RKT-21/2005

DELEGATURA UOKIK W KATOWICACH Katowice, dnia 2005-03-29 RKT-61-40/05/HS Decyzja Nr RKT 21/2005 Na podstawie art. 100 b ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jedn. Dz. U. z 2003r. Nr 86, poz. 804 ze zm: Dz. U. z 2003 Nr 170, poz. 1652; Dz. U. z 2004 Nr 93, poz. 891 i Nr 96, poz. 959) oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 18, poz. 172 ze zm.), –w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej zwanego organem antymonopolowym): odmawia si ę wszcz ę cia post ę powania na wniosek Miejskiego Rzecznika Konsumentów w Cz ę stochowie w sprawie stosowania przez Lokalne Zrzeszenie W ł a ś cicieli Nieruchomo ś ci z siedzib ą w Cz ę stochowie przy ul. Kopernika 21 praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów poprzez: - odmow ę zawarcia umów o zaopatrzenie w wod ę i odprowadzanie ś cieków z Przedsi ę biorstwem Wodoci ą gów i Kanalizacji S.A. w Cz ę stochowie do budynków przez siebie administrowanych i naruszenie art. 6 ust. 5 w zwi ą zku z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę i zbiorowym odprowadzaniu ś cieków (Dz. U. Nr 113, poz. 984 ze zm.), - naruszenie art. 6 a ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.) oraz art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego, albowiem z zawartych we wniosku oraz posiadanych przez Prezesa Urz ę du informacji wynika w sposób oczywisty, ż e opisane we wniosku dzia ł ania Stowarzyszenia nie naruszaj ą zbiorowego interesu konsumentów. Uzasadnienie Do Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Katowicach w dniu 03.02.br. wp ł yn ął wniosek Miejskiego Rzecznika Konsumentów w Cz ę stochowie (dalej zwanego Rzecznikiem) o wszcz ę cie przeciwko Lokalnemu Zrzeszeniu W ł a ś cicieli Nieruchomo ś ci w Cz ę stochowie z siedzib ą w Cz ę stochowie przy ul. Kopernika 21 (dalej zwanego Stowarzyszeniem) post ę powania w sprawie praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na odmowie zawarcia umów o zaopatrzenie w wod ę i odprowadzanie ś cieków z Przedsi ę biorstwem Wodoci ą gów i Kanalizacji S.A. w Cz ę stochowie do budynków przez siebie administrowanych. W opinii Rzecznika bezprawno ść Stowarzyszenia to naruszenie art. 6 ust. 5 w zwi ą zku z art. 6 ust. 1 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę i zbiorowym odprowadzaniu ś cieków oraz naruszenie art. 6 a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a tak ż e naruszenie art. 662 § 1 K.c. Rzecznik podniós ł , ż e skutki tego zachowania ponosz ą najemcy budynków zarz ą dzanych przez Stowarzyszenie. Najemcy ci mimo dokonywania op ł at za dostarczan ą wod ę s ą w ramach odpowiedzialno ś ci zbiorowej cz ę sto pozbawieni mo ż liwo ś ci korzystania z wody. W opinii Rzecznika Stowarzyszenie zawar ł o umowy najmu z 1 poszczególnymi najemcami i pobiera od nich op ł aty czynszowe oraz op ł aty niezale ż ne, jednak bez op ł at za wod ę . Woda dostarczana jest bezumownie, a zbieraniem od najemców nale ż no ś ci za dostarczan ą wod ę i odprowadzane ś cieki zajmowa ł a si ę wyznaczona osoba. Dostawca wody bezskutecznie wyst ą pi ł do administratora z propozycj ą zawarcia umów o dostarczanie wody. Na skutek braku stosownych umów i zad ł u ż enia w p ł atno ś ciach, PWiK wstrzyma ł o dostarczanie wody do budynku przy ul. Warszawskiej 37. Podobna sytuacja jest w budynku przy ul. Kawiej 32. Praktyki Stowarzyszenia, które uregulowa ł o cz ęść zad ł u ż enia, dotkn ęł y (…) rodzin. Najemcy z ul. Warszawskiej wyznaczyli inn ą osob ę do zbierania op ł at za dostarczan ą wod ę , co jest rozwi ą zaniem tymczasowym. W budynkach nie s ą spe ł nione przes ł anki okre ś lone w art. 6 ust. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę . Rzecznik przes ł a ł przyk ł adow ą umow ę najmu. Organ antymonopolowy ustali ł , co nast ę puje. Przyk ł adowa umow ę najmu okre ś la strony umowy i wynajmuj ą cym jest Stowarzyszenie, a najemc ą osoba fizyczna. Przedmiot najmu „jest wyposa ż ony w instalacje: elektryczno ść , wodoci ą gowo-kanalizacyjn ą , WC, ł azienk ę , trzon kuchenny”. Wed ł ug umowy najemca zobowi ą zany jest do op ł acania czynszu regulowanego oraz op ł at za odbiór nieczysto ś ci sta ł ych i za o ś wietlenie administracyjne. Wprowadzenie w lokalu ulepsze ń wykonywanych na koszt najemcy wymaga zgody wynajmuj ą cego. (karta nr 29). Wed ł ug odpisu z Krajowego Rejestru S ą dowego rejestru stowarzysze ń (...) – nadzór nad Lokalnym Zrzeszeniem W ł a ś cicieli Nieruchomo ś ci nale ż y do Starosty Powiatu Grodzkiego w Cz ę