RKT-97/2008

DELEGATURA UOKiK W KATOWICACH Katowice, dnia 30. 12. 2008r. RKT – 61 – 64/08/AD DECYZJA Nr RKT - 97 /2008 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu wszcz ę tego z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przeciwko D ę bowym Tarasom Spó ł ce z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą II Sp. k., ul. Chorzowska 109 A, 40 – 101 Katowice, I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę za naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki stosowane przez D ę bowe Tarasy Spó ł k ę z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą II Sp. k. polegaj ą ce na stosowaniu w umowach z konsumentami postanowie ń wzorca umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó źń . zm.), których tre ść jest nast ę puj ą ca: 1. „Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wskazana w niniejszym akcie notarialnym powierzchnia Lokalu (oraz Komórki lokatorskiej) zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt techniczny. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę zgodnie z norm ą PN-70/B-02365. Strony zgodnie ustalaj ą , i ż w przypadku, gdy ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie przekroczy +/- 3%, Lokal (wraz z Komórk ą Lokatorsk ą ) b ę dzie uwa ż any za wykonany zgodnie z niniejszym aktem notarialnym a ró ż nica powierzchni nie b ę dzie stanowi ł a jakiejkolwiek wady Lokalu. Ponadto, Strony ustalaj ą , i ż ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie b ę dzie powodowa ł a zmiany Ceny za Lokal (wraz z Komórka lokatorsk ą ) ani nie b ę dzie stanowi ł a podstawy jakichkolwiek roszcze ń ze strony Strony Kupuj ą cej w przypadku, gdy ostateczna powierzchnia b ę dzie wi ę ksza, ni ż powierzchnia wskazana w niniejszej umowie. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia b ę dzie mniejsza, ni ż powierzchnia wskazana w niniejszej umowie, Cena za Lokal (wraz z Komórk ą Lokatorsk ą ) zostanie proporcjonalnie zmniejszona” ; 2. „(...) Strony zgodnie ustalaj ą , i ż ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie przekraczaj ą ca +/- 3%, nie b ę dzie uwa ż ana za jak ą kolwiek wad ę Lokalu (w szczególno ś ci Wad ę Istotn ą )” ; 1 3. „Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wy ż ej wskazana powierzchnia Gara ż u zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę wzd ł u ż wewn ę trznej linii ś cian zewn ę trznych na wysoko ś ci 1 m od pod ł ogi (za wyj ą tkiem elementów konstrukcyjnych) lub zgodnie z norm ą PN-70/B-02365, a miejsce postojowe b ę dzie spe ł nia ł o wymogi prawa budowlanego dotycz ą ce warunków technicznych, jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie. Jakakolwiek ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Gara ż u a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie b ę dzie powodowa ł a ż adnej zmiany Ceny za Udzia ł w Lokalu U ż ytkowym – Gara ż u ani nie b ę dzie stanowi ł a podstawy jakichkolwiek roszcze ń ze strony Strony Kupuj ą cej i Sprzedaj ą cej” , które s ą niezgodne z art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje si ę zaniechania ich stosowania. II. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów praktyk ę stosowan ą przez D ę bowe Tarasy Spó ł k ę z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą II Sp. k., polegaj ą c ą na stosowaniu w umowach z konsumentami postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó źń . zm.), którego tre ść jest nast ę puj ą ca: „W przypadku sporu dotycz ą cego interpretacji, obowi ą zywania lub wykonania niniejszej Umowy, Strony podejm ą wszelkie wysi ł ki zmierzaj ą ce do znalezienia polubownego rozwi ą zania. W braku polubownego rozwi ą zania, spory b ę d ą rozstrzygane przez s ą d powszechny w ł a ś ciwy dla siedziby Inwestora”, co jest niezgodne z art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania z dniem 08. 08. 2008r. III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nak ł ada si ę na D ę bowe Tarasy Spó ł k ę z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą II Sp. k., ul. Chorzowska 109 a, 40 – 101 Katowice, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 6 300 z ł (s ł ownie: sze ś ciu tysi ę cy trzystu z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I i II sentencji niniejszej decyzji. IV. Na podstawie art. 77 ust. 1 w zwi ą zku z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obci ąż a si ę D ę bowe Tarasy Spó ł k ę z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą II Sp. k., ul. Chorzowska 109 a, 40 – 101 Katowice, kosztami opisanego na wst ę pie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowi ą zuje si ę tego przedsi ę biorc ę do zwrotu Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów post ę powania w kwocie 63 z ł (s ł ownie: sze ść dziesi ę ciu trzech z ł otych). Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej tak ż e Prezesem Urz ę du) przeprowadzono post ę powanie wyja ś niaj ą ce (sygn. akt RKT-405- 46/07/AD) w sprawie dzia ł alno ś ci D ę bowych Tarasów Spó ł ki z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą II Sp. k. w Katowicach (zwanej dalej Przedsi ę biorc ą lub Spó ł k ą ), w ramach którego zbadano umowy rezerwacyjne oraz przedwst ę pne umowy ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i jego sprzeda ż y oraz przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y udzia ł u we 2 w ł asno ś ci lokalu u ż ytkowego stanowi ą cego gara ż (zwane dalej tak ż e umowami przedwst ę pnymi) zawierane z konsumentami. W toku podj ę tych czynno ś ci poczyniono ustalenia, z których wynika, ż e Przedsi ę biorca stosuje unormowania, które ograniczaj ą mo ż liwo ść wyboru s ą du w ł a ś ciwego do rozstrzygni ę cia sporu na mocy przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm., zwanego dalej tak ż e Kpc) oraz pozwalaj ą Przedsi ę biorcy na zmian ę powierzchni lokalu, a w konsekwencji tego na zmian ę ceny lokalu bez przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po stronie przedsi ę biorcy oraz wyst ę powania z roszczeniami odszkodowawczymi z powodu nienale ż ytego wykonania umowy. Klauzule te mog ą zosta ć uznane za to ż same z zapisami figuruj ą cymi w rejestrze postawie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwanym dalej tak ż e rejestrem). Wobec podejrzenia naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów konieczne sta ł o si ę wszcz ę cie przedmiotowego post ę powania. W toku podj ę tych czynno ś ci Spó ł ka ustosunkowa ł a si ę do postawionych jej zarzutów oraz przedstawi ł a dokumenty pozwalaj ą ce na podj ę cie merytorycznego rozstrzygni ę cia w tej sprawie. W tych okoliczno ś ciach sprawy przedsi ę biorc ę zawiadomiono o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: D ę bowe Tarasy spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą II Spó ł ka komandytowa prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000272131 (dowód: karty nr 15, 193 - 196). Spó ł ka prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą , w ramach której zawiera z konsumentami: - umowy rezerwacyjne (dowód: karty nr 203 – 205, 218 – 221, 222 – 225, 226 – 229) i - przedwst ę pne umowy ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i jego sprzeda ż y oraz przedwst ę pne umowy sprzeda ż y udzia ł u we w ł asno ś ci lokalu u ż ytkowego stanowi ą cego gara ż (zwane dalej tak ż e umowami przedwst ę pnymi, dowód: karty nr 41 – 88, 90 – 137, 139 – 186, 230 – 254, 255 -277, 278 - 303). Przy zawieraniu umów stosowane s ą wzory umów (dowód: karty nr 206 – 217, 316 - 318), przy czym umowy przedwst ę pne przybieraj ą form ę aktów notarialnych. Analiza zgromadzonych umów zawartych z wykorzystaniem wzorców umów obowi ą zuj ą cych od dnia 08. 05. 2007r. (dowód: karty nr 313) wykaza ł a, ż e obejmuj ą one nast ę puj ą ce regulacje: − W umowach rezerwacyjnych: „ W przypadku sporu dotycz ą cego interpretacji, obowi ą zywania lub wykonania niniejszej Umowy, Strony podejm ą wszelkie wysi ł ki zmierzaj ą ce do znalezienia polubownego rozwi ą zania. W braku polubownego rozwi ą zania, spory b ę d ą rozstrzygane przez s ą d powszechny w ł a ś ciwy dla siedziby Inwestora ” (dowód: kary nr 204, 219, 223, 227 umowa w j ę zyku angielskim); − W umowach przedwst ę pnych: „ Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wskazana w niniejszej Umowie powierzchnia Lokalu (oraz Komórki lokatorskiej) zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt techniczny. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę zgodnie z norm ą PN-70/b-02365. Strony zgodnie ustalaj ą , i ż w przypadku, gdy ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchnia Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie przekroczy +/- 3%, Lokal (wraz z Komórk ą Lokatorsk ą ) b ę dzie uwa ż any za wykonany zgodnie z niniejszym aktem notarialnym a ró ż nica powierzchni nie b ę dzie stanowi ł a jakiejkolwiek wady Lokalu. Ponadto, Strony ustalaj ą , i ż ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą 3 powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszej Umowie nie b ę dzie powodowa ł a zmiany Ceny za Lokal (wraz z Komórka lokatorsk ą ) ani nie b ę dzie stanowi ł a podstawy jakichkolwiek roszcze ń ze strony Strony Kupuj ą cej w przypadku, gdy ostateczna powierzchnia b ę dzie wi ę ksza, ni ż powierzchnia wskazana w niniejszej umowie. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia b ę dzie mniejsza, ni ż powierzchnia wskazana w niniejszej umowie, Cena za Lokal (wraz z Komórk ą Lokatorsk ą ) zostanie proporcjonalnie zmniejszona ” (dowód: karty nr 48, 97, 146, 210, 233 verte, 258 verte, 281 – 282, 233 verte – 234, 258 verte – 259, 281 verte – 282), − „(...) Strony zgodnie ustalaj ą , i ż ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszej Umowie nie przekraczaj ą ca +/- 3%, nie b ę dzie uwa ż ana za jak ą kolwiek wad ę Lokalu (w szczególno ś ci Wad ę Istotn ą )” (dowód: karty nr 50, 99, 148, 211 verte, 235, 260, 283), − „ Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wy ż ej wskazana powierzchnia Gara ż u zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę wzd ł u ż wewn ę trznej linii ś cian zewn ę trznych na wysoko ś ci 1 m od pod ł ogi (za wyj ą tkiem elementów konstrukcyjnych) lub zgodnie z norm ą PN-70/b-02365, a miejsce postojowe b ę dzie spe ł nia ł o wymogi prawa budowlanego dotycz ą ce warunków technicznych, jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie. Jakakolwiek ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Gara ż u a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie b ę dzie powodowa ł a ż adnej zmiany Ceny za Udzia ł w Lokalu U ż ytkowym – Gara ż u ani nie b ę dzie stanowi ł a podstawy jakichkolwiek roszcze ń ze strony Strony Kupuj ą cej i Sprzedaj ą cej ” (dowód: karty nr 53 – 54, 102 – 103, 151 – 152, 213, 237, 262, 285). W pi ś mie z dnia 21. 05. 2008r. (dowód: karta nr 28) Spó ł ka zgodzi ł a si ę ze stanowiskiem Prezesa Urz ę du w zakresie dotycz ą cym regulacji § 7 ust. 5 umów rezerwacyjnych i o ś wiadczy ł a, ż e zaprzesta ł a stosowania zakwestionowanego postanowienia. Spó ł ka zastrzeg ł a, ż e wprowadzi ł a to postanowienie bez z ł ej woli. Zgodzi ł a si ę ona jednak, ż e na gruncie rozwa ż anej regulacji mo ż e w pewnych przypadkach doj ść do modyfikacji w ł a ś ciwo ś ci s ą du wynikaj ą cej z powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawa. Przeoczenie to wynika ł o z praktyki Spó ł ki, w której dzia ł alno ś ci nie zdarza ł y si ę powództwa przeciwko jej klientom. Spó ł ka wskaza ł a, ż e niezw ł ocznie po otrzymaniu zawiadomienia o wszcz ę ciu niniejszego post ę powania podj ęł a decyzj ę o zaprzestaniu stosowania niniejszego postanowienia w umowach rezerwacyjnych i zast ą pi ł a je regulacj ą , na mocy której ewentualne spory maj ą by ć rozstrzygane przez s ą d powszechny wynikaj ą cy z przepisów prawa. Na potwierdzenie okoliczno ś ci wprowadzenia zmiany w opisanym zakresie Spó ł ka przedstawi ł a zmieniony wzór umowy rezerwacyjnej (dowód: karty nr 316 – 317). Pierwsza obowi ą zuj ą ca umowa z wykorzystaniem nowego wzorca zosta ł a zawarta dnia 08. 08. 2008r. (dowód: karty nr 312, 320 – 321), natomiast ostatnia z umów rezerwacyjnych zawartych z wykorzystaniem starego wzorca przesta ł a obowi ą zywa ć dnia 28. 03. 2008r. (dowód: karta nr 312). Spó ł ka poinformowa ł a o zmianie wzoru umowy rezerwacyjnej, z którego wyeliminowano zakwestionowan ą regulacj ę i zast ą piono j ą postanowieniem o tre ś ci: „ w przypadku sporu dotycz ą cego interpretacji Umowy, spory pomi ę dzy stronami b ę d ą rozstrzygane przez s ą d powszechny zgodnie z przepisami prawa .” (dowód: karta nr 28). Regulacj ę t ę wprowadzono do obrotu dnia 08. 08. 2008r. 4 Odnosz ą c si ę do zarzutu dotycz ą cego drugiej z kwestionowanych klauzul (dowód: karty nr 28 – 30) Spó ł ka nie zgodzi ł a si ę ze stanowiskiem Prezesa Urz ę du. Stwierdzi ł a ona, ż e rozwa ż ana regulacja nie jest w jej opinii to ż sama, ani podobna do którejkolwiek z klauzul znajduj ą cych si ę w rejestrze, a po drugie klauzula ta nie mog ł aby zosta ć uznana za niedozwolone postanowienie umowne w my ś l regulacji ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm., zwanej dalej tak ż e Kc). Spó ł ka zastrzeg ł a równie ż , ż e pos ł ugiwanie si ę przez ni ą regulacj ą § 6 ust. 3 umów przedwst ę pnych nie prowadzi do spe ł nienia którejkolwiek z przes ł anek wymienionych w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, gdy ż zachowanie to nie jest ani bezprawne, ani nie godzi w interesy konsumentów. Spó ł ka zastrzeg ł a, ż e klauzula wpisana do rejestru pod numerem 155 wi ąż e si ę z niepewno ś ci ą konsumenta, co do maksymalnej wysoko ś ci ostatecznej ceny lokalu oraz wprowadza mechanizm waloryzacyjny po przekroczeniu wyznaczonych granic tolerancji. Odmiennie w analizowanym przypadku Spó ł ka zastrzega, ż e dostosowuje cen ę do obliczonej powierzchni nieruchomo ś ci, bez wzgl ę du na to, jakiej wielko ś ci zmiana wyst ą pi. W opinii Spó ł ki tak ż e klauzula wpisana do rejestru pod numerem 1379 ma charakter istotnie odmienny od charakteru kwestionowanej regulacji. Wpisana do rejestru klauzula przyznaje bowiem deweloperowi prawo ustalenia dop ł aty w przypadku zwi ę kszenia powierzchni nieruchomo ś ci. Spó ł ka stwierdzi ł a równie ż , ż e stosowana przez ni ą regulacja nie mo ż e zosta ć uznana za podobn ą tak ż e do klauzul figuruj ą cych w rejestrze pod numerami 227, 233, 284, 1036, 1387. Kwestionowane postanowienie nie podlega w opinii Spó ł ki ocenie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego w zakresie niedozwolonych postanowie ń umownych, gdy ż rozwa ż ana umowa, b ę d ą c umow ą nienazwan ą (mieszan ą ) ma za g ł ówne ś wiadczenie wybudowanie lokalu mieszkalnego, którego cechy s ą ustalone w umowie skutkuj ą cej przeniesieniem tytu ł u prawnego do tego lokalu. Istotnym elementem umowy jest powierzchnia lokalu, który w niniejszym przypadku okre ś lono odwo ł uj ą c si ę do projektu budowlanego, w którym powierzchnia zostaje okre ś lona z dok ł adno ś ci ą do 1/100 m 2 i dopuszczenie odchylenia od tej powierzchni w graniach do 3%. Postanowienie to nie mo ż e by ć w przyj ę tym trybie kwestionowane, gdy ż stosowanie do art. 385 1 Kc za niedozwolone uznaje si ę tylko postanowienia, które nie zosta ł y indywidualnie uzgodnione z konsumentem oraz kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c interesy konsumenta, przy czym nie dotyczy to postanowie ń okre ś laj ą cych g ł ówne ś wiadczenia stron, je ż eli zosta ł y sformu ł owane jednoznacznie. Postanowienie stosowane przez Spó ł k ę bez w ą tpienia jest sformu ł owane w taki w ł a ś nie sposób, gdy ż Spó ł ka wyra ź nie informuje, ż e jest zobowi ą zana do wybudowania lokalu okre ś lonego w projekcie, którego powierzchnia mo ż e odbiega ć od projektowanej w granicach do 3%. Spó ł ka zastrzeg ł a, ż e ze wzgl ę dów obiektywnych nie jest mo ż liwe wybudowanie nieruchomo ś ci o powierzchni zgodnej z projektem budowlanym. Inwestycje s ą realizowane zgodnie ze zwyczajami przyj ę tymi w sztuce budowlanej i przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci, jednak ż e nawet przy spe ł nieniu tych wymogów pewne odchylenia mog ą zaistnie ć . Zastosowane przez Spó ł k ę postanowienie nie wynika wi ę c z jej z ł ej woli, lecz jest prost ą konsekwencj ą tego stanu rzeczy. Spó ł ka opisa ł a równie ż przyk ł adowe metody przewidywania i ustalania tolerancji odchyle ń w budownictwie. Spó ł ka podnios ł a, ż e w sytuacji, gdyby