RKT-30/2009

1 DELEGATURA UOKiK W KATOWICACH Katowice, dn. 07.10.2009r. RKT-61-77/08/SB DECYZJA Nr RKT-30/2009 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko J. C. prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Obsługi Nieruchomości – J. C. w Zabrzu - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, uznaje się za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów określone w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów bezprawne zachowanie J. C. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Obsługi Nieruchomości – J. C. w Zabrzu, polegające na stosowaniu postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 z zm.): 1. we wzorcu umownym pośrednictwa nabycia nieruchomości: a) „ W przypadku naruszenia obowiązku, o którym mowa w ust. 1 Zamawiający zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie należne mu zgodnie z treścią § 4, na zasadach określonych w tym paragrafie, a ponadto karę umowną w wysokości równowartości tego wynagrodzenia ”, b) narzucających rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy, 2. we wzorcu umownym pośrednictwa zbycia nieruchomości, narzucających rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy, 3. we wzorcu umownym pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności, narzucających rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy, i nakazuje się zaniechania ich stosowania. II. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, uznaje się za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów określone w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów bezprawne zachowanie J. C. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Obsługi Nieruchomości – J. C. w Zabrzu polegające na stosowaniu postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 z zm.): 2 1. we wzorcu umownym pośrednictwa zbycia nieruchomości „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia opisanego w ust. 1 ”, 2. we wzorcu umownym pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia opisanego w ust. 1 ” i stwierdza się zaniechanie ich stosowania z dniem 5.01.2009r. III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nakłada się na J. C. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Obsługi Nieruchomości – J. C. w Zabrzu, kary pieniężne płatne do budżetu państwa, z tytułu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie: 1) opisanym w punkcie I.1.a i I.1.b sentencji niniejszej decyzji w wysokości 1998 PLN (słownie złotych: tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiąt osiem), 2) opisanym w punkcie nr I.2 sentencji niniejszej decyzji w wysokości 666 PLN (słownie złotych: sześćset sześćdziesiąt sześć), 3) opisanym w punkcie nr I.3 sentencji niniejszej decyzji w wysokości 666 PLN (słownie złotych: sześćset sześćdziesiąt sześć), 4) opisanym w punkcie nr II.1 sentencji niniejszej decyzji w wysokości 932 PLN (słownie złotych: dziewięćset trzydzieści dwa), 5) opisanym w punkcie nr II.2 sentencji niniejszej decyzji w wysokości 932 PLN (słownie złotych: dziewięćset trzydzieści dwa). Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej także organem antymonopolowym) z urzędu przeprowadzone zostało postępowanie wyjaśniające w sprawie wstępnego ustalenia, czy w związku z działalnością J. C. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Obsługi Nieruchomości – J. C. w Zabrzu (zwanego dalej Biuro Obsługi Nieruchomości, pośrednikiem lub przedsiębiorcą) występuje naruszenie uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), zwanej dalej również ustawą antymonopolową. W dniu 19.11.2008r. postanowieniem nr 1 (Karty nr 1, 2) wszczęte zostało z urzędu postępowanie w związku z podejrzeniem stosowania przez przedsiębiorcę bezprawnych działań noszących znamiona praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, co mogło stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej, polegających na stosowaniu we wzorcach umów pośrednictwa zbycia, nabycia nieruchomości oraz umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności, postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 z zm.): I. § 5 pkt 3 umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia opisanego w ust. 1 ”, § 5 pkt 3 umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z 3 Pośrednikiem Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia opisanego w ust. 1 ”, § 5 pkt 2 umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości „ W przypadku naruszenia obowiązku, o którym mowa w ust. 1 Zamawiający zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie należne mu zgodnie z treścią § 4, na zasadach określonych w tym paragrafie, a ponadto karę umowną w wysokości równowartości tego wynagrodzenia ”, II. § 11 umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości „ Wszelkie spory wynikłe na tle stosowania niniejszej umowy, strony zobowiązują się rozstrzygać w pierwszej kolejności polubownie, a w przypadku zastosowania drogi sądowej właściwy będzie sąd właściwy dla siedziby Pośrednika ”, § 11 umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności „ Wszelkie spory wynikłe na tle stosowania niniejszej umowy, strony zobowiązują się rozstrzygać w pierwszej kolejności polubownie, a w przypadku zastosowania drogi sądowej właściwy będzie sąd właściwy dla siedziby Pośrednika ”, § 13 umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości „ Wszelkie spory wynikłe z niniejszej umowy, rozstrzygać będzie sąd powszechny właściwy miejscowo dla siedziby Pośrednika ”. W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie powyższych praktyk przedsiębiorca pismem z dnia 23.12.2008r. przesłał zmienione wzory umów pośrednictwa nabycia nieruchomości, zbycia nieruchomości oraz umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności (Karty nr 23-26). Kolejnym pismem z dnia 6.02.2009r. przedsiębiorca wprowadzenie do stosowania ww. nowych wzorców umów potwierdził, przez faktycznie zawarte z konsumentami umowy (Karty nr 33-37, 45). Zgodnie z przedstawionymi wyjaśnieniami nowe wzorce umów były wdrożone do stosowania z dniem 5.01.2009r. (Karta nr 31). Organ antymonopolowy ustalił, co następuje: W trakcie postępowania, organ antymonopolowy ustalił, że przedsiębiorca działalność prowadzi na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej (Karta nr 21). Polega ona m.in. na pośredniczeniu w obrocie nieruchomościami. Zawierane przez przedsiębiorcę umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości zawierały postanowienia: § 5 pkt 3 „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia opisanego w ust. 1 ”. § 11 „ Wszelkie spory wynikłe na tle stosowania niniejszej umowy, strony zobowiązują się rozstrzygać w pierwszej kolejności polubownie, a w przypadku zastosowania drogi sądowej właściwy będzie sąd właściwy dla siedziby Pośrednika ”. Zawierane przez przedsiębiorcę umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności zawierały postanowienia: § 5 pkt 3 „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia opisanego w ust. 1 ”. § 11 „ Wszelkie spory wynikłe na tle stosowania niniejszej umowy, strony zobowiązują się rozstrzygać w pierwszej kolejności polubownie, a w przypadku zastosowania drogi sądowej właściwy będzie sąd właściwy dla siedziby Pośrednika ”. Umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości zawierają postanowienia: § 5 pkt 2 „ W przypadku naruszenia obowiązku, o którym mowa w ust. 1 Zamawiający zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie należne mu zgodnie z treścią § 4, na zasadach określonych w tym paragrafie, a ponadto karę umowną w wysokości równowartości tego wynagrodzenia ”. § 13 „ Wszelkie spory wynikłe z niniejszej umowy, rozstrzygać będzie sąd powszechny właściwy miejscowo dla siedziby Pośrednika ” (Karty nr 15-17). 