stochowie. Celem dzia ł ania Stowarzyszenia „jest prowadzenie zarz ą du i administracji budynków w imieniu w ł a ś cicieli, obrona praw i interesów wszystkich w ł a ś cicieli nieruchomo ś ci”. (karty nr 20-24). Stowarzyszenie zarz ą dza (…) budynkami (karta nr 26-28). Dostawca wody wyst ą pi ł do Stowarzyszenia z wnioskiem o podj ę cie dzia ł a ń w celu rozwi ą zania sprawy dostarczania wody, za czym przemawia fakt nagminnego nie wywi ą zywania si ę z terminów p ł atno ś ci, co powoduje gro ź b ę odci ę cia dop ł ywu wody. (karta nr 4). Stowarzyszenie powiadomi ł o dostawc ę wod ę , ż e nie znajduje podstaw prawnych i faktycznych do zawarcia umowy, równocze ś nie podnosz ą c, ż e dostawca ma mo ż liwo ść podpisania umowy z ka ż dym najemc ą , który ma zainstalowany podlicznik. (karty nr 5-7). Dostawca wody o ś wiadczy ł , ż e po wyst ą pieniu z odpowiednim wnioskiem przez w ł a ś ciciela lub zarz ą dc ę budynku wielolokalowego mog ą by ć zawarte umowy z osobami korzystaj ą cymi z lokali. (karta nr 8). Stowarzyszenie wyja ś nia ł o, ż e obowi ą zek zawarcie umowy ma firma wodoci ą gowa wtedy, gdy wyst ą pi o to w ł a ś ciciel budynku, a ż aden z w ł a ś cicieli nieruchomo ś ci nie wyda ł dyspozycji do zawarcia takiej umowy. (karta nr 11). Poniewa ż opisany przez Rzecznika problem dotyczy lokalnej spo ł eczno ś ci, by ł on przedmiotem spotkania i dyskusji zorganizowanej w Urz ę dzie Miasta Cz ę stochowa (karty nr 13-15). Administrator domu przy ul. Warszawskiej stwierdzi ł , ż e wszystkie lokale zostan ą zaopatrzone w wodomierze na koszt Stowarzyszenia, „tak aby mo ż na by ł o podpisa ć umowy z ka ż dym mieszka ń cem oddzielnie” (karta nr 14). Rzecznik o ś wiadczy ł , ż e sytuacja taka narusza prawa lokatorów i zobowi ą za ł si ę , ż e przedstawi problem do Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (karta nr 15). Organ antymonopolowy zwa ż y ł , co nast ę puje. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów okre ś la praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 23 a ust. 1 ustawy przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów . Powo ł any przepis nie mówi o jakichkolwiek podmiotach lecz o przedsi ę biorcy. Zarzut naruszenia art. 23 a ustawy mo ż na postawi ć jedynie przedsi ę biorcy, a nie ka ż demu podmiotowi. Tak wi ę c legitymacja bierna przys ł uguje przedsi ę biorcy, a podstawowe przes ł anki okre ś lone w tym przepisie to bezprawno ść dzia ł ania przedsi ę biorcy i naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. Rzecznik stawiaj ą c Stowarzyszeniu zarzut naruszenia art. 23 a ust. 1 ustawy, 2 nie uprawdopodobni ł , ż e posiada ono status przedsi ę biorcy lub zwi ą zku przedsi ę biorców oraz nie uprawdopodobni ł naruszania zbiorowego interesu konsumentów. Podstawow ą przes ł ank ą konieczn ą do spe ł nienie w celu uruchomienia mechanizmów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. Ustaw ę antymonopolow ą zalicza si ę do prawa publicznego. Prawo publiczne ma celu ochron ę interesu ogólnospo ł ecznego, któremu musz ą by ć podporz ą dkowane partykularne interesy uczestników rynku. Publicznoprawny charakter ustawy antymonopolowej powoduje, ż e nie wszystkie zachowania przedsi ę biorców uzasadniaj ą uruchamianie przepisów tej ustawy. Nie ka ż de bowiem naruszenie prawa w stosunkach cywilnoprawnych kwalifikuje spraw ę do wszczynania post ę powania przed Prezesem Urz ę du. Zgodnie z wol ą ustawodawcy, zapis art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi – ustawa okre ś la warunki rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów . Celem ustawodawstwa antymonopolowego jest ochrona interesu publicznoprawnego za po ś rednictwem instrumentów prawno administracyjnych. Naruszenie interesu publicznoprawnego mo ż e mie ć miejsce wówczas, gdy skutkami dzia ł a ń sprzecznych z ustaw ą dotkni ę ty jest szeroki kr ą g uczestników rynku, wzgl ę dnie gdy dzia ł ania te wywo ł uj ą na rynku inne niekorzystne zjawiska. Przepisy omawianej ustawy nie statuuj ą zasady, i ż w ka ż dym jednostkowym przypadku narusze ń sfery prywatnoprawnej konsumenta lub grupy, Prezes Urz ę du jest zobowi ą zany do wszczynania post ę powania w trybie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i wydawania decyzji, która wi ąż e tylko adresata tej decyzji. W omawianej sprawie, Rzecznik wyst ą pi ł do organu antymonopolowego z żą daniem wszcz ę cia post ę powania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów i wydania decyzji w sprawie dotycz ą cej grupy