RKT-62/2007

DELEGATURA UOKiK W KATOWICACH Katowice, dnia 06. 12. 2007 r. RKT – 61 – 24/07/AD DECYZJA Nr RKT - 62 /2007 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: po przeprowadzeniu wszcz ę tego z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przeciwko Poland Alloys Sp. z o.o. w Katowicach, ul. Porcelanowa 25: I. Na podstawie art. 26 ust. 1 o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę za niezgodne z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki polegaj ą ce na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach przedwst ę pnych sprzeda ż y nast ę puj ą cych postanowie ń wzorca umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó źń . zm.): 1. „W przypadku rozwi ą zania umowy przez Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy zwraca Kupuj ą cemu w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Sprzedaj ą cego pisemnego o ś wiadczenia w tej sprawie lub od daty o ś wiadczenia Sprzedaj ą cego o odst ą pieniu od umowy z winy Kupuj ą cego warto ść zap ł aconych do dnia rozwi ą zania umowy kwot pomniejszonych o 20%”, 2. „W przypadku rozwi ą zania umowy przez Sprzedaj ą cego, Sprzedaj ą cy zobowi ą zany jest w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Kupuj ą cego pisemnego o ś wiadczenia w tej sprawie lub od daty o ś wiadczenia Kupuj ą cego o odst ą pieniu od umowy z winy Sprzedaj ą cego zwróci ć Kupuj ą cemu warto ść wp ł aconych przez Kupuj ą cego kwot pieni ęż nych powi ę kszon ą o kar ę umown ą stanowi ą c ą 20% warto ś ci wniesionych przez Kupuj ą cego ś rodków”, 3. „(…) Termin okre ś lony w ust. 1 mo ż e ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, spowodowane si łą wy ż sz ą , tj. zdarzeniami, które uniemo ż liwiaj ą wykonanie lokalu, a spowodowane s ą okoliczno ś ciami na które Sprzedaj ą cy nie ma wp ł ywu i których nie móg ł przewidzie ć i za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takie jak: - decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji lub nakazuj ą cych ich wstrzymanie (...) strajki (...)”, 4. „ W razie stwierdzenia przez obie strony podczas odbioru usterek, które uniemo ż liwiaj ą korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zostanie ustalony termin ich usuni ę cia. Termin ten powinien odpowiada ć mo ż liwo ś ciom technicznym wykonania niezb ę dnych prac. Po usuni ę ciu usterek Sprzedaj ą cy zg ł osi Kupuj ą cemu gotowo ść do oddania lokalu w okre ś lonym terminie. Kupuj ą cy nie mo ż e zg ł asza ć usterek, które przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci mog ł y zosta ć stwierdzone w pierwszym terminie”, 1 5. „Wszelkie spory wynikaj ą ce z niniejszej umowy b ę d ą rozpatrywane przez S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego” i nakazuje si ę zaniechanie ich stosowania. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nak ł ada si ę na Poland Alloys Sp. z o.o. kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 20 000 z ł (s ł ownie: dwudziestu tysi ę cy z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I 1 – 5 sentencji niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 w zwi ą zku z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obci ąż a si ę Poland Alloys Sp. z o.o. kosztami opisanego na wst ę pie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowi ą zuje si ę tego przedsi ę biorc ę do zwrotu Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów post ę powania w kwocie 72 z ł (s ł ownie: siedemdziesi ę ciu dwóch z ł otych). Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej tak ż e Prezesem Urz ę du) przeprowadzono post ę powanie wyja ś niaj ą ce (sygn. akt RKT-405- 08/07/AD) w sprawie dzia ł alno ś ci Poland Alloys Sp. z o.o. (zwanej dalej tak ż e spó ł k ą lub przedsi ę biorc ą ), w toku którego powzi ę to podejrzenie, ż e mo ż e ona stosowa ć praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów wskazane w sentencji tej decyzji. W zwi ą zku z powy ż szym, postanowieniem nr 1 z dnia 13. 07. 2007r. (dowód: karta nr 1) wszcz ę to z urz ę du niniejsze post ę powanie. W poczet dowodów zaliczono dokumenty rejestrowe (dowód: karty nr 6 – 10, 39 - 47), wzór przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y (dowód: karty nr 12 – 14), umowy faktycznie zawarte z konsumentami z jego wykorzystaniem (dowód: karty nr 16 – 30), umow ę o ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu oraz sprzeda ż y (dowód: karty nr 31 – 35), pismo spó ł ki z dnia 08. 03. 2007r. (dowód: karta nr 38), pismo Przedsi ę biorstwa Budowlanego „Kombud” Sp. z o.o. w Katowicach (zwanej dalej tak ż e PB „Kombud”) dzia ł aj ą cej na rzecz przedsi ę biorcy b ę d ą cego stron ą niniejszego post ę powania (dowód: karta nr 48 ), jak i korespondencj ę prowadz ą w ramach czynno ś ci oznaczonych sygnatur ą akt RKT- 62-11/07/AD (dowód: karty nr 49 – 66). W toku niniejszego post ę powania przedsi ę biorca zaj ął stanowisko w sprawie w pi ś mie z dnia 20. 07. 2007r. (dowód: karty nr 67 – 76), w za łą czeniu do którego przes ł a ł umowy z konsumentami (dowód: karty nr 78 – 105) oraz zestawienie finansowe (dowód: karta nr 77). Po trzymaniu zawiadomienia o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego dnia 21. 11. 2007r. strona skorzysta ł a z mo ż liwo ś ci zapoznania si ę z aktami sprawy (dowód: karta nr 110), a w wyznaczonym terminie nie skorzysta ł a z prawa do przekazania ostatecznych wniosków i uwag istotnych dla niniejszej sprawy. W tych okoliczno ś ciach sprawy wydanie niniejszej decyzji sta ł o si ę mo ż liwe. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: Poland Alloys Sp. z o.o. w Katowicach zosta ł a wpisana do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000091262 (dowód: karty nr 39 – 43). Spó ł ka ta prowadzi dzia ł alno ść dewelopersk ą , w ramach której zawiera z konsumentami umowy przedwst ę pne (dowód: karty nr 12 – 30) i umowy stanowcze (dowód: karty nr 31 – 35). Przedsi ę biorca wskaza ł , ż e prowadzi dzia ł alno ść o zakresie ogólnopolskim (dowód: karta nr 38), jednak ż e ze 2 zgromadzonych dokumentów, a wi ę c umów z konsumentami wynika, ż e inwestycje maj ą charakter lokalny. Przedsi ę biorca o ś wiadczy ł , ż e wszystkie umowy z tego zakresu s ą w imieniu Poland Alloys Sp. z o.o. podpisywane przez PB „Kombud” (dowód: karta nr 38), które dzia ł a na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000181404 (dowód: karty nr 7 – 10). Okoliczno ść udzielenia pe ł nomocnictwa potwierdzono przekazuj ą c dokument pe ł nomocnictwa w formie notarialnej (dowód: karty nr 45 – 47). Spó ł ka Poland Alloys o ś wiadczy ł a, ż e nie stosuje wzorów umów sprzeda ż y, gdy ż te s ą z klientami indywidualnie negocjowane (dowód: karta nr 38). Jednocze ś nie w pi ś mie z 12. 03. 