RGD-21/2008

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-6/08/MLM Gdańsk, dnia 4 czerwca 2008r. D ECYZJA NR RGD 21/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu, przeciwko przedsiębiorcom: R W i K F, prowa- dzącym działalność gospodarczą pod nazwą L s.c. w G, w sprawie stosowania we wzorcu umownym „Umowa o wybudowanie domu jednorodzinnego w zabu- dowie szeregowej” postanowień, zawartych w § 2 ust 2 a, § 3 ust 2, § 3 ust 3, § 8 ust 1 i § 8 ust 5 tego wzorca, o treści: 1. „Zmiana ceny nabycia przedmiotu umowy nastąpi w przypadku: zmiany stawki podatku VAT – łączna cena nabycia zostanie w takim przypadku skorygowana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami”, 2. „Termin wydania przedmiotu umowy moŜe ulec przedłuŜeniu w przypadku zaist- nienia okoliczności uniemoŜliwiających i/lub utrudniających rozpoczęcie lub reali- zację inwestycji, w szczególności takich jak: a) decyzje władz, sądów, organów administracyjnych czasowo zakazujące pro- wadzenia inwestycji i/lub nakazujące jej wstrzymanie, b) inne decyzje władz mające wpływ na przebieg inwestycji i wykonanie niniej- szej umowy (w szczególności decyzja o odmowie podziału nieruchomości….) o ile wydanie tych decyzji nie nastąpiło z winy INWESTORA, c) działania i zaniechania osób trzecich, za które INWESTOR nie ponosi odpo- wiedzialności (w szczególności działania i zaniechania dostawców mediów), d) katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜary, zalania, wojna, strajki, niepokoje i za- burzenia publiczne, siła wyŜsza, e) warunki atmosferyczne uniemoŜliwiające i/lub utrudniające prowadzenie in- westycji(…)”, 3. „W przypadku niestawienia się KUPUJĄCEGO celem dokonania odbioru przedmiotu umowy, INWESTOR moŜe samodzielnie sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy i przesłać go na adres KUPUJĄCEGO. Tak sporządzony protokół ma skutki protokołu obustronnie podpisanego przez strony”, 2 4. „KUPUJĄCY zobowiązuje się informować INWESTORA o zmianie adresu, pod który naleŜy kierować korespondencję związaną z niniejszą umową. W przypadku zanie- chania tego obowiązku, korespondencja kierowana na adres wskazany w niniejszej umowie będzie uznana za doręczoną z datą pierwszego awizo”, 5. „Sądem właściwym do rozstrzygania ewentualnych sporów, mogących wyniknąć na tle niniejszej umowy jest Sąd właściwy miejscowo ze względu na siedzibę IN- WESTORA” , w wyniku którego uprawdopodobniono, iŜ ww. przedsiębiorcy stosują praktykę o jakiej mowa w art. 24 ust. 2 pkt 1 i w związku ze zobowiązaniem się przedsiębiorców do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów kon- sumentów poprzez zmianę treści kwestionowanych postanowień umownych, nakłada się na przedsiębiorców obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez zmianę umów istniejących juŜ w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania poprzez przedstawienia stronom umów będących konsumentami propozycji zawarcia aneksów do umów oraz zawieranie umów z nowymi klientami w oparciu o nowoopracowany wzorzec umowny. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianą) i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowiązuje przedsiębiorców do złoŜenia sprawozdania o wykonaniu zobowiązania, o którym mowa w punkcie I niniejszej decyzji, w terminie do dnia 31 sierpnia 2008r. U ZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem UOKiK lub organem antymonopolowym) przeprowadził badanie rynku usług deweloper- skich. W ramach prowadzonych badań Delegatura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsiębiorców działających na terenie jej właściwości miejscowej. W toku badania Prezes Urzędu ustalił, iŜ przedsiębiorcy; R W i K F, prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą L s.c. w Gdańsku (zwanych dalej L), w przedkładanych klien- tom/konsumentom wzorcach umownych, stosują postanowienia, których treści moŜna uznać za toŜsame z postanowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do Reje- stru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W związku z powyŜszym z dniem 6 lutego 2008r., wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsiębiorców; R W i K F, prowadzących dzia- łalność pod firmą L s.c. w G , praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefi- niowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej takŜe ustawą o ochro- nie (…) lub ustawą antymonopolową] polegającej na stosowaniu we wzorcu umownym „Umowa o wybudowanie domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej” na- stępujących