4 W trakcie postępowania przedsiębiorca z dniem 5.01.2009r. zmienił treści wzorców umów, w oparciu o które zawiera umowy z konsumentami. Nowe umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości zawierają postanowienia: § 5 pkt 3 „W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zobowiązany jest do zwrotu Pośrednikowi wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem transakcji, które Pośrednik poniósł w związku z dokonaną rezerwacją terminu w Kancelarii Notarialnej”. § 11 „W przypadku powstania sporu na tle stosowania umowy strony zobowiązując się do jego rozwiązania w pierwszej kolejności na drodze polubownej, a gdy okaże się to niemożliwe właściwy miejscowo jest Sąd dla siedziby strony wszczynającej spór” (Karta nr 45). Nowe umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności zawierają postanowienia: § 5 pkt 3 „W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zobowiązany jest do zwrotu Pośrednikowi wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem transakcji, które Pośrednik poniósł w związku z dokonaną rezerwacją terminu w Kancelarii Notarialnej”. § 11 „W przypadku powstania sporu na tle stosowania umowy strony zobowiązują się do jego rozwiązania w pierwszej kolejności na drodze polubownej, a gdy okaże się to niemożliwe właściwy miejscowo jest Sąd dla siedziby strony wszczynającej spór” (Karty nr 35). Treść umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości w zakresie objętym postępowaniem nie uległa zmianie (Karta nr 46). W toku niniejszego postępowania organ antymonopolowy zważył, co następuje: Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy antymonopolowej zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ustawa antymonopolowa w art. 24 ust. 2 stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. W przypadku, gdy doszło do naruszenia art. 24 ustawy antymonopolowej, organ antymonopolowy na mocy art. 26 ust. 1 tej ustawy uznaje określoną praktykę za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuje zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy antymonopolowej, nie wydaje się decyzji, o której mowa w art. 26, jeżeli przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W przypadku określonym w ust. 1 Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania (art. 27 ust. 2 ustawy antymonopolowej). Jako „sprzeczne z prawem” należy kwalifikować zachowania sprzeczne z nakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych. Sprzeczne z prawem są czyny: zabronione i zagrożone sankcją karną, czyny zabronione pod sankcjami dyscyplinarnymi, czyny zakazane przepisami administracyjnymi lub przepisami prawa gospodarczego, publicznego, czyny zabronione przepisami o charakterze cywilnym, sprzeczne z nakazami zawartymi w prawie cywilnym lub prawie administracyjnym. Bezprawność jest taką cechą działania, która polega na jego sprzeczności z normami prawa lub zasadami współżycia społecznego, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Dla ustalenia bezprawności działania wystarczy, że określone zachowanie koliduje z przepisami prawa. /Por. Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji Komentarz, pod redakcją prof. dr hab. Janusza Szwaji, Wydawnictwo CH BECK, Warszawa 2000, s.117 - 118/ 5 Wobec powyższego, aby określone zachowanie mogło zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: - bezprawne działanie przedsiębiorcy, - działanie narusza zbiorowe interesy konsumentów. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06), Sąd stwierdził co następuje. „Sąd Najwyższy akceptuje stanowisko doktryny, zgodnie z którym wpis postanowienia wzorca do rejestru skutkuje tym, że zakazane jest posługiwanie się wpisaną klauzulą we wszystkich wzorcach umów, pod rygorem sankcji z art. 58 kc. Potwierdza to dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego, jak również treść przykładowego katalogu niedozwolonych postanowień umownych, który został sformułowany w oderwaniu od rodzaju umowy lub gałęzi gospodarki, w której umowa została zawarta. Za takim rozwiązaniem, obok argumentów językowo-systemowych, przemawiają także względy celowościowe i funkcjonalne, których uwzględnianie w sprawach takich jak niniejsza jest powszechnie akceptowane (zob. m.in. uchwała SN z dnia 19 grudnia 2003 r. III CZP 95/2003 OSNC 2005/2 poz. 25). Przyjęcie powyższego rozwiązania pozwala uniknąć sytuacji, w której konieczne jest prowadzenie kilku postępowań, z których każde musiałoby kończyć się identycznym rozstrzygnięciem merytorycznym. Stanowisko to znajduje również oparcie w charakterze postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, którego celem podstawowym jest usunięcie postanowień wzorca uznanych za niedozwolone z obrotu ze skutkiem nie tylko dla stron procesu, lecz także wobec osób trzecich (erga omnes) (uchwała z dnia 19 grudnia 2003 r. III CZP 95/2003 OSNC 2005/2 poz. 25). Przedmiotem kontroli nie jest bowiem kwestia ustalenia treści umowy w drodze wykładni, ale wyjaśnienie, czy konkretne postanowienie wzorca umownego stanowi niedozwoloną klauzulę umowną i z tej przyczyny nie wiąże nie tylko stron postępowania, ale nieograniczonego kręgu konsumentów. Chodzi tu o kontrolę abstrakcyjną, skuteczną erga omnes, nie zaś o ograniczoną w skutkach do stron wykładnię konkretnej umowy (wyrok SN z dnia 6 października 2004 r. I CK 162/2004 Monitor Prawniczy 2004/21 str. 966)”. „Sąd Najwyższy uznaje również, iż jeżeli SOKiK uzna określoną klauzulę za niedozwoloną w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ona wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 479[45] § 2 kpc, to praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a ust. 2 uokik dopuszcza się każdy z przedsiębiorców, który wprowadza do stosowanych klauzul zmiany o charakterze kosmetycznym, polegające np. na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie użytych wyrazów, jeżeli zmiany te nie prowadzą do zmiany istoty klauzuli”. Pomimo, iż powyżej powołana uchwała zapadła pod rządami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2000r., to orzecznictwo to należy uznać za aktualne także w obecnym stanie prawnym. Na gruncie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2007r. rozważana kwestia została uregulowana w analogiczny sposób, a zatem nie występują różnice, które nakazywałyby odejście od ustalonej linii orzecznictwa i w konsekwencji tego odmienną ocenę prawną badanego zagadnienia. I.1.a W zakresie punktu I.1.a sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia wzorca umowy, które zostało wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: § 5 pkt 2 umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości stanowi, iż „ W przypadku naruszenia obowiązku, o którym mowa w ust. 1 Zamawiający zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie należne mu zgodnie z treścią § 4, na zasadach określonych w tym paragrafie, a ponadto karę umowną w wysokości równowartości tego wynagrodzenia ”. Zakwestionowane postanowienie powołuje się na ust. 1 tegoż postanowienia. § 5 ust. 1 wzorca umowy stanowi, iż „Zamawiający nie może zawrzeć umowy nabycia, o której mowa w § 1, ani też umowy przedwstępnej nabycia Nieruchomości przedstawionej mu przez Pośrednika zgodnie z § 3 z pominięciem Pośrednika, tj. bez wcześniejszego powiadomienia Pośrednika o zamiarze zawarcia takiej umowy”. 6 Kwestionowane postanowienie oraz postanowienia poniżej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo różnic w sformułowaniu treści, mają tożsamy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie o treści jak zakwestionowane, zostało uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 26.10.2006r. sygn. akt XVII Amc 39/06 przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a następnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych w dniu 16.05.2007r. pod numerem 1161, w sprawie z powództwa Bartosza Brosowskiego przeciwko Elżbiecie Butrymowicz i Jolancie Szreder Biuro Nieruchomości "Plus" s.c w Gdańsku. " W przypadku zawarcia umowy, o której mowa w par.1 oferty przedstawionej przez pośrednika z jego pominięciem, zamawiający zapłaci pośrednikowi prowizję w podwójnej wysokości". Postanowienie o treści jak zakwestionowane, zostało uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 22.11.2006r. sygn. akt XVII Amc 140/05 przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a następnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych w dniu 21.03.2007r. pod numerem 1063, w sprawie z powództwa Daniela Stryczka przeciwko Dariuszowi Pisarzowskiemu. „ Zawarcie – przez Zamawiającego lub osoby trzecie związane z Zamawiającym interesem prawnym lub faktycznym – umowy sprzedaży/kupna/najmu nieruchomości znajdującej się w ofercie pośrednika z kontrahentem wskazanym przez Pośrednika z pominięciem Pośrednika, nawet po rozwiązaniu umowy pośrednictwa rozumiane będzie jako świadome działanie na szkodę Pośrednika. W takim przypadku zamawiający zobowiązuje się zapłacić karę umowną określoną w §5 ”. Postanowienia o treści jak zakwestionowane, zostały uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 27.03.2006r. sygn. akt XVII Amc 39/04 przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a następnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych w dniu 3.07.2006r. pod