2007r. (dowód: karta nr 48) zezna ł a, ż e konsumenci otrzymuj ą wzór umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y, który mo ż e stanowi ć podstaw ę do ewentualnych negocjacji. W ramach niniejszego post ę powania ustalono, ż e zarówno wzór umowy przedwst ę pnej, jak i wszystkie przekazane umowy zawiera ł y nast ę puj ą ce regulacje: 1. § 8 ust. 1: „W przypadku rozwi ą zania umowy przez Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy zwraca Kupuj ą cemu w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Sprzedaj ą cego pisemnego o ś wiadczenia w tej sprawie lub od daty o ś wiadczenia Sprzedaj ą cego o odst ą pieniu od umowy z winy Kupuj ą cego warto ść zap ł aconych do dnia rozwi ą zania umowy kwot pomniejszonych o 20%”, 2. § 9: „W przypadku rozwi ą zania umowy przez Sprzedaj ą cego, Sprzedaj ą cy zobowi ą zany jest w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Kupuj ą cego pisemnego o ś wiadczenia w tej sprawie lub od daty o ś wiadczenia Kupuj ą cego o odst ą pieniu od umowy z winy Sprzedaj ą cego zwróci ć Kupuj ą cemu warto ść wp ł aconych przez Kupuj ą cego kwot pieni ęż nych powi ę kszon ą o kar ę umown ą stanowi ą c ą 20% warto ś ci wniesionych przez Kupuj ą cego ś rodków”, 3. § 10 ust. 2: „(…) Termin okre ś lony w ust. 1 mo ż e ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, spowodowane si łą wy ż sz ą , tj. zdarzeniami, które uniemo ż liwiaj ą wykonanie lokalu, a spowodowane s ą okoliczno ś ciami na które Sprzedaj ą cy nie ma wp ł ywu i których nie móg ł przewidzie ć i za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takie jak: - decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji lub nakazuj ą cych ich wstrzymanie (...) strajki (...)”, 4. § 11 ust. 8: „ W razie stwierdzenia przez obie strony podczas odbioru usterek, które uniemo ż liwiaj ą korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zostanie ustalony termin ich usuni ę cia. Termin ten powinien odpowiada ć mo ż liwo ś ciom technicznym wykonania niezb ę dnych prac. Po usuni ę ciu usterek Sprzedaj ą cy zg ł osi Kupuj ą cemu gotowo ść do oddania lokalu w okre ś lonym terminie. Kupuj ą cy nie mo ż e zg ł asza ć usterek, które przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci mog ł y zosta ć stwierdzone w pierwszym terminie”, 5. § 19: „Wszelkie spory wynikaj ą ce z niniejszej umowy b ę d ą rozpatrywane przez S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego” (dowód: karty nr 12 – 14, 16 – 18, 21 – 23, 26 – 28). Dnia 12. 04. 2007r. spó ł ka zosta ł a wezwana do zmiany ww. spornych regulacji, wyeliminowania ich z obrotu oraz udokumentowania powy ż szego (dowód: karty nr 49 – 53). W odpowiedzi z dnia 14. 05. 2007r. (dowód: karty nr 56 – 63) przedsi ę biorca wielokrotnie zaznaczy ł , ż e nie wykorzystuje w swej dzia ł alno ś ci wzorów umów. O ś wiadczy ł on, ż e przedstawiony druk umowy przedwst ę pnej jest jednym z wielu, jakie s ą wykorzystywane i potraktowanie tego egzemplarza jako wzorca umowy jest nieuzasadnione. Spó ł ka nie udokumentowa ł a okoliczno ś ci stosowania innych wzorów umów. Przedsi ę biorca zaznaczy ł , i ż poszczególne zawierane przez niego umowy ró ż ni ą si ę mi ę dzy sob ą zapisami tak ogólnymi, jak i dotycz ą cymi szczegó ł ów. Wiele umów jest zawieranych w formie aktu notarialnego (dowód: karta nr 56). W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci w opinii spó ł ki dzia ł ania Prezesa Urz ę du nale ż y potraktowa ć jako bezprzedmiotowe. Jednocze ś nie ustosunkowa ł a si ę ona do sformu ł owanych zarzutów oraz poinformowa ł a o opracowaniu nowego wzoru umowy, 3 w którym cz ęś ciowo uwzgl ę dniono postawione spó ł ce zarzuty. Odno ś nie regulacji pochodz ą cej z § 8 ust. 1 wzoru umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y przedsi ę biorca wskaza ł , ż e postanowienie to nie mo ż e by ć uznane za podobne do klauzul wpisanych do rejestru pod numerami 650 i 651, gdy ż te dotycz ą towarzystwa budownictwa spo ł ecznego, które nie buduje nieruchomo ś ci w celu ich sprzeda ż y, lecz z zamiarem zawierania w przysz ł o ś ci umów najmu. Za postanowienia niedozwolone zosta ł y one uznane w kontek ś cie ca ł ej umowy, wobec czego nie mo ż na odwo ł ywa ć si ę do nich w odniesieniu do umowy stosownej przez spó ł k ę Poland Alloys. Przedsi ę biorca podkre ś li ł , ż e identyczne ci ęż ary i ryzyko spoczywaj ą na nim samym, gdy to on odst ę puje od umowy, albo kupuj ą cy z winy sprzedaj ą cego. W obu przypadkach pobierana kwota wynosi 20% op ł at wcze ś niej wp ł aconych przez konsumenta. Spó ł ka dodatkowo podkre ś li ł a, ż e wysoko ść kary jest uzgadniana indywidualnie, co jednak nie wynika ł o z przedstawionych przez ni ą umów. Przedsi ę biorca zwróci ł uwag ę na korzy ść p ł yn ą c ą z zastrze ż enia kary umownej, która polega na wzmocnieniu pewno ś ci umowy. W przypadku klauzuli pochodz ą cej z § 9 wzoru umowy przedsi ę biorca zastrzeg ł , ż e nieuzasadniony jest zarzut ograniczenia przez niego odpowiedzialno ś ci w wyniku przyznania konsumentom prawa dochodzenia rekompensaty jedynie w granicach wyznaczanych przez wysoko ść kary umownej, a jednocze ś nie, ż e wysoko ść przewidzianej kary jest identyczna w przypadku obu stron umowy. Ponadto podkre ś lono, ż e okre ś lenie w umowie kar umownych powoduje, ż e umowa ta jest przejrzysta, natomiast mo ż liwo ść dochodzenia odszkodowania powodowa ł aby ka ż dorazowo konieczno ść prowadzenia skomplikowanego i d ł ugotrwa ł ego procesu s ą dowego (dowód: karta nr 59). Przedsi ę biorca nie zgodzi ł si ę z postawionym mu zarzutem wi ążą cym si ę ze stosowaniem § 10 ust. 2 umów. Wskaza ł on, ż e wszystkie wyliczone w tym postanowieniu okoliczno ś ci nale ż y traktowa ć jako si łę wy ż sz ą . Jednocze ś nie np. strajki zale ż ne od spó ł ki nie by ł by w jej opinii traktowane jako si ł a wy ż sza (dowód: karty nr 59 verte, 60). Spó ł ka zakwestionowa ł a mo ż liwo ść uznania ww. regulacji § 10 za podobn ą do klauzuli wpisanej do rejestru pod numerem 882. W swoim pi ś mie z 14. 05. 2007r. zadeklarowa ł a ona, ż e zmieni sporny zapis w ten sposób, ż e uzupe ł ni go o zastrze ż enie, i ż chodzi o strajki, za które odpowiedzialno ś ci ona nie ponosi (dowód: karta nr 60 verte). Kolejny z zarzutów dotyczy regulacji wynikaj ą cej z § 11 ust. 8 wzoru umowy, który reguluje sprawy r ę kojmi. Przedsi ę biorca wskaza ł , ż e z uwagi na fakt, i ż art. 558 § 1 Kc jest przepisem bezwzgl ę dnie obowi ą zuj ą cym, to nie mo ż na go modyfikowa ć w drodze umowy, wobec czego stosowany przez niego zapis nie narusza interesów konsumentów (dowód: karta nr 62). W przypadku postanowienia § 19 okre ś laj ą cego w ł a ś ciwo ść s ą du przedsi ę biorca ponownie zaznaczy ł , ż e tak ż e i ono zosta ł o indywidualnie uzgodnione. W celu wyeliminowania w ą tpliwo ś ci spó ł ka wskaza ł a, ż e b ę dzie konsumentom proponowa ć zapis, zgodnie z którym w ł a ś ciwym do rozstrzygania sporów b ę dzie s ą d wyznaczony wedle miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci (dowód: karta nr 63 verte). W za łą czeniu przedsi ę biorca przedstawi ł zmieniony wzór umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y (dowód: karty nr 64 – 66). Analiza przed ł o ż onego dokumentu wykaza ł a, ż e regulacje § 8 ust. 1 oraz § 9 nie uleg ł y zmianom. Przedsi ę biorca w prawdzie zastrzeg ł , ż e móg ł by zrezygnowa ć z § 8 ust. 1 ale prawdopodobne jest dalsze jego stosowanie w umowach (dowód: karta nr 59). Podobnie zastrze ż ono odno ś cie § 9, ż e mo ż e on nie by ć stosowany jednak ż e korzystniejsze jest jego wykorzystywanie w obrocie (dowód: karta nr 59 verte). § 10 ust. 2 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie: „ Termin okre ś lony w ust. 1 mo ż e ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, spowodowane si łą wy ż sz ą , tj. zdarzeniami, które uniemo ż liwiaj ą wykonanie lokalu, a spowodowane s ą okoliczno ś ciami na które Sprzedaj ą cy nie ma wp ł ywu i których nie móg ł przewidzie ć i za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takie jak: - decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji lub nakazuj ą cych jej wstrzymanie (...) strajki, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci (...)” . § 11 ust. 8 uzupe ł niono 4 o nast ę puj ą ce zastrze ż enie: „ Nie narusza to uprawnie ń Kupuj ą cego wynikaj ą cych z przepisów o r ę kojmi przy sprzeda ż y ”, natomiast § 19 nadano tre ść : „ Wszelkie spory wynikaj ą ce z niniejszej umowy b ę d ą rozpatrywane przez S ą d w ł a ś ciwy dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci ” (dowód: karta nr 66). Przedsi ę biorca nie okre ś li ł terminu, w jakim zmodyfikowany wzorzec mia ł by wej ść w ż ycie. Po wszcz ę ciu niniejszego post ę powania spó ł ka ustosunkowa ł a si ę do postawionych jej zarzutów w pi ś mie z dnia 20. 07. 