RLU-54/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-012 Lublin, ul. Ochotnicza 10 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl Lublin, dnia 20 grudnia 2007 r. RLU – 61 – 38/07/IM p.o. Decyzja RLU Nr 54/2007 I. Na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania administracyjnego w sprawie stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko EKO Development Sp. z o.o. w L. - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki EKO Development Sp. z o.o. w L., polegaj ą ce na stosowaniu we wzorcu umowy o wybudowanie lokalu, o zobowi ą zanie do ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu oraz o zarz ą dzanie nieruchomo ś ci ą wspóln ą , zawieranej z konsumentami, nast ę puj ą cych zapisów: 1. „Nabywca przyjmuje do wiadomo ś ci , ż e powierzchnia u ż ytkowa Lokalu zosta ł a obliczona na podstawie projektu budowlanego i mo ż e ulec zmianie. Zmiany nie mog ą by ć wi ę ksze ni ż plus minus 3m 2 . Zmiana powierzchni u ż ytkowej lokalu spowoduje proporcjonaln ą zmian ę ceny nabycia Lokalu”; 2. „EKO zap ł aci Nabywcy kar ę umown ą w przypadku zw ł oki w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy wynosz ą cej wi ę cej ni ż jeden miesi ą c od terminu okre ś lonego w § 8,…”.”; 3. „ Łą czna wysoko ść kary umownej nie mo ż e przekroczy ć 10% ceny nabycia lokalu”; 4. „Strony ustalaj ą , ż e termin przekazania Lokalu mo ż e ulec zmianie w przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji Inwestycji przeszkód niemo ż liwych do przewidzenia i przezwyci ęż enia, niezale ż nych od EKO, w szczególno ś ci:… 2 B. okoliczno ś ci si ł y wy ż szej, w decyzji w ł a ś ciwych w ł adz, C. innych obiektywnych okoliczno ś ci i zdarze ń losowych, powoduj ą cych czasowe wstrzymanie inwestycji, nie wynikaj ą cych ze z ł ej woli EKO”. 5. „Je ż eli Nabywca lub ustanowiony przez niego, na podstawie pisemnego pe ł nomocnictwa, pe ł nomocnik nie zg ł osi si ę w wyznaczonych terminach odbioru, Lokal zostanie odebrany przez EKO bez udzia ł u Nabywcy”; 6. „Nabywca zobowi ą zuje si ę do powierzenia w akcie notarialnym przenosz ą cym w ł asno ść Lokalu, Zarz ą du Nieruchomo ś ci ą Wspóln ą zarz ą dcy, którym b ę dzie EKO lub wskazany przez EKO podmiot”. stanowi ą cych postanowienia wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, odpowiednio pod numerami: 155, 490, 231, 921, 364, 893, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i stwierdza si ę zaniechanie ich stosowania , w dniu 17.10.2007r. . II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na EKO Development Sp. z o.o. z siedzib ą w L. kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 9800 z ł ( s ł ownie: dziewi ęć tysi ę cy osiemset z ł otych ) , p ł atn ą do bud ż etu Pa ń stwa, w zwi ą zku z dopuszczeniem si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Uzasadnienie . W toku prowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego w sprawie ustalenia, czy w kontaktach z konsumentami nie naruszane s ą przepisy ustawy antymonopolowej, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokona ł wst ę pnej kontroli wzorców umownych stosowanych przez przedsi ę biorców z terenu województw lubelskiego i podlaskiego ś wiadcz ą cych us ł ugi developerskie, w tym EKO Development Sp. z o.o. z siedzib ą w L. (dalej: EKO lub Spó ł ka). W wyniku analizy stosowanego przez Spó ł k ę wzorca „Umowy o wybudowanie lokalu, o zobowi ą zanie do ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu oraz o zarz ą dzanie nieruchomo ś ci ą wspóln ą ” (dalej: Umowa) stwierdzono, i ż zawiera on zapisy, które mog ą by ć to ż same z postanowieniami wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń 3 wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego (dalej: Rejestr). Maj ą c na wzgl ę dzie powy ż sze, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes UOKiK albo organ antymonopolowy) wszcz ął z urz ę du wobec EKO post ę powanie administracyjne w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, co mog ł o stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.; dalej: ustawa antymonopolowa). W odpowiedzi na postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania EKO wyja ś ni ł a, ż e zapisy umowne wskazane w postanowieniu o wszcz ę ciu post ę powania znajdowa ł y si ę w umowach zawieranych przez EKO z konsumentami, ale zaprzestano ju ż stosowania tego wzorca umownego. Klienci, którzy zawarli z EKO przedmiotowe umowy, zawieraj ą nowe umowy, które obowi ą zuj ą w miejsce dotychczasowych. Ponadto EKO wyja ś ni ł a, ż e zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienia wzorca umownego nie by ł y zastosowane w praktyce. Powierzanie zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą mia ł o odbywa ć si ę na mocy aktów notarialnych, zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o w ł asno ś ci lokali, a nie poprzez egzekwowanie zakwestionowanego zapisu wzorca umownego. Kwestia zmiany powierzchni lokali i ich ceny, po ich wybudowaniu, by ł a za ł atwiana polubownie. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę , a tak ż e dokonanie szybkiej zmiany Umowy, EKO wniós ł o odst ą pienie od wymierzania kary. Do wyja ś nie ń EKO do łą czy ł a kserokopie nowo zawartych umów „o wybudowanie domu, ustanowienie w nim odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienie jego w ł asno ś ci”. Organ antymonopolowy ustali ł , co nast ę puje: EKO Development Sp. z o.o. z siedzib ą w L. jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000176369. EKO ś wiadczy us ł ugi deweloperskie zawieraj ą c umowy z indywidualnymi klientami. Do miesi ą ca lipca 2007r. umowy zawierane by ł y przy zastosowaniu wzorca: „Umowa o wybudowanie lokalu, o zobowi ą zanie do ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu oraz o zarz ą dzanie nieruchomo ś ci ą wspóln ą ”. W oparciu o powy ż szy wzorzec EKO zawar ł a w 2006r. 132 umowy, a w 2007r. 46 umów. Wymieniony wy ż ej wzorzec umowy zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: 1. § 2 ust. 4 Umowy „Nabywca przyjmuje do wiadomo ś ci , ż e powierzchnia u ż ytkowa Lokalu zosta ł a obliczona na podstawie projektu budowlanego i mo ż e ulec zmianie. Zmiany nie mog ą by ć wi ę ksze ni ż plus minus 3m 2 . Zmiana powierzchni u ż ytkowej lokalu spowoduje proporcjonaln ą zmian ę ceny nabycia Lokalu”; 2. § 6 ust. 1 Umowy „EKO zap ł aci Nabywcy kar ę umown ą w przypadku zw ł oki w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy wynosz ą cej wi ę cej ni ż jeden miesi ą c od terminu okre ś lonego w § 8,…”; 4 3. § 6 ust. 1 in fine Umowy „ Łą czna wysoko ść kary umownej nie mo ż e przekroczy ć 10% ceny nabycia lokalu”; 4. § 8 ust. 2 B,C Umowy „Strony ustalaj ą , ż e termin przekazania Lokalu mo ż e ulec zmianie w przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji Inwestycji przeszkód niemo ż liwych do przewidzenia i przezwyci ęż enia, niezale ż nych od EKO, w szczególno ś ci:… B. okoliczno ś ci si ł y wy ż szej, w decyzji w ł a ś ciwych w ł adz, C. innych obiektywnych okoliczno ś ci i zdarze ń losowych, powoduj ą cych czasowe wstrzymanie inwestycji, nie wynikaj ą cych ze z ł ej woli EKO ”. 5. § 10 ust. 4 Umowy „Je ż eli Nabywca lub ustanowiony przez niego, na podstawie pisemnego pe ł nomocnictwa, pe ł nomocnik nie zg ł osi si ę w wyznaczonych terminach odbioru, Lokal zostanie odebrany przez EKO bez udzia ł u Nabywcy”; 6. § 11 ust. 2 Umowy „Nabywca zobowi ą zuje si ę do powierzenia w akcie notarialnym przenosz ą cym w ł asno ść Lokalu, Zarz ą du Nieruchomo ś ci ą Wspóln ą zarz ą dcy, którym b ę dzie EKO lub wskazany przez EKO podmiot”. Organ antymonopolowy ustali ł , na podstawie przes ł anych przez EKO dokumentów, i ż przedsi ę biorca ten, po wszcz ę ciu post ę powania w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez niego praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, zmieni ł stosowany dotychczas wzorzec umowny. Dotychczas stosowana „Umowa o wybudowanie lokalu, o zobowi ą zanie do ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu oraz o zarz ą dzanie nieruchomo ś ci ą wspóln ą ” zosta ł a zast ą piona przez „Umow ę o wybudowanie domu, ustanowienie w nim odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu/* i przeniesienie jego w ł asno ś ci”, nie zawieraj ą ca zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK postanowie ń . Zgodnie z wyja ś nieniami EKO, popartymi przes ł anymi w trakcie post ę powania przed Prezesem UOKiK, kopiami na nowo zawartych umów oraz kopi ą pocztowej ksi ąż ki nadawczej, od miesi ą ca lipca 2007r. do miesi ą ca pa ź dziernika 2007r. zosta ł y wymienione na nowe, prawie wszystkie, dotychczas obowi ą zuj ą ce umowy deweloperskie. Ostatnia umowa, ju ż pozbawiona zakwestionowanych zapisów, zosta ł a podpisana w dniu 17 pa ź dziernika 2007r. Do wymiany pozosta ł o siedem umów z czterema osobami (jedna osoba mo ż e mie ć wi ę cej ni ż jedn ą , zawart ą umow ę ), co jest utrudnione z przyczyn le żą cych po stronie konsumentów. EKO przedstawi ł dowód wys ł ania do tych ż e osób nowych umów, pomimo braku uprzedniego kontaktu z nimi. W roku 2006 ca ł kowity przychód EKO wyniós ł (…) z ł . Organ antymonopolowy zwa ż y ł , co nast ę puje: Wszczynaj ą c wobec EKO post ę powanie administracyjne, organ antymonopolowy postawi ł przedsi ę biorcy zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy antymonopolowej. Zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 1 ustawy antymonopolowej, zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 stanowi, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci stosowanie 5 postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W niniejszej sprawie postawione EKO zarzuty, aby mog ł y by ć skutecznie ocenione w ramach art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1, musz ą spe ł nia ć poni ż sze przes ł anki: 1) ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, 2) narusza ć zbiorowy interes konsumentów, 3) by ć dzia ł aniem bezprawnym, Pierwsza przes ł anka zosta ł a spe ł niona. Spó ł ka zawiera umowy sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi. Zgodnie z tre ś ci ą art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Bezspornym jest, i ż kontrahentami EKO s ą osoby fizyczne zamierzaj ą ce naby ć lokal mieszkalny, a wi ę c dzia ł aj ą ce w charakterze konsumentów. Bezprawno ść tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczno ść z obowi ą zuj ą cym porz ą dkiem prawnym. Poj ę cie „porz ą dek prawny” obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. W niniejszej sprawie dzia ł anie przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, nale ż y uzna ć za bezprawne nie tylko ze wzgl ę du na fakt zdefiniowania w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej okre ś lonej praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. O bezprawno ś ci tego ż dzia ł ania przes ą dza równie ż rozszerzona skuteczno ść wyroku w sprawie o uznanie postanowie ń umownych za niedozwolone, co wynika z art. 479 43 k.p.c. W momencie wpisania do rejestru zapisu uznanego przez s ą d za niedozwolone postanowienie umowne, zapis ów staje si ę samodzielnie funkcjonuj ą c ą zasad ą , która zosta ł a zakwestionowana. Ze wzgl ę du na rozszerzon ą skuteczno ść wyroku, klauzule spe ł niaj ą funkcj ę podobn ą do przepisów prawa, za ś pos ł ugiwanie si ę nimi w kontaktach z konsumentami jest zakazane. Wzorce umów stosowane przez przedsi ę biorców w kontaktach z konsumentami podlegaj ą szczególnej kontroli. Wzorzec umowy to doktrynalne okre ś lenie wszelkich jednostronnie przygotowanych z góry przed zawarciem umowy, gotowych klauzul umów w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów itp. ( E. Łę towska , Prawo umów konsumenckich, C.H. Beck 2002, s. 292). W systemie polskiego prawa cywilnego ustawodawca przewidzia ł instytucj ę abstrakcyjnej kontroli wzorców umownych, realizowanej w drodze post ę powania o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Zgodnie ze stanowiskiem S ą du Apelacyjnego w Warszawie (wyroki: z dnia 29 wrze ś nia 2005 r., sygn. akt: VI Aca 381/05; z dnia 16 listopada 2005 r., sygn. akt VI Aca 473/05), „celem post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, za ś wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie 6 ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich.(…)”. Co wi ę cej, jak wskaza ł S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/06, „stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów”. Tak wi ę c, dokonuj ą c oceny tre ś ci postanowie ń umownych wykorzystywanych przez przedsi ę biorców we wzorcach umownych nale ż y wykorzystywa ć regu ł y interpretacji wykszta ł cone w nauce prawa i praktyce orzeczniczej. St ą d te ż , niedozwolone b ę d ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Zakwestionowane przez organ antymonopolowy w niniejszym post ę powaniu zapisy, wskazane wy ż ej w pkt od 1 do 9, zawarte s ą we wzorcu umownym, stosowanym w obrocie z konsumentami przez EKO. 1) W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 2 ust. 4 Umowy „Nabywca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e powierzchnia u ż ytkowa Lokalu zosta ł a obliczona na podstawie projektu budowlanego i mo ż e ulec zmianie. Zmiany nie mog ą by ć wi ę ksze ni ż plus minus 3m 2 . Zmiana powierzchni u ż ytkowej lokalu spowoduje proporcjonaln ą zmian ę ceny nabycia Lokalu”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 155: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 wrze ś nia 2004 r., sygn. akt XVII Amc 12/04. Porównywane zapisy daj ą mo ż liwo ść kontrahentowi konsumenta, ju ż po zawarciu umowy, podwy ż szenia ceny lokalu na skutek zwi ę kszenia jego metra ż u w stosunku do umownego, bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w sytuacji wzrostu obci ąż e ń finansowych po jego stronie. 2) W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 6 ust. 1 Umowy „EKO zap ł aci Nabywcy kar ę umown ą w przypadku zw ł oki w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy wynosz ą cej wi ę cej ni ż jeden miesi ą c od terminu okre ś lonego w § 8…”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 490: „ Zmiana terminu realizacji zamówienia w granicach 30 dni roboczych nie stanowi podstawy do wysuwania jakichkolwiek roszcze ń w stosunku do Sprzedawcy ”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 6 kwietnia 2005 r., sygn. akt XVII Amc 63/04. Porównywane zapisy daj ą mo ż liwo ść kontrahentowi konsumenta ograniczenia swojej odpowiedzialno ś ci wobec konsumenta z tytu ł u nienale ż ytego, niezgodnego z ustalonym terminem, wykonania ś wiadczenia. 7 3) W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 6 ust. 1 Umowy, in fine „(…) Łą czna wysoko ść kary umownej nie mo ż e przekroczy ć 10% ceny nabycia lokalu”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 231: „ W przypadku opó ź nienia wi ę cej ni ż 90 dni z winy Sprzedaj ą cego w oddaniu realizowanego harmonogramu Sprzedaj ą cy zap ł aci Kupuj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci równej 0,1% warto ś ci niezrealizowanego zakresu robót za ka ż dy dzie ń zw ł oki – jednak nie wi ę cej ni ż 10% warto ś ci lokalu. (…) ”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r., sygn. akt XVII Amc 47/03. Porównywane zapisy daj ą mo ż liwo ść kontrahentowi konsumenta ograniczenia swojej odpowiedzialno ś ci do ś ci ś le okre ś lonej wysoko ś ci kary umownej z tytu ł u opó ź nienia w wykonaniu swojego zobowi ą zania, w postaci przekazania wybudowanego lokalu mieszkalnego, niezale ż nie od okresu pozostawania w zw ł oce. Ponadto Umowa w rozpatrywanym zakresie traktuje nierówno EKO i jego kontrahentów. O ile deweloper opó ź ni si ę wi ę cej ni ż jeden miesi ą c w przekazaniu lokalu, to konsumentowi mo ż e przys ł ugiwa ć wy łą cznie ś ci ś le ograniczona kara umowna, natomiast w przypadku opó ź nienia si ę konsumenta z wp ł at ą kolejnej raty wi ę cej ni ż o miesi ą c, EKO przys ł uguje mo ż liwo ść odst ą pienia od Umowy „z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy”. 