RŁO-19/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA w Ł ODZI ul. Piotrkowska 120 90-006 Ł ód ź Tel. (0-42) 636-36-89, Fax (0-42) 636-07-12 E-mail: lodz@uokik.gov.pl R Ł O-61-1/08/MD Ł ód ź , dnia 15 maja 2008 r. DECYZJA Nr R Ł O 19/2008 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Real Development Ś wieboda i Wspólnicy Sp. k., ul. Gliniana 29/31, 91-336 Ł ód ź – dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, dzia ł anie Real Development Ś wieboda i Wspólnicy Sp. k. z siedzib ą w Ł odzi, polegaj ą ce na stosowaniu we wzorcach umów pn. „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł , nast ę puj ą cych postanowie ń umownych, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, o tre ś ci: 1. „Rezerwuj ą cy o ś wiadcza, ż e w umowie przedwst ę pnej sprzeda ż y Nieruchomo ś ci wyrazi zgod ę na zarz ą dzanie dzia ł k ą gruntu lub dzia ł kami gruntu, opisanymi w pkt 2, przez Spó ł k ę lub wskazanego przez Spó ł k ę Zarz ą dc ę , przez okres 1 roku od daty zawarcia z wspó ł w ł a ś cicielami umowy o zarz ą dzanie i na ponoszenie w zwi ą zku z tym kosztów wg udzia ł u 1/28.” , 2. „Wys ł anie przez Spó ł k ę listu poleconego za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres Rezerwuj ą cego podany w pkt 5, b ę dzie uwa ż ane za skuteczne powiadomienie Rezerwuj ą cego. Zwrot pisma poleconego prawid ł owo awizowanego uwa ż any b ę dzie za pismo skutecznie dor ę czone.” , 3. „Strony postanawiaj ą , ż e wszelkie spory wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania Umowy b ę dzie rozstrzyga ł w ł a ś ciwy rzeczowo S ą d w Ł odzi.” i stwierdza si ę jej zaniechanie z dniem 30 stycznia 2008 r. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 134 poz. 939) – dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na Real Development Ś wieboda i Wspólnicy Sp. k., ul. Gliniana 29/31, 91- 336 Ł ód ź , kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 4 100,00 z ł (s ł ownie: cztery tysi ą ce sto z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu Pa ń stwa. Uzasadnienie W dniu 4 wrze ś nia 2007 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „Prezes Urz ę du” – wszcz ął post ę powanie wyja ś niaj ą ce, którego celem by ł o wst ę pne ustalenie, czy dzia ł ania Real Development Ś wieboda i Wspólnicy Sp. k. z siedzib ą w Ł odzi – zwana dalej: „Spó ł k ą ”, w zakresie stosowanych wzorców umów nie naruszaj ą chronionych prawem interesów konsumentów uzasadniaj ą cych podj ę cie dzia ł a ń okre ś lonych w odr ę bnych ustawach lub wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) – zwana dalej: „ustawa o okik”. W wyniku przeprowadzonej kontroli wzorców umów stosowanych przez Spó ł k ę , Prezes Urz ę du zakwestionowa ł postanowienia analizowanych wzorców umów o podobnej tre ś ci do postanowie ń umownych wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 ze zm.) – zwana dalej: „k.p.c.” lub „Kodeks post ę powania cywilnego”. W dniu 14 stycznia 2008 r. Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du Postanowieniem Nr 1/61- 1/08 (dowód: karty Nr 1 – 3) post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania, przez Real Development Ś wieboda i Wspólnicy Sp. k., ul. Gliniana 29/31, 91-336 Ł ód ź , praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego poprzez: 1. stosowanie w nast ę puj ą cych wzorcach umów pn.: „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19”- wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł ., postanowienia umownego o tre ś ci: „Rezerwuj ą cy o ś wiadcza, ż e w umowie przedwst ę pnej sprzeda ż y Nieruchomo ś ci wyrazi zgod ę na zarz ą dzanie dzia ł k ą gruntu lub dzia ł kami gruntu, opisanymi w pkt 2, przez Spó ł k ę lub wskazanego przez Spó ł k ę Zarz ą dc ę , przez okres 1 roku od daty zawarcia z wspó ł w ł a ś cicielami umowy o zarz ą dzanie i na ponoszenie w zwi ą zku z tym kosztów wg udzia ł u 1/28.” (§ 2 ust. 11), 2. stosowanie w nast ę puj ą cych wzorcach umów pn.: „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19”- wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł . , postanowienia umownego o tre ś ci: 2 „Wys ł anie przez Spó ł k ę listu poleconego za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres Rezerwuj ą cego podany w pkt 5, b ę dzie uwa ż ane za skuteczne powiadomienie Rezerwuj ą cego. Zwrot pisma poleconego prawid ł owo awizowanego uwa ż any b ę dzie za pismo skutecznie dor ę czone.” (§ 9 ust. 4), 3. stosowanie w nast ę puj ą cych wzorcach umów pn.: „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19”- wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł ., postanowienia umownego o tre ś ci: „Strony postanawiaj ą , ż e wszelkie spory wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania Umowy b ę dzie rozstrzyga ł w ł a ś ciwy rzeczowo S ą d w Ł odzi.” (§ 9 ust. 5), co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. W odpowiedzi na zawiadomienie o wszcz ę ciu post ę powania (dowód: karty Nr 4 – 6), Spó ł ka, w pi ś mie z dnia 31 stycznia 2008 r. (dowód: karty Nr 28 – 30), o ś wiadczy ł a, i ż nie stosuje praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W kwestii zarzutu odnosz ą cego si ę do zapisu zawartego w § 2 ust. 11 przedmiotowych wzorców umów, Spó ł ka wyja ś ni ł a, i ż zapis ten nie jest zbie ż ny z postanowieniem umownym wpisanym pod numerem 893 do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Spó ł ka wskaza ł a, i ż zapis uznany za niedozwolony dotyczy odp ł atnego (nie wiadomo za jak ą stawk ę ) na koszt mieszka ń ców (nie wiadomo, czy w ł a ś cicieli, czy najemców, czy w imieniu dewelopera, a tylko odp ł atno ść jest po stronie mieszka ń ców), prowadzenia administracji (a nie zarz ą dzania), budynku (czyli równie ż lokali, a nie tylko cz ęś ci wspólnych, co zgodnie z ustaw ą o w ł asno ś ci lokali jest niedopuszczalne), przez