RBG-10/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W BYDGOSZCZY ul. Jagiello ń ska 34 85-097 Bydgoszcz tel. (052) 345-56-44, Fax (052) 345-56-17, E-mail: bydgoszcz@uokik.gov.pl Bydgoszcz, dnia 16 maja 2008 r. Znak: RBG 61-07/08/MB DECYZJA RBG-10/2008 Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 wy ż ej cytowanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, dzia ł anie Mi ę dzyzak ł adowej Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Zrzeszeni” w Bydgoszczy, polegaj ą ce na zamieszczeniu we wzorcu umownym Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu nast ę puj ą cych zapisów: • § 6 ust. 3 : „Spó ł dzielnia zastrzega mo ż liwo ść zmiany terminu realizacji budowy oraz terminu urz ą dzenia terenu na skutek si ł y wy ż szej (po ż ar, powód ź itp.) lub innych niezale ż nych od Spó ł dzielni przyczyn (np. uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót warunków atmosferycznych). Przesuni ę cie terminu z powy ż szych przyczyn nie uwa ż a si ę za opó ź nienie ze strony Spó ł dzielni”, • § 8 ust. 3 : „W przypadku odst ą pienia przez Cz ł onka Inwestuj ą cego od umowy, b ą d ź zaistnienia okoliczno ś ci okre ś lonych ust. 2, Spó ł dzielnia dokona zwrotu warto ś ci wp ł aconych przez Cz ł onka Inwestuj ą cego ś rodków finansowych w terminie 30 dni od odst ą pienia od umowy z potr ą ceniem 3% ceny lokalu okre ś lonej w niniejszej umowie, tytu ł em kary umownej”, • § 8 ust. 4: „Je ż eli Cz ł onek Inwestuj ą cy wska ż e na swoje miejsce nowego Cz ł onka Inwestuj ą cego, Spó ł dzielnia dokona zwrotu w ca ł o ś ci wp ł aconych przez dotychczasowego, ust ę puj ą cego Cz ł onka Inwestuj ą cego kwot w terminie 14 dni od daty wp ł acenia przez nowego Cz ł onka Inwestuj ą cego wymaganych ś rodków finansowych”, • § 10 ust. 2: „(…) Dwukrotne nie stawienie si ę Cz ł onka Inwestuj ą cego w wyznaczonym terminie uprawnia Spó ł dzielni ę do dokonania jednostronnego odbioru i przekazania podpisanego protoko ł u, o którym mowa w ust. 1”, • § 11 ust. 2: „Ewentualne spory mog ą ce wynikn ąć na tle wykonania niniejszej umowy strony poddaj ą pod rozstrzygni ę cie s ą du powszechnemu w Bydgoszczy”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (poz. 921, 1037, 927, 364, 691) i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania z dniem 11 lutego 2008r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów oraz spó ł dzielnie mieszkaniowe, Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci Mi ę dzyzak ł adowej Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Zrzeszeni” w Bydgoszczy (dalej: Spó ł dzielnia). Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym w dniu 7 lutego 2008r. – Postanowieniem Nr RBG-33/2008 - Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Mi ę dzyzak ł adow ą Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą „Zrzeszeni” w Bydgoszczy praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsument ó w, o której stanowi art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…)], polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu nast ę puj ą cych zapisów: • § 6 ust. 3 : „Spó ł dzielnia zastrzega mo ż liwo ść zmiany terminu realizacji budowy oraz terminu urz ą dzenia terenu na skutek si ł y wy ż szej (po ż ar, powód ź itp.) lub innych niezale ż nych od Spó ł dzielni przyczyn (np. uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót warunków atmosferycznych). Przesuni ę cie terminu z powy ż szych przyczyn nie uwa ż a si ę za opó ź nienie ze strony Spó ł dzielni”, • § 8 ust. 3 : „W przypadku odst ą pienia przez Cz ł onka Inwestuj ą cego od umowy, b ą d ź zaistnienia okoliczno ś ci okre ś lonych ust. 2, Spó ł dzielnia dokona zwrotu warto ś ci wp ł aconych przez Cz ł onka Inwestuj ą cego ś rodków finansowych w terminie 30 dni od odst ą pienia od umowy z potr ą ceniem 3% ceny lokalu okre ś lonej w niniejszej umowie, tytu ł em kary umownej”, • § 8 ust. 4: „Je ż eli Cz ł onek Inwestuj ą cy wska ż e na swoje miejsce nowego Cz ł onka