postanowień, o treści: 3 1. „Zmiana ceny nabycia przedmiotu umowy nastąpi w przypadku: zmiany stawki podatku VAT – łączna cena nabycia zostanie w takim przypadku skorygowana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami”, 2. „Termin wydania przedmiotu umowy moŜe ulec przedłuŜeniu w przypadku zaist- nienia okoliczności uniemoŜliwiających i/lub utrudniających rozpoczęcie lub reali- zację inwestycji, w szczególności takich jak: a) decyzje władz, sądów, organów administracyjnych czasowo zakazujące pro- wadzenia inwestycji i/lub nakazujące jej wstrzymanie, b) inne decyzje władz mające wpływ na przebieg inwestycji i wykonanie niniej- szej umowy (w szczególności decyzja o odmowie podziału nieruchomości….) o ile wydanie tych decyzji nie nastąpiło z winy INWESTORA, c) działania i zaniechania osób trzecich, za które INWESTOR nie ponosi odpo- wiedzialności (w szczególności działania i zaniechania dostawców mediów), d) katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜary, zalania, wojna, strajki, niepokoje i za- burzenia publiczne, siła wyŜsza, e) warunki atmosferyczne uniemoŜliwiające i/lub utrudniające prowadzenie in- westycji(…)”, 3. „W przypadku niestawienia się KUPUJĄCEGO celem dokonania odbioru przedmiotu umowy, INWESTOR moŜe samodzielnie sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy i przesłać go na adres KUPUJĄCEGO. Tak sporządzony protokół ma skutki protokołu obustronnie podpisanego przez strony”, 4. „KUPUJĄCY zobowiązuje się informować INWESTORA o zmianie adresu, pod który naleŜy kierować korespondencję związaną z niniejszą umową. W przypadku zanie- chania tego obowiązku, korespondencja kierowana na adres wskazany w niniejszej umowie będzie uznana za doręczoną z datą pierwszego awizo”, 5. „Sądem właściwym do rozstrzygania ewentualnych sporów, mogących wyniknąć na tle niniejszej umowy jest Sąd właściwy miejscowo ze względu na siedzibę IN- WESTORA”, Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane od przedsiębiorców w trak- cie przeprowadzonej wcześniej kontroli wzorców umownych. W trakcie postępowania, L, w pismach z dnia 18 lutego 2008r. oraz 17 marca i 20 kwietnia 2008r. ustosunkowało się do zarzutów zawartych w zawiadomieniu o wszczęciu postępo- wania i wystąpili z wnioskiem o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie (…) oraz zobowiązali się do zmiany treści zakwestionowanych postanowień umownych i do przedstawienia stronom umów stosownych aneksów. P REZES U RZĘDU USTALIŁ NASTĘPUJĄCY STAN FAKTYCZNY : R W i K F, prowadzą działalność pod firmą L s.c., na podstawie wpisów do ewidencji, pro- wadzonej przez Prezydenta Miasta G, odpowiednio pod nr: ….i …..resie działania przedsię- biorców jest świadczenie usług budowlanych tj. budowa domów w zabudowie szeregowej. W kontaktach z klientami posługują się oni projektami umów, które następnie konsumenci podpisują chcąc skorzystać z usług /oferty przedsiębiorców. 4 Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawierają gotowe jednolite postanowienia, wpisywane następnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU ZWAśYŁ , CO NASTĘPUJE : Aby rozstrzygnąć sprawę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezbędnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagroŜony został interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczności, upowaŜnia dopiero Prezesa UOKiK do reali- zacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy są lub mogą być klientami L. Stronom prowadzonego postępowania przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi, iŜ „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tegoŜ artykułu „Przez praktykę naru- szającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. (…).” Aby działania przedsiębiorców - w tym przypadku L - mogły zostać uznane za sprzeczne powołanym wyŜej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny więc spełniać łącz- nie następujące przesłanki: ujawniać się w obrocie konsumenckim, stanowić działanie bez- prawne, naruszając jednocześnie zbiorowy interes konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie (…) i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwaŜa się oso- bę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowana przez uczestników postępowania okolicz- ność zawierania umów sprzedaŜy lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie potwierdza fakt speł- nienia pierwszej z przesłanek powołanego wyŜej przepisu ustawy antymonopolowej. Analizując drugą ze wskazanych wyŜej przesłanek dotyczącą bezprawności