okres 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji (czyli jeszcze przed ustanowieniem odr ę bnej w ł asno ś ci lokali i ich sprzeda ż y na rzecz nabywców). Natomiast zapis zaproponowany przez Spó ł k ę dotyczy o ś wiadczenia rezerwuj ą cego, ż e w umowie przedwst ę pnej wyrazi zgod ę na zarz ą dzanie (a nie administrowanie) dzia ł k ą lub dzia ł kami gruntu, przez Spó ł k ę lub wskazanego przez Spó ł k ę zarz ą dc ę (czyli podmiot posiadaj ą cy licencj ę zarz ą dcy nieruchomo ś ci i odpowiednie przygotowanie do prowadzenia czynno ś ci zarz ą dzania), na podstawie odr ę bnej umowy o zarz ą dzanie zawartej ze wspó ł w ł a ś cicielami na okres 1 roku. Zapis zawarty w projekcie umowy rezerwacji oznacza tak ż e, i ż w umowie przedwst ę pnej strony b ę d ą negocjowa ć stawk ę wynagrodzenia za zarz ą dzanie. W odniesieniu do zarzutu dotycz ą cego zapisu zawartego w § 9 ust. 4 przedmiotowych wzorców umów, Spó ł ka wyja ś ni ł a, i ż zapis ten nie jest zbie ż ny z postanowieniem umownym wpisanym pod numerem 918 do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., bowiem Spó ł ka skorzysta ł a tylko z zapisów dotycz ą cych skutecznego dor ę czenia poprzez awizo. Zawiadomienie kontrahenta o czynno ś ciach zwi ą zanych z realizacj ą umowy oraz zwi ą zana z tym skuteczno ść tych czynno ś ci jest bardzo istotna i w zwi ą zku z tym za w ł a ś ciwy przep ł yw pism, korespondencji mi ę dzy nimi s ą odpowiedzialne obie strony. Spó ł ka wskaza ł a, i ż poprzez zapis § 9 ust. 4 nie mia ł a na celu i w ż aden sposób nie chcia ł a narzuci ć swoim kontrahentom tre ś ci postanowie ń , które mia ł yby w jakikolwiek sposób narusza ć ich prawa. Brak jednoznacznych przepisów, które nale ż y stosowa ć w tej kwestii prowadzi do problemów odno ś nie momentu uznania pisma za skutecznie dor ę czone. Spó ł ka poprzez wskazany zapis mia ł a na celu wyklarowa ć sporn ą kwesti ę zwi ą zan ą z dor ę czaniem pism. W odniesieniu do zarzutu dotycz ą cego zapisu zawartego w § 9 ust. 5 przedmiotowych wzorców umów, Spó ł ka wyja ś ni ł a, i ż zapis ten nie jest zbie ż ny z postanowieniem umownym wpisanym pod numerem 922 do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., bowiem Spó ł ka w uzgodnieniu z kontrahentem ustali ł a s ą d rzeczowo w ł a ś ciwy w Ł odzi i ta w ł a ś ciwo ść s ą du 3 si ę nie zmieni. Natomiast zapis wpisany pod numerem 922 wskazuje w ł a ś ciwo ść s ą du wed ł ug siedziby dewelopera, która mo ż e si ę zmieni ć , co jest niekorzystne dla kontrahenta. Spó ł ka wskaza ł a, i ż okre ś li ł a w ł a ś ciwo ść miejscow ą s ą du na podstawie art. 34 k.p.c. w zwi ą zku z art. 454 k.c., gdy ż miejscem wykonania umowy jest Ł ód ź . Zdaniem Spó ł ki, zapis § 9 ust. 5 mo ż na równie ż interpretowa ć zgodnie z ustawowymi uprawnieniami stron umów, które s ą okre ś lone w art. 46 k.p.c. Na podstawie tego przepisu strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie sporu s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy. Ponadto Spó ł ka podnios ł a, i ż „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł . nie stanowi ą wzorców umów, tylko projekty umów. Wszelkie zapisy podlegaj ą negocjacjom z kontrahentem i korekcie w zale ż no ś ci od uwag i stanowiska przyj ę tego przez kontrahenta. Powy ż sze projekty umów rezerwacyjnych s ą pierwszymi projektami umów stosowanymi przez Spó ł k ę . W dniu 2 kwietnia 2008 r. Prezes Urz ę du zawiadomi ł Spó ł k ę o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego i mo ż liwo ś ci zapoznania si ę z aktami sprawy (dowód: karty Nr 57 – 58). Spó ł ka skorzysta ł a z tej mo ż liwo ś ci i jej pe ł nomocnik w dniu 15 kwietnia 2008 r. zapozna ł si ę z aktami sprawy (dowód: karta Nr 61). W pi ś mie z dnia 18 kwietnia 2008 r. (dowód: karty Nr 62 – 64) Spó ł ka podtrzyma ł a swoje stanowisko, i ż nie stosowa ł a praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń wzorców umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Spó ł ka jeszcze raz podkre ś li ł a, i ż przekazane projekty umów nie by ł y traktowane przez Spó ł k ę jako wzorce umów w rozumieniu art. 384 k.c., lecz by ł y to jedynie projekty takich umów. Zawarcie dwóch umów by ł o poprzedzone negocjacjami z klientami, bowiem postanowienia w nich zawarte nie by ł y dla klienta obligatoryjnie wi ążą ce. Wszelkie zapisy by ł y negocjowane z klientem i podlega ł y korekcie, w zale ż no ś ci od uwag i stanowiska przyj ę tego przez strony. Mo ż liwo ść taka by ł a podkre ś lana przez pracowników Spó ł ki podczas kontaktów z klientami. Na potwierdzenie tego faktu Spó ł ka za łą czy ł a o ś wiadczenie Kierownika Dzia ł u Marketingu i Sprzeda ż y Spó ł ki, o tre ś ci: „O ś wiadczam, ż e postanowienia Umowy rezerwacyjnej nieruchomo ś ci przy ul. Pustynnej 19 – wersja z cen ą 3 900 z ł otych zawartej z panem Sebastianem Le ś niewiczem jak i postanowienia Umowy rezerwacyjnej nieruchomo ś ci przy ul. Pustynnej 19 – wersja z cen ą 4 700 z ł otych zawartej z panem Andrzejem Stasi ł owiczem, by ł y szczegó ł owo i obrazowo obja ś niane klientom a wszelkie zapisy ustalane by ł y w drodze negocjacji. Klienci otrzymali wcze ś niej projekty wskazanych umów w celu dok ł adnego zapoznania si ę z ich tre ś ci ą . Przy zawieraniu powy ż szych umów, by ł y wykorzystywane przez Spó ł k ę projekty przekazane Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w zwi ą zku z prowadzonym post ę powaniem.” (dowód: karta Nr 65). Spó ł ka podkre ś li ł a, i ż zawarte przez ni ą w projektach umów zapisy nie by ł y w ż aden sposób narzucane klientom i nie mia ł y na celu ograniczenia czy te ż naruszenia praw konsumentów. Wr ę cz przeciwnie, zapisy te by ł y wprowadzone po to, by jak najbardziej szczegó ł owo i przejrzy ś cie uregulowa ć dane kwestie. Spó ł ka, poprzez zapis § 2 ust. 11, chcia ł a uregulowa ć problemow ą kwesti ę , jaka wi