Inwestuj ą cego, Spó ł dzielnia dokona zwrotu w ca ł o ś ci wp ł aconych przez dotychczasowego, ust ę puj ą cego Cz ł onka Inwestuj ą cego kwot w terminie 14 dni od daty wp ł acenia przez nowego Cz ł onka Inwestuj ą cego wymaganych ś rodków finansowych”, • § 10 ust. 2: „(…) Dwukrotne nie stawienie si ę Cz ł onka Inwestuj ą cego w wyznaczonym terminie uprawnia Spó ł dzielni ę do dokonania jednostronnego odbioru i przekazania podpisanego protoko ł u, o którym mowa w ust. 1”, • § 11 ust. 2: „Ewentualne spory mog ą ce wynikn ąć na tle wykonania niniejszej umowy strony poddaj ą pod rozstrzygni ę cie s ą du powszechnemu w Bydgoszczy”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (poz. 921, 1037, 927, 364, 691). Ponadto – zgodnie z punktem II Postanowienia nr 33/2008 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (15 kart) uzyskanych w trakcie post ę powania wyja ś niaj ą cego (sygn. akt RBG- 405-02/08/MB). (dowód: karta 1 i 2) W toku post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów skar ż ony przedsi ę biorca pismem z dnia 14 lutego 2008 r. odniós ł si ę do postawionych zarzutów oraz poinformowa ł o zamiarze zmiany stosowanego wzorca umownego i wyeliminowania zapisów mog ą cych zosta ć uznanymi za niedozwolone. Ponadto pismem z dnia 10 marca 2008 r. Spó ł dzielnia wnios ł a o wydanie decyzji w trybie art. 27 ustawy o ochronie (…), gdy ż zaprzesta ł a stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Pismem z dnia 20 marca 2008r. do delegatury UOKiK w Bydgoszczy wp ł yn ęł o pismo, w którym Spó ł dzielnia wskaza ł a jako dat ę zaniechania stosowania niedozwolonych postanowie ń umownych dzie ń 11 luty 2008r. Ponadto do ww. pisma do łą czono wzorzec umowny po dokonanych zmianach, który nie zawiera niedozwolonych postanowie ń wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. 2 Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Strona post ę powania: –Spó ł dzielnia jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr 0000127887 (rejestracji dokonano dnia 29 sierpnia 2002r.). Przedmiotem dzia ł alno ś ci jest m.in. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz cz ł onków odr ę bnej w ł asno ś ci znajduj ą cych si ę w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. (dowód: odpis z Krajowego Rejestru S ą dowego, karta 5-7) 2. W zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie, Spó ł dzielnia wprowadzi ł a do obrotu i stosowa ł a wzorzec umowny Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu, który zawiera m.in . nast ę puj ą ce zapisy: • § 6 ust. 3 : „Spó ł dzielnia zastrzega mo ż liwo ść zmiany terminu realizacji budowy oraz terminu urz ą dzenia terenu na skutek si ł y wy ż szej (po ż ar, powód ź itp.) lub innych niezale ż nych od Spó ł dzielni przyczyn (np. uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót warunków atmosferycznych). Przesuni ę cie terminu z powy ż szych przyczyn nie uwa ż a si ę za opó ź nienie ze strony Spó ł dzielni”, • § 8 ust. 3 : „W przypadku odst ą pienia przez Cz ł onka Inwestuj ą cego od umowy, b ą d ź zaistnienia okoliczno ś ci okre ś lonych ust. 2, Spó ł dzielnia dokona zwrotu warto ś ci wp ł aconych przez Cz ł onka Inwestuj ą cego ś rodków finansowych w terminie 30 dni od odst ą pienia od umowy z potr ą ceniem 3% ceny lokalu okre ś lonej w niniejszej umowie, tytu ł em kary umownej”, • § 8 ust. 4: „Je ż eli Cz ł onek Inwestuj ą cy wska ż e na swoje miejsce nowego Cz ł onka Inwestuj ą cego, Spó ł dzielnia dokona zwrotu w ca ł o ś ci wp ł aconych przez dotychczasowego, ust ę puj ą cego Cz ł onka Inwestuj ą cego kwot w terminie 14 dni od daty wp ł acenia przez nowego Cz ł onka Inwestuj ą cego wymaganych ś rodków finansowych”, • § 10 ust. 2: „(…) Dwukrotne nie stawienie si ę Cz ł onka Inwestuj ą cego w wyznaczonym terminie uprawnia Spó ł dzielni ę do dokonania jednostronnego odbioru i przekazania podpisanego protoko ł u, o którym mowa w ust. 1”, • § 11 ust. 2: „Ewentualne spory mog ą ce wynikn ąć na tle