Warunki techniczne po nowelizacjach: które przepisy naprawdę stosować przy projekcie i pozwoleniu?

Kolejne nowelizacje warunków technicznych z 2023 i 2024 r. zmieniły m.in. zasady sytuowania budynków przy granicy, minimalną powierzchnię lokali użytkowych oraz wymagania dla dużych obiektów handlowych i usługowych. Dla inwestora i projektanta najważniejsze nie jest jednak tylko to, co się zmieniło, lecz także kiedy rozpoczęto konkretną sprawę administracyjną — bo od tego zależy, które brzmienie przepisów należy zastosować.

Kontekst: warunki techniczne to rozporządzenie, nie nowelizacja Prawa budowlanego

„Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” to rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. Jest to akt wykonawczy, czyli przepis wydany na podstawie upoważnienia zawartego w ustawie. W tym przypadku podstawą jest art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego.

Rozporządzenie określa konkretne wymagania projektowe i budowlane: odległości od granic działek, zasady dotyczące pomieszczeń, instalacji, ochrony przeciwpożarowej czy dostępności. Już § 1 pierwotnego aktu wskazuje jego szeroki zakres:

„Rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę”.

— § 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (Dz.U. z 2002 r. poz. 690)

W praktyce oznacza to, że warunki techniczne odpowiadają na pytania bardzo konkretne: jak daleko od granicy można postawić ścianę, czy lokal może mieć mniej niż 25 m², jak urządzić pomieszczenie do przewijania dzieci albo jakie rozwiązania przeciwpożarowe można zastosować przy konstrukcjach drewnianych.

Trzeba jednak odróżnić zmianę warunków technicznych od zmiany samego Prawa budowlanego. Materiał dotyczący nowelizacji z lat 2023–2024 pokazuje zmiany rozporządzenia, wydawane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego. Nie są to zatem przepisy, które same zmieniają ustawową procedurę uzyskiwania pozwolenia na budowę. Mogą natomiast istotnie wpłynąć na treść projektu składanego wraz z wnioskiem o takie pozwolenie.

Co dokładnie zmieniły nowelizacje z 2023 i 2024 r.

Odległość budynku od granicy: nowe reguły i doprecyzowania

Nowelizacja z 27 października 2023 r. przebudowała § 12 rozporządzenia, regulujący odległość budynku od granicy działki budowlanej. Utrzymano podstawową zasadę 4 m dla ściany z oknami lub drzwiami oraz 3 m dla ściany bez okien i drzwi. Jednocześnie dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych mających ponad cztery kondygnacje nadziemne wprowadzono odległość 5 m — zarówno dla ścian z oknami lub drzwiami, jak i bez nich.

Przepis brzmi:

„budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż: 1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy; 2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy”.

— § 1 pkt 2 lit. a rozporządzenia z 27 października 2023 r. (Dz.U. poz. 2442)

Przepis zachował również możliwość usytuowania budynku 1,5 m od granicy albo bezpośrednio przy granicy, ale w przypadkach dotyczących ścian bez okien lub drzwi i tylko wtedy, gdy pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez gminę; określa przeznaczenie i zasady zabudowy terenu.

Nowelizacja z 9 maja 2024 r. dodała kolejne doprecyzowanie. Przy obliczaniu odległości od granicy każdą płaszczyznę powstałą wskutek załamania lub uskoku ściany należy traktować jako osobną ścianę. Ma to znaczenie zwłaszcza dla budynków o nieregularnej bryle.

Wprowadzono także § 12 ust. 1a. Pozwala on, w przypadku ściany z oknami lub drzwiami, zbliżyć budynek do granicy na odległość od 3 m do mniej niż 4 m, ale tylko przy łącznym spełnieniu dwóch warunków: ściana nie może być równoległa do granicy, a zewnętrzna krawędź okna lub drzwi musi pozostawać co najmniej 4 m od granicy.

„Dopuszcza się usytuowanie budynku […] w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, przy spełnieniu łącznie następujących warunków”.

— § 12 ust. 1a dodany rozporządzeniem z 9 maja 2024 r. (Dz.U. poz. 726)

W prostych słowach: nie wystarczy, że ściana jest ustawiona ukośnie. Projektant musi jeszcze sprawdzić odległość samego okna albo drzwi od granicy. Dodatkowo nowy § 12 ust. 10a odsyła do załącznika nr 1a, który określa sposób wyznaczania minimalnej odległości ściany.

Jak to działa w praktyce: inwestor projektuje dom ze ścianą ustawioną pod kątem do granicy. Może rozważyć odległość 3,5 m, ale tylko wtedy, gdy ściana nie biegnie równolegle do granicy, a najbliższa zewnętrzna krawędź każdego okna lub drzwi zachowuje 4 m odległości.

Lokale użytkowe: zasada 25 m² i wyjątki

Duże znaczenie ma także § 56a, którego ostateczne brzmienie ustalono nowelizacją z 27 marca 2024 r. Zasadą jest, że lokal użytkowy ma mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej, czyli powierzchni przeznaczonej do użytkowania lokalu.

„Lokal użytkowy w budynku posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m².”

— § 56a ust. 1 w brzmieniu nadanym rozporządzeniem z 27 marca 2024 r. (Dz.U. poz. 474)

Są jednak dwa istotne wyjątki. Po pierwsze, mniejszy lokal można wydzielić na pierwszej albo drugiej kondygnacji nadziemnej, jeżeli ma bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Po drugie, wymóg 25 m² nie obejmuje lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego ani lokali użytkowych wydzielonych w budynkach jednorodzinnych.

