RGD-27/2008

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU RGD. 62 - 4/07/08/IPW Gda ń sk, dnia 6 sierpnia 2008 r. DECYZJA N R RGD 27/2008 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko WGN Nieruchomo ś ci Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 tej ustawy uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie przedsi ę biorcy WGN Nieruchomo ś ci Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu, polegaj ą ce na stosowaniu, w obrocie z udzia ł em konsumentów, postanowie ń we wzorcach umownych pn.: 1. „Umowa po ś rednictwa w wynajmie” – w § 4 pkt 2 postanowienia o tre ś ci: „Zawarcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z Kontrahentem pozyskanym przez Po ś rednika, lecz z jego pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty umówionego wynagrodzenia skutkuje obowi ą zkiem zap ł aty Po ś rednikow i kary umownej w wysoko ś ci podwójnego wynagrodzenia okre ś lonego w § 3 niniejszej umowy zarówno w czasie obowi ą zywania umowy jak i po jej wyga ś ni ę ciu” , 2. „Umowa po ś rednictwa najmu” - w § 8 pkt 3 postanowienia o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsza umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę WGN - Nieruchomo ś ci Sp. z o.o.” , 3. „Umowa po ś rednictwa sprzeda ż y” - w § 13 pkt 3 postanowienia o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsza umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę WGN - Nieruchomo ś ci Sp. z o.o.” , 4. „Umowa po ś rednictwa sprzeda ż y” - w § 13 pkt 3 postanowienia o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę WGN - Nieruchomo ś ci Sp. z o.o.” , 5. „Umowa po ś rednictwa sprzeda ż y” - w: 2 a) § 6 postanowienia o tre ś ci: „ Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska (w rozumieniu prawa cywilnego) jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w ja - 80 - 824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./F AX (058) 346 - 29 - 32, 346 - 29 - 33, 301 - 51 - 75 E - MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL kimkolwiek stosunku prawnym zawrze ś wiadomie z sob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę kupna - sprzeda ż y nieruchomo ś ci, o której mowa w § 2 umowy, z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zuje si ę do zap ł aty w terminie 7 dni od daty jej zwarcia wynagrodzenia, o którym mowa w § 4 oraz kary pieni ęż nej w wysoko ś ci wynagrodzenia, o którym mowa w § 4 umowy. W obu przypadkach wynagrodzenie b ę dzie liczone od wart o ś ci ofertowej nieruchomo ś ci” , b) § 14 pkt 3 postanowienia o tre ś ci „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę WGN - Nieruchomo ś ci Sp. z o.o.” , 6. „Umowa po ś rednictwa kupna nr …. ” - w: a) § 4 postanowienia o tre ś ci: „Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze z sob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę sprzeda ż y z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamaw iaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do zap ł aty w terminie 7 dni od daty zwarcia umowy kary pieni ęż nej w wysoko ś ci dwukrotnego wynagrodzenia prowizyjnego, o którym mowa w § 2 umowy, liczonego od warto ś ci ofertowej” , b) § 11 pkt 6 postanowienia o tre ś ci: „Wszelkie spor y zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę Po ś rednika” , 7. „Umowa po ś rednictwa sprzeda ż y nr …. ” - w: a) § 6 postanowienia o tre ś ci: „Je ż eli zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze z sob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę sprzeda ż y z pomini ę ciem Po ś rednika, to wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do zap ł aty w terminie 7 dni od daty zwarcia umowy kary pieni ęż nej w wysoko ś ci dwukrotnego wynagrodzenia prowizyjnego, o którym mowa w § 4 umowy, liczonego od warto ś ci ofertowej lokalu” , b) § 14 pkt 6 postanowienia o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na sied zib ę Po ś rednika” , 8. „Umowa po ś rednictwa kupna nr …. ” - w: a) § 4 postanowienia o tre ś ci: „Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska (w rozumieniu prawa cywilnego) jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze z sob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę kupna - sprzeda ż y nieruchomo ś ci z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zuje si ę do zap ł aty wynagrodzenia prowizyjnego, o którym mowa w § 2 umowy oraz kary pieni ęż nej w wysoko ś ci wynagrodzenia, o którym mowa w § 2 umowy”. 3 b) § 9 pkt 3 postanowienia tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę Po ś rednika” , 9. „Umowa po ś rednictwa w sprzeda ż y” - w § 14 pkt 6 postanowienia o tre ś ci: „Wszelkie spory wynikaj ą ce z zawarcia i realizacji z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy dla Po ś rednika” , 10. „Umowa po ś rednictwa w sprzeda ż y z klauzul ą wy łą czno ś ci …. ” - w § 4 pkt 3 postanowienia o tre ś ci: „Zawarcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z kontrahen - tem pozyskanym przez Po ś rednika, lecz z jego pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty Po ś rednikowi kary umownej w wysoko ś ci podwójnego wynagr odzenia okre ś lonego w § 3 niniejszej umowy.”, 11. „Umowa nr …. ” - w: a) § 2 pkt 9 postanowienia o tre ś ci: „Je ż eli Zleceniodawca zawrze umow ę kupna – sprzeda ż y z kontrahentem wskazanym lub zarejestrowanym w WGN – Nieruchomo ś ci z pomini ę ciem Zleceniobiorcy, wte dy Zleceniodawca zobowi ą zuje si ę do zap ł aty prowizji wg par 2 pkt 1 oraz kary umownej w wysoko ś ci 2,6% warto ś ci nieruchomo ś ci”. b) § 8 postanowienia o tre ś ci: „Sprawy sporne wynik ł e na tle umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Zleceniobiorcy” , które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi, na podstawie art. 479 45 kodeksu post ę powania cywilnego, do rejestru postanowie ń wzorców umownych uznanych za niedozwolone, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje się zaniechanie stosowania tej praktyki . II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nak ł ada si ę na WGN Nieruchomo ś ci Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 11.357,34 z ł (s ł ownie z ł otych: jedena ś cie tysi ę cy trzysta pi ęć dziesi ą t siedem z ł otych 34/100), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w z akresie opisanym w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. UZASADNIENIE W 2007 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem Urz ę du lub organem antymonopolowym), po powzi ę ciu od konsumentki informacji na temat praktyk stosowanych przez WGN Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu (zwan ą dalej: Spó ł k ą , Przedsi ę biorc ą lub WGN), podj ął czynno ś ci wyja ś niaj ą ce maj ą ce na celu wst ę pne ustalenie, czy zachowania rynkowe WGN Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. we Wroc ł awiu, dzia ł aj ą cej na ogólnopolskim rynku po ś rednictwa nieruchomo ś ci, nie naruszaj ą chronionych prawem interesów konsumentów uzasadniaj ą cych wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Przedmiotem przeprowadzonej w ramach post ę powania wyja ś niaj ą cego kontroli wzorców umów stosowanych przez Spó ł k ę by ł y tre ś ci zapisów warunków umów mog ą cych stanowi ć niedozwolone postanowienia u mowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 i 3 oraz art. 385 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (zwana dalej: Kodeks cywilny lub kc) oraz klauzule, których wykorzystanie stanowi ć mog ł o praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu ar t. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331 ze zm.) – zwana dalej: ustawa o ochronie (…). 4 W wyniku przeprowadzonej analizy wzorców umownych stosowanych przez WGN, Prezes Urz ę du zakwestiono wa ł postanowienia analizowanych wzorców o to ż samej tre ś ci do postanowie ń umownych wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy, uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. z 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zm.) – zwany dalej: kpc. Wyniki przeprowadzonej analizy warunków umownych, zawartych w przekazanych wzorcach umów wykaza ł y, i ż Spó ł ka WGN Nieruchomo ś ci stosuje w nich: 1. W „Umowie po ś rednictwa w wynajmie” – zwanej dalej „ W zorcem nr 1 ” - postanowienie zawarte w § 4 pkt o tre ś ci: „Zawarcie transakcji przez Za - mawiaj ą cego z Kontrahentem pozyskanym przez Po ś rednika, lecz z jego pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty umówionego wynagrodzenia skutkuje obowi ą zkiem zap ł aty Po ś rednikowi kary umownej w wysoko ś ci podwójnego wynagrodzenia okre ś lonego w § 3 niniejszej umowy zarówno w czasie obowi ą zywania umowy jak i po jej wyga ś ni ę ciu” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru takich post anowie ń pod poz. 1161 i poz. 762. 