania zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu b ę d ą cego podstaw ą wydania pozwolenia na budow ę , o którym mowa w §1 ust.1” jako to ż same m.in. z tre ś ci ą postanowienia wpisanego do Rejestru klauzul niedozwolonych pod Nr 234, 852: - § 12 wzorca „Kwestie sporne oraz te Których strony nie mog ł y zna ć lub przewidzie ć przy zawieraniu niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą w drodze wzajemnych rokowa ń , 4 a dopiero w razie ich niepowodzenia przed s ą dami powszechnymi w ł a ś ciwymi miejscowo dla Inwestora” jako to ż same m.in. z tre ś ci ą postanowienia wpisanego do Rejestru klauzul niedozwolonych pod Nr 41. Zapisy we wzorcach umownych w kwestionowanym brzmieniu stosowane by ł y w obrocie gospodarczym z konsumentami w umowach przedwst ę pnych zawieranych w okresie od 21 kwietnia 2004r. do 8 grudnia 2006r. Na podstawie kwestionowanego wzorca przedsi ę biorca zawar ł 22 umowy przedwst ę pne. Data zako ń czenia bytu prawnego ostatniej z tych umów to 7 luty 2007r. Przedsi ę biorca przedstawi ł nowy wzorzec umowny stosowany w obrocie z konsumentami od pocz ą tku 2007r. , który to wzorzec nie zawiera kwestionowanych w niniejszym post ę powaniu postanowie ń . Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Art. 24 ust 1 ustawy o ochronie (...) stanowi, ż e zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust.2 pkt.1 ustawy stanowi, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie, bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego (Dz.U.Nr 43 poz.296 ze zm.). Aby dosz ł o do naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nale ż y zatem wykaza ć , ż e dzia ł ania te: - godz ą w zbiorowe interesy konsumentów, - s ą bezprawne, poprzez stosowanie postanowie ń wzorca umowy, wpisanego do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Przes ł anka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów jest spe ł niona, gdy dzia ł anie lub zaniechanie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowo ś ci. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów chroni interesy ogó ł u konsumentów, wi ę kszej ich grupy. Ustawa antymonopolowa w odniesieniu do konsumentów chroni interesy nieograniczonej liczby podmiotów, których nie da si ę zidentyfikowa ć , interesy konsumentów, jako zjawiska o charakterze instytucjonalnym, zbiorowym. W opinii Prezesa Urz ę du zebrany w sprawie materia ł dowodowy wskazuje w sposób jednoznaczny, ż e dzia ł ania przedsi ę biorców wyczerpuj ą przes ł anki praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów okre ś lonej w art. 24. ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (...), poprzez zamieszczenie w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorze „Umowy Przyrzeczenia Sprzeda ż y” postanowie ń wzorca umownego, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone. Oferta przedsi ę biorcy skierowana by ł a do z góry nieokre ś lonej liczby konsumentów, poprzez to, ż e mia ł a charakter oferty otwartej. W tym celu przedsi ę biorca pos ł ugiwa ł si ę przygotowanym przez siebie wzorcem umowy, który wi ą za ł strony - przedsi ę biorc ę i konsumenta, poprzez zawarcie pisemnej umowy o warunkach finansowania kosztów budowy mieszkania. 