RGD-17/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-5/08/MLM Gda ń sk, dnia 30 kwietnia 2008r. D ECYZJA NR RGD. 17/2008 Na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lute- go 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie prak- tyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du, przeciwko przedsi ę biorcy ASp. z o.o. z siedzib ą w S, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie tego przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na stosowaniu we wzorcu umownym o nazwie „ Umowa Wst ę pna” nast ę puj ą cych postanowie ń , o tre ś ci: 1. „(…) W przypadku nie stawienia si ę Kupuj ą cego, mimo dwukrotnego wyznacze- nia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą - dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł ze skutkiem dokonania odbioru przez Kupuj ą - cego. (…)”, 2. „(…) Kupuj ą cy nie mo ż e zg ł osi ć w trakcie drugiego odbioru usterek, które móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru, przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci, nie dotyczy to wad ukrytych ujawnionych pomi ę dzy odbiorami” , 3. „Inwestor zastrzega sobie prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przy- padku urz ę dowej zmiany podatków, op ł at od gruntów lub lokali mieszkaniowych w wysoko ś ci wynikaj ą cej ze wzrostu tych obci ąż e ń . O zmianie ceny w opisanym przypadku Inwestor zawiadomi pisemnie Kupuj ą cego, przesy ł aj ą c jednocze ś nie nowy harmonogram sp ł aty przedmiotu umowy, z zachowaniem tych samych terminów p ł atno ś ci. Zmiana ceny w tym trybie nie wymaga podpisania aneksu do umowy”, 4. „W przypadku sporu dotycz ą cego realizacji umowy po wyczerpaniu drogi ugo- dowej, Strony kieruj ą spraw ę do rozstrzygni ę cia przez w ł a ś ciwy rzeczowo S ą d w Gda ń sku” , które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę - powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów i nakazuje si ę zaniechania stosowania tej praktyki. UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem UOKiK lub organem antymonopolowym) przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug deweloper- skich. W ramach prowadzonych bada ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , i ż przedsi ę biorca A Sp. z o.o. z siedzib ą w S (zwana dalej A), we wzorcu umowy pod nazw ą : „Umowa Wst ę pna” stosuje postanowienia, któ- rych tre ś ci mo ż na uzna ć za to ż same z postanowieniami wzorców umownych, które zosta- ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę powania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W zwi ą zku z powy ż szym, postanowieniem nr 46 z dnia 4 lutego 2008r. – wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę A Sp. z o.o. z siedzib ą w S , praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsu- mentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…) lub ustawa antymonopolow ą ] polegaj ą cej na umieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa Wst ę pna” (zw. dalej tak ż e „Umowa” ) postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W toku post ę powania, Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y z przeprowa- dzonej wcze ś niej kontroli wzorców umownych. Odnosz ą c si ę do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania, przedsi ę biorca , pismami: z dnia 21 lutego 2008r. i 14 marca 2008r., wyrazi ł gotowo ść usu- ni ę cia niedozwolonych klauzul umownych oraz aneksowania umów zawartych dotychczas. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: A Sp. z o.o. zosta ł a zarejestrowana w KRS pod nr ……………... W zakresie dzia ł ania przed- si ę biorcy jest m.in. budownictwo i obs ł uga nieruchomo ś ci. W kontaktach z klientami po- s ł uguje si ę on projektami umów, które nast ę pnie konsumenci podpisuj ą chc ą c skorzysta ć z us ł ug /oferty/ tego przedsi ę biorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umowy pod nazw ą „ Umowa Wst ę pna” zawiera mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce postanowienia, 1. „(…) W przypadku nie stawienia si ę Kupuj ą cego, mimo dwukrotnego wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł ze skutkiem dokonania odbioru przez Kupuj ą cego. (…)” – za- pis zawarty w § 4 ust. 2 „Umowy…” , 2. „(…) Kupuj ą cy nie mo ż e zg ł osi ć w trakcie drugiego odbioru usterek, które móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru, przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci, nie 2 dotyczy to wad ukrytych ujawnionych pomi ę dzy odbiorami” – zapis zawarty w § 4 ust. 7 „Umowy…” , 3. „Inwestor zastrzega sobie prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku urz ę dowej zmiany podatków, op ł at od gruntów lub lokali mieszkaniowych w wysoko- ś ci wynikaj ą cej ze wzrostu tych obci ąż e ń . O zmianie ceny w opisanym przypadku In- westor zawiadomi pisemnie Kupuj ą cego, przesy ł aj ą c jednocze ś nie nowy harmono- gram sp ł aty przedmiotu umowy, z zachowaniem tych samych terminów p ł atno ś ci. Zmiana ceny w tym trybie nie wymaga podpisania aneksu do umowy” - zapis zawar- ty w § 5 ust. 11 „Umowy…” , 4. „W przypadku sporu dotycz ą cego realizacji umowy po wyczerpaniu drogi ugodowej, Strony kieruj ą spraw ę do rozstrzygni ę cia przez w ł a ś ciwy rzeczowo S ą d w Gda ń sku” - zapis zawarty w § 13 ust. 2 „Umowy…” , Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co na- st ę puje: Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero Prezesa UOKiK do reali- zacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami Spó ł ki. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi i ż , „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbio- rowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego ż artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę - biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisa- ne do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku Spó ł ki ACTIVA - mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne z powo ł anym wy ż ej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bezprawne, narusza ć zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo- ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania okoliczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacz- nie potwierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy antymonopolowej. Analizuj ą c drug ą ze wskazanych wy ż ej przes ł anek, odnosz ą cej si ę do bezprawno ś ci dzia- ł a ń przedsi ę biorcy, przez co rozumie si ę takie jego zachowania na rynku, które s ą sprzecz- 3 ne z przepisami prawa, nale ż y wskaza ć , i ż Spó ł ce A postawiony zosta ł zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie (...) poprzez stosowanie w umowach zawieranych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru posta- nowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę bior- cy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie posta- nowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci roz- szerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do Rejestru umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgod- ne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż - samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasad- nieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedy- nie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. St ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, miesz- cz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której tre ść zostanie ustalona w opar- ciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, postanowienia wzorca umowy o nazwie „ Umowa” stosowane przez Spó ł k ę A s ą to ż same z tre ś ci ą posta- nowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę po- wania cywilnego , pod pozycjami np.: 364 i 365, 366, 885 oraz 388 . I tak po pierwsze , postanowienie § 4 ust. 2, o tre ś ci: – „ (…) W przypadku nie stawienia si ę Kupuj ą cego, mimo dwukrotnego wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo doko- na ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł ze skutkiem doko- nania odbioru przez Kupuj ą cego. (…)”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycj ą ; 364 i 365 , uznanymi uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego 4 w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uzna ł za niedozwolone, postanowienia umowne o tre ś ci: „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upo- wa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” oraz „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje proto- kó ł odbioru”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umowne- go (...) wzorca jest niedozwolony, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385 3 pkt 9 k. c. stanowi niedo- zwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta.” S ą d wska- za ł jednocze ś nie, i ż postanowienie umo ż liwiaj ą ce, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równo- wa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdy ż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Równie ż tre ść postanowienia stosowanego przez Spó ł k ę A przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta. Z tych te ż wzgl ę - dów Prezes Urz ę du uzna ł wymienione zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. Po drugie, postanowienie § 4 ust 7, o tre ś ci:– „ (…) Kupuj ą cy nie mo ż e zg ł osi ć w trakcie drugiego odbioru usterek, które móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru, przy za- chowaniu nale ż ytej staranno ś ci, nie dotyczy to wad ukrytych ujawnionych pomi ę dzy od- biorami”, tak ż e nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji: 366 . Na mocy wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. (sygn. akt XVII Amc 55/03), wpisano do Rejestru niedozwolone postanowienie umowne, o nast ę puj ą cej tre ś ci: „ Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru”, która jest niezgodna z art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 2 Kc. Tre ść warunku umowy zawartego w § 4 ust 7 wzorca, identycznie, jak i niedozwolone po- stanowienie umowne skutkowa ć mo ż e pozbawieniem konsumenta niezbywalnego prawa do dochodzenia roszcze ń zwi ą zanych z niewykonaniem lub nienale ż ytym wykonanie umo- wy przez przedsi ę biorc ę oraz ogranicza odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za nie- rzetelne wykonanie zobowi ą zania. Analizowane postanowienie ogranicza tak ż e zakres uprawnie ń konsumentów, gdy ż skraca im termin, w jakim mog ą dokonywa ć zg ł osze ń usterek. Natomiast konsekwencj ą niezg ł oszenia wady mo ż e by ć utrata uprawnie ń wynika- j ą cych z r ę kojmi. Z tych te ż powodów uzna ć nale ż y, ż e pomimo ró ż nic w tre ś ci, oba po- stanowienia s ą identyczne, bowiem wywo ł uj ą to ż same skutki prawne. Po trzecie , postanowienie § 5 ust. 11, o tre ś ci: – „ Inwestor zastrzega sobie prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku urz ę dowej zmiany podatków, op ł at od grun- tów lub lokali mieszkaniowych w wysoko ś ci wynikaj ą cej ze wzrostu tych obci ąż e ń . O zmia- nie ceny w opisanym przypadku Inwestor zawiadomi pisemnie Kupuj ą cego, przesy ł aj ą c 5 jednocze ś nie nowy harmonogram sp ł aty przedmiotu umowy, z zachowaniem tych samych terminów p ł atno ś ci. Zmiana ceny w tym trybie nie wymaga podpisania aneksu do umo- wy”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod pozycj ą 885 , uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03 S ą d uzna ł za nie- dozwolone, postanowienie umowne o tre ś ci: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny. ” W uzasadnieniu tego wyroku S ą d stwierdzi ł i ż , w jego ocenie, ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podat- ku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bez- wzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umo- wy”. Tre ść § 5 ust 11 stosowanego przez Spó ł k ę wzorca Umowy przewiduj ą cego ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci wymienionych tam op ł at lub podatków równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny, jak tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do Rejestru bowiem pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść po- równywanych powy ż ej klauzul. Po czwarte, postanowienie § 13 ust 2, o tre ś ci:– „ W przypadku sporu dotycz ą cego reali- zacji umowy po wyczerpaniu drogi ugodowej, Strony kieruj ą spraw ę do rozstrzygni ę cia przez w ł a ś ciwy rzeczowo S ą d w Gda ń sku”, nale ż y uzna ć za to ż same z klauzul ą , o tre ś ci: „Za s ą d w ł a ś ciwy do rozpoznania spraw spornych strony uznaj ą S ą d miejscowo w ł a ś ciwy dla Impuls School”, wpisan ą na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 grudnia 2004r., sygn. akt XVII AmC 15/04, do Rejestru, w pozycji: 388 . Wprawdzie postanowienie wpisane do Rejestru nie by ł o stosowane przez przedsi ę biorc ę dzia ł aj ą cego w bran ż y deweloperskiej, jednak pozostaje to bez wp ł ywu na mo ż liwo ść oce- ny i porównania z klauzul ą stosowan ą przez przedsi ę biorc ę , bowiem jak zaznaczono wcze- ś niej niedozwolone b ę d ą postanowienia umów, mieszcz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisa- nej do Rejestru. Podkre ś li ć nale ż y równie ż , ż e w Rejestrze znajduje si ę wiele postanowie ń , wywo ł uj ą cych skutki identyczne, jak § 13 ust 2 „ Umowy” i które zosta ł y uznane przez SOKiK za niedozwolone. Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsi ę biorc ę z klauzul ą umieszczon ą w Rejestrze, w poz. 388 , pozwalaj ą na stwierdze- nie, ż e - pomimo braku identyczno ś ci literalnej – stosowanie jego wywo ł uje to ż same skut- ki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, zapisy te bezpraw- nie narzucaj ą konsumentom w ł a ś ciwo ść miejscow ą s ą du i ograniczaj ą ich prawa do wyto- czenia powództwa, wynikaj ą ce z przepisów K.p.c. o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej. Zgodnie z ustaw ą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówi ą c o w ł a ś ciwo ś ci miejscowej, mo ż na wyró ż ni ć w ł a ś ciwo ść : ogóln ą , przemienn ą i wy łą czn ą . Zasad ę w zakresie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej okre ś la art. 27 § 1 K.p.c. stanowi ą c, ż e „Powództwo wytacza si ę przed s ą d pierwszej instancji, w którego 6 okr ę gu pozwany ma miejsce zamieszkania”. W ł a ś ciwo ść wy łą czna dotyczy powództw zwi ą - zanych m.in. prawem rzeczowym na nieruchomo ś ci, dziedziczeniem, stosunkami pomi ę dzy rodzicami i dzie ć mi. Przepisy dotycz ą ce w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przewiduj ą mo ż liwo ść wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwi ą zania lub unie- wa ż nienia, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, przed s ą dem w ł a ś ciwym dla miejsca jej wykonania. W razie w ą tpliwo ś ci, miejsce to powinno by ć stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umo ż liwiaj ą po- wodowi dokonanie wyboru pomi ę dzy s ą dem w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a innym s ą dem ozna- czonym w tych przepisach, w zale ż no ś ci od tego, który s ą d jest dla niego dogodniejszy. 