RŁO-57/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA w Ł ODZI ul. Piotrkowska 120 90-006 Ł ód ź Tel. (0-42) 636-36-89, Fax (0-42) 636-07-12 E-mail: lodz@uokik.gov.pl R Ł O-61-30/07/MD Ł ód ź , dnia 4 grudnia 2007 r. DECYZJA Nr R Ł O 57/2007 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm. Dz. U. z 2007 r. Nr 99, poz. 660) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów wszcz ę tego z urz ę du przeciwko DYNAMIX Teresa Cie ś lak, Pawe ł P ł awik sp. j., ul. Ł y ż wiarska 72, lok. 1, 94-124 Ł ód ź – dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, dzia ł anie DYNAMIX Teresa Cie ś lak, Pawe ł P ł awik sp. j. z siedzib ą w Ł odzi, polegaj ą ce na: 1. stosowaniu we wzorcu umowy pn.: „Umowa rezerwacji lokalu mieszkalnego przy ul. …” postanowienia umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, o tre ś ci: „(…) ceny zawieraj ą naliczon ą aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ę podatku VAT, która mo ż e by ć skorygowana w przypadku jej ustawowej zmiany.” , 2. stosowaniu we wzorcu umowy pn.: „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y lokalu mieszkalnego Nr … w budynku Nr … przy ul. …” postanowienia umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, o tre ś ci: „(…)P ł atno ś ci rat zawieraj ą naliczony podatek VAT. W przypadku zmian obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, łą czna warto ść transakcyjna ulegnie korekcie.” , i stwierdza si ę jej zaniechanie z dniem 30 pa ź dziernika 2007 r. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm. Dz. U. z 2007 r. Nr 99, poz. 660) i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 134 poz. 939) – dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na DYNAMIX Teresa Cie ś lak, Pawe ł P ł awik sp. j., ul. Ł y ż wiarska 72, lok. 1, 94-124 Ł ód ź kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 2 117,00 z ł (s ł ownie: dwa tysi ą ce sto siedemna ś cie z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu Pa ń stwa. Uzasadnienie W dniu 8 stycznia 2007 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „Prezes Urz ę du” – wszcz ął post ę powanie wyja ś niaj ą ce, którego celem by ł o wst ę pne ustalenie, czy dzia ł ania przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na rynku us ł ug deweloperskich w województwie ł ódzkim i ś wi ę tokrzyskim w zakresie stosowanych wzorców umów nie naruszaj ą chronionych prawem interesów konsumentów uzasadniaj ą cych podj ę cie dzia ł a ń okre ś lonych w odr ę bnych ustawach lub wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Przedmiotowa kontrola wzorców umów dotyczy ł a tre ś ci mog ą cych stanowi ć niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385 1 §1 i 3 oraz art. 385 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (zwana dalej: „Kodeks cywilny” lub ,,k.c.”) oraz tre ś ci, których wykorzystanie stanowi ć mog ł o praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm. Dz. U. z 2007 r. Nr 99, poz. 660) – zwana dalej: „ustawa o okik”. W wyniku przeprowadzonej kontroli wzorców umowy stosowanych przez DYNAMIX Teresa Cie ś lak, Pawe ł P ł awik sp. j. z siedzib ą w Ł odzi – zwana dalej: „Spó ł ka”, Prezes Urz ę du zakwestionowa ł postanowienia analizowanych wzorców umów o podobnej tre ś ci do postanowienia umownego wpisanego do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 ze zm.) – zwana dalej: „k.p.c.” lub „Kodeks post ę powania cywilnego”. Zapis zawarty w pkt 14 Umowy rezerwacji lokalu mieszkalnego przy ul. …, w brzmieniu: „(…) ceny zawieraj ą naliczon ą aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ę podatku VAT, która mo ż e by ć skorygowana w przypadku jej ustawowej zmiany.” jest zbie ż ny z postanowieniem umownym wpisanym pod numerem 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., o tre ś ci: „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny. ” Podobnie zapis zawarty w pkt 12.4 Umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego Nr … w budynku Nr … przy ul. …, w brzmieniu: „(…)P ł atno ś ci rat zawieraj ą naliczony podatek VAT. W przypadku zmian obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, łą czna warto ść transakcyjna ulegnie korekcie.” jest zbie ż ny z cytowanym powy ż ej postanowieniem umownym wpisanym pod numerem 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. W zwi ą zku z powy ż szym, wszcz ę cie post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania takich praktyk przez DYNAMIX Teresa Cie ś lak, Pawe ł P ł awik sp. j. sta ł o si ę konieczne i uzasadnione. 