VII SA/Wa 927/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Rudnicki (spr.), Sędziowie: sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, asesor WSA Justyna Wtulich-Gruszczyńska, Protokolant: specjalista Ewa Sawicka-Bożek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2023 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej P. [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 6 lutego 2023 r. nr 140/2023 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę

Uzasadnienie. Zaskarżoną decyzją z 6 lutego 2023 r., nr 140/2023, znak: WOP.7721.1112.2022.MP, Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "MWINB") na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a.") oraz art. 83 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: "Pr. bud."), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] (dalej: "Wspólnota") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy (dalej: "PINB") z 7 listopada 2022 r., nr IOT/205/2022 – utrzymał w mocy ww. decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy opisał przebieg postępowania. Podniósł, że PINB prowadzi z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego stropu nad piwnicą w rejonie podwórza na działce nr ewid. [...] obręb [...]. Na ostatnim etapie postępowania, MWINB decyzją z [...] grudnia 2021 r., nr [...] uchylił decyzję PINB z 9 września 2017 r., nr [...], nakazującą Krajowej Spółdzielczej Kasie Oszczędnościowo-Kredytowej, [...]- [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym ww. stropu przez wykonanie robót budowlanych polegających na wymianie stropu na nowy w technologii żelbetowej monolitycznej i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrokiem z 9 marca 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 191/22, oddalił sprzeciw Wspólnoty od ww. decyzji, a PINB decyzją z 7 listopada 2022 r., nr IOT/205/2022 nakazał tej Wspólnocie usunięcie, w wyznaczonym terminie, stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym stropu nad piwnicą w rejonie podwórza na działce nr ew. [...] przy budynku przy ul. [...], poprzez wykonanie robót budowlanych polegających na wymianie stropu na nowy w technologii żelbetowej monolitycznie oraz zakazującej użytkowania pomieszczeń piwnicznych pod w/w stropem oraz dziedzińca budynku przy ul[...]za wyjątkiem dojść do budynku do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości - ze względu na występujące zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, zakazano użytkowania pomieszczeń piwnicznych pod ww. stropem oraz dziedzińca budynku przy ul. [...] za wyjątkiem dojść do budynku oraz nadał rygor natychmiastowej wykonalności. Wspólnota złożyła odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia. W ocenie MWINB, organ powiatowy dokonał prawidłowej oceny stanu faktycznego i prawnego w sprawie. Ponownie podkreślił, że omawiana sprawa była dwukrotnie przedmiotem postępowania odwoławczego. MWINB decyzją z 28 grudnia 2021 r., nr [...]uchylił w całości decyzję PINB z 9 września 2021 r., nr IOT/200/2021 do ponownego rozpatrzenia i wskazał na niewłaściwe określenie adresata obowiązku, podając, że "W ocenie MWINB piwnice będące przedmiotem sporu stanowią część składową budynku należącą do Wspólnoty Mieszkaniowej Piękna 11B, nawet pomimo tego, że znajdują się pod podwórzem poza obrysem budynku, na działce nie będącej własnością w/w Wspólnoty". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 9 marca 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 191/22 (wydanym w niniejszej sprawie), odnosząc się do konieczności prawidłowego ustalenia adresata obowiązku wskazał, że "(...) obowiązki wskazane w Rozdziale VI p.b. związane z utrzymaniem obiektów budowlanych obciążają w myśl art. 61 p.b., właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, a obowiązki wynikające z art. 66 p.b. związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego powinny być nakładane na podmiot, o którym mowa w art. 61 p.b. Zgodzić się można z MWINB, że w ramach postępowania odwoławczego nie ma możliwości wydania decyzji merytorycznej zmieniającej adresata danego obowiązku. Skoro zatem adresatem obowiązków nałożonych decyzją z art. 66 p.b. może być jedynie właściciel lub zarządca budynku (co wynika wprost z art. 61 