RŁO-61/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA w Ł ODZI ul. Piotrkowska 120 90-006 Ł ód ź , P - 36 tel. (0-42) 636-36-89, fax (0-42) 636-07-12 e-mail: lodz@uokik.gov.pl R Ł O-61-22/07/AB Ł ód ź , dnia 31 grudnia 2007 r. DECYZJA Nr R Ł O 61/2007 I. Na podstawie art. 27 ust.1 i 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie „INWEST- DOM” Sp. z o.o., ul. Planty 16, 25-502 Kielce polegaj ą ce na: 1. stosowaniu we wzorcu umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” postanowienia umownego o tre ś ci: „(…) Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy wynosi 7%. (…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano-monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż lokalu mieszkalnego – zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek.” oraz we wzorcu umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednostronnym gara ż u wielostanowiskowym” postanowienia umownego o tre ś ci: „(…) Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy, wynosi 22%. (…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano-monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż udzia ł u w gara ż u – zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek.” , które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego; 2. stosowaniu we wzorcach umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednostronnym gara ż u wielostanowiskowym” oraz „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” postanowienia umownego o tre ś ci: „(…) Sprzedawca b ę dzie zarz ą dza ł obiektem przez okres 3 lat po oddaniu obiektu do u ż ytkowania, a Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do ponoszenia kosztów zarz ą du.” , które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego; 3. stosowaniu we wzorcach umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednostronnym gara ż u wielostanowiskowym” oraz „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” postanowienia umownego o tre ś ci: „Ewentualne spory mog ą ce powsta ć przy wykonywaniu umowy strony b ę d ą rozstrzyga ł y polubownie, jednak ż e w przypadku braku takiej mo ż liwo ś ci poddadz ą rozstrzygni ę ciu w ł a ś ciwego s ą du w Kielcach.” , które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania z dniem 26 listopada 2007 r. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 134 poz. 939) – dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na „INWEST-DOM” Sp. z o.o., ul. Planty 16, 25-502 Kielce kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 1 060,00 z ł (s ł ownie: jeden tysi ą c sze ść dziesi ą t z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu Pa ń stwa. Uzasadnienie W I kwartale 2007 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej: „Prezes Urz ę du”) przeprowadzi ł badanie lokalnych rynków us ł ug developerskich na terenie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi (zwanej dalej: „Urz ą d”). W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , ż e „INWEST-DOM” Sp. z o.o., ul. Planty 16, 25-502 Kielce (zwany dalej: „INWEST-DOM” Sp. z o.o.” lub „Spó ł ka”), we wzorcach umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednostronnym gara ż u wielostanowiskowym” oraz „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” stosuje postanowienia o tre ś ci: − „(…) Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy, wynosi 22%. (…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano- monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż udzia ł u w gara ż u – zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek.” oraz „(…) Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy wynosi 7%. (…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano-monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. 2. w przypadku zmiany 2 stawek podatku VAT na sprzeda ż lokalu mieszkalnego – zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek”, które s ą zbie ż ne z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeks post ę powania cywilnego (zwany dalej: „rejestr postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone” lub „rejestr”) pod pozycj ą 885; − „(…) Sprzedawca b ę dzie zarz ą dza ł obiektem przez okres 3 lat po oddaniu obiektu do u ż ytkowania, a Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do ponoszenia kosztów zarz ą du.”, które jest zbie ż ne z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 893; − „Ewentualne spory mog ą ce powsta ć przy wykonywaniu umowy strony b ę d ą rozstrzyga ł y polubownie, jednak ż e w przypadku braku takiej mo ż liwo ś ci poddadz ą rozstrzygni ę ciu w ł a ś ciwego s ą du w Kielcach.”, które jest zbie ż ne z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 784. Poczynione ustalenia wskazywa ł y, ż e mog ł o doj ść do naruszenia przepisów ustawy uzasadniaj ą cego wszcz ę cie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W celu wyeliminowania stwierdzonej nieprawid ł owo ś ci konieczne i uzasadnione by ł o podj ę cie dzia ł a ń administracyjnych chroni ą cych konsumentów. W dniu 20 lipca 2007 r. Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du Postanowieniem Nr 1/61- 22/07 post ę powanie w sprawie stosowania przez „INWEST-DOM” Sp. z o.o. praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cych na godz ą cym w nie bezprawnym stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 cytowanej na wst ę pie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (zwana dalej: „ustawa o okik”) (dowód: karty nr 2-3). Prezes Urz ę du zawiadomi ł „INWEST-DOM” Sp. z o.o. o wszcz ę ciu post ę powania w dniu 20 lipca 2007 r . , stosownie do art. 101 ust. 2 ustawy o okik (dowód: karta nr 4). Postanowieniem nr 2/61-22/07 z dnia 20 lipca 2007 r. Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów pismo „INWEST-DOM” Sp. z o.o. z dnia 31 stycznia 2007 r. wraz z za łą cznikami (dowód: karty nr 6-20), o czym zawiadomi ł Spó ł k ę w dniu 20 lipca 2007 r. (dowód: karta nr 21). W odpowiedzi na zawiadomienie o wszcz ę ciu post ę powania „INWEST-DOM” Sp. z o.o. w pi ś mie z dnia 2 sierpnia 2007 r. wskaza ł a, i ż zosta ł a podj ę ta przez Prezesa Zarz ą du Spó ł ki decyzja o zmianie brzmienia kwestionowanych w niniejszym post ę powaniu postanowie ń stosowanych we wzorcach umów (dowód: karta nr 23). Spó ł ka o ś wiadczy ł a, i ż jest aktualnie w trakcie procesu opracowywania nowych wzorców umownych, który to proces ze wzgl ę du na okres urlopowy ulega przed ł u ż eniu, a po ustaleniu brzmienia nowych wzorców Spó ł ka niezw ł ocznie przedstawi je w Urz ę dzie (dowód: karta nr 24). Do pisma z dnia 5 listopada Spó ł ka za łą czy ł a dokumenty finansowe potwierdzaj ą ce jej przychód w roku rozliczeniowym 2006 w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorcy) z ł . (dowód: karta nr 37) oraz nowy wzorzec umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” (dowód: karty nr 38-40). We wzorcu tym Spó ł ka wprowadzi ł a nast ę puj ą ce zmiany: 3 ¾ niedozwolone postanowienie wskazane w pkt I.1 sentencji niniejszej decyzji zast ą piono postanowieniem o tre ś ci: „(…)Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy, wynosi 7%. (…) W przypadku, gdy w okresie realizacji umowy wska ź nik cen produkcji budowlano-monta ż owej, og ł aszany przez Prezesa GUS, przekroczy warto ść 1,5% kwoty, które pozostaj ą do zap ł aty zostan ą podwy ż szone o warto ść tego wska ź nika.” (dowód: karta nr 39); ¾ niedozwolone postanowienie wskazane w pkt I.2 sentencji niniejszej decyzji zast ą piono postanowieniem o tre ś ci: „(…) Strony zobowi ą zuj ą si ę do zawarcia w terminie do dnia oddania obiektu do u ż ytkowania, odp ł atnej umowy o zarz ą dzanie obiektem na czas oznaczony od daty oddania obiektu do u ż ytkowania przez okres 3 lat” (dowód: karta nr 40); ¾ niedozwolone postanowienie wskazane w pkt I.3 sentencji niniejszej decyzji zosta ł o usuni ę te (dowód: karty nr 38-40). Prezes Urz ę du uzna ł , i ż wprowadzone przez Spó ł k ę zmiany s ą jedynie zmianami redakcyjnymi nie maj ą cymi absolutnie ż adnego wp ł ywu na skutki i cele jakie wywo ł uj ą postanowienia, które kwestionowa ł , o czym poinformowa ł „INWEST-DOM” Sp. z o.o. w pi ś mie z dnia 9 listopada 2007 r. (dowód: karta nr 41). W dniu 9 listopada 2007 r. Prezes Urz ę du zawiadomi ł Spó ł k ę o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego i mo ż liwo ś ci zapoznania si ę z aktami sprawy (dowód: karta nr 42). Spó ł ka skorzysta ł a z tej mo ż liwo ś ci w dniu 22 listopada 2007 r. (dowód: karty nr 44-45). „INWEST-DOM” Sp. z o.o. przesy ł aj ą c pismo z za łą cznikami z dnia 29 listopada 2007 r. skorzysta ł a z prawa do ko ń cowego wypowiedzenia si ę co do zebranych dowodów oraz przedstawionych zarzutów (dowód: karty nr 48-111). W pi ś mie tym Spó ł ka wskaza ł a, i ż skorygowa ł a zapisy we wzorcach umów pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” oraz „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym” to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone i zacz ęł a stosowa ć te wzorce od dnia 26 listopada 2007 r. (dowód: karty nr 48). Spó ł ka wskaza ł a, i ż w celu eliminacji zapisów niezgodnych z prawem „INWEST-DOM” Sp. z o.o. wezwa ł a swoich klientów do podpisania aneksów do umów, do tych, którzy nie mogli stawi ć si ę osobi ś cie w celu ich podpisania aneksy zosta ł y wys ł ane listem poleconym (dowód: karta nr 48). Spó ł ka wskaza ł a równie ż , i ż ju ż od sierpnia 2007 r. podpisywa ł a umowy, które nie zawiera ł y niedozwolonych postanowie ń umownych (dowód: karta nr 48). „INWEST-DOM” Sp. z o.o. dor ę czy ł a do Urz ę du nowe wzorce umów pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” (dowód: kary nr 49-51) oraz „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym” (dowód: karty nr 52-54). Kwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia otrzyma ł y w nowych wzorcach nast ę puj ą ce brzmienie: − postanowienie wskazane w pkt I.1 sentencji niniejszej decyzji zast ą piono postanowieniem o tre ś ci: „(…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano-monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od Umowy. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż lokalu mieszkalnego, zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od Umowy.” (dowód: karty nr 50 i 53); 4 − postanowienie wskazane w pkt I.2 sentencji niniejszej decyzji zast ą piono postanowieniem o tre ś ci: „(…) Sprzedawca b ę dzie zarz ą dza ł obiektem odp ł atnie i na koszt Kupuj ą cego do momentu wy ł onienia przez wspólnot ę innego administratora w trybie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.” (dowód: karty nr 51 i 54); − postanowienie wskazane w pkt I.2 sentencji niniejszej decyzji zast ą piono postanowieniem o tre ś ci: „Ewentualne spory mog ą ce powsta ć przy wykonywaniu umowy strony b ę d ą rozstrzyga ł y polubownie, jednak ż e w przypadku braku takiej mo ż liwo ś ci poddadz ą rozstrzygni ę ciu w ł a ś ciwego S ą du.” (dowód: karty nr 51 i 54). Do pisma z dnia 29 listopada 2007 r. Spó ł ka za łą czy ł a równie ż kopie podpisanych aneksów zmieniaj ą cych niedozwolone postanowienia w umowach zawartych wed ł ug starych wzorców (dowód: karty nr 57 – 90) oraz potwierdzenia nadania aneksów listem poleconym do klientów, którzy nie mogli osobi ś cie stawi ć si ę w siedzibie Spó ł ki w celu ich podpisania (dowód: karta nr 56). Spó ł ka przekaza ł a równie ż kopie czterech umów przedwst ę pnych zobowi ą zuj ą cych do wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego - udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u (dowód: karty nr 91-96 oraz 103-108) oraz kopie dwóch umów przedwst ę pnych zobowi ą zuj ą cych do wybudowania i sprzeda ż y - udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u (dowód: karty nr 97-102), które nie zawieraj ą niedozwolonych postanowie ń umownych. Wszystkie te umowy zosta ł y zawarte po dniu 1 sierpnia 2007 r. (dowód: karty nr 91-108). Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: „INWEST-DOM” Sp. z o.o. jest przedsi ę biorc ą wpisanym do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000169890, prowadzonym przez S ą d Rejonowy w Kielcach, X Wydzia ł Gospodarczy Krajowego Rejestru S ą dowego (dowód: karty nr 18-20). Zgodnie z przedstawionym aktualnym odpisem z rejestru przedsi ę biorców przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest mi ę dzy innymi wznoszenie kompletnych obiektów budowlanych lub ich cz ęś ci, wykonywanie instalacji budowlanych, wykonywanie robót budowlanych wyko ń czeniowych, obs ł uga nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek, wynajem nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek (dowód: karta nr 19 verte). „INWEST-DOM” Sp. z o.o. na nieruchomo ś ci po ł o ż onej w Kielcach przy ulicy Planty 16D, realizuje inwestycj ę obejmuj ą c ą budow ę budynku wielorodzinnego z miejscami parkingowymi (dowód: karta nr 6). W swojej dzia ł alno ś ci „INWEST-DOM” Sp. z o.o. stosuje przy zawieraniu umów developerskich umow ę pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” (dowód: karty nr 13-15) oraz „Umowa przedwst ę pna obowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym” (dowód: karty nr 9-12). Dokumenty te stanowi ą wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Spó ł ka okre ś li ł a w nich jednostronnie wszystkie warunki ś wiadczenia us ł ugi developerskiej. Jest on przygotowany z góry, przed zawarciem umowy i poza danymi dotycz ą cymi stron umowy, zawiera gotowe postanowienia. W § 2 wzorca umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego „INWEST-DOM” Sp. z o. o. ustali ł a jednostronnie postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: 5 „(…) Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy wynosi 7%. (…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano- monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż lokalu mieszkalnego – zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek.” W § 2 wzorca umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego-udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym” „INWEST-DOM” Sp. z o. o. ustali ł a jednostronnie postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „(…) Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy, wynosi 22%. (…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano- monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż udzia ł u w gara ż u – zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek.” S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( dalej: „S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów”) w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 885. W §7 wzorców umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” oraz pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego-udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym” „INWEST-DOM” Sp. z o. o. ustali ł a jednostronnie postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „(…) Sprzedawca b ę dzie zarz ą dza ł obiektem przez okres 3 lat po oddaniu obiektu do u ż ytkowania, a Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do ponoszenia kosztów zarz ą du.” S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 893. W § 13 wzorców umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” oraz pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego-udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u 6 wielostanowiskowym” „INWEST-DOM” Sp. z o. o. ustali ł a jednostronnie postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „Ewentualne spory mog ą ce powsta ć przy wykonywaniu umowy strony b ę d ą rozstrzyga ł y polubownie, jednak ż e w przypadku braku takiej mo ż liwo ś ci poddadz ą rozstrzygni ę ciu w ł a ś ciwego s ą du w Kielcach.” S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 24 kwietnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 107/04) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Spory, mog ą ce wynikn ąć na tle realizacji niniejszej umowy b ę d ą rozstrzygane przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Wykonawcy” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 3 lipca 2006 r. pod numerem 784. „INWEST-DOM” Sp. z o.o. aktualnie stosuje wzorce umowy pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” (dowód: karty nr 13-15) oraz „Umowa przedwst ę pna obowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym”, które nie zawieraj ą niedozwolonych postanowie ń umownych (dowód: karty nr 49-54). Spó ł ka podpisa ł a tak ż e aneksy do ka ż dej umowy przedwst ę pnej zobowi ą zuj ą cej do wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego oraz do wi ę kszo ś ci umów przedwst ę pnych zobowi ą zuj ą cych do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego-udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym, zawartych wed ł ug wzorca zawieraj ą cego postanowienia kwestionowane w niniejszym post ę powaniu. Zapisy te zosta ł y zmienione w ten sposób, ż e: / §2 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie „Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano-monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od Umowy. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż lokalu mieszkalnego, zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od Umowy.” (dowód: karty nr 57-90); / §7 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie: „(…) Sprzedawca b ę dzie zarz ą dza ł obiektem odp ł atnie i na koszt Kupuj ą cego do momentu wy ł onienia przez wspólnot ę innego administratora w trybie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.” (dowód: karty nr 57-90); / §13 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie: „Ewentualne spory mog ą ce powsta ć przy wykonywaniu umowy strony b ę d ą rozstrzyga ł y polubownie, jednak ż e w przypadku braku takiej mo ż liwo ś ci poddadz ą rozstrzygni ę ciu w ł a ś ciwego S ą du.” (dowód: karty nr 57-90). Do klientów Spó ł ki, którzy nie mogli stawi ć si ę osobi ś cie w celu podpisania aneksów do umowy przedwst ę pnej zobowi ą zuj ą cej do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego-udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym, zosta ł y one wys ł ane listem poleconym (dowód: karta nr 56). Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o okik przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Natomiast ust. 3 ww. artyku ł u stanowi, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Przepis art. 24 ust. 2 ustawy o okik zawiera otwarty katalog dzia ł a ń 7 stanowi ą cych praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Ustawodawca wskazuje w pkt 1 tego przepisu, ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Stwierdzenie praktyki okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik wymaga wykazania, ż e spe ł nione zosta ł y łą cznie trzy przes ł anki: 1) dzia ł anie przedsi ę biorcy, 2) nosz ą ce znamiona bezprawno ś ci, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, 3) godz ą ce w zbiorowy interes konsumentów. Ad 1) Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o okik, ilekro ć w ustawie jest mowa o przedsi ę biorcy, rozumie si ę przez to przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (tj. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095), jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą – wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Za przedsi ę biorców uznaje si ę tak ż e wspólników spó ł ki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich dzia ł alno ś ci gospodarczej. Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy przedsi ę biorca mo ż e podj ąć dzia ł alno ść gospodarcz ą po uzyskaniu wpisu do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym. Przepis art. 2 ww. ustawy definiuje dzia ł alno ść gospodarcz ą jako zarobkow ą dzia ł alno ść wytwórcz ą , budowlan ą , handlow ą , us ł ugow ą oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze z ł ó ż , a tak ż e dzia ł alno ść zawodow ą wykonywan ą w sposób zorganizowany i ci ą g ł y. „INWEST-DOM” Sp. z o.o. jest osob ą prawn ą , która uzyska ł a osobowo ść prawn ą z chwil ą wpisu do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym. Jak wskazano powy ż ej, Spó ł ka jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000169890. Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest mi ę dzy innymi wznoszenie kompletnych obiektów budowlanych lub ich cz ęś ci, wykonywanie instalacji budowlanych, wykonywanie robót budowlanych wyko ń czeniowych, obs ł uga nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek, wynajem nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek. „INWEST-DOM” Sp. z o.o. jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W zwi ą zku z tym pierwsza przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Ad 2) Bezprawno ść jest to sprzeczno ść zachowania z przepisami prawa oraz z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego. Chodzi wi ę c o sprzeczno ść z szeroko rozumianym porz ą dkiem prawnym jako ca ł o ś ci ą . Poj ę cie porz ą dek prawny obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. Bezprawno ść jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, niezale ż nym od wyst ą pienia szkody, czy od zamiaru podmiotu dopuszczaj ą cego si ę dzia ł a ń bezprawnych. Przy ocenie bezprawno ś ci rozwa ż enia wymaga kwestia, czy czyn by ł zgodny, czy te ż niezgodny z obowi ą zuj ą cymi zasadami porz ą dku 8 prawnego tj. normami prawa powszechnie obowi ą zuj ą cego a tak ż e z nakazami i zakazami wynikaj ą cymi z zasad wspó łż ycia spo ł ecznego. Jak zosta ł o wykazane powy ż ej, przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zawiera przyk ł adowy katalog praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do ww. przepisu, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Na mocy art. 479 45 k.p.c. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest obowi ą zany przesy ł a ć Prezesowi Urz ę du odpis ka ż dego prawomocnego wyroku uwzgl ę dniaj ą cego powództwo o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Na podstawie takich wyroków, Prezes Urz ę du jest zobowi ą zany do prowadzenia rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, stosownie do art. 479 45 § 2 k.p.c. Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasad ę jawno ś ci tego rejestru. Oznacza ona, ż e rejestr jest dost ę pny dla ka ż dego zainteresowanego, czyli ka ż dy ma do niego prawo wgl ą du. Skutkiem formalnej jawno ś ci rejestru jest niemo ż no ść zas ł aniania si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych w nim wpisów. W rejestrze tym przytacza si ę tre ść postanowie ń wzorców umowy uznanych przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. dotyczy nie tylko tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Z tre ś ci art. 479 43 k.p.c. wynika, ż e wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 29.09.2005 r., sygn. akt VI Aca 381/05 i z dnia 16.11.2005 r., sygn. akt VI Aca 473/05 stwierdzi ł , ż e : „Celem post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, za ś wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c. od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich. Rozszerzona prawomocno ść materialna takich wyroków stanowi przeszkod ę procesow ą dla ponownego rozpoznania sprawy dotycz ą cej uznania za niedozwolone postanowie ń wzorców umowy, które zosta ł y uznane za niedozwolone prawomocnymi wyrokami wpisanymi do rejestru prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zgodnie z art. 479 45 k.p.c. Wpisanie do rejestru wzorca umowy uznanego za niedozwolony wy łą cza ponowne wytoczenie powództwa w tym przedmiocie, tak ż e przez osob ę nie bior ą c ą udzia ł u w sprawie, w której wyrok wydano, za ś pozew obejmuj ą cy takie powództwo podlega odrzuceniu na podstawie art. 199 § 1 pkt 2 k.p.c. – uchwa ł a S ą du Najwy ż szego z dnia 19 grudnia 2003 r. III CZP 95/03(OSNC 2005/2/25)”. Ponadto, zakaz stosowania niedozwolonych postanowie ń wpisanych do ww. rejestru dotyczy tak ż e postanowie ń podobnych. Przedsi ę biorcy stosuj ą bowiem postanowienia, których istota jest taka sama, lecz konstrukcja gramatyczna, szyk wyrazów w zdaniu s ą ró ż ne. W zwi ą zku z tym, zakazane jest te ż stosowanie postanowienia, którego zakres jest to ż samy z zakresem postanowienia wpisanego do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Nie jest konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść tych postanowie ń . S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) wskaza ł , ż e je ż eli S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ona wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23 ust. 2 pkt 1 ustawy o okik dopuszcza si ę ka ż dy z przedsi ę biorców, który wprowadza do stosowanych 9 klauzul zmiany o charakterze kosmetycznym, polegaj ą ce np. na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie u ż ytych wyrazów, je ż eli zmiany te nie prowadz ą do zmiany istoty klauzuli. S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. III SZP 03/06) za podstaw ę uznania to ż samo ś ci klauzul przyj ął „wywieranie takiego samego skutku”. Natomiast S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 46/04) wskaza ł , ż e dla uznania, i ż okre ś lona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, ż e mie ś ci si ę ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodno ść porównywanych klauzul. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” . Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 885. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w uzasadnieniu wyroku wskaza ł , ż e wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 kodeksu cywilnego, prawo do odst ą pienia od umowy. „INWEST-DOM” Sp. z o.o. stosowa ł a postanowienia o tre ś ci: „(…) Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy wynosi 7%. (…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano-monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż lokalu mieszkalnego – zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek.” oraz „(…) Obowi ą zuj ą ca stawka podatku VAT, na dzie ń podpisania umowy, wynosi 22%. (…) Cena za lokal mo ż e ulec zmianie: 1. o miesi ę czne wska ź niki cen produkcji budowlano- monta ż owej publikowane przez GUS za okres od daty podpisania umowy do daty zap ł aty kolejnej raty. 2. w przypadku zmiany stawek podatku VAT na sprzeda ż udzia ł u w gara ż u – zostan ą one uwzgl ę dnione przy kolejnych p ł atno ś ciach po dniu og ł oszenia i obowi ą zywania tych ż e nowych stawek.” , które dawa ł y Spó ł ce po zawarciu umowy mo ż liwo ść podwy ż szenia ceny w przypadku zaistnienia okre ś lonych okoliczno ś ci faktycznych tj. wzrostu podatku VAT lub wzrostu miesi ę cznych wska ź ników cen produkcji budowlano-monta ż owej bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Oba postanowienia, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter i skutek ich stosowania jest identyczny. Ponadto, zarówno Spó ł ka, której zosta ł postawiony zarzut w przedmiotowym post ę powaniu, jak i przedsi ę biorca, który stosowa ł we wzorcu umowy postanowienie uznane za niedozwolone na mocy ww. wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (pierwotny adresat postanowienia uznanego za niedozwolone), prowadzili dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku us ł ug deweloperskich. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez „INWEST-DOM” Sp. z o.o. postanowienie o tre ś ci: „(…) Sprzedawca b ę dzie zarz ą dza ł obiektem przez okres 3 lat po oddaniu obiektu do u ż ytkowania, a Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do ponoszenia kosztów zarz ą du.” , które jest to ż same z klauzul ą o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty 10 przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” , uznan ą w wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) za niedozwolone postanowienie wzorca umowy i wpisan ą do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 893. Zgodnie z brzmieniem ww. postanowie ń , zarówno postanowienie wzorca umowy stosowanego przez „INWEST-DOM” Sp. z o.o. jak i postanowienie wpisane do rejestru jako niedozwolone postanowienie umowne zmuszaj ą nabywc ę lokalu do zgody na administrowanie nieruchomo ś ci ą przez