RLU-16/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-012 Lublin, ul. Ochotnicza 10 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl za p.o. Lublin, dnia 19 maja 2008 r. RLU – 61 – 34/07/EW Decyzja RLU Nr 16/2008 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania administracyjnego w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Spó ł dzielni Mieszkaniowej Czuby w L. - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki Spó ł dzielni Mieszkaniowej Czuby w L., polegaj ą ce na stosowaniu w zawieranym z konsumentami wzorcu Umowy, której przedmiotem jest wybudowanie przez Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą Czuby mieszkania na rzecz Uczestnika (cz ł onka Spó ł dzielni) za wniesione przez Niego ś rodki finansowe nast ę puj ą cych zapisów: 1. § 2 pkt 3 wzorca Umowy – W przypadku zaistnienia niezale ż nych od Spó ł dzielni przyczyn opó ź nienia realizacji inwestycji, jak tez wyst ą pienia robót dodatkowych, termin przekazania cz ł onkowi mieszkania do dyspozycji okre ś lony w art. 2 mo ż e ulec zmianie (o czym cz ł onek zostanie poinformowany z miesi ę cznym wyprzedzeniem), 2. § 8 pkt 2 wzorca Umowy- W przypadku wzrostu kosztów budowy budynku, wysoko ść rat okre ś lonych w ust.1 mo ż e ulec stosownemu zwi ę kszeniu. W takim przypadku ustalenie wysoko ś ci raty nale ż y do Spó ł dzielni i nast ę puje w drodze jednostronnego o ś wiadczenia Spó ł dzielni, z ł o ż onego na pi ś mie Uczestnikowi najpó ź niej na 14 dni przed terminem zap ł aty raty, której zmiana dotyczy. Za dat ę z ł o ż enia pisma uwa ż a si ę dzie ń jego nadania w urz ę dzie pocztowym. Skutki prawne z tytu ł u nie odebrania pisma w terminie ponosi Uczestnik (cz ł onek), 3. § 9 pkt 1 i 2 wzorca Umowy- Pkt 1 W przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy, Spó ł dzielnia z zastrze ż eniem ust. 4 ( ze zwracanej Uczestnikowi-cz ł onkowi kwoty wniesionej na poczet kosztów budowy Spó ł dzielnia mo ż e potr ą ci ć kwot ę stanowi ą c ą równowarto ść szkody, jaka ponios ł a wskutek rozwi ą zania umowy) zwraca Uczestnikowi- cz ł onkowi wniesione dotychczas przez niego ś rodki finansowe w wysoko ś ci nominalnej, bez odsetek i waloryzacji. 2 Pkt 2 Zwrot wniesionych przez Uczestnika-cz ł onka ś rodków finansowych nast ę puje w terminie 21 dni od daty podpisania nowej umowy z nast ę pc ą i wniesieniu przez niego ś rodków na pokrycie kosztów budowy mieszkania. 4. § 15 wzorca Umowy – Spory wynikaj ą ce na tle niniejszej umowy rozstrzyga w ł a ś ciwy S ą d w Lublinie, stanowi ą ce postanowienia wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i stwierdza si ę zaniechanie ich stosowania z dniem 16 grudnia 2007 r. II. Na podstawie art. 105 kodeksu post ę powania administracyjnego w zwi ą zku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: umarza si ę , jako bezprzedmiotowe post ę powanie administracyjne wszcz ę te z urz ę du przeciwko Spó ł dzielni Mieszkaniowej Czuby w L., zwan ą dalej Spó ł dzielnia) w zakresie zarzutu podejrzenia stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów poprzez stosowanie we wzorcu Umowy, której przedmiotem jest wybudowanie przez Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą Czuby mieszkania na rzecz Uczestnika (cz ł onka Spó ł dzielni) za wniesione przez Niego ś rodki finansowe postanowienia o tre ś ci: § 9 pkt 4: Brak zgody Uczestnika (cz ł onka) na podniesienie wysoko ś ci wk ł adu budowlanego w terminie zakre ś lonym przez Spó ł dzielni