5 Zgodnie z art.385 1 § 1 kc postanowienia wzorca umownego nie uzgodnione indywidualnie nie wi ążą konsumenta, je ż eli kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami , ra żą co naruszaj ą c jego interesy . S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokonuj ą c oceny postanowienia umownego ocenia okre ś lony zapis, i w momencie jego wpisania do rejestru klauzula przestaje by ć postanowieniem konkretnego wzorca umownego, a staje si ę samodzielnie funkcjonuj ą c ą zasad ą , która zosta ł a zakwestionowana. Ze wzgl ę du na rozszerzon ą skuteczno ść klauzul ( art. 479 43 kpc), spe ł nia ona funkcj ę podobn ą do przepisów prawa. Tak wi ę c, dokonuj ą c oceny tre ś ci postanowie ń umownych wykorzystywanych przez przedsi ę biorców we wzorcach umownych nale ż y wykorzystywa ć regu ł y interpretacji wykszta ł cone w nauce prawa i praktyce orzeczniczej ( wyk ł adnia j ę zykowa, systemowa, funkcjonalna i inna ) . St ą d te ż , niedozwolone b ę d ą takie postanowienia umowne, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonana jej wyk ł adni ę . Zgodnie z art. 365 §1 kpc orzeczenie prawomocne wi ąż e nie tylko strony i s ą d, który je wyda ł ale równie ż inne s ą dy i organy pa ń stwowe, a w wypadkach w ustawie przewidzianych tak ż e inne osoby. S ą d orzekaj ą c co do postanowienia, i ż jest to niedozwolone postanowienie umowne stwierdza, ż e kszta ł tuje ono prawa i obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, równocze ś nie ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Zgodnie z art. art.385 1 § 1 kc przez niedozwolone postanowienie umowne rozumie si ę takie postanowienie umowy zawieranej z konsumentami nie uzgodnione indywidualnie, które kszta ł tuje jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Bior ą c pod uwag ę powy ż sz ą wyk ł adni ę , mo ż na stwierdzi ć , ż e praktyki polegaj ą ce na zamieszczeniu w zawieranych umowach postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych s ą bezprawne i naruszaj ą zbiorowy interes konsumentów. Powy ż sze zosta ł o potwierdzone w uchwale S ą du Najwy ż szego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. akt. III SZP 3/06 oraz wyroku SOKiK z dnia 25.05.2005r. ( sygn. akt. XVII Ama 46/04). Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami uznanymi przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne jest zatem sprzeczne z porz ą dkiem prawnym i przez to stanowi zagro ż enie dla nieokre ś lonej liczby potencjalnych konsumentów korzystaj ą cych z us ł ug przedsi ę biorcy, a zatem narusza zbiorowy interes konsumentów. Bezprawno ść tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczno ść z obowi ą zuj ą cym porz ą dkiem prawnym. Poj ę cie porz ą dek prawny obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych, jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. Bezprawno ść jest kategori ą obiektywn ą . Rozwa ż enia przy ocenie bezprawno ś ci wymaga kwestia, czy czyn sprawcy by ł zgodny, czy te ż niezgodny z obowi ą zuj ą cymi zasadami porz ą dku prawnego. Ź ród ł em tych zasad s ą : - normy prawa powszechnie obowi ą zuj ą cego - jako regu ł y post ę powania wyznaczone przez nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm prawa pozytywnego, w szczególno ś ci prawa cywilnego, karnego, administracyjnego, pracy, finansowego, ustaw i aktów prawnych reguluj ą cych poszczególne dziedziny gospodarki, itp., - nakazy i zakazy wynikaj ą ce z zasad wspó łż ycia spo ł ecznego (dobre obyczaje ). 