RBG-11/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W BYDGOSZCZY ul. Jagiello ń ska 34, 85-097 Bydgoszcz tel. (052) 345-56-44, Fax (052) 345-56-17 e-mail: bydgoszcz@uokik.gov.pl Bydgoszcz, dnia 23 maja 2008r. Znak: RBG-61-06/08/MB DECYZJA RBG-11/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Komunalni” w Bydgoszczy przy ul. T. Ko ś ciuszki 15, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na zamieszczeniu we wzorcu umownym Umowa o budow ę lokalu w zasobach Spó ł dzielni nast ę puj ą cych zapisów: • § 4 ust. 2 : „Strony dopuszczaj ą mo ż liwo ść wzrostu kosztu budowy lokalu mieszkalnego/gara ż u w granicach wzrostu cen robót i materia ł ów budowlanych, na poziomie wynegocjowanym z wykonawc ą robót, jak równie ż w przypadku wyst ą pienia nieprzewidzianych obecnie okoliczno ś ci, jednak nie wi ę cej ni ż o wska ź nik inflacji publikowany w GUS”, • § 9 : „W przypadku rozwi ą zania umowy w wyniku wypowiedzenia dokonanego przez któr ą kolwiek ze stron, Spó ł dzielnia zobowi ą zana jest zwróci ć Zleceniodawcy wp ł aty dokonane na poczet wk ł adu budowlanego w kwocie nominalnej, w terminie 10 dni roboczych od daty pozyskania nowego Zleceniodawcy, z którym zostanie zawarta umowa o pobudowanie i ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu obj ę tego niniejsza umow ą ”, • § 12: Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d Powszechny w Bydgoszczy”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (poz. 284, 344, 691) i przyj ę ciu zobowi ą zania Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Komunalni” w Bydgoszczy , do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez dokonanie nast ę puj ą cych zmian we wzorcu umownym Umowa o budow ę lokalu w zasobach Spó ł dzielni: - zmiana tre ś ci zapisu § 4 ust. 2 : „Strony dopuszczaj ą mo ż liwo ść wzrostu kosztu budowy lokalu mieszkalnego/gara ż u w granicach wzrostu cen robót i materia ł ów budowlanych, na poziomie wynegocjowanym z wykonawc ą robót, jak równie ż w przypadku wyst ą pienia nieprzewidzianych obecnie okoliczno ś ci, jednak nie wi ę cej ni ż o wska ź nik inflacji publikowany w GUS”, poprzez dodanie ust ę pu 2a o tre ś ci: „W przypadku zaistnienia takich okoliczno ś ci jak przewidziane w ust ę pie 2 lub zwi ę kszenia si ę dotychczasowej stawki podatku VAT i nie zaakceptowania ich przez Zleceniodawc ę ma on prawo rozwi ą za ć umow ę bez wypowiedzenia za o ś wiadczeniem z ł o ż onym Spó ł dzielni na pi ś mie” ; - skre ś lenie zapisu § 9 : „W przypadku rozwi ą zania umowy w wyniku wypowiedzenia dokonanego przez któr ą kolwiek ze stron, Spó ł dzielnia zobowi ą zana jest zwróci ć Zleceniodawcy wp ł aty dokonane na poczet wk ł adu budowlanego w kwocie nominalnej, w terminie 10 dni roboczych od daty pozyskania nowego Zleceniodawcy, z którym zostanie zawarta umowa o pobudowanie i ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu obj ę tego niniejsza umow ą ”, sytuacja zwrotu wp ł aconego wk ł adu uregulowana zosta ł a w § 8 ust. 3 o tre ś ci: „ W przypadku rozwi ą zania umowy w wyniku wypowiedzenia jej przez Zleceniodawc ę lub w trybie postanowienia § 4 ust. 2 a, Zleceniodawca zobowi ą zany jest równie ż do pokrycia ewentualnych kosztów przywrócenia lokali obj ę tych umow ą do stanu zgodnego z dokumentacja projektow ą , je ż eli okre ś lone zmiany w tym lokali dokonane zosta ł y na ż yczenie Zleceniodawcy. Koszty te potracone zostan ą z kwoty zwracanego wk ł adu budowlanego”, - zmiana tre ś ci zapisu § 12 : „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d Powszechny w Bydgoszczy”, któremu nadano w § 13 brzmienie: „ Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d Powszechny zgodnie z w ł a ś ciwo ś ci ą rzeczow ą i miejscow ą ”. Nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 30 czerwca 2008r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą „Komunalni” w Bydgoszczy z siedzib ą przy ul. T. Ko ś ciuszki 15 obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 