konsumentów, gdzie egzemplifikacj ą zarzucanej praktyki jest przypadek (…) konsumentów, najemców mieszka ń przy ul. Warszawskiej (karta nr 9). Z uwagi na publicznoprawny charakter ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jej celem nie jest bezpo ś rednia ochrona praw podmiotowych uczestników rynku albowiem taka ochrona stanowi przedmiot dzia ł ania s ą dów powszechnych. Stosownie zatem do powy ż szego, zasadnicz ą kwesti ą w przedmiotowej sprawie jest wyra ź ne odró ż nienie interesu prywatnego od publicznoprawnego. Przedstawiony przez Rzecznika przedmiot sprawy ma charakter sprawy dotycz ą cej grupy najemców. Organy administracji publicznej zobowi ą zane s ą do dzia ł a ń zgodnie z w ł a ś ciwo ś ci ą i przyznanymi przez ustawodawc ę kompetencjami. Wniosek z ł o ż ony przez Rzecznika jest reakcj ą na skarg ę z ł o ż on ą przez grup ę najemców, tak wi ę c trudno wykaza ć w niniejszej sprawie naruszenie interesu publicznoprawnego. Rzecznik podniós ł we wniosku, ż e dzia ł anie Stowarzyszenia godzi w interes pewnej nieokre ś lonej grupy konsumentów (karta nr 1). W ś wietle przepisów ustawy antymonopolowej Rzecznik Konsumentów jest uprawniony do żą dania wszcz ę cia post ę powania przed Prezesem Urz ę du w sprawie praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, ale w interesie publicznoprawnym. Ochrona praw podmiotowych konsumenta lub grupy konsumentów nie mo ż e by ć celem post ę powania przed Prezesem Urz ę du, albowiem takich uprawnie ń ustawodawca nie przyzna ł organowi antymonopolowemu. Ocena okoliczno ś ci faktycznych przedmiotowej sprawy nie wskazywa ł a na zagro ż enie interesu publicznoprawnego w przedmiotowej sprawie. W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma rozgraniczenie strefy publiczno- i prywatnoprawnej, od czego zale ż y rozgraniczenie w ł a ś ciwo ś ci s ą dów powszechnych od post ę powania administracyjnego i w ł a ś ciwo ś ci Prezesa UOKiK. Ocena czynno ś ci z zakresu prawa cywilnego takich jak najem nale ż y do s ą du powszechnego. W opinii organu antymonopolowego w przedmiotowej sprawie istotne znaczenie maj ą powo ł ane poni ż ej obowi ą zuj ą ce akty prawne oraz orzecznictwo. Żą danie Rzecznika skierowane jest przeciwko podmiotowi o statusie stowarzyszenia. Ustawa z dnia 7 kwietnia 1989r. Prawo o stowarzyszeniach (tekst jedn. Dz. U. z 2001r. Nr 79, poz. 855) w art. 2 ust. 1 stanowi – Stowarzyszenie jest dobrowolnym, samorz ą dnym, trwa ł ym zrzeszeniem 3 o celach niezarobkowych . Stosownie do art. 2 ust. 3 Stowarzyszenie opiera swoj ą dzia ł alno ść na pracy spo ł ecznej cz ł onków; do prowadzenia swych spraw mo ż e zatrudnia ć pracowników . Zgodnie z zapisem art. 4 pkt 1 ustawy antymonopolowej, ilekro ć w ustawie jest mowa o przedsi ę biorcy – rozumie si ę przez to przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 19 listopada 1999r. Prawo dzia ł alno ś ci gospodarczej (Dz. U. Nr 101, poz. 1178 ze zm.), a tak ż e: a/ osob ę fizyczn ą , osob ę prawn ą , a tak ż e jednostk ę organizacyjn ą niemaj ą c ą osobowo ś ci prawnej, organizuj ą c ą lub ś wiadcz ą c ą us ł ugi o charakterze u ż yteczno ś ci publicznej, które nie s ą dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą w rozumieniu przepisów o dzia ł alno ś ci gospodarczej; b/ osob ę fizyczn ą wykonuj ą c ą zawód we w ł asnym imieniu i na w ł asny rachunek lub prowadz ą c ą dzia ł alno ść w ramach wykonywania takiego zawodu; c/ osob ę fizyczn ą posiadaj ą c ą akcje lub udzia ł y zapewniaj ą ce jej co najmniej 25 % g ł osów w organizacjach co najmniej jednego przedsi ę biorcy lub posiadaj ą ca kontrol ę , w rozumieniu pkt 13, nad co najmniej jednym przedsi ę biorc ą , cho ć by nie prowadzi ł a dzia ł alno ś ci gospodarczej w rozumieniu przepisów o dzia ł alno ś ci gospodarczej, je ż eli podejmuje dalsze dzia ł ania podlegaj ą ce kontroli koncentracji, o której mowa w art. 12. Ustawa z dnia 19 listopada 1999r. Prawo dzia ł alno ś ci gospodarczej (Dz. U. Nr 101, poz. 1178 ze zm.) w art. 2 ust. 2 zawiera ł a definicj ę przedsi ę biorcy Przedsi ę biorc ą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz nie maj ą ca osobowo ś ci prawnej spó ł ka prawa handlowego, która zawodowo, we w ł asnym imieniu podejmuje i wykonuje dzia ł alno ść gospodarcz ą . Ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807) w art. 4 ust. 1 zawiera definicj ę przedsi ę biorcy – Przedsi ę biorc ą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą – wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Jak podkre ś la Rzecznik, w ł a ś ciciel nieruchomo ś ci budynkowej wynajmuj ą c mieszkania nie musi posiada ć licencji zarz ą dcy nieruchomo ś ci i statusu przedsi ę biorcy, a celem dzia ł ania Stowarzyszenia jest prowadzenie zarz ą du i administracji budynków w imieniu w ł a ś cicieli, obrona praw i interesów wszystkich w ł a ś cicieli nieruchomo ś ci. Tak wi ę c stowarzyszenie nie wykonuje we w ł asnym imieniu dzia ł alno ś ci gospodarczej co jest podstawow ą przes ł ank ą uznania podmiotu za przedsi ę biorc ę . Jak wynika z KRS przedmiotowe zrzeszenie nie jest uj ę te w rejestrze przedsi ę biorców lecz w rejestrze stowarzysze ń . Zawarta w ustawie antymonopolowej definicja przedsi ę biorcy w podstawowej swej cz ęś ci odwo ł uje si ę do definicji zawartej w art. 2 ust. 2 i ust. 3 Prawa dzia ł alno ś ci gospodarczej. Ustawa o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej definicj ę zawiera w art. 4. Obejmuje ona osob ę fizyczn ą , osob ę prawn ą oraz nie maj ą c ą osobowo ś ci prawnej spó ł k ę prawa handlowego, które we w ł asnym imieniu podejmuj ą i prowadz ą dzia ł alno ść gospodarcz ą w rozumieniu tej ustawy. Oba warunki, podmiotowy i funkcjonalny, musz ą by ć spe ł nione kumulatywnie. Oznacza to, ż e Stowarzyszenie nie podejmuj ą ce decyzji we w ł asnym imieniu - nie jest przedsi ę biorc ą . Aktywne wyst ę powanie we w ł asnym imieniu na rynku przes ą dza o uznaniu osób i podmiotów dzia ł aj ą cych w tej dziedzinie za przedsi ę biorców w rozumieniu ustawy antymonopolowej. Stowarzyszenie nie jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu ustawy antymonopolowej, a tak ż e nie mo ż e by ć zakwalifikowane do którejkolwiek z pozosta ł ych kategorii. Zgodnie z orzecznictwem 1 „Stowarzyszenia dzia ł aj ą ce na podstawie ustawy z dnia 7 kwietnia 1989r. – Prawo o stowarzyszeniach(...) nie s ą podmiotami prowadz ą cymi dzia ł alno ść gospodarcz ą w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 23 grudnia 1988r. o dzia ł alno ś ci gospodarczej (...)”. W przedmiotowej sprawie podmiot przeciwko któremu skierowano żą danie jest stowarzyszeniem wpisanym do rejestru stowarzysze ń , dzia ł a wi ę c na podstawie ustawy Prawo o stowarzyszeniach. Stowarzyszenie jest osob ą prawn ą . Poniewa ż istot ą dzia ł alno ś ci gospodarczej jest jej prowadzenie na w ł asny rachunek w przedmiotowej sprawie nie mo ż na uzna ć , ż e Stowarzyszenie posiada status przedsi ę biorcy, o którym mowa w art. 23 a ustawy o 1 Wyrok Naczelnego S ą du Administracyjnego – O ś rodek Zamiejscowy w Poznaniu z dnia 25 listopada 1993r. sygn. akt SA/P 1844/93; Monitor Podatkowy 1994/5 str. 154. 4 ochronie konkurencji i konsumentów. Jak z tego wynika, żą danie skierowane jest przeciwko podmiotowi, który nie posiada statusu przedsi ę biorcy. Nie sposób wiec postawi ć zarzutu naruszenia art. 23 a ustawy o ochronie konkurencji Stowarzyszeniu dzia ł aj ą cemu w imieniu w ł a ś cicieli nieruchomo ś ci. Warunki zbiorowego zaopatrzenia w wod ę do spo ż ycia przez ludzi oraz zasady ochrony interesów odbiorców us ł ug reguluje ustawa z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę i zbiorowym odprowadzaniu ś cieków 2 . Zbiorowe zaopatrzenie w wod ę i zbiorowe odprowadzanie ś cieków jest zadaniem w ł asnym gminy (art. 3 ust.1). Dostarczanie wody lub odprowadzanie ś cieków odbywa si ę na podstawie umowy o zaopatrzenie w wod ę lub odprowadzanie ś cieków zawartej mi ę dzy przedsi ę biorstwem wodoci ą gowo-kanalizacyjnym, a odbiorc ą us ł ug (art. 6 ust. 1). Je ż eli nieruchomo ść jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, umowa zawierana jest z w ł a ś cicielem budynku lub z zarz ą dc ą nieruchomo ś ci wspólnej (art. 6 ust. 5). Tak wi ę c zasad ą jest, ż e przedsi ę biorstwo wodoci ą gowo-kanalizacyjne zawiera umowy z w ł a ś cicielami lub zarz ą dcami. W przypadku budynków jednorodzinnych zawiera umowy z w ł a ś cicielami, a budynków wielolokalowych z zarz ą dcami lub w ł a ś cicielami. Zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę (...) Na wniosek w ł a ś ciciela lub zarz ą dcy budynku wielolokalowego, o którym mowa w ust. 4 i 5, przedsi ę biorstwo wodoci ą gowo-kanalizacyjne zawiera umowy z korzystaj ą cymi z lokali osobami, je ż eli: 1/ wszystkie lokale wyposa ż one s ą w zainstalowane wodomierze zgodnie z obowi ą zuj ą cymi warunkami technicznymi w sposób uzgodniony z przedsi ę biorstwem wodoci ą gowo-kanalizacyjnym, 2/ mo ż liwy jest odczyt wodomierzy, 3/ wnioskodawca ustala sposób rozlicze ń ró ż nic wskaza ń mi ę dzy wodomierzem g ł ównym a wodomierzami zainstalowanymi w poszczególnych lokalach oraz zasady ich utrzymania, 4/ uzgodniony zosta ł przez strony sposób przerwania dostarczania wody do lokalu bez zak ł óce ń dostawy wody w pozosta ł ych lokalach; w szczególno ś ci przez mo ż liwo ść przerwania dostarczania wody do lokalu rozumie si ę równie ż za ł o ż enie plomb na zamkni ę tych zaworach odcinaj ą cych dostarczanie wody do lokalu. Tak wi ę c powo ł any art. 6 ust. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę (...) okre ś la łą czne cztery przes ł anki konieczne do spe ł nienia, aby mo ż na by ł o zawiera ć umowy z osobami korzystaj ą cymi z lokali. Je ż eli wymienione tu przes ł anki s ą spe ł nione, wówczas PWiK zobowi ą zane jest zawrze ć umowy z osobami korzystaj ą cymi z lokali w budynku wielolokalowym. Zgodnie z regulacj ą zawart ą w art. 15 ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę (...) Koszty zainstalowania i utrzymania wodomierza g ł ównego pokrywa przedsi ę biorstwo wodoci ą gowo-kanalizacyjne, a urz ą dzenia pomiarowego – odbiorca us ł ug . Tak wi ę c zasad ą jest, ż e PWiK zobowi ą zane jest do ponoszenia kosztów zainstalowania i utrzymania wodomierzy g ł ównych. Obowi ą zki w ł a ś ciciela budynku wraz z instalacjami i urz ą dzeniami technicznymi okre ś la ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane 3 . Zgodnie z regulacjami powo ł anej ustawy obiekt budowlany nale ż y projektowa ć , budowa ć , u ż ytkowa ć i utrzymywa ć zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, obowi ą zuj ą cymi Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej w sposób zapewniaj ą cy warunki u ż ytkowe zgodnie z przeznaczeniem obiektu, a w szczególno ś ci w zakresie o ś wietlenia, zaopatrzenia w wod ę , usuwania ś cieków i odpadów, ogrzewania, wentylacji oraz łą czno ś ci (art. 5 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy). Zgodnie z powo ł anym przepisem obiekt budowlany nale ż y u ż ytkowa ć i utrzymywa ć zgodnie z przepisami. Tak wi ę c zarz ą dca zasobów mieszkaniowych w zakresie utrzymania i u ż ytkowania budynków zobowi ą zany jest do przestrzegania przepisów w/w ustawy, przepisów techniczno-budowlanych oraz Polskich Norm. Ocena czy w ł a ś ciciel budynku wykonuje 2 Dz. U. Nr 72, poz. 747 ze zm. 3 tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm. 5 obowi ą zki na ł o ż one ustaw ą Prawo budowlane nie nale ż y do kompetencji organu antymonopolowego. Do przepisów techniczno budowlanych zalicza si ę mi ę dzy innymi rozporz ą dzenie Ministra Spraw Wewn ę trznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r. w sprawie warunków technicznych u ż ytkowania budynków mieszkalnych 4 , które okre ś la warunki techniczne u ż ytkowania budynków mieszkalnych, wraz ze zwi ą zanymi z nimi instalacjami i urz ą dzeniami technicznymi oraz obowi ą zki w ł a ś ciciela budynku. W rozumieniu rozporz ą dzenia instalacja wodoci ą gowa to uk ł ad przewodów wody zimnej z budynku wraz z armatur ą i wyposa ż eniem, maj ą cy pocz ą tek w miejscu po łą czenia przewodu z zaworem odcinaj ą cym t ę instalacj ę od wodomierza umieszczonego na przy łą czu wodoci ą gowym, a zako ń czenie w punktach czerpalnych wody zimnej (§ 3 pkt 10 w/w rozporz ą dzenia). W przypadku gdy instalacja wodoci ą gowa zosta ł a wyposa ż ona w wodomierze do rozlicze ń zu ż ycia wody w lokalach, w ł a ś ciciel tych urz ą dze ń powinien zapewni ć okresow ą ich legalizacj ę (§ 33 pkt 1). Tak wi ę c, instalacja wodoci ą gowa nie jest w ł asno ś ci ą PWiK. W rozporz ą dzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiada ć budynki i ich usytuowanie 5 w §§ 113-121 zawarte s ą regulacje dotycz ą ce instalacji wodoci ą gowych zimnej i ciep ł ej wody. Instalacja zimnej wody doprowadzonej z sieci wodoci ą gowej rozpoczyna si ę bezpo ś rednio za zestawem wodomierza g ł ównego (...) (§ 113 ust. 2). Instalacja wodoci ą gowa powinna by ć zaprojektowana i wykonana w sposób zapewniaj ą cy zaopatrzenie w wod ę budynku, zgodnie z przeznaczeniem, oraz spe ł nia ć wymagania okre ś lone w Polskiej Normie dotycz ą cej projektowania instalacji wodoci ą gowych (§ 113 ust. 4). Powo ł ane przepisy rozró ż niaj ą sie ć wodoci ą gow ą , która z regu ł y jest w ł asno ś ci ą dostawcy wody oraz instalacj ę wodoci ą gow ą , która jest w ł asno ś ci ą w ł a ś ciciela obiektu budowlanego. Powo ł ane przepisy okre ś laj ą do czego zobowi ą zany jest dostawca wody oraz odsy ł aj ą do regulacji zawartych w Polskich