III SA/Po 409/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2026 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 grudnia 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również jako: "Kolegium", "organ odwoławczy", "organ II instancji" albo "SKO") decyzją z dnia 19 grudnia 2025 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia 24 stycznia 2025 r. znak: [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z wewnętrzną instalacją gazową, przewidzianą do realizacji na działkach nr ewid.[...] i [...], arkusz mapy 12, obręb [...], gmina [...], położonej przy ul. [...] – dalej jako: "inwestycja". W uzasadnieniu decyzji organ scharakteryzował postępowanie zainicjowane na skutek wniosku inwestora A. J. z dnia 1 lipca 2022 r. i zakończone najpierw decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia 5 września 2022 r. znak: [...], mocą, której ustalono warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł M. P.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 grudnia 2022 r. znak : [...] na skutek tego odwołania uchyliło decyzję organu I instancji do ponownego rozpoznania. Następnie decyzją z dnia 5 kwietnia 2023 r. znak: [...] Burmistrza Miasta [...] ponownie ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. A na skutek odwołania M. P., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 kwietnia 2024 r. znak : [...] uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Burmistrz Miasta [...] decyzją z dnia 24 stycznia 2025 r. znak: [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z wewnętrzną instalacją gazową, przewidzianą do realizacji na działkach nr ewid.[...] i [...], arkusz mapy 12, obręb [...], gmina [...], położonej przy ul. [...]. Odwołanie od tej decyzji wniósł M. P., zarzucając uznaniowość organu I instancji w jej wydaniu w zakresie przyjętych w niej parametrów, znacznie odbiegających od analizy urbanistycznej. Zaskarżył decyzję w zakresie przyjętej powierzchni zabudowy 20%, która znacznie przekracza średni wskaźnik w tym rejonie tj.12,4%. Także w zakresie szerokości elewacji frontowej przyjęto 15-16 m, a średnia w obszarze analizowanym wynosi 12,8 m. Ponadto działka nr [...], która ma stanowić jedyną drogę dojazdową do budynków jest zbyt wąska – wynosi 4 m, a powinna min 4,5 m. Rozpoznając wniesione odwołanie SKO po przytoczeniu przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz aktu wykonawczego - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uznało, że organ I instancji prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, ponieważ planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji. Organ odwoławczy uznał też, że Burmistrz prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. W obszarze przyjętym do analizy występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową, zabudowa gospodarczo- garażową z obiektami infrastruktury technicznej, więc planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje funkcję zabudowy występującą w obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, że budynki występujące w obszarze przyjętym do analizy nie posiadają spójnej linii zabudowy i zlokalizowane są w odległości od ok. 4m do ok. 47m. od frontowych granic działek. Wobec powyższego prawidłowo skorzystano z dyspozycji zawartej w § 4 ust. 4 rozporządzenia i ustalono linię zabudowy w odległości 6m od granicy działki nr [...], z której odbywa się główny wjazd na działkę nr [...]. Poza tym z analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 13,4%, a kształtuje się od 0,9% - działka ewid. nr [...] do 33,5% - działki ewid. nr [...]. Organ zastosował § 5 ust.2 rozporządzenia i parametr powierzchni zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia budowlanego ustalił na poziomie 20% powierzchni działki co przekracza średni wskaźnik zabudowy występujący w obszarze przyjętym do analizy, ale nie przekracza parametru najwyższego. Natomiast z przeprowadzonej analizy urbanistycznej średnia szerokość elewacji frontowej występującej w obszarze przyjętym do analizy wynosi 10,3m, a kształtuje się od 3m do 20m. Mając na uwadze tolerancję 20%, o której mowa w § 6 rozporządzenia, ustalono szerokość elewacji frontowej na poziomie od 15m do 16m. Ponadto organ wskazał, że wysokość budynków występujących w obszarze przyjętym do analizy kształtuje się na poziomie od ok. 3m do 9,4m. Organ I instancji określił powyższy parametr ustalając go na poziomie od 3m do 6m. Planowana inwestycja nawiązuje do wysokości budynków występujących w