RGD-25/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-11/08/WW Gda ń sk, dnia 25 czerwca 2008r. D ECYZJA NR RGD.25/2008 Na podstawie art. 27 ust. 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naru- szaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du, przeciwko przedsi ę biorcy „AVANGARD” spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w Ś winouj ś ciu, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie tego przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na stosowaniu: 1) we wzorcu umownym pod nazw ą : „ UMOWA ZOBOWI Ą ZUJ Ą CA DO WYBUDOWA- NIA DOMU ORAZ DO USTANOWIENIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNOSCI LOKALU I SPRZEDA Ż Y” nast ę puj ą cych postanowie ń : a) „Wydanie lokalu w posiadanie nabywców nast ą pi w terminie do dnia … roku. Termin ten mo ż e ulec zmianie tylko na skutek okoliczno ś ci, za które „………….” Sp. z o. o. z siedzi- b ą w …… nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci w razie zaistnienia si ł y wy ż szej, b ą d ź wydania decyzji administracyjnej uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych, jak równie ż mo ż e ulec przed ł u ż eniu o ka ż dy dzie ń opó ź nienia przez nabywców w zap ł acie którejkolwiek z wp ł at, przy czym strony ustalaj ą , ż e si łą wy ż sz ą jest ka ż de nadzwyczajne zdarzenie, które nie mog ł o by ć przewidziane, oraz któremu nie mo ż na by ł o zapobiec mimo nale ż ytej staranno ś ci”, b) „W przypadku odst ą pienia od umowy przez „….” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… z przyczyn okre ś lonych powy ż ej, jak równie ż w razie odst ą pienia Nabywców od realizacji niniejszej umowy z innych przyczyn ni ż okre ś lone w § 7 ust. 1 tego aktu – „….” Sp. z o.o. z siedzib ą w …. zwróci Nabywcom kwot ę otrzyman ą od nich na poczet ustalonej łą cznej ceny sprze- da ż y – bez odsetek, po potr ą ceniu kosztów manipulacyjnych w wysoko ś ci 10% (dziesi ęć procent) ceny ca ł kowitej brutto w terminie 2 (dwóch) miesi ę cy od daty odst ą pienia od umowy”, c) „Zmiana powierzchni lokalu wypoczynkowego w stosunku do wynikaj ą cej z za ś wiad- czenia o samodzielno ś ci do 2% powierzchni, nie powoduje obowi ą zku rozliczenia mi ę dzy stronami. Rozliczenie z tytu ł u zmian powierzchni przekraczaj ą cej 2% powierzchni zostanie dokonane pomi ę dzy stronami w terminie 14 dni od dokonania odbioru lokalu, wed ł ug nast ę puj ą cych zasad: a) cena ca ł kowita okre ś lona w § 5 pkt 1 zostanie podzielona przez powierzchni ę lokalu wypoczynkowego okre ś lon ą w § 2 ust.1, i tak ustalona cena 1m 2 (jeden metr kwa- dratowy) powi ę kszona zostanie o podatek od towarów i us ł ug w wysoko ś ci obowi ą - zuj ą cej w dniu rozliczenia, cena 1m 2 (jeden metr kwadratowy) ustalona wed ł ug postanowie ń w punkcie „a” stanowi ł a b ę dzie podstaw ę dokonania rozliczenia z tytu ł u zmian powierzchni i b ę dzie, odpowiednio do zmian powierzchni, zwi ę ksza ł a lub zmniejsza ł a cen ę ca ł kowit ą ”, d) „ Strony postanawiaj ą , ż e w razie nie podania nowego adresu, nieobecno ś ci adresata b ą d ź odmowy przyj ę cia pisma, dor ę czenie b ę dzie uwa ż ane za skuteczne, po up ł ywie 7 dnia od daty z ł o ż enia we w ł a ś ciwym dla adresata urz ę dzie pocztowym”. 2) we wzorcu umownym pod nazw ą : „UMOWA USTANOWIENIA ODR Ę BNEJ W Ł A- SNO Ś CI LOKALU I SPRZEDA Ż Y PRZEDWST Ę PNA”, nast ę puj ą cych postanowie ń : a) § 11 ust. 2 umowy o tre ś ci: „Termin ten mo ż e ulec zmianie jedynie na skutek okolicz- no ś ci, które s ą niezale ż ne od „…..” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… i za które Spó ł ka nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci w razie zaistnienia si ł y wy ż szej, wydania decyzji admi- nistracyjnych, orzecze ń s ą dowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych, wszcz ę cia post ę powania uk ł adowego, og ł oszenie upad ł o ś ci lub otwarcia likwidacji które- gokolwiek z przedsi ę biorstw wykonawczych, konieczno ś ci wykonania robót dodatkowych i maj ą cych na celu zabezpieczenie budowy w przypadku awarii, katastrofy lub zagro ż enia awari ą /katastrof ą budowlan ą , wyst ą pienia niekorzystnych warunków meteorologicznych, odbiegaj ą cych od przeci ę tnych lokalnych, które uniemo ż liwiaj ą prowadzenie prac budow- lanych i wymaga to sporz ą dzenia przez strony aneksu do umowy”, b) § 11 ust. 4 umowy o tre ś ci: „W przypadku zaistnienia si ł y wy ż szej lub zaistnienia opó ź - nienia powsta ł ego z innej przyczyny, okre ś lonej w ust. 2 tego paragrafu – ustalony termin wydania przedmiotów umowy w posiadanie Nabywców ulegnie przed ł u ż eniu o czas trwa- nia zdarzenia, uzasadniaj ą cego opó ź nienie oraz czas potrzebny na usuni ę cie skutków tego zdarzenia”, c) § 11 ust. 11 umowy o tre ś ci: „W przypadku niestawienia si ę Nabywców we wskazanym terminie w celu odbioru lokalu „…….” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… mo ż e dokona ć jedno- stronnego ich odbioru”, d) § 18 ust. 3 umowy o tre ś ci: „Strony postanawiaj ą , ż e w razie nie podania nowego adre- su, nieobecno ś ci adresata b ą d ź odmowy przyj ę cia pisma, dor ę czenie b ę dzie uwa ż ane za skuteczne, po up ł ywie 7 dnia od daty z ł o ż enia we w ł a ś ciwym dla adresata urz ę dzie pocz- towym”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. - Kodeksu post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów I STWIERDZA SI Ę ZANIECHANIE STOSOWANIA TEJ PRAKTYKI Z DNIEM 04 MARCA 2008 R ., UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem UOKiK lub organem antymonopolowym) przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug deweloper- 2 skich. W ramach prowadzonych bada ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , i ż przedsi ę biorca: „AVANGARD” Spó ł ka z ograniczo- na odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w Ś winouj ś ciu (zwana dalej AVANGARD lub zamiennie Spó ł k ą , skar ż on ą ) we wzorcach umownych pod nazw ą : „ UMOWA ZOBOWI Ą ZUJ Ą CA DO WYBUDOWANIA DOMU ORAZ DO USTANOWIENIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNOSCI LOKALU I SPRZEDA Ż Y” (zwana dalej umow ą zobowi ą zuj ą c ą ) oraz „UMOWA USTA- NOWIENIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNO Ś CI LOKALU I SPRZEDA Ż Y PRZEDWSTEPNA” (zwana dalej umow ą przedwst ę pn ą ) stosuje postanowienia, których tre ś ci mo ż na uzna ć za to ż same z postanowieniami wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę powania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W zwi ą zku z tym, postanowieniem nr 83 z dnia 21 lutego 2008r. – wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę : „AVAN- GARD” spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą w Ś winouj ś ciu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) – zwanej dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…) lub zamiennie ustaw ą antymonopolo- w ą , polegaj ą cej na stosowaniu w tre ś ci wzorców umownych, tj. umowy zobowi ą zuj ą cej i przedwst ę pnej postanowie ń , które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W toku post ę powania, Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y z przeprowa- dzonej wcze ś niej kontroli wzorców umownych. Odnosz ą c si ę do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania w sprawach praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, przedsi ę biorca pismem z dnia 05 marca 2008r. wniós ł o wydanie przez Prezesa Urz ę du decyzji w przedmiotowej sprawie w oparciu o przepis art. 28 ustawy o ochronie (…), jak i niezastosowanie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy. Przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e umowy zobowi ą zuj ą ce do wybudowania domu oraz usta- nowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i sprzeda ż y zawiera ł w okresie od 16 sierpnia 2005r. do 16 maja 2007r. i nie tylko z osobami indywidualnymi – konsumentami, lecz tak ż e z podmiotami gospodarczymi. Natomiast umowy ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i przeniesienia „zosta ł y zawarte (poza trzema) w miesi ą cach marzec-kwiecie ń 2007r.”(…). Bior ą c pod uwag ę „daty zawarcia umów zobowi ą zuj ą cych (…) w kontek ś cie zakwestiono- wanych przez Urz ą d postanowie ń zawartych w ich tre ś ci, tj. w § 6 ust. 1, w § 7 ust. 4, w § 9 ust. 2 oraz w § 10 ust. 3 podnie ść nale ż y, i ż klauzula abuzywna figuruj ą ca w rejestrze pod poz. Nr 1207 (dot. § 10 ust. 3 umowy) wpisana zosta ł a do rejestru z dniem 11 listo- pada 2007r., a zatem ju ż podacie zawarcia wszystkich umów zobowi ą zuj ą cych. Zgodnie za ś z przepisem art. 479 43 k.p.c. wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2. Zarzut zastosowania w § 10 ust. 3 umowy zobowi ą zuj ą cej postanowienia wzorców umów, które wpisane zosta ł y do rejestru postanowie ń uznanych za niedozwolone jest wi ę c bezpodstawny”. Zdaniem przedsi ę biorcy podobnie jest w przypadku wi ę kszo ś ci umów zobowi ą zaniowych, które zosta ł y zawarte przed dniem 9 listopada 2006r. – w stosunku do zakwestionowane- 3 go postanowienia § 6 ust. 1 umowy zobowi ą zuj ą cej, poniewa ż klauzula abuzywna figuru- j ą ca w rejestrze pod poz. 921 wpisana zosta ł a do rejestru z dniem 9 listopada 2006r. Skar ż ony wskaza ł tak ż e, ż e rozwa ż aj ą c zarzut zastosowania niedozwolonych postanowie ń umownych w § 7 ust. 4 oraz w § 9 ust. 2 umowy zobowi ą zuj ą cej nale ż y wzi ąć pod uwag ę okoliczno ść , i ż postanowienia te nie s ą identyczne w tre ś ci z zapisami klauzul abuzywnych wpisanych do rejestru pod pozycjami: 155 i 271. „Dopiero S ą d Najwy ż szy w odpowiedzi na pytanie prawne S ą du Apelacyjnego w Warszawie wyrazi ł w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. o sygn. akt: III SZP 3/06 pogl ą d prawny, i ż praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy kon- sumentów jest tak ż e stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone klauzule i wpisanych do rejestru”. Zdaniem Spó ł ki dopiero od daty „ przes ą dzenia tej spornej okoliczno ś ci przez S ą d Najwy ż - szy”, mo ż na mówi ć „o stosowaniu niedozwolonych postanowie ń wzorców umów, które nie s ą identyczne z tre ś ci ą klauzul wpisanych do rejestru, ró ż ni ą si ę od nich literalnie, lecz s ą to ż same w tre ś ci. Po ł owa umów zobowi ą zuj ą cych zosta ł a zawarta przed t ą dat ą ”. Ponadto AVANGARD poinformowa ł , ż e w umowie przedwst ę pnej podj ął dzia ł ania, „ zmie- rzaj ą ce do zapobie ż enia tym naruszeniom”. W zwi ą zku z tym Spó ł ka wystosowa ł a pisma do wszystkich nabywców lokali mieszkalnych, którzy zawarli przedmiotowe umowy (w okresie od 28 kwietnia 2007r. do 09 listopada 2007r.), w których poinformowano „o zakwestionowaniu przez Urz ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów niektórych zapisów tej umowy i zaprosi ł a ich do podpisania aneksów do umów, w których dokonana zostanie zmiana ich tre ś ci polegaj ą ca na ca ł kowitym wykre- ś leniu wszystkich czterech zakwestionowanych przez Urz ą d postanowie ń ”. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: „AVANGARD” spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą w Ś winouj ś ciu zosta ł a zarejestro- wana w KRS pod nr 0000231382 w dniu 06 kwietnia 2005r. Przedmiotem dzia ł ania przed- si ę biorcy jest m.in.: wykonywanie robót budowlanych wyko ń czeniowych, obs ł uga nieru- chomo ś ci. W kontaktach z klientami „AVANGARD” pos ł uguje si ę projektami umów, które nast ę pnie konsumenci podpisuj ą chc ą c skorzysta ć z us ł ug/ofert tego przedsi ę biorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umo- wy, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów, podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 K.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umownego pod nazw ą : 1. „ UMOWA ZOBOWI Ą ZUJ Ą CA DO WYBUDOWANIA DOMU ORAZ DO USTANO- WIENIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNOSCI LOKALU I SPRZEDA Ż Y” , zawiera mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce postanowienia: a) § 6 ust. 1 umowy o tre ś ci: „Wydanie lokalu w posiadanie nabywców nast ą pi w terminie do dnia…roku. Termin ten mo ż e ulec zmianie tylko na skutek okoliczno ś ci, za które „………….” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci w razie zaistnienia si ł y wy ż szej, b ą d ź wydania decyzji administracyjnej uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych, jak równie ż mo ż e ulec przed ł u ż eniu o ka ż dy dzie ń opó ź - nienia przez nabywców w zap ł acie którejkolwiek z wp ł at, przy czym strony ustalaj ą , ż e si łą wy ż sz ą jest ka ż de nadzwyczajne zdarzenie, które nie mog ł o by ć przewidziane, oraz które- mu nie mo ż na by ł o zapobiec mimo nale ż ytej staranno ś ci”, 4 b) § 7 ust. 4 umowy o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez „….” Sp. z o. o. z siedzib ą w ……. z przyczyn okre ś lonych powy ż ej, jak równie ż w razie odst ą pienia Nabyw- ców od realizacji niniejszej umowy z innych przyczyn ni ż okre ś lone w § 7 ust. 1 tego aktu – „….” Sp. z o.o. z siedzib ą w …. zwróci Nabywcom kwot ę otrzyman ą od nich na poczet ustalonej łą cznej ceny sprzeda ż y – bez odsetek, po potr ą ceniu kosztów manipulacyjnych w wysoko ś ci 10% (dziesi ęć procent) ceny ca ł kowitej brutto w terminie 2 (dwóch) miesi ę cy od daty odst ą pienia od umowy”, c) § 9 ust. 2 umowy o tre ś ci: „Zmiana powierzchni lokalu wypoczynkowego w stosunku do wynikaj ą cej z za ś wiadczenia o samodzielno ś ci do 2% powierzchni, nie powoduje obowi ą z- ku rozliczenia mi ę dzy stronami. Rozliczenie z tytu ł u zmian powierzchni przekraczaj ą cej 2% powierzchni zostanie dokonane pomi ę dzy stronami w terminie 14 dni od dokonania odbioru lokalu, wed ł ug nast ę puj ą cych zasad: a) cena ca ł kowita okre ś lona w § 5 pkt 1 zostanie podzielona przez powierzchni ę lokalu wypoczynkowego okre ś lon ą w § 2 ust.1, i tak ustalona cena 1m 2 (jeden metr kwa- dratowy) powi ę kszona zostanie o podatek od towarów i us ł ug w wysoko ś ci obowi ą - zuj ą cej w dniu rozliczenia, cena 1m 2 (jeden metr kwadratowy) ustalona wed ł ug postanowie ń w punkcie „a” stanowi ł a b ę dzie podstaw ę dokonania rozliczenia z tytu ł u zmian powierzchni i b ę dzie, odpowiednio do zmian powierzchni, zwi ę ksza ł a lub zmniejsza ł a cen ę ca ł kowit ą ”, d) § 10 ust. 3 umowy o tre ś ci : „Strony postanawiaj ą , ze w razie nie podania nowego adre- su, nieobecno ś ci adresata b ą d ź odmowy przyj ę cia pisma, dor ę czenie b ę dzie uwa ż ane za skuteczne, po up ł ywie 7 dnia od daty z ł o ż enia we w ł a ś ciwym dla adresata urz ę dzie pocz- towym”, a wzorzec pod nazw ą : 2) „UMOWA USTANOWIENIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNO Ś CI LOKALU I SPRZEDA Ż Y PRZEDWSTEPNA”, zawiera m.in. nast ę puj ą cych postanowienia: a) § 11 ust. 2 umowy o tre ś ci: „Termin ten mo ż e ulec zmianie jedynie na skutek okolicz- no ś ci, które s ą niezale ż ne od „…..” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… i za które Spó ł ka nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci w razie zaistnienia si ł y wy ż szej, wydania decyzji admi- nistracyjnych, orzecze ń s ą dowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych, wszcz ę cia post ę powania uk ł adowego, og ł oszenie upad ł o ś ci lub otwarcia likwidacji które- gokolwiek z przedsi ę biorstw wykonawczych, konieczno ś ci wykonania robót dodatkowych i maj ą cych na celu zabezpieczenie budowy w przypadku awarii, katastrofy lub zagro ż enia awari ą /katastrof ą budowlan ą , wyst ą pienia niekorzystnych warunków meteorologicznych, odbiegaj ą cych od przeci ę tnych lokalnych, które uniemo ż liwiaj ą prowadzenie prac budow- lanych i wymaga to sporz ą dzenia przez strony aneksu do umowy”, b) § 11 ust. 4 umowy o tre ś ci: „W przypadku zaistnienia si ł y wy ż szej lub zaistnienia opó ź - nienia powsta ł ego z innej przyczyny, okre ś lonej w ust. 2 tego paragrafu – ustalony termin wydania przedmiotów umowy w posiadanie Nabywców ulegnie przed ł u ż eniu o czas trwa- nia zdarzenia, uzasadniaj ą cego opó ź nienie oraz czas potrzebny na usuni ę cie skutków tego zdarzenia”, c) § 11 ust. 11 umowy o tre ś ci: „W przypadku niestawienia si ę Nabywców we wskazanym terminie w celu odbioru lokalu „…….” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… mo ż e dokona ć jedno- stronnego ich odbioru”, d) § 18 ust. 3 umowy o tre ś ci: „Strony postanawiaj ą , ż e w razie nie podania nowego adre- su, nieobecno ś ci adresata b ą d ź odmowy przyj ę cia pisma, dor ę czenie b ę dzie uwa ż ane za 5 skuteczne, po up ł ywie 7 dnia od daty z ł o ż enia we w ł a ś ciwym dla adresata urz ę dzie pocz- towym”. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co na- st ę puje: Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero Prezesa UOKiK do reali- zacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust. 1, jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami przedsi ę biorcy. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi i ż , „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego ż artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbio- rowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę bior- cy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (…).” Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku AVANGARD - mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne z powo ł anym wy ż ej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny wi ę c spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bezprawne, naruszaj ą c jednocze ś nie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 K.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo- ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania okoliczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fi- zycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacz- nie potwierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy antymonopolowej. Odno ś nie drugiej przes ł anki, tj. bezprawno ś ci, rozumianej jako dzia ł ania sprzecznego z przepisami prawa podnie ść nale ż y, i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegaj ą cy na stosowaniu w umowach zawiera- nych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę bior- cy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie posta- nowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci roz- szerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia 6 postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie po- stanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe intere- sy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.kik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wy- razów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia po- zwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.kik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. St ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, miesz- cz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w opar- ciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, zapisy stosowa- nych wzorców umów o nazwie: „ UMOWA ZOBOWI Ą ZUJ Ą CA DO WYBUDOWANIA DOMU ORAZ DO USTANOWIE- NIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNOSCI LOKALU I SPRZEDA Ż Y” , oraz „UMOWA USTANO- WIENIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNO Ś CI LOKALU I SPRZEDA Ż Y PRZEDWSTEPNA”, sto- sowane przez AVANGARD s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Reje- stru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, odpowiednio pod numerami: 921, 271, 155, 1207, 921, 921, 364 i 1207, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Po pierwsze , postanowienie § 6 ust. 1 umowy zobowi ą zuj ą cej o tre ś ci: „Wydanie lokalu w posiadanie nabywców nast ą pi w terminie do dnia…roku. Termin ten mo ż e ulec zmianie tylko na skutek okoliczno ś ci, za które „………….” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci w razie zaistnienia si ł y wy ż szej, b ą d ź wydania decyzji administracyjnej uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych, jak równie ż mo ż e ulec przed ł u ż eniu o ka ż dy dzie ń opó ź nienia przez nabywców w zap ł acie którejkol- wiek z wp ł at, przy czym strony ustalaj ą , ż e si łą wy ż sz ą jest ka ż de nadzwyczajne zdarzenie, które nie mog ł o by ć przewidziane, oraz któremu nie mo ż na by ł o zapobiec mimo nale ż ytej staranno ś ci” i postanowienie § 11 ust. 2 umowy przedwst ę pnej o tre ś ci: „Termin ten mo ż e ulec zmianie jedynie na skutek okoliczno ś ci, które s ą niezale ż ne od „…..” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… i za które Spó ł ka nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci w razie zaistnienia si ł y wy ż szej, wydania decyzji administracyjnych, orzecze ń s ą dowych uniemo ż - liwiaj ą cych prowadzenie prac budowlanych, wszcz ę cia post ę powania uk ł adowego, og ł o- szenie upad ł o ś ci lub otwarcia likwidacji któregokolwiek z przedsi ę biorstw wykonawczych, 7 konieczno ś ci wykonania robót dodatkowych i maj ą cych na celu zabezpieczenie budowy w przypadku awarii, katastrofy lub zagro ż enia awari ą /katastrof ą budowlan ą , wyst ą pienia niekorzystnych warunków meteorologicznych, odbiegaj ą cych od przeci ę tnych lokalnych, które uniemo ż liwiaj ą prowadzenie prac budowlanych i wymaga to sporz ą dzenia przez strony aneksu do umowy” oraz postanowienie § 11 ust. 4 umowy przedwst ę pnej o tre- ś ci: „W przypadku zaistnienia si ł y wy ż szej lub zaistnienia opó ź nienia powsta ł ego z innej przyczyny, okre ś lonej w ust. 2 tego paragrafu – ustalony termin wydania przedmiotów umowy w posiadanie Nabywców ulegnie przed ł u ż eniu o czas trwania zdarzenia, uzasad- niaj ą cego opó ź nienie oraz czas potrzebny na usuni ę cie skutków tego zdarzenia”, nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji 921 uznanej wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformo- wa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fron- ton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przy- czyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poin- formowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego termi- nu”. Porównywanie kwestionowanego postanowienia umownego do wskazanej klauzuli, prowa- dzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne, to ż same konsekwencje dla konsumenta. Wymienione postanowienie umowne skutkuje bowiem ograniczeniem, b ą d ź wy łą czeniem odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Dodatkowo wskaza ć nale ż y, i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci w kwestionowanym przez Prezesa Urz ę du wzorcu umowy, podobnie jak te w wymienionym powy ż ej postanowieniu umownym uznanym za niedozwolone s ą jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, umo ż liwiaj ą c uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci wobec swojego kontrahenta, tak ż e wówczas, gdy spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez nie- go zawinione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż porównywana klauzula mówi jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego, a wskazane w postanowieniu wyliczenie ta- kich okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Ponadto kwestionowana klauzula w istocie wy łą cza odpowie- dzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykona- nie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umo- wy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwa- nia robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Tak, wi ę c przeprowadzone porównanie postanowienia: wzorca umowy stosowanego przez AVANGARD z wymienion ą wy ż ej klauzul ą uznan ą wcze ś niej przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolon ą i wpisan ą do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na to ż - samo ść tre ś ci porównywanych postanowie ń , której nie naruszaj ą ró ż nice w zakresie u ż y- tych sformu ł owa ń i wyrazów. 8 Po drugie , postanowienie § 7 ust. 4 umowy zobowi ą zuj ą cej o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez „….” Sp. z o. o. z siedzib ą w ……. z przyczyn okre ś lonych po- wy ż ej, jak równie ż w razie odst ą pienia Nabywców od realizacji niniejszej umowy z innych przyczyn ni ż okre ś lone w § 7 ust. 1 tego aktu – „….” Sp. z o.o. z siedzib ą w …. zwróci Na- bywcom kwot ę otrzyman ą od nich na poczet ustalonej łą cznej ceny sprzeda ż y – bez odse- tek, po potr ą ceniu kosztów manipulacyjnych w wysoko ś ci 10% (dziesi ęć procent) ceny ca ł kowitej brutto w terminie 2 (dwóch) miesi ę cy od daty odst ą pienia od umowy”, nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru w pozycjach: 271, 651, 919 uznanych wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 24 listopada 2004 r., (sygn. akt XVII Amc 71/03) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „W przypadku § 6 pkt 2b) spó ł ka dokona rozliczenia w ci ą gu 30 dni z Kupuj ą cym,obci ąż aj ą c go odsetkami wg § 4 pkt 2 oraz pobie- rze odszkodowanie umowne w wysoko ś ci 10% planowanego kosztu lokalu i dokona zwro- tu na rzecz Kupuj ą cego w ci ą gu 90 dni”. Wyrokiem wydanym w dniu 25 lipca 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 13/05 S ą d uzna ł za nie- dozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ W przypadku rozwi ą zania umowy przez par- tycypanta PTBS Sp. z o.o. zwróci wp ł acone kwoty po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy”. Tak ż e wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII Amc 100/05) S ą d uzna ł za nie- dozwolone, podobne w skutkach, postanowienie umowne o tre ś ci : „ W przypadku gdy win- nym odst ą pienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 a,b,c, oraz 2 a, zobowi ą zany jest on do dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 10% ceny lokali z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmioto- wej kary ze zwracanej kwoty zaliczek. W przypadku gdy odst ą pienie nast ę puje z przyczyn le żą cych po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 oraz 2a, zobowi ą za- ny jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 5% ceny lokalu z dnia odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 7 ust. 4 umowy zobowi ą zuj ą cej , podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do Rejestru, nak ł adaj ą na konsumenta obowi ą zek zap ł aty kary umownej w przypadku odst ą pienia od umowy. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykona- nia lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypa- dek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest jednak ż e dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Tym samym, w tych przypadkach, nie podlega kwestionowaniu sama zasad- no ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Na podstawie art. 385³ pkt 17 k.c. za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę p- nego. Przedmiotem ś wiadczenia AVANGARD, podobnie jak i przedsi ę biorców obj ę tych wskazanymi wy ż ej wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, by ł lokal miesz- kalny o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, nie wymagaj ą cy dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego te ż powodu rozwi ą zania umowy przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – dany lokal mo ż e, bez dodatkowych kosztów, nadal by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców. W takiej sytu- acji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany spo- sób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, 9 zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami kon- sumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdepo- nowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% a tak ż e 10 % uzna ć mo ż na za ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m². Tym samym takie postanowienia nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego, naruszaj ą c dobre obyczaje i interes konsumenta. Ponadto rozpatrywana tre ść § 7 ust. 4 wzorca umowy zobowi ą zuj ą cej nie przewiduje ana- logicznego uprawnienia dla konsumenta, w przypadku kiedy to deweloper odst ę puje od umowy. Wprowadza to tym samym asymetri ę praw i obowi ą zków stron umowy. Ś wiadczy to równie ż o nadu ż ywaniu przez dewelopera pozycji profesjonalisty, co nale ż y oceni ć jako dzia ł anie nierzetelne i naruszaj ą ce interesy s ł abszej strony umowy. Z uwagi na to, i ż zarówno w przytoczonych wyrokach s ą dowych, jak i tre ś ci kwestionowa- nych postanowie ń Umowy okre ś laj ą jako kar ę umown ą kwot ę w wysoko ś ci 10% warto ś ci umowy, mo ż liwym jest stwierdzenie to ż samo ś ci badanych zapisów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż tre ść § 7 ust. 4 umowy zobowi ą zuj ą cej narusza dodatkowo art. 385¹ § 1 K.c. W ocenie Prezesa Urz ę du, naruszeniem interesów konsumentów jest bowiem równie ż zbyt d ł ugi termin, w którym przedsi ę biorca jest obowi ą zany zwróci ć otrzy- mane zaliczki, poniewa ż w tym okresie konsument jest pozbawiony mo ż liwo ś ci korzystania z tych pieni ę dzy, inwestowania ich, podczas gdy deweloper mo ż e korzysta ć ze ś rodków finansowych konsumenta i pobiera ć z nich po ż ytki, np. poprzez z ł o ż enie ich na lokacie bankowej czy finansowanie bie żą cej dzia ł alno ś ci. Powy ż sza sytuacja powoduje ponadto, i ż de facto, bez jakiejkolwiek zasadno ś ci nale ż ne konsumentowi ś rodki finansowe pozostaj ą do dyspozycji dewelopera, przynosz ą c mu korzy ś ci, z oczywist ą strat ą dla klienta, co nie- w ą tpliwie wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c., z uwagi na ra żą ce naruszenie interesów gospodarczych konsumenta, jak i bezsprzeczn ą niezgodno ść z dobrymi obyczajami kupiec- kimi. Po trzecie postanowienie § 9 ust. 2 umowy zobowi ą zuj ą cej o tre ś ci: „Zmiana po- wierzchni lokalu wypoczynkowego w stosunku do wynikaj ą cej z za ś wiadczenia o samo- dzielno ś ci do 2% powierzchni, nie powoduje obowi ą zku rozliczenia mi ę dzy stronami. Rozliczenie z tytu ł u zmian powierzchni przekraczaj ą cej 2% powierzchni zostanie dokonane pomi ę dzy stronami w terminie 14 dni od dokonania odbioru lokalu, wed ł ug nast ę puj ą cych zasad: a) cena ca ł kowita okre ś lona w § 5 pkt 1 zostanie podzielona przez powierzchni ę lokalu wypoczynkowego okre ś lon ą w § 2 ust.1, i tak ustalona cena 1m 2 (jeden metr kwa- dratowy) powi ę kszona zostanie o podatek od towarów i us ł ug w wysoko ś ci obowi ą - zuj ą cej w dniu rozliczenia, cena 1m 2 (jeden metr kwadratowy) ustalona wed ł ug postanowie ń w punkcie „a” stanowi ł a b ę dzie podstaw ę dokonania rozliczenia z tytu ł u zmian powierzchni i b ę dzie, odpowiednio do zmian powierzchni, zwi ę ksza ł a lub zmniejsza ł a cen ę ca ł kowit ą ”, nale ż y uzna ć za to ż sa- me z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycjami: 155 i 227 , uznanymi uprzednio wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o 10 wpisane pod poz. 155 do Rejestru, o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu miesz- kalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione po- wierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w sto- sunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone, postanowienie umowne, wpisane nast ę pnie do Rejestru pod poz. 227, o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonaw- czej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lo- kalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie”. W uzasadnieniu wyro- ku, SOKiK zwa ż y ł , i ż „Powy ż sze postanowienia umowne przewiduj ą bowiem mo ż liwo ść zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek mo ż liwo ś ci waha ń w rzeczywistej po- wierzchni lokalu w stosunku do tej okre ś lonej przy zawieraniu umowy. Jednocze ś nie po- wy ż sze wzorce umowy nie przewiduj ą , w przypadku podwy ż szenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy dla konsumenta prawa do odst ą pienia od umowy”. Tre ś ci postanowie ń wymienionych wzorców równie ż przewiduj ą po stronie przedsi ę biorcy prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nic w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego. Jednocze ś nie brak jest ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia od niej w takim przypadku. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych postanowie ń umownych z klauzulami wpisanymi do Rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych postanowie ń , której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwier- dzenie ich to ż samo ś ci. Po czwarte postanowienie § 10 ust. 3 umowy zobowi ą zuj ą cej o tre ś ci: „Strony posta- nawiaj ą , ż e w razie nie podania nowego adresu, nieobecno ś ci adresata b ą d ź odmowy przyj ę cia pisma, dor ę czenie b ę dzie uwa ż ane za skuteczne, po up ł ywie 7 dnia od daty z ł o- ż enia we w ł a ś ciwym dla adresata urz ę dzie pocztowym” i postanowienie § 18 ust. 3 umo- wy przedwst ę pnej o takiej samej tre ś ci nale ż y uzna ć za to ż same z klauzulami wpisany- mi do Rejestru pod pozycjami: 1207 i 918 , uznanymi uprzednio wyrokami S ą du Okr ę go- wego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone posta- nowienia umowne. W wyroku z dnia 16 kwietnia 2007r. (sygn. akt XVII Amc 43/06) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone uzna ł postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 1207 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o tre ś ci: „W przypadku zmiany adresu, ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocz- nie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecz- nie dor ę czon ą ". W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) S ą d Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów za niedozwolone uzna ł postanowienie umowne, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 918 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o tre ś ci: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dor ę czenia, 11 je ś li nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wys ł ane zawiado- mienie wróci z adnotacj ą „adresat nieznany” lub temu podobn ą (…)”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż uznane za niedozwolone postanowienie umowne „kszta ł tuje sy- tuacj ę konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacj ą pozwanego, nak ł adaj ą c na kon- sumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji s ą dowej. Instytucja dor ę - czenia zast ę pczego nale ż y do prawa procesowego i negatywnie nale ż y oceni ć prób ę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zw ł aszcza, gdy jedn ą ze stron umowy jest konsu- ment oraz maj ą c na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . Podkre ś li ć nale ż y, i ż instytucja dor ę czenia zast ę pczego nie jest gwarantem doj ś cia do konsumenta o ś wiadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Równie ż dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podj ę to w terminie” nie przes ą dza o tym, ż e konsument móg ł zapozna ć si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) mo ż e prowadzi ć do sytuacji, gdy konsument pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapo- znania si ę z o ś wiadczeniem woli pozwanego nara ż ony b ę dzie na jego skutki prawne. Takie ukszta ł towanie obowi ą zków konsumenta ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” Tre ść § 7 ust. 4 umowy zobowi ą zuj ą cej ustanawia identyczn ą do okre ś lonej w ww. klauzuli instytucj ę domniemania z ł o ż enia skutecznego o ś wiadczenia woli uzale ż nionego jedynie od jego wys ł ania pod ostatnio znany adres. Zatem skutek stosowa- nia kwestionowanego postanowienia jest taki sam, jak tych, które zosta ł y umieszczone w Rejestrze pod poz. 1207 i poz. 918, co w tym przypadku przes ą dza o to ż samo ś ci klauzul. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą drobne odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń , wyrazów i szyku zdania, które pozostaj ą bez wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo ś ci posta- nowie ń . Po pi ą te postanowienie § 11 ust. 11 umowy przedwst ę pnej o tre ś ci: „W przypadku niestawienia si ę Nabywców we wskazanym terminie w celu odbioru lokalu „…….” Sp. z o. o. z siedzib ą w …… mo ż e dokona ć jednostronnego ich odbioru”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod pozycj ą : 364 , uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę - gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uzna ł za niedozwolone, postanowienia umowne o tre ś ci: „W razie niestawien- nictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodziel- nie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą - cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” oraz „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje pro- tokó ł odbioru”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umow- nego (...) wzorca jest niedozwolony, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsu- menta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nie- nale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta.” S ą d wskaza ł jednocze ś nie, i ż postanowienie umo ż liwiaj ą ce, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdy ż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. 12 Równie ż tre ść postanowienia stosowanego przez AVANGARD przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta. Z tych te ż wzgl ę - dów Prezes UOKiK uzna ł wymienione zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. Reasumuj ą c za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcach umownych, stosowanych przez przedsi ę biorc ę , mieszcz ą si ę w hipo- tezach wymienionych klauzul, wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uzna- nych za niedozwolone. Tak ż e i trzeci ą przes ł ank ę , nale ż y uzna ć ze spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumen- tów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej in- dywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymienione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug deweloperskich zawieraj ą ca niedo- zwolone klauzule adresowana jest bowiem przez AVANGARD, nie do ś ci ś le zindywidualizo- wanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfi- kowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy analizowanego w niniejszym post ę powaniu wzorca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim, zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) uzna ć nale ż y za dzia ł anie bezprawne, stano- wi ą ce praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej sto- sowania. Jak wynika z ustale ń dokonanych w niniejszym post ę powaniu, wzorzec umowny pn. „ UMOWA ZOBOWI Ą ZUJ Ą CA DO WYBUDOWANIA DOMU ORAZ DO USTANOWIE- NIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNO Ś CI LOKALU I SPRZEDA Ż Y” , nie jest ju ż stosowany w ob- rocie z konsumentami. Na t ą okoliczno ść przedsi ę biorca o ś wiadczy ł , ż e „Ostatnia umowa z zastosowaniem tego wzorca umownego zosta ł a zrealizowana z dniem 26.09.2007r. tj. z chwil ą zawarcia umowy ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci i przeniesienia z ostatnimi na- bywcami”. Odno ś nie wzorca umownego pn. „UMOWA USTANOWIENIA ODR Ę BNEJ W Ł ASNO- Ś CI LOKALU I SPRZEDA Ż Y PRZEDWSTEPNA” , przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e chwili obecnej w obrocie z konsumentami stosowany jest wzorzec, który nie zawiera zakwestio- nowanych przez Prezesa UOKiK postanowie ń umownych. Zosta ł y one z niego wykre ś lone. Wskaza ł równocze ś nie, ż e do wszystkich odbiorców lokali, z którymi zawarto umowy przedwst ę pne na dotychczasowych zasadach, w dniu 03 marca 2008r. wystosowano pi- sma, w których zaproszono ich do podpisania aneksów do obowi ą zuj ą cej umowy przed- wst ę pnej, bez kwestionowanych przez Prezesa UOKiK postanowie ń . W zwi ą zku z tym nale ż a ł o uzna ć , ż e praktyka polegaj ą ca na stosowaniu we wzorcach umów niedozwolonych postanowie ń umownych usta ł a po wyeliminowaniu z obrotu kon- sumenckiego drugiego z wy ż ej wskazanych wzorców tj. z dniem 04 marca 2008r. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie (…), nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W takim przypadku, Prezes UOKiK wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe inte- resy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania, przy czym ci ęż ar udowod- 13 nienia okoliczno ś ci zaniechania stosowania zarzucanej praktyki spoczywa na przedsi ę bior- cy. Wobec spe ł nienia przes ł anek koniecznych do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) oraz przes ł anek wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsu- mentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania wskazanych w art. 27 ustawy o ochro- nie (…), Prezes UOKiK orzek ł jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą z- ku z art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę - gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygo- dniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. Otrzymuje: „AVANGARD” Sp. z o.o. ul. Uzdrowiskowa 5/38 72-600 Ś winouj ś cie 14