ę , stanowi ć b ę dzie podstaw ę do rozwi ą zania umowy z przyczyn le żą cych po stronie Uczestnika (cz ł onka), co mog ł o narusza ć art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Uzasadnienie . W toku prowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego w sprawie ustalenia, czy w kontaktach z konsumentami nie s ą naruszane przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokona ł wst ę pnej kontroli wzorców umownych stosowanych przez przedsi ę biorców z terenu województw lubelskiego i podlaskiego ś wiadcz ą cych us ł ugi deweloperskie, w tym Spó ł dzielni Mieszkaniowej Czuby w L. (dalej: Spó ł dzielnia, SM Czuby). W wyniku analizy stosowanego przez SM Czuby wzorca „Umowy”, której przedmiotem jest wybudowanie przez Spó ł dzielni ę mieszkania na rzecz Uczestnika (cz ł onka) za wniesione przez Niego ś rodki finansowe (dalej: wzorzec Umowy) stwierdzono, i ż zapisy § 2 pkt 3, § 8 pkt 2, § 9 pkt 1 i 2 i § 15 mog ą by ć to ż same z postanowieniami wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego (dalej: Rejestr). Maj ą c na wzgl ę dzie powy ż sze, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) wszcz ął z urz ę du wobec Spó ł dzielni post ę powanie administracyjne w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu 3 post ę powania cywilnego, co mog ł o stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.; dalej: ustawa o okik). W odpowiedzi na postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania SM Czuby poinformowa ł a Prezesa UOKiK, ż e przyjmuje do zrealizowania dokonanie zmian zakwestionowanych zapisów i po opracowaniu nowej Umowy prze ś le jej wzorzec do Delegatury w Lublinie. Organ antymonopolowy ustali ł , co nast ę puje: Spó ł dzielnia Mieszkaniowa Czuby z siedzib ą w L. jest Spó ł dzielni ą wpisan ą do Rejestru Przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000082134, która prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą na podstawie ustawy z dnia 16 wrze ś nia 1982 r. – Prawo spó ł dzielcze (Dz.U. z 2003 r. Nr 188 poz. 1848 ze zm.), ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spó ł dzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119 poz. 116 ze zm. ), innych ustaw oraz Statutu Spó ł dzielni. Spó ł dzielnia prowadzi dzia ł alno ść na rynku lubelskim oferuj ą c budow ę i sprzeda ż mieszka ń Uczestnikom (cz ł onkom) z wnoszonych przez nich ś rodków finansowych. W prowadzonej dzia ł alno ś ci Spó ł dzielnia zawiera z przysz ł ymi w ł a ś cicielami lokali Umowy, których przedmiotem jest wybudowanie przez Spó ł dzielni ę mieszkania na rzecz Uczestnika (cz ł onka) za wniesione przez Niego ś rodki finansowe. Umowy te okre ś laj ą zasady nabycia lokalu mieszkalnego poprzez finansowanie inwestycji wykonywanej przez Spó ł dzielni ę , a nast ę pnie przeniesienie w ł asno ś ci wybudowanego lokalu na cz ł onka tej Spó ł dzielni. W momencie zawierania Umowy osoba fizyczna zobowi ą zuje si ę niezw ł ocznie po podpisaniu Umowy rozpocz ąć procedur ę przyj ę cia w poczet cz ł onków SM Czuby (§ 4 wzorca Umowy). St ą d we wzorcu umowy stosuje si ę podwójne nazewnictwo Uczestnik (cz ł onek). Nazewnictwo takie zwi ą zane jest z faktem, ż e realizacja warunków Umowy nast ę puje ju ż na rzecz cz ł onka Spó ł dzielni. W zwi ą zku dzia ł alno ś ci ą , o której mowa wy ż ej Spó ł dzielnia opracowa ł a i wprowadzi ł a do obrotu wzorzec Umowy. Prezes UOKiK zakwestionowa ł w przes ł anym do Delegatury w Lublinie wzorcu