wykonania niniejszej umowy strony poddaj ą pod rozstrzygni ę cie s ą du powszechnemu w Bydgoszczy”, (dowód: karta 8-13) 3. Pismem z dnia 10 marca 2008r. Spó ł dzielnia poinformowa ł a o zaprzestaniu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów poprzez dokonanie zmian we wzorcu umownym. Ponadto zawiadomi ł a, ż e dotychczas zawarte umowy zosta ł y wykonane (inwestycja zosta ł a ca ł kowicie zako ń czona) i ż aden z konsumentów nie poniós ł ujemnych konsekwencji z tego tytu ł u. Wyja ś ni ł a równie ż , ż e postanowienia naruszaj ą ce o ochronie (…), nie zosta ł y zastosowane w praktyce, poza tym Spó ł dzielnia jako inwestor zrealizowa ł a inwestycj ę poni ż ej przewidywanych kosztów i nadp ł acone ś rodki finansowe zosta ł y zwrócone na rzecz poszczególnych cz ł onków, b ę d ą cych stronami umowy. Natomiast pismem z dnia 20 marca 2008 r. Spó ł dzielnia przes ł a ł a do Delegatury UOKiK w Bydgoszczy wzorzec umowny po dokonanych zmianach, który nie zawiera niedozwolonych postanowie ń wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone oraz informacj ę , i ż dok ł adn ą dat ą zaprzestania stosowania wzorca Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci jest dzie ń 11 luty 2008r. (dowód: pismo skar ż onego przedsi ę biorcy, karta 26-31) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie 3 publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Mi ę dzyzak ł adowej Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Zrzeszeni”. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” , natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej(art. 479 36 – 479 45 k.p.c.), której dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Przepis art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., prowadzonego przez Prezesa Urz ę du. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . 4 Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez Spó ł dzielni ę przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 921, 1037, 927, 364, 691. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis § 6 ust. 3 wzorca umowy o tre ś ci: „ Spó ł dzielnia zastrzega mo ż liwo ść zmiany terminu realizacji budowy oraz terminu urz ą dzenia terenu na skutek si ł y wy ż szej (po ż ar, powód ź itp.) lub innych niezale ż nych od Spó ł dzielni przyczyn (np. uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót warunków atmosferycznych). Przesuni ę cie terminu z powy ż szych przyczyn nie uwa ż a si ę za opó ź nienie ze strony Spó ł dzielni”, jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 921 w dniu 9 listopada 2006 r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu”. Porównywane zapisy nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne skutki. Obydwa porównywane zastrze ż enia umowne mog ą prowadzi ć do ograniczenia b ą d ź wy łą czenia odpowiedzialno ś ci przedsi ę biorcy za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Nale ż y przy tym wskaza ć , i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci s ą w obydwu przypadkach jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, i to w sposób umo ż liwiaj ą cy uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci tak ż e wówczas, je ż eli opó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Z powy ż szych wzgl ę dów porównywane zapisy nale ż y uzna ć za to ż same. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis § 8 ust. 3 o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia przez Cz ł onka Inwestuj ą cego od umowy, b ą d ź zaistnienia okoliczno ś ci okre ś lonych ust. 2, Spó ł dzielnia dokona zwrotu warto ś ci wp ł aconych przez Cz ł onka Inwestuj ą cego ś rodków finansowych w terminie 30 dni od odst ą pienia od umowy z potr ą ceniem 3% ceny lokalu okre ś lonej w niniejszej umowie, tytu ł em kary umownej” (…)” jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 1037 w dniu 7 grudnia 2006r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy realizacyjnej z przyczyn okre ś lonych w pkt 2, a tak ż e rozwi ą zania umowy przez Nabywc ę , Spó ł dzielnia dokonuje zwrotu pieni ę dzy (…) w terminie 30 dni od dokonania wp ł aty przez nast ę pc ę , po potr ą ceniu 5% sumy dodatkowych wp ł at”. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia Spó ł dzielni jest budynek mieszkalny, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nowych nabywców. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż zarówno przytoczone postanowienie z rejestru jak i kwestionowany zapis 5 Umowy o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu s ą to ż same. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis § 8 ust. 4 o tre ś ci: „ Je ż eli Cz ł onek Inwestuj ą cy wska ż e na swoje miejsce nowego Cz ł onka Inwestuj ą cego, Spó ł dzielnia dokona zwrotu w ca ł o ś ci wp ł aconych przez dotychczasowego, ust ę puj ą cego Cz ł onka Inwestuj ą cego kwot w terminie 14 dni od daty wp ł acenia przez nowego Cz ł onka Inwestuj ą cego wymaganych ś rodków finansowych” jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 927 w dniu 11 stycznia 2006 r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci :„ W przypadku rozwi ą zania umowy z przyczyn le żą cych po stronie Partycypuj ą cego w trakcie realizacji umowy, Towarzystwo zwraca Partycypuj ą cemu ś rodki przez niego wp ł acone do dnia rozwi ą zania umowy w terminie 14 dni od daty podpisania umowy z nast ę pc ą , który dokona wp ł at stanowi ą cych równowarto ść sum podlegaj ą cych zwrotowi na rzecz odst ę puj ą cego od umowy”. Sytuacja taka niew ą tpliwie wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c., z uwagi na ra żą ce naruszenie interesów gospodarczych konsumenta, jak i bezsprzeczn ą niezgodno ść z dobrymi obyczajami kupieckimi. Nale ż y ponadto zwróci ć uwag ę na praktyk ę uzale ż niania skuteczno ś ci prawa do odst ą pienia od znalezienia nowego nabywcy, co sprawia, i ż w rzeczywisto ś ci prawa konsumenta zostaj ą istotnie ograniczone, a skuteczno ść odst ą pienia uzale ż niona od okoliczno ś ci, na które konsument nie ma ż adnego wp ł ywu. W ś wietle kwestionowanych wzorców, obowi ą zek zwrotu konsumentowi wp ł aconych przez zaliczek powstaje dopiero po zawarciu przez przedsi ę biorc ę nowej umowy z kolejnym nabywc ą mieszkania i wp ł aceniu co najmniej równowarto ś ci kwoty podlegaj ą cej zwrotowi. A zatem postanowienie w takim brzmieniu uzale ż nia odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy za spe ł nienie ś wiadczenia polegaj ą cego na wyp ł acie konsumentowi wniesionej przez niego kwoty od tego, czy znajdzie on inny podmiot gotowy do nabycia mieszkania, z którego zrezygnowa ł konsument. Uzale ż nianie prawa do odst ą pienia od umowy od zdarzenia tak niepewnego i przysz ł ego stanowi - z punktu widzenia art. 385¹ § 1 k.c. oraz 385³ pkt 2 i 8 k.c. - praktyk ę niedozwolon ą , która wymaga wyeliminowania z obrotu konsumenckiego. Nie jest bowiem dopuszczalny przypadek, w którym tak istotnie ograniczona zostaje odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wobec konsumenta, na którego przenosi si ę koszty i ryzyko prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej (w tym po ś rednio równie ż ryzyko zwi ą zane z upad ł o ś ci ą przedsi ę biorcy), jak te ż uzale ż nia si ę spe ł nienie ś wiadczenia od zawarcia kolejnego kontraktu. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis § 10 ust. 2 o tre ś ci: „Dwukrotne nie stawienie si ę Cz ł onka Inwestuj ą cego w wyznaczonym terminie uprawnia do dokonania jednostronnego odbioru i przekazania podpisanego protoko ł u, o którym mowa w ust. 1”, jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 364 w dniu 1 marca 2005 r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”. Istot ą obydwu porównywanych zapisów jest to, i ż umo ż liwiaj ą one przedsi ę biorcom dokonanie stwierdzenia zgodno ś ci ś wiadczenia z umow ą bez faktycznego udzia ł u konsumenta, do czego prowadzi samodzielne dokonanie odbioru przedmiotu umowy przez Spó ł dzielni ę . Zapisy te wywo ł uj ą zatem to ż same skutki. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis § 11 ust. 2 o tre ś ci: Ewentualne spory mog ą ce wynikn ąć na tle wykonania niniejszej umowy strony poddaj ą pod rozstrzygni ę cie s ą du powszechnemu w Bydgoszczy”, jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 691 w dniu 23 wrze ś nia 2004r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu”. Taka tre ść postanowienia narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c . Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c . nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę 6 przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis z § 11 ust. 2 Umowy w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c. W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 6 ust. 3 wzorca Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu w klauzuli z poz. 921, tre ść § 8 ust. 3 wzorca Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu w klauzuli z poz.1037, tre ść § 8 st. 4 wzorca Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu w klauzuli z poz. 927, tre ść § 10 ust. 2 wzorca Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu w klauzuli z poz. 364, tre ść § 11 ust. 2 wzorca Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu w klauzuli z poz. 691. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów”, nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł dzielni, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Spó ł dzielni nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. W zwi ą zku ze spe ł nieniem przes ł anek wynikaj ą cych z art. 24 ust 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) nale ż a ł o zachowanie wymienionego przedsi ę biorcy uzna ć za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Jednak ż e zgodnie z art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (…) nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą cej zaniechanie jej stosowania, j e ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o które j mowa w art. 24. W zwi ą zku z o ś wiadczeniem Spó ł dzielni o wykonaniu wszystkich umów, które narusza ł y ustaw ę o ochronie konkurencji i konsumentów oraz wycofaniu z obrotu kwestionowanych postanowie ń umownych z wzorca Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu , wprowadzeniu nowego wzorca wolnego od niedozwolonych postanowie ń umownych, Prezes Urz ę du wyda ł decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzi ł zaniechanie jej stosowania z dniem 11 lutym 2008r. W tym miejscu organ antymonopolowy zauwa ż a, ż e zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów kar ę pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy o ochronie (…) przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, 7 w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Z tre ś ci przepisu wynika, i ż kara ma charakter fakultatywny, zatem Prezes Urz ę du w ramach uznania administracyjnego decyduje czy zasadne jest na ł o ż enie kary. Nale ż y zauwa ż y ć , i ż jest oczywistym, ż e na decyzj ę o ukaraniu przedsi ę biorcy stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów musi mie ć wp ł yw stopie ń zagro ż enia lub naruszenia interesu publicznoprawnego podj ę tymi dzia ł aniami oraz cele jakie kara ma osi ą gn ąć . Rozwa ż aj ą c te okoliczno ś ci, Prezes Urz ę du uzna ł przede wszystkim, i ż nie ma podstaw do represyjnego oddzia ł ywania na Spó ł dzielni ę , albowiem w toku post ę powania wspó ł pracowa ł a z Prezesem Urz ę du, niezw ł ocznie przedk ł adaj ą c wszelkie dokumenty, informacje oraz wyja ś nienia niezb ę dne dla rozstrzygni ę cia sprawy. Natomiast, w ocenie Prezesa Urz ę du cel prewencyjny spe ł ni sama decyzja stwierdzaj ą ca stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę , podstawowa sankcja zwi ą zana ze stwierdzeniem stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów uznana zosta ł a za wystarczaj ą c ą . Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy. a/a 8