RLU-32/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-079 Lublin, ul. Dolna 3-go Maja 5 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl LUBLIN, dn. 21 .08.2007 r. RLU-61-16/07/JS DECYZJA nr RLU 32/2007 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 roku w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. 2007 r. Nr 134 poz. 939 ), - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę dzia ł ania Idea Invest Spó ł ka z o.o. w Lublinie polegaj ą ce na zamieszczaniu w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu umowy postanowie ń : 1. „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych, takich jak np. niskie temperatury, ulewne deszcze trwaj ą ce w sumie przez co najmniej 30 dni, Sprzedawca zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminu zako ń czenia budowy o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej jednak ni ż o 3 miesi ą ce.” (§ 4 ust. 1 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniami znajduj ą cymi si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 883; 2. „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru Lokalu Mieszkalnego podczas drugiego Odbioru powo ł uj ą c si ę na nowe wady, które istnia ł y i by ł y widoczne podczas pierwszego odbioru.” (§ 4 ust. 5 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniem znajduj ą cym si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 366; za praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń , które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i nakazuje si ę zaniechanie ich stosowania. Uzasadnienie Postanowieniem Nr 22/07 z dnia 6 lutego 2007r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszcz ął post ę powanie wyja ś niaj ą ce w sprawie ustalenia, czy w kontaktach z konsumentami nie naruszane s ą przepisy ustawy antymonopolowej. Analiza wzorca umowy, stosowanego przez Przedsi ę biorc ę wykaza ł a, ż e zawiera on postanowienia, które mog ą stanowi ć naruszenie zbiorowych interesów konsumentów i Postanowieniem Nr 44/07 z 23 kwietnia 2007 roku zosta ł o wszcz ę te post ę powanie w sprawie praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą ce na naruszeniu art. 24 ust.1 i 2 ustawy antymonopolowej poprzez umieszczenie we wzorcu umowy postanowie ń : 1„W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych, takich jak np. niskie temperatury, ulewne deszcze trwaj ą ce w sumie przez co najmniej 30 dni, Sprzedawca zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminu zako ń czenia budowy o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej jednak ni ż o 3 miesi ą ce.” (§ 4 ust. 1 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniami znajduj ą cymi si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 883; 2. „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru Lokalu Mieszkalnego podczas drugiego Odbioru powo ł uj ą c si ę na nowe wady, które istnia ł y i by ł y widoczne podczas pierwszego odbioru.” (§ 4 ust. 5 umowy), które jest zbie ż ne z postanowieniem znajduj ą cym si ę w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 366; Przedsi ę biorca zawiadomiony o wszcz ę tym post ę powaniu, pismem z dnia 7 maja 2007r. (oraz pismach uzupe ł niaj ą cych z dnia 15 czerwca i 29 czerwca br.) o ś wiadczy ł , ż e wzorzec umowy zawieraj ą cy zakwestionowane postanowienia nie jest ju ż przez niego stosowany od 20 listopada 2006 roku, gdy ż w tym dniu zosta ł a podpisana ostatnia umowa przedwst ę pna, a na jego podstawie, w okresie 2005 roku i 2006 roku, zawartych zosta ł o z konsumentami 22 umowy. Przedsi ę biorca o ś wiadczy ł równie ż , ż e wymienione umowy w chwili obecnej nie s ą stosowane, gdy ż spó ł ka nie prowadzi w tej chwili nowych inwestycji zwi ą zanych ze sprzeda żą mieszka ń a w przypadku rozpocz ę cia nowej inwestycji umowa zostanie dostosowana do nowej oferty i uwzgl ę dnione zostan ą wszystkie zastrze ż enia Urz ę du odno ś nie ww. klauzul. Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Idea Invest Spó ł ka z o.o. w Lublinie prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą w formie spó ł ki prawa handlowego (numer KRS: 0000039972). Przedmiotem dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorcy jest m.in. po ś rednictwo finansowe, budownictwo i obs ł uga nieruchomo ś ci. Wzorzec umowny zawieraj ą cy zakwestionowane postanowienia by ł przez Przedsi ę biorc ę stosowany w okresie 2005 i 2006 roku (do dnia podpisania ostatniej umowy w dniu 20 listopada 2006 r.). Na podstawie wzorca umowy zawieraj ą cego zakwestionowane postanowienia umowne Przedsi ę biorca zawar ł umowy z 22 konsumentami. We wzorcu umowy Przedsi ę biorca stosowa ł : w § 4 ust. 1 umowy postanowienie o tre ś ci: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych, takich jak np. niskie temperatury, ulewne deszcze trwaj ą ce w sumie przez co najmniej 30 dni, Sprzedawca zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminu zako ń czenia budowy o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej jednak ni ż o 3 miesi ą ce.”, które zosta ł o 2 wpisane w dniu 28.09.2006r. do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 883 i w § 4 ust. 5 umowy postanowienie o tre ś ci „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru Lokalu Mieszkalnego podczas drugiego Odbioru powo ł uj ą c si ę na nowe wady, które istnia ł y i by ł y widoczne podczas pierwszego odbioru.”, które w dniu 1.03.2005r. zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 366. Do czasu przeniesienia w ł asno ś ci na wszystkich konsumentów, podpisane umowy wi ążą strony, co w tym przypadku ma jeszcze miejsce, gdy ż nie zosta ł y jeszcze sfinalizowane wszystkie umowy notarialne ko ń cz ą ce etap sprzeda ż y mieszka ń . Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. W art. 24 ust. 2 ww. ustawy zamieszczono przyk ł adowe wyliczenia praktyk zakazanych przez ustawodawc ę . Katalog ten nawi ą zuje mi ę dzy innymi do czynów nieuczciwej konkurencji, stosowania klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oraz szeroko ujmowanego przys ł uguj ą cego konsumentowi prawa do informacji. „Zbiorowe interesy konsumentów” to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowi ą przy tym sumy indywidualnych interesów daj ą cych si ę okre ś li ć , nawet licznej, grupy konsumentów. We wzorcu umowy Przedsi ę biorca stosowa ł postanowienie o tre ś ci: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych, takich jak np. niskie temperatury, ulewne deszcze trwaj ą ce w sumie przez co najmniej 30 dni, Sprzedawca zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminu zako ń czenia budowy o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej jednak ni ż o 3 miesi ą ce.” (§ 4 ust. 1 umowy). Wyrokiem z dnia 18.05.2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) uzna ł postanowienie o tre ś ci: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych, takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” za niedozwolone postanowienie umowne i w dniu 28.09.2006r. zosta ł o ono wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 883. Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę m .in. stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Nie jest przy tym konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą 3 porównywanej. Niedozwolone s ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru. Niew ą tpliwie stosowane przez Przedsi ę biorc ę postanowienie § 4 umowy by ł o zbie ż ne w swej tre ś ci i skutkach z w/w postanowieniem wpisanym do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, poniewa ż tak samo jak postanowienie widniej ą ce ju ż w rejestrze dawa ł o mo ż liwo ść do przed ł u ż enia terminów realizacji inwestycji ze wszystkimi z tego wynikaj ą cymi konsekwencjami: ograniczenie sankcji z tytu ł u niedotrzymania terminu realizacji inwestycji, a co za tym idzie uzyskiwanie nieuzasadnionych korzy ś ci finansowych, wprawdzie trudnych do oszacowania ale niew ą tpliwie wyst ę puj ą cych. Takie postanowienie wobec obecnej sytuacji na rynku nieruchomo ś ci mog ł o równie ż prowadzi ć do wzrostu kosztów inwestycji przenoszonych na konsumentów. Zapisy takie pozwalaj ą równie ż ukry ć przez wykonawc ę z łą organizacj ę pracy i przenie ść jej konsekwencje (wzrost kosztów samej inwestycji jak równie ż nie oddania kluczy w planowanym terminie) na konsumentów. Przedsi ę biorca stosowa ł równie ż postanowienie o tre ś ci: „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru Lokalu Mieszkalnego podczas drugiego Odbioru powo ł uj ą c si ę na nowe wady, które istnia ł y i by ł y widoczne podczas pierwszego odbioru.” (§ 4 ust. 5 umowy). Wyrokiem z dnia 22.11.2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) SOKiK uzna ł analogiczne postanowienie o tre ś ci: „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru.” za niedozwolone postanowienie umowne i w dniu 1.03.2005r. zosta ł o ono wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 366. Zapis taki pozbawia konsumenta niezbywalnego prawa do dochodzenia swoich praw zwi ą zanych z niewykonaniem lub niew ł a ś ciwym wykonaniem umowy jakim jest niew ą tpliwie podpisana umowa na budow ę lokalu mieszkalnego. Zapis ten jednocze ś nie wy łą cza lub istotnie ogranicza odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania oraz przyznaje tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzenia zgodno ś ci ś wiadczenia z umow ą , co jest niedozwolone na podstawie Art. 385 3 ust. 2 i ust. 11 Kodeksu Cywilnego. Z uwagi na powy ż sze bezprawno ść dzia ł a ń Przedsi ę biorcy by ł a bezsporna. Dzia ł ania Przedsi ę biorcy narusza ł y równie ż interesy konsumentów, poniewa ż nara ż a ł y one konsumenta na opó ź nienie realizacji inwestycji i wreszcie stwarza ł y mo ż liwo ść pozbawienia konsumenta odmowy odbioru lokalu. Do stwierdzenia stosowania przedmiotowych praktyk niezb ę dne jest wykazanie, i ż bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy godz ą ce w interes konsumentów dotyczy ł o tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem interesów nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć – potencjalnych klientów Przedsi ę biorcy. Niezgodnym z prawem dzia ł aniem Przedsi ę biorcy mog ł a bowiem zosta ć dotkni ę ta nieograniczona liczba osób, tzn. wszystkie osoby zawieraj ą ce z nim umowy po ś rednictwa. W toku post ę powania ustalono, i ż Przedsi ę biorca wprawdzie nie podpisuje ju ż od 20 listopada nowych umów, ale zakwestionowane zapisy jeszcze funkcjonuj ą . Decyzja stwierdzaj ą ca zaniechanie stosowania zakwestionowanych klauzul mog ł aby by ć podj ę ta w przypadku podpisania aneksów do umów ze wszystkimi konsumentami, którzy podpisali umowy wg. zakwestionowanego wzorca oraz wprowadzenia na przysz ł o ść nowych wzorców umownych uwzgl ę dniaj ą cych zmiany wynikaj ą ce z zakwestionowanych zapisów umownych przez Prezesa Urz ę du . Ż aden z tych przypadków w tej sprawie nie wyst ą pi ł , st ą d decyzja o zakazie stosowania tych klauzul. 4 Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , je ż eli przedsi ę biorca narusza zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuje zaniechanie jej stosowania. Wobec powy ż szego, Prezes Urz ę du orzek ł jak w sentencji. . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Lublinie. Otrzymuje : Idea Invest Sp. z o.o. ul. Czechowska 4, 20 – 072 Lublin 5