p.b.) - to w sytuacji kiedy nieodpowiedni stan techniczny dotyczy stropów pomieszczeń piwnicznych budynku, zobowiązanym do usunięcia nieprawidłowości w w/w zakresie winna być wspólnota mieszkaniowa zarządzająca tym budynkiem". MWINB stwierdził, że materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jednoznacznie wskazuje na nieprawidłowości przedmiotowego stropu nad piwnicą, które jednocześnie mogą powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Powyższe kwestie nie są kwestionowane przez strony postępowania. W jego ocenie zastosowany tryb postępowania określony w art. 66 Pr. bud., jest właściwy, gdyż strop jest w nieodpowiednim stanie technicznym i zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia. Podjęcie przez PINB działań kompetencyjnych w trybie art. 66 Pr. bud., jest właściwe i konieczne, co potwierdził także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 9 marca 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 191/22, zapadłym w niniejszej sprawie: "Zasadnie przyjął organ, że materiał dowodowy zebrany w sprawie jednoznacznie wskazuje na nieprawidłowości stropu nad piwnicą w rejonie podwórza na działce nr ew. [...], które jednocześnie mogą powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Zatem zastosowany tryb postępowania wskazany w art. 66 p.b. był właściwy, gdyż przedmiotowy strop jest w nieodpowiednim stanie technicznym jak również zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia". Zdaniem organu odwoławczego, obowiązek wykonania prac został prawidłowo nałożony na Wspólnotę, albowiem to ona jest odpowiedzialna za stan techniczny elementów należących do części wspólnych budynku położonego przy ul. [...]. PINB wykonał zalecania w tym zakresie przedstawione w decyzji organu wojewódzkiego nr 1664/2021. Obowiązki związane z zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, jak również związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym są obowiązkami spoczywającymi na właścicielu lub zarządcy. Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, o jakich stanowi art. 66 ust. 1 Pr. bud., jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1 ww. ustawy. Niewątpliwie strop nad piwnicą stanowi część wspólną budynku. W decyzji nr 1664/2021 wskazano, że piwnice będące przedmiotem sporu stanowią część składową budynku należącą do Wspólnoty Mieszkaniowej [...] nawet pomimo tego, że znajdują się pod podwórzem poza obrysem budynku, na działce nie będącej własnością ww. Wspólnoty. Z rysunku nr 1 części opisu technicznego znajdującego się w dokumentacji technicznej pt. "Projekt wykonania nowej konstrukcji stropu nad piwnicą w rejonie podwórza w budynku mieszkalnym przy ul. [...]" autorstwa inż. [...]z 9 stycznia 2013 r. wynika, że ww. budynek posiada piwnice, które zostały podzielone na część główną, kotłownię, piwnice pod salonem fryzjerskim, biuro wspólnoty mieszkaniowej oraz strop w rejonie podwórza. Ponadto z treści pisma Marcina Namaczyńskiego z 26 kwietnia 2021 r., wynika, że jedyny dostęp do tych piwnic znajduje się w budynku przy ul. [...]. Powyższe jest również potwierdzane we wszystkich rozpatrywanych odwołaniach. Zatem ww. piwnice stanowią element składowy budynku. Ponadto Wspólnota jest ich użytkownikiem i jest w ich posiadaniu, tj. dokonuje przeglądów, na jej zlecenie wykonywane są opinie techniczne, w tym projekt wykonania konstrukcji, dostęp do nich jest możliwy od budynku przy ul. [...]. MWINB uznał, że jeżeli organ nadzoru budowlanego wyprowadził określone ustalenia dotyczące stanu faktycznego z posiadanych i nienasuwających zastrzeżeń dowodów - to ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia skutecznego kontrdowodu z inicjatywy strony kwestionującej te ustalenia w toku postępowania administracyjnego. Natomiast w ramach prowadzonego postępowania przed organami nadzoru budowlanego nie przedłożono takiego dowodu. Zadaniem organu nie jest dalsze poszukiwanie materiału dowodowego, który będzie zaprzeczał wcześniejszym ustaleniom organu tylko dlatego, że zebrany do tej pory materiał dowodowy jest niekorzystny dla jednej ze stron postępowania, która się z nim nie zgadza i kwestionuje wszelkie ustalenia. Organ wojewódzki dokonał oceny materiału dowodowego w sposób logiczny, zgodny z