RGD-66/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-14/08/WW Gda ń sk, dnia 24 grudnia 2008r. D ECYZJA NR RGD. 66/2008 I. Na podstawie art. 27 ust. 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Mi- nistrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe inte- resy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko przedsi ę biorcy: X z siedzib ą w S. - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów , dzia ł anie tego przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym na- zw ą : Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego i ustanowienie w nim od- r ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienie prawa w ł asno ś ci do tego lokalu nast ę pu- j ą cych postanowie ń : 1) § 2 ust. 3 pkt 1 umowy o tre ś ci: „Nadto Deweloper zastrzega sobie prawo do: 1) ewen- tualnej korekty projektu budowlanego Budynku i zagospodarowania Nieruchomo ś ci oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub celowe”, 2) § 2 ust. 4 umowy o tre ś ci: „Klient wyra ż a zgod ę na to, i ż ostateczna powierzchnia u ż yt- kowa lokalu mo ż e ró ż nic si ę od powierzchni netto, o której mowa w § 1 pkt 5 w granicach 3% (s ł ownie: trzech). Ostateczne ustalenie łą cznej powierzchni netto Lokalu nast ą pi naj- pó ź niej w dniu dokonania odbioru”, 3) § 3 ust. 4 umowy o tre ś ci: „W przypadku zmiany przepisów prawa dotycz ą cych podatku VAT, w szczególno ś ci podwy ż szenia stawki podatku VAT, kwoty, o których mowa w ust. 1 i 2 zostan ą zmienione w sposób uwzgl ę dniaj ą cy zmian ę tych przepisów”, 4) § 6 ust. 4 umowy o tre ś ci: „(…) W przypadku nieusprawiedliwionego nie zg ł oszenia si ę Klienta do odbioru Budynku w ustalonym terminie przyjmuje si ę , i ż odebra ł on Lokal bez zastrze ż e ń , co zostanie stwierdzone sporz ą dzonym przez Dewelopera jednostronnym pro- toko ł em odbioru” (…), 5) § 18 umowy o tre ś ci: „Strony informuj ą si ę wzajemnie listem poleconym o zmianie ad- resu zamieszkania, siedziby lub adresu do korespondencji, je ś li jest inny ni ż adres za- mieszkania lub siedziby, pod rygorem uznania dor ę czenia pod poprzednio znany adres za skuteczne”, 6) § 19 ust. 3 umowy o tre ś ci: „Sprawy sporne wynikaj ą ce ze stosowania niniejszej umo- wy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Dewelopera”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Reje- stru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów I STWIERDZA SI Ę ZANIE- CHANIE STOSOWANIA TEJ PRAKTYKI Z DNIEM 06 LUTEGO 2008 R ., II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie kon- kurencji i konsumentów nak ł ada si ę na przedsi ę biorc ę : X z siedzib ą w G. kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 0 z ł (s ł ownie: 0 z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I sentencji decyzji. III. Na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post ę powania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z pó ź n. zm.), w zwi ą zku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów umarza si ę wszcz ę te z urz ę - du, przeciwko przedsi ę biorcy: X z siedzib ą w S., post ę powanie w sprawie praktyk narusza- j ą cych zbiorowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie we wzorcu umownym pod nazw ą : Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego i ustanowienie w nim odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienie prawa w ł asno ś ci do tego lokalu, po- stanowienia umownego w § 7 umowy o tre ś ci: „Termin o którym mowa w § 6 ust. 1 mo ż e ulec przed ł u ż eniu: 1) z powodu okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub kontynuowanie robót je ż eli Deweloper nie ponosi za te okoliczno ś ci odpowiedzialno ś ci, takich jak: a) decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenia inwe- stycji, nakazuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń uniemo ż - liwiaj ą cych jej zako ń czenie istotna zmiana przepisów prawnych dotycz ą - cych procesu inwestycyjnego, b) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, warunki atmosferyczne unie- mo ż liwiaj ą ce lub w znaczny sposób utrudniaj ą cej prowadzenie i wykony- wanie robót budowlanych, awarie lub zniszczenie elementów infrastruktury liniowej itp. c) wojna, strajki, ataki lub zamachy terrorystyczne, niepokoje i zaburzenia publiczne”, co mog ł o stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem UOKiK lub organem antymonopolowym) przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug deweloper- skich. W ramach prowadzonych bada ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. 2 W toku badania Prezes UOKiK ustali ł , i ż przedsi ę biorca: X z siedzib ą w S. (zwana dalej X lub zamiennie Spó ł k ą , przedsi ę biorc ą ) we wzorcu umownym pod nazw ą : Umowa o wy- budowanie budynku mieszkalnego i ustanowienie w nim odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienie prawa w ł asno ś ci do tego lokalu (zwana dalej umow ą o wy- budowanie budynku mieszkalnego ) stosuje postanowienia, których tre ś ci mo ż na uzna ć za to ż same z postanowieniami wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do Reje- stru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę powania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W zwi ą zku z tym, postanowieniem nr 101 z dnia 04 marca 2008r. – wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę : X z siedzib ą w S. praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) – zwanej dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…) lub zamiennie ustaw ą antymonopolow ą , polegaj ą cych na stosowaniu w tre ś ci wzorca umow- nego, tj. Umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego i ustanowienie w nim odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienie prawa w ł asno ś ci do tego lokalu posta- nowie ń , które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W toku post ę powania, Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y z przeprowa- dzonej wcze ś niej kontroli wzorców umownych. Odnosz ą c si ę