2 W dniu 9 sierpnia 2007 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej: „Prezes Urz ę du”) wszcz ął z urz ę du Postanowieniem Nr 1/61-30/07 (dowód: karty Nr 1 – 2) post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania, przez DYNAMIX Teresa Cie ś lak, Pawe ł P ł awik sp. j., ul. Ł y ż wiarska 72, lok. 1, 94-124 Ł ód ź , praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego poprzez: 1. stosowanie we wzorcu umowy pn.: „Umowa rezerwacji lokalu mieszkalnego przy ul. …” , postanowienia umownego o tre ś ci: „(…) ceny zawieraj ą naliczon ą aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ę podatku VAT, która mo ż e by ć skorygowana w przypadku jej ustawowej zmiany.” , które jest zbie ż ne z postanowieniem umownym wpisanym pod numerem 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, 2. stosowanie we wzorcu umowy pn.: „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y lokalu mieszkalnego Nr … w budynku Nr … przy ul. …” , postanowienia umownego o tre ś ci: „(…)P ł atno ś ci rat zawieraj ą naliczony podatek VAT. W przypadku zmian obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, łą czna warto ść transakcyjna ulegnie korekcie.” , które jest zbie ż ne z postanowieniem umownym wpisanym pod numerem 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. W odpowiedzi na zawiadomienie o wszcz ę ciu post ę powania (dowód: karta Nr 4 – 5), Spó ł ka przekaza ł a poprawiony wzorzec umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego oraz aneksy do wszystkich wcze ś niej zawartych umów (dowód: karty Nr 35 – 42; 53 – 68). Natomiast ostatnia umowa rezerwacji lokalu mieszkalnego zawarta wed ł ug przedmiotowego wzorca umowy zosta ł a rozwi ą zana przez Spó ł k ę w dniu 15 listopada 2006 r. Jednocze ś nie Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę ju ż nigdy umowy rezerwacji nie stosowa ć (dowód: karta Nr 43). Ponadto Spó ł ka wyja ś ni ł a, i ż stosowa ł a wzorzec umowy w dobrej wierze, nie maj ą c ś wiadomo ś ci, ż e mog ł y zosta ć wprowadzone nowe klauzule zakazane. Wszystkie umowy by ł y realizowane terminowo i nie stosowano ż adnych kar ani przeliczników ceny. Spó ł ka jest laureatem kolejnych edycji Programów Gospodarczych „Solidna Firma” i „Przedsi ę biorstwo Fair Play”, które to programy sprawdzaj ą opini ę o firmie równie ż w ś ród ich klientów. Spó ł ka wskaza ł a, i ż wszystkie opinie by ł y dla nich korzystne w zwi ą zku z tym nie podejrzewa ł a, ż e w stosowanym wzorcu umowy istnieje nieprawid ł owy zapis. Ponadto, Spó ł ka podkre ś li ł a, i ż w 2007 r. sze ść z podpisanych umów przedwst ę pnych zosta ł o na pro ś b ę klientów rozwi ą zanych (z ró ż nych przyczyn losowych) i Spó ł ka nie wyci ą gn ęł a ż adnych prawnych, ani finansowych konsekwencji wobec klientów mimo, i ż takie mo ż liwo ś ci dawa ł a umowa przedwst ę pna, a wp ł acone zaliczki zosta ł y zwrócone klientowi w pe ł nej wysoko ś ci bez oczekiwania na kolejnego klienta (dowód: karta Nr 34). W dniu 31 pa ź dziernika 2007 r. Prezes Urz ę du zawiadomi ł Spó ł k ę o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego i mo ż liwo ś ci zapoznania si ę z aktami sprawy (dowód: karty Nr 69 – 70). Spó ł ka skorzysta ł a z tej mo ż liwo ś ci w dniu 9 listopada 2007 r. (dowód: karta Nr 73). Ponadto Spó ł ka skorzysta ł a z prawa do ko ń cowego wypowiedzenia si ę co do zebranych dowodów oraz przedstawionych