numerami 770, 771, w sprawie z powództwa Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Iwonie Kamińskiej. „ W przypadku przeprowadzenia transakcji bez uczestnictwa pośrednika (przez uczestnictwo pośrednika uważa się jego obecność przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, przyrzeczenia oraz umowy przyrzeczonej) z klientem skojarzonym bezpośrednio lub pośrednio przez pośrednika, niezależnie od obowiązku naprawienia w pełnej wysokości wywołanej tym szkody, zamawiający zapłaci odszkodowanie, w kwocie dwukrotnie wyższej od kwoty wynagrodzenia obliczonej zgodnie z § 5, lecz nie mniej niż 5000 PLN (słownie: pięć tysięcy złotych)- wraz z odsetkami, w wysokości jak w § 10 za każdy dzień zwłoki od dnia zawarcia przedmiotowej transakcji bez względu na okoliczności pominięcia pośrednika w udziale w transakcji ”. „ W przypadku przeprowadzania transakcji bez uczestnictwa pośrednika (przez uczestnictwo pośrednika uważa się obecność przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, przyrzeczenia oraz umowy przyrzeczonej) z klientem skojarzonym bezpośrednio lub pośrednio przez pośrednika, niezależnie od obowiązku naprawienia w pełnej wysokości wywołanej tym szkody, zamawiający zapłaci odszkodowanie, w kwocie dwukrotnie wyższej od kwoty wynagrodzenia obliczonej zgodnie z § 7 pkt 1, lecz nie mniej niż 5000 PLN (słownie: pięć tysięcy złotych) wraz z odsetkami, w wysokości jak w § 7 pkt 3 za każdy dzień zwłoki od dnia zawarcia przedmiotowej transakcji bez względu na okoliczności pominięcia pośrednika w udziale w transakcji ”. Postanowienia o treści jak zakwestionowane, zostały uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 21.04.2004r. sygn. akt XVII Amc 85/03 przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a następnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych w dniu 23.08.2004r. pod numerami 125, 126, w sprawie z powództwa Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Bogusławowi Januszowi Baryła-Baryckiemu, Piotrowi Olafowi Baryła-Baryckiemu, Małgorzacie Baryła-Baryckiej „Biuro Usług Prawnych w Obrocie Nieruchomościami i Obsłudze Ruchu Turystycznego”. „ W przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących podmiotów pokwitowanych w Karcie Poszukującego lub o których mowa w §7 pkt 6 bez uprzedniego 7 powiadomienia o tym Pośrednika, Poszukujący zapłaci karę umowną w kwocie podwójnej wysokości prowizji określonej w §7, lecz nie mniej niż 5000 zł (słownie złotych: pięć tysięcy), niezależnie od obowiązku zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z odsetkami ” . „ W przypadku sfinalizowania przez Oferującego transakcji dotyczącej przedmiotu opisanego w §1 bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika bezpośrednio lub pośrednio – tj. przez biuro współpracujące z Pośrednikiem zapłaci tytułem odszkodowania kwotę podwójnej wysokości prowizji określonej w §5, lecz nie mniej niż 5000 zł (słownie złotych pięć tysięcy), niezależnie od obowiązku zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z należnymi za zwłokę umownymi odsetkami w wysokości 0,5% słownie: (pół procenta) za każdy dzień zwłoki ”. Postanowienia o treści jak zakwestionowane, zostały uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 10.04.2004r. sygn. akt XVII Amc 34/03 przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a następnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych w dniu 20.08.2004r. pod numerami 110, 111 w sprawie z powództwa Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Jerzemu Wilusz, Agencja „DOM” Biuro Pośrednictwa Sprzedaży Mieszkań i Nieruchomości. „ Zleceniodawca zobowiązuje się nie zawierać umów przeniesienia prawa własności z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, którym nieruchomość wskazana została jako potencjalnym nabywcom pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 7 pkt 2 w potrójnej wysokości. Dotyczy to również członków rodziny i znajomych osoby wskazanej ” . „ Zleceniodawca zobowiązuje się do: (...) niezawierania umów przenoszących prawo własności z pominięciem Pośrednika, z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, a których mieszkanie- nieruchomość zostały wskazane przez Pośrednika, pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w pkt 2 w potrójnej wysokości, w terminie 7 dni od daty zawarcia aktu notarialnego. Zleceniodawca zobowiązuje się również nie zawierać takich umów w przypadku rozwiązania niniejszej umowy. Dotyczy to również małżonka, członków rodziny i znajomych ” . Postanowienie o treści jak zakwestionowane, zostało uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 24.05.2007r. sygn. akt XVII Amc 67/06 przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a następnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych w dniu 4.09.2007r. pod numerem 1258, w sprawie z powództwa Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Marii Staszczyszyn - Daniec. „ W przypadku sprzedaży nieruchomości przez zamawiającego z pominięciem Pośrednika oraz braku zapłaty prowizji w terminie określonym w par. 5 zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia, także w przypadku sprzedaży po upływie umowy na zasadzie wyłączności, jeżeli nabywca jest klientem Pośrednika, który otrzymał wskazanie adresowe w czasie trwania umowy pośrednika ". Powyżej przytoczone postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych nakładają na konsumenta obowiązek uiszczenia podwójnej lub potrójnej wysokości prowizji w sytuacji, gdy konsument zawarł umowę nabycia (zbycia) nieruchomości z pominięciem pośrednika. Klauzule wpisane do rejestru wyznaczają konkretne okoliczności, których zaistnienie powoduje obciążenie konsumenta karami finansowymi. Postanowienie zakwestionowane w niniejszej decyzji również określa okoliczności po zaistnieniu, których konsument będzie zobowiązany do zapłaty kary w kwestionowanej wysokości. Z treści umów zawieranych przez przedsiębiorcę wynika, iż „ W przypadku naruszenia obowiązku, o którym mowa w ust. 1 Zamawiający zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie należne mu zgodnie z treścią § 4, na zasadach określonych w tym paragrafie, a ponadto karę umowną w wysokości równowartości tego wynagrodzenia .” Powołany § 5 ust. 1 umowy stanowi iż, „ Zamawiający nie może zawrzeć umowy nabycia, o której mowa w § 1, ani też umowy przedwstępnej nabycia Nieruchomości przedstawionej mu przez Pośrednika zgodnie z § 3 z pominięciem Pośrednika, tj. bez wcześniejszego powiadomienia Pośrednika o zamiarze zawarcia takiej umowy ” (Karta nr 16). Z treści postanowień wynika, iż zawarcie przez konsumenta umowy nabycia nieruchomości albo umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości z pominięciem pośrednika, w przypadku, gdy nieruchomość ta została uprzednio przedstawiona przez pośrednika w sposób 8 określony w § 3 umowy, skutkuje obowiązkiem zapłaty przez konsumenta zarówno umówionego wynagrodzenia, jak również dodatkowo kary umownej w wysokości równowartości tego wynagrodzenia. Oznacza to, iż w opisanych wyżej okolicznościach (zawarcia umowy z pominięciem pośrednika), świadczących o niewykonaniu przez konsumenta obowiązków wynikających z przedmiotowej umowy, zobowiązany jest on faktycznie ponieść karę finansową w wysokości podwójnego wynagrodzenia przysługującego pośrednikowi (przedsiębiorcy). Konsument ma obowiązek ponieść karę finansową, gdy zawrze umowę z osobą skojarzoną przez pośrednika bez powiadomienia go o tym. W rozważanym przypadku wysokość straty, jaką może ponieść przedsiębiorca (pośrednik) w związku z niewykonaniem (nienależytym wykonaniem) umowy przez konsumenta (z uwagi na pominięcie pośrednika przy zawarciu umowy nabycia nieruchomości), będzie, co do zasady, odpowiadała wysokości wynagrodzenia, jakie otrzymałby przedsiębiorca, gdyby doszło do prawidłowego wykonania umowy. W związku z tym obowiązek zapłaty faktycznie dwóch wynagrodzeń z tytułu niewykonania umowy przez konsumenta należy uznać za nieuzasadniony, gdyż kara finansowa w tej wysokości jest nazbyt wygórowana. W związku z powyższym kwestionowane postanowienie umowne spełnia przesłanki niedozwolonej klauzuli umownej, o której mowa w art. 385 3 pkt 17 kodeksu cywilnego stanowiącym, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Przeprowadzona analiza porównawcza kwestionowanego postanowienia wzorca umowy stosowanego przez przedsiębiorcę, z wymienionymi wyżej postanowieniami uznanymi przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, wskazuje na identyczność skutków