RGD-20/2008

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-8/08/MLM Gdańsk, dnia 2 czerwca 2008r. D ECYZJA NR RGD.20/2008 Na podstawie art. 27 ust. 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbio- rowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu, przeciwko przedsiębiorcy Za Słoneczną Bramą Sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów , bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania przed- siębiorcy polegające na stosowaniu we wzorcach umownych o nazwach: „Przedwstępna umowa sprzedaŜy ”, obowiązującej przy wybudowaniu garaŜu oraz „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego, następujących po- stanowień: 1. „… W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny”, 2. „Terminy, o których mowa w ust. 1 mogą ulec przedłuŜeniu w przypadku zaistnie- nia okoliczności uniemoŜliwiających lub utrudniających rozpoczęcie lub realizację inwestycji, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: • decyzje władz, sądów, organów administracyjnych zakazujące prowadzenie inwe stycji lub nakazujące jej wstrzymanie, • katastrofy, klęski, poŜary, zalania itp., • warunki atmosferyczne uniemoŜliwiające i prowadzenie robót, • wojna, strajk, niepokoje społeczne i zaburzenia publiczne”, 3. „Odbiór zostanie potwierdzony protokołem odbioru. W przypadku nie zgłoszenia się Kupującego celem dokonania odbioru przyjmuje się, Ŝe akceptuje on wykonanie lo- kalu bez zastrzeŜeń i Sprzedający ma prawo dokonać odbioru jednostronnie, co jest równoznaczne z dokonaniem odbioru przez obie strony”. 4. „…KUPUJĄCY jest zobowiązany do powiadomienia Sprzedającego o zmianie adresu, w terminie 7 dni listem poleconym pod rygorem uznania za doręczone pism wysła- nych do Kupującego na stary adres”, 2 5. „Strony dopuszczają moŜliwość nieznacznej zmiany powierzchni Lokalu, którego do- tyczy Umowa, z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych lub odchyłek wykonaw- czych. Powierzchnia zapisana w Umowie moŜe się róŜnić w graniach do 5%” , 6. „W przypadku zmiany wielkości powierzchni Lokalu, z przyczyn opisanych w ust. 2, cena nabycia lokalu mieszkalnego ulegnie – odpowiednio – zmniejszeniu lub zwięk- szeniu o kwotę wynikającą z przemnoŜenia ilości metrów kwadratowych, o które – odpowiednio zmniejszyła się lub zwiększyła ta powierzchnia przez stawkę brutto ….złotych za jeden metr kwadratowy tej powierzchni ” , uznanych za niedozwolone i wpisanych, na podstawie art. 479 [45] ustawy z dnia 17 listo- pada 1964r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 zm.), do „Rejestru postanowień wzorców uznanych za niedozwolone” i stwierdza się zaniechanie jej stosowa- nia z dniem 6 marca 2008r. UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem Urzędu lub organem antymonopolowym) przeprowadził badanie rynku usług deweloper- skich. W ramach prowadzonych badań Delegatura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsiębiorców działających na terenie jej właściwości miejscowej. W toku badania Prezes Urzędu ustalił, iŜ przedsiębiorca Za Słoneczną Brama Sp. z o.o. (zwany dalej Spółką) we wzorcach umownych: „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania garaŜu oraz „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego, stosuje postanowienia, których treści moŜna uznać za toŜsame z postanowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do Rejestru po- stanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W związku z powyŜszym, postanowieniem nr 63 z dnia 8 lutego 2008r. – wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsiębiorcę Za Sło- neczną Bramą Sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku , praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zwanej dalej takŜe ustawą o ochronie (…) lub ustawą antymonopolową], polegającej na umiesz- czeniu we wzorcu umownym pn. „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wy- budowania garaŜu oraz we wzorcu umownym „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego, (zwane dalej „Umowa” ), postanowień, któ- re zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Prezes Urzędu w poczet dowodów zaliczył równieŜ materiały uzyskane od przedsiębiorcy w trakcie przeprowadzonej wcześniej kontroli wzorców umownych. Odnosząc się do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, przedsiębiorca w m.in. piśmie z dnia 18 marca 2008r. wskazał, Ŝe Ŝadne umowy „będące przedmiotem oceny organu nie są w trakcie wykonania, albowiem wszystkie zostały juŜ wykonane”. Dodatkowo pismem z dnia 15 kwietnia 2008r. przedsiębiorca poinformował, Ŝe inwestycja połoŜona w Gdańsku-Ujeścisku została zakończona we wrześniu 2007r., na- 3 tomiast ostatnia umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaŜy lokalu zo- stała zawarta w dniu 5 marca 2008r. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: Spółka z o.o. Za Słoneczną Bramą z siedzibą w Gdańsku została zarejestrowana w KRS pod nr 0000226356. W zakresie działania przedsiębiorcy jest m.in. budownictwo i obsługa nieruchomości. W kontaktach z klientami posługuje się ona projektami umów, które na- stępnie konsumenci podpisują chcąc skorzystać z usług/oferty przedsiębiorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawierają gotowe jednolite postanowienia, wpisywane następnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowane przez przedsiębiorcę, projekty wzorców umów tj.: „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania garaŜu oraz „Przedwstępna umowa sprzeda- Ŝy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego, zawierają między innymi następujące postanowienia umowne: I. we wzorcu umownym „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania garaŜu, postanowienia, o treści: 7. „… W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny” – zapis zawarty w § 4 ust. 10 „Umowy…” , 8. „Terminy, o których mowa w ust. 1 mogą ulec przedłuŜeniu w przypadku zaistnie- nia okoliczności uniemoŜliwiających lub utrudniających rozpoczęcie lub realizację inwestycji, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: • decyzje władz, sądów, organów administracyjnych zakazujące prowadzenie in- westycji lub nakazujące jej wstrzymanie, • katastrofy, klęski, poŜary, zalania itp., • warunki atmosferyczne uniemoŜliwiające i prowadzenie robót, • wojna, strajk, niepokoje społeczne i zaburzenia publiczne”.- zapis zawarty w § 5 ust. 2 „Umowy…” , 9. „Odbiór zostanie potwierdzony protokołem odbioru. W przypadku nie zgłoszenia się Kupującego celem dokonania odbioru przyjmuje się, Ŝe akceptuje on wykonanie lo- kalu bez zastrzeŜeń i Sprzedający ma prawo dokonać odbioru jednostronnie, co jest równoznaczne z dokonaniem odbioru przez obie strony.” – zapis zawarty w § 6 ust. 3 „Umowy…” , 10. „…KUPUJĄCY jest zobowiązany do powiadomienia Sprzedającego o zmianie adresu, w terminie 7 dni listem poleconym pod rygorem uznania za doręczone pism wysła- nych do Kupującego na stary adres” – zapis zawarty w § 12 ust. 3 „Umowy…” , II. we wzorcu umownym „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowa- nia lokalu mieszkalnego, postanowienia, o treści: 1. „Strony dopuszczają moŜliwość nieznacznej zmiany powierzchni Lokalu, którego do- tyczy Umowa, z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych lub odchyłek wykonaw- czych. Powierzchnia zapisana w Umowie moŜe się róŜnić w graniach do 5%” - zapis zawarty w § 3 ust. 2 „Umowy…” , 4 2. „W przypadku zmiany wielkości powierzchni Lokalu, z przyczyn opisanych w ust. 2, cena nabycia lokalu mieszkalnego ulegnie – odpowiednio – zmniejszeniu lub zwięk- szeniu o kwotę wynikającą z przemnoŜenia ilości metrów kwadratowych, o które – odpowiednio zmniejszyła się lub zwiększyła ta powierzchnia przez stawkę brutto …. złotych za jeden metr kwadratowy tej powierzchni ” - zapis zawarty w § 3 ust. 3 „Umowy…” , 3. „… W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny”– zapis zawarty w § 4 ust. 10 „Umowy…” , 4. „Terminy, o których mowa w ust. 1 mogą ulec przedłuŜeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemoŜliwiających lub utrudniających rozpoczęcie lub realizację inwe- stycji, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: • decyzje władz, sądów, organów administracyjnych zakazujące prowadzenie in- westycji lub nakazujące jej wstrzymanie, • katastrofy, klęski, poŜary, zalania itp., • warunki atmosferyczne uniemoŜliwiające i prowadzenie robót, • wojna, strajk, niepokoje społeczne i zaburzenia publiczne”.- zapis zawarty w § 5 ust. 2 „Umowy…” , 5. „Odbiór zostanie potwierdzony protokołem odbioru. W przypadku nie zgłoszenia się Kupującego celem dokonania odbioru przyjmuje się, Ŝe akceptuje on wykonanie lo- kalu bez zastrzeŜeń i Sprzedający ma prawo dokonać odbioru jednostronnie, co jest równoznaczne z dokonaniem odbioru przez obie strony.” – zapis zawarty w § 6 ust. 3 „Umowy…” , 6. „…KUPUJĄCY jest zobowiązany do powiadomienia Sprzedającego o zmianie adresu, w terminie 7 dni listem poleconym pod rygorem uznania za doręczone pism wysła- nych do Kupującego na stary adres” – zapis zawarty w § 12 ust. 3 „Umowy…” . Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zwaŜył, co na- stępuje: Aby rozstrzygnąć sprawę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezbędnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagroŜony został interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczności, upowaŜnia dopiero Prezesa UOKiK do reali- zacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy są lub mogą być klientami Spółki. SkarŜonemu przedsiębiorcy przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi, iŜ „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tegoŜ artykułu „Przez praktykę naruszającą zbio- rowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębior- cy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do 5 rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. (…).” Aby działania przedsiębiorcy - w tym przypadku Spółki - mogły zostać uznane za sprzecz- ne powołanym wyŜej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny więc spełniać łącznie następujące przesłanki: ujawniać się w obrocie konsumenckim, stanowić działanie bezprawne, naruszając jednocześnie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie (…) i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwaŜa się oso- bę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowana przez uczestnika postępowania okoliczność zawierania umów sprzedaŜy lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrzeby za- spokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie potwierdza fakt spełnienia pierwszej z przesłanek powołanego wyŜej przepisu ustawy antymonopolowej. Odnośnie drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działania sprzecznego z przepisami prawa podnieść naleŜy, iŜ przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegający na stosowaniu w umowach zawiera- nych z konsumentami postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru po- stanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Ko- deksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsiębior- cy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz równieŜ innych przedsiębiorców. Art. 479 43 k.p.c . rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie posta- nowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności roz- szerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konku- rencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w ww. rejestrze jest to, Ŝe posłuŜenie się nim będzie miało sku- tek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego . Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. PowyŜsze stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iŜ „(…) stosowanie po- stanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe intere- sy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyŜszej uchwały Sąd uznał m.in., Ŝe „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wy- razów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia po- zwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyŜej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równieŜ uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27 a takŜe orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest, zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd niedozwolone będą takŜe postanowienia umów, miesz- 6 czące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie ustalona w opar- ciu o dokonaną jej wykładnię. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, postanowienia wzorców umów o nazwie: „ Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowa- nia garaŜu i „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego, stosowane przez Spółkę są toŜsame z treścią postanowień uznanych za nie- dozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisa- nymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego , pod po- zycjami: 885, 882 i 883, 364 i 365, 918 oraz 155 i 227. Po pierwsze , postanowienia: § 4 ust. 10 wzorca „ Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania garaŜu oraz postanowienie § 4 ust. 10 wzorca „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego; o treści: – „ … W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny”, naleŜy uznać za toŜsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją 885 uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedo- zwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03 Sąd uznał za nie- dozwolone postanowienie umowne, o treści : „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaŜ i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny . ” W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził iŜ, w jego ocenie, ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdyŜ przewidując moŜliwość podniesienia ceny pozwany nie przewidział moŜliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podat- ku stanowi wprawdzie zdarzenie niezaleŜne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bez- względnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umo- wy”. Treści postanowień w stosowanych przez Spółkę wzorców, przewidujące róŜnice ce- nowe uzaleŜnione od wysokości wymienionych tam opłat lub podatków równieŜ nie usta- nawiają po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie. Zatem skutek stosowania tych postano- wień jest identyczny do tego, które zostało wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozba- wiają konsumenta moŜliwości odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym sa- mym, mimo róŜnic w sformułowaniu treści, naleŜy stwierdzić toŜsamość porównywanych powyŜej postanowień. Po drugie postanowienia: § 5 ust. 2 wzorca „ Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , do- tycząca wybudowania garaŜu, oraz § 5 ust 2 wzorca „Przedwstępna umowa sprzeda- Ŝy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego, o treści:– „ Terminy, o których mowa w ust. 1 mogą ulec przedłuŜeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemoŜliwiających lub utrudniających rozpoczęcie lub realizację inwestycji, za które Sprzedający nie ponosi od- powiedzialności, w szczególności takich jak: decyzje władz, sądów, organów administra- cyjnych zakazujące prowadzenie inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie, katastrofy, klęski, poŜary, zalania itp., warunki atmosferyczne uniemoŜliwiające i prowadzenie robót, wojna, strajk, niepokoje społeczne i zaburzenia publiczne” naleŜy uznać za toŜsame z tre- ścią klauzul wpisanych do Rejestru w pozycjach: 1203, 1200, 921, 882 uznanych wyro- 7 kami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za nie- dozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05 Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne, o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezaleŜnych w tym w szczególności siły wyŜszej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pi- semnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przyczyn od niego niezaleŜnych w tym w szczególności: a. siły wyŜszej, b. działań organów admini- stracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformo- wać pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu” . Tak- Ŝe wyrokiem z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03) Sąd uznał za niedozwolone podobne w skutkach postanowienie umowne, o treści „ Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezaleŜnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu ”. W uzasadnieniu wyroku Sąd stwier- dził, iŜ tak sformułowane zapisy stanowią „sprzeczną z dobrymi obyczajami, próbę prze- niesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta”. W kolejnym wyroku z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06 za niedozwolone uznane zostało postanowienie, o treści „ Nieprzewidziane przez Sprzedającego okoliczności, za które Sprzedający nie ponosi od- powiedzialności, w szczególności spowodowane przedłuŜającą się procedurą administra- cyjną zmierzającą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decy- zjach klauzul będą skutkowały przesunięciem terminu wybudowania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupującemu o okres niezbędny do zakończenia budowy nie krótszy o czas trwania budowy ”. W wyroku z dnia z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne, o treści „ Nie zachowanie przez Sprze- dającego terminu zawarcia umowy sprzedaŜy w/w lokalu spowodowane przez przedłuŜają- cą się procedurę administracyjną zmierzającą do uzyskania pozwolenia na uŜytkowanie budynku strony uznają za niezawinione działanie przez Sprzedającego i ustalą nowy ter- min zawarcia umowy sprzedaŜy. ” Porównywane, do zakwestionowanych w niniejszej sprawie postanowień umownych, pro- wadzi do wniosku, iŜ wywołują one identyczne, toŜsame konsekwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione klauzule umowne skutkują bowiem ograniczeniem, bądź wyłącze- niem odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie zobowiązania w określonym w umo- wie terminie. Dodatkowo wskazać naleŜy, iŜ przesłanki wyłączenia tej odpowiedzialności w kwestionowanym przez Prezesa Urzędu postanowieniu wzorca umowy, podobnie jak te w wymienionych powyŜej klauzulach umownych uznanych za