wyznaczonym obszarze przyjętym do analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania ternu, a co za tym idzie za dopuszczalne uznano ustalenie wysokości budynku zgodnie z żądaniem Inwestora. Przeprowadzona analiza wykazała też, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa kryta dachami płaskimi i dachami stromymi. Planowana forma dachu nawiązuje do geometrii dachów stromych występujących w obszarze analizowanym i można ją wyznaczyć zgodnie z § 8 rozporządzenia z zaznaczeniem, iż spadek ma wynosić do 25° oraz wysokość głównej kalenicy lub wysokość budynku od 3,5m do 10 m, bowiem wynika to z przeprowadzonej przez organ I instancji analizy urbanistycznej. Dostęp do drogi publicznej jest zapewniony z drogi gminnej ulicy [...] - oznaczonej na tym odcinku numerem geodezyjnym [...]. Zapewniono możliwość zasilania w energię elektryczną oraz zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z Dyrektorem Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w [...], a także Dyrektorem [...] Parku Narodowego. Kolegium uznało, że ustalenia Burmistra Miasta [...] w zakresie parametrów, na podstawie sporządzonej analizy urbanistycznej, są uzasadnione, nawet gdy przekraczają średnie wartości obszaru analizowanego, gdyż mieszczą się w dopuszczalnych odstępstwach (§ 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie. Dodatkowo organ odwoławczy uznał, że ochrona interesów osób trzecich, w tym Skarżącego, może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego. Decyzja o warunkach zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej. Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. P.. Zaskarżonej decyzji zarzucił dowolność i uznaniowość w ustaleniu parametrów zabudowy w zakresie : intensywności zabudowy gdzie przyjęto wskaźnik 20%, a średni w obszarze analizowanym wynosi 13,4%; szerokości elewacji frontowej gdzie przyjęto 15-16 m, a średnia wynosi 10,3 m zaś rozpiętość kształtuje się w granicach 3 – 20 m; oraz wskazanie przez SKO że działka nr [...], która ma być jedyną drogą dojazdową do budynków jest wystarczająco szeroka (4,0m), gdy tymczasem powinna wynosić minimum 4,5 m. Warunki zabudowy należy oceniać i określać w sposób obiektywny, a sąsiad ma prawo bronić swoich warunków życia i standardu sąsiedztwa. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie pozostaje decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławcze, którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia 24 stycznia 2025 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z wewnętrzną instalacją gazową, przewidzianą do realizacji na działkach nr ewid.[...] i [...], arkusz mapy 12, obręb [...], gmina [...], położonej przy ul. [...]. Przechodząc do merytorycznej oceny skargi należy w pierwszej kolejności zauważyć należy, że zaskarżona decyzja jest trzecią ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wydaną w sprawie, dwie poprzednie decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławzego uchylały decyzje o warunkach zabudowy. Dla obszaru objętego wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024r., poz. 1130). Ustawą z dnia 07 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu u zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw (Dz. u. 2023, poz. 1688) wprowadzono zmiany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe zmiany obowiązują od dnia 24.09.2023 r., jednakże mając na uwadze treść art. 59 ustawy o zmianie ustawy o planowaniu u zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). W myśl przepisu przejściowego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1116). Zgodnie z § 12 tego rozporządzenia wynika, iż do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 list. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W tak ustalonym stanie prawnym rozstrzygnąć należało, czy zgromadzony materiał dowody dawał podstawę, aby ustalić warunki zabudowy dla opisanej na wstępie inwestycji. Jak wskazuje analiza akt sprawy oraz wniesionej skargi skarżący kwestionuje prawidłowość przyjętych wskaźników zabudowy. Ze stanowiskiem powyższym nie można się zgodzić. W wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, że w obszarze przyjętym do analizy występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową, zabudowa gospodarczo- garażową z obiektami infrastruktury technicznej. Prawidłowo zatem organ pierwszej instancji uznał, że planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje funkcję zabudowy występującą w obszarze analizowanym. Zgodnie