nie przewidziano w umowie dopuszczalnych granic tolerancji do pewnych odchyle ń , zawierane przez ni ą umowy by ł yby umowami o ś wiadczenia niemo ż liwe, a te na mocy art. 387 Kc s ą niewa ż ne. W ś wietle powy ż szego Spó ł ka zastrzeg ł a, ż e dopuszczenie pewnej tolerancji jest konieczne, nie narusza zasad wspó łż ycia spo ł ecznego, ani dobrych obyczajów. Przedsi ę biorca zwróci ł uwag ę , ż e w sytuacjo, gdy wykonany lokal jest mniejszy, cena ulega proporcjonalnemu obni ż eniu, a w przypadku, gdy jest wi ę kszy, konsument nie jest zobowi ą zany do dokonywania ż adnych dop ł at, a wi ę c faktycznie cena za jeden m 2 ulega obni ż eniu. 5 Podsumowuj ą c Spó ł ka wyrazi ł a jednak gotowo ść do dokonania stosownych zmian w zawieranych przez ni ą umowach. Ustosunkowuj ą c si ę do trzeciego z zarzutów Spó ł ka odnios ł a si ę do odpowiedzi udzielonej na drugi z zarzutów, gdy ż ich istota jest identyczna. Spó ł ka doda ł a te ż , ż e o ile powierzchnia wykonanego lokalu znajduje si ę w granicach tolerancji, to zaistnia ł a ró ż nica nie mo ż e by ć podstaw ą stwierdzenia niewykonania lub nienale ż ytego wykonania zobowi ą zania. Odpowiedzialno ść Spó ł ki za wady lokalu powstaje dopiero po przeniesieniu w ł asno ś ci nieruchomo ś ci, a w chwili zawierania umowy przyrzeczonej nie istnieje ju ż w ą tpliwo ść , co do powierzchni lokalu. Postanowienie to wprowadzono w celu potwierdzenia w wyra ź ny sposób, ż e wykonanie lokalu o w ł a ś ciwo ś ciach mieszcz ą cych si ę w granicach okre ś lonej umow ą tolerancji nie mo ż e by ć podstaw ą stwierdzenia niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy. Spó ł ka oceniaj ą c kwestionowan ą regulacj ę , jako neutraln ą z punktu widzenia interesów konsumentów, poinformowa ł a o podj ę tej przez ni ą decyzji o jej wyeliminowaniu ze stosowanego wzorca umowy (dowód: karta nr 33). Do czasu udzielenia odpowiedzi nie zawarto z wykorzystaniem zmodyfikowanego wzorca ż adnej nowej umowy z konsumentem (dowód: karta nr 34). Ustosunkowuj ą c si ę do ostatniego z zarzutów (dowód: karty nr 33 – 34), z uwagi na podobie ń stwo kwestionowanych regulacji, Spó ł ka powtórnie przywo ł a ł a uzasadnienie dotycz ą ce zarzutu drugiego. Spó ł ka przywo ł a ł a równie ż postanowienie S ą du Najwy ż szego z dnia 19. 05. 2004r. (sygn. I CK 696/03), w uzasadnieniu do którego S ą d ten wskaza ł , ż e miejsce gara ż owe nie jest pomieszczeniem z uwagi na brak elementu oddzielenia go ś cianami od pozosta ł ej powierzchni. W zwi ą zku z tym w opinii Spó ł ki miejsce gara ż owe nie mo ż e stanowi ć przynale ż no ś ci lokalu, ani odr ę bnego przedmiotu prawa w ł asno ś ci, w zwi ą zku z czym w obrocie ukszta ł towa ł a si ę praktyka, zgodnie z któr ą nabywca uzyskuje udzia ł we wspó ł w ł asno ś ci nieruchomo ś ci lokalowej z prawem do wy łą cznego korzystania z okre ś lonego miejsca postojowego. Po ł o ż enie miejsca postojowego jest okre ś lane w umowie, a jego powierzchnia w ka ż dym przypadku spe ł nia wymogi prawa budowlanego. Jak Spó ł ka wyja ś ni ł a ró ż nica w metra ż u nie dotyczy samego miejsca postojowego, a jedynie pozosta ł ej powierzchni gara ż u, czyli np. dróg dojazdowych, rampy. Wprawdzie z przyczyn prawnych przedmiotem umowy jest wykonanie gara ż u o okre ś lonych cechach, to sensem tej umowy jest nabycie wy łą cznego prawa do korzystania z miejsca postojowego, którego powierzchnia i usytuowanie nie mog ą zosta ć zmienione. Odzwierciedleniem tego jest fakt, ż e cena za miejsce postojowe jest ustalana za miejsce postojowe, a nie w odniesieniu do powierzchni gara ż u. Spó ł ka zadeklarowa ł a równie ż wol ę dokonania niezb ę dnych zmian, które to wyeliminowa ł yby jakiekolwiek zastrze ż enia wzgl ę dem stosowanej przez ni ą regulacji. Spó ł ka poinformowa ł a, ż e w zakresie praktyk opisanych w punktach I 1 – 3, dotycz ą cych zarzutów 2 – 4, dokona ł a zmian modyfikuj ą c zakwestionowane regulacje, co nast ą pi ł o przed ko ń cem maja 2008r. Wedle stanu na 25. 08. 2008r. Spó ł ka nie zmieni ł a umów przedwst ę pnych zawartych z wykorzystaniem wzorca umowy przedwst ę pnej w pierwotnym brzmieniu, przy czym zmiany wymaga ł o 117 takich umów, natomiast nowe umowy by ł y zawierane z wykorzystaniem nowego wzorca (dowód: karta nr 312). Analiza przedstawionego zmienionego wzoru umowy przedwst ę pnej wykaza ł a, ż e regulacje dotycz ą ce rozwa ż anej materii otrzyma ł y nast ę puj ą c ą tre ść : − „ Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wskazana w niniejszym akcie notarialnym powierzchnia Lokalu (oraz Komórki lokatorskiej) zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt techniczny. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę zgodnie z norm ą PN-70/b-02365. Strony zgodnie ustalaj ą , i ż w 6 przypadku, gdy ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie przekroczy +/- 3%, Lokal (wraz z Komórk ą Lokatorsk ą ) b ę dzie uwa ż any za wykonany zgodnie z niniejszym aktem notarialnym. Ponadto Strony ustalaj ą , i ż ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszej Umowie nie b ę dzie powodowa ł a zmiany Ceny za Lokal (wraz z Komórka lokatorsk ą ) ani nie b ę dzie stanowi ł a podstawy jakichkolwiek roszcze ń ze strony Strony Kupuj ą cej w przypadku, gdy ostateczna powierzchnia b ę dzie wi ę ksza, ni ż powierzchnia wskazana w niniejszej umowie. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia b ę dzie mniejsza, ni ż powierzchnia wskazana w niniejszej umowie, Cena za Lokal (wraz z Komórk ą Lokatorsk ą ) zostanie proporcjonalnie zmniejszona ” (dowód: karta nr 329), − postanowienie nr 3 wyeliminowano, − „ Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wy ż ej wskazana powierzchnia Gara ż u zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę wzd ł u ż wewn ę trznej linii ś cian zewn ę trznych na wysoko ś ci 1 m od pod ł ogi (za wyj ą tkiem elementów konstrukcyjnych) lub zgodnie z norm ą PN-70/b-02365, a miejsce postojowe b ę dzie spe ł nia ł o wymogi prawa budowlanego dotycz ą ce warunków technicznych, jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie. Jakakolwiek ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Gara ż u a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie b ę dzie powodowa ł a ż adnej zmiany Ceny za Udzia ł w Lokalu U ż ytkowym – Gara ż u. ” (dowód: karta nr 332). Na dowód wprowadzenia ww. zmian Spó ł ka przedstawi ł a umow ę przedwst ę pn ą faktycznie zawart ą przez ni ą z konsumentem (dowód: karty nr 337 – 359). Spó ł ka wyja ś ni ł a, ż e jej przychód w ś wietle przepisów o rachunkowo ś ci wyniós ł w 2007r. 39 493,20 z ł oraz, ż e Spó ł ka odnotowa ł a strat ę . Dane te wynikaj ą z przedstawionego przez Przedsi ę biorc ę Rachunku zysków i strat (dowód: karty nr 38 – 39, 313). Przychód jest na takim poziomie, gdy ż zgodnie z przepisami o rachunkowo ś ci deweloper wykazuje zarówno przychód, jak i koszty dopiero z tytu ł u sprzeda ż y w ł asno ś ci lokali dopiero w chwili przeniesienia w ł asno ś ci lokalu (dowód: karta nr 313). Przedsi ę biorca doda ł te ż , ż e b ę d ą c spó ł k ą komandytow ą nie jest podatnikiem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a zatem w my ś l tych przepisów nie osi ą ga ani przychodów, ani dochodów. Podatnikami s ą natomiast jedynie wspólnicy Spó ł ki, a w ich zeznaniach podatkowych uwzgl ę dniane s ą przychody i koszty w rozumieniu przepisów prawa podatkowego osi ą gni ę te przez Spó ł k ę . Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Stosownie do art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Na mocy art. 24 ust. 2 tej ustawy za praktyki tego rodzaju uznaje si ę podejmowanie dzia ł a ń , które s ą bezprawne, a wi ę c sprzeczne ze szczególnymi regulacjami prawnymi oraz dzia ł a ń polegaj ą cych na stosowaniu w obrocie konsumenckim postanowie ń wzorców umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Aby mo ż na by ł o stwierdzi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów musz ą kumulatywnie zosta ć spe ł nione nast ę puj ą ce przes ł anki: - oceniane zachowanie musi by ć podejmowane przez podmiot b ę d ą cy przedsi ę biorc ą w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, - rozwa ż ana praktyka musi by ć bezprawna, 7 - praktyka taka musi godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z czym dochodzi do naruszenia interesu publicznego. Status przedsi ę biorcy Zgodnie z art. 4 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przedsi ę biorc ę rozumie si ę przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej wynika, ż e przedsi ę biorc ą jest m. in. jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą , która we w ł asnym imieniu wykonuje dzia ł alno ść gospodarcz ą . W rozwa ż anym przypadku podmiot b ę d ą cy stron ą post ę powania bez w ą tpienia posiada status przedsi ę biorcy, gdy ż jest to osobowa spó ł ka prawa handlowego prowadz ą ca dzia ł alno ść gospodarcz ą . Zachowania niniejszego podmiotu podlegaj ą zatem kontroli dokonywanej na gruncie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Bezprawno ść dzia ł a ń Kolejn ą przes ł ank ą , jaka musi zosta ć spe ł niona, aby by ł o mo ż liwe stwierdzenie naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest bezprawno ść rozwa ż anego zachowania. Doda ć nale ż y, ż e zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ustawa ta reguluje zasady i tryb przeciwdzia ł ania praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów, je ż eli praktyki te wywo ł uj ą lub mog ą wywo ł ywa ć skutki na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Dla stwierdzenia, ż e dana praktyka jest niezgodna z art. 24 ww. ustawy wystarczaj ą ce jest wi ę c wykazanie, ż e potencjalnie istnia ł o zagro ż enie naruszenia interesów konsumentów w skutek zastosowania badanego postanowienia w umowach z konsumentami w przypadku zaistnienia okre ś lonych okoliczno ś ci. W niniejszym przypadku Przedsi ę biorca zawar ł kwestionowane postanowienia we wzorcach umowy, które znalaz ł y zastosowanie przy zawieraniu z konsumentami umów rezerwacyjnych oraz umów przedwst ę pnych, a w konsekwencji tego rozwa ż ane regulacje zosta ł y wprowadzone do umów faktycznie zawartych z konsumentami. Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru jest zakazane prawem. Prezes Urz ę du mo ż e stwierdzi ć stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę postanowieniem wzorca umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru, bez wzgl ę du na to, czy wpis dotyczy tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone post ę powanie, czy te ż nie. S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 02. 12. 2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskaza ł , ż e zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z pó źń . zm.) praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest pos ł ugiwanie si ę postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powsta ł w zwi ą zku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada si ę stosowanie praktyki. S ą d Apelacyjny w Warszawie wskaza ł te ż , ż e naruszenie interesów konsumentów mo ż e nast ą pi ć w wyniku dzia ł a ń podmiotów, które stosuj ą klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru zwi ą zany jest z dzia ł aniami innych kontrahentów konsumentów. Podobne twierdzenie S ą d Apelacyjny zawar ł we wcze ś niejszym wyroku, tj. w orzeczeniu z dnia 29. 09. 2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie przywo ł uj ą c stanowisko S ą du Najwy ż szego wyra ż one w uchwale z dnia 19. 12. 2003r. III CZP 95/03 (OSNC 2005/2/25), wskaza ł , ż e wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 Kpc, od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyra ż onym w 8 wyroku z dnia 25. 05. 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, i ż okre ś lona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, ż e mie ś ci si ę ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodno ść porównywanych klauzul. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zatem zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Trafno ść wy ż ej opisanego stanowiska potwierdzi ł równie ż S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13. 07. 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06). Pomimo, i ż powy ż ej przywo ł ane wyroki zapad ł y pod rz ą dami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2000r., to orzecznictwo to nale ż y uzna ć za aktualne tak ż e w bie żą cym stanie prawnym. Na gruncie obecnie obowi ą zuj ą cej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2007r. rozwa ż na kwestia zosta ł a uregulowania w analogiczny sposób, a zatem nie wyst ę puj ą ró ż nice, które nakazywa ł yby odej ś cie od ustalonej linii orzecznictwa i w konsekwencji tego odmienn ą ocen ę prawn ą badanego zagadnienia. Przyj ę cie zasady formalnej jawno ś ci niniejszego rejestru oznacza, ż e od chwili wpisania do niego okre ś lonego postanowienia zakazane jest stosowanie to ż samych postanowie ń w obrocie konsumenckim i nikt nie mo ż e zas ł ania ć si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych wpisów. Rejestr postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone jest prowadzony przez Prezesa Urz ę du. Rejestr ten jest dost ę pny w wersji elektronicznej na stronie internetowej Urz ę du. Na tej podstawie mo ż liwe by ł o przeprowadzenie porównania klauzuli kwestionowanej w toku niniejszego post ę powania oraz klauzul ju ż wpisanych do rejestru. Rozwa ż ania te odnosz ą si ę do wszystkich poni ż ej rozwa ż anych praktyk, gdy ż wszystkie opisane czyny polegaj ą na pos ł ugiwaniu si ę postanowieniami uznanymi za to ż same z klauzulami abuzywnymi. Ad I. 1. W toku niniejszego post ę powania postawiono Spó ł ce zarzut stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na stosowaniu w umowach z konsumentami postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, którego tre ść jest nast ę puj ą ca: „ Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wskazana w niniejszej Umowie powierzchnia Lokalu (oraz Komórki lokatorskiej) zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt techniczny. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę zgodnie z norm ą PN-70/b-02365. Strony zgodnie ustalaj ą , i ż w przypadku, gdy ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchnia Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie przekroczy +/- 3%, Lokal (wraz z Komórk ą Lokatorsk ą ) b ę dzie uwa ż any za wykonany zgodnie z niniejszym aktem notarialnym a ró ż nica powierzchni nie b ę dzie stanowi ł a jakiejkolwiek wady Lokalu. Ponadto, Strony ustalaj ą , i ż ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszej Umowie nie b ę dzie powodowa ł a zmiany Ceny za Lokal (wraz z Komórka lokatorsk ą ) ani nie b ę dzie stanowi ł a podstawy jakichkolwiek roszcze ń ze strony Strony Kupuj ą cej w przypadku, gdy ostateczna powierzchnia b ę dzie wi ę ksza, ni ż powierzchnia wskazana w niniejszej umowie. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia b ę dzie mniejsza, ni ż powierzchnia wskazana w niniejszej umowie, Cena za Lokal (wraz z Komórk ą Lokatorsk ą ) zostanie proporcjonalnie zmniejszona ”. Na mocy przedmiotowej klauzuli zastrze ż ono, ż e okre ś lona w umowie powierzchnia nieruchomo ś ci, której umowa ta dotyczy, zosta ł a ustalona zgodnie z projektem technicznym, wed ł ug którego budynek jest wznoszony. Powierzchnia ostateczna, faktyczna ma by ć 9 obliczona zgodnie z norm ą PN-70/b-02365, co oznacza, ż e pomiar ma by ć przeprowadzony metr nad pod ł og ą w stanie surowym z dok ł adno ś ci ą do 0,1 m 2 . Powierzchnia okre ś lona w umowie powinna odpowiada ć tej obliczonej po wykonaniu nieruchomo ś ci zgodnie z przyj ę t ą w umowie metod ą . Wbrew temu Przedsi ę biorca stosuje regulacj ę , zgodnie z któr ą odst ę pstwa w granicach 3%, a wi ę c szerszych ni ż wynikaj ą ce z przywo ł anej normy, nie stanowi ą zmiany umowy, nie stanowi ą podstawy do stwierdzenia wadliwego wykonania umowy, ani nie s ą traktowane jako nienale ż yte wykonanie umowy. Istotne w niniejszym przypadku jest to, ż e Przedsi ę biorca dopuszcza mo ż liwo ść zmiany powierzchni lokalu, pomimo i ż strony zawieraj ą c umow ę zgodnie postanawiaj ą , ż e jej przedmiot zostaje okre ś lony w projekcie technicznym. Wykonanie lokalu o odmiennych parametrach, gdy ró ż nice nie przekraczaj ą 3% powoduje, ż e Przedsi ę biorca stwierdza, i ż wykona ł ten przedmiot zgodnie z umow ą . W ten sposób mo ż e on dokonywa ć wi ążą cej