Normach. Zgodnie z obowi ą zuj ą cymi powo ł anymi powy ż ej aktami prawnymi zasad ą jest, ż e wodomierz powinien by ć ł atwo dost ę pny w celu odczytania wskaza ń , wodomierze powinny by ć grupowane w celu u ł atwienia dost ę pu oraz, ż e nale ż y zapewni ć ś rodki odcinaj ą ce przep ł yw przez ka ż dy pojedynczy wodomierz. Powo ł ane powy ż ej akty prawne obowi ą zuj ą zarówno dostawc ę wody jak i w ł a ś ciciela budynku jednorodzinnego, a tak ż e w ł a ś ciciela/zarz ą dc ę budynku wielolokalowego - zobowi ą zanych do odpowiedniego u ż ytkowania i utrzymania budynku mieszkalnego. Tak wi ę c w ł a ś ciciel/zarz ą dca budynku wielolokalowego mo ż e wyst ą pi ć do dostawcy wody z wnioskiem o zawarcie umów o dostarczanie wody z osobami korzystaj ą cymi z lokali w sytuacji gdy spe ł nione s ą łą cznie cztery przes ł anki okre ś lone w art. 6 ust. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę (...). Jak podkre ś li ł Rzecznik w budynkach zarz ą dzanych i administrowanych przez stowarzyszenie nie s ą spe ł nione warunki okre ś lone w art. 6 ust. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wod ę (...). Nie s ą wiec spe ł nione warunki, aby dostawca wody móg ł zawiera ć umowy z osobami korzystaj ą cymi z lokali, z najemcami. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów 6 wyrazi ł pogl ą d: „Wprawdzie w przedmiotowym budynku zainstalowane zosta ł y wodomierze, ale niezgodnie z obowi ą zuj ą cymi warunkami technicznymi (wodomierze nie mog ą si ę znajdowa ć w lokalu mieszkalnym). W niniejszej sprawie, nie zosta ł spe ł niony tak ż e warunek uzgodnienia przez strony sposobu przerwania dostarczania wody do lokalu bez zak ł ócenia dostaw wody w pozosta ł ych lokalach. Nadto nale ż y pami ę ta ć , ż e aby warunek ten zosta ł spe ł niony, musi by ć prawid ł owo sporz ą dzona, a potem wykonana wewn ę trzna instalacja wodoci ą gowa. (...) Stwierdzi ć nale ż y, i ż wszystkie wy ż ej wymienione warunki, zosta ł y przewidziane przez ustaw ę . Jest to prawo powszechnie obowi ą zuj ą ce i nie mo ż e by ć stosowane wybiórczo. Przedsi ę biorstwo wodoci ą gowo- kanalizacyjne nie mog ł o zawrze ć umów, wbrew obowi ą zuj ą cym przepisom.” 4 Dz. U. Nr 74, poz. 836 5 Dz. U. Nr 75, poz. 690 6 Wyrok S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 stycznia 2004r. sygn. akt Ama 23/03 6 S ą d Najwy ż szy 7 wyrazi ł stanowisko, ż e „trudno wyobrazi ć sobie, aby powinno ść zapewnienia niezawodnego dzia ł ania posiadanych instalacji i przy łą czy obci ąż a ł a inny podmiot ni ż ich w ł a ś ciciela”. „Prawodawca uzna ł , ż e spo ł eczno ść lokalna jako ca ł o ść nie powinna by ć – poprzez mechanizm cenowy – obarczana kosztami budowy tej cz ęś ci infrastruktury wodoci ą gowo-kanalizacyjnej, która s ł u ż y g ł ównie zaspokojeniu potrzeb poszczególnych konsumentów”. W toku spotkania, które odby ł o si ę w Urz ę dzie Miasta Cz ę stochowy, administrator domu przy ul. Warszawskiej stwierdzi ł , ż e wszystkie lokale zostan ą zaopatrzone w wodomierze na koszt Stowarzyszenia, tak aby mo ż na by ł o podpisa ć umowy z ka ż dym najemc ą oddzielnie. Natomiast radca prawny Stowarzyszenia poinformowa ł , ż e ż aden z przedstawicieli nie uzyska ł pe ł nomocnictwa do podejmowania decyzji. Dopóki w ł a ś ciciele budynków wielolokalowych od strony technicznej nie przystosuj ą swoich instalacji do obowi ą zuj ą cych norm lub nie uzgodni ą zasad ich utrzymania, to PWiK nie ma obowi ą zku zawierania umów o dostarczanie wody z najemcami. Stosownie do art. 353(1) k.c. strony zawieraj ą ce umow ę mog ą u ł o ż y ć stosunek prawny wed ł ug swego uznania, byleby jego tre ść lub cel nie sprzeciwia ł y si ę w ł a ś ciwo ś ci (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom wspó łż ycia spo ł ecznego. Powo ł any przez Rzecznika art. 662 § 1 k.c. stanowi – Wynajmuj ą cy powinien wyda ć najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego u ż ytku i utrzymywa ć j ą w takim stanie przez czas trwania najmu. W przedmiotowej sprawie w ł a ś ciciele budynków wynajmuj ą lokale mieszkalne lokatorom. „Jest to stosunek zobowi ą zaniowy jaki tworzy si ę mi ę dzy najemc ą a wynajmuj ą cym i chocia ż przez zwi ę kszenie si ę interwencji Pa ń stwa w dziedzin ę spraw lokalowych do stosunku najmu w ogóle wyodr ę bni ł a si ę sfera stosunków najmu lokali zbli ż aj ą c j ą do prawa rzeczowego (...), to jednak dotyczy to wy łą cznie wynajmowanego lokalu a nie budynku w którym lokal si ę znajduje.” 