z § 4 ust.1 rozporządzenia obowiązującą linią nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linie nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). W myśl § 4 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linie nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, natomiast przepis § 4 ust. 4 modyfikuje powyższe rygory, dopuszczając inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy architektoniczno-urbanistycznej. Przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna wykazała, że budynki występujące w obszarze przyjętym do analizy nie posiadają spójnej linii zabudowy i zlokalizowane są w odległości od ok. 4m do ok. 47m. od frontowych granic działek. Wobec powyższego organ I instancji prawidłowo skorzystał z dyspozycji zawartej w § 4 ust. 4 rozporządzenia i ustalił linie zabudowy w odległości 6m od granicy działki nr [...], z której odbywa się główny wjazd na działkę nr [...]. W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Z przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 13,4%, a kształtuje się od 0,9% - działka ewid. nr [...] do 33,5% - działki ewid. nr [...]. Organ zastosował § 5 ust.2 rozporządzenia i parametr powierzchni zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia budowlanego ustalił na poziomie 20% powierzchni działki co przekracza średni wskaźnik zabudowy występujący w obszarze przyjętym do analizy, ale nie przekracza parametru najwyższego. Nie można bowiem dyskwalifikować wyznaczenia parametru zabudowy w tzw. "widełkach" pomiędzy krańcowymi wysokościami spośród występujących. Skoro bowiem dana inwestycja mieści się w takich "widełkach", to - co do zasady - mieści się w dotychczasowym sposobie zagospodarowania terenu. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie jest też konieczne wyznaczanie bardzo ścisłych parametrów przyszłej zabudowy, ponieważ dla zachowania zastanego ładu przestrzennego zazwyczaj nie jest to niezbędne. Szczegółowe parametry inwestycji ustalane są na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i uzyskiwania pozwolenia na budowę. Sposób ustalenia parametrów zabudowy w przedmiotowej sprawie w żaden sposób nie narusza tym samym przepisów rozporządzenia i nie zaburza ładu przestrzennego (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 2802/19 oraz z dnia 24 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 1126/20, Baza NSA). Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Zaś § 6 ust. 2 rozporządzenia wskazuje, że dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej średnia szerokość elewacji frontowej występującej w obszarze przyjętym do analizy wynosi 10,3m, a kształtuje się od 3m do 20m. Organ I instancji mając na uwadze tolerancję 20%, o której mowa w § 6 rozporządzenia, ustalił szerokość elewacji frontowej na poziomie od 15m do 16m. Organ I instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji uzasadnił możliwość zastosowania § 6 ust. 2 rozporządzenia, które to wyjaśnienia organ II instancji przyjmuje za własne. W myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1 mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 2 i 3). Zgodnie z ust. 4 § 7 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Organ pierwszej instancji wskazał, że wysokość budynków występujących w obszarze przyjętym do analizy kształtuje się na poziomie od ok. 3m do 9,4m. Organ I instancji określił powyższy parametr ustalając go na poziomie od 3m do 6m. Planowana inwestycja nawiązuje do wysokości budynków występujących w wyznaczonym obszarze przyjętym do analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania ternu, a co za tym idzie za dopuszczalne uznano ustalenie wysokości budynku zgodnie z żądaniem Inwestora. Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa kryta dachami płaskimi i dachami stromymi. Planowana forma dachu nawiązuje do geometrii dachów stromych występujących w obszarze analizowanym i można ją wyznaczyć zgodnie z § 8 rozporządzenia z zaznaczeniem, iż spadek ma wynosić do 25° oraz wysokość głównej kalenicy lub wysokość budynku od 3,5m do 10 m, bowiem wynika to z przeprowadzonej przez organ I instancji analizy urbanistycznej. Dostęp do drogi publicznej jest zapewniony z drogi gminnej ulicy [...] - oznaczonej na tym odcinku numerem geodezyjnym [...]