4) W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 8 ust. 2 B,C Umowy „Strony ustalaj ą , ż e termin przekazania Lokalu mo ż e ulec zmianie w przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji Inwestycji przeszkód niemo ż liwych do przewidzenia i przezwyci ęż enia, niezale ż nych od EKO, w szczególno ś ci:… B. okoliczno ś ci si ł y wy ż szej, w decyzji w ł a ś ciwych w ł adz, C. innych obiektywnych okoliczno ś ci i zdarze ń losowych, powoduj ą cych czasowe wstrzymanie inwestycji, nie wynikaj ą cych ze z ł ej woli EKO ”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 921, uznanym uprzednio za niedozwolone postanowienie umowne, wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” . Porównywane zapisy nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne skutki. Obydwa porównywane zastrze ż enia umowne mog ą prowadzi ć do ograniczenia b ą d ź wy łą czenia odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Nale ż y przy tym wskaza ć , i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci s ą w obydwu przypadkach 8 jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, i to w sposób umo ż liwiaj ą cy uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci tak ż e wówczas, je ż eli spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż obydwa porównywane zapisy mówi ą jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego, a wskazane w zapisach wyliczenie takich okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Z powy ż szych wzgl ę dów porównywane zapisy nale ż y uzna ć za to ż same. 5) W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 10 ust. 4 Umowy „Je ż eli Nabywca lub ustanowiony przez niego, na podstawie pisemnego pe ł nomocnictwa, pe ł nomocnik nie zg ł osi si ę w wyznaczonych terminach odbioru, Lokal zostanie odebrany przez EKO bez udzia ł u Nabywcy”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 364: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 listopada 2004 r., sygn. akt XVII Amc 55/03. Zapis obu porównywanych postanowie ń umownych umo ż liwia przedsi ę biorcy, bez obecno ś ci konsumenta, dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385 1 § 1 kc stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta. 6) W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 11 ust. 2 Umowy „Nabywca zobowi ą zuje si ę do powierzenia w akcie notarialnym przenosz ą cym w ł asno ść Lokalu, Zarz ą du Nieruchomo ś ci ą Wspóln ą zarz ą dcy, którym b ę dzie EKO lub wskazany przez EKO podmiot”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 893: „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracje budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w ł asno ś ci lokali (Dz.U. Nr 85 poz. 388)”. Porównywane zapisy nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne skutki. Obydwa porównywane zastrze ż enia umowne prowadz ą do wy łą czenia mo ż liwo ś ci wyboru przez konsumenta administratora nieruchomo ś ci wspólnej. Konsument zmuszony jest do korzystania z us ł ug EKO lub wskazanego przez niego podmiotu w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą wspóln ą nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania, co do rzetelno ś ci pozwanego lub, gdy żą dane wynagrodzenie b ę dzie znacz ą co wy ż sze od cen rynkowych. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumenta. 9 Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż kwestionowane zapisy wzorca umowy stosowanego przez EKO mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru. Tym samym udowodniono, i ż spe ł niona zosta ł a przes ł anka bezprawno ś ci dzia ł ania EKO, polegaj ą cego na stosowaniu w obrocie konsumenckim postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Druga z wymienionych wy ż ej przes ł anek jest spe ł niona, gdy dane dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowo ś ci, gdy ż ustawa antymonopolowa chroni interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć . Z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Dzia ł anie Spó ł ki godzi w interesy ogó ł u obecnie korzystaj ą cych z jej us ł ug konsumentów, ale tak ż e ka ż dego potencjalnego konsumenta, który zdecyduje si ę zawrze ć z ni ą umow ę przedwst ę pn ą sprzeda ż y lokalu. Naruszane przy tym interesy konsumentów nie maj ą jednostkowego charakteru, ale s ą wspólne dla z góry nieustalonej zbiorowo ś ci konsumentów. Nale ż y zatem stwierdzi ć , i ż spe ł niona zosta ł a druga z przes ł anek uznania dzia ł ania EKO za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku ze spe ł nieniem wskazanych w decyzji przes ł anek nale ż a ł o uzna ć , i ż dzia ł anie EKO stanowi praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, wymienion ą w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. W