RGD-67/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-10/08/WW Gda ń sk, dnia 24 grudnia 2008r. D ECYZJA NR RGD. 67/2008 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i kon- sumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu po- st ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko przedsi ę biorcy: X spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w G., - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: I. Na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 tej ustawy uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie przedsi ę biorcy: X spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w G., polegaj ą ce na stosowaniu, w obrocie z udzia ł em konsumentów, we wzorcu umownym pod nazw ą : „ Umowa nr …. o wybudo- wanie mieszkania” nast ę puj ą cych postanowie ń zawartych w: 1) § 5 ust. 2 „Umowy…” o tre ś ci: „Powierzchnia komercyjna lokalu mieszkalnego mo ż e ulec zmianie. Powierzchnia komer- cyjna lokalu mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powyko- nawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą cej 3% powierzchni zaprojektowanej, cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej ko- rekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty”, 2) § 5 ust. 5 „Umowy…” o tre ś ci: X Sp. z o.o. zastrzega sobie prawo do ewentualnej korekty projektu technicznego budynku i zagospodarowania osiedla oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub celowe ze wzgl ę dów technicznych lub ekonomicznych. Zmiany te nie b ę d ą powodowa ć obni ż enia oferowanego standardu okre ś lonego w „Opisie technicznym”, 3) § 10 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „(…) W przypadku nie stawienia si ę KUPUJ Ą CEGO, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, X Sp. z o.o. ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę oko- liczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie”, 4) § 19 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „KUPUJ Ą CY ma obowi ą zek informowania X Sp. z o.o. o ka ż dej zmianie swojego adresu. W przypadkach nie podj ę cia przez niego korespondencji pod adresem ostatnio wskazanym, korespondencj ę uznaje si ę za dor ę czon ą bez wzgl ę du na przyczyn ę dla której nie zosta ł a podj ę ta”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi, na podstawie art. 479 45 Kodek- su post ę powania cywilnego, do rejestru postanowie ń wzorców umownych uznanych za niedozwolone, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów i stwierdza si ę zaniechanie jej stoso- wania z dniem 08 listopada 2008r. II. Na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post ę powania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z pó ź n. zm.), w zwi ą zku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów umarza wszcz ę te z urz ę du, przeciwko przedsi ę biorcy: X spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w G., post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie we wzorcu umownym pod nazw ą : „ Umowa nr …. o wybudowanie mieszkania” w § 9 ust. 2 „Umowy…” postanowienia umownego o tre ś ci: „Terminy, o których mowa w ust. 1 mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia oko- liczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które X Sp. z o.o. nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: a) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie albo zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji lub nakazuj ą ce jej wstrzymanie, b) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, itp., c) warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji, d) wojna, strajki”, co mog ł o stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konku- rencji i konsumentów nak ł ada si ę na przedsi ę biorc ę : X spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzial- no ś ci ą z siedzib ą w G.i, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci a z ł (s ł ownie z ł otych: a), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisa- nym w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Pre- zesem Urz ę du lub organem antymonopolowym) przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug dewe- loperskich. W ramach prowadzonych bada ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , i ż przedsi ę biorca: X spó ł ka z ograniczon ą od- powiedzialno ś ci ą z siedzib ą w G. (zwana dalej X lub zamiennie Spó ł k ą , skar ż on ą ) we wzor- cu umownym pod nazw ą : „ Umowa nr …. o wybudowanie mieszkania” (zwana dalej umow ą ) stosuje postanowienia, których tre ś ci mo ż na uzna ć za to ż same z postanowieniami wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uzna- 2 nych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę powania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W zwi ą zku z tym, postanowieniem nr 77 z dnia 18 lutego 2008r., – wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę : X spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w G. i praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2007r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) – zwanej dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…) lub zamiennie ustaw ą antymonopolow ą , polegaj ą cych na stosowaniu w tre ś ci wzorca umownego pod nazw ą „ Umowa nr …. o wybudowanie mieszkania” (zwana dalej umow ą