6 O bezprawno ś ci dzia ł ania decyduje ca ł okszta ł t okoliczno ś ci konkretnego stanu faktycznego- uzasadnienie do I PKN 267/2001 wyrok S ą du Najwy ż szego – Izba Administarcyjna – Lex Polonica Prima. S ą d Najwy ż szy wskaza ł , ż e o bezprawno ś ci dzia ł ania mo ż na mówi ć wówczas, gdy nie zachodzi ż adna ze szczególnych okoliczno ś ci usprawiedliwiaj ą cych okre ś lone dzia ł anie. Okoliczno ś ciami tymi s ą : - dzia ł anie w ramach porz ą dku prawnego, tj. dzia ł anie dozwolone przez obowi ą zuj ą ce przepisy, - wykonywanie prawa podmiotowego, - dzia ł anie w obronie uzasadnionego interesu (wyrok S ą du Najwy ż szego z dnia 19.10.1989 r. II CR 419/89 OSP 1990/11-12 poz. 377) . Zakwestionowanym dzia ł aniem przedsi ę biorcy w ramach prowadzonego post ę powania administracyjnego w niniejszej sprawie jest pos ł ugiwanie si ę w stosunku do konsumentów – nabywców mieszka ń zapisami we wzorcu „Umowy Przyrzeczenia sprzeda ż y”, którego to ż sama tre ść zosta ł a uznana przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie- S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone klauzule umowne i które wpisane zosta ł y do Rejestru niedozwolonych klauzul umownych. Z tre ś ci art. 479 42 Kpc wynika, ż e S ą d Okr ę gowy w Warszawie- S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w razie uwzgl ę dnienia powództwa o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone w sentencji wyroku przytacza tre ść postanowienia wzorca umowy uznanych za niedozwolone i zakazuje ich wykorzystywania. Z brzmienia art. 479 43 Kpc wynika równie ż , ż e wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 §2 Kpc. Stanowisko Prezesa Urz ę du zosta ł o poparte orzecznictwem SOKiK. Z wyroku SOKiK z dnia 25 marca 2004r. – sygn. akt. XVII Ama 51/03 wynika, ż e wprowadzenie przez przedsi ę biorc ę do obrotu wzorca umownego zawieraj ą cego postanowienia o tre ś ci ju ż wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi przes ł ank ę uznania bezprawno ś ci dzia ł ania tego przedsi ę biorcy, o której mowa w art. 23 a ust. 1 ustawy o ochronie (…) . Oznacza to, ż e bezprawnym jest stosowanie w obrocie z konsumentami postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru, nawet je ż eli postanowienia te stosuj ą inni przedsi ę biorcy ni ż pozwani w procesie przez SOKiK prowadzonym na podstawie art.479 36-45 kpc. Kwestia rozszerzonej prawomocno ś ci wyroku SOKIK na podstawie, którego dokonany jest wpis postanowienia do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 kpc zosta ł a ostatecznie rozstrzygni ę ta w uchwale S ą du Najwy ż szego z dnia 13 lipca 2006r. w sprawie o sygn. akt. III SZP 3/06. W ś lad za tym nale ż y przyj ąć , ż e orzeczenie s ą du w danej sprawie ma skutek równie ż wobec osób trzecich, czyli w przypadku, gdy zakazana jest ju ż jedna klauzula jako niezgodna z prawem, a w obrocie gospodarczym w stosunku do konsumentów funkcjonuje zapis o tre ś ci analogicznej jak ten w klauzuli zakazanej, celowe jest uznanie, ż e tre ść zapisu stosowana wobec konsumentów innych ani ż eli ci dotkni ę ci zapisem ju ż zakazanym, stanowi o bezprawno ś ci takiego dzia ł ania i równocze ś nie jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 23a ust. 2 w postaci stosowania klauzul umownych wpisanych do rejestru klauzul uznanych za 7 niedozwolone. Nie jest przy tym konieczne, by tre ść badanego postanowienia wzorca umowy by ł a literalnie identyczna jak tre ść postanowienia wpisanego do rejestru. Wystarczy, by kwestionowane a porównywane postanowienie mie ś ci ł o si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, by mog ł o korzysta ć z jej rozszerzonej prawomocno ś ci. W cyt. wy ż ej Uchwale S ą d Najwy ż szy stwierdzi ł , ż e: „Dlatego odwo ł uj ą c si ę do argumentów o charakterze celowo ś ciowym oraz kieruj ą c si ę potrzeb ą zapewnienia skuteczno ś ci art. 23 a uokik ( aktualnie art. 24 uokik – przyp. Prezes UOKIK.), nale ż y zaakceptowa ć pogl ą d, i ż praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumenta z art. 23 a uokik obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu szyku wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwala stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki, godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru”. Z tre ś ci art. 24 ust.1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…) wynika, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 KPC. Tym samym, dla stwierdzenia stosowania praktyki, polegaj ą cej na bezprawnym naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów, poprzez stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń umowy uznanych za niedozwolone konieczne jest wykazanie spe ł nienia przes ł anki – stosowanie przez przedsi ę biorc ę w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umownego o takiej samej tre ś ci lub o tre ś ci wprawdzie odmiennej, lecz wywo ł uj ą cej takie same negatywne skutki dla konsumenta, co tre ść klauzuli wpisanej do rejestru postanowienia wzorca umowy uznanego za niedozwolony, dokonanym przez Prezesa UOKiK na mocy stosownego orzeczenia S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Uznaje si ę , ż e zapis wprawdzie w tre ś ci odmiennej od klauzuli wpisanej do rejestru, ale wywo ł uj ą cy takie same skutki dla konsumenta jest zapisem to ż samym, bowiem zapis w kwestionowanym brzmieniu mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru. Zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu zapisy zawarte s ą we wzorze umowy, który bezspornie stosowany by ł powszechnie przez przedsi ę biorc ę w obrocie gospodarczym, w tym w obrocie z konsumentami. I. W ocenie Prezesa UOKIK nast ę puj ą ce zakwestionowane zapisy s ą to ż same z postanowieniami wzorca umownego wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorów umowy uznanych za niedozwolone: Ad. 1 - § 4 ust. 2 wzorca „Nabywcy nie b ę d ą przys ł ugiwa ć w stosunku do Inwestora zarzuty z tytu ł u wad fizycznych widocznych przy odbiorze je ż eli nie zostan ą one wymienione w protokole odbioru lokalu” ; Zapis ten stanowi jednostronnie ukszta ł towane przez Sprzedawc ę uprawnienia dla odbiorcy lokalu dotycz ą ce mo ż liwo ś ci sk ł adania reklamacji w przypadku ujawnienia si ę wad fizycznych lokalu. Uprawnienia te pozbawiaj ą kupuj ą cego mo ż liwo ś ci sk ł adania zarzutów w przypadku wad fizycznych, je ż eli wady fizyczne by ł y widoczne przy odbiorze, a nie zosta ł y zg ł oszone podczas odbioru lokalu. Z tre ś ci zapisu nie 8 wynika, czy dotyczy on uprawnie ń wynikaj ą cych z gwarancji czy te ż z r ę kojmi, a zatem mo ż e mie ć zastosowanie do obydwu instytucji prawnych . Z tre ś ci art. 556 Kc wynika, ż e wada fizyczna mo ż e polega ć na takiej cesze (lub braku cechy) rzeczy, która wywo ł uje: a) zmniejszenie warto ś ci rzeczy ze wzgl ę du na cel oznaczony w umowie - je ś li strony wyra ź nie go wskaza ł y, b) zmniejszenie warto ś ci rzeczy ze wzgl ę du na cel wynikaj ą cy z okoliczno ś ci, je ś li celu nie wskazano w umowie, c) zmniejszenie warto ś ci rzeczy ze wzgl ę du na cel wynikaj ą cy ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy, d) zmniejszenie u ż yteczno ś ci rzeczy ze wzgl ę dów wymienionych w pkt a-c; e) niekompletno ść ( „stan niezupe ł ny” ) rzeczy. Wyliczenie to wymaga uzupe ł nienia przez stwierdzenie, ż e „warto ść ” (w rozumieniu: warto ść handlowa) i „u ż yteczno ść ” (w rozumieniu: warto ść u ż ytkowa, która powinna by ć ujmowana szeroko, nie tylko „technicznie” (tak orz. SN z 27 listopada 2003 r., I CK 267/02, niepubl.) i nie mo ż e by ć „formalizowana” przez jej wi ą zanie z kryteriami normatywnymi, czyli tzw. normami technicznymi; te bowiem uwzgl ę dniaj ą aspekt bezpiecze ń stwa - a nie aspekt funkcjonalnej u ż