Przepis przejściowy chroni też określone inwestycje rozpoczęte formalnie przed 1 sierpnia 2024 r.: wymaganie nie dotyczy budynków, dla których przed tą datą wydano pozwolenie na budowę albo skutecznie dokonano zgłoszenia budowy. Skuteczne zgłoszenie oznacza tu zgłoszenie, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, albo sytuację, w której wydano zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Pomieszczenia dla dzieci i osób ze szczególnymi potrzebami

Nowe brzmienie § 85a wprowadza wymagania dla większych budynków gastronomii, handlu i usług oraz stacji paliw. W obiektach przekraczających wskazane w przepisie progi powierzchni należy wydzielić pomieszczenie przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci.

Jeszcze dalej idzie § 85a ust. 2–4: w bardzo dużych obiektach publicznych, handlowych, usługowych, sportowych i transportowych, a także w obiektach ochrony zdrowia, wymagane jest pomieszczenie do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Musi ono mieć minimum 12 m² powierzchni użytkowej i szerokość co najmniej 3 m, znajdować się nie dalej niż 20 m od wejścia, na tej samej kondygnacji, oraz być wyposażone w umywalkę.

Także tu przewidziano regułę przejściową: wymogu dla osób dorosłych nie stosuje się do budynków, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. uzyskano pozwolenie albo skutecznie dokonano zgłoszenia.

Inwestycje w toku: jak ustalić właściwe brzmienie przepisów

Najważniejsza zasada praktyczna brzmi: nie należy automatycznie stosować najnowszego tekstu warunków technicznych do każdego projektu, nad którym trwają prace. Decydujące znaczenie mają przepisy przejściowe, czyli regulacje wskazujące, co dzieje się ze sprawami rozpoczętymi przed wejściem w życie zmiany.

Dobrym przykładem jest nowelizacja z 16 września 2020 r. Jej § 2 stanowił, że do spraw, w których przed wejściem w życie nowelizacji złożono wniosek o pozwolenie, dokonano zgłoszenia albo wydano decyzję o pozwoleniu, stosuje się przepisy dotychczasowe.

„Do spraw, w których przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia […] został złożony wniosek o pozwolenie na budowę […] stosuje się przepisy rozporządzenia w brzmieniu dotychczasowym.”

— § 2 ust. 1 rozporządzenia z 16 września 2020 r. (Dz.U. poz. 1608)

To pokazuje mechanizm, który inwestor powinien zawsze sprawdzać: data rozpoczęcia projektowania nie musi być rozstrzygająca. Istotna jest data wskazana w przepisie przejściowym — często data złożenia wniosku, dokonania zgłoszenia albo wydania decyzji.

Szczególną regulację zawiera również § 329a, dodany w 2020 r. w związku z wymaganiami energetycznymi. Pozwala on stosować wcześniejsze wymagania z załącznika nr 2 dla inwestycji, dla których przed 31 grudnia 2020 r. złożono określone wnioski, dokonano zgłoszenia lub wydano decyzję. Przepis wyraźnie wskazuje, że działa także wtedy, gdy trzeba sporządzić projekt techniczny.

Na co uważać przy projektowaniu i zmianie pozwolenia

Po pierwsze, należy odróżnić projekt „w przygotowaniu” od sprawy formalnie wszczętej. Samo posiadanie koncepcji, umowy z projektantem czy gotowej dokumentacji nie przesądza jeszcze o możliwości stosowania dawnych warunków technicznych.

Po drugie, przy zmianie pozwolenia na budowę lub przy projekcie zamiennym trzeba osobno sprawdzić przepisy przejściowe. Nowelizacja z 2020 r. wprost obejmowała wnioski o zmianę pozwolenia, pozwolenie na wznowienie robót i zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego. Nie wolno więc zakładać, że każda ingerencja w zatwierdzony projekt automatycznie pozostawia inwestycję przy dawnych wymaganiach.

Po trzecie, nie należy mylić wymagań wynikających z rozporządzenia z ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy. Przykładowo, § 12 dopuszcza niektóre zbliżenia do granicy właśnie wtedy, gdy przewiduje je plan miejscowy. Spełnienie warunków technicznych nie zastępuje zatem badania zgodności inwestycji z planem.

Po czwarte, przy inwestycjach dotyczących lokali użytkowych i dużych obiektów usługowych warto ustalić, czy pozwolenie albo skuteczne zgłoszenie nastąpiło przed 1 sierpnia 2024 r. Ta data jest wyraźnie wskazana w przepisach przejściowych dotyczących § 56a i § 85a.

Co to oznacza w praktyce

Projektant powinien ustalić „datę graniczną” sprawy — przede wszystkim datę pozwolenia, zgłoszenia albo złożenia wniosku, jeśli przepis przejściowy ją wskazuje.
Przy sytuowaniu budynku przy granicy trzeba badać aktualny § 12 wraz z załącznikiem nr 1a, a nie opierać się wyłącznie na tradycyjnym schemacie 3 m i 4 m.
Lokal użytkowy co do zasady wymaga 25 m², lecz należy sprawdzić wyjątki dotyczące położenia lokalu, dostępu zewnętrznego oraz rodzaju budynku.
Inwestorzy dużych obiektów handlowych, usługowych i publicznych powinni uwzględnić w programie funkcjonalnym pomieszczenia do karmienia, przewijania dzieci lub przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.
Zmiany warunków technicznych nie są zmianami samego Prawa budowlanego: określają standard techniczny projektu, podczas gdy ustawa pozostaje podstawą delegacji do wydania rozporządzenia.