do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania w sprawach praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, przedsi ę biorca pismem z dnia 19 marca 2008r. poinformowa ł , i ż umowa stanowi ą ca przedmiot badania „zosta ł a skonsumowana, tj. wszyscy klienci (pi ęć rodzin), którzy je z X nabyli ju ż w sposób osta- teczny lokale mieszkalne, które stanowi ł y przedmiot tej ż e umowy”. Ponadto przedsi ę biorca wskaza ł , ż e kwestionowany wzorzec umowny ju ż nie znajduje si ę w obrocie konsumenckim, poniewa ż „zosta ł y zbyte wszystkie mieszkania wchodz ą ce w sk ł ad nieruchomo ś ci b ę d ą cej przedmiotem umowy. Pragn ę doda ć , i ż umowa ta nie jest w badanym kszta ł cie stosowana przez X. W konsekwencji przedmiotowe post ę powanie win- no ulec umorzeniu jako bezprzedmiotowe”. Przedsi ę biorca nadmieni ł , i ż tre ść ka ż dej z umów by ł a przedmiotem rozmów i negocjacji, prowadzonych równie ż w obecno ś ci przedstawicieli biura po ś rednictwa w obrocie nieru- chomo ś ciami. W umowach zosta ł y wprowadzane zmiany, „czego dowodem s ą chocia ż by wzmianki nanoszone, i komputerowo, i r ę cznie na tek ś cie umowy”. X odniós ł si ę do tre ś ci poszczególnych klauzul, uznaj ą c, ż e stosowane przez Spó ł k ę zapisy umowne ró ż ni ą si ę od zapisów wskazanych w Rejestrze i nie naruszaj ą interesu konsu- mentów, ale s ą niejednokrotnie równie ż dla nich korzystne. Podkre ś li ł tak ż e, i ż „nie s ą zasadne twierdzenia, i ż w umowie b ę d ą cej przedmiotem bada- nia zawarte s ą sformu ł owania wpisane do rejestru postanowie ń wzorców uznanych za nie- dozwolone. Wskazane w pi ś mie z dnia 4 marca 2008 roku klauzule s ą bowiem substancjalnie odmienne od stosowanych i zakwestionowanych zapisów umo- wy , i to nie tylko literalnie, ale równie ż w kontek ś cie pozosta ł ych postanowie ń umowy”. W uzupe ł nieniu materia ł u dowodowego Spó ł ka przekaza ł a, ż e klienci, nie zg ł aszali ż ad- nych pretensji b ą d ź roszcze ń zwi ą zanych z tre ś ci ą zawartych umów. Jako okoliczno ść uza- sadniaj ą c ą taki stan rzeczy, tzn., ż e „umowy te nie krzywdzi ł y w ż aden sposób konsumen- tów i nie kszta ł towa ł y ich sytuacji prawnej w sposób sprzeczny z prawem lub dobrymi obyczajami, jest fakt, i ż bardzo szybko (w porównaniu z innymi deweloperami) dosz ł o do 3 podpisania umów ostatecznych notarialnych. Ż aden z notariuszy równie ż nie podnosi ł za- strze ż e ń co do tre ś ci umów”. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: Przedsi ę biorstwo X z siedzib ą w S. zosta ł a zarejestrowana w KRS pod nr 0. Przedmiotem dzia ł ania przedsi ę biorcy jest m.in.: przygotowanie terenu pod budow ę , wznoszenie kom- pletnych budynków i budowli lub ich cz ęś ci; in ż ynieria l ą dowa i wodna, wykonywanie in- stalacji budowlanych, wykonywanie robót budowlanych wyko ń czeniowych, dzia ł alno ść w zakresie architektury i in ż ynierii. W kontaktach z klientami Spó ł ka pos ł uguje si ę projektami umów, które nast ę pnie konsu- menci podpisuj ą chc ą c skorzysta ć z us ł ug/ofert tego przedsi ę biorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umo- wy, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów, podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 K.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umownego pod nazw ą : Umowa o wy- budowanie budynku mieszkalnego i ustanowienie w nim odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienie prawa w ł asno ś ci do tego lokalu zawiera m.in. nast ę puj ą ce postanowienia: 1) § 2 ust. 3 pkt 1 umowy o tre ś ci: „Nadto Deweloper zastrzega sobie prawo do: 1) ewen- tualnej korekty projektu budowlanego Budynku i zagospodarowania Nieruchomo ś ci oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub celowe”, 2) § 2 ust. 4 umowy o tre ś ci: „Klient wyra ż a zgod ę na to, i ż ostateczna powierzchnia u ż yt- kowa lokalu mo ż e ró ż nic si ę od powierzchni netto, o której mowa w § 1 pkt 5 w granicach 3% (s ł ownie: trzech). Ostateczne ustalenie łą cznej powierzchni netto Lokalu nast ą pi naj- pó ź niej w dniu dokonania odbioru”, 3) § 3 ust. 4 umowy o tre ś ci: „W przypadku zmiany przepisów prawa dotycz ą cych podatku VAT, w szczególno ś ci podwy ż szenia stawki podatku VAT, kwoty, o których mowa w ust. 1 i 2 zostan ą zmienione w sposób uwzgl ę dniaj ą cy zmian ę tych przepisów”, 4) § 6 ust. 4 umowy o tre ś ci: „(…) W przypadku nieusprawiedliwionego nie zg ł oszenia si ę Klienta do odbioru Budynku w ustalonym terminie przyjmuje si ę , i ż odebra ł on Lokal bez zastrze ż e ń , co zostanie stwierdzone sporz ą dzonym przez Dewelopera jednostronnym pro- toko ł em odbioru” (…), 5) § 7 ust. 1 umowy o tre ś ci: „Termin o którym mowa w § 6 ust. 1 mo ż e ulec przed ł u ż e- niu: 1) z powodu okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub kontynuowanie robót je ż eli Deweloper nie ponosi za te okoliczno ś ci odpowiedzialno ś ci, takich jak: a) decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji, nakazuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń uniemo ż liwiaj ą cych jej zako ń czenie istotna zmiana przepisów prawnych dotycz ą cych procesu in- westycyjnego, b) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, warunki atmosferyczne unie- mo ż liwiaj ą ce lub w znaczny sposób utrudniaj ą cej prowadzenie i wykonywanie robót budowlanych, awarie lub zniszczenie elementów infrastruktury liniowej itp. 4 c) wojna, strajki, ataki lub zamachy terrorystyczne, niepokoje i zaburzenia pu- bliczne”. 6) § 18 umowy o tre ś ci: „Strony informuj ą si ę wzajemnie listem poleconym o zmianie ad- resu zamieszkania, siedziby lub adresu do korespondencji, je ś li jest inny ni ż adres za- mieszkania lub siedziby, pod rygorem uznania dor ę czenia pod poprzednio znany adres za skuteczne”, 7) § 19 ust. 3 umowy o tre ś ci: „Sprawy sporne wynikaj ą ce ze stosowania niniejszej umo- wy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Dewelopera”, uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców uznanych za niedozwolone, odpowiednio pod pozycj ą : 234, 227, 885, 364, 921, 1207, 210, co mo ż e stanowi ć naru- szenie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co na- st ę puje: Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero Prezesa UOKiK do reali- zacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust. 1, jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami przedsi ę biorcy. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi i ż , „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego ż artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbio- rowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę bior- cy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (…).” Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku X - mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne z powo ł anym wy ż ej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny wi ę c spe ł nia ć łą cz- nie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bez- prawne, naruszaj ą c jednocze ś nie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 K.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo- ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania okoliczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fi- zycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacz- nie potwierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy antymonopolowej. Odno ś nie drugiej przes ł anki, tj. bezprawno ś ci, rozumianej jako dzia ł ania sprzecznego z przepisami prawa podnie ść nale ż y, i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegaj ą cy na stosowaniu w umowach zawiera- nych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. 5 Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę bior- cy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie posta- nowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci roz- szerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie po- stanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe intere- sy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.kik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wy- razów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia po- zwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.kik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. St ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, miesz- cz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w opar- ciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W trakcie prowadzonego post ę powania skar ż ony przedsi ę biorca wskaza ł , ż e przed podpi- saniem umów z konsumentami ich tre ść podlega ł a negocjacjom, co skutkowa ł o zmianami tre ś ci umów. Odnosz ą c si ę do tego argumentu, nale ż y podnie ść , ż e przepisy art. 385 1 - 385 3 Kodeksu cywilnego ustanawiaj ą materialnoprawn ą podstaw ę dla abstrakcyjnej kon- troli wzorców umów. Zgodnie z literatur ą 1 wzorzec umowny „..to doktrynalne okre ś lenie wszelkich jednostronnie przygotowanych z góry przed zawarciem umowy, gotowych klau- zul umów w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów itp.” Z kolei art. 24 ust. 1 pkt 2 praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów definiuje w ten sposób, ż e jest ni ą m.in. stosowanie postanowie ń wzorców umów, które wcze ś niej wpisane zosta ł y do Rejestru. Nale ż y wi ę c przyj ąć , ż e przedmiotem dokonywanej w tym zakresie kontroli wzor- ców nie jest kontrola i analiza postanowie ń konkretnej, zawartej przez przedsi ę biorc ę z konsumentem umowy, ale kontrola abstrakcyjna wzorca umownego, stosowanego przez przedsi ę biorc ę w obrocie z konsumentami, którego zapisy mog ł yby kszta ł towa ć tre ść sto- 1 Por. E. Łę towska Prawo umów konsumenckich, Wydawnictwo C.H. Beck, wydanie II, s. 292 i nast ę pne. 6 sunku prawnego. Tak wi ę c, ocenie podlegaj ą nie konkretne postanowienia umów ju ż za- wartych, ale postanowienia wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kon- trahenta na etapie oferowania, a nie negocjowania, podpisywania czy wykonywania kon- traktu. Wynika st ą d, ż e przedmiotem analizy s ą tre ś ci postanowie ń zawartych we wzorcu umownym, który podlega kontroli niezale ż nie od tego, czy nast ę pnie dojdzie, lub nie do zawarcia konkretnej umowy i niezale ż nie od tego, czy tre ść poszczególnych umów ró ż ni si ę od tej, pierwotnie zaoferowanej 2 . Z ustale ń dokonanych przez Prezesa Urz ę du wynika bezsprzecznie, ż e przedsi ę biorca proponuj ą c nabycie lokalu mieszkalnego przedstawia ł konsumentom gotowy tekst wzorca umowy. Faktu tego i jego oceny nie zmienia okolicz- no ść , na któr ą wskazywa ł X, ż e „…godzi ł em si ę równie ż na wprowadzanie zmian w tych ż e umowach, czego dowodem s ą chocia ż by wzmianki nanoszone, i komputerowo, i r ę cznie na tek ś cie umowy”, bowiem, na co ju ż wskazano wy ż ej, przedmiotem oceny Prezesa jest nie wynik negocjacji, ale tre ść wzorca, mog ą cego stanowi ć podstaw ę dla ich prowadzenia. Ponadto nale ż y zaznaczy ć i ż , X przedstawiaj ą c konsumentom wzorzec wyra ż a ł wol ę kszta ł - towania stosunków umownych z konsumentami w oparciu o przygotowany przez siebie wzorzec. Zatem w ten sposób godzi ł w zbiorowe interesy konsumentów. Godzenie w zbio- rowe interesy konsumentów mo ż e bowiem polega ć nie tylko na naruszaniu interesów kon- sumentów, lecz równie ż obejmuje zachowania polegaj ą ce na ich zagro ż eniu. Takim zagro- ż eniem w ocenie Prezesa Urz ę du by ł o przedstawianie konsumentom wzorca umowy, który zawiera ł postanowienia wpisane do Rejestru. W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, zapisy stosowa- nego wzorca umownego o nazwie: Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego i ustanowienie w nim odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienie prawa w ł asno ś ci do tego lokalu, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomoc- nymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, o któ- rym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, pod pozycjami: 234, 227, 885, 364, 1207 i 210. 