działań przed- siębiorców, tj. działań, których cechą jest sprzeczność z przepisami prawa, naleŜy wska- zać, iŜ przedsiębiorcom postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie (...) poprzez stosowanie w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uzna- nych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsiębior- cy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz równieŜ innych przedsiębiorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie posta- nowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności roz- szerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowień wzorców 5 umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konku- rencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, Ŝe posłuŜenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego . Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. PowyŜsze stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iŜ „(…) stosowanie po- stanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe intere- sy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyŜszej uchwały Sąd uznał m.in., Ŝe „(…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wy- razów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia po- zwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyŜej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równieŜ uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27 a takŜe orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd niedozwolone będą takŜe postanowienia umów, miesz- czące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie ustalona w opar- ciu o dokonaną jej wykładnię. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, postanowienia stosowane przez LOKUM są toŜsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Reje- stru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, pod pozycjami: 885, 882 i 883, 364 i 365, 918 oraz 388 . Po pierwsze , postanowienie § 2 ust. 2 a, o treści: – „Zmiana ceny nabycia przedmiotu umowy nastąpi w przypadku: zmiany stawki podatku VAT – łączna cena nabycia zostanie w takim przypadku skorygowana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami”, naleŜy uznać za toŜsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją 885 uznaną uprzed- nio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaŜ i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny. ” W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził iŜ, w jego ocenie, ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdyŜ przewidując moŜliwość podniesienia ceny pozwany nie przewidział moŜliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podat- ku stanowi wprawdzie zdarzenie niezaleŜne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bez- 6 względnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umo- wy”. Treść § 2 ust 2a stosowanego przez L wzorca Umowy przewidującego zmiany cen, uzaleŜnione od wysokości wymienionych tam opłat lub podatków równieŜ nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy w przy- padku, gdy finalna cena ulegnie zmianie. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zostało wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozbawia ono konsumenta moŜliwości odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym sa- mym, mimo róŜnic w sformułowaniu treści, naleŜy stwierdzić toŜsamość porównywanych powyŜej klauzul. Po drugie, postanowienie § 3 ust 2 wzorca, o treści:– „Termin wydania przedmiotu umo- wy moŜe ulec przedłuŜeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemoŜliwiających i/lub utrudniających rozpoczęcie lub realizację inwestycji, w szczególności takich jak: f) decyzje władz, sądów, organów administracyjnych czasowo zakazujące prowadze- nia inwestycji i/lub nakazujące jej wstrzymanie, g) inne decyzje władz mające wpływ na przebieg inwestycji i wykonanie niniejszej umowy (w szczególności decyzja o odmowie podziału nieruchomości….) o ile wy- danie tych decyzji nie nastąpiło z winy INWESTORA, h) działania i zaniechania osób trzecich, za które INWESTOR nie ponosi odpowie- dzialności (w szczególności działania i zaniechania dostawców mediów), i) katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜary, zalania, wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne, siła wyŜsza, j) warunki atmosferyczne uniemoŜliwiające i/lub utrudniające prowadzenie inwesty- cji(…)”, takŜe naleŜy uznać za toŜsame z treścią klauzul wpisanych do Rejestru w pozycjach: 1203, 1200, 921 i 882 uznanych wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05 Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne, o treści: „Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezaleŜnych w tym w szczególności siły wyŜszej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pi- semnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przyczyn od niego niezaleŜnych w tym w szczególności: a. siły wyŜszej, b. działań organów admini- stracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformo- wać pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu”. Tak- Ŝe wyrokiem z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03) Sąd uznał za niedozwolo- ne, podobne w skutkach, postanowienie umowne, o treści „Opóźnienia wywołane decy- zjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych nieza- leŜnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów roz- poczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu”. W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, iŜ tak sformułowane zapisy stanowią „sprzeczną z dobrymi obyczajami, próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta”. W kolejnym wyroku z dnia 16 kwiet- nia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06 za niedozwolone uznane zostało postanowienie, o treści „Nieprzewidziane przez Sprzedającego okoliczności, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności spowodowane przedłuŜającą się procedurą administra- 7 cyjną zmierzającą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decy- zjach klauzul będą skutkowały przesunięciem terminu wybudowania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupującemu o okres niezbędny do zakończenia budowy nie krótszy o czas trwania budowy”. W wyroku z dnia z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne, o treści „Nie zachowanie przez Sprze- dającego terminu zawarcia umowy sprzedaŜy w/w lokalu spowodowane przez przedłuŜają- cą się procedurę administracyjną zmierzającą do uzyskania pozwolenia na uŜytkowanie budynku strony uznają za niezawinione działanie przez Sprzedającego i ustalą nowy ter- min zawarcia umowy sprzedaŜy.” Porównywane klauzul wpisanych do Rejestru, do zakwestionowanego w niniejszej sprawie postanowienia umowy, prowadzi do wniosku, iŜ wywołują one identyczne, toŜsame konse- kwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione zastrzeŜenia umowne skutkują bowiem ograniczeniem, bądź wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie zobo- wiązania w określonym w umowie terminie. Dodatkowo wskazać naleŜy, iŜ przesłanki wy- łączenia tej odpowiedzialności w kwestionowanym przez Prezesa Urzędu zapisie wzorca umowy, podobnie jak te w wymienionych powyŜej postanowieniach umownych uznanych za niedozwolone są jednakowo nieprecyzyjne i niedookreślone, umoŜliwiając uchylenie się przedsiębiorcy od odpowiedzialności wobec swojego kontrahenta takŜe wówczas, gdy spóźnienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podkreślić naleŜy, iŜ porów- nywane zapisy mówią jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezaleŜnych od sprzedające- go, a wskazane w nich wyliczenie takich okoliczności jest otwarte i ma jedynie przykłado- wy charakter, o czym świadczy uŜyty zwrot „w szczególności”. Ponadto postanowienia te w istocie wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta za niewyko- nanie lub nienaleŜyte wykonanie zobowiązania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie umowy następuje wprawdzie z przyczyn niezaleŜnych, ale zawinio- nych przez przedsiębiorcę (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru bu- dowlanego na skutek uchybień wykonawcy, opóźnienie wydania zezwolenia na budowę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawcę, błędów projektu sporządzonego przez osoby trzecie, konieczność przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiągnięcia plano- wanego stadium realizacji itp.). Tak, więc przeprowadzone porównanie, wskazanego wyŜej paragrafu wzorca umowy sto- sowanego przez L z wymienionymi postanowieniami, uznanymi wcześniej przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do Rejestru niedozwo- lonych klauzul umownych, jednoznacznie wskazuje na toŜsamość treści porównywanych klauzul, której nie naruszają róŜnice w zakresie uŜytych sformułowań i wyrazów. Po trzecie , postanowienie wzorca § 3 ust. 3, o treści: – „W przypadku niestawienia się KUPUJĄCEGO celem dokonania odbioru przedmiotu umowy, INWESTOR moŜe samodziel- nie sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy i przesłać