2007r. (dowód: karty nr 67 – 76). Na wst ę pie wnios ł a ona o umorzenie post ę powania jako bezprzedmiotowego. Spó ł ka powtórzy ł a wcze ś niej przytoczon ą argumentacj ę . Ponownie o ś wiadczy ł a, ż e nie wykorzystuje w swej dzia ł alno ś ci wzorów umowy, a wszystkie umowy s ą indywidualnie negocjowane. Zastrzeg ł a, ż e przychyli ł a si ę do wszystkich zastrze ż e ń Prezesa Urz ę du wymienionych w pi ś mie z 12. 04. 2007r., st ą d wszcz ę cie niniejszego post ę powania nie znajduje uzasadnienia w zaistnia ł ym stanie faktycznym. Spó ł ka zakwestionowa ł a zasadno ść prowadzonych przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń . W pi ś mie z 20. 07. 2007r. przedsi ę biorca o ś wiadczy ł , ż e postanowi ł wycofa ć si ę ze stosowania spornego § 8 ust. 1 wzoru umowy. Ponownie przedstawi ł swoje stanowisko w tym zakresie (dowód: karty nr 69 – 71), zbie ż ne z tym, które wyra ż ono w ww. pi ś mie z dnia 14. 05. 2007r. Podobnie w odniesieniu do regulacji § 9 zaznaczy ł , ż e nie mo ż e ona zosta ć uznana za to ż sam ą z postanowieniem wpisanym do rejestru, gdy ż porównywane unormowania funkcjonuj ą w innych umowach i powinny by ć oceniane w kontek ś cie wszystkich unormowa ń . Przedsi ę biorca w ca ł o ś ci podtrzymuj ą c stanowisko w tym zakresie, które przytoczono powy ż ej, zadeklarowa ł , ż e uzupe ł ni kwestionowany zapis o zastrze ż enie umo ż liwiaj ą ce konsumentowi dochodzenie poza kar ą umown ą roszcze ń uzupe ł niaj ą cych (dowód: karta nr 72). Spó ł ka podtrzyma ł a swe stanowisko równie ż w odniesieniu do zapisu § 10 ust. 2 i § 11 ust. 8 oraz zauwa ż y ł a, ż e regulacje w nich zawarte zosta ł y zmodyfikowane (dowód: karty nr 72 – 75). Je ś li chodzi o zarzut dotycz ą cy klauzuli okre ś laj ą cej w ł a ś ciwo ść s ą du przedsi ę biorca zaznaczy ł , ż e jest ono indywidualnie uzgadniane z konsumentami, a dodatkowo, ż e zmieni ł kwestionowan ą regulacj ę w konsekwencji czego proponuje konsumentom mo ż liwo ść wyboru s ą du, a jako zasad ę przyj ę to w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczone wedle miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci (dowód: karta nr 76). W za łą czeniu przedsi ę biorca przes ł a ł przedwst ę pne umowy sprzeda ż y faktycznie zawarte z konsumentami w lipcu 2007r. (dowód: karty nr 78 – 105). W umowie z 11. 07. 2007r. w § 8 ust. 1 i § 9 okre ś lono potr ą cane nale ż no ś ci na poziomie 20 %. § 10 zawiera ł regulacj ę identyczn ą z t ą , która jest kwestionowana w punkcie I 3 niniejszej decyzji (dowód: karta nr 89), podobnie jak i § 11 ust. 8 oraz § 19 zawiera ł y unormowania kwestionowane w punktach I 4 i 5 niniejszej decyzji (dowód: karty nr 89 i 92). W umowie z 12. 07. 2007r. potr ą cenia z § 8 ust. 1 i § 9 ustalono na poziomie 5% (dowód: karta nr 98). § 10 ust. 2, § 11 ust. 8 i § 19 zawiera ł y zmodyfikowane regulacje zgodnie z przedstawionym wzorem (dowód: karty nr 99 i 101). Umowa z dnia 18. 07. 2007r. zawiera ł a w § 8 ust. 1 zastrze ż enie, ż e nale ż no ść zwracana konsumentowi zostanie pomniejszona o 15% kwoty ju ż wp ł aconych. W § 9 zawarto zastrze ż enie mówi ą ce o karze umownej nale ż nej konsumentowi, lecz nie okre ś lono jej wysoko ś ci (dowód: karta nr 80). § 10 ust. 2 zawiera regulacj ę identyczn ą z t ą , która zosta ł a zamieszczona we wzorze (dowód: karty nr 80 - 81 i 65 verte). § 11 ust. 8 obejmowa ł zastrze ż enie, ż e umowna regulacja nie narusza uprawnie ń Kupuj ą cego wynikaj ą cych z przepisów o r ę kojmi przy sprzeda ż y (dowód: karta nr 81), natomiast § 19 stanowi, ż e spory b ę d ą rozstrzygane przez s ą d wyznaczony wed ł ug miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci (dowód: karta nr 83). Przedsi ę biorca przes ł a ł zestawienie obrotów i sald kont za grudzie ń 2006r. obejmuj ą ce dane z ca ł ego roku (dowód: karta nr 77), z którego wynika, ż e w 2006r. osi ą gn ął on przychód 5 w wysoko ś ci 8 524 179,40 z ł (s ł ownie: o ś miu milionów pi ę ciuset dwudziestu czterech tysi ę cy stu siedemdziesi ę ciu dziewi ę ciu z ł otych czterdziestu groszy). Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: I. Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ochrona interesów przedsi ę biorców i konsumentów podejmowana w ramach dzia ł a ń Prezesa Urz ę du jest prowadzona w interesie publicznym. Dzia ł ania oparte na przepisach niniejszej ustawy s ą zatem podejmowane w interesie publicznym, w celu ochrony interesów zbiorowo ś ci, a nie wprost poszczególnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzgl ę dny warunek do uznania kompetencji Prezesa Urz ę du do rozstrzygni ę cia okre ś lonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy oceniane dzia ł ania godz ą w interesy ogólnospo ł eczne i dotykaj ą szerokiego kr ę gu uczestników rynku i poprzez to powoduj ą zaburzenia w jego prawid ł owym funkcjonowaniu. Uwzgl ę dniaj ą c charakter praktyk opisanych w niniejszej decyzji nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e w rozwa ż anej sprawie przes ł anka naruszenia interesu publicznoprawnego sformu ł owana w art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Badane praktyki przedsi ę biorcy, które opisano szczegó ł owo poni ż ej, godz ą w interesy nie tylko poszczególnych osób, ale przede wszystkim w interesy ogó ł u konsumentów, ca ł ej ich zbiorowo ś ci. Niekorzystne skutki prowadzonych przez przedsi ę biorc ę dzia ł a ń maj ą wp ł yw na szerok ą grup ę konsumentów, którzy zawarli z nim umowy deweloperskie. Stanowi ą one zagro ż enie tak ż e dla wszystkich tych konsumentów, którzy potencjalnie mog ą sta ć si ę kontrahentami przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone niniejsze post ę powanie. Jego zachowania oddzia ł uj ą lub mog ą oddzia ł ywa ć na nieoznaczon ą grup ę osób, której sk ł ad ulega zmianom. Potencjalnie ka ż dy mo ż e bowiem zawrze ć umow ę dotycz ą c ą wybudowania nieruchomo ś ci, co nara ż a szerok ą rzesz ę podmiotów na niekorzystne konsekwencje wymierzonych przeciwko nim praktyk. Doda ć nale ż y, ż e zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ustawa ta reguluje zasady i tryb przeciwdzia ł ania praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów, je ż eli praktyki te wywo ł uj ą lub mog ą wywo ł ywa ć skutki na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Dla stwierdzenia, ż e dana praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów wystarczaj ą ce jest wi ę c wykazanie, ż e potencjalnie istnia ł o zagro ż enie naruszenia interesów w skutek np. zastosowania okre ś lonego postanowienia w umowach z konsumentami w przypadku zaistnienia okre ś lonych okoliczno ś ci. Zagadnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów nie b ę dzie oddzielnie poruszane przy poszczególnych praktykach wymienionych w punktach I 1 – 5 przedmiotowej decyzji, gdy ż w przypadku wszystkich praktyk kwestia ta kszta ł tuje si ę identycznie, co uzasadnia odniesienie si ę do niniejszego problemu łą cznie w tym miejscu. Do przedwst ę pnych umów sprzeda ż y nieruchomo ś ci stosuje si ę przepisy Kodeksu cywilnego. Przy ocenie ich zapisów uwzgl ę dnia si ę tak ż e postanowienia uznane za niedozwolone przez s ą dy, zasadniczo przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej tak ż e SOKiK), a nast ę pnie wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwanego dalej tak ż e rejestrem). Zachowania przedsi ę biorców sprzeczne z regulacjami Kodeksu cywilnego oraz polegaj ą ce na stosowaniu klauzul abuzywnych figuruj ą cych w rejestrze, a zatem bezprawne, je ś li godz ą w zbiorowe interesy konsumentów mog ą zosta ć uznane za praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów, o jakich mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Dla stwierdzenia naruszenia przywo ł anego powy ż ej przepisu prawa musz ą kumulatywnie zosta ć spe ł nione nast ę puj ą ce przes ł anki: - okre ś lone zachowanie przedsi ę biorcy musi by ć bezprawne, 6 - zachowanie to musi godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Zachowanie nale ż y oceni ć jako bezprawne, gdy przedsi ę biorca podejmuje dzia ł ania sprzeczne z ustaw ą lub nie wykonuje obowi ą zków, które na nim ci ążą . Przyk ł ad takiego zachowania mo ż e stanowi ć pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim postanowieniami umownymi uznanymi za niedozwolone i wpisanymi do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru. Druga z przes ł anek jest spe ł niona, gdy dane dzia ł anie lub zaniechanie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowo ś ci. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów chroni interesy ogó ł u konsumentów, interesy nieograniczonej liczby podmiotów, których nie da si ę zidentyfikowa ć , interesy konsumentów, jako zjawiska o charakterze instytucjonalnym, zbiorowym. Jak wskazano powy ż ej zachowania spó ł ki dotycz ą interesów ca ł ej zbiorowo ś ci konsumentów, a zatem w niniejszym przypadku ta przes ł anka zosta ł a spe ł niona. 1 – 2. Pierwszy z postawionych w ramach niniejszego post ę powania zarzutów dotyczy stosowania przez przedsi ę biorc ę w umowach z konsumentami nast ę puj ą cej klauzuli: „W przypadku rozwi ą zania umowy przez Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy zwraca Kupuj ą cemu w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Sprzedaj ą cego pisemnego o ś wiadczenia w tej sprawie lub od daty o ś wiadczenia Sprzedaj ą cego o odst ą pieniu od umowy z winy Kupuj ą cego warto ść zap ł aconych do dnia rozwi ą zania umowy kwot pomniejszonych o 20%”. Niniejsza regulacja musi by ć rozwa ż ana łą cznie z postanowieniem § 9 umów, czyli z postanowieniem o tre ś ci: „W przypadku rozwi ą zania umowy przez Sprzedaj ą cego, Sprzedaj ą cy zobowi ą zany jest w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Kupuj ą cego pisemnego o ś wiadczenia w tej sprawie lub od daty o ś wiadczenia Kupuj ą cego o odst ą pieniu od umowy z winy Sprzedaj ą cego zwróci ć Kupuj ą cemu warto ść wp ł aconych przez Kupuj ą cego kwot pieni ęż nych powi ę kszon ą o kar ę umown ą stanowi ą c ą 20% warto ś ci wniesionych przez Kupuj ą cego ś rodków”. Unormowania te wynikaj ą z uzyskanego przez Prezesa Urz ę du wzoru przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y zarówno w pierwotnym (dowód: karta nr 13), jak i w zmodyfikowanym brzmieniu (dowód: karta nr 65). Postanowienia tej tre ś ci zawarto równie ż w umowach faktycznie zawartych z konsumentami (dowód: karty nr 17, 22, 27, 90). Stosownie do niniejszej regulacji w sytuacji, gdy umow ę rozwi ą zuje kupuj ą cy, albo przedsi ę biorca z winy kupuj ą cego, wp ł acone przez konsumenta kwoty zostaj ą zwrócone po potr ą ceniu z nich 20%. Rozpatruj ą c powy ż sz ą regulacj ę w kontek ś cie § 9 umów przedwst ę pnych zawieranych przez przedsi ę biorc ę , nale ż y j ą zakwestionowa ć zasadniczo z dwóch powodów. Po pierwsze kwota w wysoko ś ci 20% wp ł aconych nale ż no ś ci, bez dokonywania indywidualnych rozlicze ń , mo ż e zosta ć uznana za nadmiernie wygórowan ą . Niezasadne jest okre ś lanie wysoko ś ci potr ą cenia z góry, bez odniesienia si ę do faktycznie poniesionych ci ęż arów w zwi ą zku z wykonaniem danej umowy. Z redakcji ww. regulacji wynika, ż e nie jest to jednak ca ł o ść roszcze ń , jakich mo ż e dochodzi ć od konsumenta spó ł ka. W analogicznych okoliczno ś ciach konsument mo ż e domaga ć si ę od spó ł ki jedynie kary umownej w wysoko ś ci 20% kwot ju ż jej wp ł aconych, co wyczerpuje ca ł o ść przys ł uguj ą cych konsumentom roszcze ń . Zgodnie z art. 484 § 1 Kc, w razie zastrze ż enia obowi ą zku zap ł aty kary umownej, je ś li strony umowy nie postanowi ł y inaczej, żą danie odszkodowania przewy ż szaj ą cego wysoko ść takiej kary nie jest dopuszczalne. W badanym przypadku nie przewidziano mo ż liwo ś ci dochodzenia roszcze ń uzupe ł niaj ą cych. W tych okoliczno ś ciach sprawy nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e odpowiedzialno ść konsumenta nie doznaje ogranicze ń , natomiast w odniesieniu do przedsi ę biorcy oznaczono maksymalny wymiar jego odpowiedzialno ś ci. W tym miejscu nale ż y zaznaczy ć , ż e na ł o ż enie na konsumentów obowi ą zku poniesienia okre ś lonych konsekwencji finansowych wynikaj ą cych z odst ą pienia od umowy z ich winy jest na gruncie prawa cywilnego dopuszczalne. Mo ż liwo ść ta doznaje jednak ograniczenia wynikaj ą cego z art. 385 1 § 1 Kc, który stanowi, ż e postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wi ążą go, je ż eli kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny 7 z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowie ń okre ś laj ą cych g ł ówne ś wiadczenia stron, w tym cen ę lub wynagrodzenie, je ż eli zosta ł y sformu ł owane w sposób jednoznaczny. Stosownie do art. 385 1 ust. 3 tej ustawy za nieuzgodnione indywidualnie uwa ż a si ę te postanowienia, na które konsument nie mia ł rzeczywistego wp ł ywu, w szczególno ś ci, gdy postanowienie to przej ę to ze wzorca. Do wzoru umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y stosuje si ę wy ż ej przywo ł ane przepisy prawa, jak i artyku ł y nast ę pne, a w szczególno ś ci art. 385 3 Kc, w którym ustawodawca wymieni ł przyk ł adowe postanowienia, które mog ą zosta ć uznane za niedozwolone, który w punkcie 17 Kc stanowi, i ż niedozwolone s ą postanowienia, które nak ł adaj ą na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy, obowi ą zek ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Przedmiotowe ograniczenie dotyczy nie samej mo ż liwo ś ci zastrze ż enia obowi ą zku zap ł aty ustalonej kwoty, lecz jej wysoko ś ci. Obowi ą zek zap ł aty odst ę pnego lub kary umownej nie mo ż e by ć sprzeczny z dobrymi obyczajami, nie mo ż e ra żą co narusza ć interesów konsumentów. Pobierana od konsumentów kara, odst ę pne lub inna op ł ata zastrze ż ona na wypadek odst ą pienia od umowy lub jej niewykonania nie mo ż e by ć ra żą co wygórowana. W niniejszym przypadku spó ł ka mo ż e zachowa ć 20% wp ł aconych przez konsumenta kwot, gdy to ona odst ę puje z winy kupuj ą cego albo gdy umow ę rozwi ą zuje konsument. Zauwa ż y ć warto, ż e mog ą zaj ść okoliczno ś ci nie obci ąż aj ą ce tak konsumenta, jak i spó ł ki, np. opó ź nienie w wykonaniu umowy, wobec zaistnienia których konsument b ę dzie chcia ł umow ę rozwi ą za ć , to tak ż e wtedy spó ł ka mo ż e obci ąż y ć go ww. kosztami. Druga z kwestii powsta ł ych na tle rozwa ż anej klauzuli dotyczy nierównomiernego rozk ł adu ryzyka. O ile przedsi ę biorca mo ż e dochodzi ć od konsumenta kwot przewy ż szaj ą cych ww. wielko ść okre ś lon ą procentowo, to konsument, z uwagi na to, ż e nale ż y si ę mu kara umowna, nie mo ż e skorzysta ć z analogicznego uprawnienia. W toku prowadzonych dzia ł a ń przedsi ę biorca zakwestionowa ł powy ż sze ustalenie, podnosz ą c, ż e obie strony ponosz ą takie samo ryzyko i obie s ą zobowi ą zane do zap ł aty kwoty takiej samej wysoko ś ci okre ś lonej procentowo. Stanowiska tego nie mo ż na uwzgl ę dni ć , gdy ż § 9 umów wyra ź nie mówi o karze umownej, natomiast w § 8 ust. 1 umów mowa jest o nale ż nych przedsi ę biorcy kwotach, co mo ż e by ć rozumiane jako np. rycza ł towo okre ś lone odszkodowanie. W prowadzonym przez Prezesa Urz ę du rejestrze pod numerem 650 zamieszczono nast ę puj ą c ą klauzul ę uznan ą za niedozwolon ą na mocy wyroku SOKiK z dnia 25 lipca 2005r. (sygn. akt XVII Amc 13/05): „ PTBS Sp. z o.o. ma prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku nieterminowych wp ł at. Wp ł acone kwoty b ę d ą zwrócone po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy ”. Na mocy tego samego wyroku za niedozwolone zosta ł o uznane nast ę puj ą ce postanowienie figuruj ą ce w rejestrze pod numerem 651: „ W przypadku rozwi ą zania umowy przez partycypanta PTBS Sp. z o.o. zwróci wp ł acone kwoty po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy ”. W uzasadnieniu do niniejszego wyroku SOKIK wskaza ł , ż e powy ż sze