1) § 2 ust. 3 pkt 1 umowy o tre ś ci: „Nadto Deweloper zastrzega sobie prawo do: 1) ewen- tualnej korekty projektu budowlanego Budynku i zagospodarowania Nieruchomo ś ci oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub celowe”, 2) § 2 ust. 4 umowy o tre ś ci: „Klient wyra ż a zgod ę na to, i ż ostateczna powierzchnia u ż yt- kowa lokalu mo ż e ró ż nic si ę od powierzchni netto, o której mowa w § 1 pkt 5 w granicach 3% (s ł ownie: trzech). Ostateczne ustalenie łą cznej powierzchni netto Lokalu nast ą pi naj- pó ź niej w dniu dokonania odbioru”, 3) § 3 ust. 4 umowy o tre ś ci: „W przypadku zmiany przepisów prawa dotycz ą cych podatku VAT, w szczególno ś ci podwy ż szenia stawki podatku VAT, kwoty, o których mowa w ust. 1 i 2 zostan ą zmienione w sposób uwzgl ę dniaj ą cy zmian ę tych przepisów”, 4) § 6 ust. 4 umowy o tre ś ci: „(…) W przypadku nieusprawiedliwionego nie zg ł oszenia si ę Klienta do odbioru Budynku w ustalonym terminie przyjmuje si ę , i ż odebra ł on Lokal bez zastrze ż e ń , co zostanie stwierdzone sporz ą dzonym przez Dewelopera jednostronnym pro- toko ł em odbioru” (…), 5) § 18 umowy o tre ś ci: „Strony informuj ą si ę wzajemnie listem poleconym o zmianie ad- resu zamieszkania, siedziby lub adresu do korespondencji, je ś li jest inny ni ż adres za- 2 Por. np. orzeczenie SOKiK z dnia 05 wrze ś nia 2006r. , sygn. akt XVII Amc 118/05, i zwi ą zane z tym rozstrzygni ę ciem orzeczenie S ą du Apelacyjnego z dnia 29 stycznia 2008r., sygn. akt VI Ca 746/07. 7 mieszkania lub siedziby, pod rygorem uznania dor ę czenia pod poprzednio znany adres za skuteczne”, 6) § 19 ust. 3 umowy o tre ś ci: „Sprawy sporne wynikaj ą ce ze stosowania niniejszej umo- wy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Dewelopera”. Po pierwsze , zapis § 2 ust. 3 pkt 1 umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego o tre ś ci: – „Nadto Deweloper zastrzega sobie prawo do: 1) ewentualnej korekty projektu budowlanego Budynku i zagospodarowania Nieruchomo ś ci oraz do realizacji tych zmian, o ile oka żą si ę one konieczne lub celowe”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycj ą 234 a tak ż e 852, uznanymi uprzednio wyrokami S ą du Okr ę gowe- go w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postano- wienia umowne. Wyrokiem zapad ł ym w dniu 10 pa ź dziernika 2004 r., (sygn. akt XVII AmC 47/03) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ”, które zosta ł o wpisane do Rejestru pod poz. 234. Tak ż e wyrokiem z dnia 7 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII Amc 73/05) S ą d uzna ł za niedo- zwolone podobne w skutkach postanowienie umowne o tre ś ci „ Spó ł dzielnia zastrzega, ż e ostateczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architekto- niczno - funkcjonalnej” , które zosta ł o wpisane do Rejestru pod poz. 852. Porównywane, do zakwestionowanych w niniejszej sprawie postanowie ń umownych, sfor- mu ł owania nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, ż e wywo ł uj ą one identyczne, to ż same konsekwencje dla konsumen- ta. Wszystkie wymienione zastrze ż enia umowne skutkuj ą bowiem nadaniem przedsi ę biorcy uprawnienia do jednostronnej zmiany przedmiotu umowy w zakresie okre ś laj ą cym przed- miot i zakres rozwi ą za ń projektowych, wcze ś niej uzgodnionych przez strony. Na podstawie tak sformu ł owanego zapisu wzorca umowy kontrahent konsumenta mo ż e, w sposób w zasadzie niczym nie ograniczony, zmieni ć jednostronnie istotn ą cz ęść swojego ś wiadczenia, wprowadzaj ą c zmiany w projekcie budynku, których mo ż e nie akceptowa ć kupuj ą cy. Podejmuj ą c decyzj ę o zakupie lokalu móg ł on bowiem kierowa ć si ę równie ż przedstawionym mu projektem architektonicznym budynku lub planowanym sposobem zagospodarowania osiedla. Dotyczy to w szczególno ś ci sytuacji, gdy wprowadzone jednostronnie zmiany skutkuj ą chocia ż by zastosowaniem innych materia ł ów, budow ą budynku o innym kszta ł cie uk ł adzie pomieszcze ń , ró ż ni ą cym od si ę od projektowanego, opisanego w umowie, w którym za- mierza ł zamieszka ć potencjalny kupuj ą cy, nie uzyskaj ą jego akceptacji. W ocenie Prezesa UOKiK, tak sformu ł owany warunek umowy pozostaje w sprzeczno ś ci z art. 385 1 K.c. oraz art. 385 3 pkt 19 i 10 K.c. Tym samym, zapis ten ra żą co narusza interes konsumenta, który po podpisaniu umowy pozbawiony zostaje prawa odmowy akceptacji dokonywanych zmian projektu budowlane- go. Ponadto, w takim przypadku, konsumentowi nie przyznano prawa do odst ą pienia od umowy bez negatywnych dla ń konsekwencji, w postaci obowi ą zku zap ł aty kary umownej, co stawia go tym samym w nierównoprawnej pozycji wobec Spó ł ki. Przeprowadzona analiza kwestionowanego warunku wzorca umowy stosowanego przez X, z wymienionymi wy ż ej postanowieniami uznanymi wcze ś niej przez S ą d Ochrony Konku- rencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, jednoznacznie wskazuje na identyczno ść skutków porównywanych klauzul, a 8 ró ż nica w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów pozostaje bez wp ł ywu na ich ocen ę . Z powy ż szych wzgl ę dów porównywane zapisy nale ż y uzna ć za to ż same. Po drugie , zapis § 2 ust. 4 umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego o tre ś ci: – „Klient wyra ż a zgod ę na to, i ż ostateczna powierzchnia u ż ytkowa lokalu mo ż e ró ż ni ć si ę od powierzchni netto, o której mowa w § 1 pkt 5 w granicach 3% (s ł ownie: trzech). Osta- teczne ustalenie łą cznej powierzchni netto Lokalu nast ą pi najpó ź niej w dniu dokonania odbioru”. Postanowienie to, koresponduj ą ce z unormowaniem zawartym w § 3 ust. 5 umowy o tre ś ci: „Kwota, o której mowa w ust. 1 ulegnie odpowiednio zmniejszeniu lub zwi ę kszeniu w razie zmiany powierzchni netto, o której mowa w § 2 ust. 4”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod pozycj ą 227 uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedo- zwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za nie- dozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wy- nikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego usta- lon ą w umowie”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowana klauzula „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumen- tem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci” . Ponadto S ą d uzna ł , i ż takie postanowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. (…)” . Taka regulacja umowna powoduje, ż e konsument b ę dzie zobowi ą zany do zaakcep- towania faktu, ż e powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od tej, przewidzianej w umo- wie. Je ś li ró ż nica ta b ę dzie liczb ą dodatni ą kontrahent przedsi ę biorcy zobowi ą zany do poniesie- nia dodatkowych kosztów, na które nie ma on wp ł ywu i które stanowi ć dla niego mog ą znaczne obci ąż enie. Mo ż liwo ść na ł o ż enia na konsumenta ci ęż aru finansowego, b ę d ą cego wynikiem realizacji przez sprzedaj ą cego przedmiotu umowy niezgodnie z jej postanowie- niami i projektem jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interesy konsu- menta. Je ś li natomiast powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie mniejsza od tej, okre ś lonej w umowie, to np. ró ż nica bliska 3 m 2 , przy mieszkaniu 100 m 2 , stanowi dla konsumenta istotn ą zmian ę warunków cech lokalu, na którego zakup nie zdecydowa ł by si ę , wiedz ą c ż e jego wielko ść b ę dzie mniejsza od oferowanej. Tre ść § 3 ust. 5 Umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego przewiduje jedynie po stronie przedsi ę biorcy prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy, w przypadku wyst ą - pienia ró ż nic w powierzchni netto lokalu w granicach 3%, wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Brak przy tym, w przedmiotowych postanowieniach wzorca umowy, ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia od niej w takim przypadku. Stanowi to ra żą ce uszczuplenie uprawnie ń konsumenta, który zobowi ą zany jest odebra ć i zap ł aci ć za mieszkanie, którego powierzchnia nie odpowiada tej, uzgodnio- nej przez strony kontraktu. Jak podniós ł S ą d Apelacyjny w uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 18 lipca 2008r., (sygn. akt VI ACa 400/08). „Zakwestionowane postanowienie przyznaje wy łą cznie pozwanemu uprawnienie do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, nie przy- znaje konsumentowi w zamian uprawnienia w postaci prawa odst ą pienia od umowy. Kszta ł towanie praw i obowi ą zków, które tylko jednej stronie gwarantuj ą uprawnienie w postaci mo ż liwo ś ci zmiany ceny po zawarciu umowy w sytuacji zmiany okoliczno ś ci o któ- rych mowa w § 5 ust. 2 wzorca umowy, pozbawiaj ą c jednocze ś nie drug ą stron ę prawa do odst ą pienia od umowy powoduje nierówno ść stron tego stosunku obligacyjnego, tym bar- dziej, i ż z regu ł y konsument jest stron ą posiadaj ą c ą znacznie mniejsz ą znajomo ść przepi- sów prawa. Od pozwanego natomiast dzia ł aj ą cego w obrocie jako profesjonalisty w swojej bran ż y wymagana jest szczególna staranno ść . Postanowienia wzorca umowy, które prze- widuj ą uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lania lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy stanowi niedozwolone postanowienie umowne o jakim mowa w art. 385 pkt 20 k.c. Takie dzia ł anie pozwanego narusza dobre obyczaje i ra żą co narusza interesy konsu- menta”. Wyniki analizy porównawczej kwestionowanego postanowienia umowny, z tymi wpisanymi ju ż do Rejestru, wskazuj ą jednoznacznie na to ż samo ść skutków wywo ł anych nimi, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. Po trzecie , zapis § 3 ust. 4 umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego o tre ś ci: – „W przypadku zmiany przepisów prawa dotycz ą cych podatku VAT, w szczególno ś ci pod- wy ż szenia stawki podatku VAT, kwoty, o których mowa w ust. 1 i 2 zostan ą zmienione w sposób uwzgl ę dniaj ą cy zmian ę tych przepisów”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpi- san ą do Rejestru pod pozycj ą 885 , uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w War- szawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d uzna ł za niedozwolone, postanowienie umowne, o tre ś ci: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmia- ny stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” W uzasadnieniu tego wyroku S ą d stwierdzi ł i ż , w jego ocenie, ta „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy”. Tre ść § 3 ust. 4 stosowanego przez X wzorca umowy o wybudowanie budynku mieszkal- nego przewiduj ą cego ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci stawki podatku VAT rów- nie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porówny- wanych powy ż ej klauzul. Po czwarte , zapis § 6 ust. 4 umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego o tre- ś ci: „(…) W przypadku nieusprawiedliwionego nie zg ł oszenia si ę Klienta do odbioru Budyn- 10 ku w ustalonym terminie przyjmuje si ę , i ż odebra ł on Lokal bez zastrze ż e ń , co zostanie stwierdzone sporz ą dzonym przez Dewelopera jednostronnym protoko ł em odbioru” (…), nale ż y uzna ć za to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycj ą ; 364 i 365 , uznanymi uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) S ą d Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane odpowiednio pod poz. 364 i 365 do Rejestru postanowie ń wzorców umo- wy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyzna- czonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umo- wy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wysta- wienia odpowiedniej faktury” i „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwo- lony, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385 3 pkt 9 k. c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż po- stanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta”. S ą d wskaza ł jednocze ś nie, i ż posta- nowienie umo ż liwiaj ą ce, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdy ż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej inter- pretacji umowy. Równie ż tre