8 Poniewa ż sprawy wynikaj ą ce ze stosunku najmu s ą sprawami cywilnymi, zarzut naruszenia powo ł anego przez Rzecznika przepisu mo ż e rozpatrzy ć s ą d powszechny. Zgodnie z orzecznictwem 9 „Zakres obowi ą zków wynajmuj ą cego obejmuje powinno ść utrzymania – przez czas trwania najmu – lokalu oddanego najemcy, w stanie przydatnym do umówionego u ż ytku (art. 662 § 1). Na nim zatem spoczywa obowi ą zek prowadzenia remontów bie żą cych domów (...). Obowi ą zki te ulegaj ą jednak ograniczeniu gdy wynajmuj ą cym jest osoba fizyczna, a zarazem najem podlega ustawowej reglamentacji czynszów.(...) W tym unormowaniu mie ś ci si ę ograniczenie cywilnoprawnych powinno ś ci wynajmuj ą cego okre ś lonych w art. 662 § 1 kc do zakresu, w jakim pozwalaj ą na to wp ł ywy z czynszów. (...) wynajmuj ą cy nie ma obowi ą zku wyk ł adania z innych ź róde ł ani ż eli wp ł ywy z czynszów najmu na koszty remontów bie żą cych domów czynszowych. Z ustawow ą reglamentacj ą czynszów powi ą zane jest – jak powiedziano – ograniczenie cywilnoprawnych powinno ś ci wynajmuj ą cego okre ś lonych w art. 662 § 1 kc do zakresu, w jakim pozwalaj ą na to wp ł ywy z czynszów.” W cywilnoprawnych stosunkach istotne znaczenie ma tak ż e zasada ekwiwalentno ś ci ś wiadcze ń zawarta w art. 487 K.c. Umowa najmu jest przyk ł adem umowy wzajemnej w rozumieniu art. 487 § 2 K.c. Istot ą takiej umowy jest wzajemno ść ś wiadcze ń , to jest ka ż da ze stron, wed ł ug tre ś ci umowy zobowi ą zuje si ę ś wiadczy ć drugiej stronie ekwiwalent tego co sama otrzymuje. Przy negocjowaniu warunków umowy, w tym tak ż e warunków ś wiadczenia us ł ug jako istotnego postanowienia ka ż dej umowy o charakterze wzajemnym (art. 487 § 2 K.c.) jest uwzgl ę dnienie interesu ekonomicznego strony. Wysoko ść czynszu musi by ć powi ą zana z kosztami rzeczywi ś cie ponoszonymi przez w ł a ś cicieli budynków. W przypadku, gdy Rzecznik uzna, ż e nie zachowano równowagi stron umowy najmu, ż e nie wywa ż ono wzajemnych praw i obowi ą zków, stosowny pozew mo ż e skierowa ć do s ą du powszechnego w celu ochrony praw podmiotowych grupy najemców. 7 wyrok S ą du Najwy ż szego Izba Pracy, Ubezpiecze ń Spo ł ecznych i Spraw Publicznych z dnia 13 maja 2004r. sygn. akt III SK 39/04 8 wyrok Naczelnego S ą du Administracyjnego – O ś rodek Zamiejscowy w Gda ń sku z dnia 19 lutego 2003r; II SA/Gd 912/2001 9 uchwa ł a S ą du Najwy ż szego – Izba Cywilna z dnia 8 stycznia 1991r.; III CZP 71/90; OSP 1991/10, poz. 231. 7 Rzecznik podniós ł ż e Stowarzyszenie narusza art. 6 a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.), który stanowi: w ust. 1 - Wynajmuj ą cy jest obowi ą zany do zapewnienia sprawnego dzia ł ania istniej ą cych instalacji i urz ą dze ń zwi ą zanych z budynkiem, umo ż liwiaj ą cych najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciek ł ych, ciep ł a, energii elektrycznej, d ź wigów osobowych oraz innych instalacji i urz ą dze ń stanowi ą cych wyposa ż enie lokalu i budynku okre ś lone odr ę bnymi przepisami ; w ust. 2 - W razie oddania w najem lokalu opró ż nionego przez dotychczasowego najemc ę , wynajmuj ą cy jest obowi ą zany wymieni ć zu ż yte elementy wyposa ż enia lokalu; w ust 3 - Do obowi ą zków wynajmuj ą cego nale ż y w szczególno ś ci: 1/ utrzymanie w nale ż ytym stanie, porz ą dku i czysto ś ci pomieszcze ń i urz ą dze ń budynku, s ł u żą cych do wspólnego u ż ytku mieszka ń ców, oraz jego otoczenia, 2/ dokonywanie napraw budynku, jego pomieszcze ń i urz ą dze ń , o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezale ż nie od przyczyn, z tym, ż e najemc ę obci ąż a obowi ą zek pokrycia strat powsta ł ych z jego winy, 3/ dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposa ż enia technicznego w zakresie nieobci ąż aj ą cym najemcy, a zw ł aszcza: a/ napraw i wymiany wewn ę trznych instalacji: wodoci ą gowej, gazowej i ciep ł ej wody – bez armatury i wyposa ż enia, a tak ż e napraw i wymiany wewn ę trznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyj ą tkiem osprz ę tu, b/ wymiany pieców gazowych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz pod ł óg, posadzek i wyk ł adzin pod ł ogowych, a tak ż e tynków. Podkre ś lenia wymaga fakt, ż e powo ł ana przez Rzecznika ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (art. 1). Tworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorz ą dowej nale ż y do zada ń w ł asnych gminy i na wykonanie tego zadania mo ż e otrzyma ć dotacje celowe z bud ż etu pa ń stwa (art. 4). Stowarzyszenie nie zarz ą dza/administruje