RGD-7/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL . (058) 346-29-32, (058) 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-63/08/09/JM Gdańsk, dnia 31 marca 2009 r. DECYZJA RGD.7/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmia- nami) i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu, przeciwko przedsiębiorcy: „Ka- ja nieruchomości” spółce z o.o. z siedzibą w Gdańsku, w sprawie stosowania we wzor- cu umownym „ przedwstępna umowa sprzedaży ” następujących postanowień, zawartych w: 1. § 4 ust 6, o treści: – „Cena określona w § 3 ust. 1 może ulec zmianie w przy- padku zmiany stawki podatku od towarów i usług (VAT).” 2. § 8 ust 5, o treści: -„ W przypadku niestawienia się Kupujących do odbioru lub odmowy podpisania protokołu odbioru, Sprzedający ma prawo według swojego uznania, sporządzić na tę okoliczność protokół podpisując go jednostronnie.” 3. § 6 ust 3, o treści: „Strony postanawiają, iż termin określony w ust.2 powyżej może ulec przedłużeniu w przypadku okoliczności uniemożliwiających realizację inwestycji, w tym w szczególności takich jak: a/ zarządzenia, decyzje lub inne akty władz, sądów lub organów admini- stracji państwowej lub samorządowej, powodujące czasowe wstrzymanie lub ogra- niczenie robót. b/ zaistnienie zdarzeń mających charakter siły wyższej. c/ zaistnienie warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie inwestycji.” 4. § 13 ust 2, o treści: „Wszelkie spory mogące wyniknąć z niniejszej umowy roz- strzygać będzie Sąd właściwy miejscowo dla siedziby Sprzedającego.” 5. § 10 ust. 1 o treści: „W przypadku zwłoki sprzedającego w wydaniu przedmio- towej działki i domu mieszkalnego w stosunku do terminu określonego w § 6 ust. 2 niniejszej umowy, z zastrzeżeniem postanowień niniejszej umowy odno- szących się do możliwości przesunięcia terminu, Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującym kary umownej w wysokości 0,01(jedna setna) % (procen- 2 ta) ceny netto określonej w § 3 ust. 1 niniejszej umowy za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 10 (dziesięć) % ( procent) tej ceny., które stanowią niedozwolone postanowienia umowne wpisane do rejestru posta- nowień wzorców umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Kon- kurencji i Konsumentów, w wyniku którego uprawdopodobniono, iż ww. przedsiębiorca stosuje prakty- kę o jakiej mowa w art. 24 ust. 2 pkt 1 i w związku ze zobowiązaniem się przedsię- biorcy do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych inte- resów konsumentów poprzez eliminację kwestionowanych postanowień umownych, nakłada się na przedsiębiorcę obowiązek wykonania tego zobowiązania, w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, poprzez zmianę umów istnie- jących już w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania w drodze przedsta- wienia stronom - konsumentom propozycji zawarcia aneksów do umów, oraz zawiera- nia nowych umów w oparciu o nowo opracowany wzorzec umowny, nie zawierający zakwestionowanych zapisów. II . Na podstawie art. 28 ust. 3 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianą) i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowiązuje przedsiębiorcę do złożenia sprawozdania o wykonaniu zobowiązania, o którym mowa w punkcie I niniejszej decyzji, w terminie dwóch miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji. UZASADNIENIE W roku 2008 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany da- lej Prezesem UOKiK) przeprowadził badanie rynku usług deweloperskich. W ramach prowadzonych badań Delegatura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsiębiorców działających na terenie jej właściwości miejscowej. W toku badania Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił, iż przedsiębiorca – „Kaja nieruchomości” spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku, (zwany dalej zamiennie Spółką) we wzorcu umowy pod nazwą: „ przedwstępna umowa sprzedaży ” stosuje postanowienia, których treści można uznać za tożsame z posta- nowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzor- ców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu postę- powania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W związku z powyższym, postanowieniem nr 380/2008 z dnia 24 lipca 2008 r. wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez „Ka- ja nieruchomości” spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku , praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lute- go 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej także ustawą o ochronie (… )] polegającej na umieszczeniu we wzorcu 3 umownym pn. „ przedwstępna umowa sprzedaży ” (zw. dalej także Umową) po- stanowień, które zostały wpisane do Rejestru. dowód : Postanowienie nr 380/2008 - k. 1 W trakcie postępowania, Spółka ustosunkowała się do zarzutów zawartych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, oświadczając