Umowy zapisy w brzmieniu: 1. § 2 pkt 3 wzorca Umowy – W przypadku zaistnienia niezale ż nych od Spó ł dzielni przyczyn opó ź nienia realizacji inwestycji, jak te ż wyst ą pienia robót dodatkowych, termin przekazania cz ł onkowi mieszkania do dyspozycji okre ś lony w art. 2 mo ż e ulec zmianie (o czym cz ł onek zostanie poinformowany z miesi ę cznym wyprzedzeniem), 2. § 8 pkt 2 wzorca Umowy- W przypadku wzrostu kosztów budowy budynku, wysoko ść rat okre ś lonych w ust.1 mo ż e ulec stosownemu zwi ę kszeniu. W takim przypadku ustalenie wysoko ś ci raty nale ż y do Spó ł dzielni i nast ę puje w drodze jednostronnego o ś wiadczenia Spó ł dzielni, z ł o ż onego na pi ś mie Uczestnikowi najpó ź niej na 14 dni przed terminem zap ł aty raty, której zmiana dotyczy. Za dat ę z ł o ż enia pisma uwa ż a si ę dzie ń jego nadania w urz ę dzie pocztowym. Skutki prawne z tytu ł u nie odebrania pisma w terminie ponosi Uczestnik (cz ł onek), 3. § 9 pkt 1 i 2 wzorca Umowy- Pkt 1 W przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy, Spó ł dzielnia z zastrze ż eniem ust. 4 ( ze zwracanej Uczestnikowi-cz ł onkowi kwoty wniesionej na poczet kosztów budowy Spó ł dzielnia mo ż e potr ą ci ć kwot ę stanowi ą c ą równowarto ść szkody, jaka ponios ł a wskutek rozwi ą zania umowy) zwraca Uczestnikowi- cz ł onkowi wniesione dotychczas przez niego ś rodki finansowe w wysoko ś ci nominalnej, bez odsetek i waloryzacji. Pkt 2 Zwrot wniesionych przez Uczestnika-cz ł onka ś rodków finansowych nast ę puje w 4 terminie 21 dni od daty podpisania nowej umowy z nast ę pc ą i wniesieniu przez niego ś rodków na pokrycie kosztów budowy mieszkania. 4. § 15 wzorca Umowy – Spory wynikaj ą ce na tle niniejszej umowy rozstrzyga w ł a ś ciwy S ą d w Lublinie. W rejestrze postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone zamieszczono m.in. nast ę puj ą ce zapisy: - Wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt. XVII Amc 86/03 zapis o tre ś ci: Opó ź nienie wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu- zosta ł zakazany do stosowania w obrocie z konsumentami i wpisany do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 882. - Wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 21 grudnia 2004r. sygn. akt. XVII Amc 69/03 zapis o tre ś ci: Decyzje o zmianach kosztu budowy 1m 2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarz ą d Spó ł dzielni. O powy ż szych zmianach Przysz ł y U ż ytkownik ka ż dorazowo b ę dzie informowany odr ę bnym pismem– zosta ł zakazany do stosowania w obrocie z konsumentami i wpisany do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 22 lutego 2005 r. pod numerem 285. - Wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 21 grudnia 2004r. sygn. akt. XVII Amc 69/03 zapis o tre ś ci: W przypadku rezygnacji przez Przysz ł ego U ż ytkownika (Cz ł onka Spó ł dzielni) z finansowania inwestycji wp ł acona kwota podlega zwrotowi bez odsetek, przy czym Spó ł dzielnia potr ą ci z wp ł aconej kwoty 5% tytu ł em kosztów obs ł ugi i podj ę tego ryzyka. Zwrot wp ł aconej kwoty po potr ą ceniu w/w kosztów nast ą pi w terminie 30 dni od daty wst ą pienia nowego Cz ł onka Spó ł dzielni w miejsce cz ł onka wyst ę puj ą cego (rezygnuj ą cego)– zosta ł zakazany do stosowania w obrocie z konsumentami i wpisany do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 22 lutego 2005 r. pod numerem 288. - Wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 208 maja 2004 r., sygn. akt