mieszkaniowym zasobem gminy, a jego celem dzia ł ania jest prowadzenie zarz ą du i administracji budynków w imieniu w ł a ś cicieli oraz obrona ich praw i interesów. Zgodnie z zapisem art. 6 f powo ł anej przez Rzecznika ustawy – w umowie najmu lokalu niewchodz ą cego w sk ł ad publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mog ą ustali ć odmiennie prawa i obowi ą zki wymienione w art. 6a-6e. W ł a ś ciciele budynków wynajmuj ą cy lokale mieszkalne ustalili, ż e najemca p ł aci czynsz, op ł at ę za wywóz ś mieci oraz za o ś wietlenie cz ęś ci wspólnych budynku. Stosownie do zapisu art. 9 ust. 6 powy ż ej powo ł anej ustawy – op ł aty niezale ż ne od w ł a ś ciciela mog ą by ć pobierane przez w ł a ś ciciela tylko w wypadkach, gdy korzystaj ą cy z lokalu nie ma umowy bezpo ś rednio z dostawc ą mediów lub dostawc ą us ł ug . Zgodnie z wol ą ustawodawcy, zawarty w tym przepisie zwrot „mo ż e” ś wiadczy o uznaniowo ś ci w ł a ś ciciela i nie nak ł ada na niego obowi ą zku. Brak jest wiec podstaw, aby organ antymonopolowy w drodze decyzji administracyjnej nakaza ł w ł a ś cicielom budynków zawarcie umów z dostawcami mediów. Organ antymonopolowy zwraca uwag ę , ż e sytuacja w ł a ś cicieli budynków wielolokalowych wynajmuj ą cych lokale mieszkalne, którym ustawodawca narzuca stawki czynszu oraz najemców - by ł a przedmiotem zainteresowania Trybuna ł u Konstytucyjnego 10 . „Analizuj ą c argumenty, które w ś wietle art. 31 ust. 3 Konstytucji usprawiedliwi ł yby kwestionowane ograniczenie prawa w ł asno ś ci, Trybuna ł Konstytucyjny konstatuje, i ż w zestawieniu ze stanem prawnym i sytuacj ą gospodarcz ą , na tle których zapad ł wyrok z 12 stycznia 2000r., nie zasz ł y ż adne zmiany zmuszaj ą ce ustawodawc ę do tak restrykcyjnego potraktowani grupy w ł a ś cicieli, którzy pod rz ą dami dawnej ustawy pobierali czynsz regulowany. Wypada powtórzy ć za uzasadnieniem powo ł anego wyroku, i ż ograniczenia te podyktowane s ą niew ą tpliwie potrzeb ą ochrony porz ą dku publicznego i praw innych osób, tj. najmów. (...) W przypadku czynszu najmu, Trybuna ł Konstytucyjny za „konieczne” – w ka ż dym razie w okresie przej ś ciowym – uzna ł ograniczenia prawa w ł asno ś ci „przekre ś laj ą ce swobod ę pobierania po ż ytków przez ustalenie wysoko ś ci czynszu w taki sposób, aby czynsz pokrywa ł tylko koszty eksploatacji i utrzymania budynku”.(...) Przerzucenie ci ęż aru dofinansowania najmu wy łą cznie na jedn ą 10 Wyrok Trybuna ł u Konstytucyjnego z dnia 2 pa ź dziernika 2002r. K.48/2001; OTK ZU 2002/5A, poz. 62. 8 grup ę spo ł eczn ą , jak ą stanowi ą w ł a ś ciciele budynków mieszkalnych, tak ż e uznane zosta ł o za niekonstytucyjne, gdy ż „nie tylko na nich ci ąż y obowi ą zek solidaryzmu i pomocy s ł abszym”. Maj ą c na wzgl ę dzie powo ł ane ustawy oraz orzecznictwo brak jest podstaw do wykazania bezprawno ś ci dzia ł ania Stowarzyszenia oraz w ł a ś cicieli budynków wielolokalowych. Organ antymonopolowy w decyzji stwierdzaj ą cej naruszenie zbiorowego interesu konsumentów wykazuje bezprawno ść dzia ł ania przedsi ę biorcy oraz naruszenie zbiorowe interesy konsumentów. Rzecznik kieruj ą c przedmiotowe żą danie i podnosz ą c, ż e Stowarzyszenie odmawiaj ą c zawarcia umów z dostawc ą wody stosuje praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowy interesy konsumentów nie uprawdopodobni ł naruszenia ustawy to jest bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Natomiast przedstawiony przez Rzecznika problem istniej od wielu lat i wynika z nie wnoszenia przez najemców w terminie op ł at w tym za dostarczanie wody. Skutki nie wywi ą zywania si ę ze zobowi ą za ń okre ś laj ą przepisy Kodeksu cywilnego a rozpatrywanie spraw z tego zakresu stanowi kognicj ę s ą du powszechnego. W zwi ą zku z powy ż szym na podstawie art. 100 b ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów organ antymonopolowy odmawia wszcz ę cia post ę powania na przedmiotowy wniosek Rzecznika, albowiem z zawartych we wniosku oraz posiadanych przez Prezesa Urz ę du informacji wynika w sposób oczywisty, ż e zbiorowe interesy konsumentów nie uleg ł y naruszeniu, co wykazano w niniejszej decyzji. Maj ą c na wzgl ę dzie co opisano powy ż ej, organ antymonopolowy orzeka si ę jak w sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust. 1 ustawy antymonopolowej w zwi ą zku z art. 479 28 § 1 pkt 1 i art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. Dyrektor Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach Alicja Kral 9