30 czerwca 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Komunalni” w Bydgoszczy (dalej : Spó ł dzielnia), Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 32/2008 z dnia 7 lutego 2008 r. - Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą „Komunalni” w Bydgoszczy praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…)] polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym Umowa o budow ę lokalu w zasobach Spó ł dzielni nast ę puj ą cych zapisów: • § 4 ust. 2 : „Strony dopuszczaj ą mo ż liwo ść wzrostu kosztu budowy lokalu mieszkalnego/gara ż u w granicach wzrostu cen robót i materia ł ów budowlanych, na poziomie wynegocjowanym z wykonawc ą robót, jak równie ż w przypadku wyst ą pienia nieprzewidzianych obecnie okoliczno ś ci, jednak nie wi ę cej ni ż o wska ź nik inflacji publikowany w GUS”, • § 9 : „W przypadku rozwi ą zania umowy w wyniku wypowiedzenia dokonanego przez któr ą kolwiek ze stron, Spó ł dzielnia zobowi ą zana jest zwróci ć Zleceniodawcy wp ł aty dokonane na poczet wk ł adu budowlanego w kwocie nominalnej, w terminie 10 dni roboczych od daty pozyskania nowego Zleceniodawcy, z którym zostanie zawarta umowa o pobudowanie i ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu obj ę tego niniejsza umow ą ”, 2 • § 12: Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d Powszechny w Bydgoszczy”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (poz. 284, 344, 691). (dowód: karta 1 i 2) Ponadto – zgodnie z punktem II Postanowienia nr 32/2008 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (karta 4-18) uzyskanych w trakcie post ę powania wyja ś niaj ą cego. (dowód: karta 1 i 2) W toku niniejszego post ę powania skar ż ony przedsi ę biorca pismem z dnia 14 lutego 2008r. odniós ł si ę do postawionych zarzutów . Ponadto pismem z dnia 12 marca 2008r. poinformowa ł o zmianach jakie Spó ł dzielnia zamierza wprowadzi ć do Umowy o budow ę lokalu w zasobach Spó ł dzielni w zwi ą zku z zakwestionowaniem przez Prezesa Urz ę du zapisów tego wzorca. Za łą cznikiem do ww. pisma by ł wzorzec umowny po dokonanych zmianach. (dowód: karta 27-34) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1 . Strona post ę powania: – Spó ł dzielnia jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr 0000147450 (rejestracji dokonano dnia 16 stycznia 2003r.). Przedmiotem dzia ł alno ś ci jest m. in. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz cz ł onków odr ę bnej w ł asno ś ci znajduj ą cych si ę w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeni, a tak ż e miejsc postojowych w gara ż ach wielostanowiskowych. (dowód: odpis z Krajowego rejestru S ą dowego, karta 5 - 7) 2. W zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł dzielnia wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorzec umowny Umowa o budow ę lokalu w zasobach Spó ł dzielni, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 4 ust. 2 : „Strony dopuszczaj ą mo ż liwo ść wzrostu kosztu budowy lokalu mieszkalnego/gara ż u w granicach wzrostu cen robót i materia ł ów budowlanych, na poziomie wynegocjowanym z wykonawc ą robót, jak równie ż w przypadku wyst ą pienia nieprzewidzianych obecnie okoliczno ś ci, jednak nie wi ę cej ni ż o wska ź nik inflacji publikowany w GUS”, • § 9 : „W przypadku rozwi ą zania umowy w wyniku wypowiedzenia dokonanego przez któr ą kolwiek ze stron, Spó ł dzielnia zobowi ą zana jest zwróci ć Zleceniodawcy wp ł aty dokonane na poczet wk ł adu budowlanego w kwocie nominalnej, w terminie 10 dni roboczych od daty pozyskania nowego Zleceniodawcy, z którym zostanie zawarta umowa o pobudowanie i ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu obj ę tego niniejsza umow ą ”, • § 12: „ Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d Powszechny w Bydgoszczy”, (dowód: karta 8-13) 3. W trakcie post ę powania - w pi ś mie z dnia 12 marca 2008r. Spó ł dzielnia zobowi ą za ł a