RGD-19/2008

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU RGD.61 - 7/08/WW Gda ń sk, dnia 21 maja 2008r. D ECYZJA NR RGD.19/2008 Na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzen ia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du, przeciwko przedsi ę biorcy „Management” spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w Gda ń sku, uznaje się za praktykę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie tego przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na zamieszczeniu we wzorcu umownym o nazwie Umowa przedwstępna sprzedaży Nr GRAF … /MI/2007 nast ę puj ą cych postanowie ń zawartych w: 1) § 4.3 pkt a „Umowy …” o tre ś ci: „Cena sprzeda ż y podana w ust.1 ulega zmiani e w przypadku: a) „zmiany obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, albo wprowadzenia innych obci ąż e ń podatkowych sprzeda ż y lokali mieszkalnych lub u ż ytkowych” , 2) § 9.2 „Umowy …” o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy ma prawo przed ł u ż y ć termin wykonania przedmiotu umowy i wydania lokalu Kupuj ą cemu, gdy nie mo ż e go dotrzyma ć z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialno ś ci. Za przyczyny, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci uwa ż a si ę w szczególno ś ci przebieg procedur admini stracyjnych powoduj ą cych wstrzymanie rozpocz ę cia, kontynuacji lub zako ń czenia inwestycji. O zmianie terminu Sprzedaj ą cy powiadomi Kupuj ą cego na pi ś mie”, 3) § 19 „Umowy…” o tre ś ci: „Ewentualne spory wynikaj ą ce z realizacji niniejszej umowy strony oddawa ć b ę d ą pod rozstrzygni ę cie w ł a ś ciwego S ą du w Gda ń sku” , które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje się zaniechania stosowanej praktyki. 2 80 - 824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346 - 29 - 32, 346 - 29 - 33, 301 - 51 - 75 E - MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL U ZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem UOKiK lub organem antymonopolowym) przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug deweloperskich. W ramach prowadzonych bada ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne st osowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , i ż przedsi ę biorca: „Management” spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w Gda ń sku (zwany dalej Management), we wzorcu umownym pod nazw ą : Umowa przedwstępna sprzedaży Nr GRAF … /MI/2007 stosuje postanowienia, których tre ś ci mo ż na uzna ć za to ż same z postanowieniami wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorc ów umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę powania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W zwi ą zku z tym, postanowieniem nr 44 z dnia 7 lutego 2008r. – wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę : „Management” spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w Gda ń sku , praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsume ntów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) – zwanej dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…) lub zamiennie ustaw ą antymonopolow ą , polegaj ą cej na stosowaniu we wzorcu umownym pn.: Umowa przedwstępna sprzedaży Nr GRAF … /MI/2007 (zwanym dalej tak ż e Umow ą ) postanowie ń , które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W toku prowadzonego post ę powania, Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y z przeprow adzonej wcze ś niej kontroli wzorców umownych. Odnosz ą c si ę do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania, przedsi ę biorca (poprzez pe ł nomocnika) pismem z dnia 18 marca 2008r., poinformowa ł , ż e zapisy wskazane w zawiadomieniu „rzeczywi ś c ie w pewnym zakresie pokrywaj ą si ę z niedozwolonymi klauzulami, zaewidencjonowanymi w rejestrze postanowie ń wzorców uznanych za niedozwolone, w zwi ą zku z czym konieczna jest ich zmiana b ą d ź usuni ę cie”. Ponadto wskaza ł , ż e Spó ł ka przyst ą pi ł a do zredagowania nowego projektu umowy, który gotowy b ę dzie do ko ń ca marca br. Na jego podstawie sporz ą dzone zostan ą równie ż aneksy do umów ju ż zawartych z klientami, „których podpisywanie, wymagaj ą ce w ka ż dym przypadku aktu notarialnego, z pewno ś ci ą zajmie jaki ś czas, który w ci ą gu najbli ż szych dni postaramy si ę cho ć w przybli ż eniu zakre ś li ć , o czym zawiadomimy Urz ą d w odr ę bnym pi ś mie”. P REZES U RZĘDU USTALIŁ NASTĘPUJĄCY STAN FAKTYCZNY : „Management” spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą z siedzib ą w Gda ń sku zosta ł a zarejestrowana w KRS pod nr 0000055083 w dniu 07 listopada 2001r. Przedmiotem dzia ł ania przedsi ę biorcy jest m.in.: budownictwo, zarz ą dzanie nieruchomo ś ciami, kupno i sprzeda ż 3 nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek, wynajem nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek, dzia ł alno ść w zakresie projektowania budowlanego, urbanistycznego i technologicznego, doradztwo budowlane oraz us ł ugi nadzoru budowlanego. W kontaktach z klientami Management pos ł uguje si ę projektami umów, które nast ę pnie konsumenci p odpisuj ą chc ą c skorzysta ć z us ł ug/ofert tego przedsi ę biorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów, podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 K.