przepisami, zasadami wiedzy technicznej i doświadczenia życiowego i nie wykroczył poza granice swobodnej oceny dowodów. Ocena wiarygodności dowodów i ich mocy nastąpiła na podstawie wszechstronnej analizy zebranego materiału dowodowego. Organowi powiatowemu nie można zarzucić obrazy przepisów zarówno prawa materialnego, jak i procesowego, które mogłoby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie sprawy. W ramach prowadzonego postępowania, organ powiatowy wyczerpująco zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy, jak również dokonał oceny zebranego materiału dowodowego, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami k.p.a. MWINB nie uwzględnił, jako zasadnego, zarzutu niewykonalności nałożonego obowiązku. Powołując się na orzecznictwo wyjaśnił, że niewykonalność decyzji zachodzi wówczas, gdy nie ma możliwości technicznych jej wykonania lub istnieją prawne nakazy bądź zakazy, które stwarzają nieusuwalną przeszkodę w wykonaniu praw lub obowiązków ustanowionych w decyzji. Niewykonalność prawna oznacza więc brak możliwości zastosowania się do decyzji z uwagi na istniejący w obowiązującym porządku prawnym zakaz lub nakaz określonego zachowania pozostający w sprzeczności z wydaną decyzją. W jego ocenie z akt sprawy nie wynika, aby wystąpiły przeszkody o charakterze nieusuwalnym. Za takie nie uznał konieczność uzyskania zgody właściciela i współużytkowników przedmiotowej działki pod którą znajduje się strop na wejście na jej teren, na korzystanie z tego terenu do celów budowlanych oraz na usunięciu powierzchni podwórka. Z tą decyzją nie zgodziła się Wspólnota, wnosząc pismem swego pełnomocnika, datowanym na dzień 20 marca 2023 r., skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zaskarżając ją w całości. Ww. rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie: "1) art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne, dalej "p.b.", w związku z art. 61 tej ustawy poprzez ich błędną interpretację, a następnie ich błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, że Wspólnoty Mieszkaniowej [...]jest zarządcą piwnicy znajdującej się pod podwórzem na działce ew. nr [...]z obrębu [...]pozostaje w zarządzie, a w konsekwencji na błędnym nałożeniu na tę wspólnotę zamiast na współwłaścicieli przedmiotowej działki obowiązku naprawy stropu nad powyższą piwnicą, a tym samym naprawy powierzchni podwórka znajdującego się na tej działce, 2) art. 143 k.c. poprzez jego niezastosowanie i art. 47 k.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, a w efekcie nieprawidłowe przyjęcie, że piwnica znajdująca się pod podwórzem na działce ew. nr [...]stanowi część składową budynku mieszkalnego usytuowanego na sąsiadującej z nią działce ew. nr [...] z tego samego obrębu, 3) art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. poprzez wydanie przez organ II instancji zaskarżonej decyzji, która była i jest niewykonalna, 4) art. 10 § 1 k.p.a. poprzez niezawiadomienie przez organ II instancji stron przed wydaniem decyzji o zgromadzeniu całości materiału dowodowego w sprawie oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, 5) art. 77 i 80 k.p.a. poprzez nie zgromadzenie całości materiału dowodowego w postaci ustalenia, czy z technicznego punktu widzenia możliwe jest dokonanie wymiary stropu podwórza jedynie w części znajdującej się działce ew. nr [...] z obrębu [...]bez równoczesnej wymiany pozostałej części stropu tego podwórka znajdującej się na działkach sąsiednich oraz dowolnej ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, że wymiana powyższego stropu jest możliwa wyłącznie od wewnątrz piwnicy podczas, gdy zgodnie z nimi jest oczywiste, że musi się ona odbyć od zewnątrz poprzez zdjęcie nawierzchni podwórka, a następnie jego wymianę, a zatem mogą jej bez przeszkód dokonać współwłaściciele działki ewid. nr [...] a co więcej nie muszą na to uzyskiwać zgody kogokolwiek". Pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi Wspólnota podniosła, że organy obu instancji nie dokonały pogłębionej i prawidłowej analizy zastosowania art. 61 Pr. bud., a w konsekwencji art. 66 Pr. bud., w kontekście zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Do akt przedmiotowej sprawy została załączona opinia uzupełniającą inż[...] z 29 kwietnia 