yteczno ś ci rzeczy; Art. 557 kc stanowi, ż e Sprzedawca jest zwolniony z tytu ł u r ę kojmi, je ż eli kupuj ą cy wiedzia ł o wadzie w chwili zawarcia umowy. Z kolei art.563 KC stanowi, ż e kupuj ą cy traci uprawnienie z tytu ł u r ę kojmi za wady fizyczne rzeczy, je ż eli nie zawiadomi ł sprzedawcy o wadzie w ci ą gu miesi ą ca od jej wykrycia, a w przypadku, gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyj ę te, je ż eli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ci ą gu miesi ą ca po up ł ywie czasu, w którym, przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci móg ł j ą wykry ć . Dodatkowo art. 564 KC stanowi, ż e je ż eli Sprzedawca podst ę pnie zatai ł albo zapewni ł kupuj ą cego, ż e wady nie istniej ą , pomimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupuj ą cego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach utrata uprawnie ń do z ł o ż enia reklamacji nie nast ę puje. Z kolei przepis dotycz ą cy gwarancji tj. art.577 Kc stanowi, ż e je ż eli sprzedawca udzieli ł kupuj ą cemu gwarancji co do jako ś ci rzeczy sprzedanej, poczytuje si ę w razie w ą tpliwo ś ci, ż e sprzedawca jest obowi ą zany do usuni ę cia wad fizycznych rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, je ż eli wady te ujawni ą si ę w ci ą gu terminu okre ś lonego w gwarancji. Je ż eli w gwarancji nie zastrze ż ono inaczej, odpowiedzialno ść z tytu ł u gwarancji obejmuje tylko wady powsta ł e z przyczyn tkwi ą cych w sprzedanej rzeczy ( art. 578 kc). Porównanie uprawnie ń ustawowych z uprawnieniami zawartymi w kwestionowanym zapisie wskazuje, ż e uprawnienia te zosta ł y ukszta ł towane przez przedsi ę biorc ę w sposób sprzeczny z prawem, gdy ż ograniczaj ą te uprawnienia w stosunku do regulacji ustawowych dotycz ą cych gwarancji i r ę kojmi, poprzez to, ż e nabywca lokalu nie mo ż e zg ł asza ć swoich roszcze ń wynikaj ą cych czy to z r ę kojmi, czy to z gwarancji, w zwi ą zku z wadami fizycznymi, je ż eli wady fizyczne by ł y widoczne w chwili odbioru technicznego i nie zosta ł y wtedy zg ł oszone. Z tre ś ci cyt. wy ż ej przepisu dotycz ą cego r ę kojmi nie wynika, ż e mo ż na wy łą czy ć odpowiedzialno ść sprzedawcy w zwi ą zku z wadami fizycznymi „widocznymi” w dniu wydania towaru, a jedynie wtedy, gdy kupuj ą cy wiedzia ł o wadach towaru. Poj ę cia te w ż adnym razie nie s ą jednoznaczne i nie mog ą by ć u ż ywane wymiennie. 9 W ocenie Prezesa UOKIK zapis ten jest to ż samy z hipotez ą postanowienia wpisanego do Rejestru postanowie ń uznanych za niedozwolone pod nr 366 na mocy wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 1 marca 2005r. sygn. akt XVII AmC 55/03 o tre ś ci : ”Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego, z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru” . Równie ż wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie, S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 21 lipca 2004r. sygn. akt XVII AmC 45/03 zapis o tre ś ci: „Gwarancj ą nie s ą obj ę te (…) wady widoczne w chwili sprzeda ż y” stanowi klauzul ę zakazan ą i wpisany zosta ł z dniem 11 pa ź dziernika 2004r. do Rejestru wzorów umów uznanych za niedozwolone pod nr 134. Celem wpisania zarówno postanowienia pod nr 134 jak i 366 jest ochrona interesów konsumenta, które mog ą by ć ra żą co naruszone w przypadku jego zastosowania w obrocie. Niedozwolone – zgodnie z art. 385 3 pkt. 2 KC s ą te postanowienia, które wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Tak kwestionowany zapis jak i postanowienia wpisane do rejestru ograniczaj ą uprawnienia konsumenta do reklamowania wad lokalu w