niedozwolone są jednakowo nieprecyzyjne i niedookreślone, umoŜliwiając uchylenie się przedsiębiorcy od odpowie- dzialności wobec swojego kontrahenta takŜe wówczas, gdy spóźnienie w wykonaniu umo- wy jest przez niego zawinione. Podkreślić naleŜy, iŜ porównywane postanowienia mówią jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezaleŜnych od sprzedającego, a wskazane w zapi- sach wyliczenie takich okoliczności jest otwarte i ma jedynie przykładowy charakter, o czym świadczy uŜyty zwrot „w szczególności”. Ponadto kwestionowane postanowienia w istocie wyłączają odpowiedzialność pozwanego względem konsumenta za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie zobowiązania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub niena- leŜyte wykonanie umowy następuje wprawdzie z przyczyn niezaleŜnych, ale zawinionych przez przedsiębiorcę (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowla- nego na skutek uchybień wykonawcy, opóźnienie wydania zezwolenia na budowę z przy- 8 czyn zawinionych przez wnioskodawcę, błędów projektu sporządzonego przez osoby trze- cie, konieczność przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiągnięcia planowane- go stadium realizacji itp.). Tak więc, przeprowadzone porównanie postanowień wzorców umów stosowanych przez Spółkę z wymienionymi wyŜej klauzulami uznanymi wcześniej przez Sąd Ochrony Konku- rencji i Konsumentów za postanowienia niedozwolone i wpisanymi do Rejestru, jedno- znacznie wskazuje na toŜsamość treści porównywanych klauzul, której nie naruszają róŜni- ce w zakresie uŜytych sformułowań i wyrazów. Po trzecie , postanowienia: § 6 ust. 3 wzorca „ Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , do- tycząca wybudowania garaŜu oraz § 6 ust. 3 wzorca „Przedwstępna umowa sprzeda- Ŝy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego; o treści: – „ Odbiór zostanie potwier- dzony protokołem odbioru. W przypadku nie zgłoszenia się Kupującego celem dokonania odbioru przyjmuje się, Ŝe akceptuje on wykonanie lokalu bez zastrzeŜeń i Sprzedający ma prawo dokonać odbioru jednostronnie, co jest równoznaczne z dokonaniem odbioru przez obie strony”, naleŜy uznać za toŜsamy z brzmieniem klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycją; 364 i 365 , uznanych uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Są- du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) Sąd Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uznał za niedozwolone, postanowienia umowne które następnie zostały wpisany pod poz. 364 i 365 do Rejestru, o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakre- sie. Strony zgodnie ustalają Ŝe w takim przypadku Sprzedający upowaŜniony jest do wy- stawienia odpowiedniej faktury” i „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jedno- stronny protokół sporządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru”. W uza- sadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iŜ „Zapis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdyŜ umoŜliwia pozwanemu bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie umo- wy wobec konsumenta, co w świetle art. 385 3 pkt 9 k. c. stanowi niedozwoloną klauzulę, gdyŜ postanowienie to raŜąco narusza interes konsumenta.” Sąd wskazał jednocześnie, iŜ postanowienie umoŜliwiające, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporządzonego pod jego nieobecność jednostronnego protokołu odbioru lokalu za równowaŜny z tym podpisa- nym przez obie strony umowy jest sprzeczne z treścią przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdyŜ przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wiąŜącej interpretacji umowy. RównieŜ treść postanowień stosowanych przez Spółkę przewiduje, iŜ przedsiębiorca moŜe dokonać jednostronnego odbioru lokalu i sporządzić stosowny proto- kół, co narusza wskazane przez Sąd w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta. Z tych teŜ względów Prezes Urzędu uznał wymienione zapisy za toŜsame, czego nie narusza- ją odmienności wynikające z róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotach porównywanych klauzul. Po czwarte , postanowienia: § 12 ust. 3 wzorca „ Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , dotycząca wybudowania garaŜu i § 12 ust. 3 wzorca „Przedwstępna umowa sprzeda- Ŝy” , dotycząca wybudowania lokalu mieszkalnego; o treści: – „ …KUPUJĄCY jest zobowią- zany do powiadomienia Sprzedającego o zmianie adresu, w terminie 7 dni listem poleco- nym pod rygorem uznania za doręczone pism wysłanych do Kupującego na stary adres” naleŜy