RBG-13/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W BYDGOSZCZY ul. Jagiello ń ska 34, 85-097 Bydgoszcz tel. (052) 345-56-44, Fax (052) 345-56-17 e-mail: bydgoszcz@uokik.gov.pl Bydgoszcz, dnia 27 maja 2008r. Znak: RBG-61-10/08/MB DECYZJA RBG-13/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Nieruchomo ś ci Grabowscy Sp. z o. o. w Toruniu , - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na zamieszczeniu we wzorcu umownym Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y lokalu mieszkalnego w budynku przy ulicy….w Toruniu numer 1/2007 postanowie ń umownych o tre ś ci: • „W sytuacji okre ś lonej w ust. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Spó ł k ę zast ę puje protokó ł odbioru”, • „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru”, • „W przypadku okre ś lonym w § 9 ust. 1 b) i c) lub odst ą pienia od umowy przez Spó ł k ę z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego zap ł aci Spó ł ce kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% ceny okre ś lonej w § 3 ust. 1”, • „Spó ł ka nie ponosi odpowiedzialno ś ci za powsta ł e, mimo do ł o ż enia nale ż ytej staranno ś ci ze strony Spó ł ki, opó ź nienia w wykonaniu umowy b ę d ą ce nast ę pstwem wyd ł u ż enia si ę procedur administracyjnych lub te ż wzruszenia ostatecznych decyzji, a tak ż e zwieszenia prawa do prowadzenia inwestycji na mocy decyzji organu administracji publicznej”, • „Ewentualne spory mog ą ce wynikn ąć w zwi ą zku z wykonaniem umowy rozstrzyga ć b ę dzie w ł a ś ciwy S ą d w Toruniu”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (poz. 365, 366, 1, 882, 913) i przyj ę ciu zobowi ą zania przez Nieruchomo ś ci Grabowscy Sp. z o. o. w Toruniu , do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez wyeliminowanie z wzorca wszystkich niedozwolonych klauzul oraz przedstawienia wzorca umownego po dokonanych zmianach, nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 30 czerwca 2008 r . poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Nieruchomo ś ci Grabowscy Sp. z o.o. w Toruniu obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 30 lipca 2008r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du), zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci Nieruchomo ś ci Grabowscy Sp. z o. o. (dalej : Spó ł ka), Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa, uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 51/2008 z dnia 20 lutego 2008 r. - Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Nieruchomo ś ci Grabowscy Sp. z o.o. w Toruniu praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…)] polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y lokalu mieszkalnego w budynku przy ulicy….w Toruniu numer 1/2007 postanowie ń umownych o tre ś ci: • „W sytuacji okre ś lonej w ust. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Spó ł k ę zast ę puje protokó ł odbioru”, • „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru”, • „W przypadku okre ś lonym w § 9 ust. 1 b) i c) lub odst ą pienia od umowy przez Spó ł k ę z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego zap ł aci Spó ł ce kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% ceny okre ś lonej w § 3 ust. 1”, • „Spó ł ka nie ponosi odpowiedzialno ś ci za powsta ł e, mimo do ł o ż enia nale ż ytej staranno ś ci ze strony Spó ł ki, opó ź nienia w wykonaniu umowy b ę d ą ce nast ę pstwem wyd ł u ż enia si ę procedur administracyjnych lub te ż wzruszenia ostatecznych decyzji, a tak ż e zwieszenia prawa do prowadzenia inwestycji na mocy decyzji organu administracji publicznej”, • „Ewentualne spory mog ą ce wynikn ąć w zwi ą zku z wykonaniem umowy rozstrzyga ć b ę dzie w ł a ś ciwy S ą d w Toruniu”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (poz. 365, 366, 1, 882, 913). W toku niniejszego post ę powania skar ż ony przedsi ę biorca pismem z dnia 3 marca 2008r. odniós ł si ę do postawionych zarzutów . Ponadto pismem z dnia 14 marca 2008r. wniós ł o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, na podstawie której Spó ł ka zobowi ą zuje si ę do podj ę cia stosownych dzia ł a ń . (dowód: karta 23) 2 Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1 . Strona post ę powania: – Spó ł ka jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr 0000203698 (rejestracji dokona ł S ą d Rejonowy w Toruniu, VII Wydzia ł Gospodarczy Krajowego Rejestru S ą dowego dnia 14 kwietnia 2004r.). Przedmiotem dzia ł alno ś ci jest m. in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków. (dowód: odpis z Krajowego rejestru S ą dowego, karta 4-7) 2. W zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorzec umowny Umowa przedwst ę pna sprzeda ż y lokalu mieszkalnego w budynku przy ulicy….w Toruniu numer 1/2007, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • „W sytuacji okre ś lonej w ust. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Spó ł k ę zast ę puje protokó ł odbioru”, • „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru”, • „W przypadku okre ś lonym w § 9 ust. 1 b) i c) lub odst ą pienia od umowy przez Spó ł k ę z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego zap ł aci Spó ł ce kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% ceny okre ś lonej w § 3 ust. 1”, • „Spó ł ka nie ponosi odpowiedzialno ś ci za powsta ł e, mimo do ł o ż enia nale ż ytej staranno ś ci ze strony Spó ł ki, opó ź nienia w wykonaniu umowy b ę d ą ce nast ę pstwem wyd ł u ż enia si ę procedur administracyjnych lub te ż wzruszenia ostatecznych decyzji, a tak ż e zwieszenia prawa do prowadzenia inwestycji na mocy decyzji organu administracji publicznej”, • „Ewentualne spory mog ą ce wynikn ąć w zwi ą zku z wykonaniem umowy rozstrzyga ć b ę dzie w ł a ś ciwy S ą d w Toruniu”, (dowód: karta 8-14) 3. W toku post ę powania – pismem z dnia 3 marca 2008r. Spó ł ka poinformowa ł a, i ż wszystkie umowy opracowane na podstawie badanego przez Prezesa Urz ę du wzorca zosta ł y zrealizowane. Natomiast pismem z dnia 14 marca 2008r. Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia naruszeniom oraz do zaniechania takich narusze ń w przysz ł o ś ci, poprzez zmian ę postanowie ń umownych zawartych w aktualnie stosowanym wzorcu umownym. (dowód: karta 23) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Spó ł ki. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” , natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” 3 Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej(art. 479 36 – 479 45 k.p.c.), której dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Przepis art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., prowadzonego przez Prezesa Urz ę du. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez Spó ł k ę przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 365, 366, 1, 882, 913. W ocenie Prezesa Urz ę du postanowienie o tre ś ci: „W sytuacji okre ś lonej w ust. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Spó ł k ę zast ę puje protokó ł odbioru” jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 365 w dniu 22 listopada 2004r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci : „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru”. S ą d w uzasadnieniu wyroku wskaza ł , i ż zapis umo ż liwiaj ą cy, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobecno ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny 4 z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdy ż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Stosowanie tego rodzaju postanowie ń umownych jest zbyt restrykcyjnie i w sposób niedopuszczalny pozbawia konsumentów prawa do dochodzenia przez nich roszcze ń z tytu ł u stwierdzonych wad. W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis o tre ś ci: „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru” jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 366 w dniu 22 listopada 2004r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci : „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę ma nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru”. Zarówno postanowienie Spó ł ki jak i postanowienie wpisane do Rejestru pod pozycj ą 366, które wy łą cza mo ż liwo ść powo ł ywania si ę na nowe wady podczas drugiego odbioru technicznego stanowi - z punktu widzenia art. 385¹ § 1 k.c. oraz 385³ pkt 2 k.c. - praktyk ę niedozwolon ą , która wymaga wyeliminowania z obrotu konsumenckiego. Nie jest bowiem dopuszczalny przypadek, w którym odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania jest wy łą czona. Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż zarówno przytoczone postanowienie z rejestru jak i kwestionowany zapis Umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu mieszkalnego w budynku przy ulicy….w Toruniu numer 1/2007 s ą to ż same. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis o tre ś ci: „W przypadku okre ś lonym w § 9 ust. 1 b) i c) lub odst ą pienia od umowy przez Spó ł k ę z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego zap ł aci Spó ł ce kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% ceny okre ś lonej w § 3 ust. 1”, jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 1 w dniu 11 marca 2002r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci : „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5 % warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych”. Zarówno postanowienie Spó ł ki jak i postanowienie wpisane do Rejestru pod pozycj ą 1 przewiduje kar ę umown ą w wysoko ś ci 5 % warto ś ci przedmiotu umowy. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzj ą sposobu wyliczenia powy ż szej wielko ś ci, poza ogóln ą regu łą zawart ą w art. 385 3 pkt 17 k.c. Podstawa ta jest jednak wystarczaj ą ca dla uznania za niedozwolone postanowienie umowne takiego zapisu, który nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Prezes Urz ę du nie kwestionuje zatem samej zasadno ś ci pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym i dopuszczalnej przez prawo, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia Spó ł ki jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa wielorodzinnego, w których znajduj ą si ę mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy to g ł ównie koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, cytowanym powy ż ej postanowieniem wpisanym do rejestru , a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek 1 m² powierzchni mieszkaniowej, a tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzul ą wpisan ą do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść porównywanych tre ś ci, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. 5 W ocenie Prezesa Urz ę du zapis o tre ś ci: „Spó ł ka nie ponosi odpowiedzialno ś ci za powsta ł e, mimo do ł o ż enia nale ż ytej staranno ś ci ze strony Spó ł ki, opó ź nienia w wykonaniu umowy b ę d ą ce nast ę pstwem wyd ł u ż enia si ę procedur administracyjnych lub te ż wzruszenia ostatecznych decyzji, a tak ż e zwieszenia prawa do prowadzenia inwestycji na mocy decyzji organu administracji publicznej”, jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 882 w dniu 18 maja 2005r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci : „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż taki zapis „Narusza (…) art. 385 3 pkt 2 k.c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” Zarówno postanowienie Spó ł ki jak i postanowienie wpisane do Rejestru pod pozycj ą 882 uprawnia przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia przyczyn od niego niezale ż nych. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis o tre ś ci: „ Ewentualne spory mog ą ce wynikn ąć w zwi ą zku z wykonaniem umowy rozstrzyga ć b ę dzie w ł a ś ciwy S ą d w Toruniu” jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 913 w dniu 18 wrze ś nia 2006r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci : „W razie sporu S ą dem w ł a ś ciwym dla jego rozstrzygni ę cia b ę dzie S ą d w Olsztynie”. Taka tre ść postanowienia narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis wzorców umownych stosowanych przez Spó ł k ę w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c. W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 365, 366, 1, 882, 913. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. 6 Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Spó ł ki nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy przedwst ę pnej s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umowy, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…). Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na Spó ł k ę obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Bydgoszczy Otrzymuje: 1. Nieruchomo ś ci Grabowscy Sp. z o.o. ul. Konopnickiej 4 87 – 100 Toru ń 2. a/a 7