porównywanych klauzul, a różnica w zakresie użytych sformułowań i wyrazów pozostaje bez wpływu na ich ocenę. Kwestionowane postanowienie, podobnie jak przytoczone postanowienia wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych, przewiduje obowiązek zapłaty nadmiernie wygórowanej kary umownej z tytułu niewykonania umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości z powodu pominięcia pośrednika (przedsiębiorcy) przy zawieraniu umowy nabycia nieruchomości. Tym samym postanowienie zakwestionowane w niniejszym postępowaniu jest tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, a jego stosowanie w obrocie jest bezprawne oraz narusza interesy konsumentów. Praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów odnoszą się do nieograniczonej zbiorowości konsumentów, a nie dotyczą tylko interesów indywidualnych konsumentów. Zgodnie z powyższym przepisem nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. W niniejszej sprawie przedsiębiorca zawiera umowy z nieograniczoną grupą potencjalnych konsumentów, chcących skorzystać z jego usług. Brak jest jakichkolwiek barier, ograniczających możliwości zawarcia umowy przez konsumentów z przedsiębiorcą. W przedmiotowej sprawie zaistniały łącznie obie przesłanki konieczne do uznania zachowania przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów – bezprawne działanie przedsiębiorcy i naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. Stąd należało orzec jak w punkcie I.1.a sentencji decyzji, tj. nakazać zaniechania stosowania praktyki polegającej na naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Wobec powyższego orzeka się jak w pkt I.1.a sentencji decyzji. I.1.b, I.2 i I.3 W zakresie punktów I.1.b, I.2 i I.3 sentencji decyzji oceniane praktyki dotyczą stosowania postanowień umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Zapisy te wyłączają rozpoznanie sprawy zarówno przez sąd właściwy według właściwości ogólnej jak i przemiennej w świetle przepisów kodeksu postępowania cywilnego. 9 § 11 umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości wcześniej obowiązującej stanowił, iż „ Wszelkie spory wynikłe na tle stosowania niniejszej umowy, strony zobowiązują się rozstrzygać w pierwszej kolejności polubownie, a w przypadku zastosowania drogi sądowej właściwy będzie sąd właściwy dla siedziby Pośrednika .” § 11 umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności wcześniej obowiązującej stanowił, iż „ Wszelkie spory wynikłe na tle stosowania niniejszej umowy, strony zobowiązują się rozstrzygać w pierwszej kolejności polubownie, a w przypadku zastosowania drogi sądowej właściwy będzie sąd właściwy dla siedziby Pośrednika .” § 13 umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości stanowi, iż „ Wszelkie spory wynikłe z niniejszej umowy, rozstrzygać będzie sąd powszechny właściwy miejscowo dla siedziby Pośrednika .” W trakcie postępowania przedsiębiorca z dniem 5.01.2009r. zmienił treści wzorców umów, w oparciu o które zawiera umowy z konsumentami. Powyżej przytoczone postanowienia otrzymały brzmienia: § 11 nowej umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości stanowi, iż „ W przypadku powstania sporu na tle stosowania umowy strony zobowiązują się do jego rozwiązania w pierwszej kolejności na drodze polubownej, a gdy okaże się to niemożliwe właściwy miejscowo jest Sąd dla siedziby strony wszczynającej spór ” . § 11 nowej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności stanowi, iż „ W przypadku powstania sporu na tle stosowania umowy strony zobowiązują się do jego rozwiązania w pierwszej kolejności na drodze polubownej, a gdy okaże się to niemożliwe właściwy miejscowo jest Sąd dla siedziby strony wszczynającej spór ” (Karty nr 31, 35). Powyższa treść umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości w zakresie objętym postępowaniem nie uległa zmianie (Karta nr 46). Kwestionowane w pkt I.1.b, I.2 i I.3 postanowienia oraz postanowienia poniżej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo różnic w sformułowaniu treści, mają tożsamy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie przytoczone poniżej zostało uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 4 czerwca 2003r. Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów sygn. akt XVII Amc 60/02, a do rejestru niedozwolonych postanowień umownych wpisane w dniu 14 sierpnia 2003r. pod numerem 77, w sprawie z powództwa Powiatowego Rzecznika Konsumentów w Bartoszycach przeciwko Europejskiemu Funduszowi Budowlanemu Sp. z o.o. we Wrocławiu. „ Strony niniejszej umowy zobowiązują się do dołożenia wszelkich starań w celu polubownego rozstrzygnięcia ewentualnych sporów. Sądem właściwym do rozstrzygania będzie sąd miejsca siedziby EFB ”. Również postanowienie przytoczone poniżej zostało uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 27 czerwca 2003r. sygn. akt XVII Amc 50/01 przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a następnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych w dniu 14 sierpnia 2003r. pod numerem 76, w sprawie z powództwa Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Międzynarodowej Korporacji Gospodarczej „InCo” Sp. z o.o. w Tychach. „ Strony wykorzystają wszelkie możliwości do polubownego rozwiązania ewentualnych spraw wynikających z niniejszej umowy. Sprawy wymagające rozstrzygnięcia sądowego będą prowadzone przed Sądem Rejonowym w Tychach lub przed Sądem Okręgowym w Katowicach ”. Postanowienie o treści jak zakwestionowane zostało również uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 13 stycznia 2003r. Sygn. akt XVII Amc 31/02 przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a następnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych w dniu 30 czerwca 2003r. pod numerem 41, w sprawie z powództwa Powiatowego Rzecznika Konsumentów w Słupcy przeciwko Sławomirowi Braszka prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Remontowo-Budowlane „REM-BUD” w Gnieźnie. Sąd uznał za niedozwolone i zakazał stosowania postanowienia w brzmieniu: 10 „ Wszelkie spory wynikłe na tle zawartej umowy podlegają wyłączności sądu powszechnego dla siedziby firmy przyjmującej zamówienie". Oceniane postanowienia wzorców umownych: umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości oraz umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności narzucają konsumentowi rozpoznanie sprawy przez sąd wskazany przez przedsiębiorcę, który zgodnie z ustawą niekoniecznie będzie sądem właściwym miejscowo. Przykładowo w sprawach dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od konsumenta z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, zgodnie z właściwością ogólną sądu, sądem właściwym byłby sąd miejsca zamieszkania konsumenta, natomiast zgodnie z właściwością przemienną sądu, sądem właściwym byłby sąd miejsca wykonania umowy. Tym samym kwestionowane postanowienia mogą wyłączyć rozpoznanie sprawy zarówno przez sąd właściwy według właściwości ogólnej jak i przemiennej zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. W związku z powyższym, oceniane postanowienia spełniają przesłanki niedozwolonej klauzuli umownej, o której mowa w art. 385 3 pkt 23 k.c. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem, postanowienia narzucające rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy, stanowią niedozwolone postanowienia umowne. Analiza porównawcza kwestionowanych postanowień stosowanych przez przedsiębiorcę, z wymienionymi wyżej postanowieniami uznanymi przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, wskazuje na identyczność skutków porównywanych klauzul, pomimo różnic w zakresie użytych sformułowań i wyrazów. Stąd też przyjąć należy, iż oceniane klauzule mieszczą się w hipotezach przywołanych klauzul umownych wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Przedmiotowa praktyka dotyczy stosowania postanowień umów, które naruszają interesy konsumentów poprzez naruszenie zasady ogólnej przemiennej właściwości miejscowej sądu, tak więc dotyczą warunków umów ważnych zarówno dla konsumentów, którzy chcą zawrzeć umowy, jak i tych, którzy już je zawarli. Tym samym zakwestionowana praktyka narusza interesy konsumentów, którzy zawarli i realizują umowy, a także przyszłych potencjalnych klientów. Umowy mogą zawrzeć wszystkie osoby nią zainteresowane, a więc oferta zawarcia umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami skierowana jest do nieograniczonej grupy konsumentów. W związku z przedstawioną powyżej analizą treści zakwestionowanych postanowień oraz wpisanych do rejestru, ze względu na ich tożsamość, organ antymonopolowy stwierdził, że jest ona bezprawna oraz narusza interesy konsumentów. W związku z faktem, że zaistniały łącznie obie przesłanki, tj. bezprawność działań oraz naruszenie interesów nieograniczonej grupy konsumentów, organ antymonopolowy uznał ocenianą praktykę za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. W związku z powyższym należało orzec jak w punkcie I.1.b, I.2 i I.3 sentencji decyzji, tj. nakazać zaniechania stosowania praktyki polegającej na naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów, określonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Wobec powyższego orzeka się jak w pkt I.1.b, I.2 i I.3 sentencji decyzji. II. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy antymonopolowej, nie wydaje się decyzji, o której mowa w art. 26, jeżeli przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W przypadku określonym w ust. 1 Prezes urzędu wydaje decyzje o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania (art. 27 ust. 2 ustawy antymonopolowej). W zakresie punktu II sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczyła stosowania postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: 1. § 5 pkt 3 umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości stanowił, iż „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem 11 Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia opisanego w ust. 1 .” 2. § 5 pkt 3 umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności stanowił, iż „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia opisanego w ust. 1 .” Kwestionowane postanowienia oraz postanowienia przytoczone w uzasadnieniu do praktyki określonej w pkt I.1.a sentencji decyzji wpisane do rejestru, w związku z powołanymi wyrokami, pomimo różnic w sformułowaniu treści, mają tożsamy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Celem ocenianych postanowień było nałożenie kary umownej na konsumenta za niewykonanie umowy, z uwagi na pominięcie pośrednika (przedsiębiorcy) przy zawarciu przez konsumenta umowy zbycia nieruchomości z osobą wskazaną uprzednio przez pośrednika. Powyższe postanowienia zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, nakładały na konsumentów obowiązek zapłaty kar umownych wynoszących dwukrotność prowizji. Sąd uznając przytoczone w uzasadnieniu do pkt I.1.a sentencji decyzji postanowienia za niedozwolone uznał nałożenie kary na konsumenta w przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem w wysokości określonej jako podwójna prowizja, za nadmiernie wygórowaną. W przypadkach, których dotyczą badane treści umów prowizja należna pośrednikowi, w sytuacji zawarcia umów zbycia nieruchomości wynosiła 2% transakcji + 22% VAT (Karty nr 9, 12). Pomimo, iż wynagrodzenie jest określane procentowo w stosunku do wartości transakcji w momencie zawarcia umowy, nie ma to znaczenia w przedmiotowym przypadku. Istotne jest to, iż przedsiębiorca nalicza karę umowną, biorąc za podstawę jej ustalenia wynagrodzenie należne w przypadku wykonania przez niego umowy. Jak zważono w uzasadnieniu pkt I.1.a sentencji decyzji okoliczności, w których powstaje możliwość naliczenia konsumentowi kary pieniężnej z tytułu nie wywiązania się z zobowiązania względem przedsiębiorcy, określone zarówno przez klauzule zakwestionowane, jak i wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych są tożsame. Ponadto zakwestionowane postanowienia, podobnie jak przytoczone postanowienia wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych, przewidują obowiązek zapłaty nadmiernie wygórowanej kary umownej z tytułu niewykonania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, z powodu pominięcia pośrednika (przedsiębiorcy) przy zawieraniu umowy zbycia nieruchomości. Tym samym powyższe zakwestionowane postanowienia są tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Oceniane postanowienia spełniają przesłanki niedozwolonej klauzuli umownej, o której mowa w art. 385 3 pkt 17 kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem, postanowienia nakładające na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego stanowią niedozwolone postanowienia umowne. Biorąc pod uwagę powyższą analizę należało stwierdzić, iż stosowane przez pośrednika klauzule mieściły się w hipotezach postanowień uznanych za niedozwolone przytoczonych w uzasadnieniu pkt I.1.a sentencji decyzji. Przedmiotowe praktyki naruszały interesy tej samej grupy konsumentów określonych w uzasadnieniu pkt I.1.a sentencji decyzji. Tym samym wykorzystanie zakwestionowanych postanowień w umowach zawieranych z konsumentami należało uznać za bezprawne oraz naruszające interesy konsumentów. W trakcie przedmiotowego postępowania, przedsiębiorca przedstawił zmienione wzorce umowne, które były wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami od dnia 5.01.2009r (Karta nr 31). Nowe wzorce umów nie zawierały postanowień przytoczonych w pkt II sentencji decyzji. Powyżej przytoczone postanowienia przyjęły treści: § 5 pkt 3 nowej umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości stanowi, iż „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem 12 wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem zamawiający zobowiązany jest do zwrotu Pośrednikowi wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem transakcji, które Pośrednik poniósł w związku z dokonaną rezerwacją terminu w Kancelarii Notarialnej ”. § 5 pkt 3 nowej umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości na zasadzie wyłączności stanowi, iż „ W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia opisanej w § 1 niniejszej umowy z klientem wskazanym przez Pośrednika, w terminie i w kancelarii notarialnej nieuzgodnionej z Pośrednikiem Zamawiający zobowiązany jest do zwrotu Pośrednikowi wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem transakcji, które Pośrednik poniósł w związku z dokonaną rezerwacją terminu w Kancelarii Notarialnej ”. Analiza treści nowych postanowień umownych wykazała, iż nie mogą one zostać uznane za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Przedsiębiorca zrezygnował z nałożenia na konsumentów kar w wysokości podwójnej prowizji w przypadkach nieuzgodnienia z Pośrednikiem terminów oraz kancelarii notarialnych, w których zostaną sfinalizowane transakcje. Obecnie konsumenci są zobowiązani jedynie do pokrycia strat związanych z przygotowaniem spotkań w kancelariach notarialnych w celu sfinalizowania umów sprzedaży, jeżeli do tych spotkań nie dojdzie. Analiza nowych postanowień umownych wykazała, iż nie mogą one zostać uznane za naruszające interesy konsumentów, czy też przepisy prawa w zakresie objętym niniejszą decyzją. Fakt wprowadzenia do stosowania nowych wzorców umów został potwierdzony przykładowymi umowami zawartymi w dniach 5.01.2009r. oraz 06.01.2009r. (Karty nr 35, 45). W piśmie z dnia 9.03.2009r. przedsiębiorca zadeklarował, iż wszystkie umowy zawarte przed zmianą treści wzorców umów były realizowane według nowych zasad (Karta nr 43). W kolejnym piśmie z dnia 14.05.2009r. przedsiębiorca wyjaśnił, iż wszystkie umowy zawarte w 2008r. były zawarte na konkretną nieruchomość i są one już nieaktualne z różnych powodów tj. nieruchomości zostały przez właściciela sprzedane bądź wycofane ze sprzedaży (Karta nr 51). Analizując powyższe wyjaśnienia, organ antymonopolowy stwierdził, iż dzień 5.01.2009r., w którym rozpoczęto stosowanie nowych wzorców umowy może w przedmiotowym przypadku zostać uznany za dzień zaniechania stosowania zakwestionowanej praktyki. W związku z powyższym za uzasadnione stało się uznanie na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy antymonopolowej, praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzenie zaniechania jej stosowania z dniem 5.01.2009r. Wobec powyższego orzeka się jak w pkt II sentencji. III. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej, Prezes Urzędu może skorzystać z uprawnienia do nałożenia na przedsiębiorcę stosującego praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów kary pieniężnej w wysokości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Kara taka może być nałożona bez względu na to, czy przedsiębiorca dopuścił się naruszenia celowo, czy też nieumyślnie. Stosownie do art. 111 ustawy antymonopolowej przy ustalaniu wysokości kar pieniężnych, w tym kar określonych w art. 106 tej ustawy, należy uwzględnić w szczególności okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Należy także podnieść, iż w ocenie organu antymonopolowego brzmienie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów pozwala na nałożenie odrębnych kar pieniężnych za poszczególne naruszenia stwierdzone w niniejszej decyzji. Zgodnie bowiem z przedmiotowym przepisem organ antymonopolowy może nałożyć karę pieniężną na przedsiębiorcę, jeżeli ten dopuścił się naruszenia art. 24 ww. ustawy, z czego wynika, że określona w tym przepisie kara może dotyczyć każdego naruszenia stwierdzonego względem danego przedsiębiorcy. W ocenie organu antymonopolowego zastosowanie takiego rozwiązania jest ponadto pożądane z tego względu, iż pozwala na uwzględnienie przy nakładaniu kar w sposób zindywidualizowany wszystkich okoliczności związanych ze stosowaniem określonych naruszeń, które mogą różnić pod wieloma względami (np. wagą naruszenia, zasięgiem oddziaływania 13 praktyki, skutkami, jakie praktyka wywołuje na rynku i ich dotkliwością dla kontrahentów, czasem jej trwania itp.), a tym samym pozwala na nałożenie kary adekwatnej do danego naruszenia. Kara nakładana przez organ antymonopolowy na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów służy podkreśleniu naganności ocenianego zachowania. Zawodowy (profesjonalny) charakter świadczenia usług wymaga prowadzenia działalności w sposób zapewniający poszanowanie dobrych obyczajów oraz słusznych interesów konsumentów, co wiąże się z respektowaniem obowiązujących przepisów prawa. III.1 Organ antymonopolowy uznał, iż w okolicznościach niniejszej sprawy istnieją podstawy do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej z tytułu naruszenia stwierdzonego w pkt I.1.a oraz I.1.b sentencji decyzji tj. z tytułu stosowania we wzorcu umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Pierwsze z zakwestionowanych postanowień uprawnia przedsiębiorcę do żądania od konsumentów nadmiernie wysokich kar umownych w przypadku dokonania przez nich czynności kupna nieruchomości z pominięciem pośrednika. Postanowienie to uprawnia przedsiębiorcę do przysporzenia sobie korzyści z tytułu zawartych umów przez konsumentów z osobami skojarzonymi przez pośrednika. Druga z zakwestionowanych klauzul dotyczy narzucenia rozpoznania sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. Biorąc pod uwagę fakt, iż wykorzystywanie zakwestionowanych postanowień umownych naruszało interesy konsumentów organ antymonopolowy za celowe uznał nałożenie na przedsiębiorcę kary pieniężnej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej. Podstawą obliczenia wysokości niniejszej kary jest przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, tj. w 2008r. (Karta nr 52). Przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w 2008r. wyniósł [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 1 Załącznika Nr 1), w związku z czym maksymalna kara, jaka mogłaby w niniejszym przypadku zostać wymierzona, to [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 2 Załącznika Nr 1). Wyliczając wysokość kary, w tym określając wagi naruszeń oceniono każde z zakwestionowanych postanowień niezależnie. Ustalając wysokość kary organ antymonopolowy wziął pod uwagę bezpośredni wpływ stosowania zakwestionowanych praktyk na pogorszenie się sytuacji konsumentów w stosunku do praw przyznanych im przez przepisy prawa i równocześnie możliwość uzyskania przez przedsiębiorcę nieuzasadnionych korzyści finansowych. Istotne w przedmiotowym przypadku jest to, że zgodnie ze złożonymi wyjaśnieniami przedsiębiorca nie skorzystał z prawa do żądania zapłaty kar określonych w zakwestionowanym postanowieniu. Dodatkowo nie były kierowane powództwa do sądów, czy też nie podejmowano działań windykacyjnych. W kontekście analizy wagi stwierdzonych naruszeń wzięto także pod uwagę długotrwały okres stosowania zakwestionowanych praktyk. Na podstawie zgromadzonych dokumentów stwierdzono, iż w roku 2008 były podpisywane umowy zawierające zakwestionowane postanowienia umowne (Karty nr 44, 51). W przedmiotowym przypadku ustalając wyjściowy poziom kary pieniężnej wzięto pod uwagę naturę naruszeń. Wyznaczając wagę naruszenia przyjęto różne wagi dla poszczególnych praktyk uwzględniając konsekwencje ekonomiczne dla konsumentów z uwagi na możliwość wykorzystania poszczególnych postanowień w trakcie realizacji umów. W oparciu o osiągnięty przez przedsiębiorcę przychód ustalono kwotę bazową stanowiącą punkt wyjścia dla dalszych obliczeń. W przypadku zakwestionowanych postanowień w pkt I.1 sentencji decyzji kwotę bazową ustalono na poziomie 2350 zł (słownie dwa tysiące trzysta pięćdziesiąt złotych) co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 1 a Załącznika Nr 1) przychodu osiągniętego przez przedsiębiorcę. Organ antymonopolowy wyliczając wysokość kary wziął pod uwagę okoliczność, iż przedsiębiorca prowadzi bardzo szeroki zakres działalności związanej z nieruchomościami, tj. kupno-sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w udzielaniu kredytów hipotecznych i 14 gotówkowych na zakup nieruchomości, działalność deweloperską, a główną działalnością jest przeprowadzanie transakcji na zlecenie oraz zarządzanie nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami dotyczy bardzo małego procentu działalności przedsiębiorcy (Karta nr 44). Biorąc pod uwagę powyższe organ antymonopolowy skorzystał z prawa do zmniejszenia kwoty bazowej o 15%. W związku z powyższym ustalono wysokość kary na kwotę 1998 PLN (słownie złotych: tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiąt osiem), co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II.1.b Załącznika Nr 1) osiągniętego przez przedsiębiorcę w 2008r. przychodu oraz [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II.1.c Załącznika Nr 1) maksymalnego wymiaru kary przewidzianego w art. 106 ust. 1 pkt 4) ustawy antymonopolowej. Jest ona adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ww. ustawy i współmierna do możliwości finansowych przedsiębiorcy. Organ antymonopolowy uznał, że orzeczona kara powinna pełnić funkcję dyscyplinującą i prewencyjną tak, aby zapobiec w przyszłości stosowaniu podobnych naruszeń. Niniejsza kara powinna pełnić również funkcję edukacyjną i wychowawczą, a także podkreślać naganność zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu zachowań przedsiębiorcy. Wobec powyższego orzeczono, jak w pkt III.1 sentencji niniejszej decyzji. III.2 Organ antymonopolowy uznał, iż w okolicznościach niniejszej sprawy istnieją podstawy do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej z tytułu naruszenia stwierdzonego w pkt I.2 sentencji decyzji tj. z tytułu stosowania we wzorcu umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Zakwestionowane postanowienie dotyczy narzucenia rozpoznania sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. Biorąc pod uwagę fakt, iż wykorzystywanie zakwestionowanego postanowienia umownego naruszało interesy konsumentów organ antymonopolowy za celowe uznał nałożenie na przedsiębiorcę kary pieniężnej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej. Podstawą obliczenia wysokości niniejszej kary jest przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, tj. w 2008r. (Karta nr 52). Przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w 2008r. wyniósł [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 1 Załącznika Nr 1), w związku z czym maksymalna kara, jaka mogłaby w niniejszym przypadku zostać wymierzona, to [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 2 Załącznika Nr 1). W ramach postępowania oceniono treść wzorca umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości. Wyliczając wysokość kary, w tym określając wagę naruszenia organ antymonopolowy wziął pod uwagę bezpośredni wpływ stosowania zakwestionowanej praktyki na pogorszenie się sytuacji konsumentów w stosunku do praw przyznanych im przez przepisy prawa. W kontekście analizy wagi stwierdzonego naruszenia wzięto także pod uwagę długotrwały okres stosowania zakwestionowanych praktyk. Na podstawie zgromadzonych dokumentów stwierdzono, iż w roku 2008 były podpisywane umowy zawierające zakwestionowane postanowienia umowne (Karty nr 44, 51). W przedmiotowym przypadku ustalając wyjściowy poziom kary pieniężnej wzięto pod uwagę naturę naruszenia. Wyznaczając wagę naruszenia uwzględniono konsekwencje ekonomiczne dla konsumentów z uwagi na możliwość wykorzystania postanowienia w trakcie realizacji umów. W oparciu o osiągnięty przez przedsiębiorcę przychód ustalono kwotę bazową stanowiącą punkt wyjścia dla dalszych obliczeń. W przypadku