że nie wykonuje ona aktual- nie działalności deweloperskiej, oraz w zakresie umów przedwstępnych istniejących w obrocie „ podejmie działania mające na celu zmianę umów ” dowód: pismo przedsiębiorcy z dnia 21.10.2008 r. – k. 2 pismo przedsiębiorcy z dnia 18.12.2008 r. – k. 15 Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: „Kaja nieruchomości” spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku jest przedsiębiorcą wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego pod nr 0000231925. Prowadzi ona mię- dzy innymi działalność polegającą na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i użyt- kowych. W kontaktach z klientami posługuje się projektami umów, które następnie konsumenci podpisują chcąc skorzystać z usług /oferty/ pozwanego przedsiębiorcy. dowód : kopie wzorca stosowanego przez spółkę” k. 3-8 odpis z KRS – k 9-12 Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed za- warciem umowy, zawierają gotowe jednolite postanowienia, wpisywane następnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umo- wy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowany przez przedsiębiorcę, projekt wzorca umowy pod nazwą „ przed- wstępna umowa sprzedaży ”” zawiera miedzy innymi następujące postanowienia: 1. § 4 ust 6, o treści: – „Cena określona w § 3 ust. 1 może ulec zmianie w przy- padku zmiany stawki podatku od towarów i usług (VAT).” 2. § 8 ust 5, o treści: -„ W przypadku niestawienia się Kupujących do odbioru lub odmowy podpisania protokołu odbioru, Sprzedający ma prawo według swojego uznania, sporządzić na tę okoliczność protokół podpisując go jednostronnie.” 3. § 6 ust 3, o treści: „Strony postanawiają, iż termin określony w ust.2 powyżej może ulec przedłużeniu w przypadku okoliczności uniemożliwiających realizację inwestycji, w tym w szczególności takich jak: a/ zarządzenia, decyzje lub inne akty władz, sądów lub organów admini- stracji państwowej lub samorządowej, powodujące czasowe wstrzymanie lub ogra- niczenie robót. b/ zaistnienie zdarzeń mających charakter siły wyższej. c/ zaistnienie warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie inwestycji.” 4. § 13 ust 2, o treści: „Wszelkie spory mogące wyniknąć z niniejszej umowy roz- strzygać będzie Sąd właściwy miejscowo dla siedziby Sprzedającego.” 4 5. § 10 ust. 1 o treści: „W przypadku zwłoki sprzedającego w wydaniu przedmio- towej działki i domu mieszkalnego w stosunku do terminu określonego w § 6 ust. 2 niniejszej umowy, z zastrzeżeniem postanowień niniejszej umowy odno- szących się do możliwości przesunięcia terminu, Sprzedający zobowiązany bę- dzie do zapłaty Kupującym kary umownej w wysokości 0,01(jedna setna) % (procenta) ceny netto określonej w § 3 ust. 1 niniejszej umowy za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 10 (dziesięć) % ( procent) tej ceny. Prezes Urzędu otrzymał następnie, po wszczęciu postępowania w sprawie sto- sowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, zobowiązanie przed- siębiorcy do uwzględnienia uwag Prezesa Urzędu, poprzez usunięcie z umów przed- wstępnych wszystkich zakwestionowanych i wymienionych we wszczęciu postępowa- nia zapisów. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zwa- żył, co następuje: Aby rozstrzygnąć sprawę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) nie- zbędnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagro- żony został interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczności, upoważnia dopiero Prezesa UOKiK do realizacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest okre- ślenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznopraw- ny, albowiem wiąże się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, któ- rzy są lub mogą być klientami spółki „Kaja nieruchomości”. Skarżonemu przedsiębiorcy przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów....., który stanowi iż, „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tegoż artykułu „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 li- stopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. (…).” Aby działania przedsiębiorcy - w tym przypadku „Kaja nieruchomości” spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku - mogły zostać uznane za sprzeczne powołanym wyżej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny więc spełniać łącznie następujące przesłanki: ujawniać się w obrocie konsumenckim, stanowić działanie bezprawne, na- ruszając jednocześnie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie wzorzec umowy stosowany przez przedsiębiorcę spółkę „Kaja nieruchomości” adresowany jest właśnie do tej grupy podmiotów. tj. osób fizycznych. Niekwestiono- wana przez uczestnika postępowania okoliczność zawierania umów sprzedaży lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie potwierdza fakt spełnienia pierwszej z przesłanek