ść postanowienia stosowanego przez X przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e do- kona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d, w uzasadnieniu do ww. wyroku, prawa konsumenta. Z tych te ż wzgl ę dów Pre- zes Urz ę du uzna ł wymienione postanowienia za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W oce- nie Prezesa UOKiK u ż ycie przez przedsi ę biorc ę w § 6 ust. 4 umowy sformu ł owania „nie- usprawiedliwionego niezg ł oszenia si ę (…)”, nie os ł abia wymowy, ani nie niweluje abuzyw- no ś ci analizowanej klauzuli, która wywo ł uje te same, negatywne skutki prawne, co ta wpi- sana do Rejestru. Po pierwsze u ż yte sformu ł owanie nie precyzuje w jakikolwiek sposób okoliczno ś ci, których wyst ą pienie mo ż e by ć powodem usprawiedliwienia, pozostawiaj ą c tym samym przedsi ę biorcy niczym nie ograniczon ą swobod ę w okre ś laniu katalogu tych okoliczno ś ci, którego konsument w chwili podpisywania umowy nie zna. Po wtóre, ocena mog ą cych wyst ą pi ć zdarze ń , tzn. czy mog ą one usprawiedliwia ć nieobecno ść , czy te ż nie, le ż y wy łą cznie po stronie kontrahenta konsumenta i jest uzale ż niona wy łą cznie od jego uznania. Po pi ą te zapis § 18 umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego o tre ś ci: „Stro- ny informuj ą si ę wzajemnie listem poleconym o zmianie adresu zamieszkania, siedziby lub adresu do korespondencji, je ś li jest inny ni ż adres zamieszkania lub siedziby, pod rygorem uznania dor ę czenia pod poprzednio znany adres za skuteczne”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycjami: 1207 i 918 , uznanymi uprzednio wyro- kami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za nie- dozwolone postanowienia umowne. 11 W wyroku z dnia 16 kwietnia 2007r. (sygn. akt XVII Amc 43/06) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone uzna ł postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 1207 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o tre ś ci: „W przypadku zmiany adresu, ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocz- nie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecz- nie dor ę czon ą ". W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) S ą d Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów za niedozwolone uzna ł postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 918 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o tre ś ci: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiado- mienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż uznane za niedozwolone postanowienie umowne „kszta ł tuje sy- tuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą pozwanego, nak ł adaj ą c na kon- sumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji s ą dowej. Instytucja dor ę - czenia zast ę pczego nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza, gdy jedn ą ze stron umowy jest konsu- ment oraz maj ą c na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, i ż instytucja dor ę czenia zast ę pczego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Równie ż dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) mo ż e prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapo- znania si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” Tre ść § 18 ustanawia identyczn ą do okre ś lonej w ww. klauzuli insty- tucj ę domniemania z ł o ż enia skutecznego o ś wiadczenia woli uzale ż nionego jedynie od jego wys ł ania pod ostatnio znany adres. Zatem skutek stosowania kwestionowanego postano- wienia jest taki sam, jak tych, które zosta ł y umieszczone w Rejestrze pod poz. 1207 i poz. 918, co w tym przypadku przes ą dza o to ż samo ś ci klauzul. Bez znaczenia przy tym pozo- staj ą drobne odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń , wyrazów i szyku zdania, które pozostaj ą bez wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo ś ci postanowie ń . Po szóste zapis § 19 ust. 3 umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego o tre ś ci: „Sprawy sporne wynikaj ą ce ze stosowania niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a- ś ciwy dla siedziby Dewelopera”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzulami wpisanymi do Reje- stru pod pozycj ą 210, czy pozycj ą 691, uznanymi uprzednio wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 18 listopada 2004r. (sygn. akt XVII Amc 49/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone uzna ł postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 210 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o tre ś ci: „Spory mog ą ce wynikn ąć z realizacji niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez S ą d w ł a ś ciwy miejscowo dla siedziby Po ś rednika”. 12 Wyrokiem SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. (sygn. akt XVII Amc 51/03), za niedozwolone uznane zosta ł o postanowienie umowne o tre ś ci: „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy S ą d w Poznaniu”, które nast ę pnie zosta ł o wpi- sane pod poz. 691 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsi ę biorc ę z klauzul ą umieszczon ą w Rejestrze pozwalaj ą na stwierdzenie, ż e - pomi- mo braku identyczno ś ci literalnej – stosowanie jego wywo ł uje to ż same skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, zapisy te bezprawnie narzucaj ą konsumentom w ł a ś ciwo ść miejscow ą s ą du i ograniczaj ą ich prawa do wytoczenia powódz- twa, wynikaj ą ce z przepisów K.p.c. o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej. Zgodnie z ustaw ą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówi ą c o w ł a ś ciwo ś ci miejscowej, mo ż na wyró ż ni ć w ł a ś ciwo ść : ogóln ą , przemienn ą i wy łą czn ą . Zasad ę w zakresie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej okre ś la art. 27 § 1 K.p.c. stanowi ą c, ż e „Powództwo wytacza si ę przed s ą d pierwszej instancji, w którego okr ę gu pozwany ma miejsce zamieszkania”. W ł a ś ciwo ść wy łą czna dotyczy powództw zwi ą - zanych m.in. prawem rzeczowym na nieruchomo ś ci, dziedziczeniem, stosunkami pomi ę dzy rodzicami i dzie ć mi. Przepisy dotycz ą ce w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przewiduj ą mo ż liwo ść wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwi ą zania lub unie- wa ż nienia, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, przed s ą dem w ł a ś ciwym dla miejsca jej wykonania. W razie w ą tpliwo ś ci, miejsce to powinno by ć stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umo ż liwiaj ą po- wodowi dokonanie wyboru pomi ę dzy s ą dem w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a innym s ą dem ozna- czonym w tych przepisach, w zale ż no ś ci od tego, który s ą d jest dla niego dogodniejszy. 