2. W „Umowie po ś rednictwa najmu” - zwanej dalej „ Wzorcem nr 2 ” - postanowienie zawarte w § 8 pkt 3 o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsza umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę WGNNieruch omo ś ci Sp. z o.o.” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym, wpisanym do Rejestru pod poz. 1007. 3. W „Umowie po ś rednictwa sprzeda ż y” - zwanej dalej „ Wzorcem nr 3 ” - postanowienie zawarte w § 13 pkt 3 o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsza u mow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę WGN - Nieruchomo ś ci Sp. z o.o.” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1007. 4. W „Umowie po ś rednictwa sprzeda ż y” - zwanej dalej „ Wzorcem nr 4 ” - postanowienie zawarte w § 13 pkt 3 o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę WGN - Nieruchomo ś ci Sp. z o.o.” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru takic h postanowie ń pod poz. 1007. 5. W „Umowie po ś rednictwa sprzeda ż y”, zwanej dalej „ Wzorcem nr 5 ”: a) postanowienie zawarte w § 6 o tre ś ci: „ Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska (w rozumieniu prawa cywilnego) jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze ś wiadomie z osob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę kupnasprzeda ż y nieruchomo ś ci, o której mowa w § 2 umowy, z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zuje si ę do zap ł aty w terminie 7 dni od daty jej zawarcia wynagrodzenia, o którym mowa w § 4 oraz kary pieni ęż nej w wysoko ś ci wynagrodzenia, o którym mowa w § 4 umowy. W obu przypadkach wynagrodzenie b ę dzie liczone od warto ś ci ofertowej nieruchomo ś ci” , które jest niedozw olonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1161. b) postanowienie zawarte w § 14 pkt 3 o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę WGN - Nieruchomo ś ci Sp. z o.o.” , które j est niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1007. 5. W „Umowie po ś rednictwa kupna nr …. ” , zwanej dalej „ Wzorcem nr 6 ”: 5 a) postanowienie zawarte w § 4 tre ś ci: „Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze z osob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę sprzeda ż y z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do zap ł aty w terminie 7 dni od daty zwarcia umowy kary pieni ęż nej w wysoko ś ci dwukrotnego wynagrodzenia prowizyjnego, o którym mowa w § 2 umowy, liczonego od warto ś ci ofertowej” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1161. b) postanowienie zawarte w § 11 pkt 6 o tre ś ci: „Wszelk ie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę Po ś rednika” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1007. 7. W „Umowie po ś rednictwa sprzeda ż y nr …. ” , zwanej dalej „ Wzorc em nr 7 ”: a) postanowienie zawarte w § 6 o tre ś ci: „Je ż eli zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze z sob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę sprzeda ż y z pomini ę ciem Po ś rednika, to wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do zap ł aty w terminie 7 dni od daty zwarcia umowy kary pieni ęż nej w wysoko ś ci dwukrotnego wynagrodzenia prowizyjnego, o którym mowa w § 4 umowy, liczonego od warto ś ci ofertowej lokalu” , które jest niedozwol onym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1161. b) postanowienie zawarte w § 14 pkt 6 o tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę Po ś rednika” , które jest niedozwolonym pos tanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1007. 8. W „Umowie po ś rednictwa kupna nr …. ” , zwanej dalej „ Wzorcem nr 8 ”: a) postanowienie zawarte w § 4 o tre ś ci: „Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska (w rozumieniu prawa cywilnego) jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze z sob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę kupna - sprzeda ż y nieruchomo ś ci z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zuje si ę do zap ł aty wynagrodzenia prowizyjnego, o którym mowa w § 2 umowy oraz kary pieni ęż nej w wysoko ś ci wynagrodzenia, o którym mowa w § 2 umowy” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1161. b) § 9 pkt 3 zapisu tre ś ci: „Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę Po ś rednika”, które jest z niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1007. 9. W „Umowie po ś rednictwa w sprzeda ż y” - zwanej dalej „ Wzorcem n r 9 ” - postanowienie zawarte w § 14 pkt 6 o tre ś ci: „Wszelkie spory wynikaj ą ce z zawarcia i reali - zacji z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy dla Po ś rednika” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1007. 10. W „Umowie po ś rednictwa w sprzeda ż y z klauzul ą wy łą czno ś ci …. ” - zwanej dalej „ Wzorcem nr 10 ” - postanowienie zawarte w § 4 pkt 3 o tre ś ci: „Zawarcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z kontrahentem pozyskanym przez Po ś rednika, lecz z jego pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty Po ś rednikowi 6 kary umownej w wysoko ś ci podwójnego wynagrodzenia okre ś lonego w § 3 niniejszej umowy.”, które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1161. 11. W „Umowie nr …. ”, zwa nej dalej „ Wzorcem nr 11 ”: a) postanowienie zawarte w § 2 pkt 9 o tre ś ci: „Je ż eli Zleceniodawca zawrze umow ę kupna – sprzeda ż y z kontrahentem wskazanym lub zarejestrowanym w WGN – Nieruchomo ś ci z pomini ę ciem Zleceniobiorcy, wtedy Zleceniodawca zobowi ą zuje si ę do zap ł aty prowizji wg par 2 pkt 1 oraz kary umownej w wysoko ś ci 2,6% warto ś ci nieruchomo ś ci”. które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru pod poz. 1161, b) postanowienie zawarte w § 8 o tre ś ci „Sprawy sporne wynik ł e na tle umowy r ozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Zleceniobiorcy” , które jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru takich postanowie ń pod poz. 1007. Maj ą c na uwadze te ustalenia, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, postanowieni em nr 152 wydanym 11 czerwca 2007r., zmienionym nast ę pnie postanowieniem nr 284 z dnia 16 czerwca 2008 r., wszcz ął z urz ę du przeciwko WGN Nieruchomo ś ci Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu, post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę pow ania cywilnego, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...). W odpowiedzi na zawiadomienie o wszcz ę ciu post ę powania, Przedsi ę biorca pismem z dnia 29 czerwca 2007 r. o ś wiadczy ł , i ż uznaje zastrze ż enia Urz ę du co do tre ś ci um ów i poinformowa ł o zaprzestaniu ich stosowania, na potwierdzenia czego przed ł o ż y ł zmodyfikowane wzorce umowne. P REZES U RZĘDU O CHRONY K ONKURENCJI I K ONSUMENTÓW USTALIŁ , CO NASTĘPUJE : „WGN – Nieruchomo ś ci” Spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą zarejestrowana jest w rejestrze przedsi ę biorców Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr KRS0000190514 przez S ą d Rejonowy dla Wroc ł awia - Fabrycznej, Wydzia ł Gospodarczy Krajowego Rejestru S ą dowego. Siedziba Spó ł ki znajduje si ę we Wroc ł awiu przy ul. Ruskiej 22, 50 – 079 Wroc ł aw. Ponadto Spó ł ka posiada dwa zarejestrowane Oddzia ł y: w Gdyni – przy ul. Skwer Ko ś ciuszki 16/2a oraz w Warszawie – przy ul. Al. Jerozolimskie 11/19, lok. 14. Przedmiotem dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorcy jest m. in.:  d zia ł alno ść wydawnicza, poligrafia i reprodukcja zapisywanych informacji;  budownictwo;  obs ł uga nieruchomo ś ci;  badanie rynku i opinii publicznej;  doradztwo w zakresie prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej i zarz ą dzania;  reklama;  pozosta ł a dzia ł alno ść komercyjna. 