1 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie w ł a ś ciwo ś ci przemiennej przez jedn ą ze stron sto- sunku prawnego/umowy, a jedynie nast ę pczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikaj ą cego z umowy. Artyku ł 46 K.p.c. przewiduje mo ż liwo ść zawarcia tzw. umowy pro- rogacyjnej, polegaj ą cej na tym, ż e strony mog ą umówi ć si ę na pi ś mie o poddanie s ą dowi pierwszej instancji, który wed ł ug ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy, sporu ju ż wynik ł ego lub sporów mog ą cych wynikn ąć w przysz ł o ś ci z oznaczonego stosunku prawnego. S ą d ten, je ż eli strony nie postanowi ł y inaczej, b ę dzie wówczas s ą dem wy łą cznie w ł a ś ciwym. W ś wietle przytoczonego przepisu mo ż liwe jest odej ś cie od generalnego modelu w ł a ś ciwo- ś ci ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Skuteczno ść takiej umowy zale ż y zatem od zgodnego wyra ż enia woli stron. Tak wi ę c w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczno ś ci rozwi ą zywania sporu na drodze s ą dowej w gr ę wchodz ą tylko dwie w ł a ś ciwo ś ci, tj. ogólna i przemienna. Wed ł ug w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, je ż eli powodem jest konsument, to powództwo powinno zosta ć wnie- sione do s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby przedsi ę biorcy (art. 30 K.p.c.). Je ż eli natomiast po- wodem jest przedsi ę biorca, to s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d, w którego okr ę gu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku w ł a ś ciwo ś ci przemiennej doty- cz ą cej roszcze ń wynikaj ą cych z zawartej umowy, w ł a ś ciwym b ę dzie s ą d miejsca wykona- nia tej umowy. Jak wynika z powy ż szego, nie w ka ż dym przypadku s ą dem w ł a ś ciwym b ę - dzie s ą d w ł a ś ciwy wskazany we wzorcu stosowanym przez przedsi ę biorc ę . Przedsi ę biorca narzucaj ą c konsumentowi ograniczenie mo ż liwo ś ci dochodzenia roszcze ń powsta ł ych na tle wykonywania umowy przyczynia si ę do pogorszenia jego sytuacji, co mo ż e by ć ź ród ł em niewygody i niepotrzebnej straty czasu, a tak ż e zb ę dnych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczn ą realizacj ę konstytucyjnego prawa do s ą du. 2 Reasumuj ą c za uprawdopodobnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane postanowienia, za- warte we wzorcu „Umowa” mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przed- si ę biorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nie- ograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę - biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymienione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug deweloperskich zawieraj ą ca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Spó ł k ę , nie do ś ci ś le zindywidualizowanego konkretnego konsumenta lecz do z góry nie- 1 Kodeks post ę powania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcj ą K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str.164. 2 Wyrok S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 46/04. 7 okre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy wzorca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy ochronie konku- rencji i konsumentów uzna ć nale ż y za dzia ł anie bezprawne, stanowi ą ce praktyk ę narusza- j ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...) Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej sto- sowania je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art. 24. W toku post ę powania przedsi ę biorca, co prawda, wyrazi ł gotowo ść do usuni ę cia niedo- zwolonych postanowie ń ze stosowanych dotychczas wzorców umownych, a tak ż e wol ę zawarcia aneksów do umów b ę d ą cych w trakcie realizacji. W ocenie organu antymonopo- lowego sama jednak deklaracja, nie poparta konkretnymi dzia ł aniami zmierzaj ą cymi do zapobie ż enia naruszeniom interesów konsumentów, nie mo ż e zosta ć uznana za zobowi ą - zanie, o którym mowa w art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (…). Nale ż y wskaza ć , i ż zaniechanie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy kon- sumentów polega nie tylko na usuni ę ciu z aktualnie stosowanego wzorca wszystkich po- stanowie ń uznanych za niedozwolone i nie stosowanie ich w nowo podpisywanych umo- wach, a tak ż e na zmianie lub te ż anulowaniu w realizowanych ju ż umowach klauzul abu- zywnych. Oznacza to konieczno ść np. aneksowania wszystkich umów b ę d ą cych w trakcie wykonywania, b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia- ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu kontrahentom – konsumentom propozycji zawarcia aneksów potwierdzaj ą cych fakt nie- obowi ą zywania zakwestionowanych postanowie ń . Dokonana przez Prezesa Urz ę du analiza materia ł u dowodowego nie potwierdzi ł a w spo- sób nie budz ą cy w ą tpliwo ś ci, aby zakwestionowane postanowienia umowne, obarczone – jak wcze ś niej wykazano – wad ą prawn ą , tj. takie, które mieszcz ą si ę w hipotezie niedo- zwolonych klauzul umownych i godz ą ce w zbiorowe interesy konsumentów zosta ł y wyeli- minowane z obrotu konsumenckiego. St ą d, nale ż a ł o orzec jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą z- ku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwuty- godniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Zast ę pca Dyrektora Delegatury Uokik Gda ń sku Wojciech Wojtkowiak 8 Otrzymuje: 9