RGD-50/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-18/08/IW Gda ń sk, 13 pa ź dziernika 2008r. D ECYZJA NR RGD. 50/2008 I . Na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Mi- nistrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe in- teresy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko przedsi ę biorcy: Towarzystwo In- westycyjne BANASIK Sp. z o.o. z siedzib ą we W ł adys ł awowie - w imieniu Prezesa Urz ę - du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie tego przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na zamieszczeniu we wzorcu umownym „ Przedwst ę pna umowa Sprzeda ż y” nast ę puj ą cych postanowie ń : 1. § 10 pkt 2 o tre ś ci: „W przypadku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu mieszkalnego ulegnie odpowiedniej zmianie i (….) zobowi ą zani b ę d ą do uregulo- wania ró ż nicy ceny.”, 2. § 11 o tre ś ci: „ TOWARZYSTWU INWESTYCYJNEMU BANASIK” Spó ł ce z Ograniczo- n ą Odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą we W ł adys ł awowie przys ł uguje prawo do wyd ł u- ż enia terminu wybudowania budynku w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci unie- mo ż liwiaj ą cych terminowe rozpocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci takich jak: - zlecenie przez kupuj ą cych robót dodatkowych, - nieterminowych wp ł at dokonywanych przez kupuj ą cych wynikaj ą cych z § 6 ni- niejszej umowy, - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń - stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji, naka- zuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych jej zako ń - czenie lub wykonanie zobowi ą za ń Spó ł ki, zmiana przepisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, - sytuacji wyj ą tkowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych (szczególnie trudne warunki pogodowe, kataklizmy, kl ę ski ż ywio ł owe, itp.) które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu po- st ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedo- zwolone; co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje si ę zaniechania jej stosowania II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów na- k ł ada si ę na Towarzystwo Inwestycyjne BANASIK Sp. z o.o. z siedzib ą we W ł adys ł a- wowie, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci [...] z ł (s ł ownie: [...] z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I sentencji ni- niejszej decyzji. UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zwany dalej: „ Prezesem UOKiK” lub „ Prezesem Urz ę du”, przeprowadzi ł badanie wzorców umownych stosowanych przez przedsi ę biorców ś wiadcz ą cych us ł ugi deweloperskie. W ramach prowadzonych ba- da ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , i ż Towarzystwo Inwestycyjne BANASIK Sp. z o.o. z siedzib ą we W ł adys ł awowie, zwane dalej „ TI BANASIK”, w przedk ł adanych klien- tom/konsumentom wzorcach umownych stosuje postanowienia, których tre ś ci mo ż na uzna ć za to ż same z postanowieniami wzorców wpisanych do Rejestru postanowie ń wzor- ców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę powa- nia cywilnego, zwanego dalej „ Rejestrem”. W zwi ą zku z powy ż szym z dniem 3 kwietnia 2008 r., wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę po- wanie w sprawie podejrzenia stosowania przez TI BANASIK praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.), zwanej dalej „ ustaw ą o ochronie konkurencji i konsumentów”, polegaj ą cej na stosowaniu we wzorcu umownym „ Przedwst ę pna umowa Sprzeda ż y” postanowie ń o tre ś ci: 1. „W przypadku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu mieszkalnego ule- gnie odpowiedniej zmianie i (….) zobowi ą zani b ę d ą do uregulowania ró ż nicy ce- ny.”, 2. „ TOWARZYSTWU INWESTYCYJNEMU BANASIK” Spó ł ce z Ograniczon ą Odpowie- dzialno ś ci ą z siedzib ą we W ł adys ł awowie przys ł uguje prawo do wyd ł u ż enia termi- nu wybudowania budynku w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą - cych terminowe rozpocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci takich jak: - zlecenie przez kupuj ą cych robót dodatkowych, - nieterminowych wp ł at dokonywanych przez kupuj ą cych wynikaj ą cych z § 6 ni- niejszej umowy, - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń - stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji, naka- zuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych jej zako ń - czenie lub wykonanie zobowi ą za ń Spó ł ki, zmiana przepisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, - sytuacji wyj ą tkowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych (szczególnie trudne warunki pogodowe, kataklizmy, kl ę ski ż ywio ł owe, itp.). 