3 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przez jedn ą ze stron sto- sunku prawnego/umowy, a jedynie nast ę pczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikaj ą cego z umowy. Artyku ł 46 K.p.c. przewiduje mo ż liwo ść zawarcia tzw. umowy pro- rogacyjnej, polegaj ą cej na tym, ż e strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy, sporu ju ż wynik ł ego lub sporów mog ą cych wynikn ąć w przysz ł o ś ci z oznaczonego stosunku prawnego. S ą d ten, je ż eli strony nie postanowi ł y inaczej, b ę dzie wówczas s ą dem wy łą cznie w ł a ś ciwym. W ś wietle przytoczonego przepisu mo ż liwe jest odej ś cie od generalnego modelu w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umow- nego. Skuteczno ść takiej umowy zale ż y zatem od zgodnego wyra ż enia woli stron. Tak wi ę c w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczno ś ci rozwi ą zywania sporu na drodze s ą dowej w gr ę wchodz ą tylko dwie w ł a ś ciwo ś ci, tj. ogólna i przemienna. Wed ł ug w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, je ż eli powodem jest konsument, to powództwo powinno zosta ć wnie- sione do s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby przedsi ę biorcy (art. 30 K.p.c.). Je ż eli natomiast po- wodem jest przedsi ę biorca, to s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d, w którego okr ę gu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku w ł a ś ciwo ś ci przemiennej doty- cz ą cej roszcze ń wynikaj ą cych z zawartej umowy, w ł a ś ciwym b ę dzie s ą d miejsca wykona- nia tej umowy. Jak wynika z powy ż szego, nie w ka ż dym przypadku s ą dem w ł a ś ciwym b ę - dzie s ą d w ł a ś ciwy wskazany we wzorcu stosowanym przez Spó ł k ę . Przedsi ę biorca narzuca- j ą c konsumentowi ograniczenie mo ż liwo ś ci dochodzenia roszcze ń powsta ł ych na tle wyko- nywania umowy przyczynia si ę do pogorszenia jego sytuacji, co mo ż e by ć ź ród ł em niewy- 3 Kodeks post ę powania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcj ą K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str. 164. 13 gody i niepotrzebnej straty czasu, a tak ż e zb ę dnych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczn ą realizacj ę konstytucyjnego prawa do s ą du. 4 Reasumuj ą c za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcu umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego mieszcz ą si ę w hipote- zach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uzna- nych za niedozwolone – tre ść § 2 ust. 3 pkt 1 w klauzuli z poz. 234, 852, tre ść § 2 ust. 4 w klauzuli z poz. 227, tre ść § 3 ust. 4 w klauzuli z poz. 885, tre ść § 6 ust. 4 w klauzuli 364, 365, tre ść § 18 w klauzuli 1207, 918, tre ść § 19 ust. 3 w klauzuli 210, 691. Tak ż e i trzeci ą przes ł ank ę , nale ż y uzna ć ze spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumen- tów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej in- dywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymienione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug deweloperskich zawieraj ą ca niedo- zwolone klauzule adresowana jest bowiem przez X, nie do ś ci ś le zindywidualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy analizowanego w niniejszym post ę powaniu wzorca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim, zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) uzna ć nale ż y za dzia ł anie bezprawne, stano- wi ą ce praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej sto- sowania. Jak wynika z ustale ń dokonanych w niniejszym post ę powaniu, X w oparciu o kwestiono- wany przez Prezesa UOKiK wzorzec umowny w 2006r. podpisa ł 1 umow ę , a w 2007r. czte- ry. Akt notarialny, przeniesienia w ł asno ś ci lokalu na ostatniego klienta popisany zosta ł dnia 05 lutego 2008r. W zwi ą zku z powy ż szym, Prezes UOKiK uzna ł , i ż z dniem 06 lutego 2008r. nast ą pi ł o zaniechanie stosowania praktyki przez X z siedzib ą w S. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie (…), nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W takim przypadku, Prezes UOKiK wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe inte- resy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania, przy czym ci ęż ar udowod- nienia okoliczno ś ci zaniechania stosowania zarzucanej praktyki spoczywa na przedsi ę bior- cy. Wobec spe ł nienia przes ł anek koniecznych do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) oraz przes ł anek wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsu- mentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania wskazanych w art. 27 ustawy o ochro- nie (…), Prezes UOKiK orzek ł jak w pkt I sentencji. II. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe intere- sy konsumentów kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę te- go w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o- 4 Wyrok S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 46/04. 