interpretacji umowy. Nale ż y uzna ć , ż e Przedsi ę biorca spe ł niaj ą c inne ś wiadczenie, ni ż to, które precyzyjnie okre ś lono w umowie, jest uprawniony do jednostronnej zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny w niej okre ś lonej. W kwestionowanej regulacji nie wskazano bowiem odpowiednich przyczyn, które zmiany by uzasadnia ł y. W analizowanym postanowieniu zastrze ż ono równie ż , ż e w przypadku, gdy powierzchnia b ę dzie mniejsza o wi ę cej ni ż 3% ni ż umówiona, cena odpowiednio zostanie zmieniona, tj. obni ż ona. Na okoliczno ść zmiany powierzchni nieruchomo ś ci nie przewidziano mo ż liwo ś ci odst ą pienia konsumenta od umowy z przyczyn le żą cych po stronie Przedsi ę biorcy. Konsekwencj ą uznania, ż e zmiana wielko ś ci powierzchni lokalu nie stanowi wady jest równie ż to, ż e konsument b ę dzie musia ł lokal przyj ąć . Zwa ż y ć trzeba, ż e brak jest uzasadnienia dla zastosowania takiej konstrukcji. Budowa nieruchomo ś ci odbywa si ę na podstawie precyzyjnych projektów technicznych, a zgodnie z przyj ę t ą w umowie norm ą pomiaru dokonuje si ę w stanie surowym, a zatem nie ma w niniejszym przypadku znaczenia to, jakie materia ł y wyko ń czeniowe zostan ą u ż yte. Za zasadny nie mo ż e te ż zosta ć uznany argument, ż e przewidziane wide ł ki nie mog ą doprowadzi ć do zasadniczej zmiany przedmiotu umowy. W przypadku lokalu o powierzchni 70 m 2 dopuszczalna zmiana wynosi bowiem ponad 2 m 2 . Rozwa ż an ą regulacj ę nale ż y uzna ć za to ż sam ą z klauzul ą uznan ą za niedozwolon ą na mocy wyroku SOKiK z dnia 10. 10. 2004r. (sygn. akt XVII Amc 47/03), figuruj ą c ą w rejestrze pod numerem 227, której brzmienie jest nast ę puj ą ce: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ”. W uzasadnieniu do niniejszego wyroku SOKiK wskaza ł , ż e przytoczona klauzula jest niezgodna z art. 385 1 Kc, w my ś l którego za niedozwolone uznaje si ę tylko postanowienia, które nie zosta ł y indywidualnie uzgodnione z konsumentem oraz kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c interesy konsumenta, przy czym nie dotyczy to postanowie ń okre ś laj ą cych g ł ówne ś wiadczenia stron, je ż eli zosta ł y sformu ł owane jednoznacznie. SOKiK orzek ł tak ż e o naruszeniu w ww. przypadku art. 385 3 pkt. 9 Kc, który stanowi, ż e za niedozwolone uznaje si ę postanowienia przyznaj ą ce kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy oraz art. 385 3 pkt. 10, zgodnie z którym zakazane jest stosowanie postanowie ń uprawniaj ą cych kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny wskazanej w umowie. W uzasadnieniu SOKiK przyzna ł , ż e w zwi ą zku z zastosowaniem w umowie ww. postanowienia mo ż e doj ść do sytuacji, w której konsument b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zdecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy z deweloperem. Nie ma rozstrzygaj ą cego znaczenia dla niniejszej sprawy to, ż e w klauzuli wpisanej do rejestru nie okre ś lono granic dopuszczalnych zmian, a w rozwa ż anej klauzuli tak. Ż adna zmiana przedmiotu umowy nie 10 łą cz ą ca si ę z odpowiednimi uprawnieniami konsumenta na t ę okoliczno ść , tj. prawem odst ą pienia od umowy bez ponoszenia negatywnych konsekwencji finansowych, prawem dochodzenia odszkodowania, nie jest bowiem dopuszczalna. Zarówno w ww. klauzuli abuzywnej figuruj ą cej w rejestrze, jak i w postanowieniu rozwa ż anym w niniejszej sprawie zastrze ż ono jednak na rzecz przedsi ę biorcy prawo do wykonania nieruchomo ś ci o parametrach odbiegaj ą cych od parametrów okre ś lonych w projekcie technicznym, co uzasadnia uznanie obu porównywanych postanowie ń za to ż same. St ą d, wbrew twierdzeniu Spó ł ki, kwestionowan ą regulacj ę mo ż na by ł o uzna ć za to ż sam ą z postanowieniem wpisanym do rejestru pod numerem 227, a tym samym ocenian ą praktyk ę mo ż na by ł o uzna ć za niezgodn ą z art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Spó ł ka wskazywa ł a, ż e rozwa ż ane postanowienie nie jest to ż same z innymi klauzulami wpisanymi do rejestru przywo ł uj ą c jednocze ś nie ich numery. W zwi ą zku z tym, ż e Prezes Urz ę du nie wskazywa ł na to ż samo ść przywo ł anych przez Spó ł k ę klauzul z regulacj ą analizowan ą w niniejszej sprawie oraz nie opar ł zarzutu stosowania klauzuli wpisanej do rejestru na takiej podstawie, bezprzedmiotowa jest szczegó ł owa analiza postanowie ń innych, ni ż to, które figuruje w rejestrze pod numerem 227. Spó ł ka argumentowa ł a równie ż , ż e stosowane przez ni ą postanowienie nie mo ż e by ć kwestionowane ze wzgl ę du na jego ewentualn ą niezgodno ść z przepisami kodeksowymi o klauzulach niedozwolonych, gdy ż dotyczy ono ś wiadczenia g ł ównego, jakim jest lokal i zosta ł o ono okre ś lone w sposób jednoznaczny. Z twierdzeniem tym nie mo ż na si ę zgodzi ć , gdy ż w zwi ą zku ze wprowadzeniem do umowy analizowanej klauzuli konsument nie jest w stanie oszacowa ć , jak ą powierzchni ę b ę dzie mia ł lokal, którego dotyczy zawarta przez niego umowa. Prezes Urz ę du zgadza si ę ze stanowiskiem Spó ł ki, zgodnie z którym badane umowy przedwst ę pne s ą umowami mieszanymi, nienazwanymi. W zwi ą zku z tym do przedmiotowych umów deweloperskich nale ż y odpowiednio stosowa ć m. in. kodeksowe przepisy dotycz ą ce umowy o roboty budowlane. Z art. 647 Kc wynika, ż e przez umow ę o roboty budowlane wykonawca zobowi ą zuje si ę do oddania obiektu przewidzianego w umowie, który ma by ć wykonany zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, z czego wynika, ż e nie s ą dopuszczalne odst ę pstwa, jakie zastrzeg ł na sw ą rzecz Przedsi ę biorca. Jednocze ś nie, na mocy art. 656 § 1 Kc do skutków wykonywania przez wykonawc ę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umow ą odpowiednio stosuje si ę przepisy o umowie o dzie ł o. W kontek ś cie przepisów Kodeksu cywilnego dotycz ą cych umów o roboty budowlane nie mo ż na stwierdzi ć , ż e w niniejszym przypadku przedmiot umowy zosta ł okre ś lony jednoznacznie, gdy ż oprócz projektu technicznego, okre ś laj ą cego precyzyjnie parametry nieruchomo ś ci, Przedsi ę biorca stosuje zastrze ż enie, na mocy którego parametry te mog ą ulec zmianie maksymalnie o wielko ść przewidzian ą w umowie, która z uwagi na przyj ę t ą konstrukcj ę mo ż e by ć faktycznie ró ż na. Z powy ż szego wynika, ż e kontrola przedmiotowej regulacji pod k ą tem jej zgodno ś ci z art. 385 1 i art. 385 3 Kc jest dopuszczalna i w pe ł ni uzasadniona. W zwi ą zku z tym, ż e postanowienie, którego stosowanie poddano ocenie w punkcie I 1 niniejszej decyzji, uznano za to ż same z postanowieniem wpisanym do rejestru, praktyka polegaj ą ca na pos ł ugiwaniu si ę nim w obrocie konsumenckim godzi ł a w interesy konsumentów, a jak zostanie wykazane w dalszej cz ęś ci tej decyzji, naruszone zosta ł y zbiorowe interesy konsumentów, nale ż a ł o orzec o naruszeniu przez Spó ł k ę art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W toku prowadzonych dzia ł a ń Spó ł ka poinformowa ł a o woli dokonania zmian w stosowanym przez ni ą wzorcu, tak by uczyni ć zado ść stawianym przez Prezesa Urz ę du 11 wymaganiom. Spó ł ka przes ł a ł a te ż opracowany przez ni ą nowy wzorzec, w którym wci ąż znajduje si ę zastrze ż enie mówi ą ce o tym, ż e odst ę pstwa od wielko ś ci projektowanej powierzchni nieruchomo ś ci w granicach do 3% nie stanowi ą wady, a wykonanie lokalu spe ł niaj ą cego te parametry nale ż y uzna ć za prawid ł owe. Nowe umowy by ł y zawierane z wykorzystaniem zmodyfikowanego wzorca, natomiast w obrocie pozostaj ą te ż umowy zawarte z wykorzystaniem wzorca w pierwotnym brzmieniu, które nie zosta ł y zmienione. W tych okoliczno ś ciach nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e praktyka opisana w niniejszym punkcie decyzji trwa nadal, wobec czego nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I 1 sentencji tej decyzji. 