2022 r., która jednoznacznie potwierdza, że strop piwnic znajdujących się pod przedmiotową działką ewid. nr [...] stanowi nieodłączny element podwórka znajdującego się na tej działce i że to z eksploatacją tegoż podwórka jest związane zniszczenie tegoż stropu, bo to na skutek nieutrzymywania we właściwym stanie nawierzchni podwórka doszło do znacznego uszkodzenia przedmiotowego stropu, a w zasadzie tegoż podwórka. Powyższa opinia wskazuje jednoznacznie, że remont przedmiotowego stropu musi być dokonany i jest to jedyna możliwość, poprzez zdjęcie wierzchniej warstwy nawierzchni podwórka i wymianę tegoż stropu od zewnątrz, a nie niejako od wewnątrz, czyli poprzez wejście do piwnic i wymianę stropu bez usunięcia nawierzchni całego podwórka, która to nawierzchnia jak wyżej wskazano jest przyczyną znacznego uszkodzenia stropu tegoż podwórka. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ II instancji wskazuje, że zasadniczą przyczyną dla której adresatem decyzji nakazujące naprawienie stanu technicznego przedmiotowego stropu nie mogą być współwłaściciel i współużytkownicy wieczyści przedmiotowej działki ew. nr [...]jest fakt, że nie są oni w stanie dokonać naprawy przedmiotowego stropu, gdyż jedyny dostęp do piwnic, których to jest strop prowadzi przez budynek przy ul. [...] której nie jest własnością tych osób. Wyjaśnienia zawarte w dołączonej do akt sprawy powyższej opinii uzupełniającej jednoznacznie wskazują, że z punktu widzenia technologicznego naprawa przedmiotowego stropu nie będzie się odbywać od wewnątrz, tj. od strony piwnic, a wręcz że nie jest to nawet możliwe. Powyższa naprawa musi być prowadzona od zewnątrz, tj. od strony powierzchni podwórka przedmiotowej działki, które niewątpliwie nie jest ani własnością ani nawet we władaniu Wspólnoty Mieszkaniowej [...]. Biorąc pod uwagę wskazania zawarte w opinii uzupełniającej, nie ma żadnych podstaw dla której obowiązki miałaby zostać nałożone na Wspólnotę, zamiast na właściciela podwórka stanowiącego przedmiotowa działkę ewid. nr [...]. Wspólnota (powołując się na orzecznictwo oraz literaturę) wyjaśniła pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego" oraz "zarządcy nieruchomości". W jej ocenie nie jest ona stroną jakiegokolwiek stosunku prawnego zawartego z właścicielami przedmiotowej działki ew. nr [...], na podstawie którego miałaby władać piwnicami znajdującymi pod powierzchnią tej działki, co też we wcześniejszych decyzjach prawidłowo ustalał PINB. W konsekwencji nie jest też podmiotem, na którym spoczywa obowiązek zarządzania działką nr [...] i znajdującymi się pod jej powierzchnią piwnicami. Wskazała, że chętnie stałaby się takim podmiotem, ale obecnie władający tą działką jej współużytkownicy wieczyści dalecy są od zawarcia z nią stosownej umowy. Twierdzenie, że jakakolwiek część przestrzeni pod powierzchnią gruntu stanowiącego własność podmiotu X mogłaby być własnością innego podmiotu - jej zdaniem jest całkowicie nieuprawnione, chyba, że powierzchnia ta spełniałaby warunki formalnoprawne samodzielnego lokalu i zostałby z niej stworzony lokal stanowiący odrębną własność od znajdującego się nad nim budynku. Taka sytuacja ewidentnie nie występuje w przypadku przedmiotowej działki ewid. nr [...]. Skoro organy nadzoru budowlanego nie są uprawnione do ustalania granic własności, to muszą się w tym zakresie opierać i działać w ramach obowiązujących przepisów prawa, w tym art. 143 k.c. i nie mogą przesądzać w jakikolwiek sposób, że dany przepis określający zakres prawa własności nie ma w sprawie zastosowania. Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że przepis ten ma w sprawie zastosowanie, a z jego treści wynika, że własność gruntu (części powierzchniowej) rozciąga się pod jego powierzchnię w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Tylko własność gruntu, czyli prawo przysługujące właścicielowi tegoż gruntu, może się rozciągać pod powierzchnię tegoż gruntu. W rezultacie tylko prawo właściciela, współwłaściciela i użytkownika wieczystego gruntu posiadającego w systemie prawa polskiego taki sam zakres uprawnień jak właściciel może rozciągać się pod powierzchnię tegoż gruntu. W przedmiotowej sprawie nikt nie kwestionuje, że właścicielem działki nr [...] z obrębu [...]jest Miasto [...], a jej użytkownikami wieczystymi w stosownych częściach są: [...]