lub zamiennie wzorcem) postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W toku prowadzonego post ę powania, Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów ma- teria ł y z przeprowadzonej wcze ś niej kontroli wzorców umownych. Odnosz ą c si ę do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania w sprawach praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, przedsi ę biorca pi- smem z dnia 05 marca 2008r. o ś wiadczy ł , „ ż e w pe ł ni uwzgl ę dni zastrze ż enia zawarte w tre ś ci przedmiotowego Pa ń stwa pisma i w tym celu dokona zmian tre ś ci stosowanego przez niego projektu umowy, który sta ł si ę przedmiotem niniejszego post ę powania”. X równocze ś nie przedstawi ł , w miejsce klauzul zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK, zapisy umowne o nowym brzmieniu, z pro ś b ą o wyra ż enie „opinii co do dopusz- czalno ś ci zamieszczenia w umowie (…)”. Przedsi ę biorca przekaza ł równocze ś nie kopi ę bilansu spó ł ki X za rok obrotowy 2007r. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: X spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w G. zosta ł a zarejestrowana w KRS pod nr xxxxx. Przedmiotem dzia ł ania przedsi ę biorcy jest m.in.: budownictwo, obs ł uga nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek, wynajem nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek, obs ł uga nieruchomo ś ci ś wiadczona na zlecenie. W kontaktach z klientami X pos ł uguje si ę projektem umowy, które nast ę pnie konsu- menci podpisuj ą chc ą c skorzysta ć z us ł ug/ofert tego przedsi ę biorcy. Projekty umów przed- stawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów, podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 K.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umownego pod nazw ą : „ Umowa nr …. o wybudowanie mieszkania” („Osiedle A” – budynek nr 1 i nr 2) zawiera m.in. nast ę puj ą ce postanowienia: 1) § 5 ust. 2 „Umowy…” o tre ś ci: „Powierzchnia komercyjna lokalu mieszkalnego mo ż e ulec zmianie. Powierzchnia komer- cyjna lokalu mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powyko- nawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą cej 3% powierzchni zaprojektowanej, cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej ko- rekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty”, 2) § 5 ust. 5 „Umowy…” o tre ś ci: X Sp. z o.o. zastrzega sobie prawo do ewentualnej korekty projektu technicznego budynku i zagospodarowania osiedla oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub 3 celowe ze wzgl ę dów technicznych lub ekonomicznych. Zmiany te nie b ę d ą powodowa ć obni ż enia oferowanego standardu okre ś lonego w „Opisie technicznym”, 3) § 9 ust. 2 „Umowy…” o tre ś ci: „Terminy, o których mowa w ust. 1 mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia oko- liczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które X nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: a) decyzje w ł adz, s ą dów, organów admini- stracyjnych uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie albo zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji lub nakazuj ą ce jej wstrzymanie, b) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, itp., c) wa- runki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji, d) wojna, strajki”. 4) § 10 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „(…) W przypadku nie stawienia si ę KUPUJ Ą CEGO, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, X Sp. z o.o. ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę oko- liczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie”, 5) § 19 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „KUPUJ Ą CY ma obowi ą zek informowania X Sp. z o.o. o ka ż dej zmianie swojego adresu. W przypadkach nie podj ę cia przez niego korespondencji pod adresem ostatnio wskazanym, korespondencj ę uznaje si ę za dor ę czon ą bez wzgl ę du na przyczyn ę dla której nie zosta ł a podj ę ta”, uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców uznanych za niedozwolone, odpowiednio pod pozycj ą : 155, 234, 921, 364 i 1207 co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. W dniu 27 sierpnia 2008r. Prezes Urz ę du zawiadomi ł przedsi ę biorc ę o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego i mo ż liwo ś ci zapoznania si ę z nim do dnia 15 wrze ś nia 2008r. Przedsi ę biorca skorzysta ł z tej mo ż liwo ś ci i poinformowa ł , ż e z ł o ż y dodatkowe wy- ja ś nienia i informacje w sprawie. W dniu 23 wrze ś nia 2008r. wp ł yn ęł o pismo X, w którym m.in. poinformowano, ż e w nowym wzorcu umownym, dokonano zmian w „ sposób usuwaj ą cy przyczyn ę wszystkich zastrze ż e ń zg ł oszonych przez Pa ń stwa w pi ś mie z dnia 18 lutego 2008r.”, jednocze ś nie go za łą czaj ą c. Ponadto przedsi ę biorca wniós ł , na podstawie przepisów art. 10 § 1 K.p.a w zwi ą zku z art. 75 § 1 K.p.a., i w zwi ą zku z art. 77 § 1 K.p.a. o uzupe ł nienie materia ł u dowodowego w przedmiotowej sprawie i dopuszczenie nast ę puj ą cych dowodów „na okoliczno ść przy- st ą pienia przez Stron ę do stosowania postanowie ń umownych zmienionych w sposób usuwaj ą cy przyczyn ę wszystkich zastrze ż e ń (…)” : 1) dowód z parafowanego przez zarz ą d Strony wzoru umowy, 2) przes ł uchania Strony w trybie art. 86 K.p.a., a w jej imieniu