XVII Amc 35/01 zapis o tre ś ci: Sprawy wymagaj ą ce rozstrzygni ę cia s ą dowego b ę d ą prowadzone przed s ą dami dla miasta sto ł ecznego Warszawy zosta ł uznany za niedozwolone postanowienie umowne i wpisany do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych pod numerem 148. Po zamkni ę ciu post ę powania dowodowego w tej sprawie SM Czuby w zwi ą zku z wcze ś niejsz ą deklaracj ą z ł o ż y ł a nowy wzorzec Umowy uwzgl ę dniaj ą cy zmian ę zakwestionowanych zapisów. Dokonana ocena tego wzorca Umowy da ł a podstawy do otwarcia na nowo post ę powania dowodowego tej sprawie i rozszerzenia Postanowieniem Nr 60/08 z dnia 15 lutego 2008 r. zarzutu o zapis pkt 4 § 9 nowego wzorca Umowy o tre ś ci: Brak zgody Uczestnika (cz ł onka) na podniesienie wysoko ś ci wk ł adu budowlanego w terminie zakre ś lonym przez Spó ł dzielni ę , stanowi ć b ę dzie podstaw ę do rozwi ą zania Umowy z przyczyn le żą cych po stronie Uczestnika (cz ł onka), jako mog ą cego stanowi ć praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów okre ś lona w art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o okik. W odpowiedzi na to Postanowienie SM Czuby poinformowa ł a, ż e wykre ś la ten zapis z wzorca Umowy i przes ł ano nowy wzorzec. SM Czuby poinformowa ł a ponadto, ż e z ko ń cem 2007 r. tj. 09.10. 2007 r. i 15.12.2007 r. wygas ł y Umowy zawierane wed ł ug wzorca zakwestionowanego w niniejszym post ę powaniu Postanowieniem Nr 110/07 ze wzgl ę du na uko ń czenie realizacji inwestycji, przekazanie jej do zasiedlenia nabywcom w ilo ś ci 40 osób, które oczekuj ą na podpisanie aktów notarialnych 5 przenosz ą cych w ł asno ść lokali na ich rzecz. Wszystkie przekazane lokale zosta ł y zasiedlone ju ż przez cz ł onków SM Czuby. Natomiast ze wzgl ę du na fakt, ż e opó ź ni ł si ę proces otwarcia realizacji nowej inwestycji, która mia ł a by ć realizowano w oparciu o nowy wzorzec Umowy przes ł any do UOKiK, wzorzec ten nie wszed ł w ż ycie. Nowy wzorzec uwzgl ę dnia w ca ł o ś ci zarzuty obj ę te Postanowieniami Nr 11/07 i 60/08. poprzez dokonanie zmian lub wykre ś lenie zakwestionowanych zapisów. Organ antymonopolowy zwa ż y ł , co nast ę puje: I. Wszczynaj ą c wobec SM Czuby post ę powanie administracyjne, Prezes UOKiK postawi ł przedsi ę biorcy zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy antymonopolowej. Zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 1 ustawy o okik, zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 stanowi, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W niniejszej sprawie postawione Spó ł dzielni zarzuty, aby mog ł y by ć skutecznie ocenione w ramach art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1, musz ą spe ł nia ć poni ż sze przes ł anki: 1. by ć dzia ł aniem bezprawnym i polega ć na stosowaniu w obrocie konsumenckim postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, 2. godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Bezprawno ść tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczno ść z obowi ą zuj ą cym porz ą dkiem prawnym. Poj ę cie „porz ą dek prawny” obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. W niniejszej sprawie dzia ł anie Spó ł dzielni, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, nale ż y uzna ć za bezprawne nie tylko ze wzgl ę du na fakt zdefiniowania w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o okik okre ś lonej praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. O