postanowienia zakwestionowanego w pkt II.1 sentencji decyzji kwotę bazową ustalono na poziomie 783 zł (słownie złotych: siedemset osiemdziesiąt trzy) co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 2 a Załącznika Nr 1) przychodu osiągniętego przez przedsiębiorcę. Organ antymonopolowy wyliczając wysokość kary wziął pod uwagę okoliczność, iż przedsiębiorca prowadzi bardzo szeroki zakres działalności związanej z nieruchomościami, tj. kupno-sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w udzielaniu kredytów hipotecznych i 15 gotówkowych na zakup nieruchomości, działalność deweloperską, a główną działalnością jest przeprowadzanie transakcji na zlecenie oraz zarządzanie nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami dotyczy bardzo małego procentu działalności przedsiębiorcy (Karta nr 44). Biorąc pod uwagę powyższe organ antymonopolowy skorzystał z prawa do zmniejszenia kwoty bazowej o 15%. W związku z powyższym ustalono wysokość kary na kwotę 666 PLN (słownie złotych: sześćset sześćdziesiąt sześć), co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 2 b Załącznika Nr 1) osiągniętego przez przedsiębiorcę w 2008r. przychodu oraz [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 2 c Załącznika Nr 1) maksymalnego wymiaru kary przewidzianego w art. 106 ust. 1 pkt 4) ustawy antymonopolowej. Jest ona adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ww. ustawy i współmierna do możliwości finansowych przedsiębiorcy. Organ antymonopolowy uznał, że orzeczona kara powinna pełnić funkcję dyscyplinującą i prewencyjną tak, aby zapobiec w przyszłości stosowaniu podobnych naruszeń. Niniejsza kara powinna pełnić również funkcję edukacyjną i wychowawczą, a także podkreślać naganność zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu zachowań przedsiębiorcy. Wobec powyższego orzeczono, jak w pkt III.2 sentencji niniejszej decyzji. III.3 Organ antymonopolowy uznał, iż w okolicznościach niniejszej sprawy istnieją podstawy do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej z tytułu naruszenia stwierdzonego w pkt I.3 sentencji decyzji tj. z tytułu stosowania we wzorcu umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Zakwestionowane postanowienie dotyczy narzucenia rozpoznania sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. Biorąc pod uwagę fakt, iż wykorzystywanie zakwestionowanego postanowienia umownego naruszało interesy konsumentów organ antymonopolowy za celowe uznał nałożenie na przedsiębiorcę kary pieniężnej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej. Podstawą obliczenia wysokości niniejszej kary jest przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, tj. w 2008r. (Karta nr 52). Przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w 2008r. wyniósł [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 1 Załącznika Nr 1), w związku z czym maksymalna kara, jaka mogłaby w niniejszym przypadku zostać wymierzona, to [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 2 Załącznika Nr 1). W ramach postępowania oceniono treść wzorca umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności. Wyliczając wysokość kar, w tym określając wagę naruszenia organ antymonopolowy wziął pod uwagę bezpośredni wpływ stosowania zakwestionowanej praktyki na pogorszenie się sytuacji konsumentów w stosunku do praw przyznanych im przez przepisy prawa. W kontekście analizy wagi stwierdzonego naruszenia wzięto także pod uwagę długotrwały okres stosowania zakwestionowanych praktyk. Na podstawie zgromadzonych dokumentów stwierdzono, iż w roku 2008 były podpisywane umowy zawierające zakwestionowane postanowienia umowne (Karty nr 44, 51). W przedmiotowym przypadku ustalając wyjściowy poziom kary pieniężnej wzięto pod uwagę naturę naruszenia. Wyznaczając wagę naruszenia uwzględniono konsekwencje ekonomiczne dla konsumentów z uwagi na możliwość wykorzystania postanowienia w trakcie realizacji umów. W oparciu o osiągnięty przez przedsiębiorcę przychód ustalono kwotę bazową stanowiącą punkt wyjścia dla dalszych obliczeń. W przypadku postanowienia zakwestionowanego w pkt II.1 sentencji decyzji kwotę bazową ustalono na poziomie 783 zł (słownie złotych: siedemset osiemdziesiąt trzy) co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 3 a Załącznika Nr 1) przychodu osiągniętego przez przedsiębiorcę. Organ antymonopolowy wyliczając wysokość kary wziął pod uwagę okoliczność, iż przedsiębiorca prowadzi bardzo szeroki zakres działalności związanej z nieruchomościami, tj. 16 kupno-sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w udzielaniu kredytów hipotecznych i gotówkowych na zakup nieruchomości, działalność deweloperską, a główną działalnością jest przeprowadzanie transakcji na zlecenie oraz zarządzanie nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami dotyczy bardzo małego procentu działalności przedsiębiorcy (Karta nr 44). Biorąc pod uwagę powyższe organ antymonopolowy skorzystał z prawa do zmniejszenia kwoty bazowej o 15%. W związku z powyższym ustalono wysokość kary na kwotę 666 PLN (słownie złotych: sześćset sześćdziesiąt sześć), co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 3 b Załącznika Nr 1) osiągniętego przez przedsiębiorcę w 2008r. przychodu oraz [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 3 c Załącznika Nr 1) maksymalnego wymiaru kary przewidzianego w art. 106 ust. 1 pkt 4) ustawy antymonopolowej. Jest ona adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ww. ustawy i współmierna do możliwości finansowych przedsiębiorcy. Organ antymonopolowy uznał, że orzeczona kara powinna pełnić funkcję dyscyplinującą i prewencyjną tak, aby zapobiec w przyszłości stosowaniu podobnych naruszeń. Niniejsza kara powinna pełnić również funkcję edukacyjną i wychowawczą, a także podkreślać naganność zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu zachowań przedsiębiorcy. Wobec powyższego orzeczono, jak w pkt III.3 sentencji niniejszej decyzji. III.4 Organ antymonopolowy uznał, iż w okolicznościach niniejszej sprawy istnieją podstawy do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej z tytułu naruszenia stwierdzonego w pkt II.1 sentencji decyzji tj. z tytułu stosowania we wzorcu umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Zakwestionowane postanowienie uprawniało przedsiębiorcę do żądania od konsumentów nadmiernie wysokich kar umownych w przypadku dokonania czynności sprzedaży nieruchomości z pominięciem pośrednika. Postanowienie to uprawniało przedsiębiorcę do przysporzenia sobie korzyści z tytułu zawartych umów przez konsumentów z osobami skojarzonymi przez pośrednika. Biorąc pod uwagę fakt, iż wykorzystywanie zakwestionowanego postanowienia umownego naruszało interesy konsumentów organ antymonopolowy za celowe uznał nałożenie na przedsiębiorcę kary pieniężnej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej. Podstawą obliczenia wysokości niniejszej kary jest przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, tj. w 2008r. (Karta nr 52). Przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w 2008r. wyniósł [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 1 Załącznika Nr 1), w związku z czym maksymalna kara, jaka mogłaby w niniejszym przypadku zostać wymierzona, to [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 2 Załącznika Nr 1). W ramach postępowania oceniono treść wzorca umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości. Ustalając wysokość kary, w tym określając wagę naruszenia organ antymonopolowy wziął pod uwagę bezpośredni wpływ stosowania zakwestionowanej praktyki na pogorszenie się sytuacji konsumentów w stosunku do praw przyznanych im przez przepisy prawa i równocześnie możliwość uzyskania przez przedsiębiorcę nieuzasadnionych korzyści finansowych. Istotne w przedmiotowym przypadku jest to, że zgodnie ze złożonymi wyjaśnieniami przedsiębiorca nie skorzystał z prawa do żądania zapłaty kar określonych w zakwestionowanym postanowieniu. Dodatkowo nie były kierowane powództwa do sądów, czy też nie podejmowano działań windykacyjnych. W kontekście analizy wagi stwierdzonego naruszenia wzięto także pod uwagę długotrwały okres stosowania zakwestionowanych praktyk. Na podstawie zgromadzonych dokumentów stwierdzono, iż w roku 2008 były podpisywane umowy zawierające zakwestionowane postanowienie umowne (Karty nr 44, 51). W przedmiotowym przypadku ustalając wyjściowy poziom kary pieniężnej wzięto pod uwagę naturę naruszenia. Wyznaczając wagę naruszenia uwzględniono konsekwencje ekonomiczne