porównaniu do uprawnie ń przys ł uguj ą cych mu na mocy przepisów kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu wyroku wydanego w sprawie o sygn. akt XVII AmC 45/03 S ą d stwierdzi ł , ż e zapis, który wy łą cza odpowiedzialno ść sprzedawcy za wady fizyczne lokalu widoczne w chwili dokonywania odbioru technicznego ( i w czasie tego odbioru nie zg ł oszone) w sposób ra żą cy ogranicza uprawnienia konsumenta, co jest sprzeczne z tre ś ci ą art. 358 3 pkt. 2 KC. Przy czym doda ć nale ż y, ż e powy ż sza konkluzja nie dotyczy wy łą cznie uprawnie ń konsumenta wynikaj ą cych z gwarancji, tym bardziej, ż e w obrocie nieruchomo ś ciami inwestorzy zwykle nie udzielaj ą konsumentom pisemnych gwarancji co do jako ś ci sprzedanego lokalu. Klauzula ta ma zastosowanie równie ż do odpowiedzialno ś ci sprzedawcy wobec nabywcy lokalu z tytu ł u r ę kojmi za wady, a to z uwagi na to, ż e w ten sam sposób ogranicza odpowiedzialno ść Sprzedawcy wobec konsumenta. Z porównania uprawnie ń ustawowych z uprawnieniami uregulowanymi w w/w postanowieniach wynika, ż e postanowienia te naruszaj ą równie ż uprawnienia konsumenta do sk ł adania reklamacji z tytu ł u r ę kojmi. Wykluczenie odpowiedzialno ś ci sprzedawcy w sytuacji istnienia „wad widocznych” w chwili dokonywania odbioru technicznego jest bardziej korzystne dla Sprzedawcy w stosunku do uprawnie ń ustawowych, które wy łą czaj ą t ą odpowiedzialno ść w sytuacji gdy kupuj ą cy wiedzia ł o wadzie w chwili zawarcia umowy. To, ż e „wady by ł y widoczne” nie jest równoznaczne z tym, ż e „kupuj ą cy o nich wiedzia ł ”. Ci ęż ar udowodnienia, ż e „kupuj ą cy wiedzia ł o wadzie w chwili zakupu” jak i tego, ż e „wady by ł y widoczne w chwili odbioru technicznego” obci ąż a Sprzedawc ę . Zdecydowanie ł atwiej jest udowodni ć Sprzedaj ą cemu, ż e wady by ł y widoczne w chwili odbioru lokalu ni ż , ż e kupuj ą cy wiedzia ł o wadach. Dodatkowo, uprawnienia nabywcy lokalu w zwi ą zku z wadami fizycznymi, zosta ł y, wbrew cytowanym regulacjom, w kwestionowanych postanowieniach, uzale ż nione od zg ł oszenia tych wad podczas odbioru technicznego. Zatem ł atwiej jest Sprzedaj ą cemu ograniczy ć swoj ą odpowiedzialno ść za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy stosuj ą c kwestionowane postanowienie umowne ni ż w przypadku, gdyby stosunki umowne regulowa ł y odpowiednie przepisy prawa, co oznacza ograniczenie odpowiedzialno ś ci Sprzedawcy wobec konsumenta. Wprawdzie, jak wynika z tre ś ci art.558 kc. strony mog ą odpowiedzialno ść z tytu ł u 10 r ę kojmi rozszerzy ć , ograniczy ć lub wy łą czy ć , ale w umowach z udzia ł em konsumentów ograniczenie lub wy łą czenie odpowiedzialno ś ci z tytu ł u r ę kojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach okre ś lonych w przepisach szczególnych. W okoliczno ś ciach sprawy za ś , takie ograniczenie odpowiedzialno ś ci jest niedozwolone. St ą d wykazano, ż e hipoteza zapisu kwestionowanego w niniejszym post ę powaniu jest to ż sama z hipotez ą wskazanych postanowie ń wpisanych do rejestru klauzul zakazanych, niezale ż nie od ró ż nic dotycz ą cych u ż ytych wyra ż e ń . Ad. 2 - § 5 wzorca „Strony zgodnie ustalaj ą , i ż z zachowaniem wymogów Prawa Budowlanego, warunków technicznych jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm Inwestor uprawniony b ę dzie do wprowadzania zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu b ę d ą cego podstaw ą wydania pozwolenia na budow ę , o którym mowa w §1 ust.1” . Zapis ten jest to ż samy z postanowieniem wzorca umownego wpisanego do Rejestru klauzul zakazanych na mocy wyroku S ą du