2 W poczet dowodów w niniejszym post ę powaniu Prezes Urz ę du zaliczy ł materia ł y uzyskane od przedsi ę biorcy w trakcie przeprowadzonej wcze ś niej kontroli wzorców umownych. TI BANASIK w pismach z dnia 21 kwietnia 2008 r., 3 czerwca 2008 r. i 23 lipca 2008 r. oraz w za łą czonym nowo opracowanym wzorcu „ Przedwst ę pnej Umowy Sprzeda ż y”, prze- kaza ł propozycje usuni ę cia powsta ł ych nieprawid ł owo ś ci polegaj ą ce na: 9 wykre ś leniu zapisów § 10 ust. 2 o tre ś ci: – „ W przypadku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu mieszkalnego ulegnie odpowiedniej zmianie i (….) zobowi ą - zani b ę d ą do uregulowania ró ż nicy ceny.” z nowo opracowanego wzorca umowy oraz 9 zmianie tre ś ci § 11 wzorca: „ TOWARZYSTWU INWESTYCYJNEMU BANASIK” Spó ł ce z Ograniczon ą Odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą we W ł adys ł awowie przys ł uguje prawo do wyd ł u ż enia terminu wybudowania budynku w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminowe rozpocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci takich jak: - zlecenie przez kupuj ą cych robót dodatkowych, - nieterminowych wp ł at dokonywanych przez kupuj ą cych wynikaj ą cych z § 6 niniej- szej umowy, - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń - stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji, nakazu- j ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych jej zako ń cze- nie lub wykonanie zobowi ą za ń Spó ł ki, zmiana przepisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, - sytuacji wyj ą tkowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych (szczególnie trudne warunki pogodowe, kataklizmy, kl ę ski ż ywio ł owe, itp.). na nast ę puj ą ce brzmienie: „ TOWARZYSTWU INWESTYCYJNEMU BANASIK” Spó ł ce z Ograniczon ą Odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą we W ł adys ł awowie przys ł uguje prawo do wyd ł u ż enia terminu wybudowania budynku w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminow ą realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, takich jak: - zlecenie przez ………….ma łż onków …….robót dodatkowych, - nieterminowych wp ł at dokonywanych przez ……ma łż onków ….. wynikaj ą cych z § 6 niniejszej umowy.” Spó ł ka wyja ś ni ł a, ż e aneksy do wcze ś niej zawartych umów, b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania, „…nie zosta ł y zawarte z uwagi na podpisanie niniejszych umów w formie Aktów Notarialnych i konieczno ść zawierania aneksów równie ż w tej formie, a tak ż e na odleg ł e miejsce zamieszkania osób zainteresowanych.” Jak wynika ze z ł o ż onych wyja ś nie ń przed zawarciem aktów notarialnych Spó ł ka nie podpisuje ż adnych umów cywilno – praw- nych zwi ą zanych ze sprzeda żą lokali mieszkalnych. Przedwst ę pne umowy sprzeda ż y zawie- rane s ą wy łą cznie w formie aktów notarialnych i poprzedzone przedstawieniem i oferowa- niem kontrahentowi ich wzorca. TI BANASIK prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000211335. Do zakresu dzia ł ania przedsi ę biorcy nale ż y m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków. Projekty „ Przedwst ę pnych Umów Sprzeda ż y” przedstawiane konsumentom, przygotowane s ą z góry przed ich zawarciem, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane na- 3 st ę pnie do konkretnych umów zawieranych w formie aktów notarialnych podpisywanych z klientami. Tym samym stanowi ą one wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. M AJ Ą C NA UWADZE ZEBRANY MATERIA Ł DOWODOWY , P REZES U RZ Ę DU ZWA Ż Y Ł , CO NAST Ę PUJE : Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konkurencji niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero Prezesa UOKiK do realizacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest okre ś lenie warun- ków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznopraw- nym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami TI BANASIK. Stronie prowadzonego post ę powania przedstawiono zarzut stosowania praktyki naruszaj ą - cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust 2 pkt 1 ustawy o ochro- nie konkurencji i konsumentów. Przepis ten stanowi, i ż „ przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbio- rowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł ania przedsi ę bior- cy, w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 ustawy cywilnego dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296, z pó ź n. zm). Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku TI BANASIK - mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne z art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, winny spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bez- prawne i narusza ć zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo- ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestni- ków post ę powania okoliczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacz- nie potwierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Analizuj ą c drug ą ze wskazanych wy ż ej przes ł anek dotycz ą c ą bezprawno ś ci dzia ł a ń przed- si ę biorców, tj. dzia ł a ń , których cech ą jest sprzeczno ść z przepisami prawa, nale ż y wska- za ć , i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut stosowania praktyk ograniczaj ą cych konku- rencj ę , o których mowa w art. 24 ust 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów poprzez stosowanie w umowach zawieranych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za nie- dozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. TI BANASIK oferuj ą c us ł ugi deweloperskie, w kontraktach z konsumentami pos ł uguje si ę jednostronnie opracowanym wzorcem Przedwst ę pnej Umowy Sprzeda ż y, co jest okoliczno- ś ci ą przyznan ą przez Przedsi ę biorc ę w toku post ę powania. W ocenie Prezesa Urz ę du nale- ż y stwierdzi ć , ż e oferowany konsumentom wzorzec umowy - jako jednostronnie przygoto- wany z góry, przed zawarciem umowy, zapis gotowych klauzul umownych w postaci wa- 4 runków umów, nast ę pnie - na jego podstawie - zawieranych z konsumentami wyczerpuje definicj ę poj ę cia wzorca umownego, o którym mowa w art. 384 § 1 k.c. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę bior- cy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomoc- no ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mo- wa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy ele- mentu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „… stosowanie po- stanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe intere- sy konsumentów …”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „… prak- tyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wy- razów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia po- zwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci …”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. St ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, miesz- cz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w opar- ciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, postanowienia stosowane przez TI BANASIK s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Reje- stru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. m.in . pod pozycjami: 885, 921 i 1203. Po pierwsze , postanowienie § 10 ust. 2 o tre ś ci: – „ W przypadku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu mieszkalnego ulegnie odpowiedniej zmianie i (….) zobowi ą zani b ę d ą do uregulowania ró ż nicy ceny.” nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpisan ą do Re- jestru pod pozycj ą 885 uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą - du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku 5 zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny . ”, wpisane nast ę pnie do Rejestru pod pozycj ą 885. W uzasadnieniu przywo ł anego wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie cytowana klauzula „…narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż prze- widuj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zda- rzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki po- datku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, sto- sownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy”. Postanowienia § 10 ust 2 stosowanego przez TI BANASIK wzorca umownego - przewiduj ą c zmian ę ceny lokalu mieszkalnego, uzale ż nion ą od wysoko ś ci podatku VAT - nie ustanawiaj ą po stronie kon- sumenta (nabywcy nieruchomo ś ci) prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identycz- ny, co skutek stosowania postanowienia wpisanego pod poz. 885 do Rejestru, tzn. pozba- wia ono konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych klauzul. Po drugie, postanowienie § 11 wzorca, o tre ś ci:– „ TOWARZYSTWU INWESTYCYJNEMU BANASIK” Spó ł ce z Ograniczon ą Odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą we W ł adys ł awowie przy- s ł uguje prawo do wyd ł u ż enia terminu wybudowania budynku w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminowe rozpocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwe- stycji, w szczególno ś ci takich jak: - zlecenie przez kupuj ą cych robót dodatkowych, - nieterminowych wp ł at dokonywanych przez kupuj ą cych wynikaj ą cych z § 6 niniejszej umowy, - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenia inwestycji, nakazuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych jej zako ń czenie lub wy- konanie zobowi ą za ń Spó ł ki, zmiana przepisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, - sytuacji wyj ą tkowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych (szcze- gólnie trudne warunki pogodowe, kataklizmy, kl ę ski ż ywio ł owe, itp.). nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru m.in. pod pozycjami: 921 i 1203, uznanych wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05 S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne, o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pi- semnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów admini- stracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformo- wa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego termi- nu”(pozycja w rejestrze 921) W kolejnym wyroku z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06 za niedozwolone uznane zosta ł o postanowienie wpisane pod pozycj ą 1203, o tre ś ci „ Nieprzewidziane przez 6 Sprzedaj ą cego okoliczno ś ci, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szcze- gólno ś ci spowodowane przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ą administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzy- skania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul b ę d ą skut- kowa ł y przesuni ę ciem terminu wybudowania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupu- j ą cemu o okres niezb ę dny do zako ń czenia budowy nie krótszy o czas trwania budowy”. Niedozwolonymi, podobnymi w skutkach do kwestionowanych w niniejszym post ę powania s ą równie ż postanowienia wpisane do rejestru pod pozycjami: 882 i 1200. W wyrokach dotycz ą cych tych postanowie ń S ą d zaj ął nast ę puj ą ce stanowisko: w wyroku z dnia 18 ma- ja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03, uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne, o tre ś ci „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpo- wiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą - cemu” (pozycja 882) i stwierdzi ł , i ż tak sformu ł owane zapisy stanowi ą „ sprzeczn ą z do- brymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta”; natomiast w wyroku z dnia z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06) S ą d uzna ł za niedo- zwolone postanowienie umowne, o tre ś ci „ Nie zachowanie przez Sprzedaj ą cego terminu zawarcia umowy sprzeda ż y w/w lokalu spowodowane przez przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ę administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania pozwolenia na u ż ytkowanie budynku strony uznaj ą za niezawinione dzia ł anie przez Sprzedaj ą cego i ustal ą nowy termin zawarcia umo- wy sprzeda ż y” (pozycja 1200). Porównywane klauzul wpisanych do Rejestru, do zakwestionowanego w niniejszej sprawie postanowienia umowy, prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne, to ż same konse- kwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione zastrze ż enia umowne skutkuj ą bowiem ograniczeniem, b ą d ź wy łą czeniem odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobo- wi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Dodatkowo wskaza ć nale ż y, i ż przes ł anki wy- łą czenia tej odpowiedzialno ś ci w kwestionowanym przez Prezesa Urz ę du zapisie wzorca umowy, podobnie jak te w wymienionych powy ż ej postanowieniach umownych uznanych za niedozwolone s ą jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, umo ż liwiaj ą c uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci wobec swojego kontrahenta tak ż e wówczas, gdy spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż porów- nywane zapisy mówi ą jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą ce- go, a wskazane w nich wyliczenie takich okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł ado- wy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn nieza- le ż nych, ale zawinionych przez przedsi ę biorc ę (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwo- lenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą - dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Przeprowadzone porównanie, wskazanego wy ż ej paragrafu wzorca umowy stosowanego przez TI BANASIK z wymienionymi postanowieniami, uznanymi wcze ś niej przez SOKiK za niedozwolone i wpisanymi do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na to ż samo ść tre ś ci po- równywanych klauzul, której nie naruszaj ą ró ż nice w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wy- razów. Reasumuj ą c, za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane postanowienia, zawarte w wymienionych wzorcach umownych stosowanych przez przedsi ę biorc ę mieszcz ą 7 si ę w hipotezach wskazanych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń umownych uznanych za niedozwolone. Tak ż e trzeci ą przes ł ank ę , uzna ć nale ż a ł o za spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumen- tów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej in- dywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymienione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug deweloperskich zawieraj ą ca niedo- zwolone klauzule adresowana jest bowiem przez TI BANASIK, nie do ś ci ś le zindywiduali- zowanego konkretnego konsumenta lecz do z góry nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidenty- fikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. W tym stanie rzeczy uzna ć nale ż y, ż e wszystkie, wymienione wy ż ej, ustawowe przes ł anki art. 24 ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumne- tów zosta ł y uprawdopodobnione. Skar ż ony przedsi ę biorca stosowa ł wzorce umowne, tre ść których zawiera ł a postanowienia uznane za bezprawne i wpisane do Rejestru klauzul nie- dozwolonych. Na podstawie art. 26 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania, je ż eli stwierdzi naruszanie zakazu okre ś lonego w art. 24. Zda- niem Prezesa UOKiK, dopiero zmiana zakwestionowanych zapisów wzorca umowy oraz przedstawienie konsumentom - którzy zawarli z TI BANASIK umowy na podstawie wzorca zawieraj ą cego niedozwolone postanowienia umowne - propozycji podpisania aneksu wpro- wadzaj ą cego w miejsce tych postanowie ń , zapisy zgodne z prawem, mo ż e zosta ć uznane za zaniechanie praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. W przedmiotowym post ę powaniu brak jest podstaw do zastosowania trybu okre ś lonego w art. 27 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie z którym nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, je ż eli przedsi ę - biorca zaprzesta ł stosowania praktyki. Ci ęż ar udowodnienia tej okoliczno ś ci spoczywa na przedsi ę biorcy, który w niniejszej sprawie nie udowodni ł w sposób wystarczaj ą cy zaprze- stania stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, co potwierdzaj ą nast ę puj ą ce okoliczno ś ci: W trakcie post ę powania TI BANASIK przekaza ł Prezesowi Urz ę du propozycje zmiany wzor- ca umowny polegaj ą ce na: - wykre ś leniu ze wzorca zapisów § 10 ust. 2 o tre ś ci: – „ W przypadku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu mieszkalnego ulegnie odpowiedniej zmianie i (….) zobowi ą zani b ę d ą do uregulowania ró ż nicy ceny.” oraz - zmianie brzmienia § 11 wzorca na nast ę puj ą ce: „TOWARZYSTWU INWESTYCYJNE- MU BANASIK” Spó ł ce z Ograniczon ą Odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą we W ł adys ł a- wowie przys ł uguje prawo do wyd ł u ż enia terminu wybudowania budynku w przy- padku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminow ą realizacj ę lub zako ń - czenie inwestycji, takich jak: - zlecenie przez ………….ma łż onków …….robót dodatkowych, - nieterminowych wp ł at dokonywanych przez ……ma łż onków ….. wynikaj ą cych z § 6 niniejszej umowy.” 