po- wołanego wyżej przepisu ustawy antymonopolowej. Nadto w rozpatrywanym stanie 5 faktycznym zachowanie przedsiębiorcy nie dotyczy interesów poszczególnych osób fizycznych, których sprawy mają charakter jednostkowy indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz szerszej grupy konsumentów będących klientami spółki „Kaja nieruchomości”. Odnośnie drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działania sprzecznego z przepisami prawa podnieść należy, iż przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegający na stosowaniu w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o któ- rym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do rejestru dotyczy nie tylko tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz również innych przedsiębiorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Preze- sa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w.w. rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bez- względnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od te- go momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umow- nych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Naj- wyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(…) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postano- wień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w War- szawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozsze- rzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest, zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd niedozwolone będą także postanowie- nia umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zo- stanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, sześć zapisów wzorca umowy o nazwie „ przedwstępna umowa sprzedaży” stoso- wane przez „Kaja nieruchomości” spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu 6 Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, pod pozycjami: 156 , 364 , 772 , 691 , 882 , 885 , 921 , 1200 , 1201 , 1202 , 1203 ,. I tak po pierwsze , zapis § 4 ust 6, o treści: – „Cena określona w § 3 ust. 1 może ulec zmianie w przypadku zmiany stawki podatku od towarów i usług (VAT).”, należy uznać za tożsamy z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod pozycją 885 wy- rokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03 Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka po- datku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny .” W uza- sadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził iż, w jego ocenie, ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdyż przewidując możliwość podniesienia ceny pozwa- ny nie przewidział możliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Są- du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umowy.” Treść § 4 ust 6 stosowanego przez „Kaja nieruchomości” spółkę z o.o. z siedzibą w Gdańsku wzorca umowy przewidującego możliwość dokonania zmiany ceny w zależności od wysokości podatku VAT, również nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie wzrostowi wskutek zmiany stawki podatku VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zostało wpisane pod poz. 885 do Rejestru, tzn. pozbawia konsumenta możliwości odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo różnic w sformułowaniu treści, należy stwierdzić tożsamość porównywanych powyżej zapisów. Po drugie, postanowienie § 8 ust 5, o treści: -„ W przypadku niestawienia się Kupujących do odbioru lub odmowy podpisania protokołu odbioru, Sprzedający ma prawo według swojego uznania, sporządzić na tę okoliczność protokół podpisując go jednostronnie.” uznać należy za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją: 364 , uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uznał za niedozwolo- ne, postanowienia umowne o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyzna- czonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”. W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iż „Zapis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdyż umożliwia pozwanemu bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpo- wiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w świetle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwoloną klauzulę, gdyż postanowienie to rażąco narusza interes konsumenta.” Sąd wskazał jednocześnie, iż postanowienie umożliwiające, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporządzonego pod jego nie- obecność jednostronnego protokołu odbioru lokalu za równoważny z tym podpisanym 7 przez obie strony umowy jest sprzeczne z treścią przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdyż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Również treść postanowienia stosowanego przez „Kaja nieruchomości” sp. z o.o. przewiduje, iż przedsiębiorca może dokonać jednostronnego odbioru lokalu i spo- rządzić stosowny protokół. Istotą