. Zapewniono możliwość zasilania w energię elektryczną oraz zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z Dyrektorem Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w [...] (postanowienie z dnia 27.12.2024 r. znak: [...]), a także Dyrektorem [...] Parku Narodowego (milcząca zgoda organu). Ponadto zgodnie z przeprowadzoną analizą ustalono potrzebę wprowadzenia ograniczeń na podstawie obowiązujących przepisów odrębnych wynikających z: - położenia w otulinie [...] Parku Narodowego - w tym konieczność uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy - położenia w zasięgu czwartorzędowego zbiornika wód podziemnych - [...] Rozporządzenia Ministra środowiska z 9.09.2002 w sprawie opracowań ekofizjograficznych (Dz.U. nr 155 poz.1298) i wykonanego na tej podstawie opracowania ekofizjograficznego dla potrzeb miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego m. [...]. W tym miejscu należy wspomnieć, że orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, Baza NSA). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Baza NSA). W tym miejscu wspomnieć należy, że ochrona interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy jest ograniczona i nie może zastępować ani wkraczać w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej, które działają na etapie wydawania pozwolenia na budowę. W konsekwencji kwestie takie jak poszanowanie istniejących służebności (przejazdu, przechodu, infrastruktury technicznej) podlegają ocenie pod kątem zgodności z przepisami prawa budowlanego, a oceny tej dokonuje organ wydający pozwolenie na budowę, a nie organ ustalający warunki zabudowy. Również kwestia ewentualnych przyszłych konfliktów sąsiedzkich związanych z możliwymi immisjami, nie mogła zostać w przedmiotowej sprawie uznana za okoliczność przesądzającą o niemożności wydania decyzji o warunkach zabudowy. Tego typu subiektywne przekonanie skarżącego po pierwsze narusza zasadę wynikającą z art. 6 ust. 2 u.p.z.p., który gwarantuje każdemu prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami zabudowy, o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, a po drugie nie może ono ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu. Skoro inwestycja spełniała łączne wymogi ustawowe (m.in. zasadę dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi, uzbrojenie) to organ był zobligowany do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie Sądu rozpoznającego sprawę, organy obu instancji rozpoznając sprawę już trzykrotnie, przeprowadziły postępowanie w sposób wnikliwy i wyczerpujący. Kluczowym dowodem w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Dokument ten (zarówno w części tekstowej, jak i graficznej) został sporządzony prawidłowo i stanowił podstawę do ustalenia kwestionowanych parametrów. Organ I instancji, a w ślad za nim Kolegium, szczegółowo odniosły się do wyników tej analizy, uzasadniając ustalenie poszczególnych wskaźników. Fakt, iż skarżący nie zgadza się z wnioskami płynącymi z tej analizy (np. co do dopuszczalności ustalenia parametrów w formie widełek lub w wysokości odbiegającej od średniej) stanowi jedynie polemikę z prawidłowymi ustaleniami organu, a nie dowód na przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów. Organy szczegółowo wyjaśniły, dlaczego skorzystały z możliwości przewidzianych w rozporządzeniu (np. § 5 ust. 2 czy § 6 ust. 2), opierając swoje rozstrzygnięcie na obiektywnych cechach obszaru analizowanego. W szczególności, organy prawidłowo zważyły konkurujące interesy: prawo inwestora do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny (wynikające z art. 6 ust. 2 u.p.z.p.) oraz interes osób trzecich, w tym skarżącego. Kolegium słusznie wskazało na odmienność postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i w sprawie pozwolenia na budowę, trafnie rozgraniczając zakres ochrony interesów osób trzecich na tych etapach . Takie działanie, polegające na stosowaniu prawa zgodnie z jego przeznaczeniem i kompetencjami organów, nie może być uznane za działanie podważające zaufanie do władzy. Zarzuty o stronniczości organów i faworyzowaniu inwestora mają charakter wyłącznie subiektywny i nie znajdują żadnego potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Podsumowując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a zgromadzony materiał dowodowy dawał podstawę do wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, która to decyzja stanowi typowy przykład aktu związanego, czyli takiego, w którym organ bada dany stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a wymóg łącznego spełnienia wszystkich przesłanek – jak w niniejszej sprawie – wiąże organ i obliguje do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.