8 Ponadto przedsi ę biorca poinformowa ł Prezesa UOKiK, ż e „ aneksy do umów zawartych wcze ś niej, b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania, nie zosta ł y zawarte z uwagi na podpisanie niniejszej umowy w formie Aktów Notarialnych i konieczno ść zawierania anek- sów równie ż w tej formie, a tak ż e z uwagi na odleg ł e miejsce zamieszkania osób zaintere- sowanych”. Aby stwierdzi ć , ż e TI BANASIK zaniecha ł stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe inte- resy konsumentów, polegaj ą cej na stosowaniu niedozwolonych postanowie ń umownych, koniecznym jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca umo ż liwi ł konsumentom, którzy zawarli umowy na podstawie wzorca zawieraj ą cego klauzule niedozwolone, podpisanie aneksu wprowadzaj ą cego w miejsce tych klauzul zapisy zgodne z prawem. Dopiero udowodnienie, ż e przedsi ę biorca zapewni ł konsumentom mo ż liwo ść usuni ę cia niedozwolonych zapisów b ą d ź ich zast ą pienia postanowieniami zgodnymi z prawem lub te ż faktu, i ż umowy zawie- raj ą ce klauzule abuzywne wygas ł y i nie obowi ą zuj ą , pozwoli ł oby na stwierdzenie zanie- chania stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Zgromadzony materia ł dowodowy w niniejszej sprawie nie da ł jednak podstaw do takiego stwierdzenia. W tym stanie faktycznym nie jest zatem mo ż liwe uznanie, ż e TI BANASIK zaniecha ł o sto- sowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Bior ą c pod uwag ę powy ż sze okoliczno ś ci nale ż a ł o orzec jak w punkcie I sentencji decyzji. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego prakty- ki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę na- ruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy przy ustalaniu wyso- ko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W pkt I sentencji decyzji stwierdzono stosowanie przez TI BANASIK praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegó ł owo powy ż ej. Praktyki te polega ł y na pos ł ugiwaniu si ę w umowach zawieranych z konsumentami postanowieniami wzorców umowy uznanymi przez SOKiK za niedozwolone. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych praktyk by ł o naruszenie ekonomicznych interesów konsumentów. Bior ą c pod uwag ę fakt, i ż wykorzystywanie zakwestionowanych postanowie ń umownych narusza ł o interesy konsumentów, Prezes Urz ę du za celowe uzna ł na ł o ż enie na TI BANASIK kary pieni ęż nej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Z dokumentów za łą czonych przez TI BANASIK do pisma z dnia 21 kwietnia 2008 r. wyni- ka, ż e wysoko ść jej przychodu w roku 2007 r. wynios ł a [...] z ł . Zgodnie z wspomnianym art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10%. Zatem w przedmiotowej sprawie maksymalna wysoko ść kary, do której na ł o ż enia uprawniony jest Prezes Urz ę du, wynosi ł aby [...] z ł . Dokonuj ą c wyliczenia kary, Prezes Urz ę du miarkowa ł jej wysoko ść , bior ą c pod uwag ę za- równo okoliczno ś ci obci ąż aj ą ce przedsi ę biorc ę – do których zaliczy ł przede wszystkim fakt 9 podejmowania dzia ł a ń bezprawnych z pokrzywdzeniem konsumentów, jak i okoliczno ś ci przemawiaj ą ce na korzy ść przedsi ę biorcy – czyli przede wszystkim fakt, i ż : - w trakcie trwania post ę powania TI BANASIK aktywnie wspó ł dzia ł a ł z Prezesem UOKiK, w szczególno ś ci dostarczaj ą c wyczerpuj ą cych wyja ś nie ń w wyznaczonych terminach, - po otrzymaniu zawiadomienia o wszcz ę ciu post ę powania niezw ł ocznie podj ął dzia ł ania zmierzaj ą ce do zaprzestania praktyki; co prawda dzia ł ania te - ze wzgl ę du na ich ograni- czenie jedynie do niezw ł ocznej zmiany zapisów stosowanego wzorca umowy – nie spowo- dowa ł y ca ł kowitego zaprzestania stosowania praktyki, s ą jednak pozytywn ą reakcj ą przed- si ę biorcy na wszcz ę cie post ę powania i ś wiadcz ą o woli wspó ł pracy w powy ż szym zakresie i uwzgl ę dnienia sugestii Prezesa UOKiK, - naruszenie zbiorowych interesów konsumentów - ze wzgl ę du na niewielki zakres prowa- dzonej przez przedsi ę biorc ę dzia ł alno ś ci polegaj ą cej na realizacji [...] . – ma ograniczone skutki. W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie [...] z ł (s ł ownie: [...] z ł otych) tj. ok. [...] % przychodu osi ą gni ę tego przez TI BANASIK w roku 2007. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powy ż szego orzeczono jak w punkcie II sentencji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP O/O Warszawa Nr 51101010100078782231000000. POUCZENIE: Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kpc, od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w termi- nie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatury UOKiK w Gda ń sku. Z up. Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i konsumentów Dyrektor Delegatury w Gda ń sku Roman Jarz ą bek Otrzymuje: Towarzystwo Inwestycyjne BANASIK Sp. z o.o. ul. Abrahama 17/2 84- 120 W ł adys ł awowo 10