. Zgodnie z treścią art. 143 k.c. tylko w odniesieniu do tych podmiotów należące do nich prawo własności (użytkowania wieczystego) może się rozciągać pod powierzchnię gruntu przedmiotowej działki w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenia tegoż gruntu. Przestrzeń pod powierzchnią przedmiotowej działki nie może stanowić własności innych podmiotów niż współwłaściciele i współużytkownicy wieczyści tej działki. Załączona do akt sprawy przez Wspólnotę Mieszkaniową opinia uzupełniająca inż. A. [...] z 29 kwietnia 2022 r., jednoznacznie potwierdza, że strop piwnic stanowi nieodłączny element podwórka i że to z eksploatację tegoż podwórka jest związane zniszczenie tegoż stropu, bo to na skutek nieutrzymania we właściwym stanie nawierzchni podwórka doszło do znacznego uszkodzenia stropu w zasadzie tegoż podwórka. Z przyczyn nieuzasadnionych i sprzecznych, organy I i II instancji oddzielają strop piwnicy od nawierzchni podwórka. Tymczasem niewątpliwym jest, że nawierzchnia podwórka stanowi część stropu podwórka tj. wierzchnią jego warstwę. Ponadto strop piwnicy stanowi równocześnie strop podwórka. Skoro nie ma możliwości (zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa) przyjęcia, że piwnice znajdujące się pod przedmiotową działką ewid. nr [...]stanowią własność Wspólnoty - to Wspólnota nie będzie w stanie dokonać nakazanej wymiany stropu tych piwnic. Skarżąca jest wspólnotą niewielką, a w konsekwencji wszystkie większe remonty musi dokonywać pozyskując zewnętrzne źródło finansowania w postaci kredytu, gdyż z własnego fundusze remontowego nie byłoby to możliwe. Ponadto Wspólnota nie ma możliwość uznania kosztów poniesionych na remont stropu, który nie jest jej własnością za koszty swojej działalności. Zaskarżona decyzja MWINB jest trwale niewykonalna. Do czasu zmiany stanu prawnego działki ewid. nr [...] zarząd Wspólnoty nie jest w stanie podjąć działań zmierzających do jej realizacji w sposób trwały bez narażenia się na odpowiedzialność karną za wydatkowanie środków wspólnoty na przedmioty nie będące jej własnością i nie w celu ich nabycia na rzecz tejże wspólnoty, co byłoby oczywiście dopuszczalne. MWINB przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie powiadomił jej o zgromadzeniu całego materiału dowodowego w sprawie, ani nie umożliwił jej wypowiedzenia się co do tak zgromadzonego materiału, czym doszło do istotnego naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. Organy obu instancji w ogóle nie poddały analizie faktu, czy nakazanie jedynie wymiany stropu nad piwnicami położonymi pod działką ewid. nr [...], a w istocie nawierzchni tej części działki jest działaniem bezpiecznym z punktu widzenia technicznego i nie będzie zagrażało pozostałej części podwórka i usytuowanym pod nią piwnicom. Przedmiotem załączonej do akt postępowania opinii uzupełniającej inż. A. Czardybona i poprzedzającej ją opinii tegoż inżyniera z 16 lipca 2020 r., jest stan techniczny całego podwórka kamienicy przy ul. [...], a nie jedynie piwnic pod tym podwórkiem. W istocie odnosi się ona do stanu i potrzeby kompleksowego remontu całego przedmiotowego podwórka, to jest jego nawierzchni i jego stropu, a nie stropu piwnic, jak usiłuje wskazywać w zaskarżonej decyzji organ odwoławczy. Z opinii tej jednoznacznie wynika, że w ramach wymiany przedmiotowego stropu powinna zostać wymieniona nawierzchnia całego podwórka, gdyż uszkodzenia tej nawierzchni w dowolnej części podwórka mogą ponownie doprowadzić do uszkodzenia stropu podwórka w części stanowiącej działkę ewid. nr [...]