cz ł onka zarz ą du, 3) dowód z umów, które s ą oferowane potencjalnym klientom i b ę d ą zawierane przez Stron ę w najbli ż szych dniach z klientami. Prezes UOKiK w dniu 15 pa ź dziernika 2008r. postanowi ł wznowi ć post ę powanie do- wodowe i zaliczy ć w poczet dowodów nowy wzorzec umowy pn. „Umowa o wybudowanie mieszkania” „Budynek nr 1”). Postanowi ł równocze ś nie oddali ć wniosek przedsi ę biorcy w zakresie pozosta ł ych dowodów. Organ antymonopolowy ponadto zobowi ą za ł skar ż onego przedsi ę biorc ę m.in. do przekazania informacji w przedmiocie okre ś lenia dok ł adnej daty, od której zosta ł zaofero- wany konsumentom nowy wzorzec umowny i dok ł adnej daty, od kiedy zaprzestano stoso- wa ć poprzedni wzorzec oraz podania, czy w odniesieniu do umów jeszcze wykonywanych przedsi ę biorca podj ął jakiekolwiek dzia ł ania maj ą ce na celu zmian ę zakwestionowanych postanowie ń umownych. 4 X w odpowiedzi z dnia 24 listopada 2008r. przekaza ł , m.in. ż e „Wszystkie umowy sprzeda ż y mieszka ń na „Osiedlu A” w G. by ł y zawarte w starej wersji poniewa ż budynek nr 1 zosta ł oddany do u ż ytkowania 1 kwietnia 2008r. a budynek nr 2 – 17 lipca 2008r.”. „Pierwsze propozycje umów opracowanych w nowej wersji przekazano klientom ma- j ą cym zamiar kupi ć mieszkania na „Osadzie B” w R. Ponadto przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e wszystkie umowy zawarte w przesz ł o ś ci o kwestionowany przez Prezesa UOKiK wzorzec zosta ł y ju ż nale ż ycie wykonane przez oby- dwie strony, tzn. sprzedawca nale ż ycie wykona ł te umowy, wydaj ą c kupuj ą cym obj ę te tymi umowami mieszkania i zawieraj ą c z nimi ostateczne (przyrzeczone) umowy sprzeda ż y – bez ż adnych przeszkód i wzajemnych roszcze ń . X uzupe ł niaj ą c powy ż sz ą odpowied ź , przekaza ł m.in. Listy zawartych aktów notarial- nych umów ustanowienia odr ę bnych w ł asno ś ci lokali i sprzeda ż y (budynku nr 1 i nr 2 „Osiedle A”. Z ich tre ś ci wynika, ż e przeniesienie w ł asno ś ci lokali na ostatnich klientów nast ą pi ł o w dniu 07 listopada 2008r. Kwestionowany przez Prezesa UOKiK zapis § 5 ust. 2 „Umowy nr…o wybudowanie mieszkania” o tre ś ci: „Powierzchnia komercyjna lokalu mieszkalnego mo ż e ulec zmianie. Powierzchnia komercyjna lokalu mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powykonawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą - cej 3% powierzchni zaprojektowanej, cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej korekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty”, w nowym wzorcu umownym o nazwie „Umowa o wybudowanie mieszkania” w § 5 ust. 2 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie: „Powierzchnia u ż ytkowa lokalu mieszkalnego zostanie obliczona w oparciu o obowi ą zuj ą ce Polskie Normy. Za zgod ą obydwóch Stron ustalaj ą one zgodnie, ż e faktyczna powierzchnia u ż ytkowa mieszkania obliczona po jego wybudowaniu mo ż e by ć wi ę ksza lub mniejsza, o 3% (trzy procent), w stosunku do powierzchni okre ś lonej w tre ś ci § 2 ust. 1 lit. (a), je ś li wynika to z przyczyn architektonicznych, budowlanych, konstrukcyjnych lub z przyczyny wprowadzenia zmian zgodnych z ż yczeniem Kupuj ą cego - w przypadku takiego zmniej- szenia tej powierzchni cena ulegnie proporcjonalnie zmniejszeniu, natomiast w przypadku takiego zwi ę kszenia tej powierzchni cena pozostanie bez zmian. W przypadku natomiast wyst ą pienia ró ż nicy wi ę kszej ni ż 3 % (trzy procent) pomi ę dzy powierzchni ą okre ś lon ą w tre ś ci § 2 ust. 1 lit. (a) a faktyczn ą powierzchni ą u ż ytkow ą mieszkania obliczon ą po jego wybudowaniu, stosowa ć si ę b ę dzie nast ę puj ą ce zasady: a) w przypadku takiego (tj. <3%) zmniejszenia tej powierzchni cena legnie proporcjonal- nemu zmniejszeniu w proporcji do zaistnia ł ego zmniejszenia powierzchni – zobowi ą zanie zmniejszenia ceny jest wi ążą ce dla X Sp. z o.o. , b) w przypadku takiego (tj. >3%) zwi ę kszenia tej powierzchni X Sp. z o.o. mo ż e za żą da ć zwi ę kszenia ceny w proporcji do zaistnia ł ego zwi ę kszenia powierzchni. Takie żą danie zwi ę kszenia ceny nie jest jednak wi ążą ce dla Kupuj ą cego – w przypadku, gdy nie wyrazi on zgody na takie zwi ę kszenie ceny, ka ż dej ze Stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od niniejszej umowy, c) domniemywa ć si ę b ę dzie, ż e nie powiadomienie Strony wyst ę puj ą cej z żą daniem zmia- ny ceny, przez Stron ę , do której żą danie takie skierowano, o tre ś ci stanowiska w przed- miocie proponowanej zmiany, w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia dor ę czenia jej takiego żą dania zmiany ceny, b ę dzie oznacza ł o odmow ę wyra ż enia zgody na zmian ę ceny, d) okre ś lone wy ż ej pod lit. (b) odst ą pienie od umowy b ę dzie uznawane za niezawinione przez ż adn ą ze Stron – i nie poci ą gnie za sob ą ż adnych negatywnych konsekwencji dla ż adnej z nich – w szczególno ś ci Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo otrzymania od X Sp. z o.o. wszystkich ś wiadcze ń (bez potr ą cenia przez X Sp. z o.o. jakichkolwiek kar i odszko- 5 dowa ń ) spe ł nionych przez Kupuj ą cego na rzecz X Sp. z o.o. w zwi ą zku z niniejsz ą umo- w ą , e) po odst ą pieniu od umowy na mocy postanowie ń niniejszego ust ę pu, okre ś lony wy ż ej pod lit. (c) zwrot ś wiadcze ń nast ą pi w terminie 60 (sze ść