RGD-11/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL . (058) 346-29-32, (058) 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @UOKIK . GOV . PL RGD 61–32/07/08/JM Gda ń sk, dnia 25 marca 2008r. DECYZJA NR RGD.11/2008 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Invest Komfort S.A. z siedzib ą w Gdyni, ul. Plac Kaszubski 15/3 - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów , dzia ł anie tego przed- si ę biorcy, polegaj ą ce na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „ umowa nr ... .” nast ę puj ą cych postanowie ń : 1. § 7 ust 2, o tre ś ci: – „ Terminy o których mowa w ust. 1 oraz w § 10 ust 1, mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminowe roz- pocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci takich jak: - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji, nakazuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych zako ń czenie lub wykonanie zobowi ą za ń Inwestora opisanych w § 2 ust. 1, zmiana przepisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, - katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, wa- runki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji , itp., - wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne,- konieczno ść zmian projektu wykonawczego lub zmiany technologii robót w celu optymalizacji procesu inwestycyjnego lub rozwi ą za ń technicznych.” 2. § 8 ust. 7 o tre ś ci:– „ W przypadku zw ł oki Inwestora w wydaniu lokalu, Kupuj ą cy mo ż e żą da ć obni ż enia ceny nabycia o 0,02% od ceny lokalu wymienionej w § 6 ust. 1 za ka ż dy dzie ń zw ł oki nie wi ę cej ni ż 5% warto ś ci umowy.” 3. § 11 ust. 2 o tre ś ci: „Je ż eli Kupuj ą cy odst ę puje od umowy lub j ą rozwi ą zuje na skutek okoliczno ś ci innych ni ż opisane w ust.1 (odst ą pienie/ rozwi ą zanie umowne) Kupuj ą ce- mu przys ł uguje zwrot wp ł aconych kwot w ich wysoko ś ci nominalnej w z ł otych polskich a Inwestorowi przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 10% ceny lokalu wymienionej w § 6 ust. 1 Ze zwracanych nale ż no ś ci Inwestor potr ą ci przys ł uguj ą c ą mu kar ę umow- n ą . Zwrotu kwoty pozosta ł ej po potr ą ceniu Inwestor jest zobowi ą zany dokona ć w ter- minie 3 miesi ę cy od dnia w którym umowa uleg ł a rozwi ą zaniu, a w przypadku gdy lo- kal zosta ł ju ż odebrany – w terminie 3 miesi ę cy od dnia zwrotu lokalu. Za okres ten nie przys ł uguj ą Kupuj ą cemu odsetki.” 4. § 14 ust. 5 o tre ś ci: „ W sprawach nieuregulowanych umow ą stosuje si ę odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego. Wy łą cznie w ł a ś ciwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo ze wzgl ę du na po ł o ż enie nierucho- mo ś ci wskazanej w§ 1 niniejszej umowy.” które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu po- st ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje si ę zaniechania jej stosowania . UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Preze- sem UOKiK) przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug deweloperskich. W ramach prowadzonych bada ń Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej tak ż e Prezesem Urz ę du) ustali ł , i ż przedsi ę biorca Invest Komfort S.A. z siedzib ą w Gdyni , ul. Plac Kaszubski 15/3 we wzorcu umowy pod nazw ą : „ umowa nr ...” stosuje postanowienia, których tre ść mo ż na uzna ć za to ż sam ą z postanowieniami wzorców umownych które zosta ł y wpisane do rejestru postano- wie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu post ę - powania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 379/2007 z dnia 09 pa ź dziernika 2007 r. - Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Invest Komfort S.A. z siedzib ą w Gdyni , praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsu- ment ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zwanej dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…)] polegaj ą cej na umieszczeniu we wzorcu umownym pn. „umowa nr ...” [zw. dalej tak ż e Umow ą ] zapisów, które s ą wpisane do Rejestru. dowód: postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania karta nr 1 W trakcie post ę powania, Invest Komfort SA w pi ś mie z dnia 19 pa ź dziernika 2008 r. ustosunkowa ł a si ę do zarzutów zawartych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania, o ś wiadczaj ą c jednocze ś nie o wprowadzeniu do zakwestionowanego wzorca umownego zmian uwzgl ę dniaj ą cych zastrze ż enia Prezesa Urz ę du. W zapisie § 7 ust. 2 – wprowadzono zmian ę polegaj ą c ą na usuni ę ciu warunku uprawniaj ą cego