RŁO-58/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA w Ł ODZI ul. Piotrkowska 120 90-006 Ł ód ź , P - 36 tel. (0-42) 636-36-89, fax (0-42) 636-07-12 e’-mail: lodz@uokik.gov.pl R Ł O-61-39/07/AB Ł ód ź , dnia 5 grudnia 2007 r. DECYZJA Nr R Ł O 58/2007 Na podstawie art. 27 ust. 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, Dz. U. Nr 99, poz. 660) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie „KRYSTBUD” Sp. z o.o. , ul. Arabska 6, 93-481 Ł ód ź polegaj ą ce na: 1. stosowaniu we wzorcu umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” postanowienia umownego o tre ś ci: „Cena Segmentu mo ż e ulec zmianie tylko w przypadku, je ś li ulegn ą zmianie stawki podatku VAT, okre ś lone w punkcie 3” , które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego ; 2. stosowaniu we wzorcu umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” postanowienia umownego o tre ś ci: „W przypadku, gdy z winy Spó ł ki nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 30 dni Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej” , które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego ; 3. stosowaniu we wzorcu umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” postanowienia umownego o tre ś ci: „Kara umowna nale ż na Nabywcy w tych okoliczno ś ciach wynosi 0,03% - kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę – za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 30 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty” , które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego ; 4. stosowaniu we wzorcu umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” postanowienia umownego o tre ś ci: „Wszelkie spory, wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania niniejszej umowy b ę dzie rozstrzyga ł S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Spó ł ki” , które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania z dniem 25 wrze ś nia 2007 r. Uzasadnienie W I kwartale 2007 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej: „Prezes Urz ę du”) przeprowadzi ł badanie lokalnych rynków us ł ug developerskich na terenie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi (zwanej dalej: „Urz ą d”). W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , ż e „KRYSTBUD” Sp. z o.o. , ul. Arabska 6, 93-481 Ł ód ź (zwana dalej: „KRYSTBUD Sp. z o.o.” lub „Spó ł ka”), we wzorcu umowy o nazwie „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” stosuje postanowienia o tre ś ci: − „Cena Segmentu mo ż e ulec zmianie tylko w przypadku, je ś li ulegn ą zmianie stawki podatku VAT, okre ś lone w punkcie 3”, które jest zbie ż ne z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeks post ę powania cywilnego (zwany dalej: „rejestr postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone” lub „rejestr”) pod pozycj ą 885; − „W przypadku, gdy z winy Spó ł ki nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 30 dni Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej”, które jest zbie ż ne z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 1018; − „Kara umowna nale ż na Nabywcy w tych okoliczno ś ciach wynosi 0,03% - kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę – za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 30 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty”, które jest zbie ż ne z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 156; − „Wszelkie spory, wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania niniejszej umowy b ę dzie rozstrzyga ł S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Spó ł ki”, które jest zbie ż ne z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 969 i tym samym narusza zbiorowe interesy konsumentów. W celu wyeliminowania stwierdzonej nieprawid ł owo ś ci konieczne i uzasadnione by ł o podj ę cie dzia ł a ń administracyjnych chroni ą cych konsumentów. W dniu 10 sierpnia 2007 r. Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du Postanowieniem Nr 1/61- 39/07 post ę powanie w sprawie stosowania przez „KRYSTBUD” Sp. z o.o. praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cych na godz ą cym w nie bezprawnym stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 cytowanej na wst ę pie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (zwana dalej: „ustawa o okik”) (dowód: karty nr 1-2). Prezes Urz ę du zawiadomi ł „KRYSTBUD” Sp. z o.o. o wszcz ę ciu post ę powania w dniu 10 sierpnia 2007 r . , stosownie do art. 101 ust. 2 ustawy o okik (dowód: karta nr 3). Postanowieniem nr 2/61-39/07 z dnia 10 sierpnia 2007 r. Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów pismo „KRYSTBUD” Sp. z o.o. z dnia 12 lutego 2007 r. wraz z za łą cznikami 2 (dowód: karty nr 5-23), o czym zawiadomi ł „KRYSTBUD” Sp. z o.o. w dniu 10 sierpnia 2007 r. (dowód: karta nr 24). W odpowiedzi na zawiadomienie o wszcz ę ciu post ę powania „KRYSTBUD” Sp. z o.o. w pi ś mie z dnia 20 sierpnia 2007 r. uzna ł a zarzut Prezesa Urz ę du za zasadny, wskazuj ą c jednocze ś nie kroki jakie podejmie w celu zaniechania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. „KRYSTBUD” Sp. z o.o. o ś wiadczy ł a, i ż : − postanowienie §5 ust. 4 w brzmieniu „Cena segmentu mo ż e ulec zmianie tylko w przypadku, je ś li ulegn ą zmianie stawki podatku VAT, okre ś lone w punkcie 3” zostanie usuni ę te ze wzorca umowy (dowód: karta nr 26); − §8 ust. 1 otrzyma ł brzmienie: „Je ż eli z przyczyn zawinionych przez Spó ł k ę , a dotycz ą cych robót budowlanych nast ą pi przesuni ę cie terminu wykonania umowy, Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej” (dowód: karta nr 27); − §8 ust. 2 otrzyma ł brzmienie: „Kara umowna nale ż na Nabywcy w przypadku okre ś lonym w §8 ust. 1 wynosi 0,01% kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę za ka ż dy dzie ń zw ł oki” (dowód: karta nr 27); − ponadto zosta ł zmieniony §19 ust. 6 wzorca umowy w nast ę puj ą cy sposób: „Wszelkie spory, wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania przedmiotowej umowy b ę dzie rozstrzyga ł s ą d powszechny w ł a ś ciwo ś ci miejscowej zgodnie z przepisami kodeksu post ę powania cywilnego” (dowód: karta nr 27) W za łą czeniu „KRYSTBUD” Sp. z o.o. przedstawi ł a nowy wzorzec zawieraj ą cy zmienione postanowienia, które by ł y kwestionowane przez Prezesa Urz ę du (dowód: karty nr 28 – 33) oraz kopie aneksów zmieniaj ą cych niedozwolone postanowienia w dwóch umowach zawartych wed ł ug starego wzorca (dowód: karty nr 34 – 35). W pi ś mie tym Spó ł ka równie ż o ś wiadczy ł a, ż e niezw ł ocznie po podpisaniu z pozosta ł ymi konsumentami, z którymi zosta ł y ju ż zawarte umowy, aneksów zawieraj ą cych aktualne brzmienie w/w postanowie ń wzorca umownego, ich odpisy zostan ą dor ę czone do Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Ł odzi (dowód: karta nr 27). W formie aneksów wprowadzono do umów zawartych wed ł ug starego wzorca nast ę puj ą ce zmiany: − postanowienie o tre ś ci: „Cena segmentu mo ż e ulec zmianie tylko w przypadku, je ś li ulegn ą zmianie stawki podatku VAT, okre ś lone w punkcie 3” zosta ł o usuni ę te (dowód: karty nr 34 i 35); − postanowienie o tre ś ci: „W przypadku, gdy z winy Spó ł ki nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 30 dni Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej” otrzyma ł o brzmienie: „Je ż eli z przyczyn zawinionych przez Spó ł k ę , a dotycz ą cych robót budowlanych nast ą pi przesuni ę cie terminu wykonania umowy, Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej” (dowód: karty nr 34 i 35); − postanowienie o tre ś ci: „Kara umowna nale ż na Nabywcy w tych okoliczno ś ciach wynosi 0,03% - kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę – za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 30 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty” otrzyma ł o brzmienie: „Kara umowna nale ż na Nabywcy w przypadku okre ś lonym w §8 ust. 1 wynosi 0,01% kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę za ka ż dy dzie ń zw ł oki” (dowód: karty nr 34 i 35); − postanowienie o tre ś ci: „Wszelkie spory, wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania niniejszej umowy b ę dzie rozstrzyga ł S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby 3 Spó ł ki” otrzyma ł o brzmienie: „Wszelkie spory, wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania przedmiotowej umowy b ę dzie rozstrzyga ł s ą d powszechny w ł a ś ciwo ś ci miejscowej zgodnie z przepisami kodeksu post ę powania cywilnego” (dowód: karty nr 34 verte i 35 verte). W dniu 26 wrze ś nia 2007 r. „KRYSTBUD” Sp. z o.o. dor ę czy ł a do Urz ę du aneksy do wszystkich umów podpisanych z konsumentami, zawieraj ą cych niedozwolone postanowienia umowne kwestionowane w niniejszym post ę powaniu (dowód: karty nr 41-45). Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: „KRYSTBUD” Sp. z o.o. jest przedsi ę biorc ą wpisanym do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000265888, prowadzonym przez S ą d Rejonowy dla Ł odzi- Ś ródmie ś cia w Ł odzi, XX Wydzia ł Krajowego Rejestru S ą dowego (dowód: karty nr 6-11). Zgodnie z przedstawionym aktualnym odpisem z rejestru przedsi ę biorców przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest mi ę dzy innymi wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek (dowód: karta nr 9). „KRYSTBUD” Sp. z o.o. na nieruchomo ś ci po ł o ż onej w Ł odzi przy ulicy Arabskiej 20/22 b ę d ą cej jej w ł asno ś ci ą , realizuje inwestycj ę obejmuj ą c ą budow ę siedmiu jednorodzinnych budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej (dowód: karty nr 5 oraz 12-17). W swojej dzia ł alno ś ci „KRYSTBUD” Sp. z o.o. stosuje przy zawieraniu umów developerskich umow ę pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” (dowód: karty nr 19-21) oraz „Umowa rezerwacji sprzeda ż y Segmentu Nr …. Zlokalizowanego w Ł odzi przy ul. Arabskiej 20-22” (dowód: karty nr 22-23). Dokumenty te stanowi ą wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Spó ł ka okre ś li ł a w nich jednostronnie warunki ś wiadczenia us ł ugi developerskiej. Jest on przygotowany z góry, przed zawarciem umowy i poza danymi dotycz ą cymi stron umowy, przedmiotu umowy (po ł o ż enia i powierzchni dzia ł ki, ceny us ł ugi, numeru segmentu, wysoko ś ci i terminu p ł atno ś ci rat) zawiera gotowe postanowienia. W §5 ust. 4 wzorca umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” „KRYSTBUD” Sp. z o. o. ustali ł a jednostronnie postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „Cena Segmentu mo ż e ulec zmianie tylko w przypadku, je ś li ulegn ą zmianie stawki podatku VAT, okre ś lone w punkcie 3” S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( dalej: „S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów”) w wyroku z dnia 18 maja 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 885. W §8 ust. 1 wzorca umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” „KRYSTBUD” Sp. z o. o. ustali ł a jednostronnie postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: 4 „W przypadku, gdy z winy Spó ł ki nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 30 dni Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej” S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 27 listopada 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 162/05) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Opó ź nienie dostawy z winy Zleceniobiorcy. (...) Je ż eli jednak nast ą pi ł o opó ź nienie wykonania us ł ugi Zleceniodawca ma prawo do naliczenia odsetek ustawowych po up ł ywie 30 dni od ustalonej daty wykonania us ł ugi” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 5 lutego 2007 r. pod numerem 1018. W §8 ust. 2 wzorca umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” „KRYSTBUD” Sp. z o. o. ustali ł a jednostronnie postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „Kara umowna nale ż na Nabywcy w tych okoliczno ś ciach wynosi 0,03% - kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę – za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 30 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty” S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Kara umowna nale ż na nabywcy w okoliczno ś ciach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1 % kwoty wp ł aconej przez nabywc ę za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 60 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 18 listopada 2004 r. pod numerem 156. W § 19 ust. 6 wzorca umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu” „KRYSTBUD” Sp. z o. o. ustali ł a jednostronnie postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „Wszelkie spory, wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania niniejszej umowy b ę dzie rozstrzyga ł S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Spó ł ki” S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 23 pa ź dziernika 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 158/05) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „W przypadku rozstrzygni ęć s ą dowych – przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedawcy” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 3 stycznia 2007 r. pod numerem 969. „KRYSTBUD” Sp. z o.o. aktualnie stosuje wzorzec umowy pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y segmentu”, który nie zawiera niedozwolonych postanowie ń umownych (dowód: karty nr 28-33). Spó ł