bezprawno ś ci tego ż dzia ł ania przes ą dza równie ż rozszerzona skuteczno ść wyroku w sprawie o uznanie postanowie ń umownych za niedozwolone, co wynika z art. 479 43 k.p.c. W momencie wpisania do rejestru zapisu uznanego przez s ą d za niedozwolone postanowienie umowne, zapis ów staje si ę samodzielnie funkcjonuj ą c ą zasad ą , która zosta ł a zakwestionowana. Ze wzgl ę du na rozszerzon ą skuteczno ść wyroku, klauzule spe ł niaj ą funkcj ę podobn ą do przepisów prawa, za ś pos ł ugiwanie si ę nimi w kontaktach z konsumentami jest zakazane. Wzorce umów stosowane przez przedsi ę biorców w kontaktach z konsumentami podlegaj ą szczególnej kontroli. Wzorzec umowy to doktrynalne okre ś lenie wszelkich jednostronnie przygotowanych z góry przed zawarciem umowy, gotowych klauzul umów w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów itp. ( E. Łę towska, Prawo umów konsumenckich, C.H. Beck 2002, s. 292). W systemie polskiego prawa cywilnego ustawodawca przewidzia ł instytucj ę abstrakcyjnej 6 kontroli wzorców umownych, realizowanej w drodze post ę powania o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Zgodnie ze stanowiskiem S ą du Apelacyjnego w Warszawie (wyroki: z dnia 29 wrze ś nia 2005 r., sygn. akt: VI Aca 381/05; z dnia 16 listopada 2005 r., sygn. akt VI Aca 473/05), „celem post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, za ś wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich.(…)”. Co wi ę cej, jak wskaza ł S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/06, „stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów”. Tak wi ę c, dokonuj ą c oceny tre ś ci postanowie ń umownych wykorzystywanych przez przedsi ę biorców we wzorcach umownych nale ż y wykorzystywa ć regu ł y interpretacji wykszta ł cone w nauce prawa i praktyce orzeczniczej. St ą d te ż , niedozwolone b ę d ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. W niniejszej sprawie Prezes UOKiK zakwestionowa ł cztery zapisy zamieszczone w wykorzystywanym przez SM Czuby wzorcu Umowy i jeden zapis w nowo opracowanym wzorcu Umowy, który nie zosta ł wprowadzony w ż ycie, z uwagi na ich to ż samo ść z klauzulami wpisanymi do Rejestru 1. W ocenie Prezesa Urz ę du, zapis § 2 pkt 3 wzorca Umowy – W przypadku zaistnienia niezale ż nych od Spó ł dzielni przyczyn opó ź nienia realizacji inwestycji, jak te ż wyst ą pienia robót dodatkowych, termin przekazania cz ł onkowi mieszkania do dyspozycji okre ś lony w art. 2 mo ż e ulec zmianie (o czym cz ł onek zostanie poinformowany z miesi ę cznym wyprzedzeniem) jest to ż samy z zapisem uznanym wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt. XVII Amc 86/03 o tre ś ci: Opó ź nienie wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu, za zakazany do stosowania w obrocie z konsumentami i wpisanym do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 882. Porównywane zapisy s ą niekorzystne dla konsumenta, gdy ż daj ą silniejszej stronie umowy – Spó ł dzielni prawo do jednostronnego przesuni ę cia terminu wykonania umowy z przyczyn niedookre ś lonych i mo ż liwych do przewidzenia w momencie zawierania umowy, pozbawiaj ą c drug ą stron ę umowy- konsumenta prawa do odst ą pienia od umowy wskutek jej nieterminowego wykonania. Dodatkowo zapis stosowany przez Spó ł dzielni ę daje jej zupe ł n ą swobod ę w okre ś leniu nowego terminu wykonania umowy, bez wskazania chocia ż by granicy dopuszczalnego przesuni ę cia tego terminu. Nale ż y wobec powy ż szego uzna ć , i ż porównywane zastrze ż enia prowadz ą do tego samego skutku w postaci przesuni ę cia terminu wykonania umowy bez prawa drugiej strony do nie przyj ę cia tego typu dzia ł a ń . 