Okr ę gowego w Warszawie, S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 7 sierpnia 2006r. w sprawie o sygn. akt. XVII Amc 73/05 SOKIK uzna ł , ż e zapis o tre ś ci: ” Spó ł dzielnia zastrzega, ż e ostateczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architektoniczno – funkcjonalne j” stanowi klauzul ę niedozwolon ą w obrocie z konsumentami. Zapis o tej tre ś ci wpisany zosta ł do Rejestru klauzul zakazanych w dniu 1 wrze ś nia 2006r. pod nr 852 . Zapis ten, w ocenie Prezesa, jest równie ż to ż samy z tre ś ci ą postanowienia wzorca umownego wpisanego do rejestru o którym mowa wy ż ej, pod nr 234 na mocy wyroku S ą du Okr ę gowego w Warszawie, S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 10 pa ź dziernika 2007r. w sprawie o sygn. akt. XVII Amc 47/03 o tre ś ci: ” Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ”. Porównanie obydwu zapisów, w ocenie Prezesa UOKIK, pozwala stwierdzi ć , ż e s ą to zapisy to ż same, poniewa ż hipoteza obydwu dotyczy takiego samego stanu faktycznego i rodzi jednakowo niekorzystne skutki dla konsumenta. Niedozwolonym zapisem umownym, w ś wietle art. 385 3 pkt.4) Kc, jest zapis, który przewiduje postanowienia, z którymi konsument nie mia ł mo ż liwo ś ci zapoznania si ę przed zawarciem umowy. Wszelkie zmiany w projekcie technicznym wprowadzone przez Sprzedawc ę po zawarciu umowy wymagaj ą dla swojej wa ż no ś ci ich zaaprobowania przez konsumenta, przy czym brak aprobaty ze strony konsumenta daje mu mo ż liwo ść rozwi ą zania zawartej umowy bez ponoszenia negatywnych konsekwencji finansowych zwi ą zanych z rozwi ą zaniem umowy. Tymczasem stosowanie przez przedsi ę biorc ę wobec konsumenta zapisu kwestionowanego w niniejszym post ę powaniu i postanowienia wpisanego do Rejestru klauzul niedozwolonych mo ż e spowodowa ć dla konsumenta ten sam negatywny skutek w postaci konieczno ś ci zaakceptowania zmian w projekcie budynku bez prawa odst ą pienia od umowy. Nie jest przy tym prawd ą twierdzenie przedsi ę biorcy, ż e postanowienie wpisane do rejestru pod nr 852 ma charakter lakoniczny. Wyja ś nienie, ż e w przypadku postanowienia wzorca umownego stosowanego przez „MSC” chodzi 11 o drobne ró ż nice dopuszczalne przez Prawo Budowlane nie ma wp ł ywu na ocen ę to ż samo ś ci postanowie ń porównywanych. Jasne jest bowiem, ż e wszelkie zmiany musz ą by ć zgodne z Prawem Budowlanym. Natomiast przedsi ę biorca pozostawia wy łą cznie sobie ocen ę , ż e chodzi o „odst ę pstwa nieistotne”, które to odst ę pstwa mog ą okaza ć si ę na tyle istotne dla konsumenta, ż e chcia ł by z umowy zrezygnowa ć . Niezale ż nie zatem od skali tych odst ę pstw konsument powinien by ć o nich powiadomiony przed podpisaniem umowy ostatecznej i mie ć prawo odst ą pienia od umowy bez ponoszenia sankcji finansowych w wypadku ich nie zaakceptowania. Wykazano zatem to ż samo ść tre ś ci zapisu wzorca umownego stosowanego przez przedsi ę biorc ę i postanowienia wzorca umownego wpisanego do Rejestru klauzul niedozwolonych pod nr 852 oraz 234. Ad. 3 § 14 „ Kwestie sporne oraz te, których strony nie mog ł y zna ć lub przewidzie ć przy zawieraniu niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą w drodze wzajemnych rokowa ń , a dopiero w razie niepowodzenia przed S ą dami powszechnymi w ł a ś ciwymi dla Inwestora ”. Zapis ten jest to ż samy z postanowieniem wzorca umownego wpisanego do Rejestru klauzul zakazanych na mocy wyroku S ą du Okr ę gowego w Warszawie, S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 grudnia 2006r. w sprawie o sygn. akt. XVII Amc 152/05 SOKIK uzna ł , ż e zapis o tre ś ci: „Je ż