14 ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nie- umy ś lnie. Ponadto stosownie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych nale ż y uwzgl ę dni ć , w szczególno ś ci: okres, sto- pie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepi- sów ustawy. W wyniku przeprowadzonego post ę powania zosta ł o wykazane i udowodnione, ż e przed- si ę biorca stosowa ł we wzorcu umownym postanowienia niedozwolone, przez co naruszy ł interesy konsumentów. Tym samym na ł o ż enie na niego kary w trybie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…) jest uzasadnione. Przychód osi ą gni ę ty przez przedsi ę biorc ę w 2007r. zosta ł ustalony na podstawie z ł o ż onego przez niego dokumentu (rachunek zysków i strat ) i wyniós ł 0 z ł . St ą d maksymalny wymiar kary wynosi ok. 0 z ł . Prezes Urz ę du postanowi ł na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę kar ę w wysoko- ś ci 0 z ł (s ł ownie: 0), co stanowi 0 % uzyskanych przychodów. Ustalaj ą c ostateczn ą wysoko ść kary Prezesa Urz ę du, wzi ął pod uwag ę zarówno okoliczno- ś ci obci ąż aj ą ce, jak i ł agodz ą ce. Pierwsze z nich wskazuj ą , ż e przedsi ę biorca stosowa ł niedozwolone klauzule, pomimo ł atwej dost ę pno ś ci i publicznego charakteru Rejestru. W tej sytuacji oceni ć nale ż a ł o, ż e kwestionowane zachowanie rynkowe nie by ł o dzia ł aniem nie ś wiadomym, bowiem przy do ł o ż eniu minimum staranno ś ci ka ż dy z deweloperów, w tym i skar ż ony, móg ł z ł atwo ś ci ą zapozna ć si ę z tre ś ci ą postanowie ń wpisanych do Rejestru i dostosowa ć wykorzystywany w obrocie konsumenckim wzorzec umowny do wymogów prawa. Konsekwencj ą stosowania klauzul abuzywnych jest naruszenie zbiorowych intere- sów konsumentów, nabywców lokali mieszkalnych Miarkuj ą c wymiar kary Prezes Urz ę du uwzgl ę dni ł tak ż e okoliczno ś ci ł agodz ą ce, pozwalaj ą - ce na obni ż enie jej maksymalnego wymiaru, bowiem przedsi ę biorca: - kwestionowanymi przez organ antymonopolowy dzia ł aniami po raz pierw- szy naruszy ł przepisy ustawy o ochronie konkurencji (…). - wspó ł dzia ł a ł z Urz ę dem i wywi ą zywa ł si ę ze zobowi ą za ń nak ł adanych przez Prezesa Urz ę du, w zakresie udzielania informacji oraz przekazywania żą da- nych dokumentów, - naruszy ł zbiorowy interes konsumentów, ale skutki tego naruszenia mia ł y bardzo ograniczony zasi ę g. W ocenie Prezesa Urz ę du wymiar kary jest adekwatny do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a jej na ł o ż enie powinno spe ł nia ć przede wszystkim funkcj ę prewencyjn ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci stosowania podobnych praktyk. Maj ą c na uwadze wszystkie okoliczno ś ci faktyczne sprawy orzeczono jak w punkcie II sen- tencji. III. Art. 105 § 1 k.p.a. zak ł ada, ż e je ż eli z jakichkolwiek przyczyn post ę powanie sta ł o si ę bezprzedmiotowe organ administracji publicznej umarza prowadzone post ę powanie. Przes ł ank ą umorzenia jest wi ę c „bezprzedmiotowo ść post ę powania administracyjnego z jakichkolwiek przyczyn”, czyli z ka ż dej przyczyny powoduj ą cej brak jednego z elementów materialnego stosunku prawnego w odniesieniu do jego strony podmiotowej lub przedmio- towej. Przedsi ę biorcy postawiono zarzut umieszczenia we wzorcu umownym w § 7 ust. 1 pod nazw ą : Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego i ustanowienie w nim odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienie prawa w ł asno ś ci do tego lokalu , nie- 15 dozwolonych postanowie ń o tre ś ci: „Termin o którym mowa w § 6 ust. 1 mo ż e ulec prze- d ł u ż eniu: 1) z powodu okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub kontynuowanie robót je ż eli Deweloper nie ponosi za te okoliczno ś ci odpowiedzialno ś ci, takich jak: a) decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji, nakazuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń uniemo ż liwiaj ą cych jej zako ń czenie istot- na zmiana przepisów prawnych dotycz ą cych procesu inwestycyjnego, b) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce lub w znaczny sposób utrudniaj ą cej prowadzenie i wykonywanie robót budowlanych, awarie lub zniszczenie elementów infrastruktury liniowej itp., c) wojna, strajki, ataki lub zamachy terrorystyczne, niepokoje i zaburzenia publiczne”. Wszczynaj ą c post ę powanie Prezes Urz ę du uzna ł , ż e postanowienie to mo ż e wywo ł ywa ć identyczne skutki prawne, jak klauzula umieszczona w Rejestrze pod poz. 921. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05) S ą d Ochro- ny Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą za- ny jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń - czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zo- bowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja- ś nieniem i wskazaniem nowego terminu”. Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsi ę biorc ę z przywo ł an ą klauzul ą wpisan ą do Rejestru nie pozwalaj ą jednak na przyj ę - cie uzasadnionego wniosku co do to ż samo ś ci obu postanowie ń i identyczno ś ci wywo ł ywa- nych przez nich skutków prawnych. W ocenie Prezesa UOKiK, odmiennie ni ż to ma miejsce w tre ś ci klauzuli wpisanej do Rejestru, przedsi ę biorca X w stosowanym przez siebie wzorcu ogranicza mo ż liwo ść przed ł u ż enia terminu wykonania umowy jedynie do tych okoliczno ś ci, za które nie ponosi on odpowiedzialno ś ci, a wi ę c za te, które s ą od niego niezale ż ne i nie- zawinione. W tre ś ci wzorca brak jest sformu ł owania „w szczególno ś ci”, co powoduje, ż e katalog przypadków, wyst ą pienie których daje przedsi ę biorcy prawa do przed ł u ż enia ter- minu wykonania umowy nie ma charakteru otwartego, a same sytuacje nie mog ą by ć do- wolnie kwalifikowane i oceniane wed ł ug uznania przedsi ę biorcy, na co konsument nie ma ż adnego wp ł ywu. Maj ą c to na uwadze, zarzut o identyczno ś ci skutków prawnych wywo ł anych przez klauzul ę stosowan ą przez X w § 7 ust. 1 umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego i postanowie- niem wpisanym do Rejestru pod poz. 921 nale ż a ł o w analizowanym zakresie, uzna ć za nieuzasadniony. St ą d orzeczono jak w punkcie III sentencji. Pouczenie: Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (…), w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od 16 dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie (…) kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Otrzymuje: X w S. 17