ąż e si ę z zarz ą dzaniem nieruchomo ś ci ą wspóln ą zaraz po nabyciu lokalu i pomóc w zorganizowaniu wspólnoty mieszkaniowej (wybór zarz ą du wspólnoty, nadanie nr REGON i NIP, za ł o ż enie rachunku bankowego, zawarcie umów na dostaw ę mediów do budynku, ubezpieczenie budynku, rozliczania dostawy mediów do poszczególnych lokali i do cz ęś ci wspólnych). Spó ł ka zaznaczy ł a, ż e 4 wola klientów oraz swoboda w wyborze zarz ą du nie zosta ł y pomini ę te. Tymczasowy zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą , ustanowiony przez Spó ł k ę , by ł uzasadniony ze wzgl ę du na dobro przysz ł ych w ł a ś cicieli lokali. W odniesieniu do skuteczno ś ci dor ę czania pism, Spó ł ka wskaza ł a, i ż bior ą c pod uwag ę problemy co do okre ś lenia momentu uznania pisma za skutecznie dor ę czone, chcia ł a dok ł adnie sprecyzowa ć to zagadnienie. Natomiast, zdaniem Spó ł ki, nie mo ż e stanowi ć praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów korzystanie z uprawnienia okre ś lonego w art. 46 k.p.c. na podstawie, którego strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie sporu s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest w ł a ś ciwy miejscowo. Ponadto Spó ł ka o ś wiadczy ł a, ż e nie stosuje ju ż powy ż szych projektów umów w obrocie konsumenckim i zaznaczy ł a, ż e inwestycja w zwi ą zku z któr ą powsta ł y owe projekty nie zosta ł a zrealizowana, a zawarte umowy zosta ł y rozwi ą zane w trybie porozumienia stron. W dniu 22 kwietnia 2008 r. Spó ł ka wnios ł a o dopuszczenie dowodu z zezna ń ś wiadka na okoliczno ść szczegó ł owego obja ś niania klientom postanowie ń projektów umów, negocjowania tych umów, a tak ż e przekazywania projektów tych umów w celu zapoznania si ę z ich tre ś ci ą (dowód: karta Nr 66). Ponadto, Spó ł ka wskaza ł a, ż e obecnie przygotowuje projekt umowy przedwst ę pnej nabycia lokalu mieszkalnego dla nowej inwestycji i o ś wiadczy ł a, ż e przy sporz ą dzaniu nowego projektu umowy przedwst ę pnej zobowi ą zuje si ę nie stosowa ć postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone. Prezes Urz ę du postanowieniem Nr 3/61-1/08 z dnia 24 kwietnia 2008 r. odmówi ł uwzgl ę dnienia wniosku dowodowego Spó ł ki o dopuszczenie dowodu z zezna ń ś wiadka (dowód: karty Nr 70 – 71). Prezes Urz ę du ustali ł co nast ę puje: Spó ł ka jest przedsi ę biorc ą wpisanym do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000283283, prowadzonym przez S ą d Rejonowy dla Ł odzi- Ś ródmie ś cia w Ł odzi, XX Wydzia ł Krajowego Rejestru S ą dowego. Zgodnie z przedstawionym aktualnym odpisem z rejestru przedsi ę biorców przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków (dowód: karty Nr 31 – 36). Przedmiotem analizy Prezesa Urz ę du w ramach niniejszego post ę powania by ł y wzorce umów – w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. – pn. „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł ., stosowane przez Spó ł k ę przy zawieraniu umów z konsumentami (dowód: karty Nr 9 – 20). We wskazanych powy ż ej wzorcach umów Spó ł ka ustali ł a jednostronnie nast ę puj ą ce postanowienia: 1. § 2 ust. 11: „Rezerwuj ą cy o ś wiadcza, ż e w umowie przedwst ę pnej sprzeda ż y Nieruchomo ś ci wyrazi zgod ę na zarz ą dzanie dzia ł k ą gruntu lub dzia ł kami gruntu, opisanymi w pkt 2, przez Spó ł k ę lub wskazanego przez Spó ł k ę Zarz ą dc ę , przez okres 1 roku od daty zawarcia z wspó ł w ł a ś cicielami umowy o zarz ą dzanie i na ponoszenie w zwi ą zku z tym kosztów wg udzia ł u 1/28.” (dowód: karty Nr 10 – 11, 16 – 17), 2. § 9 ust. 4: „Wys ł anie przez Spó ł k ę listu poleconego za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres Rezerwuj ą cego podany w pkt 5, b ę dzie uwa ż ane za skuteczne 5 powiadomienie Rezerwuj ą cego. Zwrot pisma poleconego prawid ł owo awizowanego uwa ż any b ę dzie za pismo skutecznie dor ę czone.” (dowód: karty Nr 13, 19), 3. § 9 ust. 5: „Strony postanawiaj ą , ż e wszelkie spory wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania Umowy b ę dzie rozstrzyga ł w ł a ś ciwy rzeczowo S ą d w Ł odzi.” (dowód: karta Nr 13, 19). Ponadto ustalono, ż e S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów” – w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone nast ę puj ą ce postanowienie: „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” . Postanowienie to zosta ł o wpisane w dniu 28 wrze ś nia 2006 r., pod numerem 893, do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) uzna ł za niedozwolone nast ę puj ą ce postanowienia: „ Zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy przez Fronton b ę dzie wys ł ane listem poleconym na adres nabywcy, okre ś lony w umowie lub zawiadomieniu o zmianie adresu. Odmowa przyj ę cia przez nabywc ę lub dwukrotna adnotacja poczty „nie podj ę to w terminie” (awizo) wywo ł uje skutki dor ę czenia. Skutki dor ę czenia wywo ł uje równie ż dor ę czenie zast ę pcze, okre ś lone w art. 138 i art. 139 kodeksu post ę powania cywilnego, tj. dor ę czenie pisma doros ł emu domownikowi, administracji domu, so ł tysowi lub dozorcy domu. Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą . Zawiadomienie stanowi integraln ą cz ęść umowy” , „S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu” . Postanowienia te zosta ł y wpisane w dniu 9 listopada 2006 r., odpowiednio pod numerami 918 i 922, do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Spó ł ka zawar ł a dwie umowy wed ł ug stosowanych przez ni ą wzorców umów. Zawarte umowy zosta ł y rozwi ą zane w trybie porozumienia stron. Ostatnia z umów zosta ł a rozwi ą zana z dniem 29 stycznia 2008 r. (dowód: karty Nr 39 – 53). Wzorce umów pn. „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł . nie s ą ju ż stosowane przez Spó ł k ę , a inwestycja w zwi ą zku z któr ą wzorce by ł y stosowane nie zosta ł a zrealizowana. Prezes Urz ę du zwa ż y ł co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o okik, zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne 6 dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z pó ź n. zm.); 2) naruszanie obowi ą zku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pe ł nej informacji; 3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Wskazany przepis zawiera otwarty katalog dzia ł a ń stanowi ą cych praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Stwierdzenie praktyki okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik wymaga wykazania, ż e spe ł nione zosta ł y łą cznie trzy przes ł anki: 1) dzia ł anie przedsi ę biorcy, 2) nosz ą ce znamiona bezprawno ś ci, 3) godz ą ce w zbiorowy interes konsumentów. Ad. 1) Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o okik, ilekro ć w ustawie jest mowa o przedsi ę biorcy, rozumie si ę przez to przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (…). Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą – wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Za przedsi ę biorców uznaje si ę tak ż e wspólników spó ł ki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich dzia ł alno ś ci gospodarczej. Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy przedsi ę biorca mo ż e podj ąć dzia ł alno ść gospodarcz ą po uzyskaniu wpisu do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym. Przepis art. 2 ww. ustawy definiuje dzia ł alno ść gospodarcz ą jako zarobkow ą dzia ł alno ść wytwórcz ą , budowlan ą , handlow ą , us ł ugow ą oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze z ł ó ż , a tak ż e dzia ł alno ść zawodow ą , wykonywan ą w sposób zorganizowany i ci ą g ł y. Podmiot przeciwko któremu toczy si ę post ę powanie to spó ł ka komandytowa b ę d ą ca spó ł k ą osobow ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą . Zgodnie z art. 8 § 1 ustawy z dnia 15 wrze ś nia 2000 r. Kodeks spó ł ek handlowych (Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 ze zm.), spó ł ka osobowa mo ż e we w ł asnym imieniu nabywa ć prawa, w tym w ł asno ść nieruchomo ś ci i inne prawa rzeczowe, zaci ą ga ć zobowi ą zania, pozywa ć i by ć pozywana. Z kolei, przepis art. 8 § 2 ww. ustawy stanowi, ż e spó ł ka osobowa prowadzi przedsi ę biorstwo pod w ł asn ą firm ą . Jak wskazano powy ż ej, Spó ł ka, b ę d ą ca stron ą niniejszego post ę powania dzia ł a pod firm ą – Real Development Ś wieboda i Wspólnicy Sp. k. – i jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000283283. Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków. Prezes Urz ę du stwierdza, ż e Spó ł ka jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o okik. Ad. 2) Dla uznania dzia ł ania przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest, aby mia ł o ono charakter bezprawny. Jak zosta ł o wskazane powy ż ej, przepis art. 24 ust. 2 ustawy o okik zawiera przyk ł adowy katalog praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 pkt 1, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Na mocy art. 479 45 § 1 k.p.c., S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest obowi ą zany przesy ł a ć Prezesowi Urz ę du odpis ka ż dego prawomocnego wyroku 7 uwzgl ę dniaj ą cego powództwo o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Na podstawie takich wyroków, Prezes Urz ę du jest zobowi ą zany do prowadzenia rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, stosownie do art. 479 45 § 2 k.p.c. Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasad ę tzw. formalnej jawno ś ci rejestru, stanowi ą c, ż e rejestr jest jawny. Jawno ść rejestru oznacza, ż e rejestr jest dost ę pny dla ka ż dego zainteresowanego, czyli ka ż dy ma do niego prawo wgl ą du. Skutkiem formalnej jawno ś ci rejestru jest niemo ż no ść zas ł aniania si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych w nim wpisów. W rejestrze tym przytacza si ę tre ść postanowie ń wzorców umowy uznanych przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. W ocenie Prezesa Urz ę du, wpisanie takich postanowie ń do rejestru, o którym mowa wy ż ej, oznacza, ż e od tej chwili postanowienia te s ą zakazane we wszystkich wzorcach umów. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. dotyczy nie tylko tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców z danej bran ż y. Za takim uj ę ciem przemawia podstawowy cel post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, jakim jest usuni ę cie z obrotu postanowie ń , które S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone. Chodzi bowiem o to, by konsumenci nie byli nara ż eni na te postanowienia w przysz ł o ś ci w umowach zawieranych z innymi przedsi ę biorcami. Ponadto, zdaniem Prezesa Urz ę du, zakaz stosowania niedozwolonych postanowie ń wpisanych do ww. rejestru dotyczy tak ż e postanowie ń podobnych. Przedsi ę biorcy stosuj ą bowiem postanowienia, których istota jest taka sama, lecz konstrukcja gramatyczna, szyk wyrazów w zdaniu s ą ró ż ne. W zwi ą zku z tym, zakazane jest te ż stosowanie postanowienia, którego zakres jest to ż samy z zakresem postanowienia wpisanego do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Nie jest konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść tych postanowie ń . Stanowisko Prezesa Urz ę du znajduje uzasadnienie w orzecznictwie. S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) wskaza ł , i ż stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. S ą d Najwy ż szy uzna ł równie ż , i ż je ż eli S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ona wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a ust. 2 ustawy o okik 1 dopuszcza si ę ka ż dy z przedsi ę biorców, który wprowadza do stosowanych klauzul zmiany o charakterze kosmetycznym, polegaj ą ce np. na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie u ż ytych wyrazów, je ż eli zmiany te nie prowadz ą do zmiany istoty klauzuli. Prezes Urz ę du odrzuca twierdzenie Spó ł ki, i ż „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł . nie stanowi ą wzorców umów, tylko projekty umów, których zapisy ustalane by ł y w drodze negocjacji. Brak jest w sprawie dowodu, i ż postanowienia przedmiotowego wzorca by ł y w ca ł o ś ci uzgadniane indywidualnie z konsumentem. W wyniku porównania tre ś ci 1 W dniu 21 kwietnia 2007 r. wesz ł a w ż ycie ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Na podstawie art. 137 ww. ustawy straci ł a moc ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Obecnie praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów zosta ł a uregulowana w przepisie art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. 