unormowania s ą niezgodne z prawem, gdy ż powoduj ą nieewkiwalentne obci ąż enie stron umowy. Pomimo podnoszonych przez spó ł k ę argumentów aspekt ten nale ż y wyeksponowa ć tak ż e i w niniejszym przypadku, na co wskazano powy ż ej. Strony ponosz ą nierówne ryzyko rozwi ą zania umowy. W rozwa ż anych okoliczno ś ciach nieistotne jest te ż to, ż e niniejsze post ę powanie dotyczy dewelopera, a ww. klauzule by ł y stosowane przez towarzystwo budownictwa spo ł ecznego. W tym miejscu warto te ż przywo ł a ć klauzul ę wpisan ą do rejestru pod numerem 907, a uznan ą za niedozwolon ą na mocy wyroku SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2005r. (sygn. akt XVII Amc 98/03), której tre ść jest nast ę puj ą c ą : „ Klient po dokonaniu przez developera sprzeda ż y otrzyma zwrot kwoty za jak ą naby ł udzia ł we wspó ł w ł asno ś ci dzia ł ki oraz zwrot kwoty jak ą wp ł aci ł na budow ę domu. Ró ż nica pomi ę dzy kwot ą , o której mowa w zdaniu poprzednim a kwot ą uzyskan ą w wyniku sprzeda ż y udzia ł u we wspó ł w ł asno ś ci nieruchomo ś ci, s ł u ż y Developerowi. Developer po znalezieniu nabywcy zwróci klientowi op ł acone przez klienta kwoty na zakup ziemi oraz budowy domu 8 pomniejszone o 5% zaliczki ” oraz postanowienie wpisane do rejestru pod numerem 1037, które SOKiK uzna ł za niedozwolone na mocy wyroku z dnia 7 grudnia 2006r. (sygn. akt XVII Amc 172/05): „W przypadku odst ą pienia od umowy realizacyjnej z przyczyn okre ś lonych w pkt 2, a tak ż e rozwi ą zania umowy przez Nabywc ę , Spó ł dzielnia dokonuje zwrotu pieni ę dzy (...) w terminie 30 dni od dokonania wp ł aty przez nast ę pc ę , po potr ą ceniu 5% sumy dodatkowych wp ł at”. Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru jest zakazane prawem. Prezes Urz ę du mo ż e stwierdzi ć stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę postanowieniem wzorca umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru, bez wzgl ę du na to, czy wpis dotyczy tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone post ę powanie, czy te ż nie. S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskaza ł , ż e zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 ze zm.) praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest pos ł ugiwanie si ę postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powsta ł w zwi ą zku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada si ę stosowanie praktyki. S ą d Apelacyjny w Warszawie wskaza ł te ż , ż e naruszenie interesów konsumentów mo ż e nast ą pi ć w wyniku dzia ł a ń podmiotów, które stosuj ą klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru zwi ą zany jest z dzia ł aniami innych kontrahentów konsumentów. Podobne twierdzenie S ą d Apelacyjny zawar ł we wcze ś niejszym wyroku, tj. w orzeczeniu z dnia 29 wrze ś nia 2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie przywo ł uj ą c stanowisko S ą du Najwy ż szego wyra ż one w uchwale z dnia 19 grudnia 2003r. III CZP 95/03 (OSNC 2005/2/25), wskaza ł , ż e wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyra ż onym w wyroku z dnia 25 maja 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, i ż okre ś lona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, ż e mie ś ci si ę ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodno ść porównywanych klauzul. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zatem zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Trafno ść wy ż ej opisanego stanowiska potwierdzi ł równie ż S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. III SZP 03/06). Pomimo, i ż powy ż ej przywo ł ane orzeczenia zapad ł y pod rz ą dami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2000r., to orzecznictwo to nale ż y uzna ć za aktualne tak ż e w bie żą cym stanie prawnym. Na gruncie obecnie obowi ą zuj ą cej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2007r. rozwa ż na kwestia zosta ł a uregulowania w analogiczny sposób, a zatem nie wyst ę puj ą ró ż nice, które nakazywa ł yby odmienn ą ocen ę prawn ą badanego zagadnienia. T ę cz ęść uzasadnienia, która dotyczy zasad uznawania poszczególnych klauzul za to ż same i mo ż liwo ś ci kwalifikowania okre ś lonych zachowa ń przedsi ę biorców za praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą ce na stosowaniu klauzul wpisanych do rejestru, nale ż y odnie ść tak ż e do praktyk tego rodzaju opisanych w kolejnych punktach niniejszej decyzji. W tym miejscu warto dodatkowo zwróci ć uwag ę , ż e w wyroku z dnia 19 czerwca 2002r. (sygn. akt XVII Amc 34/01) SOKiK orzek ł , ż e przy ocenie abuzywno ś ci klauzuli nie ma znaczenia sposób organizacji lub specyfiki dzia ł alno ś ci prowadzonej przez przedsi ę biorc ę , którego wzorzec podlega abstrakcyjnej kontroli w trybie s ą dowym, na co zwróci ł uwag ę S ą d Najwy ż szy w ww. uchwale z dnia 13 lipca 2006r. S ą d ten podniós ł , ż e uwzgl ę dniaj ą c ratio legis ustawy oraz kieruj ą c si ę potrzeb ą 9 zapewnienia skuteczno ś ci przepisów implementuj ą cych w ł a ś ciwe dyrektywy unijne nale ż y zaakceptowa ć stanowisko, zgodnie z którym wpis postanowienia wzorca do rejestru skutkuje tym, ż e zakazane jest pos ł ugiwanie si ę wpisan ą klauzul ą we wszystkich wzorcach umów. Powy ż sze potwierdza to, ż e katalog niedozwolonych postanowie ń umownych zosta ł sformu ł owany w oderwaniu od rodzaju umowy lub ga łę zi gospodarki, w której umowa zosta ł a zawarta. Za takim rozwi ą zaniem zdaniem S ą du Najwy ż szego przemawiaj ą obok argumentów j ę zykowo – systemowych, wzgl ę dy celowo ś ciowe i funkcjonalne. Przyj ę cie takiego rozwi ą zania sprzyja unikni ę ciu sytuacji, w których zaistnia ł aby konieczno ść prowadzenia kilku post ę powa ń , z których ka ż de musia ł oby zako ń czy ć si ę identycznym rozstrzygni ę ciem. S ą d Najwy ż szy podkre ś li ł , ż e je ż eli SOKiK uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą i zostanie ona wpisana do rejestru, ka ż dy z przedsi ę biorców, który stosuje t ę klauzul ę w swoim wzorcu, dopuszcza si ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. S ą d Najwy ż szy stwierdzi ł równie ż , ż e praktyki takiej dopuszcza si ę ka ż dy, kto stosuje klauzul ę w prawdzie nie identyczn ą pod wzgl ę dem j ę zykowym, ale wywo ł uj ą c ą to ż samy skutek. W niniejszym przypadku wykazano jednak dalej id ą c ą ostro ż no ść . Rozwa ż ono wi ę c okoliczno ść , z jakich umów pochodz ą porównywane klauzule. W konsekwencji tego stwierdzi ć nale ż a ł o, ż e nie wyst ę puj ą takie odmienne regulacje prawne rz ą dz ą ce porównywanymi umowami, które nakazywa ł yby ich ró ż n ą ocen ę prawn ą w zakresie badanego zagadnienia. W zwi ą zku z tym mo ż na by ł o stwierdzi ć , ż e rozwa ż ane klauzule s ą to ż same. Pomimo wskazania w umowie pozornie zbie ż nych obci ąż e ń dla obu jej stron, to stosowane unormowanie godzi w interesy konsumentów, gdy ż faktycznie przedsi ę biorca mo ż e żą da ć od konsumenta z za ł o ż enia wy ż szej kwoty w identycznych okoliczno ś ciach. Kwesti ą o mniejszej wadze jest zatem wysoko ść kwot pobieranych od konsumentów. Ich skorelowanie z karami umownymi powoduje jednak, ż e pozorne obni ż enie ś wiadcze ń nale ż nych przedsi ę biorcy od konsumenta w stosunku do wielko ś ci przewidzianych we wzorze powoduje, ż e konsumenci mog ą dochodzi ć od przedsi ę biorcy tylko ni ż szej kary umownej. Zachwiana zostaje wi ę c równowaga stron umowy ze szkod ą dla konsumentów, a zatem zastosowana przez przedsi ę biorc ę konstrukcja godzi w ekonomiczne interesy konsumentów. Przedsi ę biorca zadeklarowa ł , ż e uzupe ł ni kwestionowan ą regulacj ę o zastrze ż enie, ż e konsument mo ż e dochodzi ć poza kar ą umown ą roszcze ń uzupe ł niaj ą cych (dowód: karta nr 72). Zapis taki widnieje w umowie z 18. 07. 