2. Drugi z zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du zapisów stosowanych przez Spó ł dzielni ę , 7 § 8 pkt 2 wzorca Umowy- W przypadku wzrostu kosztów budowy budynku, wysoko ść rat okre ś lonych w ust.1 mo ż e ulec stosownemu zwi ę kszeniu. W takim przypadku ustalenie wysoko ś ci raty nale ż y do Spó ł dzielni i nast ę puje w drodze jednostronnego o ś wiadczenia Spó ł dzielni, z ł o ż onego na pi ś mie Uczestnikowi najpó ź niej na 14 dni przed terminem zap ł aty raty, której zmiana dotyczy. Za dat ę z ł o ż enia pisma uwa ż a si ę dzie ń jego nadania w urz ę dzie pocztowym. Skutki prawne z tytu ł u nie odebrania pisma w terminie ponosi Uczestnik (cz ł onek), jest to ż samy z zapisem uznanym wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 21 grudnia 2004r. sygn. akt. XVII Amc 69/03 o tre ś ci: Decyzje o zmianach kosztu budowy 1m 2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarz ą d Spó ł dzielni. O powy ż szych zmianach Przysz ł y U ż ytkownik ka ż dorazowo b ę dzie informowany odr ę bnym pismem za zakazany do stosowania w obrocie z konsumentami i wpisanym do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 22 lutego 2005 r. pod numerem 285. Zapis tej tre ś ci, zdaniem Prezesa UOKiK, jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interesy konsumenta, gdy ż konsument nie mo ż e odst ą pi ć od umowy w przypadku, gdy ulega zmianie cena lokalu. Spó ł dzielnia jednostronnie ustala wysoko ść rat, a konsument nie ma pewno ś ci o ile koszty budowy lokalu mog ą ulec zmianie i czy faktycznie okre ś lony wzrost jest zasadny. Ponadto w przypadku braku mo ż liwo ś ci dalszego finansowania budowy konsument nie ma prawa do odst ą pienia od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów z tego tytu ł u. Sprzeczny z prawem jest równie ż zapis uznaj ą cy dor ę czenie za skuteczne w momencie nadania informacji o wzro ś cie ceny w urz ę dzie pocztowym. Ze wzgl ę du na fakt, ż e cena jest istotnym elementem umowy jej zmiana winna si ę dokonywa ć poprzez aneksowanie umowy za aprobat ą obu jej stron. Zarówno zapis stosowany przez Spó ł dzielni ę , jak i zapis uznany przez SOKiK za niedozwolone postanowienie umowne s ą to ż same w skutkach, bowiem przyznaj ą jednej stronie umowy prawo do zmiany jej istotnego elementu-ceny bez mo ż liwo ś ci nie przyj ę cia takiego jednostronnego o ś wiadczenia woli przez drug ą stron ę umowy. Porównywane wy ż ej zapisy nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne skutki. Obydwa zapisy nak ł adaj ą na konsumenta konieczno ść ponoszenia dodatkowych kosztów nie przewidzianych w umowie. Nale ż y przy tym wskaza ć , i ż przes ł anki w obydwu przypadkach dzia ł aj ą na niekorzy ść konsumenta, jako s ł abszego uczestnika umowy. 3. Trzecim zakwestionowanym przez Prezesa Urz ę du zapisem jest § 9 pkt 1 i 2 wzorca Umowy- Pkt 1 W przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy, Spó ł dzielnia z zastrze ż eniem ust. 4 ( ze zwracanej Uczestnikowi-cz ł onkowi kwoty wniesionej na poczet kosztów budowy Spó ł dzielnia mo ż e potr ą ci ć kwot ę stanowi ą c ą równowarto ść szkody, jak ą ponios ł a wskutek rozwi ą zania umowy) zwraca Uczestnikowi- cz ł onkowi wniesione dotychczas przez niego ś rodki finansowe w wysoko ś ci nominalnej, bez