Ustawa deweloperska: nowe wymogi danych od 11 listopada 2026 r.

Od 11 listopada 2026 r. zmieni się sposób przekazywania danych na podstawie ustawy deweloperskiej: wymagany będzie dokument elektroniczny zgodny z urzędowo określoną strukturą. Dla deweloperów objętych tym obowiązkiem oznacza to konieczność przygotowania obsługi danych, a nie przebudowę umów z klientami. Nowelizacja nie przewiduje osobnych zasad dla wcześniej zawartych umów ani inwestycji będących już w toku.

Zmiana dotyczy przekazywania danych, nie całej ochrony nabywców

Ustawa z 17 lipca 2026 r., ogłoszona w Dz. U. pod poz. 1077, zmienia ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, potocznie nazywaną ustawą deweloperską.

Zakres tej zmiany jest wąski. Art. 1 nowelizacji, czyli ustawy zmieniającej wcześniejsze przepisy, ingeruje wyłącznie w art. 19b. Uzupełnia jego ust. 1 o wymóg dotyczący formy dokumentu i dodaje ust. 2a oraz 2b, określające zadania ministra właściwego do spraw informatyzacji. Art. 2 wyznacza termin wejścia nowych przepisów w życie.

Nie jest to zatem kompleksowa reforma relacji między kupującym a deweloperem. Ustawa nie zmienia zasad odbioru mieszkania, terminów przeniesienia własności ani składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jej sednem jest ujednolicenie technicznego sposobu realizacji obowiązku przekazywania danych.

Dokument elektroniczny ma odpowiadać określonej strukturze

Art. 1 pkt 1 nowelizacji dopisuje do art. 19b ust. 1 wymóg przekazywania danych w postaci dokumentu elektronicznego, zgodnie ze strukturą ustaloną przez właściwego ministra. Początek dodawanego sformułowania brzmi:

w formie dokumentu elektronicznego... — Art. 1 pkt 1 nowelizacji – zmiana art. 19b ust. 1

Nie chodzi więc jedynie o to, aby informacja miała jakąkolwiek postać cyfrową. Znaczenie będzie miała również struktura danych, czyli określony układ informacji w dokumencie, pozwalający systemom informatycznym prawidłowo je odczytać i wykorzystać.

To istotne rozróżnienie dla dewelopera objętego art. 19b. Sam fakt zapisania informacji w pliku nie przesądzi o spełnieniu wymogu. Dokument będzie musiał odpowiadać urzędowo ustalonej strukturze.

Nowelizacja nie określa od nowa katalogu zobowiązanych podmiotów ani zakresu przekazywanych informacji. Te kwestie pozostają związane z obowiązkami wynikającymi z art. 19b. Nie należy zatem traktować listopadowej zmiany jako samodzielnej podstawy do uznania, że każdy podmiot działający na rynku nieruchomości zostaje objęty nowym obowiązkiem raportowania.

Minister określi strukturę i udostępni wzorcowe dokumenty

Nowy art. 19b ust. 2a przewiduje wydanie rozporządzenia, czyli aktu prawnego ustalającego szczegóły wykonania ustawy. Zadanie to otrzymuje minister właściwy do spraw informatyzacji:

Minister właściwy do spraw informatyzacji określi, w drodze rozporządzenia, strukturę danych... — Art. 19b ust. 2a, dodawany przez art. 1 pkt 2 nowelizacji

Ustawa wskazuje również, czemu ma służyć ta struktura: jednolitemu udostępnianiu danych w portalu oraz interoperacyjności wymiany danych, czyli możliwości współpracy różnych systemów informatycznych przy ich przekazywaniu.

W praktyce szczegóły przygotowania dokumentu trzeba będzie ustalać z uwzględnieniem rozporządzenia. Sama nowelizacja nie wskazuje konkretnego formatu pliku ani pełnego układu informacji. Nie należy więc na jej podstawie zakładać, że wystarczy dowolny załącznik elektroniczny.

Drugim zadaniem ministra jest udostępnienie wzorcowych dokumentów. Nowy art. 19b ust. 2b stanowi:

Minister właściwy do spraw informatyzacji udostępni w portalu danych, o którym mowa w ust. 3, wzorcowe dokumenty elektroniczne służące do realizacji obowiązków, o których mowa w ust. 1 i 2. — Art. 19b ust. 2b, dodawany przez art. 1 pkt 2 nowelizacji

Wzorcowe dokumenty mają więc służyć wykonaniu obowiązków zarówno z ust. 1, jak i z ust. 2. To szersze odesłanie niż samo dopisanie wymogu formy elektronicznej, które następuje w ust. 1.

Trzeba przy tym odróżnić dwie rzeczy: rozporządzenie ma określić strukturę danych, natomiast w portalu mają pojawić się wzorcowe dokumenty pomagające ją zastosować. Nie są to dwa niezależne systemy raportowania, lecz powiązane elementy obsługi ustawowych obowiązków.

Od 11 listopada 2026 r. bez osobnego okresu dla starszych inwestycji

Termin rozpoczęcia stosowania zmian wynika z art. 2 nowelizacji:

Ustawa wchodzi w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia. — Art. 2 ustawy z 17 lipca 2026 r.