2007r. (dowód: karta nr 80). To jednak nie daje podstaw do stwierdzenia ca ł kowitego dostosowania zachowania przedsi ę biorcy do aktualnych wymogów prawa, gdy ż niew ł a ś ciwa regulacja nadal funkcjonuje w umowach wcze ś niejszych (dowód: karty nr 90 i 98). 3. W ramach niniejszego post ę powania postawiono spó ł ce zarzut dotycz ą cy pos ł ugiwania si ę w umowach z konsumentami nast ę puj ą c ą regulacj ą : „(…) Termin okre ś lony w ust. 1 mo ż e ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, spowodowane si łą wy ż sz ą , tj. zdarzeniami, które uniemo ż liwiaj ą wykonanie lokalu, a spowodowane s ą okoliczno ś ciami na które Sprzedaj ą cy nie ma wp ł ywu i których nie móg ł przewidzie ć i za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takie jak: - decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji lub nakazuj ą cych ich wstrzymanie (...) strajki (...)”. Na mocy ww. postanowienia przedsi ę biorca zastrzeg ł , ż e termin wykonania umowy mo ż e si ę zmieni ć , gdy zaistniej ą okoliczno ś ci, na które nie ma on wp ł ywu. Do okoliczno ś ci tych zaliczy ł tak ż e decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji lub nakazuj ą ce jej wstrzymanie, jak i wszelkie strajki. Zaznaczy ć trzeba, ż e brak niezb ę dnej zgody w ł a ś ciwej instytucji lub zakaz prowadzenia inwestycji mo ż e wynika ć z dzia ł a ń lub zaniecha ń przedsi ę biorcy. Do sytuacji takiej mo ż e doj ść na przyk ł ad wówczas, 10 gdy spó ł ka nie dope ł ni wszystkich ci ążą cych na niej obowi ą zków formalnych. W takich okoliczno ś ciach brak koniecznego rozstrzygni ę cia lub rozstrzygni ę cie uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji nie mog ą by ć kwalifikowane jako niezale ż ne od spó ł ki. Podobnie za okoliczno ść niezale ż n ą od przedsi ę biorcy nie mog ą by ć uznawane wszystkie strajki. Trzeba mie ć na uwadze, ż e tak ż e osoby prowadz ą ce budow ę w imieniu i na rzecz przedsi ę biorcy mog ą wzi ąć udzia ł w strajku, a zatem strajk nie zawsze mo ż e by ć kwalifikowany jako okoliczno ść niezale ż na od przedsi ę biorcy. W takich przypadkach zastrze ż enie, ż e termin realizacji umowy mo ż e by ć przesuni ę ty nie powinno mie ć miejsca. Regulacja taka prowadzi w istocie do ograniczenia odpowiedzialno ś ci przedsi ę biorcy za nieterminow ą realizacj ę umowy, cho ć przyczyny tego obci ąż aj ą zainteresowanego przedsi ę biorc ę . Stosownie do art. 471 Kc d ł u ż nik odpowiada za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy, gdy wynika to z okoliczno ś ci, za które ponosi odpowiedzialno ść . A zatem w sytuacji, gdy brak decyzji lub niekorzystne rozstrzygni ę cia w ł a ś ciwych instytucji, jak i wszelkie strajki przedsi ę biorca kwalifikuje jako okoliczno ś ci, za które nie ponosi odpowiedzialno ś ci, to nie ponosi te ż odpowiedzialno ś ci z tytu ł u opó ź nie ń nimi powodowanych. Przedsi ę biorca podniós ł , ż e umowy przez niego zawierane s ą indywidualnie uzgadniane z konsumentami, w zwi ą zku z czym konsumenci maj ą wp ł yw na ich tre ść . Zastrzeg ł te ż , ż e nie stosuje wzorców umów. Odmiennej tre ś ci o ś wiadczenie z ł o ż y ł o PB „Kombud”, a wi ę c przedsi ę biorca faktycznie zawieraj ą cy z konsumentami umowy w imieniu spó ł ki. Przedstawi ł on wzór umowy. Po wezwaniu do zmiany kwestionowanych warunków umowy spó ł ka przes ł a ł a cz ęś ciowo zmodyfikowany wzorzec (dowód: karty nr 64 – 66). Wielokrotnie wskaza ł a ona, ż e proponuje konsumentom poszczególne zapisy umowne. Istotne w niniejszym przypadku jest wi ę c to, ż e przedsi ę biorca faktycznie pos ł uguje si ę w obrocie stworzonym na jego potrzeby wzorcem umowy, a zapisy § 10 ust. 2 umów we wszystkich przekazanych Prezesowi Urz ę du umowach by ł y jednakowe. Ponadto narzucanie okre ś lonych warunków umownych nie jest przes ł ank ą konieczn ą do tego, aby mo ż na by ł o stwierdzi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ustawa ta w art. 24 ust. 2 pkt 1 stanowi bowiem, ż e za praktyk ę uwa ż a si ę stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru. W kontek ś cie art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za niezgodne z prawem uznaje si ę ju ż samo zagro ż enie zastosowania klauzuli abuzywnej. W zwi ą zku z tym, ż e przedsi ę biorca proponuje konsumentom okre ś lone warunki umów przyj ąć nale ż y, ż e stosuje on te postanowienia, a przynajmniej istnieje zagro ż enie ich zastosowania. Ju ż samo zaproponowanie konsumentowi okre ś lonych warunków przez profesjonalist ę stawia go na s ł abszej pozycji, gdy ż nawet je ś li istnia ł aby mo ż liwo ść pewnych odst ę pstw, to od jego szczególnych stara ń , si ł y zale ż y, czy dane postanowienie zostanie zmienione. Trzeba te ż mie ć na wzgl ę dzie sytuacj ę obecnie panuj ą c ą na rynku, w której istnieje znaczne zapotrzebowanie na nieruchomo ś ci, w zwi ą zku z czym deweloperzy w zasadzie mog ą dyktowa ć ustalane przez nich warunki. W rejestrze pod numerem 882 wpisano nast ę puj ą ce postanowienie uznane za niedozwolone przez SOKiK w wyroku z dnia 18 maja 2005r. (sygn. akt XVII Amc 86/03): „ Opó ź nienie wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą ce przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ”. W niniejszej klauzuli zastrze ż ono, ż e za okoliczno ś ci niezale ż ne od przedsi ę biorcy uznaje si ę konsekwencje dzia ł a ń instytucji w ł adnych do podj ę cia decyzji w sprawie budowy. S ą d stwierdzi ł , ż e nie jest to okoliczno ś ci ą , która mo ż e wy łą cza ć odpowiedzialno ść dewelopera, w zwi ą zku z czym ww. zapis zosta ł uznany za niezgodny z art. 385 1 § 1 Kc, który stanowi, ż e postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wi ążą go, je ż eli kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy 11 (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowie ń okre ś laj ą cych g ł ówne ś wiadczenia stron, w tym cen ę lub wynagrodzenie, je ż eli zosta ł y sformu ł owane w sposób jednoznaczny. Klauzul ę t ę uznano równie ż za sprzeczn ą z art. 385 3 pkt 2 Kc, zgodnie z którym za niedozwolone uwa ż a si ę postanowienia wy łą czaj ą ce lub istotnie ograniczaj ą ce wzgl ę dem konsumenta odpowiedzialno ść za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dodatkowo nale ż y zauwa ż y ć , ż e konsekwencj ą zastosowania przedmiotowego zapisu jest mo ż liwo ść zmiany przez przedsi ę biorc ę istotnej cechy ś wiadczenia, jak ą jest termin realizacji zobowi ą zania. Zmiana taka mo ż e nast ą pi ć bez zaistnienia wa ż nej przyczyny, gdy ż za tak ą nie mo ż na w niniejszej sprawie uzna ć okoliczno ś ci, na które przedsi ę biorca ma wp ł yw i za które w istocie ponosi odpowiedzialno ść . Wy łą czenie odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy, a wi ę c tak ż e za wykonanie umowy w terminie pó ź niejszym ni ż okre ś lony w umowie z powodu strajku uznano za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. (sygn. akt XVII Amc 55/03). W konsekwencji tego pod numerem 367 w rejestrze figuruje nast ę puj ą ce postanowienie umowne: „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenie maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia”. W ś wietle wy ż ej przedstawionych okoliczno ś ci nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e przedsi ę biorca stosuje klauzul ę wpisan ą do rejestru, czym godzi w zbiorowe interesy konsumentów, wobec czego dopu ś ci ł si ę naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W toku prowadzonego post ę powania przedsi ę biorca o ś wiadczy ł , ż e dokona ł zmiany w kwestionowanym postanowieniu w ten sposób, ż e oprócz wcze ś niej przytoczonych zastrze ż e ń doda ł , i ż termin realizacji umowy mo ż e zosta ć przesuni ę ty, gdy zajd ą okoliczno ś ci od niego niezale ż ne, jak np. strajki, za które sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci. Zwa ż y ć trzeba, ż e pomimo faktycznego zastosowania zmienionej regulacji w nowych umowach z konsumentami, nie dosz ł o do zaniechania stosowania spornej praktyki. Przede wszystkim zakres dokonanych zmian jest niewystarczaj ą cy, gdy ż nadal dopuszcza si ę zw ł ok ę w wykonaniu umowy powodowan ą wydaniem orzecze ń przez w ł a ś ciwe instytucje. Po drugie, aby dosz ł o do zaniechania stosowania niezgodnej z prawem praktyki zmianie musz ą ulec umowy z konsumentami zawieraj ą ce niew ł a ś ciw ą regulacj ę . W tych okoliczno ś ciach sprawy nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I 3 sentencji decyzji. 