ka podpisa ł a tak ż e aneksy do ka ż dej umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y segmentu, zawartej wed ł ug wzorca zawieraj ą cego postanowienia kwestionowane w niniejszym post ę powaniu. Zapisy te zosta ł y zmienione w ten sposób, ż e: / zrezygnowano z §5 ust. 4 w brzmieniu „Cena segmentu mo ż e ulec zmianie tylko w przypadku, je ś li ulegn ą zmianie stawki podatku VAT, okre ś lone w punkcie 3” (dowód: karty nr 41-45); / §8 ust. 1 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie: „Je ż eli z przyczyn zawinionych przez Spó ł k ę , a dotycz ą cych robót budowlanych nast ą pi przesuni ę cie terminu wykonania 5 umowy, Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej” (dowód: karty nr 41- 45); / §8 ust. 2 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie: „Kara umowna nale ż na Nabywcy w przypadku okre ś lonym w §8 ust. 1 wynosi 0,01% kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę za ka ż dy dzie ń zw ł oki.” (dowód: karty nr 41-45); / §19 ust. 6 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie: „Wszelkie spory, wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania przedmiotowej umowy b ę dzie rozstrzyga ł s ą d powszechny w ł a ś ciwo ś ci miejscowej zgodnie z przepisami kodeksu post ę powania cywilnego.” (dowód: karty nr 41 verte-45 verte). Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o okik przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Natomiast ust. 3 ww. artyku ł u stanowi, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Przepis art. 24 ust. 2 ustawy o okik zawiera otwarty katalog dzia ł a ń stanowi ą cych praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Ustawodawca wskazuje w pkt 1 tego przepisu, ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Stwierdzenie praktyki okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik wymaga wykazania, ż e spe ł nione zosta ł y łą cznie trzy przes ł anki: 1) dzia ł anie przedsi ę biorcy, 2) nosz ą ce znamiona bezprawno ś ci, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, 3) godz ą ce w zbiorowy interes konsumentów. Ad 1) Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o okik, ilekro ć w ustawie jest mowa o przedsi ę biorcy, rozumie si ę przez to przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (tj. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095), jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą – wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Za przedsi ę biorców uznaje si ę tak ż e wspólników spó ł ki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich dzia ł alno ś ci gospodarczej. Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy przedsi ę biorca mo ż e podj ąć dzia ł alno ść gospodarcz ą po uzyskaniu wpisu do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym. Przepis art. 2 ww. ustawy definiuje dzia ł alno ść gospodarcz ą jako zarobkow ą dzia ł alno ść wytwórcz ą , budowlan ą , handlow ą , us ł ugow ą oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze z ł ó ż , a tak ż e dzia ł alno ść zawodow ą wykonywan ą w sposób zorganizowany i ci ą g ł y. „KRYSTBUD” Sp. z o.o. jest osob ą prawn ą , która uzyska ł a osobowo ść prawn ą z chwil ą wpisu do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym. Jak wskazano powy ż ej, Spó ł ka jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000265888. Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest mi ę dzy innymi wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek. 6 „KRYSTBUD” Sp. z o.o. jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W zwi ą zku z tym pierwsza przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Ad 2) Bezprawno ść jest to sprzeczno ść zachowania z przepisami prawa oraz z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego. Chodzi wi ę c o sprzeczno ść z szeroko rozumianym porz ą dkiem prawnym jako ca ł o ś ci ą . Poj ę cie porz ą dek prawny obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. Bezprawno ść jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, niezale ż nym od wyst ą pienia szkody, czy od zamiaru podmiotu dopuszczaj ą cego si ę dzia ł a ń bezprawnych. Przy ocenie bezprawno ś ci rozwa ż enia wymaga kwestia, czy czyn by ł zgodny, czy te ż niezgodny z obowi ą zuj ą cymi zasadami porz ą dku prawnego tj. normami prawa powszechnie obowi ą zuj ą cego a tak ż e z nakazami i zakazami wynikaj ą cymi z zasad wspó łż ycia spo ł ecznego. Jak zosta ł o wykazane powy ż ej, przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zawiera przyk ł adowy katalog praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do ww. przepisu, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Na mocy art. 479 45 k.p.c. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest obowi ą zany przesy ł a ć Prezesowi Urz ę du odpis ka ż dego prawomocnego wyroku uwzgl ę dniaj ą cego powództwo o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Na podstawie takich wyroków, Prezes Urz ę du jest zobowi ą zany do prowadzenia rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, stosownie do art. 479 45 § 2 k.p.c. Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasad ę jawno ś ci tego rejestru. Oznacza ona, ż e rejestr jest dost ę pny dla ka ż dego zainteresowanego, czyli ka ż dy ma do niego prawo wgl ą du. Skutkiem formalnej jawno ś ci rejestru jest niemo ż no ść zas ł aniania si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych w nim wpisów. W Rejestrze tym przytacza si ę tre ść postanowie ń wzorców umowy uznanych przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. dotyczy nie tylko tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Z tre ś ci art. 479 43 k.p.c. wynika, ż e wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 29.09.2005 r., sygn. akt VI Aca 381/05 i z dnia 16.11.2005 r., sygn. akt VI Aca 473/05 stwierdzi ł , ż e : „Celem post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, za ś wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c. od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich. Rozszerzona prawomocno ść materialna takich wyroków stanowi przeszkod ę procesow ą dla ponownego rozpoznania sprawy dotycz ą cej uznania za niedozwolone postanowie ń wzorców umowy, które zosta ł y uznane za niedozwolone prawomocnymi wyrokami wpisanymi do rejestru prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zgodnie z art. 479 45 k.p.c. Wpisanie do rejestru wzorca umowy uznanego za niedozwolony wy łą cza ponowne wytoczenie 7 powództwa w tym przedmiocie, tak ż e przez osob ę nie bior ą c ą udzia ł u w sprawie, w której wyrok wydano, za ś pozew obejmuj ą cy takie powództwo podlega odrzuceniu na podstawie art. 199 § 1 pkt 2 k.p.c. – uchwa ł a S ą du Najwy ż szego z dnia 19 grudnia 2003 r. III CZP 95/03(OSNC 2005/2/25)”. Ponadto, zakaz stosowania niedozwolonych postanowie ń wpisanych do ww. rejestru dotyczy tak ż e postanowie ń podobnych. Przedsi ę biorcy stosuj ą bowiem postanowienia, których istota jest taka sama, lecz konstrukcja gramatyczna, szyk wyrazów w zdaniu s ą ró ż ne. W zwi ą zku z tym, zakazane jest te ż stosowanie postanowienia, którego zakres jest to ż samy z zakresem postanowienia wpisanego do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Nie jest konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść tych postanowie ń . S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) wskaza ł , ż e je ż eli S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ona wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23 ust. 2 pkt 1 ustawy o okik dopuszcza si ę ka ż dy z przedsi ę biorców, który wprowadza do stosowanych klauzul zmiany o charakterze kosmetycznym, polegaj ą ce np. na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie u ż ytych wyrazów, je ż eli zmiany te nie prowadz ą do zmiany istoty klauzuli. S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. III SZP 03/06) za podstaw ę uznania to ż samo ś ci klauzul przyj ął „wywieranie takiego samego skutku”. Natomiast S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 46/04) wskaza ł , ż e dla uznania, i ż okre ś lona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, ż e mie ś ci si ę ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodno ść porównywanych klauzul. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” . Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 885. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w uzasadnieniu wyroku wskaza ł , ż e wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 kodeksu cywilnego, prawo do odst ą pienia od umowy. „KRYSTBUD” Sp. z o.o. stosowa ł a postanowienie o tre ś ci: „Cena Segmentu mo ż e ulec zmianie tylko w przypadku, je ś li ulegn ą zmianie stawki podatku VAT, okre ś lone w punkcie 3” , które dawa ł o Spó ł ce po zawarciu umowy mo ż liwo ść podwy ż szenia ceny w przypadku zaistnienia okre ś lonych okoliczno ś ci faktycznych tj. wzrostu podatku VAT bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez „KRYSTBUD” Sp. z o.o. postanowienie o tre ś ci: „W przypadku, gdy z winy Spó ł ki nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 30 dni Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej” jest to ż same z klauzul ą o tre ś ci: „Opó ź nienie dostawy z winy Zleceniobiorcy. (...) Je ż eli jednak nast ą pi ł o opó ź nienie wykonania us ł ugi Zleceniodawca ma prawo do naliczenia odsetek ustawowych po up ł ywie 30 dni od ustalonej 8 daty wykonania us ł ugi” , uznan ą w wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 27 listopada 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 162/05) za niedozwolone postanowienie wzorca umowy i wpisan ą do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 5 lutego 2007 r. pod numerem 1018. Zgodnie z brzmieniem ww. postanowie ń , zarówno postanowienie wzorca umowy stosowanego przez „KRYSTBUD” Sp. z o.o. jak i postanowienie wpisane do rejestru jako niedozwolone postanowienie umowne wy łą czaj ą odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wobec konsumentów za zawinione opó ź nienie w wykonaniu umowy w wymiarze do 30 dni oraz ograniczaj ą odpowiedzialno ść z tytu ł u zw ł oki w realizacji inwestycji poprzez wprowadzenie terminu, dopiero po up ł ywie którego konsument mo ż e na podstawie umowy żą da ć kary umownej. W ocenie Prezesa Urz ę du, bior ą c pod uwag ę zarówno kryteria oceny to ż samo ś ci klauzul wskazane przez S ą d Najwy ż szy tj. „wywieranie takiego samego skutku”, jak i kryteria wskazane przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów tj. „identyczny zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie” nie ma w ą tpliwo ś ci, i ż stosowane przez „KRYSTBUD” Sp. z o.o . postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „W przypadku, gdy z winy Spó ł ki nast ą pi opó ź nienie w robotach budowlanych powoduj ą ce przesuni ę cie terminu wykonania umowy o wi ę cej ni ż 30 dni Nabywca mo ż e dochodzi ć od Spó ł ki zap ł aty kary umownej” jest to ż same z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 1018. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „Kara umowna nale ż na Nabywcy w tych okoliczno ś ciach wynosi 0,03% - kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę – za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 30 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty” . Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 18 listopada 2004 r. pod numerem 156. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w uzasadnieniu wyroku wskaza ł , ż e postanowienie takie nale ż y uzna ć za niedozwolone, gdy ż po pierwsze wy łą cza odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wobec konsumenta za zawinione opó ź nienie w wykonaniu umowy do okre ś lonej liczby dni, a po drugie ogranicza istotnie odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy je ż eli opó ź nienie to przekroczy t ę ilo ść dni, gdy ż przewiduje zap ł acenie kary umownej w okre ś lonej wysoko ś ci kwoty wp ł aconej przez konsumenta, ale nie wi ę cej ni ż 10% . „KRYSTBUD” Sp. z o. o. stosowa ł a postanowienie o tre ś ci: „Kara umowna nale ż na Nabywcy w tych okoliczno ś ciach wynosi 0,03% - kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę – za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 30 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty” , które wy łą cza ł o odpowiedzialno ść Spó ł ki wobec konsumenta za zawinione opó ź nienie w wykonaniu umowy do 30 dni oraz istotnie ogranicza ł o odpowiedzialno ść „KRYSTBUD” Sp. z o. o. je ż eli opó ź nienie przekroczy ł oby 30 dni przewiduj ą c zap ł acenie kary umownej w okre ś lonej wysoko ś ci wp ł aconej przez konsumenta, ale nie wi ę cej ni ż 10%. „KRYSTBUD” Sp. z o. o. stosowa ł a postanowienie o tre ś ci: „Wszelkie spory, wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania niniejszej umowy b ę dzie rozstrzyga ł S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Spó ł ki” , które jest w opinii Prezesa Urz ę du to ż same zarówno co do skutków jak i celu z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 969 o tre ś ci: „W przypadku rozstrzygni ęć s ą dowych – przez s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedawcy” Ka ż de z tych postanowie ń narzuca konsumentowi rozpoznanie sprawy przez s ą d w ł a ś ciwy miejscowo dla siedziby przedsi ę biorcy, który zgodnie z ustaw ą niekoniecznie b ę dzie s ą dem w ł a ś ciwym miejscowo, jak np. w sprawach dochodzenia roszcze ń odszkodowawczych od konsumenta czy ustalenia tre ś ci umowy. W przypadku tych spraw, zgodnie z w ł a ś ciwo ś ci ą ogóln ą s ą du, s ą dem w ł a ś ciwym by ł by s ą d miejsca zamieszkania konsumenta, jako miejsca spe ł nienia ś wiadczenia 9 odszkodowawczego. Stanowi ą one niedozwolone postanowienia umowy wskazane w art. 385 3 pkt 23 k.c. Porównanie ww. postanowie ń dowodzi, ż e ich tre ść jest podobna i w taki sam sposób kszta ł tuje prawa i obowi ą zki konsumenta, i ż mo ż na przyj ąć , i ż oceniane postanowienie umowy mie ś ci si ę w hipotezie zakazanego postanowienia umowy. Nale ż y nadmieni ć , ż e S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie i konsekwentnie dawa ł wyraz stanowisku, i ż analogiczne postanowienia wype ł niaj ą hipotez ę przepisu art. 385 3 pkt 23 k.c. o czym ś wiadcz ą postanowienia umowne wpisane do rejestru pod pozycjami nr: 77, 169, 210, 276, 309, 340, 349, 353, 361, 371, 385, 388, 409, 418, 445, 486, 488, 501, 527, 552, 660, 772, 979 i 1034. Konsekwencj ą stosowania przez „KRYSTBUD” Sp. z o. o. postanowie ń wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest wprowadzenie do obrotu postanowie ń bezwzgl ę dnie zakazanych. Tym samym, w ocenie Prezesa Urz ę du, stosowanie przez „KRYSTBUD” Sp. z o. o. postanowie ń wskazanych w sentencji decyzji jest bezprawne. W zwi ą zku z powy ż szym, stwierdza si ę , ż e druga przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Ad 3) Przes ł anka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów jest spe ł niona, gdy dzia ł anie lub zaniechanie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowo ś ci. Przepisy ustawy o okik nie definiuj ą poj ę cia zbiorowego interesu konsumentów. Przepis art. 23a ust. 1 ustawy o okik stanowi jedynie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Zbiorowy interes konsumentów oznacza interes dotycz ą cy ogó ł u, a naruszenie tego interesu mo ż e mie ć miejsce, gdy skutkami dzia ł a ń sprzecznych z ustaw ą o okik dotkni ę ty jest szerszy kr ą g uczestników rynku - konsumentów, których nie da si ę zindywidualizowa ć . W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej i nieokre ś lonej liczby konsumentów, którzy zapoznali si ę , b ą d ź mogli zapozna ć si ę z postanowieniami wzorca pn. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y Segmentu”, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i zawarli, b ą d ź mogli zawrze ć umow ę na ś wiadczenie tych us ł ug z „KRYSTBUD” Sp. z o. o. Oferta us ł ug developerskich ś wiadczonych przez Spó ł k ę jest adresowana do z góry nieokre ś lonej liczby konsumentów. Stosowanie przez „KRYSTBUD” Sp. z o. o. zarzucanej praktyki wobec niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby konsumentów wype ł nia przes ł ank ę naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Nie ma tutaj ż adnych w ą tpliwo ś ci, ż e bezprawne dzia ł anie Spó ł ki nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny, lecz mo ż e narusza ć uprawnienia nieograniczonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej grupy faktycznych lub potencjalnych kontrahentów „KRYSTBUD” Sp. z o. o. W zwi ą zku z tym trzecia przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Art. 27 ust. 1 ustawy o okik wskazuje, ż e nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą jej zaniechanie, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. W takim przypadku zgodnie z art. 27 ust. 2 Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania. 10 W ust. 3 za ś ustawa wskazuje, ż e ci ęż ar udowodnienia okoliczno ś ci, o których mowa w ust. 1, spoczywa na przedsi ę biorcy. „KRYSTBUD” Sp. z o.o. zaprzesta ł a stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Na dowód tego Spó ł ka przedstawi ł a aktualnie stosowany wzorzec zawieraj ą cy zmienione postanowienia, które by ł y kwestionowane przez Prezesa Urz ę du oraz aneksy do wszystkich umów podpisanych z konsumentami, zawieraj ą cych niedozwolone postanowienia umowne kwestionowane w niniejszym post ę powaniu. St ą d nale ż a ł o orzec jak w sentencji decyzji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o okik w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kodeksu post ę powania cywilnego – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od daty jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Zast ę pca Dyrektora Delegatury w Ł odzi Barbara Roma ń czak-Graca Otrzymuje: „KRYSTBUD” Sp. z o.o. ul. Arabska 6 93-481 Ł ód ź 11