. W istocie remontowi i wymianie stropu ze względu na prawidłowość i trwałość oraz bezpieczeństwo jego przeprowadzenia powinno podlegać całe podwórko kamienicy przy ul. [...] wraz z całym jego stropem. Pomimo powoływania się w zaskarżonej decyzji na treść powyższych opinii i wskazywania, że pozwoliły one na ustalenie stanu faktycznego w sprawie - żaden z organów nie przeanalizował treści tych opinii w powyższym zakresie. Powyższej analizy ani zgromadzenie jakichkolwiek dowodów w tej sprawie np. choćby w postaci wizji lokalnej sąsiednich piwnic - organy obu instancji nie dokonały. Nie dokonując w żaden sposób ustaleń, czy samodzielna wymiana stropu podwórka jedynie w części dotyczącej działki nr [...]nie zagraża bezpieczeństwu stropu w jego pozostałej części – organy obu instancji naruszyły również art. 77 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, jednocześnie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi przepisami prawa, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że zaskarżona decyzja nie naruszała prawa, a skarga nie była zasadna. Na wstępie wyjaśnić należy, że PINB, którego postanowienie było w niniejszej sprawie przedmiotem odwołania w postępowaniu administracyjnym, działał w warunkach związania zarówno oceną prawną, jak i wskazaniami co do dalszego postępowania, zawartymi w prawomocnym wyroku WSA z 9 marca 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 191/22 oraz w uznanej przez ten Sąd za prawidłową decyzji MWINB z 28 grudnia 2021 r., nr 1664/2021, podjętej w trybie art. 138 § 2 k.p.a. Wyjaśnienie to jest szczególnie istotne, gdyż MWINB – jako organ II instancji – wydając kwestionowane rozstrzygnięcie – rozpoznawał odwołanie Wspólnoty będąc również związany ww. wyrokiem (art. 153 p.p.s.a.). Przypomnieć należy, że zgodnie z tym przepisem, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Stąd też stwierdzenie, że organ I i II instancji sprawę rozstrzygały w sposób zgodny zarówno z sądową oceną prawną i ww. wskazaniami jest wystarczające dla uznania poprawności takiego rozstrzygnięcia w postępowaniu sądowym. Prawidłowość decyzji MWINB z 28 grudnia 2021 r., nr 1664/2021 potwierdzona została przez WSA w Warszawie w ww. wyroku m.in. przez stwierdzenie, że w ramach postępowania odwoławczego nie ma możliwości wydania decyzji merytorycznej zmieniającej adresata danego obowiązku. Sąd ocenił też prawnie (a więc w sprawie już wiążąco), że skoro adresatem obowiązków nałożonych decyzją z art. 66 Pr. bud. może być jedynie właściciel lub zarządca budynku (co wynika wprost z art. 61 tej ustawy), to w sytuacji kiedy nieodpowiedni stan techniczny dotyczy stropów pomieszczeń piwnicznych budynku, zobowiązanym do usunięcia nieprawidłowości w ww. zakresie powinna być wspólnota mieszkaniowa zarządzająca tym budynkiem. Ta ocena prawna wzmocniona została przez Sąd argumentem, że zebrany materiał dowodowy potwierdza, że faktycznym zarządcą i użytkownikiem spornych piwnic jest Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...]., a konsekwencji prawnych tego faktu nie zmienia to, że część tych piwnic wychodzi poza obrys budynku i jest położona pod powierzchnią innej nieruchomości. Analizując zarówno rozstrzygnięcie, jak i jego uzasadnienie, zawarte w zaskarżonej (i poprzedzającej) decyzji organu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdza, że w świetle oceny prawnej, zawartej w wyroku WSA w Warszawie z 9 marca 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 191/22 PINB nie mógł wydać innego rozstrzygnięcia, niż zawarte w decyzji 7 listopada 2022 r., nr IOT/205/2022 - nie tylko dlatego, że związany był ww. wyrokiem, ale również dlatego, że oddalenie przez ten Sąd sprzeciwu od decyzji MWINB z 28 grudnia 2021 r., nr 1664/2021 wiązało organ I instancji zawartymi w tejże decyzji wskazaniem, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy i opisanym naruszeniem przepisów postępowania, oraz koniecznym do wyjaśnienia zakresem sprawy. W sytuacji, gdyby MWINB uchylił ww. decyzję PINB – wówczas naruszyłby zarówno art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. przez błędne zastosowanie, jak i art. 153 p.p.s.a. Takie stwierdzenie tut. Sądu jest wystarczające dla zastosowania w niniejszej sprawie art. 151 p.p.s.a., tym niemniej – mając na względzie treść stanowiska prawnego pełnomocnika skarżącej, wyrażoną w zarzutach (i ich uzasadnieniu) - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał za stosowne wyrażenie dodatkowo poniższej oceny prawnej odnoszącej się do błędnej wykładni podnoszonych przez pełnomocnika skarżącej przepisów prawa zarówno cywilnego, jak i administracyjnego. Zgodnie z zasada superficies solo cedit wyrażoną w art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610, dalej: "k.c.") do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jeden budynek jest częścią składową tego gruntu, na którym został wzniesiony. Zdarzają