zarzutów (dowód: karta Nr 74). Spó ł ka wyja ś ni ł a, i ż w trybie 3 natychmiastowym podj ęł a dzia ł ania zmierzaj ą ce do wyeliminowania nieprawid ł owo ś ci we wszystkich zawartych wcze ś niej umowach przedwst ę pnych. Przygotowane zosta ł y aneksy do umów przedwst ę pnych, eliminuj ą ce zapisy uznane za niedozwolone. W trybie pilnym aneksy zosta ł y dostarczone do klientów, równie ż do klientów mieszkaj ą cych poza Ł odzi ą zosta ł y osobi ś cie dowiezione. Spó ł ka zadeklarowa ł a ś cis łą wspó ł prac ę z Urz ę dem, a ż eby ju ż nigdy nie dosz ł o do ż adnych nieprawid ł owo ś ci. Prezes Urz ę du ustali ł co nast ę puje: Spó ł ka jest przedsi ę biorc ą wpisanym do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000092842, prowadzonym przez S ą d Rejonowy dla Ł odzi- Ś ródmie ś cia w Ł odzi, XX Wydzia ł Krajowego Rejestru S ą dowego. Zgodnie z przedstawionym aktualnym odpisem z rejestru przedsi ę biorców przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków, a tak ż e kupno, sprzeda ż i wynajem nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek (dowód: karty Nr 25 – 29). W swojej dzia ł alno ś ci Spó ł ka stosowa ł a, przy zawieraniu umów z konsumentami, umow ę rezerwacji lokalu mieszkalnego – kiedy inwestycja nie by ł a rozpocz ę ta, na ż yczenie konsumenta rezerwowany by ł wybrany przez niego lokal oraz umow ę przedwst ę pn ą sprzeda ż y lokalu mieszkalnego – umowa zawierana w momencie uruchomienia budowy i obowi ą zuj ą ca w trakcie ca ł ego procesu inwestycyjnego do momentu przeniesienia prawa w ł asno ś ci. Wskazane umowy stanowi ą wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Przedmiotem analizy Prezesa Urz ę du w ramach niniejszego post ę powania by ł y nast ę puj ą ce wzorce umów stosowane przez Spó ł k ę przy zawieraniu umów z konsumentami: 1. „Umowa rezerwacji lokalu mieszkalnego przy ul. …” (dowód: karty Nr 12 – 13). 2. „Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y lokalu mieszkalnego Nr … w budynku Nr … przy ul. …” (dowód: karty Nr 14 – 22). We wskazanych powy ż ej wzorcach umów Spó ł ka ustali ł a jednostronnie nast ę puj ą ce postanowienia: 1. „(…) ceny zawieraj ą naliczon ą aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ę podatku VAT, która mo ż e by ć skorygowana w przypadku jej ustawowej zmiany.” : – pkt 14 Umowy rezerwacji lokalu mieszkalnego przy ul. … (dowód: karta Nr 21), 2. „(…)P ł atno ś ci rat zawieraj ą naliczony podatek VAT. W przypadku zmian obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, łą czna warto ść transakcyjna ulegnie korekcie.” : – pkt 12.4 Umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego Nr … w budynku Nr … przy ul. … (dowód: karta Nr 17). Ponadto ustalono, ż e S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów” – w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone nast ę puj ą ce postanowienie: „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny. ” 4 Postanowienie to zosta ł o wpisane w dniu 28 wrze ś nia 2006 r., pod numerem 885, do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Spó ł ka w dniu 12 pa ź dziernika 2007 r. przedstawi ł a poprawiony wzorzec umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego, w którym postanowienie zawarte w pkt 12.4 otrzyma ł o nast ę puj ą ce brzmienie: „(…)P ł atno ś ci rat zawieraj ą naliczony podatek VAT. W przypadku zmian obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, łą czna warto ść transakcyjna ulegnie korekcie. W przypadku braku akceptacji co do waloryzowanej ceny, Nabywca ma prawo odst ą pi ć od Umowy bez kary umownej.” (dowód: karta Nr 37) Prezes Urz ę du ustali ł , i ż Spó ł ka posiada ł a 13 obowi ą zuj ą cych umów przedwst ę pnych sprzeda ż y lokalu mieszkalnego, zawartych wed ł ug przedmiotowego wzorca umowy. Spó ł ka w dniach 19 i 30 pa ź dziernika 2007 r. dor ę czy ł a do Urz ę du 13 aneksów do umów zawartych wed ł ug stosowanego przez Spó ł k ę wzorca umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego. W ka ż dym z 13 aneksów, pkt 12.4 umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego otrzyma ł brzmienie: „(…)P ł atno ś ci rat zawieraj ą naliczony podatek VAT. W przypadku zmian obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, łą czna warto ść transakcyjna ulegnie korekcie. W przypadku braku akceptacji co do waloryzowanej ceny, Nabywca ma prawo odst ą pi ć od Umowy bez kary umownej.” (dowód: karty Nr 53 – 63, 66 – 67). Ponadto, Prezes Urz ę du ustali ł , i ż Spó ł ka zaprzesta ł a stosowania umowy rezerwacji lokalu mieszkalnego z klientami. Ostatnia umowa rezerwacyjna zawarta z klientem wed ł ug przedmiotowego wzorca umowy zosta ł a rozwi ą zana przez Spó ł k ę w dniu 15 listopada 2006 r. (dowód: karta Nr 33 i 43). Prezes Urz ę du zwa ż y ł co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o okik, zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z pó ź n. zm.); 2) naruszanie obowi ą zku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pe ł nej informacji; 3) nieuczciw ą lub wprowadzaj ą c ą w b łą d reklam ę i inne czyny nieuczciwej konkurencji godz ą ce w zbiorowe interesy konsumentów. Wskazany przepis zawiera otwarty katalog dzia ł a ń stanowi ą cych praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Stwierdzenie praktyki okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik wymaga wykazania, ż e spe ł nione zosta ł y łą cznie trzy przes ł anki: 1) dzia ł anie przedsi ę biorcy, 2) nosz ą ce znamiona bezprawno ś ci, 3) godz ą ce w zbiorowy interes konsumentów. Ad. 1) Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o okik, ilekro ć w ustawie jest mowa o przedsi ę biorcy, rozumie si ę przez to przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (…). Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095) jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , 5 której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą – wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Za przedsi ę biorców uznaje si ę tak ż e wspólników spó ł ki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich dzia ł alno ś ci gospodarczej. Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy przedsi ę biorca mo ż e podj ąć dzia ł alno ść gospodarcz ą po uzyskaniu wpisu do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym. Przepis art. 2 ww. ustawy definiuje dzia ł alno ść gospodarcz ą jako zarobkow ą dzia ł alno ść wytwórcz ą , budowlan ą , handlow ą , us ł ugow ą oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze z ł ó ż , a tak ż e dzia ł alno ść zawodow ą , wykonywan ą w sposób zorganizowany i ci ą g ł y. Podmiot przeciwko któremu toczy si ę post ę powanie to spó ł ka jawna b ę d ą ca spó ł k ą osobow ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą . Zgodnie z art. 8 § 1 ustawy z dnia 15 wrze ś nia 2000 r. Kodeks spó ł ek handlowych (Dz. U. z 2000 r. Nr 94, poz. 1037 ze zm.), spó ł ka osobowa mo ż e we w ł asnym imieniu nabywa ć prawa, w tym w ł asno ść nieruchomo ś ci i inne prawa rzeczowe, zaci ą ga ć zobowi ą zania, pozywa ć i by ć pozywana. Z kolei, przepis art. 8 § 2 ww. ustawy stanowi, ż e spó ł ka osobowa prowadzi przedsi ę biorstwo pod w ł asn ą firm ą . Jak wskazano powy ż ej, Spó ł ka, b ę d ą ca stron ą niniejszego post ę powania dzia ł a pod firm ą – DYNAMIX Teresa Cie ś lak, Pawe ł P ł awik sp. j. i jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000092842. Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci. Prezes Urz ę du stwierdza, ż e Spó ł ka jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o okik. W zwi ą zku z powy ż szym, stwierdza si ę , ż e pierwsza przes ł anka art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Ad. 2) Dla uznania dzia ł ania przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest, aby mia ł o ono charakter bezprawny. Jak zosta ł o wskazane powy ż ej, przepis art. 24 ust. 2 ustawy o okik zawiera przyk ł adowy katalog praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 pkt 1, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z pó ź n. zm.). Na mocy art. 479 45 § 1 k.p.c., S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest obowi ą zany przesy ł a ć Prezesowi Urz ę du odpis ka ż dego prawomocnego wyroku uwzgl ę dniaj ą cego powództwo o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Na podstawie takich wyroków, Prezes Urz ę du jest zobowi ą zany do prowadzenia rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, stosownie do art. 479 45 § 2 k.p.c. Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasad ę tzw. formalnej jawno ś ci rejestru, stanowi ą c, ż e rejestr jest jawny. Jawno ść rejestru oznacza, ż e rejestr jest dost ę pny dla ka ż dego zainteresowanego, czyli ka ż dy ma do niego prawo wgl ą du. Skutkiem formalnej jawno ś ci rejestru jest niemo ż no ść zas ł aniania si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych w nim wpisów. W rejestrze tym przytacza si ę tre ść postanowie ń wzorców umowy uznanych przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. W ocenie Prezesa Urz ę du, wpisanie takich postanowie ń do rejestru, o którym mowa wy ż ej, oznacza, ż e od tej chwili postanowienia te s ą zakazane we wszystkich wzorcach umów. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. dotyczy nie tylko tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie 6 o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców z danej bran ż y. Za takim uj ę ciem przemawia podstawowy cel post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, jakim jest usuni ę cie z obrotu postanowie ń , które S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone. Chodzi bowiem o to, by konsumenci nie byli nara ż eni na te postanowienia w przysz ł o ś ci w umowach zawieranych z innymi przedsi ę biorcami. Ponadto, zdaniem Prezesa Urz ę du, zakaz stosowania niedozwolonych postanowie ń wpisanych do ww. rejestru dotyczy tak ż e postanowie ń podobnych. Przedsi ę biorcy stosuj ą bowiem postanowienia, których istota jest taka sama, lecz konstrukcja gramatyczna, szyk wyrazów w zdaniu s ą ró ż ne. W zwi ą zku z tym, zakazane jest te ż stosowanie postanowienia, którego zakres jest to ż samy z zakresem postanowienia wpisanego do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Nie jest konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść tych postanowie ń . Stanowisko Prezesa Urz ę du znajduje uzasadnienie w orzecznictwie. S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) wskaza ł , i ż stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. S ą d Najwy ż szy uzna ł równie ż , i ż je ż eli S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ona wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a ust. 2 ustawy o okik 1 dopuszcza si ę ka ż dy z przedsi ę biorców, który wprowadza do stosowanych klauzul zmiany o charakterze kosmetycznym, polegaj ą ce np. na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie u ż ytych wyrazów, je ż eli zmiany te nie prowadz ą do zmiany istoty klauzuli. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez Spó ł k ę we wzorcach umów nast ę puj ą ce postanowienia s ą to ż same z postanowieniem wpisanym pod numerem 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: 1. „(…) ceny zawieraj ą naliczon ą aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ę podatku VAT, która mo ż e by ć skorygowana w przypadku jej ustawowej zmiany.” : – pkt 14 Umowy rezerwacji lokalu mieszkalnego przy ul. …, 2. „(…)P ł atno ś ci rat zawieraj ą naliczony podatek VAT. W przypadku zmian obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, łą czna warto ść transakcyjna ulegnie korekcie.” : – pkt 12.4 Umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego Nr … w budynku Nr … przy ul. … Wskazane postanowienia przewiduj ą , i ż w przypadku zmiany obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny sprzeda ż y lokalu mieszkalnego i jednocze ś