go na adres KUPUJĄCEGO. Tak spo- rządzony protokół ma skutki protokołu obustronnie podpisanego przez strony”, naleŜy uznać za toŜsame z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycją; 364 i 365 , uznanymi uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) Sąd Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które następnie zostały wpisane pod poz. 364 i 365 do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym termi- nie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to 8 jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, Ŝe w takim przypadku Sprzedający upowaŜniony jest do wystawienia odpowied- niej faktury” i „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół spo- rządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru”. W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iŜ „Zapis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdyŜ umoŜliwia pozwanemu bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w świetle art. 385 3 pkt 9 k. c. stanowi niedozwoloną klauzulę, gdyŜ postanowienie to raŜąco narusza interes konsumenta”. Sąd wskazał jednocześnie, iŜ postanowienie umoŜli- wiające, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporządzonego pod jego nieobecność jednostronnego protokołu odbioru lokalu za równowaŜny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z treścią przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdyŜ przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wiąŜącej interpretacji umo- wy. Treść postanowień stosowanych przez L przewidują, iŜ przedsiębiorca moŜe dokonać jednostronnego odbioru lokalu i sporządzić stosowny protokół, co narusza wskazane przez Sąd w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta. Z tych teŜ względów Prezes Urzę- du uznał wymienione postanowienie za toŜsame, czego nie naruszają odmienności wynika- jące z róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotach porównywanych klauzul. Po czwarte, postanowienie § 8 ust 1 wzorca, o treści:– „KUPUJĄCY zobowiązuje się in- formować INWESTORA o zmianie adresu, pod który naleŜy kierować korespondencję zwią- zaną z niniejszą umową. W przypadku zaniechania tego obowiązku, korespondencja kie- rowana na adres wskazany w niniejszej umowie będzie uznana za doręczoną z datą pierw- szego awizo”. naleŜy uznać za toŜsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji: 918 . W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) Sąd Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uznał za niedozwolone, postanowienie umowne o treści: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomienie wróci z adnotacją „adre- sat nieznany” lub temu podobną (…)”. W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iŜ uzna- ny za niedozwolony przepis umowny „kształtuje sytuację konsumenta niekorzystnie w po- równaniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odnie- sieniu do korespondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego naleŜy do prawa procesowego i negatywnie naleŜy ocenić próbę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złoŜone innej osobie, jest złoŜone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, Ŝe mogła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić naleŜy, iŜ instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w w/w sposób. RównieŜ dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podjęto w terminie” nie przesądza o tym, Ŝe konsument mógł zapoznać się z oświadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) moŜe prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony moŜliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego naraŜony będzie na jego skutki prawne. Takie ukształtowanie obowiązków konsumenta raŜąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” Treść § 8 ust. 1 wzorca ustanawia identyczną do określonej w ww. klauzuli instytucję domniema- nia złoŜenia skutecznego oświadczenia woli uzaleŜnionego jedynie od jego wysłania pod ostatnio znany adres i otrzymania awizo. Zatem skutek stosowania kwestionowanego za- 9 pisu jest taki sam, jak tego, który został umieszczony w Rejestrze pod poz. 918 , co w tym przypadku przesądza o toŜsamości obu klauzul. Bez znaczenia przy tym pozostają drobne odmienności wynikające z uŜytych sformułowań, wyrazów i szyku zdania, które pozostają bez wpływu na stwierdzenie toŜsamości postanowień. Po piąte, postanowienie § 8 ust 5 wzorca, o treści:– „Sądem właściwym do rozstrzygania ewentualnych sporów, mogących wyniknąć na tle niniejszej