eli strony nie dojd ą do porozumienia polubownie wówczas reklamacja umowy podlega rozstrzygni ę ciu przez S ą d w ł a ś ciwy dla Organizatora” . Zapis ten jest to ż samy równie ż z postanowieniem wzorca umownego wpisanego do Rejestru klauzul zakazanych na mocy wyroku S ą du Okr ę gowego w Warszawie, S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 27 listopada 2006r. w sprawie o sygn. akt. XVII Amc 55/06. SOKIK uzna ł , ż e zapis o tre ś ci: „S pory powinny by ć w miar ę mo ż liwo ś ci rozstrzygane polubownie. W wypadku rozstrzygni ęć s ą dowych- w s ą dzie w ł a ś ciwym dla siedziby Zleceniobiorcy” . W uzasadnieniu obydwu w/w wyroków SOK i K podniós ł , ż e kwestionowane zapisy naruszaj ą tre ść art. 385 3 kc pkt. 23 poprzez narzucenie rozpoznania sprawy poprzez s ą d, który wedle ustawy nie jest w ł a ś ciwy miejscowo. Cyt. przepis stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umowy s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą jurysdykcj ę s ą dów polskich lub poddaj ą spraw ę pod rozstrzygni ę cie s ą du polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a tak ż e narzucaj ą rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy . Przepisy art. 27-30 kpc reguluj ą ce w ł a ś ciwo ść ogóln ą maj ą zasadnicze znaczenie dla ustalenia przynale ż no ś ci danej sprawy do w ł a ś ciwo ś ci miejscowej danego s ą du. Wyra ż aj ą one zasad ę , ż e sprawa powinna by ć rozpatrywana przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę pozwanego. Zatem zastrze ż enie w umowie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej tylko dla s ą du miejsca siedziby przedsi ę biorcy jest sprzeczne z t ą zasad ą , a nadto sprzeczne z interesem konsumenta, którego miejsce zamieszania nie pokrywa si ę z siedzib ą przedsi ę biorcy . 12 W ocenie Prezesa Urz ę du, zakwestionowane postanowienie jest to ż same z hipotez ą cyt. wy ż ej postanowienia wpisanego do rejestru. Prezes Urz ę du podziela wielokrotnie wyra ż one stanowisko SOKiK – u, zgodnie z którym niedozwolone jest stosowanie klauzul, które naruszaj ą tre ść art. 385 3 pkt. 23 kc, poprzez narzucenie rozpoznania sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest w ł a ś ciwy miejscowo. St ą d , wykazano naruszenie przez przedsi ę biorc ę art. 24 ust.1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (… ) . Jednocze ś nie zebrany w sprawie materia ł dowodowy jednoznacznie wskazuje, ż e z dat ą 7 lutego 2007r. przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania zarzucanej mu praktyki, bowiem ostatnia umowa zawieraj ą ca kwestionowane postanowienia zosta ł a zawarta z konsumentem 8 grudnia 2006 , za ś jej byt prawny zako ń czy ł si ę w dniu w 7 lutego 2007r. ( data dor ę czenia wypowiedzenia umowy przedwst ę pnej) St ą d Prezes Urz ę du przyj ął dat ę zaniechania stosowania praktyki z dniem 7 luty 2007r. Zgodnie z tre ś ci ą art. 27 ust. 2 Prezes Urz ę du w przypadku, gdy przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdza zaniechanie jej stosowania. Wobec wykazania przez Prezesa UOKIK naruszenia zakazu okre ś lonego art. 24 ustawy o ochronie oraz wykazania, ż e przedsi ę biorca zaniecha ł stosowania praktyki z dniem 7 lutego 2007r. wydanie decyzji w oparciu o art. 27 ust.2 ustawy o ochronie (...) jest uzasadnione. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, orzeka si ę jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (...), w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od decyzji Prezesa przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w L.. Otrzymuje : 1/ Ewa Wiszniewska Dyrektor Delegatury UOKIK w L.