7 Z informacji przekazanych przez WGN pismem z dnia 2 marca 2007 r. wynika, ż e w okresie 2006 r. i 2007 r. stosowa ł on w obrocie konsumenckim przedmiotowe wzorce umowne, zawieraj ą ce klauzule niedozwolone wskazane powy ż ej. Ponadto w pi ś mie z dni a 17 sierpnia 2007 r. Spó ł ka poinformowa ł a, ż e wspó ł pracuje z 25 biurami nieruchomo ś ci na terenie ca ł ej Polski (Bydgoszcz, Elbl ą g, Pozna ń , E ł k, Gda ń sk, Gliwice, Sosnowiec, Mr ą gowo, Piotrków Trybunalski, Ruda Ś l ą ska, Rzeszów, Szczecin, S ł upsk, Tarnowskie Góry, Warszawa, Wielu ń – dok ł adne nazwy i adresy w aktach sprawy). Wszystkie wymienione biura wspó ł pracuj ą ze Spó ł k ą w ramach systemu franczyzowego. Wspó ł praca polega na zawarciu mi ę dzy okre ś lonym biurem a WGN Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. „Umo wy o wspó ł pracy gospodarczej”, na mocy której biuro zostaje upowa ż nione do prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej (po ś rednictwa w obrocie nieruchomo ś ciami) przy u ż yciu nazwy „WGN – Nieruchomo ś ci” i „ WGN – Real Esteta”. W ramach umowy Spó ł ka przekazuje fran czyzobiorcy program komputerowy Nieruchomo ś ci 3.5 oraz wiedz ę dotycz ą c ą techniki i zasad organizacji pracy. Z kolei franczyzobiorca zobowi ą zuje si ę ś wiadczy ć swoje us ł ugi z zachowaniem standardu obowi ą zuj ą cego w WGN – Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. oraz uiszcza ć na rzecz Spó ł ki okre ś lone ś wiadczenia pieni ęż ne za udzielon ą licencj ę . W ramach umów o wspó ł prac ę ka ż dej ze stron przyznane jest prawo wy łą czno ś ci. Ze strony biura nieruchomo ś ci (franczyzobiorca) prawo to polega na okre ś leniu i zastrze ż eniu obszaru geograficznego, na którym nie mog ą powstawa ć inne przedstawicielstwa WGN Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. Ze strony Spó ł ki prawo wy łą czno ś ci polega natomiast na ograniczeniu biuru nieruchomo ś ci mo ż liwo ś ci prowadzenia po ś rednictwa w obrocie nieruchomo ś ciami w ramach wspó ł pracy z innymi podmiotami. Umowy o wspó ł pracy gospodarczej nie stwarzaj ą ż adnych powi ą za ń organizacyjnych mi ę dzy Spó ł k ą a poszczególnymi biurami. Ka ż de biuro, tak ż e po zawarciu umowy, samodzielnie prowadzi swoj ą dzia ł alno ść gospodarcz ą oraz ponosi zwi ą zane z t ą dzia ł alno ś ci ą ryzyko. Spó ł ka udost ę pnia mi ę dzy innymi stosowane przez siebie formularze umów. Poszczególne biura nieruchomo ś ci mog ą , lecz nie musz ą , pos ł ugiwa ć si ę tymi formularzami. Poniewa ż s ą w pe ł ni samodzielnymi podmiotami mog ą równie ż w stosowanych formularzach wprowadza ć dowolne zmiany. Pismem z dnia 29 czerwca 2007 r. Przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e uznaje zastrze ż enia Urz ę du co do tre ś ci umów i w zwi ą zku z tym zaprzesta ł stosowania zakwestio nowanych postanowie ń . Na potwierdzenie tej okoliczno ś ci przed ł o ż y ł w za łą czeniu zmienione wzorce umów, z których wynika, i ż zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy dotycz ą ce kary umownej w wysoko ś ci podwójnej prowizji zast ą piono zapisem o karze umownej w wysoko ś ci 150% prowizji, pozostawiaj ą c jednocze ś nie zastrze ż enie, i ż nale ż y j ą ui ś ci ć tak ż e po wyga ś ni ę ciu umowy, natomiast zapisy dotycz ą ce w ł a ś ciwo ś ci miejscowej s ą du – usuni ę to. P REZES U RZĘDU O CHRONY K ONKURENCJI I K ONSUMENTÓW ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE : Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e powy ż sze mia ł o miejsce, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma cha rakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami WGN Nieruchomo ś ci Sp. z o.o., a interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w 8 postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - narusze nie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust.1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” , natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szcz ególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (…).” Instrumenty przewi dziane przepisami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów gwarantuj ą mo ż liwo ść podj ę cia bezpo ś redniej ochrony konsumentów, których prawa mog ą zosta ć istotnie ograniczone poprzez okre ś lone zachowania przedsi ę biorców, wykorzystuj ą cych posiadan ą przewag ę kontraktow ą w kontaktach z nieprofesjonalnymi uczestnikami rynku. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie prawnej przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą bezprawne, tj. sprzeczne z przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Zakazane s ą wi ę c takie zachowania przedsi ę biorców, które naruszaj ą uprawnienia nieprofesjonalnych uczestników rynku, poprzez stosowanie wobec nich dzia ł a ń bezprawnych. Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Jak wskazano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rej estru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej (art. 479 36 – 479 45 kpc), której dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Tym niemniej nale ż y pami ę ta ć , ż e art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie . Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedoz wolone prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elem entu bezwzględnie przez prawo zakazanego . Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z or zecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „ (…) sto - 9 sowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do po wy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.i k. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów inny mi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie kla uzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.i k. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. S ą d Okr ę gowy w Warszaw ie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów, dokonuj ą c oceny postanowienia umownego ocenia okre ś lony zapis, i w momencie jego wpisania do rejestru klauzula przestaje by ć postanowieniem konkretnego wzorca umownego, a staje si ę samodzielnie funkcjonuj ą c ą zasad ą , która zosta ł a zakwestionowana. Ze wzgl ę du na rozszerzon ą skuteczno ść klauzul (art. 479 43 kpc), spe ł nia ona funkcj ę podobn ą do przepisów prawa. Tak wi ę c, dokonuj ą c oceny tre ś ci postanowie ń umownych wykorzystywanych przez przedsi ę biorców we wzorcach umownych nale ż y wykorzystywa ć regu ł y interpretacji wykszta ł cone w nauce prawa i praktyce orzeczniczej (wyk ł adnia j ę zykowa, systemowa, funkcjonalna i inna). St ą d te ż , niedozwolone b ę d ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpi sanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch kla uzul powinien by ć zatem zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wi ąż e nie tyko strony i s ą d, który je wyda ł , lecz równie ż inne s ą dy i organy pa ń stwowe, a w wypadkach w ustawie przewidzianych tak ż e inne osoby. S ą d orzekaj ą c co do postanowienia, i ż jest to niedoz wolone postanowienie umowne stwierdza, i ż kszta ł tuje ono prawa i obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, równocze ś nie ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Zgodnie z art. 385 1 § 1 k.c. przez niedozwolone postanowienie umowne uwa ż a si ę , pos tanowienie umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie, które kszta ł tuje jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Bior ą c pod uwag ę powy ż sz ą wyk ł adni ę , mo ż na stwierdzi ć , i ż praktyki pol egaj ą ce na zamieszczaniu w zawieranych umowach, postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych s ą bezprawne i naruszaj ą zbiorowe interesy konsumentów. Powy ż sze zosta ł o potwierdzone w uchwale S ą du Najwy ż szego z dnia 13 li pca 2006r. sygn. akt III SZP 3/06 oraz wyroku SOKiK z dnia 25. 05. 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04). Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami uznanymi przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne i wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone postanowienia umowne jest zakazane prawem. „Prezes Urz ę du mo ż e stwierdzi ć stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyki o której mowa w ar t. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę postanowieniem wzorca umownego, które zosta ł o wpisane do Rejestru, 10 bez wzgl ę du na to, czy wpis do tyczy tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone post ę powanie, czy te ż zwi ą zany jest z dzia ł aniami innych kontrahentów konsumentów” - (S ą d Apelacyjny w wyroku z dnia 02.12.2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05). Podobne twierdzenie S ą d Apelacyjny zaw ar ł we wcze ś niejszym wyroku, tj. w orzeczeniu z dnia 29.09.2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie przywo ł uj ą c stanowisko S ą du Najwy ż szego wyra ż one w uchwale z dnia 19.12.2003r. III CZP 95/03 (OSNC 2005/2/25), wskaza ł , ż e wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo prz ez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 K.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich. Pomimo, i ż powy ż ej przywo ł ane wyroki zapad ł y pod rz ą dami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2000r., to orzecznictwo to nale ż y uzna ć za aktualne tak ż e w aktualnym stanie prawnym. Na gruncie obecnie obowi ą zuj ą cej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2007r. rozwa ż ana kwestia zosta ł a uregulowania w analogiczny sposób, a zatem nie wyst ę puj ą ró ż nice, które nakazywa ł yby odej ś cie od ustalonej linii orzecznictwa i w konsekwencji tego odmienn ą ocen ę prawn ą badanego zagadnienia. Nie jest zatem konieczna literalna identyczno ść klauzuli wpis anej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone b ę d ą zatem takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, a której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . I. W zakresie punktu I sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 kpc. Przedmiotem niniejszych rozwa ż a ń jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorców umownych stosowanych prze WGN Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. przy zawieraniu umów o po ś rednictwo w sprzeda ż y lub wynajmie lokalu mieszkalnego, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego pod pozycjami mi ę dzy innymi:1161, 762, 1007. Dla orzeczenia, ż e konkretne zachowanie rynkowe Przedsi ę biorcy stanowi przejaw stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest wykazanie i udowodnienie, ż e podejmowane przez tego przedsi ę biorc ę dzia ł anie: 1) ujawnia si ę w obrocie konsumenckim, a wi ę c w relacjach pomi ę dzy podmiotem posiadaj ą cym przymiot przedsi ę biorcy a konsumentami, 2) jest bezprawne, 3) godzi w zbiorowe interesy konsumentów. Ad 1. W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, ż e stronami umów po ś rednictwa sprzeda ż y i najmu – oznacz onych jako Wzorce o nr od 1 do 11 - stosowanych w dacie wszcz ę cia post ę powania byli:  „WGN - Nieruchomo ś ci” Spó ł ka z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu , a wi ę c przedsi ę biorca, w rozumieniu przepisów z dnia ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, bowiem zgodnie z definicj ą zawart ą w art. 4 pkt 1 ustawy, przez przedsi ę biorc ę nale ż y rozumie ć m.in. przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej – ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807 ze zmianami); 11  Konsument, zgodnie z art. 22 1 Kodeksu cywilnego konsumentem jest osoba fizyczna lub prawna dokonuj ą ca czynno ś ci prawnej niezwi ą zanej bezpo ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Umowy zawierane s ą wi ę c w obrocie konsumenckim przez „profesjonalist ę ” , b ę d ą cego przedsi ę biorc ą i nieprofesjonalnego uczestnika obrotu, tj. konsumenta. Pierwsza wi ę c przes ł anka analizowanego przepisu zosta ł a spe ł niona. Ad 2. Bezprawno ść jest tak ą cech ą dzia ł ania, która polega na jego sprzeczno ś ci z normami prawa lub zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego, czy dobrymi obyczajami, bez wzgl ę du na win ę , a nawet ś wiadomo ść sprawcy. Jako „sprzeczne z prawem” nale ż y kwalifikowa ć zachowania niezgodne z nakazem zawartym w ustawie, rozporz ą dzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umow ą mi ę dzynarodow ą maj ą c ą bezpo ś rednie zastosowanie w stosunkach wewn ę trznych. „Sprzeczne z prawem” s ą czyny: zabronione i zagro ż one sankcj ą k arn ą , czyny zabronione pod sankcjami dyscyplinarnymi, czyny zakazane przepisami administracyjnymi lub przepisami prawa gospodarczego publicznego, czyny zabronione przepisami o charakterze cywilnym, sprzeczne z nakazami zawartymi w prawie cywilnym lub prawi e administracyjnym. Dla ustalenia bezprawno ś ci dzia ł ania przedsi ę biorcy wystarczy ustalenie, ż e jego okre ś lone zachowanie koliduje z przepisami prawa ( por. Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Komentarz pod redakcj ą Janusza Szwaji, Urz ą d Antymonopo lowy, Warszawa 1994, s.38 - 39 ). Nale ż y przy tym wskaza ć , ż e o ile, generalnie, przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów wskazuje na przyk ł adowy katalog dzia ł a ń bezprawnych, które – jak ju ż wskazano - mog ą przybiera ć ró ż ne formy i p ostaci (naruszanie obowi ą zku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pe ł nej informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji ), o tyle w jednym przypadku norma ta wprost uznaje za bezprawne okre ś lony typ zachowa ń przedsi ę bio rcy, jakim jest stosowanie postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone i wpisanych do Rejestru (art. 24 ust. 2 pkt 1). Tak wi ę c dla orzeczenia praktyki nale ż y, w ka ż dym konkretnym przypadku, udowodni ć , ż e łą cznie zachodz ą nast ę puj ą ce przes ł anki: a) przedsi ę biorca musi stosowa ć wzorzec umowy, b) okre ś lone postanowienia wzorca umowy musz ą zosta ć uznane, wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za niedozwolone, a nast ę pnie wpisane, przez organ do tego uprawniony, do w ł a ś ciwego rejestru. Jak wynik a z ustale ń stanu faktycznego skar ż on ą Spó ł ka stosowa ł a w obrocie z konsumentami wzorce umowne pn.:  umowa po ś rednictwa w wynajmie,  umowa po ś rednictwa sprzeda ż y,  umowa po ś rednictwa najmu,  umowa po ś rednictwa kupna,  umowa po ś rednictwa sprzeda ż y z klauzul ą wy łą czno ś ci,  umowa, które - stanowi ą c zbiór opracowanych (gotowych) i obowi ą zuj ą cych przepisów (klauzul) - opracowane by ł y bez wspó ł udzia ł u, czy woli kontrahentów (konsumentów). Jest to zatem wzorzec umowny, poprzez który definiuje si ę w literaturze przedmiotu 1 wszelkie, 1 E. Łę towska, Ochrona niektórych praw konsumentów, Komentarz, 3 Wydanie, Wydawnictwo C.H. Beck, W - wa 2001r., s. 75. 12 jednostronne, przygotowane z góry przez proponentów, przed zawarciem umowy, gotowe klauzule, w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów itp. Zgodnie z art. 479 36 K.p.c., sprawy o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone nale żą do wy łą cznej w ł a ś ciwo ś ci S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Uznanie przez S ą d ra żą cego naruszenia interesów konsumentów poprzez stosowanie danej (konkretnej) klauzuli umownej skutkuje wpisaniem tak iego postanowienia do „Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone” . Organem wyznaczonym do prowadzenia Rejestru i dokonywania w nim wpisów klauzul abuzywnych jest, na podstawie art. 479 45 K.p.c., Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsume ntów. Maj ą c na uwadze zapis art. 479 43 K.p.c. oraz uchwa łę S ą du Najwy ż szego z dnia 13 lipca 2006r., sygn. III SZP 3/2006, orzeczenie s ą du, w danej sprawie, ma skutek nie tylko wobec przedsi ę biorcy, którego postanowienia umowne by ł y przedmiotem oceny prze z SOKiK, ale tak ż e i wobec osób trzecich, a tym samym zakazane s ą tak ż e i postanowienia umowne, stosowane lub obowi ą zuj ą ce u innych przedsi ę biorców, je ż eli tylko ich tre ść wskazuje na identyczny zamiar, czy skutek prawny. Ze wzgl ę du na rozszerzon ą skuteczn o ść klauzul spe ł niaj ą one tak ą sam ą funkcj ę , jak przepisy prawne, a zatem dla ich oceny – w drodze analogii – stosowa ć nale ż y zasady wyk ł adni przepisów, a przy okre ś laniu znaczenia