4. Kolejny z zarzutów dotyczy ł stosowania w przedwst ę pnych umowach sprzeda ż y nieruchomo ś ci z konsumentami nast ę puj ą cej regulacji: „ W razie stwierdzenia przez obie strony podczas odbioru usterek, które uniemo ż liwiaj ą korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zostanie ustalony termin ich usuni ę cia. Termin ten powinien odpowiada ć mo ż liwo ś ciom technicznym wykonania niezb ę dnych prac. Po usuni ę ciu usterek Sprzedaj ą cy zg ł osi Kupuj ą cemu gotowo ść do oddania lokalu w okre ś lonym terminie. Kupuj ą cy nie mo ż e zg ł asza ć usterek, które przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci mog ł y zosta ć stwierdzone w pierwszym terminie”. Z niniejszej regulacji wynika, ż e w przypadku, gdy w czasie odbioru nieruchomo ś ci zostan ą stwierdzone wady i po usuni ę ciu tych usterek zostanie ustalony kolejny termin odbioru, w czasie tego drugiego odbioru konsument nie b ę dzie móg ł zg ł asza ć usterek, które przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci móg ł stwierdzi ć przy odbiorze pierwszym. Regulacja ta jest niezgodna z art. 563 § 1 Kc, który stanowi, ż e kupuj ą cy traci uprawnienia z tytu ł u r ę kojmi za 12 wady fizyczne rzeczy, je ż eli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ci ą gu miesi ą ca od jej wykrycia, a w wypadku, gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyj ę te, je ż eli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ci ą gu miesi ą ca po up ł ywie czasu, w którym przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci móg ł j ą wykry ć . Stosowane przez przedsi ę biorc ę zastrze ż enie zaw ęż a zakres uprawnie ń konsumentów, gdy ż skraca im ustaw ą oznaczony termin, w jakim mog ą dokonywa ć zg ł osze ń . Konsekwencj ą niezg ł oszenia wady jest utrata uprawnie ń wynikaj ą cych z r ę kojmi. Zwa ż y ć trzeba, ż e stosownie do art. 558 § 1 Kc odpowiedzialno ść z tytu ł u r ę kojmi mo ż e zosta ć w drodze umowy nie tylko rozszerzona, ale te ż ograniczona lub wy łą czona. W przypadku jednak umów z udzia ł em konsumentów ograniczenie lub wy łą czenie odpowiedzialno ś ci mo ż e nast ą pi ć wy łą cznie wtedy, gdy jest to dopuszczone w wypadkach okre ś lonych w przepisach szczególnych. Wbrew temu przedsi ę biorca zastosowa ł regulacj ę odmienn ą ni ż ustawowa. W kierowanym do Prezesa Urz ę du pi ś mie (dowód: karta nr 75) podniós ł , ż e przepis art. 558 §1 zd. 2 Kc jest przepisem bezwzgl ę dnie obowi ą zuj ą cym wobec czego nie ma mo ż liwo ś ci jego zmiany w drodze umowy. Jednak ż e z przedstawionych okoliczno ś ci sprawy wynika, ż e przedsi ę biorca odmiennie unormowa ł badan ą kwesti ę . Uzasadnieniem dla takiego stanu rzeczy nie mo ż e by ć ewentualna zgoda konsumenta, gdy ż w rozwa ż anym zakresie ustawodawca nie daje stronom umów swobody. Praktyka polegaj ą ca na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim ww. postanowieniem stanowi równie ż czyn kwalifikowany jako stosowanie klauzuli wpisanej do rejestru. Na mocy wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. (sygn. akt XVII Amc 55/03), pod numerem 366 wpisano do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych klauzul ę o nast ę puj ą cej tre ś ci: „ Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę ma nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru ”, która jest niezgodna z art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 2 Kc. Pomimo zaistnia ł ych ró ż nic redakcyjnych porównywane postanowienia mo ż na uzna ć za to ż same, gdy ż zakres ich regulacji, jak i cel jest zbie ż ny. W zwi ą zku z tym, ż e przedsi ę biorca wprowadza ł do umów z konsumentami unormowanie niezgodne z ww. przepisami Kodeksu cywilnego, jak i pos ł ugiwa ł si ę klauzul ą wpisan ą do rejestru, jego zachowanie nale ż a ł o oceni ć jako bezprawne. Z uwagi na to, ż e dzia ł aniem tym godzi ł jednocze ś nie w zbiorowe interesy konsumentów, dosz ł o do naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Oceny tej nie zmienia fakt, ż e w czasie prowadzonych dzia ł a ń przedsi ę biorca przedstawi ł ww. regulacj ę uzupe ł nion ą o zastrze ż enie, ż e nie narusza ona uprawnie ń kupuj ą cego wynikaj ą cych z przepisów o r ę kojmi przy sprzeda ż y. Niewystarczaj ą ce jest zobowi ą zanie si ę do stosowania uzupe ł nionego unormowania na przysz ł o ść , w odniesieniu do umów nowozawieranych. Konieczne jest wprowadzenie zmian w ww. zakresie do umów z konsumentami zawartych przed dat ą wprowadzenia do stosowania uzupe ł nionej regulacji. St ą d nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I 4 sentencji niniejszej decyzji. 5. Ostatni z rozwa ż anych w ramach niniejszego post ę powania zarzutów dotyczy stosowania w umowach z konsumentami regulacji, zgodnie z któr ą „ Wszelkie spory wynikaj ą ce z niniejszej umowy b ę d ą rozpatrywane przez S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego”. W ł a ś ciwo ść miejscowa s ą du, który jest kompetentny do rozstrzygania sporów cywilnych, zosta ł a okre ś lona w przepisach Kodeksu post ę powania cywilnego. Zasadniczo, zgodnie z art. 27 ust. 1 k.p.c. powództwo wytacza si ę przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania lub siedziby pozwanego. W rozwa ż anej sprawie, stosownie do tego przepisu, gdyby z powództwem wyst ę powa ł a przeciwko konsumentowi spó ł ka, musia ł aby to zrobi ć przed s ą dem oznaczonym wedle miejsca zamieszkania konsumenta. Stosownie do art. 34 k.p.c. w sprawach o ustalenie istnienia umowy, jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego 13 wykonania umowy mo ż na wytoczy ć przed s ą dem wyznaczonym wed ł ug miejsca wykonania umowy. W niniejszej sprawie miejsce spe ł nienia przez konsumentów ś wiadcze ń pieni ęż nych oznaczono wskazuj ą c odpowiedni rachunek bankowy w konkretnej jednostce, na jaki maj ą zosta ć wp ł acone stosowne op ł aty. Miejscem spe ł nienia ś wiadczenia przez przedsi ę biorc ę b ę dzie miejsce po ł o ż enia nieruchomo ś ci, której dotyczy umowa. Kwestionowany zapis umowny mo ż e zosta ć uznany za klauzul ę abuzywn ą ze wzgl ę du na to, ż e ogranicza tak przedsi ę biorcy, jak i konsumentowi mo ż liwo ść wyboru s ą du, który zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego nale ż a ł o uzna ć za w ł a ś ciwy do rozstrzygni ę cia sporu powsta ł ego na tle wi ążą cej ich umowy. Dodatkowo podkre ś li ć nale ż y, ż e za niezgodnie z art. 385 3 pkt 23 Kc uznaje si ę postanowienia, które nie tylko wy łą czaj ą w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wed ł ug przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego w ogóle, ale te ż te, które ograniczaj ą zakres mo ż liwo ś ci przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. W rozwa ż anej sprawie zachodzi podejrzenie, ż e klauzula stosowana przez przedsi ę biorc ę mo ż e godzi ć w konsumentów w szczególno ś ci w ten sposób, ż e zostaje wy łą czona mo ż liwo ść wytoczenia powództwa przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania konsumentów, a wi ę c w miejscu dla nich najbardziej dogodnym. Z uwagi na powy ż sze, zakwestionowane w tym miejscu postanowienie nale ż a ł o uzna ć za niezgodne z prawem. W rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone figuruje wiele klauzul, na mocy których uznano za w ł a ś ciwy s ą d w konkretnym mie ś cie albo wyznaczony wed ł ug jednego kryterium, w sposób w ęż szy ni ż uczyniono to w Kodeksie post ę powania