dla konsumentów z uwagi na możliwość wykorzystania postanowienia w trakcie realizacji umów. 17 W oparciu o osiągnięty przez przedsiębiorcę przychód ustalono kwotę bazową stanowiącą punkt wyjścia dla dalszych obliczeń. W przypadku postanowienia zakwestionowanego w pkt II.1 sentencji decyzji kwotę bazową ustalono na poziomie 1567 zł (słownie złotych: tysiąc pięćset sześćdziesiąt siedem) co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 4 a Załącznika Nr 1) przychodu osiągniętego przez przedsiębiorcę. Organ antymonopolowy wyliczając wysokość kary wziął pod uwagę okoliczność, iż przedsiębiorca prowadzi bardzo szeroki zakres działalności związanej z nieruchomościami, tj. kupno-sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w udzielaniu kredytów hipotecznych i gotówkowych na zakup nieruchomości, działalność deweloperską, a główną działalnością jest przeprowadzanie transakcji na zlecenie oraz zarządzanie nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami dotyczy bardzo małego procentu działalności przedsiębiorcy (Karta nr 44). Biorąc pod uwagę powyższe organ antymonopolowy skorzystał z prawa do zmniejszenia kwoty bazowej o 15%. Wyliczając ostateczny wymiar kary, organ antymonopolowy wziął pod uwagę okoliczności łagodzące. Istotne jest, iż w odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania przedsiębiorca zmodyfikował przedmiotowy wzorzec umowy, w oparciu o który zawiera umowy z konsumentami. Wprowadzone zmiany umów zostały uznane za wystarczające do stwierdzenia zaniechania stosowania praktyki. Obliczając ostateczny wymiar kary organ antymonopolowy uwzględnił przedmiotową przesłankę. Procent obniżeń zastosowanych z uwagi na występujące w sprawie okoliczności łagodzące wyniósł w przypadku postanowienia zakwestionowanego w pkt II.1 sentencji decyzji 30%. W związku z powyższym ustalono wysokość kary na kwotę 932 PLN (słownie złotych: dziewięćset trzydzieści dwa), co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 4 b Załącznika Nr 1) osiągniętego przez przedsiębiorcę w 2008r. przychodu oraz [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 4 c Załącznika Nr 1) maksymalnego wymiaru kary przewidzianego w art. 106 ust. 1 pkt 4) ustawy antymonopolowej. Jest ona adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ww. ustawy i współmierna do możliwości finansowych przedsiębiorcy. Organ antymonopolowy uznał, że orzeczona kara powinna pełnić funkcję dyscyplinującą i prewencyjną tak, aby zapobiec w przyszłości stosowaniu podobnych naruszeń. Niniejsza kara powinna pełnić również funkcję edukacyjną i wychowawczą, a także podkreślać naganność zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu zachowań przedsiębiorcy. Wobec powyższego orzeczono, jak w pkt III.4 sentencji niniejszej decyzji. III.5 Organ antymonopolowy uznał, iż w okolicznościach niniejszej sprawy istnieją podstawy do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej z tytułu naruszenia stwierdzonego w pkt II.2 sentencji decyzji tj. z tytułu stosowania we wzorcu umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności nieruchomości postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Zakwestionowane postanowienie uprawniało przedsiębiorcę do żądania od konsumentów nadmiernie wysokich kar umownych w przypadku dokonania czynności sprzedaży nieruchomości z pominięciem pośrednika. Postanowienie to uprawniało przedsiębiorcę do przysporzenia sobie korzyści z tytułu zawartych umów przez konsumentów z osobami skojarzonymi przez pośrednika. Biorąc pod uwagę fakt, iż wykorzystywanie zakwestionowanego postanowienia umownego naruszało interesy konsumentów organ antymonopolowy za celowe uznał nałożenie na przedsiębiorcę kary pieniężnej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej. Podstawą obliczenia wysokości niniejszej kary jest przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, tj. w 2008r. (Karta nr 52). Przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w 2008r. wyniósł [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 1 Załącznika Nr 1), w związku z czym maksymalna kara, jaka mogłaby w niniejszym przypadku zostać wymierzona, to [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt I 2 Załącznika Nr 1). W ramach postępowania oceniono treść wzorca umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności. Ustalając wysokość kary, w tym określając wagę 18 naruszenia organ antymonopolowy wziął pod uwagę bezpośredni wpływ stosowania zakwestionowanej praktyki na pogorszenie się sytuacji konsumentów w stosunku do praw przyznanych im przez przepisy prawa i równocześnie możliwość uzyskania przez przedsiębiorcę nieuzasadnionych korzyści finansowych. Istotne w przedmiotowym przypadku jest to, że zgodnie ze złożonymi wyjaśnieniami przedsiębiorca nie skorzystał z prawa do żądania zapłaty kar określonych w zakwestionowanym postanowieniu. Dodatkowo nie były kierowane powództwa do sądów, czy też nie podejmowano działań windykacyjnych. W kontekście analizy wagi stwierdzonego naruszenia wzięto także pod uwagę długotrwały okres stosowania zakwestionowanych praktyk. Na podstawie zgromadzonych dokumentów stwierdzono, iż w roku 2008 były podpisywane umowy zawierające zakwestionowane postanowienie umowne (Karty nr 44, 51). W przedmiotowym przypadku ustalając wyjściowy poziom kary pieniężnej wzięto pod uwagę naturę naruszenia. Wyznaczając wagę naruszenia uwzględniono konsekwencje ekonomiczne dla konsumentów z uwagi na możliwość wykorzystania postanowienia w trakcie realizacji umów. W oparciu o osiągnięty przez przedsiębiorcę przychód ustalono kwotę bazową stanowiącą punkt wyjścia dla dalszych obliczeń. W przypadku postanowienia zakwestionowanego w pkt II.1 sentencji decyzji kwotę bazową ustalono na poziomie 1567 zł (słownie złotych: tysiąc pięćset sześćdziesiąt siedem) co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 5 a Załącznika Nr 1) przychodu osiągniętego przez przedsiębiorcę. Organ antymonopolowy wyliczając wysokość kary wziął pod uwagę okoliczność, iż przedsiębiorca prowadzi bardzo szeroki zakres działalności związanej z nieruchomościami, tj. kupno-sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w udzielaniu kredytów hipotecznych i gotówkowych na zakup nieruchomości, działalność deweloperską, a główną działalnością jest przeprowadzanie transakcji na zlecenie oraz zarządzanie nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami dotyczy bardzo małego procentu działalności przedsiębiorcy (Karta nr 44). Biorąc pod uwagę powyższe organ antymonopolowy skorzystał z prawa do zmniejszenia kwoty bazowej o 15%. Wyliczając ostateczny wymiar kary, organ antymonopolowy wziął pod uwagę okoliczności łagodzące. Istotne jest, iż w odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania przedsiębiorca zmodyfikował przedmiotowy wzorzec umowy, w oparciu o który zawiera umowy z konsumentami. Wprowadzone zmiany umów zostały uznane za wystarczające do stwierdzenia zaniechania stosowania praktyki. Obliczając ostateczny wymiar kary organ antymonopolowy uwzględnił przedmiotową przesłankę. Procent obniżeń zastosowanych z uwagi na występujące w sprawie okoliczności łagodzące wyniósł w przypadku postanowienia zakwestionowanego w pkt II.2 sentencji decyzji 30%. W związku z powyższym ustalono wysokość kary na kwotę 932 PLN (słownie złotych: dziewięćset trzydzieści dwa), co stanowi [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 5 b Załącznika Nr 1) osiągniętego przez przedsiębiorcę w 2008r. przychodu oraz [ tajemnica przedsiębiorstwa ] (pkt II 5 c Załącznika Nr 1) maksymalnego wymiaru kary przewidzianego w art. 106 ust. 1 pkt 4) ustawy antymonopolowej. Jest ona adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ww. ustawy i współmierna do możliwości finansowych przedsiębiorcy. Organ antymonopolowy uznał, że orzeczona kara powinna pełnić funkcję dyscyplinującą i prewencyjną tak, aby zapobiec w przyszłości stosowaniu podobnych naruszeń. Niniejsza kara powinna pełnić również funkcję edukacyjną i wychowawczą, a także podkreślać naganność zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu zachowań przedsiębiorcy. Wobec powyższego orzeczono, jak w pkt III.5 sentencji niniejszej decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów karę pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. 19 Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 Kpc – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. DYREKTOR DELEGATURY URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH MACIEJ FRAGSZTAJN