uznać za toŜsamy z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją; 918 , uznaną 9 uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) Sąd Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uznał za niedozwolone, postanowienie umowne które następnie został wpisane pod poz. 918 do Rejestru, o treści: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomienie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu po- dobną (…)” . W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iŜ uznany za niedozwolony zapis umowny „kształtuje sytuację konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacją pozwa- nego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania kore- spondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji są- dowej. Instytucja doręczenia zastępczego naleŜy do prawa procesowego i negatywnie na- leŜy ocenić próbę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświad- czenie woli, które ma być złoŜone innej osobie, jest złoŜone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, Ŝe mogła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić naleŜy, iŜ instytucja doręcze- nia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w w/w sposób. RównieŜ dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podjęto w terminie” nie przesądza o tym, Ŝe konsument mógł zapoznać się z oświadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) moŜe prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony moŜliwo- ści rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego naraŜony będzie na jego skutki prawne. Takie ukształtowanie obowiązków konsumenta raŜąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami”. Treść wymienionych postanowień usta- nawia identyczną do określonej w ww. klauzuli instytucję domniemania złoŜenia skutecz- nego oświadczenia woli uzaleŜnionego jedynie od jego wysłania pod ostatnio znany adres. Zatem skutek stosowania kwestionowanych zapisów jest taki sam, jak tego, który został umieszczony w Rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod poz. 918, co w tym przypadku przesądza o toŜsamości obu klauzul. Bez znaczenia przy tym pozostają drobne odmienności wynikające z uŜytych sformułowań, wyrazów i szyku zdania, które pozostają bez wpływu na stwierdzenie toŜsamości postanowień. Ponadto wskazać naleŜy, Ŝe postanowienie to nakłada obowiązek informowania o zmianie danych adresowych tylko na jedną stronę umowy (kupujący/konsument). Brak takiego obowiązku po stronie przedsiębiorcy moŜe w konsekwencji skutkować naruszeniem interesów konsu- mentów. Po piąte , postanowienie § 3 ust. 2 wzorca „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” , doty- cząca wybudowania lokalu mieszkalnego, o treści: – „ Strony dopuszczają moŜliwość nie- znacznej zmiany powierzchni Lokalu, którego dotyczy Umowa, z przyczyn architektonicz- no-konstrukcyjnych lub odchyłek wykonawczych. Powierzchnia zapisana w Umowie moŜe się róŜnić w graniach do 5%” naleŜy uznać za toŜsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją; 227 , jak równieŜ postanowienie § 3 ust. 3 tego wzorca, o treści: – „ W przypadku zmiany wielkości powierzchni Lokalu, z przyczyn opisanych w ust. 2, cena nabycia lokalu mieszkalnego ulegnie – odpowiednio – zmniejszeniu lub zwiększeniu o kwotę wynikającą z przemnoŜenia ilości metrów kwadratowych, o które – odpowiednio zmniejszyła się lub zwiększyła ta powierzchnia przez stawkę brutto ….złotych za jeden metr kwadratowy tej powierzchni” naleŜy uznać za toŜsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją; 155 uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. 10 W wyroku z dnia 9 września 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone, postanowienie umowne, które następnie zostało wpisane pod poz. 155 do Rejestru, o treści: „ Cena nabycia nieruchomości (lokalu miesz- kalnego) ulegnie zmianie, jeŜeli po zakończeniu budowy okaŜe się, Ŝe zakupione po- wierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niŜ 2,5% ”. Z kolei w wyroku z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uznał za niedozwolone, postanowienie które następnie zostało wpisany pod poz. 227 do Rejestru, o treści: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wy- nikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnoŜenia róŜnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego usta- loną w umowie ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 września 2004 r. Sąd stwierdził, iŜ kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne określone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umoŜliwiają pozwanej Spółce po zawarciu umowy z konsumentem podwyŜszenie ceny lokalu (na skutek zwiększenia metraŜu lokalu w stosunku do umowne- go) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w po- wyŜszej sytuacji, co z uwagi na wzrost obciąŜeń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzić Ŝadnych wątpliwości”. Ponadto w wyroku z dnia 10 października Sąd po- dzielił zdanie Prezesa Urzędu, iŜ takie postanowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmianę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co moŜe spowodować, Ŝe klient będzie zobowiązany do kupienia lokalu mającego inne cechy niŜ te, które zadecy- dowały o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. (…) taki zapis umoŜliwia duŜą dowolność pozwanego w zakresie zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu lub jego części składowych, gdyŜ nawet nie określa maksymalnego zakresu modyfikacji, który nie byłby uwaŜany za zmianę przedmiotu świadczenia.” Treść § 3 ust. 2 i 3 wzorca równieŜ przewiduje po stronie przedsiębiorcy prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przy- padku wystąpienia róŜnic w powierzchni wynikających z dokonanego obmiaru powyko- nawczego. Podobnie nadto, jak w treści postanowień wpisanych do Rejestru, moŜliwość zmiany powierzchni przedmiotu umowy pozostaje w istocie niczym nieograniczona tzn. umoŜliwia przedsiębiorcy prawo do swobodnej i nawet znacznej zmiany powierzchni, co w oczywisty sposób jest sprzeczne z interesem konsumenta. Jednocześnie brak jest w przedmiotowych wzorcach Umów ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odstą- pienia od niej w takim przypadku. W związku z powyŜszym analiza porównawcza kwestio- nowanych postanowień umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jedno- znaczność treści porównywanych klauzul, której nie naruszają odmienności w zakresie uŜytych sformułowań i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich toŜsamości. Reasumując za wykazane i udowodnione uznać naleŜy, iŜ kwestionowane postanowienia, zawarte w wymienionych wzorcach umownych stosowanych przez przedsiębiorcę mieszczą się w hipotezach wskazanych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień umownych uznanych za niedozwolone. TakŜe trzecią przesłankę, uznać naleŜało za spełnioną. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumen- tów jako zbiorowości, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej in- dywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć moŜe oferta przedsiębiorcy. W rozpatrywanej sprawie wyŜej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deweloperskich zawierająca niedo- zwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Spółkę, nie do ściśle zindywidualizowa- 11 nego konkretnego konsumenta lecz do z góry nieokreślonej, niemoŜliwej do zidentyfiko- wania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane postanowienia analizowanych wzorców umowy są toŜsame z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolo- ne, to posługiwanie się nimi w obrocie konsumenckim zgodnie treścią art. 24 ust. 2 ustawy ochronie konkurencji i konsumentów uznać naleŜy za działanie bezprawne, sta- nowiące praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie (...) Prezes Urzędu nie wydaje decyzji o uzna- niu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującej zaniechanie jej stosowania jeŜeli przedsiębiorca zaprzestał stosowanie tej praktyki. W takim przypadku Prezes Urzędu wydaje decyzję w trybie art. 27 ust. 2 wymienionej ustawy. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, Ŝe wszystkie umowy zawarte na podstawie kwestionowanych wzorców umownych zostały juŜ wykonane, bowiem były one zawierane na realizację określonej inwestycji, połoŜonej w Gdańsku – Ujeścisku, która została zakoń- czona we wrześniu 2007r. Z dniem 6 marca 2008r. przedsiębiorca zaprzestał ostatecznie stosowania kwestionowanych wzorców umowy, bowiem w dniu 5 marca 2008r. została zawarta ostatnia umowa. Umowa ta dotyczyła ustanowienia odrębnej własności i sprzeda- Ŝy lokalu. Jednocześnie, zgodnie z oświadczeniem przedsiębiorcy, nie zawiera on obecnie nowych umów z konsumentami dotyczących sprzedaŜy lokali. Mając powyŜsze na uwadze, naleŜało orzec jak w sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związ- ku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwuty- godniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Otrzymuje: Za Słoneczna Bramą Sp. z o.o. ul. Łańcucka 12 A/2 80-809 GDAŃSK 12