Nowe przepisy zaczną obowiązywać 11 listopada 2026 r. Trzymiesięczne oczekiwanie między ogłoszeniem a wejściem ustawy w życie służy przygotowaniu do zmiany. Nie jest natomiast dodatkowym okresem dostosowawczym rozpoczynającym się dopiero w listopadzie.

Nowelizacja nie zawiera szczególnych przepisów przejściowych, czyli reguł określających odrębne postępowanie ze sprawami rozpoczętymi pod rządami wcześniejszych przepisów. Nie uzależnia zastosowania nowej formy danych od daty podpisania umowy z nabywcą, rozpoczęcia budowy czy uruchomienia inwestycji.

Nie daje zatem podstaw do przyjęcia, że wszystkie wcześniej rozpoczęte przedsięwzięcia mogą do końca funkcjonować według dotychczasowego sposobu przekazywania danych. Jednocześnie nie ustanawia nakazu ponownego przesłania wszystkich informacji przekazanych przed wejściem zmiany w życie.

Nabywca nie musi zmieniać umowy tylko z powodu tej nowelizacji

Z perspektywy kupującego najważniejsze jest oddzielenie obowiązku informacyjnego od treści umowy dotyczącej mieszkania lub domu. Omawiana ustawa nie nakłada na nabywcę nowego obowiązku przygotowywania dokumentów elektronicznych. Nie wprowadza też nakazu podpisania aneksu, czyli uzgodnionej przez strony zmiany umowy.

Jeżeli umowa została zawarta przed 11 listopada 2026 r., samo wejście w życie nowelizacji nie ustanawia obowiązku jej ponownego zawarcia. Nie zmienia również uzgodnionego terminu wykonania zobowiązań przez dewelopera.

Dla nabywców potencjalne znaczenie ma natomiast ujednolicenie udostępniania danych w portalu. Jest to cel organizacyjny i techniczny. Nie należy utożsamiać go z powstaniem nowego, bezpośredniego uprawnienia do zmiany ceny, odstąpienia od umowy czy przesunięcia płatności.

Deweloper powinien sprawdzić obsługę także trwających projektów

Deweloper objęty obowiązkami z art. 19b powinien przygotować sposób tworzenia i przekazywania dokumentów odpowiadających nowym wymaganiom. Punktem odniesienia będą zmieniony ust. 1, struktura określona w rozporządzeniu oraz wzorcowe dokumenty udostępnione w portalu.

Wcześniejsze rozpoczęcie budowy samo w sobie nie jest zwolnieniem z nowej formy realizacji obowiązku. Nie oznacza to jednak automatycznego rozszerzenia zakresu art. 19b na inwestycje lub podmioty, których przepis ten nie obejmuje.

Jak to działa w praktyce? Deweloper prowadzi projekt rozpoczęty przed 11 listopada 2026 r. Jeżeli po tej dacie wykonuje obowiązek przekazywania danych objęty zmienionym art. 19b ust. 1, nie może uzasadnić pozostania przy dotychczasowej formie wyłącznie tym, że budowa lub sprzedaż ruszyły wcześniej. Osobną sprawą pozostaje umowa z klientem — omawiana zmiana nie nakazuje jej modyfikowania.

Na co uważać przy wdrażaniu nowych wymogów

Największym ryzykiem jest pomylenie trzech odrębnych kwestii: tego, kto ma przekazywać dane, jakie informacje podlegają przekazaniu i w jakiej formie należy to zrobić. Nowelizacja koncentruje się na ostatniej z nich.

Nie warto również utożsamiać wejścia ustawy w życie z datą zawarcia umowy. Dla przygotowania firmy istotna jest realizacja obowiązku przekazywania danych po rozpoczęciu obowiązywania zmian, a nie samo przyporządkowanie klientów do grup „przed listopadem” i „po listopadzie”.

Trzeba też zachować ostrożność wobec twierdzeń, że pojawił się nowy obowiązek posługiwania się konkretnym podpisem elektronicznym albo automatycznej przebudowy dokumentacji umownej. Sama nowelizacja takich wymagań nie ustanawia.

Co to oznacza w praktyce

• Dla nabywcy: nie ma obowiązku podpisywania aneksu wyłącznie z powodu tej zmiany. Nowelizacja dotyczy przekazywania danych, a nie ponownego ustalania warunków zakupu.
• Dla dewelopera objętego art. 19b: przygotowanie powinno obejmować zgodność dokumentu elektronicznego z urzędową strukturą danych. Dowolny plik nie musi spełniać tego wymagania.
• Dla trwających inwestycji: nie przewidziano osobnego zwolnienia opartego na wcześniejszej dacie rozpoczęcia projektu lub podpisania umowy. Trzeba jednak najpierw ustalić, czy obowiązek z art. 19b rzeczywiście obejmuje daną sytuację.
• Dla osób odpowiedzialnych za wdrożenie: należy uwzględnić rozporządzenie określające strukturę oraz wzorcowe dokumenty w portalu. Punktem granicznym jest 11 listopada 2026 r., nie późniejsza data wybrana przez firmę.

Źródła

• Ustawa z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz. U. z 2026 r. poz. 1077