dziesi ę ciu) dni od dnia, w którym Kupuj ą cy pisemnie powiadomi X Sp. z o.o. o numerze rachunku bankowego, na który nale ż y dokona ć tego zwrotu”. Kwestionowany przez Prezesa UOKiK zapis § 5 ust. 5 „Umowy nr…o wybudowanie mieszkania” o tre ś ci: X Sp. z o.o. zastrzega sobie prawo do ewentualnej korekty projektu technicznego budynku i zagospodarowania osiedla oraz do realizacji tych zmian, o ile oka- żą si ę one konieczne lub celowe ze wzgl ę dów technicznych lub ekonomicznych. Zmiany te nie b ę d ą powodowa ć obni ż enia oferowanego standardu okre ś lonego w „Opisie technicz- nym”, w nowym wzorcu umownym o nazwie „Umowa o wybudowanie mieszkania” zapis § 5 ust. 5 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie w § 5 ust. 6: X Sp. z o.o. mo ż e dokona ć ewen- tualnej korekty projektu budynku i zagospodarowania osiedla oraz zrealizowa ć te zmiany, ale tylko w wypadku, gdy konieczno ść lub celowo ść ich dokonania b ę dzie wynika ć z przy- czyn technicznych albo z obowi ą zku wynikaj ą cego dla X Sp. z o.o. z tre ś ci przepisów prawa lub aktów kompetentnych w ł adz, organów i podmiotów. Zmiany te nie b ę d ą powo- dowa ć obni ż enia oferowanego standardu okre ś lonego w „Opisie technicznym”. Kwestionowany przez Prezesa UOKiK zapis § 10 ust. 3 „Umowy nr…o wybudowanie mieszkania” o tre ś ci : „(…) W przypadku nie stawienia si ę KUPUJ Ą CEGO, mimo skuteczne- go wyznaczenia daty odbioru, X Sp. z o.o. ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie”, w nowym wzorcu umownym o nazwie „Umowa o wybudowanie mieszkania” zapis § 10 ust. 3 otrzyma ł na- st ę puj ą ce brzmienie: „Za dzie ń wykonania umowy przez X Sp. z o.o., uwa ż a si ę dzie ń zg ł oszenia gotowo ś ci do odbioru. Z chwil ą podpisania protoko ł u odbioru przyjmuje si ę , ż e KUPUJ Ą CY dokona ł odbioru, a X Sp. z o.o. wype ł ni ł a swoje zobowi ą zanie”. Kwestionowany przez Prezesa UOKiK zapis § 19 ust. 3 „Umowy nr…o wybudowanie mieszkania” o tre ś ci: „KUPUJ Ą CY ma obowi ą zek informowania X Sp. z o.o. o ka ż dej zmia- nie swojego adresu. W przypadkach nie podj ę cia przez niego korespondencji pod adresem ostatnio wskazanym, korespondencj ę uznaje si ę za dor ę czon ą bez wzgl ę du na przyczyn ę dla której nie zosta ł a podj ę ta”, w nowym wzorcu umownym o nazwie „Umowa o wybudo- wanie mieszkania” w § 19 ust. 3 otrzyma ł nast ę puj ą ce brzmienie: „KUPUJ Ą CY ma obowi ą - zek informowania X Sp. z o.o. o ka ż dej zmianie swojego adresu. W przypadku niepodj ę - cia przez niego korespondencji pod adresem ostatnio wskazanym, korespondencj ę uznaje si ę za dor ę czon ą z chwil ą up ł ywu terminu jej podj ę cia z urz ę du pocztowego, w którym zosta ł a pozostawiona przez dor ę czyciela – chyba, ż e jej nie podjecie w terminie nast ą pi ł o z przyczyn niezawinionych przez Kupuj ą cego , w szczególno ś ci z powodu nieprawid ł owo ś ci dor ę czenia lub awizowania przesy ł ki przez poczt ę ”. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umownego pod nazw ą : „ Umowa nr …. o wybudowanie mieszkania” zawiera m.in. nast ę puj ą ce postanowienia: 1) § 5 ust. 2 „Umowy…” o tre ś ci: „Powierzchnia komercyjna lokalu mieszkalnego mo ż e ulec zmianie. Powierzchnia komer- cyjna lokalu mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powyko- nawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą cej 3% powierzchni zaprojektowanej, cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej ko- rekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty”, 2) § 5 ust. 5 „Umowy…” o tre ś ci: 6 X Sp. z o.o. zastrzega sobie prawo do ewentualnej korekty projektu technicznego budynku i zagospodarowania osiedla oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub celowe ze wzgl ę dów technicznych lub ekonomicznych. Zmiany te nie b ę d ą powodowa ć obni ż enia oferowanego standardu okre ś lonego w „Opisie technicznym”, 3) § 10 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „(…) W przypadku nie stawienia si ę KUPUJ Ą CEGO, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, X Sp. z o.o. ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę oko- liczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie”, 4) § 19 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „KUPUJ Ą CY ma obowi ą zek informowania X Sp. z o.o. o ka ż dej zmianie swojego adresu. W przypadkach nie podj ę cia przez niego korespondencji pod adresem ostatnio wskazanym, korespondencj ę uznaje si ę za dor ę czon ą bez wzgl ę du na przyczyn ę dla której nie zosta ł a podj ę ta”, uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców uznanych za niedozwolone, odpowiednio pod pozycj ą : 155, 234, 364 i 1207, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co na- st ę puje: Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł inte- res publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero organ antymonopo- lowy do realizacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust. 1, jest okre ś lenie warun- ków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznopraw- nym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, al- bowiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami przedsi ę biorcy. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi i ż , „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego ż artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbio- rowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę bior- cy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (…).” Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku X - mog ł y zosta ć uznane za sprzecz- ne z powo ł anym wy ż ej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny wi ę c spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bezprawne, naruszaj ą c jednocze ś nie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie (…) i art. 22 1 K.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo ś rednio z jej dzia ł al- no ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania okoliczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na po- trzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie potwierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy antymonopolo- wej. 7 Odno ś nie drugiej przes ł anki, tj. bezprawno ś ci, rozumianej jako dzia ł ania sprzecznego z przepisami prawa, podnie ść nale ż y, i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut narusze- nia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegaj ą cy na stosowaniu w umowach zawie- ranych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przed- si ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno- ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du, o któ- rym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego mo- mentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Po- wy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedo- zwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo- ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.kik. obejmuje rów- nie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w inte- resy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przy- j ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.kik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do Reje- stru i klauzuli z ni ą porównywanej. St ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, mieszcz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, zapisy sto- sowanego wzorca umownego o nazwie: „ Umowa nr …. o wybudowanie mieszkania” stosowane przez X w: 1) § 5 ust. 2 „Umowy…” o tre ś ci: „Powierzchnia komercyjna lokalu mieszkalnego mo ż e ulec zmianie. Powierzchnia komer- cyjna lokalu mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powyko- nawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą cej 3% powierzchni zaprojektowanej, cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej ko- rekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty”, 2) § 5 ust. 5 „Umowy…” o tre ś ci: 8 „X Sp. z o.o. zastrzega sobie prawo do ewentualnej korekty projektu technicznego budyn- ku i zagospodarowania osiedla oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub celowe ze wzgl ę dów technicznych lub ekonomicznych. Zmiany te nie b ę d ą powodowa ć obni ż enia oferowanego standardu okre ś lonego w „Opisie technicznym”, 3) § 10 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „(…) W przypadku nie stawienia si ę KUPUJ Ą CEGO, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, X Sp. z o.o. ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę oko- liczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie”, 4) § 19 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „KUPUJ Ą CY ma obowi ą zek informowania X Sp. z o.o. o ka ż dej zmianie swojego adresu. W przypadkach nie podj ę cia przez niego korespondencji pod adresem ostatnio wskazanym, korespondencj ę uznaje si ę za dor ę czon ą bez wzgl ę du na przyczyn ę dla której nie zosta ł a podj ę ta”, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, odpowiednio pod numerami: 155, 234, 364 i 1207, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…). Po pierwsze , postanowienie w § 5 ust. 2 „Umowy…” o tre ś ci: „Powierzchnia komercyjna lokalu mieszkalnego mo ż e ulec zmianie. Powierzchnia komer- cyjna lokalu mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powyko- nawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą cej 3% powierzchni zaprojektowanej, cena lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, za ś rozliczenie tej ko- rekty nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty”, nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ciami klauzul wpisanych do Rejestru w pozycjach 155 i 227 i uznanymi uprzednio wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 155 do Rejestru, o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu miesz- kalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione po- wierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w sto- sunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone, postanowienie umowne, wpisane nast ę pnie do Rejestru pod poz. 227, o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonaw- czej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lo- kalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie”. W uzasadnieniu wyro- ku, SOKiK zwa ż y ł , i ż „Powy ż sze postanowienia umowne przewiduj ą bowiem mo ż liwo ść zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek mo ż liwo ś ci waha ń w rzeczywistej po- wierzchni lokalu w stosunku do tej okre ś lonej przy zawieraniu umowy. Jednocze ś nie po- wy ż sze wzorce umowy nie przewiduj ą , w przypadku podwy ż szenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy dla konsumenta prawa do odst ą pienia od umowy”. Tre ś ci postanowie ń 9 wymienionych wzorców równie ż przewiduj ą po stronie przedsi ę biorcy prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Jednocze ś nie brak jest ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia od niej w takim przypadku. Wyniki dokonanej analizy porównawczej kwestionowanych postanowie ń umownych z klauzulami wpisanymi do Reje- stru wskazuj ą na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych postanowie ń , których nie naru- szaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co wskazuje na to ż samo ść wywo ł ywanych przez nie skutków. Po drugie , postanowienie § 5 ust. 5 „Umowy…” o tre ś ci: X Sp. z o.o. zastrzega sobie prawo do ewentualnej korekty projektu technicznego budynku i zagospodarowania osiedla oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub celowe ze wzgl ę dów technicznych lub ekonomicznych. Zmiany te nie b ę d ą powodowa ć obni ż enia oferowanego standardu okre ś lonego w „Opisie technicznym”, nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji 234, uznan ą uprzednio wyro- kiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za nie- dozwolone postanowienie umowne. W wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. (sygn. akt XVII Amc 47/03), S ą d Ochrony Konku- rencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne, które nast ę pnie zo- sta ł o wpisane pod poz. 234 do Rejestru, o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą - za ń ”. W uzasadnieniu wyroku, SOKiK, odno ś nie dokonanej analizy ww. zapisu pod katem jego abuzywno ś ci przez Prezesa Urz ę du, ca ł kowicie j ą podzieli ł . Organ antymonopolowy uzna ł bowiem, ż e zapis ten jest niedozwolonym postanowieniem umownym, okre ś lonym w art. 385 3 pkt 9, 10 i 11 K.c. i „mo ż e prowadzi ć do pogorszenia standardu wyko ń czenia i wyposa ż enia lokali b ę d ą cych przedmiotem ś wiadczenia pozwanego. Powód ponadto pod- nosi, ż e okre ś lony standard przedmiotu ś wiadczenia pozwanego jest powodem zawarcia umowy przez konsumenta i uzasadnia cen ę , któr ą ma zap ł aci ć . Mo ż liwo ść za ś zmiany pro- jektowanych technologii i rozwi ą za ń przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonania wi ążą cej interpretacji umowy w zakresie standardu wyposa ż enia. Ponadto wed ł ug powoda technologii i rozwi ą za ń mo ż e by ć wiele, strony za ś umówi ł y si ę na konkretny sposób wykonania zobowi ą zania przez pozwan ą spó ł k ę , a jego zmiana mo ż e mie ć wp ł yw na jako ść lokalu”. Tak wi ę c przeprowadzone porównanie postanowie ń wzorca umowy stosowanego przez X z wymienion ą wy ż ej klauzul ą uznan ą wcze ś niej przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów za niedozwolon ą i wpisan ą do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na to ż samo ść skut- ków wywo ł ywanych przez oba postanowienia, której nie naruszaj ą ró ż nice w tre ś ci u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. Po trzecie , postanowienie § 10 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „(…) W przypadku nie stawienia si ę KUPUJ Ą CEGO, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, X Sp. z o.o. ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę oko- liczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpi- san ą do Rejestru pod pozycj ą : 364 , uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uzna ł za niedozwolone, postanowienia umowne o tre ś ci: „W razie niestawiennictwa Kupu- j ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru 10 przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdy ż umo ż liwia pozwa- nemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta.” S ą d wskaza ł jednocze ś nie, i ż postanowienie umo ż liwiaj ą ce, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego pro- toko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdy ż przyznaje kontra- hentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Równie ż tre ść postanowienia stosowanego przez X przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e do- kona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta. Z tych te ż wzgl ę dów Prezes UOKiK uzna ł wymienione zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. Reasumuj ą c za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcu umownym, stosowanym przez przedsi ę biorc ę , mieszcz ą si ę w hipotezie wymienionej klauzuli, wpisanej do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Po czwarte postanowienie § 19 ust. 3 „ Umowy…” o tre ś ci: „KUPUJ Ą CY ma obowi ą zek informowania X Sp. z o.o. o ka ż dej zmianie swojego adresu. W przypadkach nie podj ę cia przez niego korespondencji pod adresem ostatnio wskazanym, korespondencj ę uznaje si ę za dor ę czon ą bez wzgl ę du na przyczyn ę dla której nie zosta ł a podj ę ta”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycjami: 1207 i 918 , uznanymi uprzednio wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 16 kwietnia 2007r. (sygn. akt XVII Amc 43/06) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone uzna ł postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 1207 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o tre ś ci: „W przypadku zmiany adresu, ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie ad- resu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą ". W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) S ą d Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów za niedozwolone uzna ł postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 918 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o tre ś ci: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiado- mienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż uznane za niedozwolone postanowienie umowne „kszta ł tuje sy- tuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą pozwanego, nak ł adaj ą c na kon- sumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji s ą dowej. Instytucja dor ę - czenia zast ę pczego nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza, gdy jedn ą ze stron umowy jest konsu- 11 ment oraz maj ą c na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, i ż instytucja dor ę czenia zast ę pczego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Równie ż dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) mo ż e prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapo- znania si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” Tre ść § 19 ust. 3 „ Umowy…” ustanawia identyczn ą do okre ś lonej w ww. klauzuli instytucj ę domniemania z ł o ż enia skutecznego o ś wiadczenia woli uzale ż nione- go jedynie od jego wys ł ania pod ostatnio znany adres. Zatem skutek stosowania kwestio- nowanego postanowienia jest taki sam, jak tych, które zosta ł y umieszczone w Rejestrze pod poz. 1207 i poz. 918, co w tym przypadku przes ą dza o to ż samo ś ci klauzul. Bez zna- czenia przy tym pozostaj ą drobne odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń , wyra- zów i szyku zdania, które pozostaj ą bez wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo ś ci postanowie ń . Tak ż e i trzeci ą przes ł ank ę , nale ż y uzna ć ze spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumen- tów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej in- dywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymienione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug deweloperskich zawieraj ą ca niedo- zwolone klauzule adresowana jest bowiem przez X, nie do ś ci ś le zindywidualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy analizowanego w niniejszym post ę powaniu wzor- ca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim, zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) uzna ć nale ż y za dzia ł anie bezprawne, stano- wi ą ce praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej sto- sowania. Jak wynika z ustale ń dokonanych w niniejszym post ę powaniu, X w oparciu o kwe- stionowany przez Prezesa UOKiK wzorzec umowny zawiera ł umowy z klientami. Akty nota- rialne, przeniesienia w ł asno ś ci lokali na ostatnich klientów popisane zosta ł y w dniu 07 li- stopada 2008r. W zwi ą zku z powy ż szym, Prezes UOKiK uzna ł , i ż z dniem 08 listopada 2008r. nast ą pi ł o zaniechanie stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsu- mentów przez X spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w G. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie (…), nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej sto- sowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W takim przypadku, Prezes UOKiK wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbioro- we interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania, przy czym ci ęż ar udowodnienia okoliczno ś ci zaniechania stosowania zarzucanej praktyki spoczywa na przedsi ę biorcy. Wobec spe ł nienia przes ł anek koniecznych do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbio- rowe interesy konsumentów, okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) oraz przes ł anek wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy kon- 12 sumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania wskazanych w art. 27 ustawy o ochronie (…), Prezes UOKiK orzek ł jak w pkt I sentencji. II. Art. 105 § 1 K.p.a. zak ł ada, ż e je ż eli z jakichkolwiek przyczyn post ę powanie sta ł o si ę bezprzedmiotowe organ administracji publicznej umarza prowadzone post ę powanie. Przes ł ank ą umorzenia jest wi ę c „bezprzedmiotowo ść post ę powania administracyjnego z jakichkolwiek przyczyn”, czyli z ka ż dej przyczyny powoduj ą cej brak jednego z elementów materialnego stosunku prawnego w odniesieniu do jego strony podmiotowej lub przedmio- towej. Przedsi ę biorcy postawiono zarzut umieszczenia we wzorcu umownym : „ Umowa nr …. o wybudowanie mieszkania” w § 9 ust. 2 „Umowy…” postanowienia umownego o tre ś ci: „Terminy, o których mowa w ust. 1 mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia oko- liczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które X Sp. z o.o. nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: a) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie albo zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji lub nakazuj ą ce jej wstrzymanie, b) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, itp., c) warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji, d) wojna, strajki”. Wszczynaj ą c post ę powanie Prezes Urz ę du uzna ł , ż e postanowienie to mo ż e wywo ł y- wa ć identyczne skutki prawne, jak klauzula umieszczona w Rejestrze pod poz. 921. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05) S ą d Ochro- ny Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą za- ny jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń - czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zo- bowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja- ś nieniem i wskazaniem nowego terminu”. Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsi ę biorc ę z przywo ł an ą klauzul ą wpisan ą do Rejestru nie pozwalaj ą jednak na przyj ę - cie uzasadnionego wniosku, co do to ż samo ś ci obu postanowie ń i identyczno ś ci wywo ł y- wanych przez nie skutków prawnych. W ocenie Prezesa UOKiK, odmiennie ni ż to ma miej- sce w tre ś ci klauzuli wpisanej do Rejestru, przedsi ę biorca X przewidywa ł co prawda mo ż li- wo ść przed ł u ż enia terminu wykonania umowy, ograniczaj ą c j ą jednak do tych okoliczno ś ci, za które nie ponosi on odpowiedzialno ś ci, a wi ę c do tych, które s ą od niego niezale ż ne i niezawinione. W postanowieniu wpisanym do Rejestru tego rodzaju wy łą czenia brak. Kata- log przypadków, wyst ą pienie których upowa ż nia przedsi ę biorc ę do przed ł u ż enia terminu wykonania umowy jest wi ę c znacznie szerszy i niedookre ś lony, co daje kontrahentowi kon- sumenta prawo do dowolnej ich kwalifikacji. Maj ą c to na uwadze, hipotez ę o identyczno ś ci to ż samo ś ci obu klauzul i skutków prawnych wywo ł anych przez postanowienie stosowane przez X w § 9 ust. 2 Umowy o wy- budowanie lokalu mieszkalnego i postanowienie wpisane do Rejestru pod poz. 921 nale ż a- ł o w analizowanym zakresie, jako nieprawdziw ą , odrzuci ć . St ą d orzeczono jak w punkcie II sentencji. 13 III. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…), Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na Przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą - gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy antymonopolowej przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczegól- no ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie na- ruszenie przepisów ustawy. W pkt I sentencji decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyk naru- szaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych powy ż ej. Praktyki te polega ł y na po- s ł ugiwaniu si ę w umowach zawieranych z konsumentami postanowieniami wzorców umo- wy uznanymi przez SOKiK za niedozwolone. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych prak- tyk by ł o naruszenie ekonomicznych interesów konsumentów. Maj ą to na uwadze, Prezes UOKiK za celowe uzna ł na ł o ż enie na przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej. Z informacji przekazanych przez Spó ł k ę dnia 03 marca 2008 r. wynika, ż e wysoko ść jej przychodu w roku 2007r. wynios ł a a z ł . Zgodnie z wspomnianym art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…), Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów kary pie- ni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10%. Zatem w przedmiotowej sprawie maksymalna wysoko ść kary, do której na ł o ż enia uprawniony jest Prezes Urz ę du, wynosi ł aby b z ł . W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie a z ł (s ł ownie z ł otych: a, tj. c % przychodu osi ą gni ę tego przez X w roku 2007. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ustalaj ą c ostateczn ą wysoko ść kary Prezesa Urz ę du, wzi ął pod uwag ę zarówno oko- liczno ś ci „obci ąż aj ą ce”, jak i „ ł agodz ą ce”. Pierwsze z nich wskazuj ą , ż e przedsi ę biorca sto- sowa ł niedozwolone klauzule, pomimo ł atwej dost ę pno ś ci i publicznego charakteru Reje- stru. W tej sytuacji oceni ć nale ż a ł o, ż e kwestionowane zachowanie rynkowe nie by ł o dzia- ł aniem nie ś wiadomym, bowiem przy do ł o ż eniu minimum staranno ś ci ka ż dy, w tym i skar- ż ony, móg ł z ł atwo ś ci ą zapozna ć si ę z tre ś ci ą postanowie ń wpisanych do Rejestru i dosto- sowa ć wykorzystywany w obrocie konsumenckim wzorzec umowny do wymogów obowi ą - zuj ą cego prawa. Natomiast „okoliczno ś ci ł agodz ą ce”, pozwalaj ą ce na obni ż enie jej mak- symalnego wymiaru, to: 1) Skar ż ony, swoim dzia ł aniem, po raz pierwszy naruszy ł przepisy ustawy o ochronie konkurencji (…). 2) Skar ż ony wspó ł dzia ł a ł z Urz ę dem i wywi ą zywa ł si ę z zobowi ą za ń na- k ł adanych przez Prezesa Urz ę du, w zakresie udzielania informacji oraz przekazywania żą danych dokumentów, 3) Naruszy ł zbiorowy interes konsumentów, ale skutki tego naruszenia mia ł y ograniczony zasi ę g, 4) Skar ż ony podj ął prób ę eliminacji z obrotu zarzucanych narusze ń po- przez opracowanie nowego wzorca umowy. W ocenie Prezesa Urz ę du wymierzona kara jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urz ę du, uzna ł równie ż , i ż 14 w tym przypadku na ł o ż ona kara powinna spe ł nia ć przede wszystkim funkcj ę prewencyjn ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. St ą d orzeczono jak w punkcie III sentencji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pie- ni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Pouczenie: Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kpc, od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatury Urz ę du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów w Gda ń sku. Otrzymuje: 1. X 2. a/a 15