punkcie I sentencji niniejszej decyzji Prezes UOKiK uzna ł za naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki EKO Development Sp. z o.o. w L., okre ś lone w ppkt 1 do 6 tego ż punktu sentencji decyzji, stwierdzaj ą c jednocze ś nie zaniechanie ich stosowania. Uzasadnieniem stwierdzenia zaniechania stosowania przedmiotowych praktyk jest, udowodnione przez EKO, dokonanie wymiany stosowanych umów deweloperskich na nowe, nie zawieraj ą ce kwestionowanych przez organ antymonopolowy postanowie ń . W dniu 17.10.2007r. zosta ł a podpisana przez EKO i konsumenta ostatnia umowa, zamykaj ą ca praktycznie proces usuwania zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK zapisów. Pozosta ł o jeszcze cztery osoby posiadaj ą ce niezmienione wersje umów, jednak kontakt z nimi, nie z winy EKO pozostaje aktualnie niemo ż liwy. W ś wietle powy ż szego nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I sentencji. W punkcie II sentencji decyzji organ antymonopolowy na ł o ż y ł na kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 9800 z ł (s ł ownie: dziewi ęć tysi ę cy osiemset z ł otych). W my ś l art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej, Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy antymonopolowej. Stosownie do tre ś ci art. 111 ustawy antymonopolowej, przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. 10 W pkt I sentencji decyzji stwierdzono stosowanie przez EKO praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na pos ł ugiwaniu si ę , co jest bezspornym, w umowach zawieranych z konsumentami postanowieniami wzorców umów uznanymi za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, których to praktyk ustawodawca zakaza ł stosowania moc ą przepisów art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych praktyk mo ż e by ć naruszanie ekonomicznych interesów konsumentów. EKO osi ą gn ęł a w 2006 r. przychód w wysoko ś ci (…) z ł . Maksymalna wysoko ść kary, jaka mog ł aby zosta ć na ł o ż ona na Spó ł k ę wynosi zatem: (…) z ł . Kara nak ł adana przez organ antymonopolowy na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Zawodowy charakter ś wiadczonych us ł ug wymaga prowadzenia dzia ł alno ś ci w sposób zapewniaj ą cy poszanowanie dobrych obyczajów oraz s ł usznych interesów konsumentów, co wi ąż e si ę z przestrzeganiem obowi ą zuj ą cych przepisów prawa. EKO, jako podmiot funkcjonuj ą cy na rynku od kilku lat, powinna mie ć ś wiadomo ść , i ż okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć klauzul uznanych przez SOKiK za abuzywne, godz ą c w ten sposób w interesy s ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Z drugiej strony nale ż y podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on skutek na przysz ł o ść . Kara powinna równie ż oddzia ł ywa ć w wymiarze ogólnym, realizuj ą c funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą tak ż e w stosunku do innych uczestników rynku. Miarkuj ą c wysoko ść kary pieni ęż nej organ antymonopolowy wzi ął pod uwag ę okoliczno ść , i ż EKO dopu ś ci ł a si ę naruszenia przepisów ustawy antymonopolowej po raz pierwszy, jak równie ż fakt, i ż udowodnione praktyki zosta ł y, co prawda w wi ę kszo ś ci ju ż po wszcz ę ciu post ę powania administracyjnego, zaniechane. Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 9800 z ł , tj. oko ł o 1% wysoko ś ci mo ż liwej kary maksymalnej. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a tak ż e spe ł nia funkcj ę prewencyjn ą i wychowawcz ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy antymonopolowej. Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż a ł o orzec, jak w punkcie II sentencji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy antymonopolowej kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na rachunek Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Od niniejszej decyzji, na podstawie art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Lublinie, w terminie dwóch tygodni od dnia dor ę czenia decyzji. 11 Otrzymuje: Pe ł nomocnik EKO Development Sp. z o.o. w L. Decyzja podpisana przez Dyrektora Delegatury UOKiK w Lublinie.