2. Kolejny z zarzutów rozwa ż anych w toku niniejszego post ę powania dotyczy stosowania przez Przedsi ę biorc ę praktyki polegaj ą cej na stosowaniu w umowach z konsumentami postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, którego tre ść jest nast ę puj ą ca: „(...) Strony zgodnie ustalaj ą , i ż ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Lokalu (i Komórki lokatorskiej) a powierzchni ą wskazan ą w niniejszej Umowie nie przekraczaj ą ca +/- 3%, nie b ę dzie uwa ż ana za jak ą kolwiek wad ę Lokalu (w szczególno ś ci Wad ę Istotn ą )” . Postanowienie to w swej istocie jest to ż same z klauzul ą , któr ą opisano w punkcie I 1 niniejszej decyzji, a zastrze ż enie, ż e odst ę pstwa w granicach do 3% projektowanej powierzchni nie stanowi ą o wadliwym wykonaniu umowy, jest powtórzeniem zastrze ż enia zawartego w pierwszym z analizowanych postanowie ń . Wobec tego, z uwagi na fakt, ż e te same okoliczno ś ci przesadzaj ą o to ż samo ś ci niniejszej klauzuli z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 227, w celu unikni ę cia zb ę dnych powtórze ń w tym miejscu nale ż y odes ł a ć do uzasadnienia dotycz ą cego praktyki opisanej w punkcie poprzednim. Spó ł ka podnios ł a równie ż w toku post ę powania, ż e na etapie umowy przedwst ę pnej przedwczesnym jest rozstrzyganie o odpowiedzialno ś ci za wady lokalu, do których nale ż a ł oby zaliczy ć np. niew ł a ś ciw ą , tj. niezgodn ą z umow ą powierzchni ę nieruchomo ś ci. Zwa ż y ć jednak trzeba, ż e stosownie do art. 389 § 1 Kc umowa przedwst ę pna powinna okre ś la ć istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa taka powinna wi ę c precyzyjnie charakteryzowa ć przedmiot, którego dana umowa dotyczy. Stosownie te ż do tej regulacji w badanych umowach przedwst ę pnych zastrzega si ę , ż e Przedsi ę biorca wybuduje nieruchomo ść okre ś lon ą umow ą , na któr ą sk ł adaj ą si ę m. in. rysunki i specyfikacje techniczne. Argumentom przedstawionym przez Spó ł k ę nale ż y wi ę c odmówi ć trafno ś ci, a w ś wietle wszystkich okoliczno ś ci niniejszej sprawy nale ż y orzec o niezgodno ś ci praktyki stosowanej przez Przedsi ę biorc ę z art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W czasie trwania niniejszego post ę powania Spó ł ka zadeklarowa ł a, ż e wyeliminuje postanowienie kwestionowane w tym punkcie decyzji, co faktycznie zosta ł o uczynione. W zwi ą zku jednak z tym, ż e zmianie nie uleg ł y te ż umowy obejmuj ą ce kwestionowan ą regulacj ę pozostaj ą ce w obrocie, nale ż a ł o na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów orzec o naruszeniu art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 tej ustawy. 3. Nast ę pny spo ś ród zarzutów rozwa ż anych w ramach niniejszego post ę powania dotyczy stosowania przez Spó ł k ę praktyki polegaj ą cej na stosowaniu w umowach z konsumentami postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, którego tre ść jest nast ę puj ą ca: „ Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wy ż ej wskazana powierzchnia Gara ż u zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę wzd ł u ż wewn ę trznej linii ś cian zewn ę trznych na wysoko ś ci 1 m od pod ł ogi (za wyj ą tkiem elementów konstrukcyjnych) lub zgodnie z norm ą PN-70/b-02365, a 12 miejsce postojowe b ę dzie spe ł nia ł o wymogi prawa budowlanego dotycz ą ce warunków technicznych, jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie. Jakakolwiek ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Gara ż u a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie b ę dzie powodowa ł a ż adnej zmiany Ceny za Udzia ł w Lokalu U ż ytkowym – Gara ż u ani nie b ę dzie stanowi ł a podstawy jakichkolwiek roszcze ń ze strony Strony Kupuj ą cej i Sprzedaj ą cej ”. Postanowienie to mo ż na uzna ć za podobne do klauzul rozwa ż anych w punktach I 1 oraz I 2 niniejszej decyzji. Strony okre ś laj ą w umowie parametry, jakim powinien odpowiada ć gara ż i wydzielone w nim na rzecz konkretnego konsumenta miejsce postojowe. Na mocy przytoczonej regulacji Spó ł ka mo ż e dokona ć weryfikacji spe ł nionego przez ni ą ś wiadczenia w jeden z dwóch alternatywnych sposobów okre ś lonych w umowie. W umowie zastrze ż ono dodatkowo, ż e jakakolwiek ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą gara ż u, a powierzchni ą , która b ę dzie przynale ż a ł a do konsumenta nie b ę dzie stanowi ł a podstawy do wysuwania przeciw Spó ł ce jakichkolwiek roszcze ń . Jedynym ograniczeniem maj ą by ć przepisy prawa budowlanego. W toku post ę powania Spó ł ka argumentowa ł a, powo ł uj ą c si ę na postanowienie S ą du Najwy ż szego z dnia 19. 05. 2004r. (sygn. I CK 696/03), ż e miejsce gara ż owe nie jest pomieszczeniem z uwagi na brak elementu oddzielenia go ś cianami od pozosta ł ej powierzchni. W zwi ą zku z tym w opinii Spó ł ki miejsce gara ż owe nie mo ż e stanowi ć przynale ż no ś ci lokalu, ani odr ę bnego przedmiotu prawa w ł asno ś ci, w zwi ą zku z czym w obrocie ukszta ł towa ł a si ę praktyka, zgodnie z któr ą nabywca uzyskuje udzia ł we wspó ł w ł asno ś ci nieruchomo ś ci lokalowej z prawem do wy łą cznego korzystania z okre ś lonego miejsca postojowego. Po ł o ż enie miejsca postojowego jest okre ś lane w umowie, a jego powierzchnia w ka ż dym przypadku spe ł nia wymogi prawa budowlanego. Odnosz ą c si ę do przytoczonego stanowiska Spó ł ki nale ż y w pierwszej kolejno ś ci zwróci ć uwag ę , ż e Spó ł ka bezpodstawnie odnosi ł a si ę w rozwa ż anym przypadku do instytucji przynale ż no ś ci. Zgodnie z art. 51 § 1 Kc przynale ż no ś ciami s ą rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy, tj. rzeczy g ł ównej. Ani gara ż , ani miejsce parkingowe nie mog ą zosta ć uznane za rzecz ruchom ą , a wi ę c odnoszenie si ę do instytucji „przynale ż no ś ci” jest w niniejszym przypadku ca ł kowicie chybione. Na mocy analizowanych umów przedsi ę biorca oddzielnie zobowi ą zuje si ę do wybudowania mieszkania, a oddzielnie do wybudowania gara ż u i stworzenia w nim dla konkretnego konsumenta okre ś lonego miejsca postojowego, przy czym ka ż demu z kupuj ą cych ma przys ł ugiwa ć prawo wspó ł w ł asno ś ci do gara ż u. Doda ć trzeba, ż e o charakterze cz ęś ci budynku stanowi ą cej gara ż przes ą dza tre ść art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (tekt jedn. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z pó źń . zm.), który stanowi, ż e „do lokalu mog ą przynale ż e ć , jako jego cz ęś ci sk ł adowe, pomieszczenia, cho ć by nawet do niego bezpo ś rednio nie przylega ł y lub by ł y po ł o ż one w granicach nieruchomo ś ci gruntowej poza budynkiem, w którym wyodr ę bniono dany lokal, a w szczególno ś ci: piwnica, strych, komórka, gara ż , zwane dalej > pomieszczeniami przynale ż nymi<” . Na mocy analizowanych umów Przedsi ę biorca oddzielnie zobowi ą zuje si ę do wybudowania mieszkania, a oddzielnie do wybudowania gara ż u i stworzenia w nim dla konkretnego konsumenta okre ś lonego miejsca postojowego. Cho ć zgodnie z regulacj ą wynikaj ą c ą z analizowanych umów poszczególnym konsumentom ma w przysz ł o ś ci przys ł ugiwa ć prawo wspó ł w ł asno ś ci w odniesieniu do gara ż u, w którym na wy łą czno ść maj ą im zosta ć udost ę pnione konkretne miejsca postojowe, to konstrukcja ta nie powinna wy łą cza ć mo ż liwo ś ci zweryfikowania przez konsumenta, czy umowa zosta ł a wykonana nale ż ycie, zw ł aszcza, ż e wielko ść ca ł ego gara ż u przes ą dza o wielko ś ci udzia ł u poszczególnych osób we wspó ł w ł asno ś ci i nominalnej warto ś ci tych udzia ł ów. Sprawa, czy dana klauzula dotyczy prawa w ł asno ś ci niepodzielnie przys ł uguj ą cego jednej osobie, czy te ż prawa wspó ł w ł asno ś ci, 13 nie ma rozstrzygaj ą cego znaczenia dla oceny zawartej w niej regulacji w zakresie, w jakim na mocy tej klauzuli dochodzi do umo ż liwienia Przedsi ę biorcy wykonania ś wiadczenia innego, ni ż precyzyjnie okre ś lone w umowie. W zwi ą zku z tym, ż e analogicznie, jak mia ł o to miejsce w przypadku klauzul opisanych w punktach I 1 i I 2 niniejszej decyzji przewidziano mo ż liwo ść dokonania zmian w powierzchni budowanej przez Przedsi ę biorc ę nieruchomo ś ci, w tym miejscu nale ż y odwo ł a ć si ę do uzasadnienia zawartego w cz ęś ci dotycz ą cej punktu I 1, a zacytowan ą klauzul ę uzna ć za to ż sam ą z postanowieniem wpisanym do rejestru pod numerem 227. W przes ł anym przez Przedsi ę biorc ę nowoopracowanym wzorcu rozwa ż an ą kwesti ę unormowano nast ę puj ą c ą klauzul ą : „ Strona Kupuj ą ca przyjmuje do wiadomo ś ci, ż e wy ż ej wskazana powierzchnia Gara ż u zosta ł a obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą cy projekt. Powierzchnia ostateczna zostanie zmierzona przez uprawnionego geodet ę wzd ł u ż wewn ę trznej linii ś cian zewn ę trznych na wysoko ś ci 1 m od pod ł ogi (za wyj ą tkiem elementów konstrukcyjnych) lub zgodnie z norm ą PN-70/b-02365, a miejsce postojowe b ę dzie spe ł nia ł o wymogi prawa budowlanego dotycz ą ce warunków technicznych, jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie. Jakakolwiek ró ż nica pomi ę dzy ostateczn ą powierzchni ą Gara ż u a powierzchni ą wskazan ą w niniejszym akcie notarialnym nie b ę dzie powodowa ł a ż adnej zmiany Ceny za Udzia ł w Lokalu U ż ytkowym – Gara ż u ”. Jak wynika z powy ż szego Przedsi ę biorca nie wyeliminowa ł czynnika niepewno ś ci, jaki rodzi ł si ę na gruncie kwestionowanej regulacji. W obrocie pozostaj ą w mocy zarówno umowy zawarte z wykorzystaniem nowego, jak i starego wzorca umowy. Na tej podstawie nale ż a ł o orzec, ż e Przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz, ż e praktyka ta trwa nadal. Ad II. W ramach niniejszego post ę powania administracyjnego postawiono Spó ł ce równie ż zarzut stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na stosowaniu w umowach z konsumentami postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, którego tre ść jest nast ę puj ą ca: „W przypadku sporu dotycz ą cego interpretacji, obowi ą zywania lub wykonania niniejszej Umowy, Strony podejm ą wszelkie wysi ł ki zmierzaj ą ce do znalezienia polubownego rozwi ą zania. W braku polubownego rozwi ą zania, spory b ę d ą rozstrzygane przez s ą d powszechny w ł a ś ciwy dla siedziby Inwestora”. Na mocy niniejszego postanowienia Przedsi ę biorca zastrzeg ł , ż e ewentualne spory zwi ą zane z umow ą rezerwacyjn ą musz ą by ć rozstrzygane przez s ą d wyznaczony wedle miejsca jego siedziby. Tym samym Przedsi ę biorca wy łą czy ł mo ż liwo ść rozpoznania sprawy przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania konsumenta b ę d ą cego pozwanym. W tych okoliczno ś ciach zakwestionowan ą regulacj ę stosowan ą przez Spó ł k ę w umowach z konsumentami porównano z nast ę puj ą cymi postanowieniami wpisanymi do rejestru odpowiednio pod numerami 922, 1007, 1255, 1259 i 1438: − „ S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 17. 08. 2006r. (sygn. akt XVII AmC 100/05), − „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 23. 11. 2006r. (sygn. akt XVII Amc 156/05), − „ W sprawach nie uregulowanych w tej umowie, stosuje si ę przepisy Kodeksu Cywilnego, a ewentualne spory b ę d ą rozstrzygane przez S ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę 14 firmy ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 30. 04. 2007r. (sygn. akt XVII Amc 66/06), − „ Wszelkie ewentualne spory mog ą ce powsta ć przy wykonywaniu postanowie ń niniejszej umowy strony poddadz ą rozstrzygni ę ciu S ą dowi Rejonowemu w ł a ś ciwemu dla siedziby Po ś rednika” , które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 24. 05. 2007r. (sygn. akt XVII Amc 67/06), − " par. 5 D ust. 4 c - W ł a ś ciwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest S ą d miejscowo w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę Inwestora ", które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 28. 01. 2008r. (sygn. akt XVII AmC 109/07). Ww. postanowienia, jako niezgodne z cytowanym ju ż w niniejszej decyzji art. 385 1 § 1 Kc, oraz jako niezgodne z art. 385 3 pkt 23 Kc, który stanowi, ż e za niedozwolone uwa ż a si ę postanowienia, które wy łą czaj ą jurysdykcj ę s ą dów polskich lub poddaj ą spraw ę pod rozstrzygni ę cie s ą du polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a tak ż e narzucaj ą rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy, zosta ł y uznane za niedozwolone. W tym miejscu zwa ż y ć trzeba, ż e w ł a ś ciwo ść miejscowa s ą du, który jest kompetentny do rozstrzygania sporów cywilnych, zosta ł a okre ś lona w przepisach ustawy Kodeks post ę powania cywilnego. Zasadniczo, zgodnie z art. 27 ust. 1 Kpc powództwo wytacza si ę przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania lub siedziby pozwanego. W rozwa ż anej sprawie, stosownie do tego przepisu, gdyby z powództwem wyst ę powa ł a przeciwko konsumentowi Spó ł ka, musia ł aby to zrobi ć przed s ą dem oznaczonym wedle miejsca zamieszkania konsumenta. Gdyby do s ą du wyst ą pi ł konsument, musia ł by uczyni ć to przed s ą dem wyznaczonym wed ł ug miejsca siedziby Przedsi ę biorcy. W rozwa ż anej sprawie nieruchomo ś ci, których dotycz ą zawierane umowy s ą zlokalizowane w Katowicach, podobnie jak siedziba inwestora, jednak ż e miejsce zamieszkania konsumenta mo ż e by ć inne. Stosownie do art. 34 Kpc w sprawach o ustalenie istnienia umowy, jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy mo ż na wytoczy ć przed s ą dem wyznaczonym wed ł ug miejsca wykonania umowy. W niniejszej sprawie miejscem wykonania umowy b ę dzie miejsce siedziby Spó ł ki lub miejsce po ł o ż enia nieruchomo ś ci, której dotyczy umowa. Nie jest to jednak jedyna mo ż liwo ść , jak ą daj ą przepisy Kodeksu post ę powania cywilnego. Kwestionowany zapis umowny identycznie, jak mia ł o to miejsce w przywo ł anych postanowieniach figuruj ą cych w rejestrze, ogranicza mo ż liwo ść wyboru s ą du w ł a ś ciwego na mocy obowi ą zuj ą cych przepisów. Z uwagi na powy ż sze porównywane postanowienia mo ż na by ł o uzna ć za to ż same, a w zwi ą zku z tym, ż e opisana praktyka godzi ł a w interesy konsumentów, musia ł a ona zosta ć uznana za niezgodn ą z art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W toku post ę powania Spó ł ka poinformowa ł a o zmianie wzoru umowy rezerwacyjnej, z którego wyeliminowano zakwestionowan ą regulacj ę i zast ą piono j ą postanowieniem o tre ś ci: „ W przypadku sporu dotycz ą cego interpretacji Umowy, spory pomi ę dzy stronami b ę d ą rozstrzygane przez s ą d powszechny zgodnie z przepisami prawa ”. Klauzula prorogacyjna w nowym brzmieniu zosta ł a wprowadzona do obrotu dnia 08. 08. 2008r., co wobec braku w obrocie umów rezerwacyjnych zawartych z wykorzystaniem wzorca w pierwotnym brzmieniu doprowadzi ł o do zaniechania stosowania z t ą dat ą opisanej praktyki. Naruszenie interesu publicznego i zbiorowych interesów konsumentów Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ochrona interesów przedsi ę biorców i konsumentów podejmowana w ramach dzia ł a ń Prezesa Urz ę du 15 jest prowadzona w interesie publicznym. Dzia ł ania oparte na przepisach niniejszej ustawy s ą zatem podejmowane w interesie publicznym, w celu ochrony interesów zbiorowo ś ci, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzgl ę dny warunek do uznania kompetencji Prezesa Urz ę du do rozstrzygni ę cia okre ś lonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy oceniane dzia ł ania godz ą w interesy ogólnospo ł eczne i dotykaj ą szerokiego kr ę gu uczestników rynku i poprzez to powoduj ą zaburzenia w jego prawid ł owym funkcjonowaniu. Do naruszenia interesu publicznego dochodzi, gdy skutki okre ś lonych dzia ł a ń maj ą charakter powszechny, dotykaj ą wszystkich potencjalnych podmiotów na danym rynku 1 . Poj ę cie zbiorowych interesów konsumentów zosta ł o szeroko omówione przez S ą d Najwy ż szy w wyroku z dnia 10. 04. 