się sytuację, że budynek został wybudowany z przekroczeniem granic nieruchomości inwestycyjnej, co jednak nie oznacza – wbrew stanowisku pełnomocnika skarżącej – że taki obiekt (w części przekraczającej granice gruntu) staje się w tejże części składową gruntu sąsiedniego. Sytuacja taka nie należy do rzadkości, zwłaszcza w obszarze miejskim, gęsto zabudowanym. W orzecznictwie dostrzeżono taką możliwość, przewidując wówczas dopuszczalność wystąpienia ze skarga windykacyjną lub negatoryjną nawet wówczas, gdy na gruncie posadowione są części budynku nie będącego jego częścią składową (vide postanowienie Sądu Najwyższego z 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06 – baza orzeczeń SN). Sąd Najwyższy zasadnie stwierdził wówczas, że "art. 151 k.c. kreuje wyjątek od zasady superficies, co prowadzi do wniosku, iż w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu (art. 48 k.c.) na którym znajduje się jego większa część". Skoro więc art. 151 k.c. stwarza wyjątek od zasady superficies solo cedit, to prowadzi do wniosku, iż w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu (art. 48 k.c.), na którym znajduje się jego większa część (zob. uzasadnienia uchwał SN z 21.04.2005 r., III CZP 9/05, OSNC 2006/3, poz. 44, z omówieniem Z. Strusa, Przegląd orzecznictwa, Palestra 2005/5–6, s. 263, z 13 października 2006 r., sygn. akt III CZP 72/06, OSNC 2007/6, poz. 85, i z 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 27/07, OSNC 2008/6, poz. 62, z glosą S. Chmiel-Żyłki, Rejent 2009/10, s. 178; wyrok SN z 5 stycznia 1971 r., sygn. akt I CR 5/71, niepubl., oraz postanowienie SN z 9 lutego 2007 r., sygn. akt III CZP 159/06, baza orzeczeń SN). Takie stanowisko prezentowane jest także w piśmiennictwie (por. np. komentarz W. Pawlaka do art. 48 k.c. w: J. Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 1 (art. 1–55(4), WKP 2021). Trzeba bowiem pamiętać – co uszło uwadze pełnomocnika skarżącej – że na trwałość związania z gruntem budynku lub urządzenia (w rozumieniu art. 48 k.c.), powodującą, że stanowią one część składową gruntu, wskazuje nie tylko fizyczne, ale i funkcjonalne ich powiązanie, sprawiające, że razem - grunt i urządzenie - tworzą całość gospodarczą (tak np. wyrok SN z 11 stycznia 2006 r., sygn. akt II CSK 65/05 - baza orzeczeń SN). W sprawie zawisłej przed tut. Sądem występuje jednak inny stan prawny. Otóż, do czego nie przyłożył należytej wagi pełnomocnik skarżącej, nieruchomość przy ul. [...], na której posadowiony jest przedmiotowy budynek została oddana w użytkowanie wieczyste. Ta zaś okoliczność prawna powoduje, że przepisem szczególnym, stanowiącym wyjątek od wyrażonej w art. 48 k.c. zasady superficies solo cedit, jest art. 235 § 1 k.c., który dotyczy znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste budynków, wzniesionych albo nabytych przez użytkownika wieczystego. Zgodnie z tym przepisem, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowią własność użytkownika wieczystego gruntu. Tym samym, stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (acz akcesoryjny, gdyż zgodnie z § 2 art. 235 k.c. własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym) – i z natury rzeczy, wbrew przekonaniu pełnomocnika skarżącej, nie stanowią części składowej gruntu. Budynek przy ul. [...] stanowi odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), gdyż zgodnie z art. 235 § 1 k.c. znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Przesłanka ta jest zgodna z art. 31 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 344, dalej: "u.g.n.), według którego wymaganie równoczesnej sprzedaży odnosi się do budynków znajdujących się na tej nieruchomości, tj. oddawanej w użytkowanie wieczyste (por. też uchwałę SN z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt III CZP 9/2005, OSNC 2006, nr 3, poz. 44). Integralna część tego stanowiącego odrębną nieruchomość budynku, jaką są piwnice, nie może więc być – co prawnie powinno być dość oczywiste – "częścią składową" innej nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048, dalej: "u.w.l.") ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz. Stąd też prawidłowo przyjął PINB (a za nim organ odwoławczy), że adresatem decyzji wydawanej w trybie art. 66 Pr. bud. powinien być właściciel budynku w rozumieniu art. 61 Pr. bud., a więc stanowiący wspólnotę mieszkaniową ogół właścicieli odrębnych lokali i współwłaścicieli części wspólnych tegoż budynku. Podkreślić również należy, że skarżąca – wówczas jeszcze nie reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika – zdawała sobie sprawę z powyższego. Jak wynika bowiem z akt sprawy, skarżąca Wspólnota wystąpiła w lutym 2019 r. z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na "wykonanie nowej konstrukcji stropu nad piwnicą w rejonie podwórza", przedkładając projekt budowlany. Wspólnota ponadto prowadziła (na podstawie stosownego pozwolenia) remont elewacji swego budynku, uzyskując stosowną decyzję w trybie art. 47 Pr. bud.) na zajęcie w tym celu części gruntu sąsiedniego, stanowiącego działkę nr ewid. [...]. Jak wynika z postanowienia nr [...] z [...] maja 2018 r. [...]zawiesił toczące się z wniosku Wspólnoty postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wyrażenia pozwolenia na wykonanie nowej konstrukcji stropu piwnicą – wobec sprzeciwu Wspólnoty Mieszkaniowej [...]prowadzenia robót na terenie jej nieruchomości (działki ewid. [...] do czasu uzyskania przez skarżącą tytułu do dysponowania gruntem na cele budowlane. Jak z powyższego stanu rzeczy wynika, skarżąca po pierwsze zdawała sobie sprawę z tego, że to jej obowiązkiem (art. 61 Pr. bud.) jest utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym, a po drugie że istnieje prawna droga (art. 47 Pr. bud.) uzyskania tytułu do władania cudzym gruntem na cele budowlane. Stąd też całkowicie niezasadny był zarzut pełnomocnika skarżącej, dotyczący rzekomej "niewykonalności" nałożonego decyzja pierwszoinstancyjną obowiązku. W świetle powyższej oceny prawnej, odnoszącej się do zarówno do charakteru prawnego piwnic, jako części stanowiącego odrębny przedmiot własności budynku, znajdujących się pod nieruchomością cudzą, jak i tego, kto powinien być uznany za właściciela obiektu budowlanego (w rozumieniu art. 61 Pr. bud.) i adresata decyzji wydawanej w trybie art. 66 Pr. bud. zarzuty skargi były niezasadne i błędne prawnie. Odnośnie naruszenia art. 143 k.c. "poprzez jego niezastosowanie" wyjaśnić należy, że przepisu prawa nie można naruszyć przez niezastosowanie (jest to błąd logiczny, tzw. contradictio in adiecto), ale wyłącznie przez wadliwą wykładnię lub błędne zastosowania. Ponadto, art. 143 k.c. jest przepisem określającym granice własności gruntu i w tej sprawie zastosowania nie miał – właśnie z uwagi na ww. art. 235 § 1 k.c., jako przepis lex specialis. Przepis ten ponadto ma zastosowania "w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu", które w niniejszej sprawie nie obejmowało jego przeznaczenia na piwnice w celu ich wykorzystania przez właściciela gruntu. Nie został też naruszony art. 47 k.c. "poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie", gdyż również i on zastosowania nie miał, a to z uwagi na przywołane przez tut. Sąd przepisy szczególne, stanowiące wyjątek od zasady superficies solo cedit. Skuteczność zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. przez "niezawiadomienie stron przed wydaniem decyzji o zgromadzeniu całości materiału dowodowego w sprawie oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów" wymaga wykazania przez stronę, jakie to czynności procesowych zostały przez stronę niedokonane wobec braku zawiadomienia. Skarżąca podnosi ten zarzut, pomimo braku wykazania takich okoliczności i pomimo tego, że z akt sprawy wynika że miała w toku postepowania możliwość (i z niej korzystała) czynnego udziału w postępowaniu. Podkreślić ponadto należy fakt, że reprezentowana była przez profesjonalnego pełnomocnika, którego obowiązkiem zawodowym jest dbanie o interesy mocodawcy, niezależnie od pouczeń organu o możliwości zgłaszania stanowiska co do zebranych dowodów. Organa nie naruszyły wreszcie art. 77 i 80 k.p.a., gdyż – wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżącej - materiał dowodowy istotny w świetle hipotezy art. 61 Pr. bud. został w sprawie zebrany i to w taki sposób, który umożliwił zastosowanie dyspozycji art. 66 Pr. bud. i ustalenie zarówno adresata, jak i przedmiotu decyzji nakazowej. Z uwagi na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.