odsetek i waloryzacji. Pkt 2 Zwrot wniesionych przez Uczestnika-cz ł onka ś rodków finansowych nast ę puje w terminie 21 dni od daty podpisania nowej umowy z nast ę pc ą i wniesieniu przez niego ś rodków na pokrycie kosztów budowy mieszkania, którego tre ść jest to ż sama z zapisem uznanym wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 21 grudnia 2004r. sygn. akt. XVII Amc 69/03 o tre ś ci: W przypadku rezygnacji przez Przysz ł ego U ż ytkownika (Cz ł onka Spó ł dzielni) z finansowania inwestycji wp ł acona kwota podlega zwrotowi bez odsetek, przy czym Spó ł dzielnia potr ą ci z wp ł aconej kwoty 5% tytu ł em kosztów obs ł ugi i podj ę tego ryzyka. 8 Zwrot wp ł aconej kwoty po potr ą ceniu w/w kosztów nast ą pi w terminie 30 dni od daty wst ą pienia nowego Cz ł onka Spó ł dzielni w miejsce cz ł onka wyst ę puj ą cego (rezygnuj ą cego)– za zakazany do stosowania w obrocie z konsumentami i wpisanym do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 22 lutego 2005 r. pod numerem 288. Porównywalne zapisy s ą to ż same w swej tre ś ci, gdy ż daj ą Spó ł dzielni prawo do potr ą cenia z wniesionych przez konsumenta wp ł at odszkodowania, co zastrze ż one jest dla s ą dów powszechnych, a dodatkowo uzale ż niaj ą wyp ł at ę nale ż nych konsumentowi kwot od znalezienia nowego nabywcy i wp ł aty przez niego ś rodków na pokrycie kosztów budowy lokalu. 4. Czwartym zapisem zakwestionowanym przez Prezesa UOKiK jest zapis § 15 wzorca Umowy – Spory wynikaj ą ce na tle niniejszej umowy rozstrzyga w ł a ś ciwy S ą d w Lublinie. Zapis ten jest to ż samy z zapisem uznanym wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 208 maja 2004 r., sygn. akt XVII Amc 35/01 o tre ś ci: Sprawy wymagaj ą ce rozstrzygni ę cia s ą dowego b ę d ą prowadzone przed s ą dami dla miasta sto ł ecznego Warszawy, wpis pod numerem 148. Zapis stosowany przez SM Czuby jest to ż samy w skutkach z zapisem wpisanym do rejestru, gdy ż narzuca konsumentowi s ą d w ł a ś ciwy do rozpoznania sprawy niezgodnie z zapisami kodeksu cywilnego reguluj ą cych w ł a ś ciwo ść miejscow ą s ą du do rozstrzygania sporów. Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż kwestionowane zapisy wzorca umowy stosowanego przez Spó ł dzielni ę mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru. Tym samym udowodniono, i ż spe ł niona zosta ł a przes ł anka bezprawno ś ci dzia ł ania przedsi ę biorcy, polegaj ą cego na stosowaniu w obrocie konsumenckim postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Druga z wymienionych wy ż ej przes ł anek jest spe ł niona, gdy dane dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowo ś ci, gdy ż ustawa antymonopolowa chroni interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć . Z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Dzia ł anie SM Czuby godzi w interesy ogó ł u obecnie korzystaj ą cych z jej us ł ug konsumentów, ale tak ż e ka ż dego potencjalnego konsumenta, który zdecyduje si ę zawrze ć z tym przedsi ę biorc ą umow ę , której przedmiotem jest wybudowanie przez Spó ł dzielnie mieszkania na rzecz Uczestnika (cz ł onka) za wniesione przez Niego ś rodki finansowe. Naruszane przy tym interesy konsumentów nie maj ą jednostkowego charakteru, ale s ą wspólne dla z góry nieustalonej zbiorowo ś ci konsumentów. Nale ż y zatem stwierdzi ć , i ż spe ł niona zosta ł a druga z przes ł anek uznania dzia ł ania Spó ł dzielni za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku ze spe ł nieniem obu przes ł anek nale ż a ł o uzna ć , i ż dzia ł anie Spó ł dzielni stanowi praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, wymienion ą w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik. Dzia ł aj ą c na podstawie art. 27 ustawy o okik, wobec o ś wiadczenia przedsi ę biorcy, ż e umowy zawarte w ramach zakwestionowanego wzorca umownego utraci ł y swój byt ze wzgl ę du na przekazanie lokali mieszkalnych w terminach 09.10.2007 r. (40 osób) i 15.12.2007 r. do zasiedlenia, a nabywcy zostali ju ż pe ł noprawnymi cz ł onkami Spó ł dzielni, Prezes Urz ę du przyj ął za dat ę zaniechania stosowania zarzucanej praktyki dzie ń - 16.12.2007 r. 9 Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I sentencji. II. W ocenie Prezesa Urz ę du w zakresie zarzutu post ę powania podejrzenia stosowania przez SM Czuby praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów poprzez stosowanie we wzorcu Umowy, której przedmiotem jest wybudowanie przez Spó ł dzielni ę mieszkania na rzecz Uczestnika (cz ł onka) za wniesione przez Niego ś rodki finansowe postanowienia o tre ś ci: pkt 4 § 9: Brak zgody Uczestnika (cz ł onka) na podniesienie wysoko ś ci wk ł adu budowlanego w terminie zakre ś lonym przez Spó ł dzielni ę , stanowi ć b ę dzie podstaw ę do rozwi ą zania umowy z przyczyn le żą cych po stronie Uczestnika (cz ł onka), co mog ł o narusza ć art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jako dzia ł anie bezprawne, post ę powanie to nale ż y umorzy ć . Zgodnie z art. 83 ustawy o okik w sprawach nieuregulowanych w ustawie do post ę powania przed Prezesem Urz ę du stosuje si ę przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks post ę powania administracyjnego, z zastrze ż eniem art. 84. Art. 105 kpa stanowi natomiast, ż e organ administracji pa ń stwowej wydaje decyzje o umorzeniu post ę powania, gdy z jakiejkolwiek przyczyny sta ł o si ę ono bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowo ść post ę powania oznacza, ż e brak jest którego ś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie mo ż na wyda ć decyzji za ł atwiaj ą cej spraw ę przez rozstrzygni ę cie, co do jej istoty. Zarzut postawiony Spó ł dzielni w Postanowieniu Nr 60/08 wymaga udowodnienia, ż e stosowano bezprawne, sprzeczne z obowi ą zuj ą cymi w tym zakresie regulacjami prawnymi i dobrymi obyczajami. Zakwestionowany w tym postanowieniu zapis, jako mog ą cy narusza ć interesy konsumentów i przez to mog ą cy stanowi ć praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów nie zosta ł jednak nigdy wprowadzony w ż ycie, gdy ż wzorzec ten pozosta ł tylko na etapie opracowanego projektu bez oferowania go konsumentom. Ze wzgl ę du na to, ż e Spó ł dzielnia nie rozpocz ęł a nowej inwestycji w czasie, gdy dokona ł a zmian w pierwotnym wzorcu Umowy i dokona ł a ju ż zmian w opracowanym projekcie kolejnego wzorca Umowy poprzez wykre ś lenie zakwestionowanego zapisu w trakcie prowadzonego post ę powania administracyjnego, nie zosta ł a spe ł niona przes ł anka, o której mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik. St ą d zasadne jest umorzenie post ę powania w tym zakresie. Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż a ł o orzec, jak w punkcie II sentencji. Od niniejszej decyzji, na podstawie art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Lublinie, w terminie dwóch tygodni od dnia dor ę czenia decyzji. Otrzymuje: Spó ł dzielnia Mieszkaniowa Czuby