zakwestionowanej klauzuli (§ 8 ust. 5 umowy) jest jej generalna zasada, że mimo niestawienia się kupującego w wyznaczonym terminie to przedsiębiorca sporządzi na tę okoliczność protokół i go podpisze, co narusza wska- zane przez Sąd w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta. Z tych też względów Prezes UOKiK uznał wymienione zapisy za tożsame, czego nie naruszają odmienności wynikające z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotach porównywanych klauzul. Reasumując za wykazane i udowodnione uznać należy, iż kwestionowane po- stanowienia, zawarte we wzorcu umownym, stosowanym przez przedsiębiorcę, miesz- czą się w hipotezie wymienionej klauzuli, wpisanej do Rejestru. Po trzecie, postanowienie w § 6 ust 3, o treści: „Strony postanawiają, iż ter- min określony w ust.2 powyżej może ulec przedłużeniu w przypadku okoliczności uniemożliwiających realizację inwestycji, w tym w szczególności takich jak: a/ zarządzenia, decyzje lub inne akty władz, sądów lub organów admini- stracji państwowej lub samorządowej, powodujące czasowe wstrzymanie lub ogra- niczenie robót. b/ zaistnienie zdarzeń mających charakter siły wyższej. c/ zaistnienie warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie inwestycji.” uznać należy za tożsame z treścią klauzul wpisanych do Rejestru pod po- zycjami 1203,1200,921,882 uznanych wyrokami Sądu Okręgowego w Warsza- wie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05 Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia in- westycji wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań organów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobo- wiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyja- śnieniem i wskazaniem nowego terminu” . Także wyrokiem z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03) Sąd uznał za niedozwolone tożsame w skutkach postanowienie umowne o treści „ Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budo- wy kupującemu ”. W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, iż tak sformułowane zapisy stanowią „sprzeczną z dobrymi obyczajami, próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” W kolejnym wyroku z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06 za niedozwolone uznane zostało postanowienie o treści „ Nieprzewidziane przez Sprzedającego okoliczności, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, w 8 szczególności spowodowane przedłużającą się procedurą administracyjną zmierzającą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul będą skutkowały przesunięciem terminu wybudowania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupującemu o okres niezbędny do zakończenia budowy nie krótszy o czas trwania budowy ”. W wyroku z dnia z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści „ Nie zachowanie przez Sprzedającego terminu zawarcia umowy sprzedaży w/w lokalu spowodowane przez przedłużającą się procedurę administracyjną zmierzającą do uzyskania pozwole- nia na użytkowanie budynku strony uznają za niezawinione działanie przez Sprzedają- cego i ustalą nowy termin zawarcia umowy sprzedaży. ” Porównywane, do zakwestionowanego w niniejszej sprawie postanowienia umownego, zapisy także nie zachowują wprawdzie identycznego brzmienia, jednakże analiza ich treści prowadzi do wniosku, iż wywołują one identyczne, tożsame konse- kwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione zastrzeżenia umowne skutkują bo- wiem ograniczeniem, bądź wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera za niewykona- nie zobowiązania w określonym w umowie terminie. Dodatkowo wskazać należy, iż przesłanki wyłączenia tej odpowiedzialności w kwestionowanym przez Prezesa Urzędu zapisie wzorca umowy, podobnie jak te w wymienionych powyżej postanowieniach umownych, uznanych za niedozwolone są jednakowo nieprecyzyjne i niedookreślone, umożliwiając uchylenie się przedsiębiorcy od odpowiedzialności wobec swojego kon- trahenta także wówczas, gdy spóźnienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawi- nione. Podkreślić należy, iż porównywane zapisy mówią jedynie bardzo ogólnie o przy- czynach niezależnych od sprzedającego, a wskazane w zapisach wyliczenie takich oko- liczności jest otwarte i ma jedynie przykładowy charakter, o czym świadczy użyty zwrot „w szczególności”. Ponadto kwestionowane zapisy w istocie wyłączają odpowie- dzialność pozwanego względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wyko- nanie zobowiązania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy następuje wprawdzie z przyczyn niezależnych, ale zawinionych przez pozwa- nego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na sku- tek uchybień wykonawcy, opóźnienie wydania zezwolenia na budowę z przyczyn za- winionych przez wnioskodawcę, błędów projektu sporządzonego przez osoby trzecie, konieczność przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiągnięcia planowane- go stadium realizacji itp.). Tak więc, przeprowadzone porównanie zapisu wzorca umowy stosowanego przez „Kaja nieruchomości” spółkę z o.o., z wymienionymi wyżej postanowieniami uznanymi wcześniej przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, jednoznacznie wskazuje na tożsamość treści porównywanych klauzul, której nie naruszają różnice w zakresie uży- tych sformułowań i wyrazów. Po czwarte zapis zawarty w § 13 ust 2, o treści: „Wszelkie spory mogące wyniknąć z niniejszej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy miejscowo dla siedziby Sprzedającego.” należy uznać za tożsamy z treścią klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycjami 772,691 uznanych wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. Wyro- kiem wydanym w dniu 27 marca 2006 r. sygn. akt XVII Amc 39/04) Sąd uznał za nie- dozwolone postanowienie o treści: „ Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umo- wy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi ”. Także wyrokiem z dnia z dnia 23 wrze- 9 śnia 2004 r. sygn. akt XVII Amc 51/03) Sąd uznał za niedozwolone tożsame w skut- kach postanowienie umowne o treści: „ Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu ” Każde z tych postanowień narzuca konsumentowi rozpoznanie sprawy przez sąd wskazany przez przedsiębiorcę, który zgodnie z ustawą niekoniecznie będzie są- dem właściwym miejscowo, jak np. w sprawach dochodzenia roszczeń odszkodowaw- czych od konsumenta czy ustalenia treści umowy. W przypadku tych spraw, zgodnie z właściwością ogólną sądu, sądem właściwym byłby sąd miejsca zamieszkania kon- sumenta, jako miejsca spełnienia świadczenia odszkodowawczego. Stanowią one nie- dozwolone postanowienia umowy wskazane w art. 385 3 pkt 23 k.c. Porównanie ww. postanowień dowodzi, że ich treść jest podobna i w taki sam sposób kształtuje prawa i obowiązki konsumenta, iż można przyjąć, iż oceniana klauzula mieści się w hipotezie zakazanego postanowienia umowy. Należy nadmienić, że Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie i konsekwentnie dawał wyraz stanowisku, iż analogiczne postanowienia wypełniają hipotezę przepisu art. 385 3 pkt 23 k.c. o czym świadczą tak- że inne postanowienia umowne wpisane do rejestru, przykładowo pod pozycjami nr: 349, 353,979 i 1034. Po piąte , warunek określony w § 10 ust. 1 o treści: „W przypadku zwłoki sprzedającego w wydaniu przedmiotowej działki i domu mieszkalnego w stosunku do terminu określonego w § 6 ust. 2 niniejszej umowy, z zastrzeżeniem postanowień ni- niejszej umowy odnoszących się do możliwości przesunięcia terminu, Sprzedający zo- bowiązany będzie do zapłaty Kupującym kary umownej w wysokości 0,01(jedna set- na) % (procenta) ceny netto określonej w § 3 ust. 1 niniejszej umowy za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 10 (dziesięć) % ( procent) tej ceny”. również należy uznać za tożsamy z treścią klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycją 1202,1201 , 156 uznanych wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 9 września 2004 r., (sygn. akt XVII AmC 12/04 Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „ Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1 % kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty. ” Także wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06) za niedozwolone uznane zostało tożsame w skutkach postanowienie umowne o treści: „ W przypadku zwłoki w wydaniu kupującemu lokalu z winy sprzedającego, sprzedający zapłaci kupującemu karę umowną w wysokości równej odsetkom usta- wowym za każdy dzień zwłoki nie więcej jednak niż kwotę stanowiąca 10% ceny okre- ślonej w par. 5 niniejszej umowy ” , a także, w tym samym wyroku postanowienie o treści: „ su- ma odsetek i kar umownych naliczonych miedzy stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy ”. Porównywane postanowienia nie zachowują wprawdzie identycznego brzmie- nia, jednakże analiza ich treści prowadzi do wniosku, iż wywołują one identyczne kon- sekwencje dla konsumenta. Wymienione zastrzeżenia umowne skutkują bowiem ogra- niczeniem bądź wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie zobo- wiązania w określonym w umowie terminie, dając kontrahentowi konsumenta możli- wość ograniczenia swojej odpowiedzialności do ściśle określonej wysokości kary umownej z tytułu opóźnienia w wykonaniu swojego zobowiązania w postaci przekaza- nia wybudowanego lokalu mieszkalnego niezależnie od okresu pozostawiania w zwło- ce. Prezes UOKiK w żaden sposób nie podważa faktu, iż kara umowna jest środkiem 10 „prawnie dopuszczalnym”, możliwym do stosowania w umowach konsumenckich, wskazuje jednakże i podnosi, iż w analizowanym wzorcu umowy, kwestionowany za- pis, w przypadku zaistnienia dłuższej zwłoki w wykonaniu należnego zobowiązania, w istocie uwalnia Sprzedającego od