Wykonawc ę do zmiany umownego terminu zako ń czenia robót z powodu „ ko- nieczno ś ci zmian projektu wykonawczego lub zmiany technologii robot w celu optymalizacji procesu inwestycyjnego lub rozwi ą za ń technicznych”, ograniczaj ą c jednocze ś nie mo ż liwo ść przed ł u ż enia terminu realizacji inwestycji do przypadków, gdy opó ź nienie jest nast ę pstwem 2 okoliczno ś ci za które Inwestor nie ponosi odpowiedzialno ś ci zgodnie z ogólnymi przepisami prawa - art. 476 k.c. Odno ś nie zapisu zawartego w § 8 ust. 1 umowy, przedsi ę biorca odst ą pi ł od kwestio- nowanego przez Prezesa UOKiK procentowego ograniczenia swojej odpowiedzialno ś ci z tytu ł u zw ł oki w wykonaniu swojego zobowi ą zania. W § 11 ust. 2 stosowanego wzorca umowy cz ęś ciowo ograniczono wysoko ść kary umownej przys ł uguj ą cej Inwestorowi, w przypadku odst ą pienia od umowy przez Kupuj ą cego z przyczyn nie le żą cych po stronie Inwestora, dodatkowo skracaj ą c, z trzech do jednego mie- si ą ca, termin zwrotu Konsumentowi wp ł aconych przeze ń na zakup mieszkania kwot. Zmieniono równie ż zapis § 14 ust. 5 umowy poprzez „ uregulowanie kwestii w ł a ś ciwo- ś ci s ą du na zasadach ogólnych”. dowód: pismo Invest Komfort z dnia 19.10.2007 r. karta 5-9 Przedsi ę biorca wezwany do udokumentowania terminu wprowadzonych i deklarowa- nych zmian, w swoim kolejnym pi ś mie z dnia 31.01.2008 roku oraz stanowisku z dnia 29.02.2008 roku, o ś wiadczy ł , i ż ostatni ą umow ę o zakwestionowanej tre ś ci zawarto w dniu 02.11.2007 roku. W/w wyja ś ni ł jednocze ś nie, ż e „ umowy zawarte z zapisami zakwestionowa- nymi przez UOKiK wygasaj ą z uwagi na fakt, i ż sukcesywnie dokonywane s ą odbiory lokali stanowi ą cych ich przedmiot oraz podpisywane s ą akty notarialne przenosz ą ce w ł asno ść . Opi- sywany powy ż ej proces jest naturalnym cyklem powoduj ą cym wyeliminowanie z obrotu kwe- stionowanych zapisów.” dowód: pismo przedsi ę biorcy z dnia 31.01.2008, karta nr 20-83 pismo przedsi ę biorcy z dnia 29.02.2008 r. karta nr 86 Prezes Urz ę du w poczet dowodów zaliczy ł równie ż materia ł y o zebrane w post ę powa- niu wyja ś niaj ą cym prowadzonym pod nr RGD 402-6/07 w postaci kopii zawartych umów, oraz wyja ś nie ń przedsi ę biorcy. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: Invest Komfort SA z siedzib ą w Gdyni jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr 0000061367. prowadz ą cym dzia ł alno ść polegaj ą c ą na budowie i sprzeda ż y lokali mieszkalnych i u ż ytkowych. W kontaktach z klientami pos ł uguje si ę projek- tami umów, które nast ę pnie konsumenci podpisuj ą chc ą c skorzysta ć z us ł ug /oferty/ pozwa- nego przedsi ę biorcy. dowód : kopie umów stosowanych przez firm ę Invest Komfort S.A. otrzymane w dniu 13.08.2007 r. karta 86-99 odpis z KRS spó ł ki r. karta - 100 Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane s ą z góry przed zawar- ciem umowy - poza danymi dotycz ą cymi stron umowy, po ł o ż enia i wielko ś ci lokalu, ceny sprzeda ż y - zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umowy pod nazw ą „ umowa nr ...” zawiera miedzy innymi nast ę puj ą ce postanowienia: 3 1. § 7 ust 2, o tre ś ci: – „ Terminy o których mowa w ust. 1 oraz w § 10 ust 1, mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminowe roz- pocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci takich jak: - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji, nakazuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych zako ń czenie lub wykonanie zobowi ą za ń Inwestora opisanych w § 2 ust. 1, zmiana przepisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę procesu inwestycyjnego, - katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, wa- runki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji , itp., - wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne,- konieczno ść zmian projektu wykonawczego lub zmiany technologii robót w celu optymalizacji procesu inwestycyjnego lub rozwi ą za ń technicznych.” 2. § 8 ust. 7 o tre ś ci:– „ W przypadku zw ł oki Inwestora w wydaniu lokalu, Kupuj ą cy mo ż e żą da ć obni ż enia ceny nabycia o 0,02% od ceny lokalu wymienionej w § 6 ust. 1 za ka ż dy dzie ń zw ł oki nie wi ę cej ni ż 5% warto ś ci umowy.” 