cywilnego, a postanowienia te zosta ł y uznane za sprzeczne z ww. art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 23 Kc. Zgodnie z bogatym orzecznictwem SOKiK postanowienia, na mocy których s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d zlokalizowany w miejscu dogodnym wy łą cznie dla przedsi ę biorcy, ograniczaj ą ce mo ż liwo ść wyboru s ą du innego ni ż wymieniony w umowie, s ą uznawane za niezgodne z prawem. W odniesieniu do przedsi ę biorców zawieraj ą cych z konsumentami umowy dotycz ą ce nieruchomo ś ci postanowienia normuj ą ce rozwa ż an ą materi ę , uznane za niedozwolone, wpisano do rejestru pod numerami 210, 691, 772, 922, 1007, 1255, 1259. Wobec powy ż szego nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e w rozwa ż anym przypadku przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Za uznaniem zaniechania stosowania przez przedsi ę biorc ę niniejszej praktyki nie przemawia fakt, ż e dokona ł on w rozwa ż anym zakresie pewnych zmian. Aby mo ż na by ł o uzna ć zaniechanie stosowania niniejszej praktyki przedsi ę biorca musi wyeliminowa ć bezprawny zapis z umów ju ż obowi ą zuj ą cych. Niewystarczaj ą ce jednak b ę dzie zastrze ż enie, ż e wy łą cznie w ł a ś ciwym do rozstrzygania sporów b ę dzie s ą d wyznaczony wedle miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci, gdy ż powoduje ono analogiczne ograniczenie, jak zastrze ż enie wy łą cznej w ł a ś ciwo ś ci s ą du wyznaczonego wed ł ug miejsca siedziby spó ł ki. W ś wietle przedstawionych okoliczno ś ci nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I 5 sentencji niniejszej decyzji. W pi ś mie z dnia 20. 07. 2007r. przedsi ę biorca wniós ł o umorzenie niniejszego post ę powania z uwagi na jego bezprzedmiotowo ść . Jak wyja ś niono powy ż ej spó ł ka nie tylko dopu ś ci ł a si ę stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, ale te ż nie zaniecha ł a ich stosowania. Zauwa ż y ć trzeba, ż e do umorzenia post ę powania mo ż e doj ść jedynie w sytuacji, gdy zostan ą spe ł nione przes ł anki okre ś lone w art. 105 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks post ę powania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), tj. gdy post ę powanie z jakiejkolwiek przyczyny staje si ę bezprzedmiotowe. W przypadku, gdy niedozwolona praktyka trwa, albo gdy dosz ł o do zaniechania jest stosowania, odpowiednio na podstawie art. 26 albo art. 27 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du stwierdza, ż e dosz ł o do naruszenia i nakazuje zaniechanie stosowania bezprawnej praktyki albo stwierdza, ż e do zaniechania dosz ł o. Maj ą c na wzgl ę dzie przytoczone przepisy prawa, 14 jak i wy ż ej opisany stan faktyczny przedmiotowej sprawy nale ż a ł o podj ąć rozstrzygni ę cie takie, jak opisane w sentencji niniejszej decyzji. II. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W punktach I 1 – 5 niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegó ł owo powy ż ej. Praktyki te polegaj ą na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Fakt, ż e wy ż ej opisane praktyki s ą zwi ą zane ze stosowaniem wzoru umowy zawieraj ą cego regulacje proponowane konsumentom wskazuje na powtarzalno ść zachowania przedsi ę biorcy i jego d ł ugotrwa ł y charakter. Zwa ż y ć te ż trzeba na wag ę umów zawieranych przez dewelopera, które łą cz ą si ę ze znacznymi obci ąż eniami finansowymi konsumentów i wysokim ryzykiem. Przywo ł ane okoliczno ś ci uzasadniaj ą na ł o ż enie na przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej. Przychód osi ą gni ę ty przez przedsi ę biorc ę w 2006r. ustalono na podstawie z ł o ż onych przez niego dokumentów zawieraj ą cych informacje na ten temat (dowód: karta 77) i wyniós ł on 8 524 179,40 z ł (s ł ownie: osiem milionów pi ęć set dwadzie ś cia cztery tysi ą ce sto siedemdziesi ą t dziewi ęć z ł otych czterdzie ś ci groszy), w zwi ą zku z czym maksymalna kara, jaka mog ł aby w niniejszym przypadku zosta ć wymierzona, to 852 417,94 z ł (s ł ownie: osiemset pi ęć dziesi ą t dwa tysi ą ce czterysta siedemna ś cie z ł otych dziewi ęć dziesi ą t cztery grosze). Przy ustalaniu wysoko ś ci kary Prezes Urz ę du wzi ął pod uwag ę okoliczno ść , ż e przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów po raz pierwszy. Na wymiar kary wp ł yn ęł a te ż okoliczno ść , ż e w zakresie opisanym w punkcie I niniejszej decyzji spó ł ka podj ęł a powy ż ej wskazane dzia ł ania maj ą ce na celu cz ęś ciowe usuni ę cie uchybie ń . Pomimo, i ż starania te nie spowodowa ł y zaniechania stosowania niezgodnych z prawem praktyk, nie doprowadzi ł y do ca ł kowitego ich wyeliminowania, to nale ż y poczyta ć je jako okoliczno ść ł agodz ą c ą . Kara nak ł adana przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Przedsi ę biorca, jako podmiot o wieloletnim do ś wiadczeniu, powinien wiedzie ć , ż e okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć praktyk godz ą cych w interesy s ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Decyduj ą c o na ł o ż eniu kary i jej wysoko ś ci wzi ę to pod uwag ę wszystkie ww. okoliczno ś ci, jak i mo ż liwo ś ci finansowe przedsi ę biorcy. Orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestników niniejszego post ę powania, tak aby jej na ł o ż enie skutkowa ł o w przysz ł o ś ci zapobie ż eniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony nale ż y te ż podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on spodziewany skutek na przysz ł o ść . Poza wymiarem indywidualnym kary, nale ż y zwróci ć uwag ę na jej wymiar ogólny, funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą w stosunku do innych uczestników rynku. W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 20 000 z ł (s ł ownie: dwudziestu tysi ę cy z ł otych), co stanowi 2,4% maksymalnego wymiaru kary. W ocenie 15 Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urz ę du, kieruj ą c si ę potrzeb ą zdecydowanego przeciwdzia ł ania stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów uzna ł , ż e orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania. W tym przypadku kara powinna spe ł ni ć jednak przede wszystkim funkcj ę prewencyjn ą i wychowawcz ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powy ż szego orzeczono jak w punkcie II sentencji. III. Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które mo ż e by ć zamieszczone w decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie. W my ś l art. 77 ust. 1 tej ustawy, je ż eli w wyniku post ę powania Prezes Urz ę du stwierdzi ł naruszenie przepisów ustawy, przedsi ę biorca, który dopu ś ci ł si ę tego naruszenia, jest obowi ą zany ponie ść koszty post ę powania. Niniejsze post ę powanie w sprawie stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zosta ł o wszcz ę te z urz ę du, a w jego wyniku Prezes Urz ę du w punkcie I 1 – 5 sentencji decyzji stwierdzi ł naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kosztami niniejszego post ę powania s ą wydatki zwi ą zane z korespondencj ą prowadzon ą przez Prezesa Urz ę du z przedsi ę biorc ą . W zwi ą zku z powy ż szym postanowiono obci ąż y ć ww. spó ł k ę kosztami post ę powania w wysoko ś ci 72 z ł (s ł ownie: siedemdziesi ę ciu dwóch z ł otych). Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Koszty niniejszego post ę powania przedsi ę biorca obowi ą zany jest wp ł aci ć na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od daty jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach Na postanowienie zawarte w punkcie III niniejszej decyzji, na podstawie art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z 479 28 § 1 pkt 2 k.p.c. przys ł uguje za ż alenie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach w terminie tygodnia od dnia dor ę czenia. DYREKTOR DELEGATURY URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH Alicja Kral 16