niedozwolonych postanowie ń umownych wykorzystywa ć regu ł y interpretacji wykszta ł cone w nauce prawa i praktyce orzeczniczej. Dlatego te ż niedozwolonymi s ą postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywalnej. Podobnie w wyroku z dnia 20 czerwca 2006r., sygn. akt III SK 7/06 S ą d Najwy ż szy zaj ął stanowisko, ż e „Zgodnie z art. 479 43 k.p.c., wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, co oznacza, ż e uznanie okre ś lonej klau zuli za niedozwolon ą i wpisanie jej do rejestru dzia ł a erga omnes, a dalsze pos ł ugiwanie si ę klauzul ą abuzywn ą wpisan ą do rejestru jest zakazane w obrocie prawnym nie tylko wzgl ę dem podmiotu, wobec którego to orzeczono, ale równie ż w identycznych lub podob nego rodzaju stosunkach prawnych zawieranych przez osoby trzecie, bez ograniczenia w ż aden sposób kategorii tych podmiotów”. Tak wi ę c, aby stwierdzi ć stosowanie przez skar ż onego Przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą c ej na stosowaniu postanowie ń wzorców umów wpisanych do rejestru, o którym mowa powy ż ej, nale ż y wykaza ć , i ż klauzule stosowane przez Przedsi ę biorc ę i klauzule wyst ę puj ą ce w rejestrze charakteryzuj ą si ę albo identycznym brzmieniem, albo s ą nieznacznie zmodyfikowane – co nie ma istotnego wp ł ywu na zmian ę kwalifikacji klauzuli, jako niedozwolonej - albo, pomimo ró ż nicy w brzmieniu klauzule te wywo ł uj ą to ż same skutki, jak klauzule zapisane ju ż w Rejestrze. Zestawienie klauzul umieszczonych w Rejestrze z postanowieniami zawartymi we wzorcach umownych WGN – Nieruchomo ś ci Spó ł ka z o.o. we Wroc ł awiu przedstawia zamieszczona poni ż ej tabela. L P P OZY - CJA W R EJESTRZE T REŚĆ POSTANOWIENIA UMIESZCZONEGO W R EJESTRZE N R WZORCA T REŚĆ POSTANOWIENIA WE WZORCACH STOSOWANYCH PRZEZ WGN 13 1 1161 "W przypadku zawarcia umowy, o której mowa w par.1 oferty przedstawionej przez po ś rednika z jego pomini ę ciem, zamawiaj ą cy zap ł aci po ś rednikowi prowizj ę w podwójnej wysokości ." Wyrok SOKiK z dnia 26.10.2006, sygn. akt VXII AmC 39/06 1 5 6 7 Zawarcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z Kontrahentem pozyskanym przez po ś rednika, lecz z jego z pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty umówionego wynagrodzenia skutkuje obowi ą zkiem zap ł aty Po ś rednikowi kary umownej w wysoko ś ci podwójnego wynagrodzenia okre ś lonego w § 3 niniejszej umowy zarówno w czasie obowiązywa nia umowy jak i po jej wygaśnięciu Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska (w rozumieniu prawa cywilnego) jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze ś wiadomie z osob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika um ow ę kupna - sprzeda ż y nieruchomo ś ci, której mowa w § 2 umowy, z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zuje si ę do zap ł aty wynagrodzenia, o którym mowa w § 4 oraz kary pieniężnej w wysokości wynagrodzenia, o którym mowa w § 4 umowy . W obu przypadka ch wynagrodzenie b ę dzie liczone od warto ś ci ofertowej umowy Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze z osob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę sprzeda ż y z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do zap ł aty w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy kary pieni ęż nej w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia prowizyjnego , o którym mowa w § 2 umowy, liczonego od warto ś ci ofertowej Je ż eli Zam awiaj ą cy lub osoba mu bliska (w rozumieniu prawa cywilnego) jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze ś wiadomie z osob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę kupna - sprzeda ż y nieruchomo ś ci, której mowa w § 2 umowy, z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zuje si ę do zap ł aty w terminie 7 dni od dary zawarcia umowy kary pieniężnej w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia prowizyjnego , o którym mowa w § 4 umowy, liczonego od warto ś ci ofertowej umowy. 14 8 10 11 Je ż eli Zamawiaj ą cy lub osoba mu bliska (w rozumieniu prawa cywilnego) jak równie ż osoba pozostaj ą ca z nim w jakimkolwiek stosunku prawnym zawrze z osob ą wskazan ą bezpo ś rednio lub po ś rednio przez Po ś rednika umow ę kupna - sprzeda ż y z pomini ę ciem Po ś rednika, wtedy Zamawiaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do zap ł aty wynagrodzenia prowizyjnego, o którym mowa w § 2 umowy oraz kary pieniężnej w wysokości wynagrodzenia , o którym mowa w § 2 umowy. Zawa rcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z Kontrahentem pozyskanym przez Po ś rednika, lecz z jego z pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty Po ś rednikowi kary umownej w wysokości podwójnego wynagrodzenia określonego w § 3 niniejszej umowy. Je ż eli Zleceniodawca zawrze umow ę kupna - sprzeda ż y z kontrahentem wskazanym lub zarejestrowanym w WGN - Nieruchomo ś ci z pomini ę ciem Zleceniobiorcy, wtedy Zleceniodawca zobowi ą zuje si ę do zap ł aty prowizji wg par 2 pkt 1 oraz kary umownej w wysokości 2,6% wartości nieruchomości . 2 762 „W przypadku, kiedy transakcja pomiędzy Oferującym i jego kontrahentem zostanie zrealizowana w okresie dwudziestu czterech miesięcy, licząc od dnia wygaśnięcia tej umowy lub wypowiedzenia umowy bez wy łą czno ś ci - zgodnie z § 1, Po ś rednik otrzyma prowizj ę w ca ł o ś ci, o ile kontrahent bezpo ś rednio lub po ś rednio tj. przez biuro wspó ł pracuj ą ce z Po ś rednikiem zosta ł skierowany do Oferuj ą cego przez Po ś rednika w czasie obowi ą zywania umowy” Wyrok SOKik z dnia 07.04.2006, sygn. akt XVII AmC 44/05 1 Zawarcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z Kontrahentem pozyskanym przez po ś rednika, lecz z jego z pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty umówionego wynagrodzenia skutkuje obowi ą zkiem zap ł aty Po ś rednikowi kary umownej w wysoko ś ci podwójnego wynagrodzenia okre ś lonego w § 3 niniejszej umowy zarówno w czasie obowiązywania umowy jak i po jej wygaśnięciu. 3 1007 „Spory wynikaj ą ce z tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d miejscowo właściwy dla siedziby Spółki ” Wyrko SOKiK z dnia 23.11.2006, sygn. akt XVII AmC 156/05 2,3,4,5 6, 7, 8, 9 Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d właściwy ze względu na siedzibę WGN - Nieruchomości Sp. z o.o. Wszelkie spory zwi ą zane z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez sąd właściwy ze względu na siedzibę Pośrednika Wyniki analizy porównawczej postanowie ń zawartych we wzorcach stosowanych przez WGN - Nieruchomo ś ci z klauzulami umieszczonymi w Rejestrze pozwalaj ą na stwierdzenie, ż e stosowanie ich wywo ł uje to ż same skutki. Klauzule w punkcie 1 Tabeli Kwestionowane postanowienia oraz postanowienia powy ż e j przytoczone wpisane do Rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Nak ł adaj ą one na konsumentów obowi ą zek zap ł aty kar umownych. Zgodnie z zasad ą okre ś lon ą klauzul ą z pozycji 1161 Rejes tru, konsument musi zap ł aci ć kar ę umown ą w wysoko ś ci dwukrotno ś ci prowizji nale ż nej Po ś rednikowi. S ą d 15 uznaj ą c powy ż ej przytoczone postanowienia za niedozwolone uzna ł na ł o ż enie kar na konsumentów, w przypadku niedope ł nienia obowi ą zków wynikaj ą cych z umowy po ś rednictwa obrotu nieruchomo ś ciami w wysoko ś ci podwójnej prowizji, za nadmiernie wygórowane. Do umów o po ś rednictwo w obrocie nieruchomo ś ciami, zgodnie z uzasadnieniem do wyroku S ą du Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 listopada 1993r. znak I Acr 672/93, stosuje si ę odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 K.c.). Bezpo ś rednim celem aktywno ś ci Po ś rednika jest jedynie stworzenie okre ś lonej sytuacji faktycznej, w której zamierzony cel, tj. zawarcie umowy, mo ż e zosta ć osi ą gni ę ty, ale ju ż z udzi a ł em tylko samego zainteresowanego. Skoro dzia ł anie po ś rednika nakierowane jest na osi ą gni ę cie konkretnego celu, to od osi ą gni ę cia tego celu uzale ż nione jest jego wynagrodzenie, a nie od nak ł adu pracy lub wydatków. Realizacja celu jest wi ę c warunkiem wyp ł a cenia wynagrodzenia dla po ś rednika. Po ś rednikowi przys ł uguje, wi ę c wynagrodzenie tylko wtedy, gdy umowa zosta ł