nie nie przewiduj ą prawa do odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Równocze ś nie, nale ż y przytoczy ć tre ść postanowienia wpisanego pod numerem 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, zgodnie z którym: 1 W dniu 21 kwietnia 2007 r. wesz ł a w ż ycie ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Na podstawie art. 137 ww. ustawy straci ł a moc ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Obecnie praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów zosta ł a uregulowana w przepisie art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. 7 „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł , i ż ww. postanowienie narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci przewiduj ą uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Zdaniem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy. Postanowienia, wskazane w pkt 1 i 2 oraz postanowienie wpisane do rejestru, o którym mowa wy ż ej, pod numerem 885 mog ą zosta ć uznane za to ż same. Ka ż de z wy ż ej wymienionych postanowie ń przewiduje zmian ę ceny sprzeda ż y nieruchomo ś ci w razie zmiany ustawowej stawki podatku VAT. Jednocze ś nie wskazane postanowienia nie przewiduj ą uprawnienia do odst ą pienia od umowy dla konsumenta. Konsekwencj ą stosowania przez Spó ł k ę postanowie ń wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest wprowadzenie do wzorców umów postanowie ń bezwzgl ę dnie zakazanych. Stosownie bowiem do art. 479 42 § 1 k.p.c., S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów orzekaj ą c o uznaniu postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, jednocze ś nie zakazuje ich wykorzystywania. S ą d Najwy ż szy w cytowanej powy ż ej uchwale zaakceptowa ł stanowisko, zgodnie z którym wpis postanowienia wzorca do rejestru skutkuje tym, ż e zakazane jest pos ł ugiwanie si ę wpisan ą klauzul ą we wszystkich wzorcach umów, pod rygorem sankcji z art. 58 k.c. Tym samym, w ocenie Prezesa Urz ę du, stosowanie przez Spó ł k ę w umowie rezerwacji lokalu mieszkalnego oraz w umowie przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego postanowie ń wskazanych w pkt 1 i 2 decyzji jest bezprawne. W zwi ą zku z powy ż szym, stwierdza si ę , ż e druga przes ł anka art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Ad. 3) Przepisy ustawy o okik nie definiuj ą poj ę cia zbiorowego interesu konsumentów. Przepis art. 24 ust. 3 stanowi jedynie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Z ca łą pewno ś ci ą mamy do czynienia ze zbiorowym interesem konsumentów wówczas, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy dotyczy, b ą d ź mo ż e dotyczy ć nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zindywidualizowa ć . W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej i nieokre ś lonej liczby konsumentów, którzy zapoznali si ę , b ą d ź mogli zapozna ć si ę z dost ę pnymi wzorcami umowy zawieraj ą cymi postanowienia, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i zawarli, b ą d ź mogli zawrze ć umow ę ze Spó ł k ą . W tej sytuacji bezprawne zachowanie przedsi ę biorcy nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny 8 i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej grupy kontrahentów Spó ł ki. Na skutek zamieszczenia we wzorcach umów postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, Spó ł ka stosowa ł a postanowienia, których stosowania zakazano. Takie dzia ł anie Spó ł ki godzi w zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym, stwierdza si ę , ż e trzecia przes ł anka art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Jak wynika z ustale ń dokonanych w niniejszej decyzji, obecnie stosowany przez Spó ł k ę wzorzec umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego nie zawiera postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., równie ż zmienione zosta ł y wszystkie wcze ś niej zawarte umowy, zawieraj ą ce tego rodzaju postanowienia. Natomiast Spó ł ka zaprzesta ł a w ogóle stosowania wzorca umowy rezerwacji lokalu mieszkalnego. W zwi ą zku z powy ż szym Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nast ą pi ł o zaniechanie stosowania praktyki przez Spó ł k ę . Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o okik, nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W takim przypadku, Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania, przy czym ci ęż ar udowodnienia okoliczno ś ci zaniechania stosowania zarzucanej praktyki spoczywa na przedsi ę biorcy. Wobec spe ł nienia przes ł anek koniecznych do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik oraz przes ł anek wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania wskazanych w art. 27 ustawy o okik, Prezes Urz ę du orzek ł jak w pkt I sentencji. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o okik, Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy o okik. Przepis ten stanowi podstaw ę i górn ą granic ę ustalenia kary dla Spó ł ki, która w 2006 r. osi ą gn ęł a przychód w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł . W zwi ą zku z powy ż szym maksymalna kara na ł o ż ona na Spó ł k ę mo ż e wynie ść (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł . Ustawa nie zawiera zamkni ę tego katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest wysoko ść kar nak ł adanych na przedsi ę biorców. W art. 111 ustawy o okik przyk ł adowo jedynie wskazano, i ż przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy o okik, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Ponadto orzecznictwo wskazuje, ż e w przypadku kar przes ł ankami, które nale ż y bra ć pod uwag ę , s ą : potencja ł ekonomiczny przedsi ę biorcy, skutki praktyki dla konkurencji lub kontrahentów, dopuszczalny poziom kary wynikaj ą cy z przepisów ustawy oraz cele, jakie kara ma osi ą gn ąć (por.: wyrok S ą du Najwy ż szego z 27.06.2000 r., sygn. akt I CKN 793/98). 9 Na wysoko ść kary w przedmiotowej sprawie mia ł wp ł yw zawodowy (profesjonalny) charakter prowadzonej przez Spó ł k ę dzia ł alno ś ci na rynku us ł ug deweloperskich oraz oko ł o roczny okres stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, które to okoliczno ś ci sk ł aniaj ą do na ł o ż enia kary o charakterze represyjnym. Zauwa ż y ć przy tym nale ż y, ż e rejestr postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest jawny, powszechnie dost ę pny i publikowany na stronie internetowej Urz ę du: www.uokik.gov.pl . Zakaz stosowania postanowie ń wzorców umowy wpisanych do wskazanego rejestru nie budzi ż adnych w ą tpliwo ś ci. Jednocze ś nie uwzgl ę dni ć nale ż y, ż e w trakcie post ę powania Spó ł ka zaniecha ł a stosowania kwestionowanej przez Prezesa Urz ę du praktyki oraz fakt, i ż post ę powanie nie zosta ł o wszcz ę te w nast ę pstwie skarg konsumenckich, co mo ż e ś wiadczy ć o ograniczonym zakresie rzeczywistych negatywnych skutków wywo ł anych przez dzia ł ania Spó ł ki. Ponadto naruszenie przepisów ustawy o okik mia ł o miejsce po raz pierwszy. To w ostatecznym rachunku przekonuje, aby karze nada ć walor edukacyjny, przy zapewnieniu odpowiedniego stopnia jej odczuwalno ś ci. Zdaniem Prezesa Urz ę du, taki charakter b ę dzie mia ł a kara w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) % kary maksymalnej po zaokr ą gleniu do pe ł nych z ł otych. Z tych powodów na Spó ł k ę na ł o ż ono kar ę w wysoko ś ci 2 117,00 z ł . Wobec powy ż szego, Prezes Urz ę du orzek ł jak w pkt II sentencji. Kar ę nale ż y wp ł aci ć w ci ą gu 14 dni od daty uprawomocnienia si ę decyzji do Narodowego Banku Polskiego, Oddzia ł Okr ę gowy w Warszawie, na rachunek Nr 51101010100078782231000000 . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o okik w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Zast ę pca Dyrektora Delegatury Barbara Roma ń czak-Graca Otrzymuje: DYNAMIX Teresa Cie ś lak, Pawe ł P ł awik sp. j. ul. Ł y ż wiarska 72, lok. 1 94-124 Ł ód ź 10