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umowy pod nazw ą Umowa przedwstępna sprzedaży Nr GRAF … /MI/2007 zawiera mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce postanowienia zawarte w: 1) § 4.3 pkt a „Umowy …” o tre ś ci: „Cena sprzeda ż y podana w ust.1 ulega zmianie w przypadku: a) „zmiany obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, albo wprowadzenia innych obci ąż e ń podatkowych sprzeda ż y lokali mieszkalnych lub u ż ytkowych” , 2) § 9.2 „Umowy …” o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy ma p rawo przed ł u ż y ć termin wykonania przedmiotu umowy i wydania lokalu Kupuj ą cemu, gdy nie mo ż e go dotrzyma ć z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialno ś ci. Za przyczyny, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci uwa ż a si ę w szczególno ś ci przebieg procedur administracyjnych powoduj ą cych wstrzymanie rozpocz ę cia, kontynuacji lub zako ń czenia inwestycji. O zmianie terminu Sprzedaj ą cy powiadomi Kupuj ą cego na pi ś mie”, 3) § 19 „Umowy…” o tre ś ci: „Ewentualne spory wynikaj ą ce z realizacji niniejsz ej umowy strony oddawa ć b ę d ą pod rozstrzygni ę cie w ł a ś ciwego S ą du w Gda ń sku” . M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE : Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero Prezesa UOKiK do realizacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust. 1, jest okre ś lenie warunkó w rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu s zerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami przedsi ę biorcy. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi i ż , „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interes y konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego ż artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejest ru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” 4 Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku Management - mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne z powo ł anym wy ż ej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny wi ę c spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bezprawne, naruszaj ą c jednocze ś nie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustaw y o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 K.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania okoliczno ść z awierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie potwierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy antymonopolowej. Odno ś nie drugiej przes ł anki, tj. bezprawno ś ci, rozumianej jako dzia ł ania sprzecznego z przepisami prawa podnie ść nale ż y, i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegaj ą cy na stosowaniu w umowach zawier anych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca u mowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o k tórym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych pos tanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „ (…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochro ny Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in. , ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.kik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postan owienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.kik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. St ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, 5 mieszcz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezes a Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, zapisy wzorca umowy o nazwie Umowa przedwstępna sprzedaży Nr GRAF … /MI/2007 stosowane przez Management s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkure ncji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego , odpowiednio pod numerami: 885, 1203 oraz 691 . I tak po pierwsze , postanowienie § 4.3 pkt a „Umowy …” o tre ś ci: „Cena sprzeda ż y podana w ust.1 ulega zmianie w przypadku: a) „zmiany obowi ą zuj ą cych stawek podatku VAT, albo wprowadzenia innych obci ąż e ń podatkowych sprzeda ż y lokali mieszkalnych lub u ż ytkowych” , nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod numerem 885 , uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d uzna ł za niedozwolone, postanowienie umowne, o t re ś ci: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia z miana ceny .” W uzasadnieniu tego wyroku S ą d stwierdzi ł i ż , w jego ocenie, ta „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsume nta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy”. Tre ść § 4.3 pkt a stosowanego przez Management wzorca umowy przewiduj ą cego zmiany cen uzale ż nione od wysoko ś ci stawki podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do od st ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej klauzul. I tak po drugie , postanowienie § 9. 2 „Umowy …” o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy ma prawo przed ł u ż y ć termin wykonania przedmiotu umowy i wydania loka lu Kupuj ą cemu, gdy nie mo ż e go dotrzyma ć z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialno ś ci. Za przyczyny, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci uwa ż a si ę w szczególno ś ci przebieg procedur administracyjnych powoduj ą cych wstrzymanie rozpocz ę cia, kontynuacji lub zako ń czenia inwestycji. O zmianie terminu Sprzedaj ą cy powiadomi Kupuj ą cego na pi ś mie”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod numerem 1203 , uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konk urencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 16 kwietnia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 43/06) za niedozwolone uznane zosta ł o postanowienie o tre ś ci „ Nieprzewidziane przez Sprzedaj ą cego okolicz - 6 no ś ci, za które Sprzeda j ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci spowodowane przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ą administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul b ę d ą skutkowa ł y przesuni ę ciem terminu wybudowania budynk u i lokalu oraz wydania lokalu Kupuj ą cemu o okres niezb ę dny do zako ń czenia budowy nie krótszy o czas trwania budowy ”. Porównywanie kwestionowanego postanowienia umownego do wskazanej klauzuli, prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne, to ż same konsekwencje dla konsumenta. Postanowienia te skutkuj ą bowiem ograniczeniem, b ą d ź wy łą czeniem odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Dodatkowo wskaza ć nale ż y, i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzial no ś ci w kwestionowanym przez Prezesa Urz ę du wzorcu umowy, podobnie jak te w wymienionym powy ż ej postanowieniu umownym uznanych za niedozwolone s ą jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, umo ż liwiaj ą c uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci wobec swojego kontrahenta, tak ż e wówczas, gdy spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż porównywana klauzula mówi jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego, a wskazane w postanowieniu wyliczenie taki ch okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Ponadto kwestionowana klauzula w istocie wy łą czaj ą odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji i tp.). Tak, wi ę c przeprowadzone porównanie postanowie ń : wzorca umowy stosowanego przez Management z wymienionymi wy ż ej klauzulami uznanymi wcze ś niej przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na to ż samo ść tre ś ci porównywanych postanowie ń , której nie naruszaj ą ró ż nice w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. I tak po trzecie, postanowienie § 19 „Umowy…” o tre ś ci: „ Ewentualne spory wynikaj ą ce z realizacji niniejszej umowy strony oddawa ć b ę d ą pod rozstrzygni ę cie w ł a ś ciwego S ą du w Gda ń sku ”, tak ż e nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru pod numerem 691. Wyrokiem SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. (sygn. akt XVII Amc 51/03), za niedozwolone uznane zosta ł o postanowienie o tre ś ci: „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy roz - strzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy S ą d w Poznaniu” . Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsi ę biorc ę z klauzul ą umieszczon ą w Rejestrze p ozwalaj ą na stwierdzenie, ż e - pomimo braku identyczno ś ci literalnej – stosowanie jego wywo ł uje to ż same skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, zapisy te bezprawnie narzucaj ą konsumentom w ł a ś ciwo ść miejscow ą s ą du i ograniczaj ą ich prawa do wytoczenia powództwa, wynikaj ą ce z przepisów K.p.c. o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej. Zgodnie z ustaw ą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówi ą c o w ł a ś ciwo ś ci miejscowej, mo ż na wyró ż ni ć w ł a ś ciwo ść : ogóln ą , przemienn ą i wy łą czn ą . Zasad ę w zakresie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej okre ś la art. 27 § 1 K.p.c. stanowi ą c, ż e „Powództwo wytacza si ę przed s ą d pierwszej instancji, w którego okr ę gu pozwany ma miejsce zamieszkania”. W ł a ś ciwo ść wy łą czna dotyc zy powództw zwi ą zanych 7 m.in. prawem rzeczowym na nieruchomo ś ci, dziedziczeniem, stosunkami pomi ę dzy rodzicami i dzie ć mi. Przepisy dotycz ą ce w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przewiduj ą mo ż liwo ść wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwi ą zania lub uniewa ż nienia, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, przed s ą dem w ł a ś ciwym dla miejsca jej wykonania. W razie w ą tpliwo ś ci, miejsce to powinno by ć stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umo ż liwiaj ą powodowi dokonanie wyboru pomi ę dzy s ą dem w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a innym s ą dem oznaczonym w tych przepisach, w zale ż no ś ci od tego, który s ą d jest dla niego dogodniejszy. 1 Nie jest zatem dopu szczalne narzucenie w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przez jedn ą ze stron stosunku prawnego/umowy, a jedynie nast ę pczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikaj ą cego z umowy. Artyku ł 46 K.p.c. przewiduje mo ż liwo ść zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej, polegaj ą c ej na tym, ż e strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy, sporu ju ż wynik ł ego lub sporów mog ą cych wynikn ąć w przysz ł o ś ci z oznaczonego stosunku prawnego. S ą d ten, je ż eli strony nie postanowi ł y inaczej, b ę dzie wówczas s ą dem wy łą cznie w ł a ś ciwym. W ś wietle przytoczonego przepisu mo ż liwe jest odej ś cie od generalnego modelu w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Skuteczno ść takiej umowy zale ż y zatem od zgodnego wyra ż enia woli stron. Tak wi ę c w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczno ś ci rozwi ą zywania sporu na drodze s ą dowej w gr ę wchodz ą tylko dwie w ł a ś ciwo ś ci, tj. ogólna i przemienna. Wed ł ug w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, je ż eli powodem jest konsument, to powództwo powinno zosta ć wniesione do s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby przedsi ę biorcy (art. 30 K.p.c.). Je ż eli natomiast powodem jest przedsi ę biorca, to s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d, w którego okr ę gu konsument ma miejs ce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku w ł a ś ciwo ś ci przemiennej dotycz ą cej roszcze ń wynikaj ą cych z zawartej umowy, w ł a ś ciwym b ę dzie s ą d miejsca wykonania tej umowy. Jak wynika z powy ż szego, nie w ka ż dym przypadku s ą dem w ł a ś ciwym b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy wskazany we wzorcu stosowanym przez Management. Przedsi ę biorca narzucaj ą c konsumentowi ograniczenie mo ż liwo ś ci dochodzenia roszcze ń powsta ł ych na tle wykonywania umowy przyczynia si ę do pogorszenia jego sytuacji, co mo ż e by ć ź ród ł em niewygody i niepot rzebnej straty czasu, a tak ż e zb ę dnych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczn ą realizacj ę konstytucyjnego prawa do s ą du. 2 Reasumuj ą c za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcu Umowa przedwstępna sprzedaży Nr GRAF … /MI/2007 mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 4.3 pkt a w klauzuli z poz. 885, tre ść § 9.2 w klauzuli z poz. 1203, tre ść § 19 w klauzuli z po z. 691. Tak ż e i trzeci ą przes ł ank ę , nale ż y uzna ć ze spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymienione war unki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug deweloperskich zawieraj ą ca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Management, nie do ś ci ś le zindywidualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry 1 Kodeks post ę powania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcj ą K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str. 164. 2 Wyrok S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 46/04. 8 nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby k ontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy analizowanego w niniejszym post ę powaniu wzorca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim, zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) uzna ć nale ż y za dzia ł anie bezprawne, stanowi ą ce praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...) Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania, je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art. 24. W toku post ę powania przedsi ę biorca zadeklarowa ł , co prawda, ż e „przyst ą pi ł do zredagowania nowego projektu umowy” i sporz ą dzenia aneksów do umów ju ż zawartych, w ten sposób, ż e zostan ą w nich wykre ś lone kwestionowane przez Prezesa UOKiK zapisy. Na t ą okoliczno ść Management nie prze dstawi ł jednak ż adnych dowodów, które potwierdza ł yby fakt zaniechania stosowania kwestionowanych postanowie ń . Zgodnie z art. 27 ust. 3 ustawy antymonopolowej ci ęż ar udowodnienia zaprzestania stosowania praktyk spoczywa na przedsi ę biorcy. Nale ż y jednak wsk aza ć , i ż poj ę cie zapobiegni ę cia praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów (art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (…), tak jak i w przypadku obowi ą zku wykonanie nakazu odst ą pienia od stosowania orzeczonej praktyki, obejmuje swym zakresem: usuni ę cie lu b zmian ę wszystkich zakwestionowanych postanowie ń , nie stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, a tak ż e zmian ę lub te ż wykre ś lenie w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach zapisów uznanych za niedozwolone, co oznacza konieczno ść np. aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie, b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu kontrahentom – konsumentom propozycji zawarci a aneksów potwierdzaj ą cych fakt nieobowi ą zywania zakwestionowanych postanowie ń . Dokonana przez Prezesa Urz ę du analiza materia ł u dowodowego, z uwagi na brak dowodów i dokumentów wskazuj ą cych na usuni ę cie z obrotu wszystkich zakwestionowanych postanowie ń p rowadzi jednak do wniosku, i ż nadal, pomimo podj ę tych dzia ł a ń , w obrocie konsumenckim obowi ą zuj ą wy ż ej zakwestionowane postanowienia, obarczone wad ą prawn ą , tj. takie, które mieszcz ą si ę w hipotezie niedozwolonych klauzul umownych i godz ą ce w zbiorowe inte resy konsumentów. Z tych te ż powodów, w ocenie Prezesa Urz ę du, brak jest podstaw do wydania decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Maj ą c na uwadze okoliczno ś ci faktyczne sprawy orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. 9 O TRZYMUJE : 1. 2. a/a