3. § 11 ust. 2 o tre ś ci: „Je ż eli Kupuj ą cy odst ę puje od umowy lub j ą rozwi ą zuje na skutek okoliczno ś ci innych ni ż opisane w ust.1 (odst ą pienie/ rozwi ą zanie umowne) Kupuj ą ce- mu przys ł uguje zwrot wp ł aconych kwot w ich wysoko ś ci nominalnej w z ł otych polskich a Inwestorowi przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 10% ceny lokalu wymienionej w § 6 ust. 1 Ze zwracanych nale ż no ś ci Inwestor potr ą ci przys ł uguj ą c ą mu kar ę umown ą . Zwrotu kwoty pozosta ł ej po potr ą ceniu Inwestor jest zobowi ą zany dokona ć w terminie 3 miesi ę cy od dnia w którym umowa uleg ł a rozwi ą zaniu, a w przypadku gdy lokal zo- sta ł ju ż odebrany – w terminie 3 miesi ę cy od dnia zwrotu lokalu. Za okres ten nie przy- s ł uguj ą Kupuj ą cemu odsetki.” 4. § 14 ust. 5 o tre ś ci: „ W sprawach nieuregulowanych umow ą stosuje si ę odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego. Wy łą cznie w ł a ś ciwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo ze wzgl ę du na po ł o ż enie nierucho- mo ś ci wskazanej w§ 1 niniejszej umowy.” Prezes Urz ę du otrzyma ł nast ę pnie od strony post ę powania informacj ę , i ż przedsi ę - biorca, po wszcz ę ciu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, zmieni ł wcze ś niej stosowany wzorzec umowy, wprowadzaj ą c do obo- wi ą zuj ą cego projektu wzorca umowy zmiany, uwzgl ę dniaj ą ce uwagi Prezesa Urz ę du. Ponadto przedsi ę biorca pi ś mie z dnia 31.01.2008 roku, przedstawi ł projekt umowy wprowadzaj ą cej deklarowane zmiany, o ś wiadczaj ą c ponadto w stanowisku z dnia 29 lutego 2008 roku, i ż ostatni ą umow ę opracowan ą na podstawie zakwestionowanego wzorca umowy podpisano w dniu 2.11.2007 roku. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczno ś ci, upowa ż nia dopiero Prezesa UOKiK do realizacji celu ustawy, którym, zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. 4 W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albo- wiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami Invest Komfort S.A. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów....., który stanowi i ż , „ Zakazane jest stosowanie prak- tyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego ż artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o któ- rym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy - w tym przypadku Invest Komfort S.A. w Gdyni - mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne powo ł anym wy ż ej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny wi ę c spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bezprawne, naruszaj ą c jednocze ś nie zbiorowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo- ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania okoliczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycz- nymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie po- twierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy antymono- polowej. Odno ś nie drugiej przes ł anki, tj. bezprawno ś ci, rozumianej jako dzia ł ania sprzecznego z przepisami prawa podnie ść nale ż y, i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie (...), polegaj ą cy na stosowaniu w umowach zawieranych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę po- wania cywilnego. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do rejestru dotyczy nie tylko tego przed- si ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie po- stanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci roz- szerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postano- wienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowa- dzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego mo- mentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawo- mocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w sto- sunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania 5 jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli iden- tycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do reje- stru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia umów, mieszcz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezesa Urz ę du zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu, cztery zapisy wzorca umowy o nazwie „ umowa nr...” stosowane przez INVEST KOMFORT S.A.w Gdyni, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, pod pozycjami: 156, 651,691,772,882,919,921,1200,1201,1202,1203. I tak po pierwsze , zapis § 7 ust 2, o tre ś ci: – „ Terminy o których mowa w ust. 1 oraz w § 10 ust 1, mog ą ulec przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwia- j ą cych terminowe rozpocz ę cie, realizacj ę lub zako ń czenie inwestycji, w szczególno ś ci takich jak: - decyzje i postanowienia w ł adz, orzeczenia s ą dów, organów administracji pa ń stwowej i innych w ł a ś ciwych organów zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji, nakazuj ą ce jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowie ń umo ż liwiaj ą cych zako ń czenie lub wykonanie zobowi ą za ń Inwe- stora opisanych w § 2 ust. 1, zmiana przepisów prawnych maj ą cych wp ł yw na realizacj ę pro- cesu inwestycyjnego, - katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania, warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji , itp., - wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publicz- ne,- konieczno ść zmian projektu wykonawczego lub zmiany technologii robót w celu optymali- zacji procesu inwestycyjnego lub rozwi ą za ń technicznych.”, nale ż y uzna ć za zblizon ą z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycj ą 921,882,1203,1200 , uznanych uprzednio wyro- kami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedo- zwolone postanowienie umowne. Wyrokiem zapad ł ym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05 S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pi- semnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton za- strzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyj- nych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu”. Tak ż e wyrokiem z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03) S ą d uzna ł za niedozwolone podobne w skutkach postanowienie umowne o tre ś ci “ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu bu- dowy kupuj ą cemu” . W uzasadnieniu wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż tak sformu ł owane zapisy stano- wi ą , „sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsu- menta.”. W kolejnym wyroku z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06 za niedo- zwolone uznane zosta ł o postanowienie o tre ś ci „ Nieprzewidziane przez Sprzedaj ą cego okolicz- no ś ci, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci spowodowane przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ą administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania decyzji administracyj- nych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul b ę d ą skutkowa ł y przesuni ę ciem terminu 6 wybudowania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupuj ą cemu o okres niezb ę dny do zako ń - czenia budowy nie krótszy o czas trwania budowy”. W wyroku z dnia z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci „ Nie zachowanie przez Sprzedaj ą cego terminu zawarcia umowy sprzeda ż y w/w lokalu spowodowa- ne przez przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ę administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania pozwolenia na u ż ytkowanie budynku strony uznaj ą za niezawinione dzia ł anie przez Sprzedaj ą cego i ustal ą nowy termin zawarcia umowy sprzeda ż y.” Porównywane, do zakwestionowanego w niniejszej sprawie postanowienia umowne- go, klauzule nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne, to ż same konsekwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione zastrze ż enia umowne skutkuj ą bowiem ograniczeniem, b ą d ź wy łą cze- niem odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Dodatkowo wskaza ć nale ż y, i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci w kwe- stionowanym przez Prezesa Urz ę du warunkiem wzorca umowy, podobnie jak te w wymienio- nych powy ż ej postanowieniach umownych, uznanych za niedozwolone, s ą jednakowo niepre- cyzyjne i niedookre ś lone, umo ż liwiaj ą c uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci wo- bec swojego kontrahenta tak ż e wówczas, gdy spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez nie- go zawinione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż porównywane klauzule mówi ą jedynie bardzo ogólnie o przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego, a wskazane w zapisach wyliczenie takich oko- liczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Ponadto wszystkie te postanowienia w istocie wy łą czaj ą odpowiedzialno ść Invest Komfort wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą - zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez przedsi ę biorc ę (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź - nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Tak, wi ę c przeprowadzone porównanie, zapisu wzorca umowy stosowanego przez Invest Komfort S.A. z wymienionymi wy ż ej postanowieniami uznanymi wcze ś niej przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, jednoznacznie wskazuje na identyczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą ró ż