si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia zarzuconym naruszeniom oraz zaniechaniu takich narusze ń w przysz ł o ś ci, poprzez zmian ę postanowie ń umownych zawartych w stosowanym wzorcu umownym i zmian ę oraz wykre ś lenie z nich postanowie ń stanowi ą cych niedozwolone klauzule umowne. Zakwestionowane postanowienia wzorców umownych stosowanych przez Spó ł dzielni ę zosta ł y zmodyfikowane poprzez: - zmian ę tre ś ci zapisu § 4 ust. 2 : „Strony dopuszczaj ą mo ż liwo ść wzrostu kosztu budowy lokalu mieszkalnego/gara ż u w granicach wzrostu cen robót i materia ł ów budowlanych, na poziomie wynegocjowanym z wykonawc ą robót, jak równie ż w przypadku wyst ą pienia nieprzewidzianych obecnie okoliczno ś ci, jednak nie wi ę cej ni ż o wska ź nik inflacji publikowany w GUS”, poprzez dodanie ust ę pu 2a o tre ś ci: „W przypadku zaistnienia takich okoliczno ś ci jak przewidziane w ust ę pie 2 lub zwi ę kszenia si ę dotychczasowej stawki podatku VAT i nie zaakceptowania ich przez Zleceniodawc ę ma on prawo rozwi ą za ć umow ę bez wypowiedzenia za o ś wiadczeniem z ł o ż onym Spó ł dzielni na pi ś mie” ; - skre ś lenie zapisu § 9 : „W przypadku rozwi ą zania umowy w wyniku wypowiedzenia dokonanego przez któr ą kolwiek ze stron, Spó ł dzielnia zobowi ą zana jest zwróci ć Zleceniodawcy wp ł aty dokonane na poczet wk ł adu budowlanego w kwocie nominalnej, w terminie 10 dni roboczych od daty pozyskania 3 nowego Zleceniodawcy, z którym zostanie zawarta umowa o pobudowanie i ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu obj ę tego niniejsza umow ą ”, sytuacja zwrotu wp ł aconego wk ł adu uregulowana zosta ł a w § 8 ust. 3 o tre ś ci: „ W przypadku rozwi ą zania umowy w wyniku wypowiedzenia jej przez Zleceniodawc ę lub w trybie postanowienia § 4 ust. 2 a, Zleceniodawca zobowi ą zany jest równie ż do pokrycia ewentualnych kosztów przywrócenia lokali obj ę tych umow ą do stanu zgodnego z dokumentacja projektow ą , je ż eli okre ś lone zmiany w tym lokali dokonane zosta ł y na ż yczenie Zleceniodawcy. Koszty te potracone zostan ą z kwoty zwracanego wk ł adu budowlanego”, - zmian ę tre ś ci zapisu § 12 : „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d Powszechny w Bydgoszczy”, któremu nadano w § 13 brzmienie: „ Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d Powszechny zgodnie z w ł a ś ciwo ś ci ą rzeczow ą i miejscow ą ”. (dowód: karta 12) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Spó ł dzielni. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” , natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej (art. 479 36 – 479 45 k.p.c.), której dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Przepis art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w ww. rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu 4 bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27, a tak ż e w orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez Spó ł dzielni ę przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 284, 344, 691. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis § 4 ust. 2 o tre ś ci: „Strony dopuszczaj ą mo ż liwo ść wzrostu kosztu budowy lokalu mieszkalnego/gara ż u w granicach wzrostu cen robót i materia ł ów budowlanych, na poziomie wynegocjowanym z wykonawc ą robót, jak równie ż w przypadku wyst ą pienia nieprzewidzianych obecnie okoliczno ś ci, jednak nie wi ę cej ni ż o wska ź nik inflacji publikowany w GUS” jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 284 w dniu 21 grudnia 2004r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „Koszty budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy”. Zarówno postanowienie Spó ł dzielni jak i postanowienie wpisane do Rejestru pod pozycj ą 284 narusza art. 385 3 pkt 20 k.c. bowiem przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Z powy ż szych wzgl ę dów porównywane zapisy nale ż y uzna ć za to ż same. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis § 9 o tre ś ci: „W przypadku rozwi ą zania umowy w wyniku wypowiedzenia dokonanego przez któr ą kolwiek ze stron, Spó ł dzielnia zobowi ą zana jest zwróci ć Zleceniodawcy wp ł aty dokonane na poczet wk ł adu budowlanego w kwocie nominalnej, w terminie 10 dni roboczych od daty pozyskania nowe g o Zleceniodawcy, z którym zostanie zawarta umowa o pobudowanie i ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu obj ę tego niniejsza umow ą ” jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 344 w dniu 17 stycznia 2005r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci : „Nabywca mo ż e umow ę wypowiedzie ć (...) rozwi ą zanie umowy nast ę puje dopiero w dniu zawarcia przez Spó ł k ę umowy dotycz ą cej finansowania zakupu Mieszkania z nowym nabywc ą i po wp ł aceniu przez niego na rachunek Spó ł ki kwoty stanowi ą cej równowarto ść kwot wp ł aconych Spó ł ce przez dotychczasowego nabywc ę ”. Zarówno postanowienie Spó ł dzielni jak i postanowienie wpisane do Rejestru pod pozycj ą 344, które uzale ż niania prawo do odst ą pienia od umowy od zdarzenia tak niepewnego i przysz ł ego stanowi - z punktu widzenia art. 385¹ § 1 k.c. oraz 385³ pkt 2 i 8 k.c. - praktyk ę niedozwolon ą , która wymaga wyeliminowania z obrotu konsumenckiego. Nie jest bowiem dopuszczalny przypadek, w którym tak istotnie ograniczona zostaje odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wobec konsumenta, na którego przenosi si ę koszty i ryzyko prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej (w tym po ś rednio równie ż ryzyko zwi ą zane z upad ł o ś ci ą Spó ł dzielni), jak te ż uzale ż nia si ę spe ł nienie ś wiadczenia od zawarcia kolejnego kontraktu. 5 Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż zarówno przytoczone postanowienie z rejestru jak i kwestionowany zapis Umowy o budow ę lokalu w zasobach Spó ł dzielni s ą to ż same. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli. W ocenie Prezesa Urz ę du zapis § 12 o tre ś ci: „ Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d Powszechny w Bydgoszczy” jest to ż samy z zapisem uznanym za niedozwolone postanowienie umowne, wpisanym do Rejestru pod nr 691 w dniu 23 wrze ś nia 2002r. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci : „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu”. Taka tre ść postanowienia narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis wzorców umownych stosowanych przez Spó ł dzielni ę w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c. W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 4 ust. 2 wzorca Umowa o budow ę lokalu w zasobach Spó ł dzielni w klauzuli z poz. 284, tre ść § 9 wzorca Umowa o budow ę i przeniesienie prawa odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu w klauzuli z poz. 344, tre ść § 12 wzorca Umowa o budow ę lokalu w zasobach Spó ł dzielni, w klauzuli z poz. 691. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł dzielni, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Spó ł dzielni nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy o pobudowanie lokalu mieszkalnego, piwnicy i miejsca parkingowego s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. 6 Spó ł dzielnia zobowi ą za ł a si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umowy, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), oraz przedstawi ł a projekt tych zmian. Analizuj ą c ww. projekt Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia w miejsce negowanych oraz usuwaj ą c niektóre z nich, Spó ł dzielnia uwzgl ę dni ł a obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy Umowy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (patrz pkt I sentencji decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na Spó ł dzielni obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Bydgoszczy Otrzymuje: 1. Spó ł dzielnia Mieszkaniowa „Komunalni” ul. T. Ko ś ciuszki 15 85 – 079 Bydgoszcz 2. a/a 7