odpowiedzialności za nieterminowe wykonanie zo- bowiązania. Płacąc karę umowną za każdy dzień zwłoki, maksymalnie jednak do 10% wartości umowy, po przekroczeniu liczby dni w których kara osiągnie 10% wartości umowy, deweloper praktycznie zwolniony zostaje z odpowiedzialności za dalsze zawi- nione przedłużenie terminu wydania lokalu, nie ponosząc żadnej odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione przez konsumenta związane z brakiem możliwości za- mieszkania w zakupionym lokalu, jak też nie będzie miał żadnego „interesu” i moty- wacji, w jak najszybszym ukończeniu już znacznie opóźnionych robót i oddaniu lokalu. Tak więc, w tak sformułowanym zapisie kara umowna, spełnia funkcję znacząco ogra- niczającą odpowiedzialność kontrahenta względem konsumenta. Zapis taki jest wyra- zem nierzetelnego, lekceważącego traktowania konsumenta, który narażony jest ze względu na nieuzasadnione ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za nietermi- nowe wykonania zobowiązania na lekceważące traktowanie ustalonego terminu wy- dania przedmiotowego lokalu. Tak więc, porównywane powyżej postanowienia, pomimo różnic w treści ma- ją tożsamy charakter i skutek ich stosowania jest dokładnie taki sam. Ponadto wszyst- kie, tj. zarówno kwestionowane w tym postępowaniu, jak i te wpisane już do Rejestru miały zastosowanie do umów o podobnym charakterze, stosowanych przez przedsię- biorców branży deweloperskiej. Reasumując, za wykazane i udowodnione uznać należy, iż kwestionowane pa- ragrafy wzorca o nazwie „ przedwstępna umowa sprzedaży” mieszczą się w hipo- tezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone – treść § 4 ust. 6 umowy w klauzulach z poz. 885, treść § 8 ust. 5 umowy w klauzuli z poz. 364, treść § 6 ust. 3 umowy w klauzulach z poz. 1203,1200,921,882, treść § 13 ust. 2 umowy w klauzuli z poz. 772,691, treść § 10 ust 1 umowy w klauzuli z poz. 1202,1201,156. Także trzecią przesłankę, uznać należało za spełnioną. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w inte- resy konsumentów jako zbiorowości, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsiębiorcy. W roz- patrywanej sprawie wyżej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deve- loperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez „Kaja nieruchomości”, nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta lecz do z góry nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsu- mentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. W tym stanie rzeczy uznać należy, że wszystkie, wymienione wyżej, ustawo- we przesłanki art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (...) zostały uprawdopodobnione. Skarżony przedsiębiorca stosował wzorce umowne, treść których zawierała postanowienia uznane za bezprawne i wpisane do Rejestru klauzul niedo- zwolonych. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (...), jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumen- tów zostanie uprawdopodobnione, na podstawie okoliczności sprawy, informacji za- 11 wartych we wniosku lub będących podstawą wszczęcia postępowania z urzędu, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Równocześnie, w decyzji, o której mowa wyżej, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę lub związek przedsiębiorców, obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji przyjętych zobowiązań (art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie […]). Jak wykazano wcześniej, w okolicznościach przedmiotowej sprawy zostało uprawdopodobnione, że „Kaja nieruchomości”, spółka z o.o. stosuje praktykę narusza- jącą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy anty- monopolowej. Jednocześnie przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań zmie- rzających do zapobieżenia tym naruszeniom, poprzez zmianę umów istniejących już w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania w drodze przedstawienia stro- nom - konsumentom propozycji zawarcia aneksów do umów, oraz zawierania nowych umów w oparciu o nowo opracowany wzorzec umowny, nie zawierający zakwestiono- wanych zapisów. W ocenie Prezesa Urzędu podjęte zobowiązanie w sposób wystarczający za- bezpiecza i chroni interesy konsumentów. Biorąc pod uwagę wymienione okoliczności orzeczono, jak w pkt I sentencji. Ponadto, organ antymonopolowy, w oparciu o zapis art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (…) wyznaczył dwumiesięczny termin na przekazanie informacji o wykonaniu zobowiązania, liczony od daty uprawomocnienia się decyzji. Mając to na uwadze orzeczono, jak w pkt II sentencji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów, w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwo- łanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzę- du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Otrzymuje: „Kaja nieruchomosci” sp. z o.o. ul. Piekarnicza 22 80-126 Gdańsk