8 przedmiotowych wzorców umów i umów zawartych wed ł ug tych wzorców, mo ż na stwierdzi ć , i ż na dziesi ęć paragrafów zawartych w ka ż dym ze wzorców umów, w jednej umowie nast ą pi ł a zmiana w zakresie terminu zawarcia umowy przedwst ę pnej (termin 14 dni uleg ł zmianie na 21 dni) oraz dodano sformu ł owanie o tre ś ci: „Tre ść umowy przedwst ę pnej podlega negocjacjom”. Bior ą c pod uwag ę dowód z powy ż szych dokumentów, nale ż y stwierdzi ć , i ż nieprawdziwe jest twierdzenie, i ż „wszelkie zapisy ustalane by ł y w drodze negocjacji” . Kwestionowane w niniejszym post ę powaniu postanowienia s ą zawarte, w niezmienionej tre ś ci, w ka ż dej z dwóch umów rezerwacyjnych zawartych przez Spó ł k ę . Bior ą c pod uwag ę fakt, i ż Spó ł ka przedstawia ł a konsumentom do zaakceptowania gotowe, opracowane przez ni ą , wed ł ug ww. wzorców umów rezerwacyjnych, wzory umów oznaczone kolejnymi numerami, nale ż y stwierdzi ć i ż Spó ł ka w prowadzonej dzia ł alno ś ci gospodarczej stosowa ł a wzorce umów. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez Spó ł k ę we wzorcach umów nast ę puj ą ce postanowienie jest to ż same z postanowieniem wpisanym pod numerem 893 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: „Rezerwuj ą cy o ś wiadcza, ż e w umowie przedwst ę pnej sprzeda ż y Nieruchomo ś ci wyrazi zgod ę na zarz ą dzanie dzia ł k ą gruntu lub dzia ł kami gruntu, opisanymi w pkt 2, przez Spó ł k ę lub wskazanego przez Spó ł k ę Zarz ą dc ę , przez okres 1 roku od daty zawarcia z wspó ł w ł a ś cicielami umowy o zarz ą dzanie i na ponoszenie w zwi ą zku z tym kosztów wg udzia ł u 1/28.” Równocze ś nie nale ż y przytoczy ć tre ść postanowienia wpisanego pod numerem 893 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, zgodnie z którym: „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” . S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) uzna ł , i ż ww. postanowienie narusza art. 385 1 § 1 k.c., gdy ż zmusza nabywc ę lokalu do zgody na administrowanie nieruchomo ś ci ą przez sprzedawc ę , co pozbawia konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . W konsekwencji zmusza si ę konsumenta do korzystania z us ł ug sprzedawcy w powy ż szym zakresie nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania co do jego rzetelno ś ci. Jest to, zdaniem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumenta. Prezes Urz ę du odrzuca twierdzenia Spó ł ki o braku to ż samo ś ci wskazanych postanowie ń . Postanowienie stosowane przez Spó ł k ę oraz postanowienie wpisane do rejestru, o którym mowa wy ż ej, pod numerem 893 mog ą zosta ć uznane za to ż same. Ka ż de z wy ż ej wymienionych postanowie ń przewiduje konieczno ść wyra ż enia zgody przez konsumenta na zarz ą dzanie (administrowanie) nieruchomo ś ci ą wspóln ą przez sprzedawc ę , ewentualnie przez podmiot wskazany przez sprzedawc ę . Bior ą c pod uwag ę , i ż postanowienie wpisane do rejestru odwo ł uje si ę – w zakresie sposobu administracji budynku – do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali, które to przepisy okre ś laj ą zarz ą d (brak w ustawie sformu ł owania administracja) nieruchomo ś ci ą wspóln ą , nale ż y stwierdzi ć , i ż u ż yte sformu ł owania „administrowanie” i „zarz ą dzanie” s ą to ż same. Ponadto, nale ż y wskaza ć , i ż stosownie do art. 3 ust. 2 ww. ustawy, grunt, obok cz ęś ci budynku i urz ą dzenia, które nie s ł u żą wy łą cznie do u ż ytku w ł a ś cicieli lokali, stanowi nieruchomo ść wspóln ą . S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł przedmiotowe postanowienie za niedozwolone ze wzgl ę du na 9 pozbawienie konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . Nie jest równie ż istotny dla oceny to ż samo ś ci przedmiotowych postanowie ń fakt, i ż postanowienie wpisane do rejestru pod numerem 893 przewiduje trzyletni okres sprawowania zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą przez sprzedawc ę , a postanowienie stosowane przez Spó ł k ę przewiduje okres krótszy tj. jednego roku, bowiem powodem, dla którego S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone to postanowienie, by ł , jak wskazano powy ż ej, sam fakt pozbawienia konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania (zarz ą dzania) nieruchomo ś ci ą wspóln ą , a nie przewidziana w umowie d ł ugo ść okresu sprawowania zarz ą du. Ponadto, oba postanowienia mog ą prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego wp ł ywu na wybór zarz ą dcy nieruchomo ś ci ą nara ż ony b ę dzie na konsekwencje wynikaj ą ce z wyboru na zarz ą dc ę osoby nierzetelnej, do której ogó ł w ł a ś cicieli lokali nie ma zaufania. Powy ż sze dzia ł ania mog ą tak ż e prowadzi ć do narzucenia przez dewelopera wygórowanych stawek op ł at za zarz ą d. Bior ą c pod uwag ę , i ż kwestionowane postanowienie skutkuje zwi ą zaniem konsumentów z okre ś lonym przez Spó ł k ę zarz ą dc ą , nie ma znaczenia, powo ł any przez Spó ł k ę argument, i ż w umowie przedwst ę pnej strony b ę d ą negocjowa ć stawk ę