2008r. (sygn. akt III SK 27/07). W uzasadnieniu S ą d Najwy ż szy poda ł , i ż gramatyczna wyk ł adnia tego poj ę cia prowadzi do wniosku, ż e chodzi o zachowanie przedsi ę biorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowi ą cych okre ś lony zbiór. Rezultaty tej wyk ł adni modyfikuje zastrze ż enie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. S ą d Najwy ż szy stan ął na stanowisku, ż e przy konstruowaniu poj ę cia „ zbiorowego interesu konsumentów ” nie mo ż na opiera ć si ę tylko i wy łą cznie na tym, czy oceniana praktyka przedsi ę biorcy skierowana jest do „ nieoznaczonego z góry kr ę gu podmiotów ”. Wystarczaj ą ce powinno by ć w jego ocenie ustalenie, ż e zachowanie przedsi ę biorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz wzgl ę dem cz ł onków danej grupy (okre ś lonego kr ę gu podmiotów), wyodr ę bnionych spo ś ród ogó ł u konsumentów, za pomoc ą wspólnego dla nich kryterium. S ą d Najwy ż szy orzek ł te ż , ż e „ praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsi ę biorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazuj ą cych na powtarzalno ść zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodz ą cych w sk ł ad grupy, do której adresowane s ą zachowania przedsi ę biorcy, w taki sposób, ż e potencjalnie ofiar ą takiego zachowania mo ż e by ć ka ż dy konsument b ę d ą cy klientem lub potencjalnym klientem przedsi ę biorcy ”. W rozwa ż anym przypadku dosz ł o do naruszenia interesu publicznego. Oceniane zachowania przedsi ę biorcy dotyczy ł y szerokiego kr ę gu najs ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Dotyczy ł y one wszystkich tych osób, które zawar ł y ze spó ł k ą umowy rezerwacyjne, przedwst ę pne umowy dotycz ą ce wybudowania, a nast ę pnie sprzeda ż y nieruchomo ś ci oraz zagra ż a ł y interesom wszystkich potencjalnych klientów Spó ł ki. Rozwa ż ane dzia ł ania godzi ł y wi ę c w zbiorowe interesy konsumentów. Stanowi ł y one te ż zakazane prawem praktyki, gdy ż by ł y podejmowane w sposób ci ą g ł y. Ad III. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt. 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, natomiast z art. 4 pkt. 15 tej ustawy wynika, ż e przez przychód rozumie si ę przychód w rozumieniu obowi ą zuj ą cych przedsi ę biorc ę przepisów o podatku dochodowym. Jak wynika z wyja ś nie ń Spó ł ki nie jest ona podatnikiem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a zatem w my ś l tych przepisów nie osi ą ga ani przychodów, ani dochodów. W zwi ą zku z tym w rozwa ż anej sprawie nale ż y skorzysta ć z uprawnienia, jakie Prezesowi Urz ę du daje art. 106 ust. 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w którym przewidziano, ż e w sytuacji, gdy przedsi ę biorca nie osi ą gn ął przychodu w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok 1 Konrad Kohutek w: „Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz”, Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2008r., strona 47 16 na ł o ż enia kary, Prezes Urz ę du mo ż e ustali ć kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci do dwustukrotno ś ci przeci ę tnego wynagrodzenia. Zgodnie z art. 4 pkt. 16 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przeci ę tnym wynagrodzeniem jest przeci ę tne miesi ę czne wynagrodzenie w sektorze przedsi ę biorstw za ostatni miesi ą c kwarta ł u poprzedzaj ą cego dzie ń wydania decyzji, a wi ę c w niniejszym przypadku przeci ę tne wynagrodzenie w ww. sektorze za wrzesie ń 2008r. Kara pieni ęż na mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W pkt. I 1 – 3 i II niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez Przedsi ę biorc ę czterech praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegó ł owo powy ż ej. Praktyki te polega ł y na stosowaniu w umowach z konsumentami postanowie ń wpisanych do rejestru, przy czym jednej z praktyk zaniechano. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych praktyk by ł o pogorszenie sytuacji konsumentów. Okoliczno ść , ż e sporne postanowienia zamieszczono we wzorcu umowy spowodowa ł a, ż e by ł y one konsumentom narzucane. Fakt, ż e kwestionowane regulacje wynika ł y ze wzorca umowy ś wiadczy równie ż o ustalonym charakterze podejmowanych praktyk. Powy ż sze okoliczno ś ci uzasadniaj ą na ł o ż enie na Przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej. Kara nak ł adana przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Przedsi ę biorca, jako profesjonalista powinien wiedzie ć , ż e okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć klauzul uznanych przez SOKiK za abuzywne. Nie bez znaczenia jest te ż charakter umów, w których zawarto kwestionowane w toku niniejszego post ę powania regulacje. S ą to umowy dotycz ą ce obrotu nieruchomo ś ciami, a wi ę c umowy o du ż ej warto ś ci i powoduj ą ce po stronie konsumentów znaczne obci ąż enie finansowe. Przy ustalaniu kary wzi ę to pod uwag ę okoliczno ść , ż e Przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów po raz pierwszy. Istotne jest tak ż e to, ż e Przedsi ę biorca aktywnie wspó ł pracowa ł z Prezesem Urz ę du w toku post ę powania oraz dokona ł zmiany, która doprowadzi ł a do zaniechania stosowania niedozwolonej praktyki opisanej w punkcie II oraz podj ął prób ę zmiany praktyk opisanych w punkcie I. Okoliczno ś ci te nale ż y poczyta ć , jako ł agodz ą ce. Decyduj ą c o na ł o ż eniu kary i jej wysoko ś ci wzi ę to pod uwag ę wszystkie ww. okoliczno ś ci, jak i mo ż liwo ś ci finansowe Przedsi ę biorcy. Orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania, tak aby jej na ł o ż enie skutkowa ł o w przysz ł o ś ci zapobie ż eniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony nale ż y te ż podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on spodziewany skutek na przysz ł o ść . Niniejsza kara powinna stanowi ć przestrog ę dla Przedsi ę biorcy na przysz ł o ść . Poza wymiarem indywidualnym kary, nale ż y zwróci ć uwag ę na jej wymiar ogólny, funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą w stosunku do innych uczestników rynku. Na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów dla celów obliczenia kary pieni ęż nej uwzgl ę dnia si ę przychód osi ą gni ę ty przez przedsi ę biorc ę w roku podatkowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Ja wykazano powy ż ej Przedsi ę biorca b ę d ą cy stron ą niniejszego post ę powania nie osi ą gn ął takiego przychodu, a zatem nale ż y 17 skorzysta ć z mo ż liwo ś ci, jak ą daje art. 106 ust. 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 4 pkt. 16 tej ustawy, na podstawie których maksymalna kara, jaka mog ł aby w niniejszym przypadku zosta ć na ł o ż ona, to dwustukrotno ść przeci ę tnego wynagrodzenia w sektorze przedsi ę biorstw za wrzesie ń 2008r., czyli dwustukrotno ść kwoty 3171,65 z ł 2 . W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 6 300 z ł (s ł ownie: sze ś ciu tysi ę cy trzystu z ł otych), co stanowi prawie dwukrotno ść kwoty bazowej i prawie 1% maksymalnego wymiaru kary. Prezes Urz ę du, kieruj ą c si ę potrzeb ą zdecydowanego przeciwdzia ł ania stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów uzna ł , ż e orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania. W tym przypadku kara powinna spe ł ni ć jednak przede wszystkim funkcj ę prewencyjn ą i wychowawcz ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powy ż szego orzeczono jak w punkcie III sentencji tej decyzji. Ad IV. Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które mo ż e by ć zamieszczone w decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie. W my ś l art. 77 ust. 1 tej ustawy, je ż eli w wyniku post ę powania Prezes Urz ę du stwierdzi ł naruszenie jej przepisów, przedsi ę biorca, który dopu ś ci ł si ę tego naruszenia, jest obowi ą zany ponie ść koszty post ę powania. Niniejsze post ę powanie w sprawie stosowania przez Przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zosta ł o wszcz ę te z urz ę du, a w jego wyniku Prezes Urz ę du w punktach I 1 – 3 i II decyzji stwierdzi ł naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kosztami niniejszego post ę powania s ą wydatki zwi ą zane z korespondencj ą prowadzon ą przez Prezesa Urz ę du w tej sprawie. W zwi ą zku z powy ż szym postanowiono obci ąż y ć stron ę kosztami post ę powania w wysoko ś ci 63 z ł (s ł ownie: sze ść dziesi ę ciu trzech z ł otych). Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Koszty niniejszego post ę powania przedsi ę biorca obowi ą zany jest wp ł aci ć na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kpc – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. W przypadku jednak kwestionowania wy łą cznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie IV niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z 479 28 § 1 pkt 2 Kpc, nale ż y wnie ść za ż alenie do S ą du 2 http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/PUBL_przecietne_zatrudnienie_i_wyn_sek_przeds_9_2008.pdf 18 Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach w terminie tygodnia od dnia dor ę czenia niniejszej decyzji. DYREKTOR DELEGATURY URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH Maciej Fragsztajn 19