okres 3 lat nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania, co do rzetelno ś ci administratora lub, gdy żą dane wynagrodzenie b ę dzie znacz ą co wy ż sze od cen rynkowych. Postanowienia te pozbawiaj ą zatem konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . W ocenie Prezesa Urz ę du, bior ą c pod uwag ę zarówno kryteria oceny to ż samo ś ci klauzul wskazane przez S ą d Najwy ż szy tj. „wywieranie takiego samego skutku”, jak i kryteria wskazane przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów tj. „identyczny zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie” nie ma w ą tpliwo ś ci, i ż stosowane przez „INWEST-DOM” Sp. z o.o . postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „ (…) Sprzedawca b ę dzie zarz ą dza ł obiektem przez okres 3 lat po oddaniu obiektu do u ż ytkowania, a Kupuj ą cy zobowi ą zany jest do ponoszenia kosztów zarz ą du.” jest to ż same z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 893. „INWEST-DOM” Sp. z o. o. stosowa ł a postanowienie o tre ś ci: „Ewentualne spory mog ą ce powsta ć przy wykonywaniu umowy strony b ę d ą rozstrzyga ł y polubownie, jednak ż e w przypadku braku takiej mo ż liwo ś ci poddadz ą rozstrzygni ę ciu w ł a ś ciwego s ą du w Kielcach.” , które jest w opinii Prezesa Urz ę du to ż same zarówno co do skutków jak i celu z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 784 o tre ś ci: „Spory, mog ą ce wynikn ąć na tle realizacji niniejszej umowy b ę d ą rozstrzygane przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Wykonawcy”. Ka ż de z tych postanowie ń narzuca konsumentowi rozpoznanie sprawy przez s ą d w ł a ś ciwy miejscowo dla siedziby przedsi ę biorcy, który zgodnie z ustaw ą niekoniecznie b ę dzie s ą dem w ł a ś ciwym miejscowo, jak np. w sprawach dochodzenia roszcze ń odszkodowawczych od konsumenta czy ustalenia tre ś ci umowy. W przypadku tych spraw, zgodnie z w ł a ś ciwo ś ci ą ogóln ą s ą du, s ą dem w ł a ś ciwym by ł by s ą d miejsca zamieszkania konsumenta, jako miejsca spe ł nienia ś wiadczenia odszkodowawczego. Stanowi ą one niedozwolone postanowienia umowy wskazane w art. 385 3 pkt 23 k.c. Porównanie ww. postanowie ń dowodzi, ż e ich tre ść jest podobna i w taki sam sposób kszta ł tuje prawa i obowi ą zki konsumenta, i ż mo ż na przyj ąć , i ż oceniane postanowienie umowy mie ś ci si ę w hipotezie zakazanego postanowienia umowy. Nale ż y nadmieni ć , ż e S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie i konsekwentnie dawa ł wyraz stanowisku, i ż analogiczne postanowienia wype ł niaj ą hipotez ę przepisu art. 385 3 pkt 23 k.c. o czym ś wiadcz ą postanowienia umowne wpisane do rejestru pod pozycjami nr: 77, 169, 210, 276, 309, 340, 349, 353, 361, 371, 385, 388, 409, 418, 445, 486, 488, 501, 527, 552, 660, 772, 979 i 1034. Konsekwencj ą stosowania przez „INWEST-DOM” Sp. z o. o. postanowie ń wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest wprowadzenie do obrotu postanowie ń bezwzgl ę dnie zakazanych. Tym samym, w ocenie Prezesa Urz ę du, stosowanie przez „INWEST-DOM” Sp. z o. o. postanowie ń wskazanych w sentencji decyzji jest bezprawne. 11 W zwi ą zku z powy ż szym, stwierdza si ę , ż e druga przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Ad 3) Przes ł anka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów jest spe ł niona, gdy dzia ł anie lub zaniechanie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowo ś ci. Przepisy ustawy o okik nie definiuj ą poj ę cia zbiorowego interesu konsumentów. Przepis art. 23a ust. 1 ustawy o okik stanowi jedynie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Zbiorowy interes konsumentów oznacza interes dotycz ą cy ogó ł u, a naruszenie tego interesu mo ż e mie ć miejsce, gdy skutkami dzia ł a ń sprzecznych z ustaw ą o okik dotkni ę ty jest szerszy kr ą g uczestników rynku - konsumentów, których nie da si ę zindywidualizowa ć . W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej i nieokre ś lonej liczby konsumentów, którzy zapoznali si ę , b ą d ź mogli zapozna ć si ę z postanowieniami wzorców pn. „Umowa przedwst ę pna zobowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” oraz „Umowa przedwst ę pna obowi ą zuj ą ca do: wybudowania i sprzeda ż y miejsca parkingowego – udzia ł u w jednoprzestrzennym gara ż u wielostanowiskowym”, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i zawarli, b ą d ź mogli zawrze ć umow ę na ś wiadczenie tych us ł ug z „INWEST-DOM” Sp. z o. o. Oferta us ł ug developerskich ś wiadczonych przez Spó ł k ę jest adresowana do z góry nieokre ś lonej liczby konsumentów. Stosowanie przez „INWEST- DOM” Sp. z o. o. zarzucanej praktyki wobec niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby konsumentów wype ł nia przes ł ank ę naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Nie ma tutaj ż adnych w ą tpliwo ś ci, ż e bezprawne dzia ł anie Spó ł ki nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny, lecz mo ż e narusza ć uprawnienia nieograniczonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej grupy faktycznych lub potencjalnych kontrahentów „INWEST-DOM” Sp. z o. o. W zwi ą zku z tym trzecia przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Art. 27 ust. 1 ustawy o okik wskazuje, ż e nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą jej zaniechanie, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. W takim przypadku zgodnie z art. 27 ust. 2 Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania. W ust. 3 za ś ustawa wskazuje, ż e ci ęż ar udowodnienia okoliczno ś ci, o których mowa w ust. 1, spoczywa na przedsi ę biorcy. „INWEST-DOM” Sp. z o.o. zaprzesta ł a stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Na dowód tego Spó ł ka przedstawi ł a aktualnie stosowane wzorce zawieraj ą ce zmienione postanowienia, które by ł y kwestionowane przez Prezesa Urz ę du oraz aneksy do wszystkich umów podpisanych z konsumentami, zawieraj ą cych niedozwolone postanowienia umowne kwestionowane w niniejszym post ę powaniu. 12 St ą d nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji decyzji. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o okik, Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy o okik. Przepis ten stanowi podstaw ę i górn ą granic ę ustalenia kary dla „INWEST-DOM” Sp. z o.o., która w roku rozliczeniowym 2006 r. osi ą gn ęł a przychód w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorcy) z ł . W zwi ą zku z powy ż szym maksymalna kara mo ż e wynie ść (tajemnica przedsi ę biorcy) z ł . Ustawa nie zawiera zamkni ę tego katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest wysoko ść kar nak ł adanych na przedsi ę biorców. W art. 111 ustawy o okik przyk ł adowo jedynie wskazano, i ż przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy o okik, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Ponadto orzecznictwo wskazuje, ż e w przypadku kar przes ł ankami, które nale ż y bra ć pod uwag ę , s ą : potencja ł ekonomiczny przedsi ę biorcy, skutki praktyki dla konkurencji lub kontrahentów, dopuszczalny poziom kary wynikaj ą cy z przepisów ustawy oraz cele, jakie kara ma osi ą gn ąć (por.: wyrok S ą du Najwy ż szego z 27.06.2000 r., sygn. akt I CKN 793/98). Na wysoko ść kary w przedmiotowej sprawie ma wp ł yw zawodowy (profesjonalny) charakter prowadzonej przez „INWEST-DOM” Sp. z o.o. dzia ł alno ś ci na rynku us ł ug deweloperskich oraz oko ł o roczny okres stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, które to okoliczno ś ci sk ł aniaj ą do na ł o ż enia kary o charakterze represyjnym. Zauwa ż y ć przy tym nale ż y, ż e rejestr postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest jawny, powszechnie dost ę pny i publikowany na stronie internetowej Urz ę du: www.uokik.gov.pl . Zakaz stosowania postanowie ń wzorców umowy wpisanych do wskazanego rejestru nie budzi ż adnych w ą tpliwo ś ci. Jednocze ś nie uwzgl ę dni ć nale ż y, ż e w trakcie post ę powania „INWEST-DOM” Sp. z o.o. zaniecha ł a stosowania kwestionowanej przez Prezesa Urz ę du praktyki oraz fakt, i ż post ę powanie nie zosta ł o wszcz ę te w nast ę pstwie skarg konsumenckich, co mo ż e ś wiadczy ć o ograniczonym zakresie rzeczywistych negatywnych skutków wywo ł anych przez dzia ł ania Spó ł ki. Ponadto naruszenie przepisów ustawy o okik mia ł o miejsce po raz pierwszy. To w ostatecznym rachunku przekonuje, aby karze nada ć walor edukacyjny, przy zapewnieniu odpowiedniego stopnia jej odczuwalno ś ci. Zdaniem Prezesa Urz ę du, taki charakter b ę dzie mia ł a kara w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorcy) % kary maksymalnej po zaokr ą gleniu do pe ł nych z ł otych. Z tych powodów na ł o ż ono kar ę w wysoko ś ci 1 060,00 z ł . St ą d nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji decyzji. Kar ę nale ż y wp ł aci ć w ci ą gu 14 dni od daty uprawomocnienia si ę decyzji do Narodowego Banku Polskiego, Oddzia ł Okr ę gowy w Warszawie, na rachunek Nr 51101010100078782231000000 . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o okik w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kodeksu post ę powania cywilnego – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od daty jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi. 13 Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Ł odzi Iwona Bielska Otrzymuje: „INWEST - DOM” Sp. z o.o. Ul . Planty 16 25-502 Kielce 14