wynagrodzenia za zarz ą dzanie. Wyja ś nienia Spó ł ki, i ż poprzez zapis § 2 ust. 11, chcia ł a uregulowa ć problemow ą kwesti ę , jaka wi ąż e si ę z zarz ą dzaniem nieruchomo ś ci ą wspóln ą zaraz po nabyciu lokalu i pomóc w zorganizowaniu wspólnoty mieszkaniowej (wybór zarz ą du wspólnoty, nadanie nr REGON i NIP, za ł o ż enie rachunku bankowego, zawarcie umów na dostaw ę mediów do budynku, ubezpieczenie budynku, rozliczania dostawy mediów do poszczególnych lokali i do cz ęś ci wspólnych), nie znajduj ą potwierdzenia w tre ś ci kwestionowanego przez Prezesa Urz ę du postanowienia, które przewiduje okres 1 roku sprawowania zarz ą du przez Spó ł k ę lub wskazanego przez Spó ł k ę zarz ą dc ę , który to okres jest zbyt d ł ugim okresem dla czynno ś ci organizacyjnych (tymczasowego zarz ą du). Dla oceny to ż samo ś ci przedmiotowych postanowie ń wa ż ny jest równie ż fakt, i ż zarówno Spó ł ka, której zosta ł postawiony zarzut w przedmiotowym post ę powaniu, jak i przedsi ę biorca, który stosowa ł we wzorcu umowy postanowienie uznane za niedozwolone na mocy ww. wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (pierwotny adresat postanowienia uznanego za niedozwolone) prowadzili dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku us ł ug deweloperskich. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez Spó ł k ę we wzorcach umów nast ę puj ą ce postanowienie jest to ż same z postanowieniem wpisanym pod numerem 918 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: „Wys ł anie przez Spó ł k ę listu poleconego za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres Rezerwuj ą cego podany w pkt 5, b ę dzie uwa ż ane za skuteczne powiadomienie Rezerwuj ą cego. Zwrot pisma poleconego prawid ł owo awizowanego uwa ż any b ę dzie za pismo skutecznie dor ę czone.” Równocze ś nie nale ż y przytoczy ć tre ść postanowienia wpisanego pod numerem 918 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, zgodnie z którym: „Zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy przez Fronton b ę dzie wys ł ane listem poleconym na adres nabywcy, okre ś lony w umowie lub zawiadomieniu o zmianie adresu. Odmowa przyj ę cia przez nabywc ę lub dwukrotna adnotacja poczty „nie podj ę to w terminie” (awizo) wywo ł uje skutki dor ę czenia. Skutki dor ę czenia wywo ł uje równie ż dor ę czenie zast ę pcze, okre ś lone w art. 138 i art. 139 kodeksu post ę powania cywilnego, tj. dor ę czenie pisma doros ł emu domownikowi, administracji domu, so ł tysowi lub dozorcy domu. Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiadomienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą . Zawiadomienie stanowi integraln ą cz ęść umowy” . 10 S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 100/05) uzna ł , i ż ww. postanowienie narusza art. 385 1 § 1 k.c., gdy ż nak ł ada na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji. Dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” i w jej wyniku zwrot pisma nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli dewelopera, maj ą c na uwadze tre ść art. 61 k.c., zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Postanowienie kwestionowane przez Prezesa Urz ę du oraz postanowienie wpisane do rejestru, o którym mowa wy ż ej, pod numerem 918 mog ą zosta ć uznane za to ż same. Ka ż de z wy ż ej wymienionych postanowie ń przewiduje, i ż przesy ł ka zwrócona wywo ł uje skutki dor ę czenia. Oba postanowienia mog ą prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli przedsi ę biorcy – przedsi ę biorca otrzyma ł zwrot pisma wys ł anego do konsumenta – nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Spó ł ka wskaza ł a, i ż poprzez stosowany przez ni ą zapis mia ł a na celu dok ł adne sprecyzowanie spornej kwestii zwi ą zanej z dor ę czaniem pism, bowiem zawiadomienie kontrahenta o czynno ś ciach zwi ą zanych z realizacj ą umowy oraz zwi ą zana z tym skuteczno ść tych czynno ś ci jest bardzo istotna i w zwi ą zku z tym za w ł a ś ciwy przep ł yw pism, korespondencji s ą odpowiedzialne obie strony. Jednocze ś nie Prezes Urz ę du zwraca uwag ę , i ż Spó ł ka, poprzez stosowane postanowienie, obci ąż y ł a wy łą cznie konsumenta rygorystycznymi skutkami w zakresie skutecznego dor ę czenia korespondencji (zwrot przesy ł ki wys ł anej do konsumenta wywo ł uje skutki dor ę czenia). Postanowienie tej tre ś ci kszta ł tuje sytuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą dewelopera. Ponadto, zarówno Spó ł ka, której zosta ł postawiony zarzut w przedmiotowym post ę powaniu, jak i przedsi ę biorca, który stosowa ł we wzorcu umowy postanowienie uznane za niedozwolone na mocy ww. wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (pierwotny adresat postanowienia uznanego za niedozwolone) prowadzili dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku us ł ug deweloperskich. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez Spó ł k ę we wzorcach umów nast ę puj ą ce postanowienie jest to ż same z postanowieniem wpisanym pod numerem 922 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: „Strony postanawiaj ą , ż e wszelkie spory wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania Umowy b ę dzie rozstrzyga ł w ł a ś ciwy rzeczowo S ą d w Ł odzi.” . Równocze ś nie nale ż y przytoczy ć tre ść postanowienia wpisanego pod numerem 922 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, zgodnie z którym: „S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu” . S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 100/05) uzna ł , i ż ww. postanowienie narusza art. 385 1 § 1 k.c., gdy ż wy łą cza zasad ę w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej s ą du, a to mo ż e stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego, a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu uprawnie ń . Postanowienie uznane przez s ą d za niedozwolone stanowi tzw. klauzul ę prorogacyjn ą i ustala wy łą czn ą w ł a ś ciwo ść s ą du do rozpoznania ewentualnych sporów z umowy na podstawie siedziby przedsi ę biorcy. Postanowienie kwestionowane przez Prezesa Urz ę du oraz postanowienie wpisane do rejestru, o którym mowa wy ż ej, pod numerem 922 mog ą zosta ć uznane za to ż same. Ka ż de z wy ż ej wymienionych postanowie ń dotyczy wskazania s ą du w ł a ś ciwego dla rozpoznania sporu wynik ł ego na gruncie umowy stosowanej na rynku us ł ug deweloperskich i ka ż de z nich ustala wy łą czn ą w ł a ś ciwo ść s ą du (b ą d ź na podstawie siedziby przedsi ę biorcy b ą d ź poprzez wskazanie wprost s ą du w ł a ś ciwego w danej miejscowo ś ci). W odniesieniu do argumentu Spó ł ki, i ż w ł a ś ciwo ść s ą du w Ł odzi si ę nie zmieni, a zapis wpisany pod numerem 922 wskazuje w ł a ś ciwo ść wed ł ug siedziby dewelopera, która mo ż e si ę zmieni ć , co jest 11 niekorzystne dla kontrahenta, Prezesa Urz ę du zwraca uwag ę , i ż pod numerem 772 w rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zosta ł o równie ż wpisane postanowienie o tre ś ci: „Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy w ł a ś ciwe b ę d ą s ą dy powszechne w Ł odzi” . Stosowanie obu postanowie ń wpisanych do rejestru oraz postanowienia stosowanego przez Spó ł k ę wywo ł uje to ż same skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, postanowienia te bezprawnie narzucaj ą konsumentom w ł a ś ciwo ść miejscow ą s ą du i ograniczaj ą ich prawa do wytoczenia powództwa, wynikaj ą ce z przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego. Zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami, mówi ą c o w ł a ś ciwo ś ci miejscowej s ą du, mo ż na wyró ż ni ć w ł a ś ciwo ść : ogóln ą , przemienn ą i wy łą czn ą . Podstawowa zasada dotycz ą ca w ł a ś ciwo ś ci ogólnej zosta ł a wyra ż ona w art. 27 § 1 k.p.c., zgodnie z którym, powództwo wytacza si ę przed s ą d pierwszej instancji, w którego okr ę gu pozwany ma miejsce zamieszkania. W przypadku, gdy powodem jest deweloper, to s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d, w którego okr ę gu konsument ma miejsce zamieszkania. Nie w ka ż dym przypadku s ą dem w ł a ś ciwym b ę dzie s ą d w Ł odzi (z tre ś ci wzorców umów nie wynika, i ż kontrahentami Spó ł ki mog ą by ć tylko osoby maj ą ce miejsce zamieszkania w Ł odzi). Z kolei istota w ł a ś ciwo ś ci przemiennej polega na tym, ż e obok s ą du w ł a ś ciwo ś ci ogólnej zostaje wskazany inny jeszcze s ą d, przed który mo ż na wytoczy ć powództwo. Wybór s ą du nale ż y w takich wypadkach do podmiotu wnosz ą cego pozew. W zakresie roszcze ń z umów, przepisy Kodeksu post ę powania cywilnego przewiduj ą mo ż liwo ść wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, przed s ą d miejsca jej wykonania. Jednak ż e powód mo ż e, wed ł ug swego uznania, wytoczy ć powództwo b ą d ź wed ł ug przepisów o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, b ą d ź przed s ą d miejsca wykonania umowy (art. 31 w zwi ą zku z art. 34 k.p.c.). Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przez jedn ą ze stron stosunku prawnego, a jedynie nast ę pczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikaj ą cego z umowy. W odniesieniu do zarzutu Spó ł ki, i ż nie mo ż e stanowi ć praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów korzystanie z uprawnienia okre ś lonego w art. 46 k.p.c., Prezes Urz ę du wyja ś nia, i ż powo ł any przepis przewiduje mo ż liwo ść zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej – strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy, sporu ju ż wynik ł ego lub sporów mog ą cych w przysz ł o ś ci wynikn ąć z oznaczonego stosunku prawnego. S ą d ten b ę dzie wówczas wy łą cznie w ł a ś ciwy, je ż eli strony nie postanowi ł y inaczej. W ś wietle przytoczonego przepisu mo ż liwe jest odej ś cie od zasady w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, jednak ż e tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Wzorzec umowy stosowany przez Spó ł k ę ju ż z samej istoty wzorca umowy – zgodnie z art. 384 k.c. jest ustalony przez jedn ą ze stron – nie mo ż e by ć poczytywany za uzgodniony przez strony indywidualnie, bowiem zawiera zbiór gotowych i opracowanych przez Spó ł k ę postanowie ń , na których brzmienie konsument nie ma wp ł ywu. S ą d wskazany jako w ł a ś ciwy w postanowieniu wzorca umowy, stosowanego przez Spó ł k ę , jest w zakresie jego obowi ą zywania s ą dem wy łą cznie w ł a ś ciwym, tzn. ż e tre ść wzorca umowy wy łą cza skuteczne stosowanie przepisów o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej. Z tego w ł a ś nie powodu, postanowienia wpisane do rejestru pod numerem 772 oraz 922 zosta ł y uznane za niedozwolone postanowienia umowne. Ponadto, zarówno Spó ł ka, której zosta ł postawiony zarzut w przedmiotowym post ę powaniu, jak i przedsi ę biorca, który stosowa ł we wzorcu umowy postanowienie uznane za niedozwolone na mocy wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17 sierpnia 2006 r. (pierwotny adresat postanowienia uznanego za niedozwolone) prowadzili dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku us ł ug deweloperskich. 12 Konsekwencj ą stosowania przez Spó ł k ę postanowie ń wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest wprowadzenie do wzorców umów postanowie ń bezwzgl ę dnie zakazanych. Stosownie bowiem do art. 479 42 § 1 k.p.c., S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów orzekaj ą c o uznaniu postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, jednocze ś nie zakazuje ich wykorzystywania. S ą d Najwy ż szy w cytowanej powy ż ej uchwale zaakceptowa ł stanowisko, zgodnie z którym wpis postanowienia wzorca do rejestru skutkuje tym, ż e zakazane jest pos ł ugiwanie si ę wpisan ą klauzul ą we wszystkich wzorcach umów, pod rygorem sankcji z art. 58 k.c. Tym samym, w ocenie Prezesa Urz ę du, stosowanie przez Spó ł k ę we wzorcach umów pn. „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł postanowie ń wskazanych w sentencji decyzji jest bezprawne. W zwi ą zku z powy ż szym, stwierdza si ę , ż e druga przes ł anka art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Ad. 3) Przepisy ustawy o okik nie definiuj ą poj ę cia zbiorowego interesu konsumentów. Przepis art. 24 ust. 3 stanowi jedynie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Z ca łą pewno ś ci ą mamy do czynienia ze zbiorowym interesem konsumentów wówczas, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy dotyczy, b ą d ź mo ż e dotyczy ć nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zindywidualizowa ć . W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej i nieokre ś lonej liczby konsumentów, którzy zapoznali si ę , b ą d ź mogli zapozna ć si ę z dost ę pnymi wzorcami umów zawieraj ą cymi postanowienia, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i zawarli, b ą d ź mogli zawrze ć umow ę ze Spó ł k ą . W tej sytuacji bezprawne zachowanie przedsi ę biorcy nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej grupy kontrahentów Spó ł ki. Na skutek zamieszczenia we wzorcach umów postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, Spó ł ka stosowa ł a postanowienia, których stosowania zakazano. Takie dzia ł anie Spó ł ki godzi w zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym, stwierdza si ę , ż e trzecia przes ł anka art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Jak wynika z ustale ń dokonanych w niniejszej decyzji, Spó ł ka zaprzesta ł a w ogóle stosowania wzorców umów pn. „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 3.900 z ł ., „UMOWA REZERWACYJNA NIERUCHOMO Ś CI PRZY UL. PUSTYNNEJ 19” – wersja z cen ą 4.700 z ł . Natomiast ka ż da z umów, którymi Spó ł ka by ł a zwi ą zana, zosta ł a rozwi ą zana na skutek zawarcia porozumienia o rozwi ą zaniu umowy. Ostatnia z umów zosta ł a rozwi ą zana z dniem 29 stycznia 2008 r. W zwi ą zku z powy ż szym Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nast ą pi ł o zaniechanie stosowania praktyki przez Spó ł k ę . 13 Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o okik, nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W takim przypadku, Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania, przy czym ci ęż ar udowodnienia okoliczno ś ci zaniechania stosowania zarzucanej praktyki spoczywa na przedsi ę biorcy. Wobec spe ł nienia przes ł anek koniecznych do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik oraz przes ł anek wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania wskazanych w art. 27 ustawy o okik, Prezes Urz ę du orzek ł jak w pkt I sentencji. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o okik, Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy o okik. Przepis ten stanowi podstaw ę i górn ą granic ę ustalenia kary dla Spó ł ki, która w 2007 r. osi ą gn ęł a przychód w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł . W zwi ą zku z powy ż szym maksymalna kara na ł o ż ona na Spó ł k ę mo ż e wynie ść (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł . Ustawa nie zawiera zamkni ę tego katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest wysoko ść kar nak ł adanych na przedsi ę biorców. W art. 111 ustawy o okik przyk ł adowo jedynie wskazano, i ż przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy o okik, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Ponadto orzecznictwo wskazuje, ż e w przypadku kar przes ł ankami, które nale ż y bra ć pod uwag ę , s ą : potencja ł ekonomiczny przedsi ę biorcy, skutki praktyki dla konkurencji lub kontrahentów, dopuszczalny poziom kary wynikaj ą cy z przepisów ustawy oraz cele, jakie kara ma osi ą gn ąć (por.: wyrok S ą du Najwy ż szego z 27.06.2000 r., sygn. akt I CKN 793/98). Na wysoko ść kary w przedmiotowej sprawie mia ł wp ł yw zawodowy (profesjonalny) charakter prowadzonej przez Spó ł k ę dzia ł alno ś ci na rynku us ł ug deweloperskich, oko ł o pó ł roczny okres stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów oraz fakt, i ż post ę powanie zosta ł o wszcz ę te w nast ę pstwie skargi konsumenckiej, co mo ż e ś wiadczy ć o negatywnych skutkach wywo ł anych przez dzia ł ania Spó ł ki, które to okoliczno ś ci sk ł aniaj ą do na ł o ż enia kary o charakterze represyjnym. Zauwa ż y ć przy tym nale ż y, ż e rejestr postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest jawny, powszechnie dost ę pny i publikowany na stronie internetowej Urz ę du: www.uokik.gov.pl . Zakaz stosowania postanowie ń wzorców umowy wpisanych do wskazanego rejestru nie budzi ż adnych w ą tpliwo ś ci. Jednocze ś nie uwzgl ę dni ć nale ż y, ż e w trakcie post ę powania Spó ł ka zaniecha ł a stosowania kwestionowanej przez Prezesa Urz ę du praktyki. Ponadto naruszenie przepisów ustawy o okik mia ł o miejsce po raz pierwszy. To w ostatecznym rachunku przekonuje, aby karze nada ć walor edukacyjny, przy zapewnieniu odpowiedniego stopnia jej odczuwalno ś ci. Zdaniem Prezesa Urz ę du, taki charakter b ę dzie mia ł a kara w wysoko ś ci 4 100,00 z ł . Wobec powy ż szego, Prezes Urz ę du orzek ł jak w pkt II sentencji. 14 Kar ę nale ż y wp ł aci ć w ci ą gu 14 dni od daty uprawomocnienia si ę decyzji do Narodowego Banku Polskiego, Oddzia ł Okr ę gowy w Warszawie, na rachunek Nr 51101010100078782231000000 . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o okik w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury Barbara Roma ń czak-Graca Otrzymuje: Radca Prawny Ewa Jackowska pe ł nomocnik Real Development Ś wieboda i Wspólnicy Sp. k. Adres do korespondencji: Real Development Ś wieboda i Wspólnicy Sp. k. ul. Gliniana 29/31 91-336 Ł ód ź 15