a zawarta dzi ę ki jego zabiegom. W przedmiotowej sprawie, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umów nak ł adaj ą na konsumentów obowi ą zek uiszczenia kary umownej w wysoko ś ci podwójnej prowizji albo prowizji powi ę kszonej o 2,6% warto ś ci nieruchomo ś ci (przeci ę tna warto ść nale ż nej prowizji waha si ę pomi ę dzy 2% a 5% warto ś ci nieruchomo ś ci) w sytuacji, gdy konsumenci zawarli umow ę z pomini ę ci em Po ś rednika. Zgodnie z powy ż ej przytoczonym wyrokiem S ą du dotycz ą cym umów zlecenia, w sytuacji, gdy Po ś rednik nale ż ycie wykona ł umow ę z konsumentem, czyli przedstawi ł satysfakcjonuj ą c ą konsumenta ofert ę , w oparciu, o któr ą zawar ł on umow ę , Przedsi ę bior cy przys ł uguje wynagrodzenie okre ś lone w umowie wynosz ą ce w przedmiotowym analizowanym przypadku okre ś lony procent od ofertowej warto ś ci nieruchomo ś ci okre ś lonej w umowie. Zgodnie z art. 483 kodeksu cywilnego mo ż na zastrzec w umowie, ż e naprawienie szkod y wynik ł ej z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania zobowi ą zania niepieni ęż nego nast ą pi przez zap ł at ę okre ś lonej sumy tj.: kary umownej, przy czym d ł u ż nik nie mo ż e bez zgody wierzyciela zwolni ć si ę z zobowi ą zania przez zap ł at ę kary umownej. W wyroku z dnia 10.03.2004r. sygn. akt XVII Amc 34/03 S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdzi ł , co nast ę puje: „W ocenie S ą du, w umowach z konsumentami dopuszczalne jest, co do zasady, stosowanie postanowie ń wzorca umowy z awieraj ą cych postanowienie, ż e naprawienie szkody wynik ł ej z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania zobowi ą zania niepieni ęż nego nast ą pi przez zap ł at ę okre ś lonej sumy (kara umowna). Kara taka nie mo ż e by ć jednak na ł o ż ona wy łą cznie na konsumenta w wypadku rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy (co nie stanowi przedmiotu zarzutu w niniejszej sprawie) oraz nie mo ż e by ć nadmiernie wygórowana”. Przytoczone przepisy nie wskazuj ą odniesienia, do którego ma si ę odnosi ć „nadmierne wygórowanie” , jednak z definicji kary umownej, zawartej w art. 483 k.c. wynika, ż e s ł u ż y ona naprawieniu wynik ł ej szkody, a zatem pe ł ni funkcj ę kompensacyjn ą . Wprawdzie wyst ą pienie szkody nie jest koniecznym warunkiem dla powstania obowi ą zku zap ł aty kary umownej (uchw a ł a SN z dnia 6.11.2003r. sygn. III CZP 61/03 opubl. Biul. SN 2003/11/05), jednak nie zmienia to wymienionego wy ż ej jej charakteru. W umowach z konsumentami zawieranymi z u ż yciem wzorca umowy wysoko ść kary umownej, zdaniem S ą du Ochrony Konkurencji i Kons umentów, nie mo ż e by ć w sposób nadmierny wy ż sza od daj ą cej si ę przewidzie ć szkody wynik ł ej z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania zobowi ą zania niepieni ęż nego. W przedmiotowej sprawie Przedsi ę biorca zastrzeg ł obowi ą zek zap ł aty kary umownej w przypadku zawarcia umowy sprzeda ż y (najmu) z pomini ę ciem Po ś rednika. Traci on wówczas nale ż ne mu wynagrodzenie (prowizj ę ), które przy nale ż ytym wykonaniu umowy 16 pobiera co najmniej od jednej, a cz ę sto od obydwu stron tj. sprzedaj ą cego i kupuj ą cego lub najemcy i wynaj muj ą cego – co wynika z przedstawionych wzorców umownych, zgodnie z którymi zarówno jedna jak i druga strona umowy zawartej za po ś rednictwem WGN zobowi ą zana jest do zap ł aty prowizji. W ka ż dym z przedstawionych przypadków Po ś rednik, w sytuacji pomini ę cia go przy zawieraniu transakcji, traci spodziewan ą korzy ść w wysoko ś ci jednej lub dwóch prowizji. Zastrze ż enie kary umownej, wymaganej od ka ż dej ze stron transakcji, w wysoko ś ci dwukrotno ś ci wynagrodzenia nale ż nego Po ś rednikowi powoduje, i ż uzyskuje on - w szczególnym przypadku bezpo ś redniego skojarzenia obu stron umowy - zamiast dwóch (przy normalnym toku zawarcia umowy) łą cznie a ż cztery prowizje, pod dwie od ka ż dej ze stron. W zwi ą zku z tym uzna ć nale ż y, ż e kara umowna w wysoko ś ci podwójnej prowizji ma w tym zakresie charakter nadmiernie wygórowany, szczególnie ze wzgl ę du na kwotow ą wysoko ść prowizji. Nale ż y bowiem mie ć na wzgl ę dzie, i ż sprawa dotyczy po ś rednictwa nieruchomo ś ci, gdzie prowizja jest wypadkow ą warto ś ci samej nieruchomo ś ci. Bior ą c pod uwag ę ceny nieruchomo ś ci, stwierdzi ć nale ż y, ż e nawet kilku procentowa prowizja oznacza kwot ę rz ę du minimum kilku, a cz ę sto kilkunastu b ą d ź nawet - w szczególnych wypadkach - kilkudziesi ę ciu tysi ę cy z ł otych. Jest to bran ż a szczególna, nacechowana ci ą g ł ym wzrostem cen, który - bior ą c pod uwag ę sposób obliczania kary okre ś lony umow ą – wp ł ywa tak ż e na jej wysoko ść , powoduj ą c pogarszanie si ę sytuacji konsumenta. Stwierdzi ć zatem nale ż y, ż e wszystkie postanowienia umowne stosowane przez WGN - Nieruchomo ś ci, o których mowa w pkt 1Tabeli naruszaj ą interesy ekonomiczne konsumentów poprzez zobowi ą zanie konsumentów do zap ł aty nadmiernie wygórowanej kary umownej. Warto ść jak ą konsument ma obowi ą zek zap ł aci ć w okoliczno ś ciach opisanych w rozpatrywanych wy ż ej postan owieniach, znacznie przewy ż sza faktyczn ą zap ł at ę za wykonane us ł ugi, a zatem nale ż y uzna ć j ą za nadmiern ą kar ę umown ą . Z tych te ż powodów, w ocenie Prezesa Urz ę du, przedmiotowe zapisy s ą niedozwolonymi postanowieniami umownymi, o których mowa w art. 385 3 pkt 17 kodeksu cywilnego stanowi ą cym, ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci nak ł adaj ą na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy, obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Klauzule w punkcie 2 Tabeli Postanowienie, o którym mowa w pkt 2 Tabeli, zawieraj ą ce zapis, i ż : „Zawarcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z Kontrahentem pozyskanym przez po ś rednika, lecz z jego z pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z za p ł aty umówionego wynagrodzenia skutkuje obowi ą zkiem zap ł aty Po ś rednikowi kary umownej w wysoko ś ci podwójnego wynagrodzenia okre ś lonego w § 3 niniejszej umowy zarówno w czasie obowiązywania umowy jak i po jej wygaśnięciu” , jest to ż sama m. in. z niedozwolon ą klauzul ą umown ą umieszczon ą w Rejestrze pod numerem 762. Oba postanowienia, pomimo ró ż nicy w sformu ł owaniu, wywo ł uj ą to ż samy skutek, polegaj ą cy na obci ąż eniu konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty prowizji Po ś rednikowi równie ż po wyga ś ni ę ciu umowy, przy czym zapis umieszczony we wzorcu umownym stosowanym przez WGN jest jeszcze dalej id ą cy i du ż o dotkliwszy dla konsumenta, ni ż postanowienie klauzuli abuzywnej wpisanej do Rejestru, która mówi o dwudziestoczteromiesi ę cznym okresie karencji. Kontestowane uregulowanie umowne, stosowane przez skar ż onego przedsi ę biorc ę nie okre ś la bowiem ż adnych granic czasowych zwi ą zania konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty Po ś rednikowi prowizji, w sytuacji zawarcia umowy ju ż po rozwi ą zaniu, b ą d ź te ż wyga ś ni ę ciu umow y po ś rednictwa. Sformu ł owanie zapisu umieszczonego we wzorcu Spó ł ki rodzi odpowiedzialno ść finansow ą konsumenta a ż do chwili ostatecznej sprzeda ż y nieruchomo ś ci, 17 bez wzgl ę du na moment, w którym to nast ą pi. Tak wi ę c pomini ę cie Po ś rednika przy zawieraniu tra nsakcji dokonywanej ju ż po wyga ś ni ę ciu umowy, nadal implikuje - po stronie konsumenta - ujemne konsekwencje, w postaci obowi ą zku zap ł aty kary umownej, przy czym okres, w którym kara jest wymagalna stanowi otwarty przedzia ł czasowy, nie ograniczony ż adnym terminem brzegowym. W ocenie organu antymonopolowego analizowane postanowienie stosowane przez skar ż on ą Spó ł k ę nie tylko mie ś ci si ę w hipotezie porównywalnej z nim, zakazanej i wpisanej do Rejestru pod poz. 762 klauzuli, ale wywo ł uje spot ę gowane, dal eko bardziej negatywne skutki, poprzez rozci ą gni ę cie okresu obowi ą zywania prawa przedsi ę biorcy do naliczania kar umownych na czas nieograniczony, a wi ę c tak ż e po dwudziestu czterech miesi ą cach, o których stanowi niedozwolone postanowienie umowne. Sankc j ę t ę nale ż y uzna ć za zbyt dotkliw ą . Zgodnie z art. 385 1 kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wi ążą go, je ż eli kszta ł tuj ą jego prawa w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Zdaniem Prezesa Urz ę du narzucanie konsumentom obowi ą zku zap ł aty wynagrodzenia Po ś rednikowi po wyga ś ni ę ciu umowy, na czas nieograniczony, uzna ć nale ż y za dzia ł anie ra żą co naruszaj ą ce interesy konsumenta oraz sprzeczne z dobrymi obyczajami, a wi ę c w pe ł ni wyczerpuj ą ce dyspozycj ę wskazanej normy prawnej. Bior ą c pod uwag ę poczynione powy ż ej rozwa ż ania, nale ż a ł o uzna ć to ż samo ść tre ś ci i identyczno ść skutków wywo ł ywanych przez oba porównywalne postanowienia zawarte w punkcie 2 Tabeli, których nie niweluj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych wyrazów i sformu ł owa ń , a praktyk ę stosowan ą przez Przedsi ę biorc ę za bezprawn ą oraz naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Kl auzule w punkcie 3 Tabeli Równie ż wyniki analizy porównawczej postanowie ń zawartych we wzorcach stosowanych przez WGN – Nieruchomo ś ci z klauzulami umieszczonymi w Rejestrze (punkt 2 Tablicy) pozwalaj ą na stwierdzenie, ż e stosowanie ich wywo ł uje to ż same skutki. Zgodnie z przepisami ustawy Kodeks post ę powania cywilnego, mówi ą c o w ł a ś ciwo ś ci miejscowej, mo ż na wyró ż ni ć w ł a ś ciwo ść : ogóln ą , przemienn ą oraz wy łą czn ą . Zasad ę , w zakresie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej konstytuuje art. 27 K.p.c. § 1: „Powództwo wytacza si ę przed s ą d pierwszej instancji, w którego okr ę gu pozwany ma miejsce zamieszkania” . W ł a ś ciwo ść wy łą czna dotyczy powództw zwi ą zanych m.in. z prawem rzeczownym na nieruchomo ś ci, dziedziczeniem, stosunkami mi ę dzy rodzicami i dzie ć mi. Pr zepisy dotycz ą ce w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przewiduj ą mo ż liwo ść wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, jak te ż odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, przed s ą d miejsca j ej wykonania. W razie w ą tpliwo ś ci, miejsce to powinno by ć stwierdzone dokumentem. Przepisy te (art. 31 i nast. K.p.c.) umo ż liwiaj ą powodowi dokonanie wyboru pomi ę dzy s ą dem w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a innym s ą dem oznaczonym w tych przepisach, w zale ż no ś ci, który s ą d jest dla niego dogodniejszy. 2 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przez jedn ą ze stron stosunku prawnego, a jedynie nast ę pczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikaj ą cego z umowy. 2 Kodeks post ę powania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcj ą K. Piaseckiego, Wydawnic - two C.H. Beck, Warszawa 1996r., str.164. 18 Artyku ł 46 K.p.c. przewidu je mo ż liwo ść zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej. Zgodnie z jego tre ś ci ą , strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy, sporu ju ż wynik ł ego lub sporów mog ą cych wynikn ąć w przysz ł o ś ci z oznaczonego stosunku prawnego. S ą d ten, je ż eli strony nie postanowi ł y inaczej, b ę dzie wówczas wy łą cznie w ł a ś ciwy. W ś wietle przytoczonego przepisu mo ż liwe jest odej ś cie od generalnego modelu w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmio tem indywidualnego uzgodnienia umownego. Skuteczno ść takiej umowy zale ż y zatem od zgodnego wyra ż enia woli stron, poprzez zawarcie stosownej umowy prorogacyjnej, okre ś lonej w art. 46 K.p.c. Nie mo ż e by ć za tak ą poczytywany, wzorzec stosowany przez profesjonalnego uczestnika rynku, gdy ż zawiera on zbiór opracowanych (gotowych) i obowi ą zuj ą cych przepisów (klauzul), przygotowanych przez Przedsi ę biorc ę , bez wspó ł udzia ł u i woli jego kontrahentów. Powy ż sze wskazuje za tem, ż e w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczno ś ci rozwi ą zywania sporu na drodze s ą dowej w gr ę wchodz ą tylko dwie w ł a ś ciwo ś ci, tj. ogólna i przemienna. Wed ł ug w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, w przypadku, gdy powodem jest konsument, to powództwo powinno zost a ć wniesione do s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby Po ś rednika (art. 30 k.p.c.). Natomiast w sytuacji, gdy powodem jest Po ś rednik, to s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d, w którego okr ę gu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku w ł a ś ciwo ś ci przem iennej dotycz ą cej roszcze ń wynikaj ą cych z zawartej umowy, w ł a ś ciwym b ę dzie s ą d miejsca wykonania tej umowy. Jak wynika z powy ż szego, nie w ka ż dym przypadku s ą dem w ł a ś ciwym b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby WGN - Nieruchomo ś ci Sp. z o.o.. Powy ż ej wskazana klauzula dotyczy narzucania w ł a ś ciwo ś ci miejscowej s ą du w przypadku powstania sporu z umowy. Zatem Przedsi ę biorca, stosuj ą c zapis wzorca umownego, o którym mowa w pkt 3 Tabeli, dopu ś ci ł si ę tym samym stosowania klauzuli wpisanej ju ż do Rejestru pod poz. 1007, co oznacza, i ż bezprawnie naruszy ł przepis art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Maj ą c to na uwadze nale ż a ł o uzna ć , ż e stosuj ą c kwestionowane w punkcie 3 Tabeli klauzule, WGN – Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. dopu ś ci ł a si ę wykorzystywania we wzorcach umownych postanowie ń wpisanych ju ż do Rejestru. Tak wi ę c jej dzia ł ania kolidowa ł y z przepisami prawa, co jest wystarczaj ą ce dla uznania ich za bezpodstawne. Przes ą dza to o spe ł nieniu drugiej z przes ł anek analizowanego przepisu. Przedmiotowe zapisy stanowi ą niedozwolone postanowienia umowne, którymi zgodnie z art. 385 3 pkt 23 kodeksu cywilnego s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą jurysdykcj ę s ą dów polskich lub poddaj ą spraw ę pod rozstrzygni ę cie s ą du polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a tak ż e narzucaj ą rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy. Bior ą c pod uwag ę przes ł anki podane w powy ż szym uzasadnieniu stosowania praktyki, organ antymonopol owy stwierdzi ł , ż e jest ona bezprawna, oraz narusza zbiorowe interesy konsumentów. Ad 3 W orzecznictwie S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów utrwali ł si ę pogl ą d, i ż naruszenie interesu publicznoprawnego ma miejsce wówczas, gdy skutkami dzia ł a ń sprzec znych z przepisami prawa antymonopolowego dotkni ę ty jest szerszy kr ą g uczestników rynku, wzgl ę dnie, gdy dzia ł ania te wywo ł uj ą na rynku inne niekorzystne zjawiska. 3 3 Por. wyrok SA z 24.01.1991 r., XV Amr 8/90; 4.07.2001 r. XVII Ama 108/00; 23.20.2002 r. XVII Ama 133/2001). 19 Stanowisko to potwierdzone zosta ł o równie ż w orzecznictwie S ą du Najwy ż szego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 wrze ś nia 2003 r. (sygn. akt: I CKN 504/01) stwierdzi ł , i ż : „nie jest zasadne uznawanie, ż e post ę powanie z tytu ł u naruszenia ustawy antymonopolowej mo ż na wszczyna ć tylko wtedy, gdy zagro ż one s ą interesy wielu odb iorców, a nie jest to mo ż liwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pe ł ni tak ż e funkcj ę prewencyjn ą , s ł u ż y bowiem ochronie tak ż e nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów” . Jednocze ś nie, jak stwierdzi ł w cyt. powy ż ej wyroku z dnia 20 czerwca 2006r. S ą d Najwy ż szy „zgodnie z art. 23a ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umo wy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, stanowi z mocy prawa praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów przez ka ż dego przedsi ę biorc ę zawieraj ą cego umowy konsumenckie”. Stosowane przez WGN Nieruchomo ś ci wzorce umowne wykorzystywane by ł y przy zawieraniu umów z konsumentami, zatem kr ą g osób do których s ą one skierowane nie jest z góry okre ś lony. Bior ą c pod uwag ę , ż e konsument nie ma wp ł ywu na zapisy zawieranej z nim umowy, gdy ż stanowi ona z góry przygotowany przez profesjonalist ę zbiór postanowie ń , bez mo ż liwo ś ci – w zasadniczej jego cz ęś ci – podj ę cia indywidualnych negocjacji. Nale ż y uzna ć , ż e dzia ł anie Przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na pos ł ugiwaniu si ę wzorcami umownymi zawieraj ą cymi postanowienie niedozwolone godzi w interes tych kontrahentów Spó ł ki, którzy s ą konsumentami, przy