umowy jest Sąd właściwy miejscowo ze względu na siedzibę INWESTORA” naleŜy uznać za toŜsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji: 388 . Wyrokiem SOKiK z dnia 22 grudnia 2004r., sygn. akt XVII AmC 15/04, za niedozwolone uznane zostało postanowienie, o treści: „Za sąd właściwy do rozpoznania spraw spornych strony uznają Sąd miejscowo właściwy dla Impuls School”. Wprawdzie ww. postanowienie, wpisane do Rejestru, nie było stosowane przez przedsię- biorcę działającego w branŜy deweloperskiej, jednak pozostaje to bez wpływu na moŜli- wość oceny i porównania z klauzulą stosowaną przez L owiem jak zaznaczono wcześniej niedozwolone będą postanowienia umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru. Podkreślić naleŜy równieŜ, Ŝe w Rejestrze znajduje się wiele postanowień, wywo- łujących skutki identyczne, jak wymienione klauzule L, i które zostały uznane przez SOKiK za niedozwolone. Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsiębiorcę z klauzulą umieszczoną w Rejestrze pozwalają na stwierdzenie, Ŝe - pomi- mo braku identyczności literalnej – stosowanie jego wywołuje toŜsame skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, zapisy te bezprawnie narzucają konsumentom właściwość miejscową sądu i ograniczają ich prawa do wytoczenia powódz- twa, wynikające przepisów K.p.c. o właściwości ogólnej i przemiennej. Zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówiąc o właściwości miejscowej, moŜna wyróŜnić właściwość: ogólną, przemienną i wyłączną. Zasadę w zakresie właściwości miejscowej określa art. 27 § 1 K.p.c. stanowiąc, Ŝe „Powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania”. Właściwość wyłączna dotyczy powództw zwią- zanych m.in. prawem rzeczowym na nieruchomości, dziedziczeniem, stosunkami pomiędzy rodzicami i dziećmi. Przepisy dotyczące właściwości przemiennej przewidują moŜliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwiązania lub unie- waŜnienia, jak teŜ o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienaleŜytego wykonania umowy, przed sądem właściwym dla miejsca jej wykonania. W razie wątpliwości, miejsce to powinno być stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umoŜliwiają po- wodowi dokonanie wyboru pomiędzy sądem właściwości ogólnej, a innym sądem ozna- czonym w tych przepisach, w zaleŜności od tego, który sąd jest dla niego dogodniejszy. 1 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie właściwości przemiennej przez jedną ze stron sto- sunku prawnego/umowy, a jedynie następczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wy- nikającego z umowy. Artykuł 46 K.p.c. przewiduje moŜliwość zawarcia tzw. umowy proro- gacyjnej, polegającej na tym, Ŝe strony mogą umówić się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, sporu juŜ wynikłego lub sporów mogących wyniknąć w przyszłości z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten, 1 Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcją K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str.164. 10 jeŜeli strony nie postanowiły inaczej, będzie wówczas sądem wyłącznie właściwym. W świetle przytoczonego przepisu moŜliwe jest odejście od generalnego modelu właściwości ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umow- nego. Skuteczność takiej umowy zaleŜy zatem od zgodnego wyraŜenia woli stron. Tak więc w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczności rozwiązywania sporu na drodze sądowej w grę wchodzą tylko dwie właściwości, tj. ogólna i przemienna. Według właściwości ogólnej, jeŜeli powodem jest konsument, to powództwo powinno zostać wnie- sione do sądu właściwego dla siedziby przedsiębiorcy (art. 30 K.p.c.). JeŜeli natomiast po- wodem jest przedsiębiorca, to sądem właściwym jest sąd, w którego okręgu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku właściwości przemiennej doty- czącej roszczeń wynikających z zawartej umowy, właściwym będzie sąd miejsca wykona- nia tej umowy – czyli zazwyczaj sąd właściwy dla siedziby przedsiębiorcy (art. 34 k.p.c.). Jak wynika z powyŜszego, nie w kaŜdym przypadku sądem właściwym będzie sąd właści- wy dla siedziby L. Przedsiębiorca narzucając konsumentowi ograniczenie moŜliwości do- chodzenia roszczeń powstałych na tle wykonywania umowy przyczynia się do pogorszenia jego sytuacji, co moŜe być źródłem niewygody i niepotrzebnej straty czasu, a takŜe zbęd- nych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczną realizację konstytucyjnego prawa do sądu 2 . Reasumując, za wykazane i udowodnione uznać naleŜy, iŜ kwestionowane postanowienia, zawarte w wymienionych wzorcach umownych stosowanych przez przedsiębiorcę mieszczą się w hipotezach wskazanych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień umownych uznanych za niedozwolone. TakŜe trzecią przesłankę, uznać naleŜało za spełnioną. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumen- tów jako zbiorowości, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej in- dywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć moŜe oferta przedsiębiorcy. W rozpatrywanej sprawie wyŜej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deweloperskich zawierająca niedo- zwolone klauzule adresowana jest bowiem przez L, nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta lecz do z góry nieokreślonej, niemoŜliwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. W tym stanie rzeczy uznać naleŜy, Ŝe wszystkie, wymienione wyŜej, ustawowe przesłanki art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (...) zostały uprawdopodobnione. SkarŜony przedsiębiorca stosował wzorce umowne, treść których zawierała postanowienia uznane za bezprawne i wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (...), jeŜeli w toku po- stępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych we wniosku lub będących podstawą wszczęcia postępowania z urzędu, Ŝe przedsiębiorca stosuje prak- tykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąŜe się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. 2 Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 46/04. 11 Równocześnie, w decyzji, o której mowa wyŜej, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę lub związek przedsiębiorców, obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji przyjętych zobowiązań (art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie […]). Jak wykazano wcześniej, w okolicznościach przedmiotowej sprawy zostało uprawdopo- dobnione, Ŝe L stosuje praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Jednocześnie przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, poprzez aneksowa- nie zawartych umów i zmianę kwestionowanych postanowień umownych, w ten sposób Ŝe: 1. postanowienie zawarte w § 2 ust. 2 pkt a zostanie wykreślone z umowy, 2. postanowienie zawarte w § 3 ust. 2, otrzyma brzmienie „Termin wydania przed- miotu umowy moŜe ulec przedłuŜeniu w przypadku zaistnienie okoliczności unie- moŜliwiających i/lub utrudniających rozpoczęcie lub realizację inwestycji, o ile ich zaistnienie nie nastąpiło z winy INWESTORA w szczególności takich jak: a) decyzje władz, sądów, organów administracyjnych czasowo zakazujące pro- wadzenia inwestycji i/lub nakazujące jej wstrzymanie, b) inne decyzje władz mające wpływ na przebieg inwestycji i wykonanie niniej- szej umowy (w szczególności decyzja o odmowie podziału nieruchomości..), c) działania i zaniechania osób trzecich, za które INWESTOR nie ponosi odpowie- dzialności (w szczególności działania i zaniechania dostawców mediów), d) katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜary, zalania, wojna, strajki, niepokoje i zabu- rzenia publiczne, siła wyŜsza, e) warunki atmosferyczne uniemoŜliwiające i/lub utrudniające prowadzenie inwe- stycji(…)”, f) opóźnienia w dokonaniu jakichkolwiek płatności przez KUPUJĄCEGO, g) zlecenie przez KUPUJĄCEGO wykonania prac odbiegających od standardu w Załączniku nr 2 (odpowiednio do Czasu jaki niezbędny jest do wykonania tych prac). 3. postanowienie zawarte w § 3 ust. 3, zostanie wykreślone z umowy, 4. postanowienie zawarte w § 8 ust. 1, otrzyma brzmienie: „Strony zobowiązane są wzajemnie informować się na piśmie o zmianie adresu, pod który naleŜy kierować korespondencję związaną z niniejszą umową”. 5. postanowienie zawarte w § 8 ust. 5, zostanie wykreślone z umowy. W ocenie Prezesa Urzędu podjęte zobowiązanie w sposób wystarczający zabezpiecza i chroni interesy konsumentów. Biorąc pod uwagę wymienione okoliczności orzeczono, jak w pkt I sentencji. Ponadto, organ antymonopolowy, w oparciu o zapis art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (…) wyznaczył termin przekazania informacji o wykonaniu zobowiązania do dnia 31 sierpnia 2008r. Mając to na uwadze orzeczono, jak w pkt II sentencji. 12 Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związ- ku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwuty- godniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Z upowaŜnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Roman Jarząbek Dyrektora Delegatury UOKiK w Gdańsku