nice w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. Z powy ż szych wzgl ę - dów porównywane zapisy nale ż y uzna ć za to ż same. Po drugie, zapis § 8 ust. 7 o tre ś ci:– „W przypadku zw ł oki Inwestora w wydaniu lokalu, Kupuj ą cy mo ż e żą da ć obni ż enia ceny nabycia o 0,02% od ceny lokalu wymienionej w § 6 ust. 1 za ka ż dy dzie ń zw ł oki nie wi ę cej ni ż 5% warto ś ci umowy.” równie ż nale ż y uzna ć za to ż samy z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycj ą 1202,1201 ,156 uznanych wy- rokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedo- zwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 9 wrze ś nia 2004 r., (sygn. akt XVII AmC 12/04 S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Kara umowna nale ż na nabywcy w okolicz- no ś ciach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1 % kwoty wp ł aconej przez nabywc ę za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 60 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty.” Tak ż e wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. sygn. akt XVII Amc 43/06) za niedozwolone uznane zosta ł o podob- ne w skutkach postanowienie umowne o tre ś ci : „ W przypadku zw ł oki w wydaniu kupuj ą cemu lokalu z winy sprzedaj ą cego, sprzedaj ą cy zap ł aci kupuj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci rów- nej odsetkom ustawowym za ka ż dy dzie ń zw ł oki nie wi ę cej jednak ni ż kwot ę stanowi ą ca 10% ceny okre ś lonej w par. 5 niniejszej umowy” , a tak ż e, w tym samym wyroku postanowienie 7 o tre ś ci: suma odsetek i kar umownych naliczonych miedzy stronami nie mo ż e przekroczy ć 10% ca ł kowitej ceny okre ś lonej w par. 5 niniejszej umowy. Porównywane postanowienia nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jed- nak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne konsekwencje dla konsumenta. Wymienione zastrze ż enia umowne skutkuj ą bowiem ograniczeniem b ą d ź wy łą - czeniem odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umo- wie terminie, daj ą c kontrahentowi konsumenta mo ż liwo ść ograniczenia swojej odpowiedzial- no ś ci do ś ci ś le okre ś lonej wysoko ś ci kary umownej z tytu ł u opó ź nienia w wykonaniu swojego zobowi ą zania w postaci przekazania wybudowanego lokalu mieszkalnego niezale ż nie od okre- su pozostawiania w zw ł oce. Powy ż sze zapisy wzorca umowy przewiduj ą nadto nieproporcjo- nalne sankcje dla poszczególnych stron umowy w przypadku niewykonania przez któr ąś z nich warunków kontraktu. Prezes UOKiK w ż aden sposób nie podwa ż a faktu, i ż kara umowna jest ś rodkiem „prawnie dopuszczalnym”, mo ż liwym do stosowania w umowach konsumenckich, wskazuje jednak ż e i podnosi, i ż w analizowanym wzorcu umowy, kwestionowany zapis, w przypadku zaistnienia d ł u ż szej zw ł oki w wykonaniu nale ż nego zobowi ą zania, w istocie uwal- nia Inwestora od odpowiedzialno ś ci za nieterminowe wykonanie zobowi ą zania. P ł ac ą c kar ę umown ą za ka ż dy dzie ń zw ł oki, maksymalnie jednak do 5% warto ś ci umowy, po przekrocze- niu liczby dni w których kara osi ą gnie 5% warto ś ci umowy, Inwestor praktycznie zwolniony zostaje z odpowiedzialno ś ci za dalsze zawinione przed ł u ż enie terminu wydania lokalu, nie po- nosz ą c ż adnej odpowiedzialno ś ci za ewentualne szkody poniesione przez konsumenta zwi ą za- ne z brakiem mo ż liwo ś ci zamieszkania w zakupionym lokalu, jak te ż nie b ę dzie mia ł ż adnego „interesu” i motywacji, w jak najszybszym uko ń czeniu ju ż znacznie opó ź nionych robót i odda- niu lokalu. Tak wi ę c, w tak sformu ł owanym zapisie kara umowna, spe ł nia funkcj ę znacz ą co ograniczaj ą c ą odpowiedzialno ść kontrahenta wzgl ę dem konsumenta. Zapis taki jest wyrazem nierzetelnego, lekcewa żą cego traktowania konsumenta, który nara ż ony jest ze wzgl ę du na nieuzasadnione ograniczenie odpowiedzialno ś ci inwestora za nieterminowe wykonania zobo- wi ą zania na lekcewa żą ce traktowanie ustalonego terminu wydania przedmiotowego lokalu. Tak wi ę c, porównywane powy ż ej postanowienia, pomimo ró ż nic w tre ś ci maj ą to ż - samy charakter i skutek ich stosowania jest dok ł adnie taki sam. Ponadto wszystkie, tj. zarów- no kwestionowane w tym post ę powaniu, jak i te wpisane ju ż do Rejestru mia ł y zastosowanie do umów o podobnym charakterze, stosowanych przez przedsi ę biorców bran ż y deweloper- skiej. Nadto podnie ść nale ż y, ż e stosowane postanowienie jest bardziej restrykcyjne dla kon- sumenta, ni ż te powo ł ane wy ż ej wpisane do rejestru. Po trzecie, zapis § 11 ust. 2 o tre ś ci:– „ Je ż eli Kupuj ą cy odst ę puje od umowy lub j ą rozwi ą zuje na skutek okoliczno ś ci innych ni ż opisane w ust.1 (odst ą pienie/ rozwi ą zanie umow- ne) Kupuj ą cemu przys ł uguje zwrot wp ł aconych kwot w ich wysoko ś ci nominalnej w z ł otych polskich a Inwestorowi przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 10% ceny lokalu wymienionej w § 6 ust. 1 Ze zwracanych nale ż no ś ci Inwestor potr ą ci przys ł uguj ą c ą mu kar ę umown ą . Zwrotu kwoty pozosta ł ej po potr ą ceniu Inwestor jest zobowi ą zany dokona ć w terminie 3 mie- si ę cy od dnia w którym umowa uleg ł a rozwi ą zaniu, a w przypadku gdy lokal zosta ł ju ż odebra- ny – w terminie 3 miesi ę cy od dnia zwrotu lokalu. Za okres ten nie przys ł uguj ą Kupuj ą cemu odsetki.” uzna ć nale ż y za to ż samy z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycj ą 651,919 wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów uznanych za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 25 lipca 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 13/05 S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre- ś ci: „ W przypadku rozwi ą zania umowy przez partycypanta PTBS Sp. z o.o. zwróci wp ł acone kwoty po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy”. Tak ż e wyro- kiem z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII Amc 100/05) S ą d uzna ł za niedozwolone, po- dobne w skutkach, postanowienie umowne o tre ś ci : „ W przypadku gdy winnym odst ą pienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 a,b,c, oraz 2 a, zobowi ą zany jest on do dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 10% ceny lokali z dnia od- st ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty 8 zaliczek. W przypadku gdy odst ą pienie nast ę puje z przyczyn le żą cych po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 5% ceny lokalu z dnia odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 11 ust. 2 Umowy, podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do Rejestru, nak ł adaj ą na konsumenta obowi ą zek zap ł aty kary umownej w przypadku odst ą - pienia od umowy. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest jednak ż e dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Tym samym, w tych przypadkach, nie podlega kwestionowaniu sama zasadno ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Na podstawie art. 385³ pkt 17 k.c za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które na- k ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek za- p ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Przedmiotem ś wiadczenia Invest Komfort S.A., podobnie jak i przedsi ę biorców obj ę tych wskazanymi wy ż ej wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, by ł lokal mieszkalny o zbli ż onym standardzie wyko ń cze- nia, nie wymagaj ą cy dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wy- ko ń czeniem. Z tego te ż powodu rozwi ą zania umowy przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – dany lokal mo ż e, bez dodatkowych kosztów, nadal by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na po- wszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzy- skuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą - dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy- ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% a tak ż e 10 % uzna ć mo ż na za ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m². Tym samym takie postanowienia nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego, naruszaj ą c dobre obyczaje i interes konsumenta. Z uwagi na to, i ż zarówno w przytoczonych wyrokach s ą dowych, jak i tre ś ci kwestio- nowanych postanowie ń Umowy okre ś laj ą jako kar ę umown ą kwot ę w wysoko ś ci 10% warto ś ci umowy, mo ż liwym jest stwierdzenie to ż samo ś ci badanych zapisów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywa- j ą na wyk ł adni ę klauzuli. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż tre ść § 11 ust. 2 Umowy narusza dodatkowo art. 385¹ § 1 k.c. W ocenie Prezesa Urz ę du, naruszeniem interesów konsumentów jest bowiem równie ż zbyt d ł ugi termin, w którym przedsi ę biorca jest obowi ą zany zwróci ć otrzy- mane zaliczki, poniewa ż w tym okresie konsument jest pozbawiony mo ż liwo ś ci korzystania z tych pieni ę dzy, inwestowania ich, podczas gdy deweloper mo ż e korzysta ć ze ś rodków finan- sowych konsumenta i pobiera ć z nich po ż ytki, np. poprzez z ł o ż enie ich na lokacie bankowej czy finansowanie bie żą cej dzia ł alno ś ci. Powy ż sza sytuacja powoduje ponadto, i ż de facto, bez jakiejkolwiek zasadno ś ci nale ż ne konsumentowi ś rodki finansowe pozostaj ą do dyspozycji de- welopera, przynosz ą c mu korzy ś ci, z oczywist ą strat ą dla klienta, co niew ą tpliwie wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c., z uwagi na ra żą ce naruszenie interesów gospodarczych konsu- menta, jak i bezsprzeczn ą niezgodno ść z dobrymi obyczajami kupieckimi. Z tego te ż powodu, dokona przez „Invest Komfort” cz ęś ciowa zmiana kwestionowa- nego przez Prezesa Urz ę du postanowienia § 11 ust. 2 wzorca umowy, polegaj ą ca na pozosta- wieniu obowi ą zku zap ł aty przez Konsumenta kary umownej w wysoko ś ci 10% ceny lokalu z tytu ł u odst ą pienia od umowy, po terminie pierwszych dwóch miesi ę cy obowi ą zywania umo- wy, nie dowodzi i nie potwierdza faktu zaniechania stosowania, w wy ż ej wymienionym zakre- sie zarzucanej praktyki. Ponadto, w ś wietle wszystkich zapisów ca ł ej umowy nie sposób jest 9 przyj ąć , analizuj ą c przedstawiony wzorzec umowny, i ż tak sformu ł owane postanowienie na- k ł ada na obie strony równe obowi ą zki, a ś ci ś lej sankcje. W analogicznym przypadku, gdy ku- puj ą cy odst ę puje od umowy z powodu jej niewykonania przez Sprzedaj ą cego, „Invest Kom- fort” zobowi ą zany jest jedynie do zwrotu wp ł aconych dot ą d kwot, powi ę kszonych o odsetki obliczone wed ł ug stawek obowi ą zuj ą cych w okresie, w którym ś rodki pieni ęż ne pozostawa ł y w dyspozycji Inwestora, dla wk ł adów z ł otowych a`vista w Banku PKO BP. Konsument w tym przypadku jest zobowi ą zany do ś wiadczenia, nie mog ą c samemu żą da ć tego samego - w ana- logicznej sytuacji. Dowodzi to istotnej dysproporcji praw i obowi ą zków stron umowy. Podobne stanowisko zaj ął S ą d Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r. w sprawie o sygn. akt. VIAca 1209/05. Po czwarte, zapis § 14 ust. 5 o tre ś ci:– „W sprawach nieuregulowanych umow ą stosuje si ę odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego. Wy łą cznie w ł a ś ciwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo ze wzgl ę du na po ł o ż enie nieruchomo ś ci wskazanej w§ 1 niniejszej umowy” nale ż y uzna ć za to ż samy z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycjami 772,691 uznanych wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 27 marca 2006 r. sygn. akt XVII Amc 39/04) S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „ Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy w ł a ś ciwe b ę d ą s ą dy powszechne w Ł odzi”. Tak ż e wyrokiem z dnia z dnia 23 wrze ś nia 2004 r. sygn. akt XVII Amc 51/03) S ą d uzna ł za niedozwolone podobne w skutkach postanowienie umowne o tre ś ci : „ Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu” Ka ż de z tych postanowie ń narzuca konsumentowi rozpoznanie sprawy przez s ą d wskazany przez przedsi ę biorc ę , który zgodnie z ustaw ą niekoniecznie b ę dzie s ą dem w ł a ś ciwym miejscowo, jak np. w sprawach dochodzenia roszcze ń odszkodowawczych od konsumenta czy ustalenia tre ś ci umowy. W przypadku tych spraw, zgodnie z w ł a ś ciwo ś ci ą ogóln ą s ą du, s ą dem w ł a ś ciwym by ł by s ą d miejsca zamieszkania konsumenta, jako miejsca spe ł nienia ś wiadczenia odszkodowawczego. Stanowi ą one niedozwolone postanowienia umowy wskazane w art. 385 3 pkt 23 k.c. Porównanie ww. postanowie ń dowodzi, ż e ich tre ść jest podobna i w taki sam spo- sób kszta ł tuje prawa i obowi ą zki konsumenta, i ż mo ż na przyj ąć , i ż oceniana klauzula mie ś ci si ę w hipotezie zakazanego postanowienia umowy. Nale ż y nadmieni ć , ż e S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie i konsekwentnie dawa ł wyraz stanowisku, i ż analogiczne posta- nowienia wype ł niaj ą hipotez ę przepisu art. 385 3 pkt 23 k.c. o czym ś wiadcz ą tak ż e inne posta- nowienia umowne wpisane do rejestru pod pozycjami nr: 77, 169, 210, 276, 309, 340, 349, 353, 361, 371, 385, 388, 409, 418, 445, 486, 488, 501, 527, 552, 660, 979 i 1034. Reasumuj ą c, za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane punkty „ umowy nr ...” mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru po- stanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 7 ust. 2 umowy nr w klauzuli z poz. 234,882,921,1200,1203, tre ść § 8 ust. 7 umowy w klauzuli z poz. 156,1201,1202, tre ść § 11 ust. 2 umowy w klauzuli z poz. 919,657, tre ść § 14 ust. 5 umowy w klauzuli z poz. 691,772. Tak ż e trzeci ą przes ł ank ę , uzna ć nale ż a ł o za spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych intere- sów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsu- mentów jako zbiorowo ś ci, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymie- nione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug developerskich zawieraj ą ca niedozwolone klau- zule adresowana jest bowiem przez „Invest Komfort”, nie do ś ci ś le zindywidualizowanego kon- 10 kretnego konsumenta lecz do z góry nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy analizowanego w niniejszym post ę powaniu wzor- ca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim zgodnie tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy ochronie konkurencji i konsumentów uzna ć nale ż y za dzia ł anie bez- prawne, stanowi ą ce praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zanie- chanie jej stosowania. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...) Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą zaniechanie jej stosowania je ż eli stwierdzi naruszenie zakazu okre ś lonego w art. 24. W toku post ę powania ustalono, co prawda, ż e przedsi ę biorca podj ął dzia ł ania zmie- rzaj ą ce do zapobie ż enia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zmian ę tre ś ci nowo zawieranych umów, w których nie wyst ę puj ą ju ż zakwestionowane przez Prezesa UOKiK klauzule. Jednakowo ż , wprowadzona w tre ś ci § 11 ust. 2 projektu umowy cz ęś ciowa korekta, polegaj ą ca na zmianie poziomu zastrze ż onych na jego rzecz kar umownych z 10 do 5% warto ś ci przedmiotu umowy, w przypadku odst ą pienia przez konsumenta od umowy w okresie dwóch pierwszych miesi ę cy obowi ą zywania umowy, nie jest wystarczaj ą ca do uzna- nia braku to ż samo ś ci takiego zapisu z klauzulami umownymi wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych. Prezes Urz ę du argumentuj ą c jak wy ż ej uzna ł , ż e dzia ł ania skar ż onego pole- gaj ą ce na zast ą pieniu, w jednym przypadku kary umownej w wysoko ś ci 10% kar ą w wysoko- ś ci 5% nie potwierdzaj ą faktu zaniechania w przedmiotowym /powy ż szym/ zakresie stosowa- nia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Ponadto, nale ż y równie ż wskaza ć , i ż poj ę cie zapobiegni ę cia praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów obejmuje swym zakresem nie tylko usuni ę cie zakwestiono- wanych postanowie ń i nie stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, co ju ż w znacznym zakresie nast ą pi ł o, ale i tak ż e zmian ę lub te ż wykre ś lenie w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach zapisów uznanych za niedozwolone . Oznacza to koniecz- no ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie, b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu kontrahentom – konsumentom propozycji zawarcia aneksów potwierdzaj ą cych fakt nieobowi ą zywania zakwestionowanych postanowie ń . Uznanie za wystarczaj ą c ą przes ł ank ę stwierdzenia zaniechania praktyki, zawierania przez przedsi ę biorc ę na nowych zasadach umów z nowymi kontrahentami, przy jednoczesnym pozostawieniu bez zmiany chocia ż by cz ęś ci umów zawartych wcze ś niej na starych zasadach, prowadzi ł oby bowiem do swoistego usankcjonowania nierównoprawnego traktowania kontra- hentów, w tym konsumentów z którymi zawarto umowy na nowych i starych zasadach. Tych drugich dzia ł a ń , jak wynika z zebranego materia ł u dowodowego, przedsi ę biorca nie udowodni ł . Z wyja ś nie ń i stanowiska uzyskanego od przedsi ę biorcy, w ż aden sposób nie mo ż na stwierdzi ć , jakoby zwróci ł si ę on do konsumentów z którymi podpisa ł umowy i wobec których wykonuje aktualnie umowy poprzez budow ę nowych lokali, z propozycj ą zawarcia aneksu do umów, uwzgl ę dniaj ą cych zastrze ż enia Prezesa Urz ę du. Dokonana przez Prezesa Urz ę du analiza materia ł u dowodowego, z uwagi na brak do- wodów i dokumentów potwierdzaj ą cych usuni ę cie z obrotu wszystkich zakwestionowanych postanowie ń prowadzi do wniosku, i ż nadal, pomimo podj ę tych dzia ł a ń , w obrocie konsu- menckim obowi ą zuj ą wy ż ej zakwestionowane w postanowienia obarczone wad ą prawn ą , tj. takie, które mog ą godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. 11 Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w sentencji. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pouczenie: Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i kon- sumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł a- nie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. Otrzymuje: INVEST KOMFORT S.A. Pl. Kaszubski 15/3 81-350 Gdynia 12