czym nale ż y mie ć na uwadze interes nie tylko obecnych, ale i przysz ł ych kontrahentów Przedsi ę biorcy . Nie ulega w ą tpliwo ś ci, ż e w rozpatrywanej sprawie m amy do czynienia nie z indywidualnym interesem jednostki, ale ze zbiorowym interesem konsumentów, który poprzez stosowanie wobec nich dzia ł a ń bezprawnych doznaje uszczerbku. Tak wi ę c i trzecia przes ł anka analizowanego przepisu zosta ł a, w przedmiotowej spra wie, spe ł niona. Maj ą c na uwadze poczynione ustalenia, organ antymonopolowy uzna ł , ż e postanowienia umowne, zawarte we wzorcach pn.: umowa po ś rednictwa w wynajmie, umowa po ś rednictwa sprzeda ż y, umowa po ś rednictwa najmu, umowa po ś rednictwa kupna, umowa po ś rednictwa sprzeda ż y z klauzul ą wy łą czno ś ci, o których mowa w niniejszej decyzji, stanowi ą naruszenie, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1) ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.). Pra ktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów odnosz ą si ę do nieograniczonej zbiorowo ś ci konsumentów, a nie dotycz ą tylko interesów indywidualnych konsumentów. Zgodnie z powy ż szym arty ku ł em nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Praktyk ą Spó ł ki jest zawieranie umów z nieograniczon ą grup ą potencjalnych konsumentów. Na podstawie art. 26 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę d u wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania, je ż eli stwierdzi naruszanie zakazu okre ś lonego w art. 24 – tj. zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, dopiero zmiana zapisów niedozwolonych, zakwestionowanych w niniejszej decyzji oraz przedstawienie konsumentom, którzy zawarli z Przedsi ę biorc ą umowy na podstawie poprzednio obowi ą zuj ą cych wzorców, z awieraj ą cych niedozwolone klauzule umowne, propozycji 20 podpisania aneksu wprowadzaj ą cego w miejsce tych postanowie ń , zapisy zgodne z prawem, mo ż e zosta ć uznane za zaniechanie praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. W niniejszej sprawie brak je st podstaw do zastosowania trybu okre ś lonego w art. 27 ww. ustawy, zgodnie z którym nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki. Ci ęż ar udowodnienia tej okoliczno ś ci spoczywa na przedsi ę biorcy, który w niniejszej sprawie nie udowodni ł w sposób wystarczaj ą cy zaprzestania stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, co potwierdzaj ą nast ę puj ą ce okoliczno ś ci: 1. W trakcie post ę powania Przedsi ę biorca poinformowa ł Prezesa Urz ę du, ż e uznaje zastrze ż enia Prezesa Urz ę du co do tre ś ci umów i w za łą czeniu przekaza ł zmienione wzorce umowne, pozbawione zapisu , i ż wszelkie spory zwi ą zane z umow ą zawart ą pomi ę dzy WGN a konsumentem, ro zstrzygane b ę d ą przez s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę Po ś rednika oraz wprowadzające zmianę w wysokości kary umownej – na 150% prowizji. We wzorcu nr 1 zakwestionowane postanowienie o tre ś ci: „ Zawarcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z Kontrahentem pozyskanym przez Po ś rednika, lecz z jego z pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty umówionego wynagrodzenia skutkuje obowi ą zkiem zap ł aty Po ś rednikowi kary umownej w wysoko ś ci podwójnego wynagrodzenia okre ś lonego w § 3 nin iejszej umowy zarówno w czasie obowiązywania umowy jak i po jej wygaśnięciu” zast ą piono klauzul ą „Zawarcie transakcji przez Zamawiaj ą cego z Kontrahentem pozyskanym przez Po ś rednika, lecz z jego z pomini ę ciem i nieterminowym wywi ą zaniem si ę z zap ł aty umówi onego wynagrodzenia skutkuje obowi ą zkiem zap ł aty Po ś rednikowi kary umownej w wysoko ś ci 150% wynagrodzenia okre ś lonego w § 3 niniejszej umowy zarówno w czasie obowiązywania umowy jak i po jej wygaśnięciu” , co oznacza, ż e abuzywno ść tego zakwestionowanego ur egulowania umownego nie zosta ł a skutecznie wyeliminowana. W ocenie organu antymonopolowego nie jest wystarczaj ą cym dla stwierdzenia zaniechania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów wprowadzenie jedynie cz ęś ciowych zmian do obowi ą zuj ą cych wzorców umownych. 2. Dla uznania, i ż WGN – Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. zaniecha ł a stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cej na stosowaniu niedozwolonego postanowienia umownego, koniecznym jest wykazanie, i ż Spó ł ka umo ż liwi ł a konsumentom, którzy zawarli umowy na podstawie wzorca zawieraj ą cego klauzule niedozwolone, podpisanie aneksu wprowadzaj ą cego w miejsce tych klauzul zapisy zgodne z prawem. Dopiero udowodnienie, ż e Spó ł ka zapewni ł a swoim konsumentom mo ż liwo ść usuni ę cia ni edozwolonych zapisów b ą d ź ich zast ą pienia postanowieniami zgodnymi z prawem lub te ż faktu, i ż umowy zawieraj ą ce klauzule abuzywne wygas ł y i nie obowi ą zuj ą , pozwoli ł oby na stwierdzenie zaniechania stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsument ów. Zgromadzony materia ł dowodowy w niniejszej sprawie nie da ł jednak podstaw do takiego stwierdzenia. W tym stanie faktycznym nie jest zatem mo ż liwe uznanie, ż e WGN Spó ł ka z o.o. zaniecha ł a stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Bior ą c pod uwag ę powy ż sze okoliczno ś ci nale ż a ł o orzec jak w punkcie I sentencji decyzji . 21 II. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…), Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na Przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du n a to, czy Przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy antymonopolowej przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopi e ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W pkt I sentencji decyzji stwierdzono stosowanie przez Przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegó ł owo powy ż ej. Praktyki te polega ł y na pos ł ugiwaniu si ę w umowach zawieranych z konsumentami postanowieniami wzorców umowy uznanymi przez SOKiK za niedozwolone. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych praktyk by ł o naruszenie ekonomicznych interesów konsumentów. Bior ą c p od uwag ę fakt, i ż wykorzystywanie zakwestionowanych postanowie ń umownych narusza ł o interesy konsumentów, organ antymonopolowy za celowe uzna ł na ł o ż enie na Przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej. Z in formacji przekazanych przez Spó ł k ę dnia 27 marca 2008 r. wynika, ż e wysoko ść jej przychodu w roku 2007r. wynios ł a (…) z ł . Zgodnie z wspomnianym art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…), Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na Przeds i ę biorc ę stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10%. Zatem w przedmiotowej sprawie maksymalna wysoko ść kary, do której na ł o ż enia uprawniony jest Prezes Urz ę du, wynosi ł aby (…) z ł . Dokonu j ą c wyliczenia kary, organ antymonopolowy miarkowa ł jej wysoko ść , bior ą c pod uwag ę zarówno okoliczno ś ci obci ąż aj ą ce Przedsi ę biorc ę – do których zaliczy ł przede wszystkim fakt podejmowania dzia ł a ń bezprawnych z pokrzywdzeniem konsumentów, jak i okoliczno ś ci przemawiaj ą ce na korzy ść Przedsi ę biorcy – czyli przede wszystkim fakt, i ż Przedsi ę biorca w trakcie trwania post ę powania aktywnie wspó ł pracowa ł Prezesem Urz ę du oraz dopu ś ci ł si ę stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów po raz pierws zy. W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 11.357,34 z ł (s ł ownie z ł otych: jedena ś cie tysi ę cy trzysta pi ęć dziesi ą t siedem z ł otych 34/100) tj.(…) % przychodu osi ą gni ę tego przez WGN w roku 2007. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powy ż szego orzeczono jak w punkcie II sentencji . Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP O/O Warszawa Nr 511010101000787822310 00000. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kpc, od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Kon sumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du 22 Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. Z up. Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Gda ń sku Roman Jarz ą bek Otrzymuje: WGN Nieruchomo ś ci Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu